陽光置業(yè)頂層設(shè)計方案20151221

1、大連太平灣陽光置業(yè)有限公司頂層設(shè)計方案（2016-2025年）一、公司戰(zhàn)略規(guī)劃（一）公司發(fā)展定位 （開發(fā)）依據(jù)太平灣總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略，本著服務(wù)港口、面向市場、自我完善、滾動發(fā)展的原則，立足太平灣，以服務(wù)港城一體化為特色，成為太平灣區(qū)域回遷房的承建商、城區(qū)商業(yè)設(shè)施的投資運(yùn)營商、住宅及多業(yè)態(tài)復(fù)合型地產(chǎn)項目的開發(fā)商、區(qū)域商住土地的運(yùn)營商。（二）公司發(fā)展目標(biāo)（開發(fā)）1、總體目標(biāo) 10年依據(jù)太平灣太平城區(qū)起步區(qū)控規(guī)，可開發(fā)商住用地面積約6平方公里，公司將加快新城建設(shè)，計劃開發(fā)運(yùn)營儲備土地約3.5平方公里，完善城市功能，提升區(qū)域土地價值，盡快實(shí)現(xiàn)土地紅利。用10年時間打造一個具備上市條件的特色發(fā)展的區(qū)域

2、地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)。（1）2025年總資產(chǎn)：30億元（2）截止2025年累計營業(yè)收入：110億元。（3）截止2025年累計利潤：40億元。（4）截止2025年累計開發(fā)土地130萬平，其中開發(fā)回遷房30萬平，運(yùn)營土地110萬平，儲備土地100萬平。（5）截止2025年累計開發(fā)建筑面積190萬平，其中開發(fā)回遷房建筑面積50萬平。2.近期目標(biāo) 3年在完成陽光小鎮(zhèn)和永寧回遷區(qū)等回遷房建設(shè)的同時，積極開發(fā)建設(shè)員工公寓、農(nóng)貿(mào)市場和加油站等港城配套項目，多元化創(chuàng)收，同時適時獲取并運(yùn)營土地，獲得土地增值效益。（1）2018年總資產(chǎn)：5億元（2）截止2018年累計營業(yè)收入：16億元。（3）截止2018年累計利潤：3.

3、5億元。（4）截止2018年累計開發(fā)土地40萬平，其中開發(fā)回遷房10萬平，運(yùn)營土地10萬平，儲備土地25萬平。（5）截止2018年累計開發(fā)建筑面積60萬平，其中開發(fā)回遷房建筑面積50萬平。3.中長期目標(biāo) 5年在繼續(xù)做好回遷房建設(shè)的同時，開發(fā)建設(shè)城市商業(yè)地產(chǎn)和城市配套項目；獲取并運(yùn)營土地，獲得土地升值效益；探索合資合作、聯(lián)合開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等多種形式的經(jīng)營模式；研究多業(yè)態(tài)復(fù)合型地產(chǎn)項目的開發(fā)。（1）2020年總資產(chǎn)：15億元（2）截止2020年累計營業(yè)收入：35億元。（3）截止2020年累計利潤：9億元。（4）截止2020年累計開發(fā)土地70萬平，其中開發(fā)回遷房30萬平，運(yùn)營土地30萬平，儲備土地3

4、0萬平。（5）截止2020年累計開發(fā)建筑面積100萬平，其中開發(fā)回遷房建筑面積50萬平。（三）公司發(fā)展戰(zhàn)略（開發(fā)）1、服務(wù)港城一體化戰(zhàn)略太平灣按照“以港興城，以城促港”的開發(fā)理念，實(shí)現(xiàn)港城一體化開發(fā)。公司應(yīng)充分發(fā)揮專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理能力，根據(jù)港口、產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展需要，積極參與員工公寓、農(nóng)貿(mào)市場、加油站、臨港地產(chǎn)項目的開發(fā)運(yùn)營，完善港口輔助功能；同時，加快新城建設(shè)，完成城市功能，將太平灣打造成集居住、商業(yè)、辦公、休閑、娛樂于一體的優(yōu)美綠色環(huán)保宜居新城，實(shí)現(xiàn)港城良性互動。2、雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略為平衡市場風(fēng)險和收益波動，使公司盈利平穩(wěn)增長，公司未來在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中將堅持“開發(fā)+經(jīng)營”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，以

