項目后評估工作指引1全解

1、項目后評估工作指引一、項目基本概況本項目規(guī)劃指標情況（主要經(jīng)濟技術），包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等。二、項目后評估綜述1.綜合評估結論從投資、定位、規(guī)劃設計、發(fā)展進度、成本、資金、施工管理、合約安排等各個方面給出高度概括的綜合評價結論，提煉和總結出本項目發(fā)展過程中值得借鑒和推廣的經(jīng)驗，同時總結本項目及開發(fā)過程中有待改進的方面以利于今后的項目發(fā)展。經(jīng)驗和教訓部分應在后文中進行具體描述。2.對未來房地產(chǎn)項目和開發(fā)的建議在提煉本項目經(jīng)驗、教訓的基礎上，濃縮出對未來項目開發(fā)的建議，此建議應與項目發(fā)展過程中的經(jīng)驗、教訓相對應。3.發(fā)展模式的優(yōu)劣勢分析總結項目的整體組織、

2、開發(fā)和運作等方面所特有的模式優(yōu)劣勢分析及總結。三、項目投資管理評估1.宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展變化分析通過對本項目可行性研究和項目銷售階段的當?shù)睾暧^經(jīng)濟、社會發(fā)展、房地產(chǎn)市場主要指標變化情況和發(fā)展趨勢的比較分析，總結和評價當?shù)睾暧^市場環(huán)境變化對項目發(fā)展的影響。2.土地協(xié)議執(zhí)行情況檢討土地協(xié)議執(zhí)行情況，檢討協(xié)議雙方的合作方式、土地費用及支付進度、方式等方面的內(nèi)容。重點評估以下內(nèi)容：a.雙方的合作方式的優(yōu)劣；b.如果涉及到拆遷，分析拆遷進度和拆遷費用的變化情況；c.土地費用及支付進度的變化情況；e.交地進度的變化情況；f.如涉及到物業(yè)返還和收購項目公司等，應分析相應的執(zhí)行情況；g.土地合同約定的應

3、該由我司享受的優(yōu)惠條件落實情況。對以上重要合同內(nèi)容的變化情況應分析原因，并總結經(jīng)驗教訓。 本項目主要規(guī)劃指標變化情況（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等）。3.項目經(jīng)濟技術指標變化情況及其對最終收益的影響本項目主要規(guī)劃指標變化情況（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等）；重點分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本的變化。4.以財務指標為主要依據(jù)的項目綜合評價由于項目發(fā)展期間開發(fā)成本、進度和銷售價格的變動，原來投資測算的各種財務指標會發(fā)生相應調(diào)整，通過對比分析各種財務指標的變化情況，總結本項目投資為公司帶來的經(jīng)濟效益。所參考

4、的財務指標主要有：項目現(xiàn)金流量和動態(tài)回收期，成本利潤率、稅后凈利潤和內(nèi)部收益率，項目資金來源和資金最高需求點等。通過對項目財務情況的全面分析，對項目投資收益進行綜合評價，明確項目是否達到預期投資目的。四、項目財務管理評估1.項目銷售收入指標完成情況檢討項目銷售收入指標完成情況，是否達到預期的收入目標，通過對項目銷售收入總額和單位售價的實際數(shù)與預期數(shù)的對比，分析項目銷售收入的完成情況及影響的主要因素。2.項目發(fā)展成本控制情況檢討項目發(fā)展成本的控制情況，應對發(fā)展成本進行詳細分析,特別是建安成本是否達到預期控制目標，期間采取了那些控制措施，取得那些效果，有什么經(jīng)驗教訓，同時還應對成本增長幅度與售價增

5、長幅度的進行比較分析。3.項目經(jīng)濟效益實現(xiàn)情況檢討項目經(jīng)濟效益的實現(xiàn)情況，特別是項目稅后利潤、成本利潤率、內(nèi)部收益率等重要指標的完成情況，通過比較（與可研報告比較及其他同類型項目）分析，評價是否達到預期的經(jīng)濟效益目標。4.項目現(xiàn)金流量變化情況和資金使用效益。檢討項目現(xiàn)金流量的變化情況，分析項目現(xiàn)金的流出、流入的規(guī)律及影響變化的主要原因，重點把握項目回收期、資金回籠情況、資金需求最高點、資金平衡點等變化情況；同時檢討資金的調(diào)度、使用情況。5.項目稅務籌劃情況 檢討項目的稅務籌劃情況。對營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等應做出分析，特別是在稅收優(yōu)惠政策、合理避稅的利用方面做了那些籌劃，取得了那些成果

