二手房屋買賣注意事項

1、二手房屋權(quán)屬性質(zhì)及房屋基本情況的多樣性決定了二手房交易較之普通交易的相對復(fù)雜性。交易各方當(dāng)事人（包括房屋中介公司工作人員）對法律知識的欠缺、風(fēng)險意識相對不強(qiáng)，加之房屋價格波動后當(dāng)事人受利益驅(qū)動以各種理由悔約的現(xiàn)象存在，北京市近年來二手房買賣糾紛大量產(chǎn)生。我和我的律師助理兩人在 20072007 年辦理的訴訟案件中，僅二手房屋買賣糾紛案件逾四十起之多，較 20062006 年增加一倍多，北京二手房買賣糾紛之普遍由此可見一斑。此前，筆者曾在博客（http:/ 1、雙方通訊地址一定要詳細(xì)，不要簡單地按身份證地址填寫；2 2、違約金的數(shù)額或計算方法一定要填寫（不少中介公司工作人員不經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商直接劃“

2、 ”），），違約金約定得不宜過低，要起到約束雙方的作用（違約會付出很大代價，違約的可能就會大大降低）；3 3、合同附件的空白處要認(rèn)真填寫付款方式及期限，可選擇走資金監(jiān)管或銀行托管，不宜將錢支付到中介公司非資金監(jiān)管專用賬戶上，視情況可將首付款（部分房款直接支付給出賣方本人，但解除抵押手續(xù)、按揭貸款手續(xù)須同時辦理或提前辦理，買方支付首付款后房產(chǎn)證原件不宜再由賣方保管）；4 4、對辦理按揭貸款手續(xù)、解除抵押手續(xù)、辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)的時間約定要合理，避免時間過短、時間沖突導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生；5 5、如房屋存在抵押情況，可約定買受人將部分首付款直接支付給出賣方的貸款銀行，出賣人申請?zhí)崆斑€款解除抵押，不宜約定將

3、首付款直接交給出賣人由其自行解押；6 6、如有配偶一定要出示相關(guān)證件后于簽合同當(dāng)時就在合同附件二上簽名，切不可聽信個別無知的中介公司工作人員“沒關(guān)系，日后再補(bǔ)簽，日后提供手寫證明”意見。五、不宜約定發(fā)生爭議時提交仲裁委員會仲裁，因為費(fèi)用相對較高，仲裁庭組庭慢，亦不利于申請財產(chǎn)保全；故建議約定發(fā)生糾紛時通過訴訟解決；六、交付、支付的任何物品、錢款均應(yīng)有相應(yīng)簽字蓋章的收據(jù)；七、發(fā)出重要通知要以書面形式并保存好發(fā)送回執(zhí)及通知文件原件(同發(fā)出的文件一式兩份)；八、記?。喝魏慰陬^約定、口頭承諾都是難以被法庭認(rèn)定的。( (ENDEND) )在二手房交易中，許多購房者往往只關(guān)注房產(chǎn)價值的高低，而忽略了對交易

4、中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實上，由于目前我國尚未出臺有關(guān)二手房買賣的格式合同，所以在簽訂二手房買賣合同時，必須由當(dāng)事人自己協(xié)商議定。與房地產(chǎn)整個紅火的一級市場相比較，二手房市場則顯得不僅規(guī)模小，而且零散、隨意，而二手房買賣由于交易主體的多樣，使得其情形復(fù)雜，風(fēng)險較大。因此，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。合同簽訂前應(yīng)注意事項在簽訂二手房買賣合同前，購房者需要對售房者有較為全面的了解：首先查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產(chǎn)時，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣

5、合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。第二，購房者要對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。這主要包括售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是什么；是辦公還是居住，或是其他；該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房

6、者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方,第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。另外，還要注意該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？合同簽訂時應(yīng)注意事項購買二手房時，除了在簽訂二手房合同前，要對該房產(chǎn)有一個大體的了解外，在簽訂二手房合同時也需要注意以下問題：第一，需要準(zhǔn)備的證明材料。購置房地產(chǎn)，購房者可能

7、是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料：1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；2、未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效。另外，要看清楚合同中的約定內(nèi)容。這主要包括以下內(nèi)容：當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。標(biāo)的。這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積

8、、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（要與第一條銜接），房屋轉(zhuǎn)賣是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知揭貸款；定金；尾款等。履行期限、地點(diǎn)、方式。這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機(jī)構(gòu)等服務(wù)；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價格上漲、下跌時如何處理。違約責(zé)任。這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔(dān)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的形式；對違約金或定金的選擇適

9、用問題。解決爭議的方式。這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國仲裁法的規(guī)定寫清明確的條款。合同生效條款。雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。合同中止、終止或解除條款。按照合同法第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。合同的變更與轉(zhuǎn)讓。在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。附件。在此說明本合同有哪些附件；附件的效力等。價款。這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價款;付款方式；付款條件；如何申請按因此，