5、開發(fā)業(yè)務(wù)為主，經(jīng)營業(yè)務(wù)為輔，以主輪發(fā)展帶動輔輪，輔輪支持主輪，進(jìn)行聯(lián)動發(fā)展。通過開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流快速回籠，為經(jīng)營業(yè)務(wù)提供盈利的平臺，通過經(jīng)營業(yè)務(wù)獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，為開發(fā)板塊提供更好的服務(wù)支持，加深對客戶需求的理解，增強(qiáng)開發(fā)業(yè)務(wù)競爭力?！伴_發(fā)”業(yè)務(wù)指公司自行開發(fā)商品房、公建、公寓等產(chǎn)品進(jìn)行銷售；“經(jīng)營”業(yè)務(wù)指公司自行運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓進(jìn)行租賃，同時進(jìn)行土地運(yùn)營、資產(chǎn)資本運(yùn)作、物業(yè)管理、房屋代理、投資評估、建筑施工、裝飾裝修、等房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營活動。3、面向市場戰(zhàn)略積極打造面向市場的高性價比產(chǎn)品和服務(wù)。隨著港口投產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施和城市配套逐漸完善，投資環(huán)境將日益改善，區(qū)域吸引力和土地價值

6、快速顯現(xiàn)，人口快速集聚，房地產(chǎn)市場需求巨大，公司未來經(jīng)尊重市場規(guī)律，提升競爭意識，加強(qiáng)市場客戶需求研究，積極培育和開拓市場，開發(fā)建設(shè)滿足需求高性價比的商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體項目，同時，充分挖掘利用太平灣充足的土地資源、山海湖景觀資源、旅游資源和文化資源，適時開發(fā)運(yùn)營旅游、休閑、養(yǎng)老、文化等主題復(fù)合地產(chǎn)項目，拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會，為集團(tuán)和上級公司創(chuàng)造效益，提升公司競爭力。4、品牌戰(zhàn)略房地產(chǎn)品牌具有認(rèn)知、增值和競爭三大作用，可形成公司核心競爭力，并獲取品牌溢價利潤?？焖俅蛟旃咀陨砥放?。項目開發(fā)建設(shè)中，通過準(zhǔn)確市場定位、人性化規(guī)劃設(shè)計、卓越的質(zhì)量體系、無可挑剔的售后服務(wù)、個性

7、互動的品牌傳播等途徑，用心打造每個項目，為社會提供高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品和服務(wù)，提高客戶滿意度，樹立公司形象，在區(qū)域內(nèi)形成品牌優(yōu)勢，同時，以大連港集團(tuán)和投發(fā)公司為依托，塑造公司自身品牌，使公司成為政府、社會和客戶高度認(rèn)可的特色發(fā)展的區(qū)域房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，增強(qiáng)公司核心競爭力。二、公司商業(yè)模式設(shè)計公司未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將采取“開發(fā)+經(jīng)營”雙輪驅(qū)動發(fā)展模式，堅持產(chǎn)融結(jié)合，與上級公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一二級開發(fā)聯(lián)動，實(shí)現(xiàn)公司可持續(xù)健康發(fā)展。 （一）階段性發(fā)展模式（開發(fā)）公司發(fā)展階段可分為兩個階段：起步階段和發(fā)展成熟階段。1、起步階段（2013-2018年）作為太平灣投發(fā)公司的全資子公司，該階段公司將以滿足太平灣港口、產(chǎn)業(yè)和城

8、市發(fā)展需要，主要采取“委托建設(shè)管理及定向銷售”模式進(jìn)行回遷房開發(fā)建設(shè)，同時積極積極開發(fā)建設(shè)相應(yīng)的港口及城市輔助項目，多元化創(chuàng)收，適時獲取和運(yùn)營土地，積累房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗，為后續(xù)項目開發(fā)運(yùn)營奠定基礎(chǔ)。2、發(fā)展成熟階段（2019-2025年）隨著港口產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，區(qū)域人口快速集聚，房地產(chǎn)市場需求巨大，該階段公司將采取“開發(fā)+經(jīng)營”雙輪驅(qū)動發(fā)展模式，堅持產(chǎn)融結(jié)合，積極獲取和經(jīng)營土地，實(shí)現(xiàn)公司快速發(fā)展。根據(jù)市場需求進(jìn)行項目策劃、項目開發(fā)、項目融資，實(shí)現(xiàn)公司獨(dú)立開發(fā)運(yùn)作。以港口產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展為契機(jī)，積極獲取土地，待城市配套設(shè)施、太平湖生態(tài)公園等開發(fā)成熟，適時轉(zhuǎn)讓土地獲得土地紅利，或者自主開發(fā)商品房進(jìn)行銷

