對(duì)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分問題的思考

1、對(duì)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分問題的思考對(duì)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分問題的思考提要：物業(yè)管理區(qū)域與土地登記制度改革物業(yè)管理區(qū)域的確定與劃分是一項(xiàng) 系統(tǒng)工程。涉及到的方面很廣，最重要而又被忽視的，莫過 于土地使用權(quán)的變更登記對(duì)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分”問題的思考物業(yè)管理?xiàng)l例第九條第二款規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因 素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！庇纱藖砜?，條例把物業(yè)管理區(qū)域的劃分作為一個(gè)行政管理的問題，主要 考慮了行政管理的便利，而偏離了物權(quán)保護(hù)這個(gè)最重要的前 提。這顯然不符合物權(quán)法有關(guān)保護(hù)業(yè)主區(qū)分所有權(quán)的宗旨， 從現(xiàn)實(shí)情況來看，也不符合物業(yè)管理的實(shí)際，不能

2、為物業(yè)管 理區(qū)域劃分的實(shí)務(wù)提供有效的指導(dǎo)。物業(yè)管理區(qū)域”是物業(yè)管理中的一個(gè)基本概念，在物業(yè) 管理?xiàng)l例中，由現(xiàn)了 27處，可見其重要。物業(yè)管理區(qū)域的 劃分關(guān)系到業(yè)主物權(quán)的保護(hù)，關(guān)系到業(yè)主自治與住宅小區(qū)的 秩序，關(guān)系到行政管理與民事活動(dòng)的關(guān)系，是一個(gè)尚未受到 應(yīng)有重視的問題。1、物業(yè)管理區(qū)域本質(zhì)上是業(yè)主共有權(quán)的范圍物業(yè)管理是由業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生的一項(xiàng)權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分的所有權(quán)、共有部分的共 有權(quán)以及共同管理的權(quán)利組合而成。對(duì)共有部分共同管理的 權(quán)利，就是業(yè)主物業(yè)管理的權(quán)利?？梢姡飿I(yè)管理的區(qū)域有 多大，取決于業(yè)主的共有范圍有多大。一個(gè)兩百套房屋的小 區(qū)，占地兩萬(wàn)平方米，那么業(yè)

3、主共有的范圍也就只限于這兩 萬(wàn)平方米；而一個(gè)占地一百萬(wàn)平方米的小區(qū)，每一位業(yè)主共 有權(quán)的范圍，可能達(dá)到一百萬(wàn)平方米。不考慮共有權(quán)，只考 慮 三項(xiàng)因素”（共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)） ；不 考慮業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)形成的過程與權(quán)利范圍，只認(rèn)為行政 機(jī)關(guān)有權(quán)劃分物業(yè)管理區(qū)域，不但不能促進(jìn)物業(yè)管理，反面 會(huì)增加混亂。從業(yè)主共有權(quán)的角度來看，較大的小區(qū)，意味著業(yè)主較 大的共有權(quán)范圍。但小區(qū)越大，業(yè)主權(quán)利越難行使，反面是 較小的小區(qū)，容易實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。所以對(duì)業(yè)主而言，大有大 的利益，小有小的好處。從物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的角度，越大的管 理區(qū)域，越有規(guī)模效應(yīng)，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常希望管理較 大的小區(qū)。從政府管

4、理的角度，自然也是希望相對(duì)集中，管 幾個(gè)大的小區(qū)，比管無數(shù)小的小區(qū)，要容易得多。這里就由 現(xiàn)了利益上的沖突。在物業(yè)管理區(qū)域劃分時(shí)，究竟以何為由 發(fā)點(diǎn)，就成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。我認(rèn)為，既然物業(yè)管理區(qū)域的 本質(zhì)是區(qū)分所有權(quán)的范圍，那么，一是不能輕易變更，二是如果重新劃分，根本的生發(fā)點(diǎn)，還是保障業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)。2、三項(xiàng)因素”不是劃分物業(yè)管理區(qū)域的科學(xué)依據(jù)既然物業(yè)管理區(qū)域與業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)密切相關(guān)，就不應(yīng)由行政機(jī)關(guān)任意劃分。物業(yè)管理?xiàng)l例中所規(guī)定的三項(xiàng)因素工并不科學(xué)。共用設(shè)施設(shè)備”范圍很廣，供電供水供熱供氣，道 路通訊綠化消防，哪種設(shè)施設(shè)備是劃分物業(yè)管理區(qū)域的因 素？就以供熱設(shè)備來說，是不是共用一個(gè)

