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文檔簡介
1、二手房屋權(quán)屬性質(zhì)及房屋基本情況的多樣性決定了二手房交易較之普通交易的相對復(fù)雜性。交易各方當(dāng)事人(包括房屋中介公司工作人員)對法律知識的欠缺、風(fēng)險意識相對不強(qiáng),加之房屋價格波動后當(dāng)事人受利益驅(qū)動以各種理由悔約的現(xiàn)象存在,北京市近年來二手房買賣糾紛大量產(chǎn)生。我和我的律師助理兩人在 20072007 年辦理的訴訟案件中,僅二手房屋買賣糾紛案件逾四十起之多,較 20062006 年增加一倍多,北京二手房買賣糾紛之普遍由此可見一斑。此前,筆者曾在博客(http:/ 1、雙方通訊地址一定要詳細(xì),不要簡單地按身份證地址填寫;2 2、違約金的數(shù)額或計算方法一定要填寫(不少中介公司工作人員不經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商直接劃“
2、 ”),),違約金約定得不宜過低,要起到約束雙方的作用(違約會付出很大代價,違約的可能就會大大降低);3 3、合同附件的空白處要認(rèn)真填寫付款方式及期限,可選擇走資金監(jiān)管或銀行托管,不宜將錢支付到中介公司非資金監(jiān)管專用賬戶上,視情況可將首付款(部分房款直接支付給出賣方本人,但解除抵押手續(xù)、按揭貸款手續(xù)須同時辦理或提前辦理,買方支付首付款后房產(chǎn)證原件不宜再由賣方保管);4 4、對辦理按揭貸款手續(xù)、解除抵押手續(xù)、辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)的時間約定要合理,避免時間過短、時間沖突導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生;5 5、如房屋存在抵押情況,可約定買受人將部分首付款直接支付給出賣方的貸款銀行,出賣人申請?zhí)崆斑€款解除抵押,不宜約定將
3、首付款直接交給出賣人由其自行解押;6 6、如有配偶一定要出示相關(guān)證件后于簽合同當(dāng)時就在合同附件二上簽名,切不可聽信個別無知的中介公司工作人員“沒關(guān)系,日后再補(bǔ)簽,日后提供手寫證明”意見。五、不宜約定發(fā)生爭議時提交仲裁委員會仲裁,因為費(fèi)用相對較高,仲裁庭組庭慢,亦不利于申請財產(chǎn)保全;故建議約定發(fā)生糾紛時通過訴訟解決;六、交付、支付的任何物品、錢款均應(yīng)有相應(yīng)簽字蓋章的收據(jù);七、發(fā)出重要通知要以書面形式并保存好發(fā)送回執(zhí)及通知文件原件(同發(fā)出的文件一式兩份);八、記?。喝魏慰陬^約定、口頭承諾都是難以被法庭認(rèn)定的。( (ENDEND) )在二手房交易中,許多購房者往往只關(guān)注房產(chǎn)價值的高低,而忽略了對交易
4、中可能出現(xiàn)的問題,對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實上,由于目前我國尚未出臺有關(guān)二手房買賣的格式合同,所以在簽訂二手房買賣合同時,必須由當(dāng)事人自己協(xié)商議定。與房地產(chǎn)整個紅火的一級市場相比較,二手房市場則顯得不僅規(guī)模小,而且零散、隨意,而二手房買賣由于交易主體的多樣,使得其情形復(fù)雜,風(fēng)險較大。因此,二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。合同簽訂前應(yīng)注意事項在簽訂二手房買賣合同前,購房者需要對售房者有較為全面的了解:首先查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件;房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有?如果是幾位共有,則共有人是否全部同意?出售房產(chǎn)時,房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣
5、合同時,也要全部到場。如有特殊情況不能到場,需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件,由委托代理人替其簽章。第二,購房者要對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。這主要包括售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實;房產(chǎn)面積多大;該房產(chǎn)用途是什么;是辦公還是居住,或是其他;該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利;該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法的規(guī)定:抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里,如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押,那么抵押方即為售房者,抵押權(quán)人就是售房
6、者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方,第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押,那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下,此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。另外,還要注意該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃?如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租,則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?合同簽訂時應(yīng)注意事項購買二手房時,除了在簽訂二手房合同前,要對該房產(chǎn)有一個大體的了解外,在簽訂二手房合同時也需要注意以下問題:第一,需要準(zhǔn)備的證明材料。購置房地產(chǎn),購房者可能
7、是一人,也可能是數(shù)人。無論哪種情況,都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料:1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件;2、未成年人的戶口簿或出生證明;3、有委托代理人,須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士,所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效。另外,要看清楚合同中的約定內(nèi)容。這主要包括以下內(nèi)容:當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等,以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。標(biāo)的。這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積
8、、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接),房屋轉(zhuǎn)賣是否有約束條件;是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵;是否有私搭亂建部分;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況;房屋相關(guān)文書資料的移交過程。在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時,并未通知揭貸款;定金;尾款等。履行期限、地點(diǎn)、方式。這里主要寫明交房時間;條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過程;配合與協(xié)調(diào)問題;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機(jī)構(gòu)等服務(wù);各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?;遇有價格上漲、下跌時如何處理。違約責(zé)任。這里主要說明哪些系違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償金的計算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對違約金或定金的選擇適
9、用問題。解決爭議的方式。這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式,需要注意的是,如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛,應(yīng)按照我國仲裁法的規(guī)定寫清明確的條款。合同生效條款。雙方在此約定合同生效時間;生效或失效條件;當(dāng)事人不能為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同無效的情形;幾種無效的免責(zé)條款;當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后,財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。合同中止、終止或解除條款。按照合同法第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定,合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;補(bǔ)救措施;合同中止、終止或解除后,財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。合同的變更與轉(zhuǎn)讓。在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。附件。在此說明本合同有哪些附件;附件的效力等。價款。這里也是很主要的內(nèi)容,主要寫明總價款;付款方式;付款條件;如何申請按因此,
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