9、售、開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體和多業(yè)態(tài)主題型復(fù)合地產(chǎn)項目進(jìn)行租售。同時，積極進(jìn)入資產(chǎn)資本運(yùn)作、物業(yè)管理、房屋代理、投資評估、建筑施工、裝飾裝修等房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營業(yè)務(wù)，使公司的規(guī)模、產(chǎn)值、效益得到大幅提升，充分實(shí)現(xiàn)上級公司資本回報。（二）豐富產(chǎn)品線，形成完善的產(chǎn)業(yè)鏈（開發(fā)）2013年以來高標(biāo)準(zhǔn)快速開發(fā)建設(shè)回遷房，保證回遷戶滿意，樹立公司品牌，積累房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗；2016年開始，開發(fā)建設(shè)港城配套項目；2019年開始，開發(fā)建設(shè)商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體等多業(yè)態(tài)產(chǎn)品；2021年開始，開發(fā)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等主題復(fù)合地產(chǎn)項目。商品住宅的開發(fā)，可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的快速回籠，快速實(shí)現(xiàn)效益，公司未

10、來依據(jù)區(qū)域家庭收入、家庭結(jié)構(gòu)、家庭年齡等要素，開發(fā)建設(shè)滿足市場需求的中高端多層、小高層和高層住宅產(chǎn)品，結(jié)合山海湖資源，開發(fā)別墅、花園洋房等高端產(chǎn)品。在項目運(yùn)作過程中，不斷總結(jié)項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、造價標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)客戶群等材料，形成不同產(chǎn)品線，方便公司未來項目拓展時實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品復(fù)制。圖：公司產(chǎn)品線發(fā)展進(jìn)程（三）積極整合資源，將產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)化為價值鏈（開發(fā)）1、回遷房為滿足太平灣動遷居民回遷安置需要，公司采取“委托建設(shè)管理及定向銷售”模式開發(fā)建設(shè)回遷房項目，通過收取代建費(fèi)方式進(jìn)行微利經(jīng)營。2、港城配套項目采取市場化模式開發(fā)建設(shè)員工公寓、加油站和農(nóng)貿(mào)市場項目，多元化創(chuàng)收，通過租賃、以租代售、合資合作等方式實(shí)

11、現(xiàn)盈利。3、地產(chǎn)開發(fā)快速提升土地經(jīng)營管理能力。作為太平灣一級土地開發(fā)企業(yè)投發(fā)公司的全資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，優(yōu)先獲取持有土地，依托太平灣明顯的區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，加大區(qū)域宣傳，提升區(qū)域知名度，隨著城市配套設(shè)施完善和生態(tài)公園的投用，土地價值快速提升，積極尋求戰(zhàn)略合作伙伴，通過土地轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合開發(fā)等方式有效經(jīng)營土地，獲取土地紅利。4、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主要通過快速開發(fā)建設(shè)商品房，快速銷售實(shí)現(xiàn)項目增值，獲取效益。房地產(chǎn)行業(yè)已形成完整的行業(yè)價值鏈，公司未來應(yīng)把握項目投資、融資、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理等價值鏈核心環(huán)節(jié)，通過產(chǎn)品溢價和成本控制等方式，快速提升產(chǎn)品增值能力。通過塑造公司品牌、基

12、于消費(fèi)者認(rèn)知的產(chǎn)品設(shè)計和產(chǎn)品定價以及針對產(chǎn)品的高效宣傳等方式，提升公司產(chǎn)品溢價能力。通過加強(qiáng)項目前期設(shè)計階段成本控制、建立目標(biāo)成本和動態(tài)成本管理體系、積極應(yīng)用新工藝和新材料、提高集中采購比例、建立全員成本管理意識等方式，快速提升成本控制能力。5、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)完善公司產(chǎn)業(yè)鏈，積極涉入資產(chǎn)資本運(yùn)作、物業(yè)管理、房屋代理、投資評估、建筑施工、裝飾裝修等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，拓寬公司收入來源，加深對客戶需求的理解，增強(qiáng)開發(fā)業(yè)務(wù)競爭力。（四）加強(qiáng)品牌建設(shè)和推廣力度（綜合）1.加強(qiáng)品牌建設(shè)。（1）加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，提升服務(wù)品質(zhì)。基礎(chǔ)工作對品牌建設(shè)意義重大，要下移營銷管理重心，深入開展走訪調(diào)研，摸清市場需求和客戶需要