6、，有什么經(jīng)驗和教訓。五、項目營銷管理評估1.項目各類型物業(yè)銷售情況在評估截止日項目的住宅、商業(yè)、車位、地下室成交面積、成交額、成交率情況；項目住宅、商業(yè)、車位銷售難點及原因分析。2.與市場定位時房地產(chǎn)市場情況對比分析在后評估報告中應簡明扼要地對項目發(fā)展期間當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場演變情況加以回顧，并對可行性研究階段和項目銷售階段的房地產(chǎn)市場狀況進行對比分析，深入研究宏觀經(jīng)濟市場變化對項目的影響程度。要求提供從可研、定位到銷售結束 3到 5年當?shù)胤康禺a(chǎn)銷售面積及價格變化情況，條件允許可細化到所在區(qū)的銷售面積及價格變化情況。3.項目銷售時機根據(jù)項目發(fā)展綱要的計劃開始銷售時間與實際銷售時間進行分析對

7、比，以市場變化為背景評價樓盤推出時機是否最佳，評價各期開盤的效果，評價整體和分期的推盤時機是否適當，對今后項目銷售有何啟示。4.原定位與實際設計建設成果的對比分析樓型比對比分析，戶型比對比分析；配套會所、商業(yè)、車位對比分析；分析定位與實際設計建設成果是否存在差異及差異原因，對營銷工作的影響。5.預期銷售價格與實際價格的對比分析檢討預期銷售價格確定后當?shù)厥袌鰞r格變化情況，特別是與本項目有競爭力的項目銷售價格變動情況，本項目應對市場價格變化調(diào)價情況，驗證公司在定價方面本項目掌握當?shù)厥袌鰞r格變化和應對市場價格變化的能力。6.物業(yè)管理和管理費價格確定檢討檢討項目發(fā)展綱要確定的物業(yè)管理方案和管理費定價原

8、則是否合理，綜合評述確定的物業(yè)管理和管理費價格給本項目的銷售和后期物業(yè)管理帶來的綜合影響，提出今后項目發(fā)展的建議。7.項目計劃銷售期、速度與實際情況的對比分析檢討銷售期的劃分，對比計劃與實際銷售速度的差距和原因分析，檢討銷售價格與銷售速度的關系，評估銷售價格與銷售速度的最佳平衡點。8.實際成交客戶與原定位目標客戶的區(qū)別及原因分析匯總統(tǒng)計實際成交客戶信息情況，列出統(tǒng)計分類，如：來源（城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)比例）、年齡（年齡段比例）、職業(yè)（私營企業(yè)、個體戶、企業(yè)高級管理人員、專業(yè)人士、公務員、事業(yè)單位職員比例）、家庭月收入（分段比例）、家庭結構（兩口、三口、四口、四口以上比例）、置業(yè)次數(shù)（一次、二次、三次及以

9、上比例）、購房目的（改善居住環(huán)境、投資、其他比例）、付款方式（一次性付款、按揭比例）、家庭交通工具（私車、公交車比例），分析與原定位目標客戶的區(qū)別，站在市場角度全面分析產(chǎn)生區(qū)別的原因，總結經(jīng)驗教訓提出更好的建議。9.項目的銷售策略根據(jù)銷售情況分析與總結公司品牌建設對本項目預期和實際銷售效果產(chǎn)生的影響，總結本項目開發(fā)為公司品牌建設所發(fā)揮的作用及對公司無形資產(chǎn)的影響，綜合檢討本項目的銷售策略對本項目預期和實際銷售效果產(chǎn)生的影響，包括：銷售價格的確定、銷售時機的選擇、廣告宣傳的銜接、賣場的包裝策略（包括：售樓部、樣板房、景觀示范區(qū)效果等方面）、開盤和促銷活動的策劃等，提出改進本項目銷售策略的建議。1