13、。作為國有企業(yè)，要做到“國家利益至上，消費(fèi)者利益至上”，增強(qiáng)服務(wù)意識，建立以“奉獻(xiàn)”、“惠民”為核心的服務(wù)理念。（2）突出特色，面向市場。特色是品牌的標(biāo)識，是品牌的個性，突出特色能提升品牌知名度和辨識度。隨著城市污染日益加重，城市工薪階層生活壓力過大，陽光置業(yè)依托港城一體化建設(shè)，基于“山海同城”的地域特點(diǎn)和價格優(yōu)勢，逆城市“人流”而動，打造“生態(tài)”、“健康”的宜居城區(qū)，必將吸引大量城市居民和工薪階層的關(guān)注。2.加強(qiáng)品牌推廣力度。（1）樹立企業(yè)形象，豐富品牌文化。依托港口回遷房和便民設(shè)施的建設(shè)，樹立企業(yè)形象，借助消費(fèi)者和其他商家的口碑進(jìn)行宣傳。（2）建立完善的VI系統(tǒng)，多渠道進(jìn)行品牌宣傳。基于核

14、心價值和品牌聯(lián)想的包容的前提下延伸品牌產(chǎn)品門類，通過特色的品牌LOGO和標(biāo)語建立品牌標(biāo)識，讓消費(fèi)者牢記品牌特征，對品牌產(chǎn)生興趣。利用網(wǎng)絡(luò)、電視和公交系統(tǒng)等渠道進(jìn)行宣傳，提高品牌知名度，組織有興趣的消費(fèi)者實(shí)地考察和體驗，灌輸品牌理念，加深對陽光置業(yè)品牌的理解和認(rèn)同。（五）堅持產(chǎn)融結(jié)合，保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展（財務(wù)）1、多渠道籌資為滿足企業(yè)不斷發(fā)展壯大的需要，企業(yè)需要快速提升房地產(chǎn)融資能力。首先創(chuàng)造良好的銀企關(guān)系，利用好銀行資金，進(jìn)行銀行借款、土地抵押貸款等形式，直接從銀行取得發(fā)展資金；利用股東投資、股東借款、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金籌集資金；利用聯(lián)營籌款；利用商品房銷售、土地銷售回

15、籠資金；利用租賃收款；利用商業(yè)信用如應(yīng)付賬款、商業(yè)匯票、票據(jù)貼現(xiàn)、預(yù)收賬款等取得和延長資金使用效率；通過港股、新加坡股等形式進(jìn)行上市，做股份公司籌資；爭取國家棚改貸款等優(yōu)惠政策籌資；爭取國家專項資金撥款籌資；通過上級投發(fā)公司注資等形式多渠道籌資，保證商品房項目運(yùn)作資金需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康可持續(xù)性發(fā)展。在逐步實(shí)現(xiàn)自行籌資、自我發(fā)展的基礎(chǔ)上，努力發(fā)展成為投發(fā)公司投融資平臺重要支撐之一，為投發(fā)公司資本運(yùn)營做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。2、合資合作開發(fā)爭取信譽(yù)好、資金雄厚的大型企業(yè)進(jìn)行合資合作，這也是企業(yè)發(fā)展壯大的一個重要途徑。通過合資合作開發(fā)，進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢互補(bǔ)、積聚人才，鞏固項目開發(fā)成功保險系數(shù)、增加資金積累

16、，形成集聚效應(yīng)，從而達(dá)到互惠共贏的目的；達(dá)到快速完善城市功能，提升城市形象，拉動太平灣整體發(fā)展的目的。3、條件允許時，可適當(dāng)參與組建地產(chǎn)基金，推動區(qū)域內(nèi)的地塊銷售和地產(chǎn)開發(fā)隨著公司開發(fā)量和城市開發(fā)需求量的不斷壯大，企業(yè)將需要大量的資金來維持發(fā)展的需求。為保證和加強(qiáng)城市持續(xù)建設(shè)，推動區(qū)域內(nèi)的地塊銷售和地產(chǎn)開發(fā)，在條件允許時，公司也可適當(dāng)參與組建地產(chǎn)基金，通過公司型地產(chǎn)基金或信拓型地產(chǎn)基金或有限合伙型房地產(chǎn)基金，面向私有房地產(chǎn)資金進(jìn)行并購，來取得和擴(kuò)大資金，這也是企業(yè)籌資的一個十分有效模式。4、以投控為平臺，暢通投融資渠道。隨著企業(yè)規(guī)模的充分?jǐn)U大，公司可采取投控的模式，以投控為平臺，吸收有意太平灣

17、建設(shè)的企業(yè)，來進(jìn)行房地產(chǎn)等項目的開發(fā)。通過對子公司的控制，集中財力、人力、經(jīng)濟(jì)方針，暢通投融資渠道，從而保證公司穩(wěn)步、快速發(fā)展。三、公司內(nèi)部治理架構(gòu)設(shè)計（一）股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計（財務(wù)）1、擴(kuò)股增資隨著企業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)股增資，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模將成為必然。對于好的項目、好的地塊，企業(yè)要開放股權(quán)，選擇信譽(yù)好、資金雄厚的大型企業(yè)，或合作、或邀其入股，擴(kuò)大股份、增加資金，尋求共同發(fā)展，更快發(fā)展；按照國家投資項目資本金率不低于20%的規(guī)定，根據(jù)需要對企業(yè)進(jìn)行增資。初期可由投發(fā)公司增資。隨著公司的發(fā)展，中后期可通過多渠道籌資，增大注冊資金額度。公司現(xiàn)時注冊資金為5，000萬元，到2018年，注冊資金增加到約10，000

18、萬元；到2020年，注冊資金增加到約20，000萬元，以滿足企業(yè)購買土地、進(jìn)行土地交易、增大開發(fā)量，增加收益渠道的需求。2、下設(shè)公司，方便出任土地對于商住土地，公司可成立一個項目子公司，進(jìn)行土地摘牌，取得土地的使用權(quán)。待土地升值后，通過現(xiàn)金交易、股權(quán)轉(zhuǎn)讓或公司整體出讓的方式，迅速回籠資金，取得較高利潤。交易程序簡單快捷，同時又加強(qiáng)母公司資金流，為企業(yè)的快速發(fā)展，提供資金保證，做出重要貢獻(xiàn)。（二）組織架構(gòu)設(shè)計（綜合）公司初期由投發(fā)公司全面注資，逐步將引進(jìn)其他品牌戰(zhàn)略合作伙伴，使其成為公司股東，將公司壯大。隨著公司日益強(qiáng)大，公司將由企業(yè)部制向事業(yè)部制過渡，可分為地產(chǎn)事業(yè)部，經(jīng)營事業(yè)部兩大板塊。根據(jù)

19、產(chǎn)品種類、經(jīng)營范圍等，地產(chǎn)事業(yè)部可以投資建立住宅開發(fā)、商業(yè)開發(fā)、養(yǎng)老地產(chǎn)及旅游地產(chǎn)等分公司；經(jīng)營事業(yè)部可以投資建立物業(yè)公司、土地經(jīng)營公司、裝修公司等分公司。各分公司分權(quán)管理、獨(dú)立核算，陽光置業(yè)作為總公司只需對重大事件作出決策。（三）全流程的風(fēng)控設(shè)計（成本）1、全面預(yù)算全面預(yù)算體現(xiàn)公司一切經(jīng)濟(jì)活動，包括經(jīng)營、投資、財務(wù)等各項事務(wù)。落實(shí)在公司組織的各項經(jīng)濟(jì)活動的事前、事中和事后預(yù)算管理，由預(yù)算編制、執(zhí)行、分析、調(diào)整、考核、獎罰等一系列環(huán)節(jié)組成。公司全員參與，結(jié)合公司現(xiàn)狀及對將來公司的發(fā)展需求制定而成，對公司的人、財、物進(jìn)行優(yōu)化整合、資源配置，提高產(chǎn)出比，是實(shí)現(xiàn)公司發(fā)展戰(zhàn)略及年度經(jīng)營目標(biāo)的有效辦法。