10、0.綜合評述本項目市場定位營銷工作綜合評述整體定位、主題及形象定位、目標客戶定位、物業(yè)定位、配套定位等的準確程度，評估本項目給當?shù)胤康禺a(chǎn)市場、周邊項目或區(qū)域帶來的影響，對區(qū)域價格的影響，對公司品牌建設的影響等。11.提出可借鑒的經(jīng)驗對項目開發(fā)過程中的營銷工作的經(jīng)驗教訓進行簡單總結概括。六、項目設計管理評估1.項目完成情況介紹 1）介紹項目各專業(yè)、專項設計完成情況； 2）項目實際完成的經(jīng)濟技術指標：容積率、建筑密度、總建筑面積（地上、地下）、綠化率、 樓棟數(shù)及層數(shù)、總戶數(shù)、戶型面積及配比表、總車位數(shù) ( 地上及地下車位數(shù) )等。3）項目設計及建造情況介紹：主要設計時間節(jié)點；項目開工時間、關鍵施工

11、節(jié)點時間、開盤時間、完工時間等；項目建成前后環(huán)境情況對比（說明及實景照片）。4）項目周圍競爭樓盤情況：面積規(guī)模、平米單價、實景照片等。5）項目售價及銷售情況簡介：住宅開盤平米單價、平均單價、銷售情況簡介；項目配套情況：項目商業(yè)等公建配套面積、售后反映等。2.項目的建筑標準 1）結構體系； 2）墻體維護材料； 3）外立面材料：說明外墻材質(zhì)和平方米單價，瓷磚及石材說明，勾縫材料及排磚大樣圖（實景照片）；外窗及玻璃：詳細說明所采用的外窗框材料及價格（實景照片）。 4）戶型：最終完成的戶型面積標準（配平面圖、實景照片）；5）入口大堂：面積、裝修標準（配平面圖、實景照片）； 6）標準層公共空間：面積、裝

12、修標準（配平面圖、實景照片）。7）安裝機電配置標準：列表（實景照片）；3.項目設計過程管理回顧與實施完成情況回顧并分析項目設計發(fā)展過程，并對前期概念策劃確定的設計理念、設計標準、設計目標與完成的項目實際間的差異；設計實施過程中各階段、各子項設計成果質(zhì)量控制情況和控制經(jīng)驗教訓。 1）概念策劃：創(chuàng)意稿、方案稿、實施稿簡要介紹，概念策劃執(zhí)行情況。2）規(guī)劃設計：規(guī)劃設計理念、規(guī)劃設計單位、主創(chuàng)建筑師，規(guī)劃設計方案招投標、深化發(fā)展過程。3）戶型設計：戶型定位過程中與營銷部門協(xié)調(diào)溝通情況；戶型定位策略，戶型比例調(diào)整情況。4）單體立面設計：立面設計理念、設計單位、主創(chuàng)建筑師，方案招標、深化發(fā)展過程。5）景觀

13、設計：景觀設計理念、設計單位、主創(chuàng)建筑師，方案招標、深化發(fā)展過程。6）擴出圖設計：建筑設計標準的確定，報審情況。7）施工圖設計：施工圖設計單位配合情況，施工圖出圖情況，施工圖設計質(zhì)量、進度控制。 8）設計變更與現(xiàn)場設計：設計變更操作模式，設計變更造成的影響。4、項目實施過程設計管理工作總結重點說明施工配合過程中出現(xiàn)的圖紙質(zhì)量、設計進度、設計變更等方面，與各部門協(xié)調(diào)溝通解決的方法及經(jīng)驗，如：建筑單體施工、總體施工、景觀施工、樣板房及賣場施工等。5.各階段與相關部門協(xié)調(diào)配合總結各階段設計管理工作與其它相關部門協(xié)調(diào)配合情況及經(jīng)驗。檢討設計圖紙完成與合約分判、甲供材料、樣板確認、營銷計劃的執(zhí)行完成情況

14、，檢討相關部門相互配合情況，分析產(chǎn)生拖延的主要原因。6.本項目設計管理方面突出經(jīng)驗與教訓 總結本項目發(fā)展過程中設計管理流程、節(jié)點控制、時間計劃、設計協(xié)調(diào)等感悟與經(jīng)驗。7.限額設計執(zhí)行情況 檢討限額設計總額目標與實際建筑成本總額的差距，分析研究產(chǎn)生差距的原因和依據(jù)，找出限額設計的改進建議，檢討限額設計總額目標按照專業(yè)分解控制和計算方法，檢討設計單位或設計人員貫徹限額設計的程度，檢討設計師在構思建筑方案、結構方案、立面造型、設備選型等設計工作的限額設計理念，檢討規(guī)劃方案、擴初設計、施工圖各階段的限額設計控制點和計算依據(jù)，總結經(jīng)驗教訓，提出整改建議。8.售后使用情況檢討總結入伙后，調(diào)查客戶使用滿意情