20、2、流程規(guī)范化管理嚴(yán)格履行公司的流程是執(zhí)行全面預(yù)算管理的前提。公司前面預(yù)算在通過董事會審批后，嚴(yán)格執(zhí)行，在公司管理權(quán)限內(nèi)，各部門全員聯(lián)動，分級分層，權(quán)責(zé)利相結(jié)合。超出預(yù)算指標(biāo)或公司管理權(quán)限，應(yīng)明確原因、指標(biāo)、項目特征等，上報董事會審批調(diào)整。3、風(fēng)險管控加強(qiáng)資金收付業(yè)務(wù)的預(yù)算編制，嚴(yán)格資金支付業(yè)務(wù)審批流程，對預(yù)算執(zhí)行實(shí)時監(jiān)控，建立預(yù)算執(zhí)行預(yù)警機(jī)制和預(yù)算執(zhí)行情況報告制度，適時引進(jìn)審計制度，以達(dá)到全預(yù)算制的合理高效作用。（四）激勵與約束機(jī)制設(shè)計（綜合）1. 建立KPI體系，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)責(zé)任制考核Ø 考核目的：為公司人力資源配置、培訓(xùn)、獎懲等提供科學(xué)的依據(jù)，實(shí)現(xiàn)“能者上、庸者下”的激勵機(jī)制?？己?/p>

21、結(jié)果直接影響個人收入，個人效益與企業(yè)效益直接掛鉤，實(shí)現(xiàn)“多勞多得、不勞不得”的分配原則a) 考核范圍：公司全體員工b) 考核辦法：（1）成立績效考核領(lǐng)導(dǎo)小組（2）制定績效考核內(nèi)容：根據(jù)公司戰(zhàn)略計劃，績效考核小組配合主管領(lǐng)導(dǎo)將下月工作目標(biāo)分發(fā)至各部室并由部門經(jīng)理召開部門會議，對本部門本月工作任務(wù)進(jìn)行分解，指派至個人。綜合部將個人工作計劃中的KPI指標(biāo)進(jìn)行設(shè)定，并按序號排列優(yōu)先等級，設(shè)定考核權(quán)重，形成本月績效考核表格，與各部門經(jīng)理商討，并交由主管領(lǐng)導(dǎo)審核通過后，定稿并由雙方簽字確認(rèn) （3）按照績效考核進(jìn)行考核：由綜合部牽頭，被考核人按月度、季度、年度進(jìn)行自評后，再由直接領(lǐng)導(dǎo)考評及全員360

22、6;考評，最終結(jié)果由績效考核領(lǐng)導(dǎo)小組總結(jié)整理后，交由綜合部使用（月度及季度考評結(jié)果將按照一定比例計入年度考評結(jié)果中）。2. 市場化原則定酬公司建立符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的現(xiàn)代組織架構(gòu)，成立不同部門分管公司不同業(yè)務(wù)板塊；因業(yè)務(wù)需要將引進(jìn)大量的市場化人才。市場化人才需按照市場化原則定酬，在引進(jìn)人才創(chuàng)造一定業(yè)績后，公司可向總公司申請市場化薪酬，以滿足這一部分人員的需求。市場化薪酬人員日常只發(fā)放一定比例的預(yù)借工資（全年最多發(fā)放不超過工資總額的60%）其余部分則需要按照目標(biāo)責(zé)任制考核結(jié)果進(jìn)行發(fā)放。3. 人才培養(yǎng)，引進(jìn)，淘汰公司可根據(jù)年度績效考核結(jié)果對內(nèi)部員工實(shí)現(xiàn)“優(yōu)勝劣汰”的管理辦法：年度考核結(jié)果為優(yōu)秀者，優(yōu)

23、先列為重點(diǎn)培養(yǎng)對象，連續(xù)兩年以上考核為優(yōu)的，按薪酬體系優(yōu)先列為崗位晉升對象；年度考核不合格的，主管領(lǐng)導(dǎo)對其進(jìn)行誡勉談話，并降級使用。讓內(nèi)部人員充分施展各自能力的同時，也要“有效、有益”的引進(jìn)外界優(yōu)秀人才。四、戰(zhàn)略實(shí)施行動綱要（一）未來三年內(nèi)重點(diǎn)工作，實(shí)現(xiàn)近期目標(biāo)時間類別項目/事項內(nèi)容2016年工程進(jìn)展陽光小鎮(zhèn)一期全面完工，實(shí)現(xiàn)回遷入住，投資7000萬元陽光小鎮(zhèn)二期組團(tuán)A工程完工，投資17000萬元永寧回遷區(qū)一期完成主體施工，投資13300萬元1號加油站完成工程建設(shè)，投資1600萬元農(nóng)貿(mào)市場完成工程建設(shè)，投資 6000萬元員工公寓完成項目策劃和方案設(shè)計，一期工程爭取開工建設(shè)土地經(jīng)營土地購買購買土

24、地31萬平，投資9400萬元，其中回遷房用地18萬平，港城配套項目用地8萬平，商住用地5萬平土地開發(fā)土地開發(fā)21萬平，其中回遷房開發(fā)13萬平，港城配套項目開發(fā)8萬平土地儲備10萬平投資規(guī)模總投資5.5億元資金來源收入來源陽光小鎮(zhèn)一期住宅交房收入29000萬元陽光小鎮(zhèn)二期組團(tuán)A代建費(fèi)690萬元永寧回遷區(qū)一期代建費(fèi)240萬元土地開發(fā)收入15600萬元財務(wù)成果營業(yè)收入4.5億元，利潤1億元。2017年工程進(jìn)展陽光小鎮(zhèn)二期組團(tuán)A全面完工，實(shí)現(xiàn)回遷入住，投資16200萬元永寧回遷區(qū)一期項目全面完工，投資27200萬元陽光小鎮(zhèn)二期組團(tuán)B項目開工建設(shè)，投資15000萬元1號加油站全面完工，投入使用農(nóng)貿(mào)市場全

25、面完工，投入使用2號加油站 完成工程建設(shè)，投資1600萬元員工公寓一期工程完工，投資 18900萬元土地經(jīng)營土地購買購買土地34萬平，投資10000萬元，其中回遷房用地15萬平，港城配套項目用地1萬平，商住用地18萬平土地開發(fā)土地開發(fā)13萬平，其中回遷房開發(fā)13萬平，港城配套項目開發(fā)1萬平土地儲備30萬平投資規(guī)?？偼顿Y8.5億元資金來源收入來源陽光小鎮(zhèn)一期公建銷售收入2900萬元陽光小鎮(zhèn)二期組團(tuán)A42000萬元，其中住宅交房收入41500萬元，代建費(fèi)500萬元陽光小鎮(zhèn)二期組團(tuán)B代建費(fèi)300萬元永寧回遷區(qū)一期代建費(fèi)490萬元1號加油站150萬元土地開發(fā)收入13000萬元財務(wù)成果營業(yè)收入5.5億元

26、，利潤1.1億元2018年工程進(jìn)展永寧回遷區(qū)一期項目全面完工，實(shí)現(xiàn)回遷入住陽光小鎮(zhèn)二期組團(tuán)B項目完工，投資20000萬元永寧回遷區(qū)二期項目開工建設(shè)，投資15600萬元2號加油站全面完工，投入使用員工公寓一期工程投入使用，二期工程開工建設(shè)，投資8100萬元土地經(jīng)營土地購買購買商住土地12萬平土地開發(fā)土地開發(fā)8萬平，其中回遷房開發(fā)8萬平土地出售10萬平土地儲備25萬平投資規(guī)模4.5億元資金來源收入來源陽光小鎮(zhèn)一期公建銷售收入4800萬元陽光小鎮(zhèn)二期組團(tuán)A公建銷售900萬元陽光小鎮(zhèn)二期組團(tuán)B代建費(fèi)400萬元永寧回遷區(qū)一期34000萬元，其中住宅交房收入31000萬元，公建銷售3000萬元永寧回遷區(qū)二期代建費(fèi)312萬元加油站租金收入300萬元農(nóng)貿(mào)市場租金收入400萬元員工公寓租金收入1600萬元土地開發(fā)收入8200萬元土地出售收入10000萬元（二）未來五年重點(diǎn)工作，實(shí)現(xiàn)中長期目標(biāo)時間類別項目/事項內(nèi)容2019年工程進(jìn)展陽光小鎮(zhèn)二期組團(tuán)B全面完工，實(shí)現(xiàn)回遷入住，投資15000萬元永寧回遷區(qū)二期完成項目工程建設(shè)，投資20000萬元3號加油站完成工程建設(shè)，投資1600萬元員工公寓完成二期工程建設(shè)，投資12600萬元商品房1新開工建筑面積15萬平，完成地下室施工，積極推進(jìn)主體工程施工，投資28800萬元土地經(jīng)營土地購買購買土地21萬平，投