15、況，客戶使用、物業(yè)管理和地產(chǎn)售后服務過程中存在的問題和意見，分析研究這些問題意見產(chǎn)生的原因和源頭，總結經(jīng)驗和教訓提出今后類似項目發(fā)展的改進建議。9.附件概念設計創(chuàng)意稿、方案稿、實施稿、規(guī)劃設計任務書、景觀設計任務書、施工圖設計任務書、圖紙：定稿方案（總體規(guī)劃、住宅單體戶型、住宅立面、室內(nèi)設計、）文本及電子文件，全套施工圖電子文件。七.工程管理評估1.工程部自身及合作單位管理評估1）對工程部自身的組織架構、管理體系、人員崗位職責的執(zhí)行情況做出客觀評價，檢討項目工程團隊發(fā)揮的作用，利與弊，得與失，并提出改進見意。2）對項目工程合作單位（總分包、監(jiān)理、材料供應商）的管理評估。 客觀評價總分包單位在項

16、目實施過程中的履約情況，質(zhì)量、進度、安全方面自身的把控情況；監(jiān)理單位對本項目工程監(jiān)管過程中發(fā)揮的作用，材料貨供單位在保障供貨與時間的執(zhí)行情況；總結項目工程管理團隊對工程合作單位（總分包、監(jiān)理、材料供應商）管理過程中的經(jīng)驗。提出從合同制約至過程管理的建設性意見。2、工程進度管理評估1）工程施工進度計劃執(zhí)行情況列出項目施工進度計劃與實際完成的關鍵線路，分析產(chǎn)生變化的主要原因。通過項目施工進度計劃與實際完成時間節(jié)點的對比，列表得出每個節(jié)點延遲完成天數(shù)，檢討控制節(jié)點沒有按期完成的原因，分析影響項目節(jié)點進度的主要因素，并建議在今后類似項目的開發(fā)中采取相應改進措施。 2）售樓部、樣板間、景觀示范區(qū)工程計劃

17、執(zhí)行情況檢討檢討售樓部或會所、樣板房、景觀示范區(qū)三方面計劃與實際完成時間節(jié)點的對比，列表得出每個節(jié)點延遲完成天數(shù)，檢討控制節(jié)點沒有按期完成的原因，分析影響項目節(jié)點進度的主要因素，并建議在今后類似項目的開發(fā)中采取相應改進措施。3、工程質(zhì)量管理評估總結本項目各分部分項工程的質(zhì)量管控情況，以分別以典型案例為例，分析總結出現(xiàn)質(zhì)量問題的環(huán)節(jié)、原因，并對改善或避免類似問題提出鑒見性意見。4、工程安全文明施工管理評估 客觀評價本項目各個階段的安全文明施工的管理、執(zhí)行及實際果。對執(zhí)行好的方面提出可繼續(xù)推廣，對執(zhí)行差的方面提出可改進的方式方法及措施。5、工程資料管理評估 總結本項目工程資料與工程進度的同步性、真

18、實性；在總分包單位較多的情況下，如何做到各單位之間工程資料協(xié)調(diào)統(tǒng)一與工程進度并進，總結經(jīng)驗，提出建議。6、設計變更及現(xiàn)場簽證管理評估 回顧本項目的設計變更及現(xiàn)場簽證的發(fā)生情況，以典型變更或簽證為例，分析其產(chǎn)生的原因，是否存在可避免的狀況?？偨Y及分析設計變更及現(xiàn)場簽證管理的主要環(huán)節(jié)，控制措施，提出可見鑒性意見。八、項目成本管理評估1、項目發(fā)展四個階段成本管理控制情況 可行性研究階段：完成土地吸納后重新測算利潤及成本，為項目成本控制目標值； 項目定位階段：根據(jù)項目開發(fā)成本控制目標，總結確定產(chǎn)品后成本控制目標值重新調(diào)整情況。項目設計階段：檢討根據(jù)項目成本控制目標編制項目發(fā)展成本預測明細表情況，總結根據(jù)項目發(fā)展成本預測明細表進行限額設計情況，總結投資估算控制設計概算情況。項目實施階段：總結項目發(fā)展成本預測明細表控制施工圖預算、預算控制標底、標底控制中標價（合同價）、合同價