5、鍋爐房的，就應(yīng)當(dāng) 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域呢？顯然沒有必要。通過有償使 用，不是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域， 也可以共享一個(gè)共用設(shè)施設(shè)備。-一'建筑物規(guī)模工多大的規(guī)模適合作為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域呢？現(xiàn)實(shí)中，規(guī)模小的小區(qū)一兩百套房子；規(guī)模大的小 區(qū)有一兩萬(wàn)套房子，都可以成為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。如果 以規(guī)模來劃分，是不是要確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模”，小于它的就應(yīng)當(dāng)合并，大于它的就應(yīng)當(dāng)分割呢？社區(qū)建設(shè)工一般是指居民區(qū)的社會(huì)事務(wù)管理，這 種管理是公法意義上的，而物業(yè)管理是業(yè)主對(duì)自己不動(dòng)產(chǎn)的 管理，是純粹的財(cái)產(chǎn)事務(wù)，是私法意義上的，兩者可以說毫 不相干。打個(gè)比方說，甲的院子里打一口井，造個(gè)圍墻，乙 的院子里也打一口井，

6、造一個(gè)圍墻，從資源角度，是一種浪 費(fèi)，但從所有權(quán)角度，是必須的。政府可以要求兩家參加一 個(gè)居民小組，但不應(yīng)該強(qiáng)迫兩家人合并院子，共用一口水井、 一個(gè)圍墻。物業(yè)管理?xiàng)l例授權(quán)省級(jí)人民政府制定劃分物業(yè)管理區(qū) 域的具體辦法，如果基本原則都沒有明確，地方政府不可能 制定由合理可行的辦法。3、實(shí)務(wù)中的難題當(dāng)前在實(shí)務(wù)中，確定物業(yè)管理區(qū)域，通常以開發(fā)項(xiàng)目的 紅線為邊界，一個(gè)項(xiàng)目，就是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，類似于自 然村的形成，這時(shí)，一般不大需要行政機(jī)關(guān)來確定與劃分物 業(yè)管理區(qū)域。但有些 自然村”存在潛在的共有權(quán)范圍模糊的 問題，存在權(quán)利爭(zhēng)議的隱患。比如，一個(gè)樓盤開發(fā)之初確定 占地五萬(wàn)平方米，分為兩期開發(fā)，對(duì)于一二

7、期購(gòu)買的客戶而 言，其區(qū)分所有權(quán)的范圍應(yīng)當(dāng)在這五萬(wàn)平方米之內(nèi)。但之后 開發(fā)商又取得了周邊接壤的土地，連續(xù)開發(fā)了第三、四、五 期，總占地面積達(dá)到十五萬(wàn)平方米，交付后作為一個(gè)小區(qū)統(tǒng) 一管理，這時(shí)問題就來了：對(duì)于第一、二期業(yè)主來說，他們 的共有權(quán)，是否擴(kuò)大到后三期即總共十五萬(wàn)平方米的范圍？ 假如后三期是別墅，那么前兩期業(yè)主的共有權(quán)，能否達(dá)到別 墅區(qū)？現(xiàn)在許多住宅小區(qū)存在著不同類型物業(yè)混合的現(xiàn)象，別 墅與公寓、高層與多層、商品房與保障房同在一個(gè)物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)。經(jīng)濟(jì)條件迥異的人居住在一起，利益難免沖突。生 活習(xí)慣、對(duì)物業(yè)費(fèi)的態(tài)度、對(duì)公共事務(wù)的關(guān)心程度、對(duì)小區(qū)重大改造維修事項(xiàng)的看法都有所不同。而這種沖突

8、，通過業(yè) 主共同決策是很難解決的，因?yàn)橹械投宋飿I(yè)的業(yè)主人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn) 超過高端物業(yè)，一旦表決，必然形成 多數(shù)人的暴政比如, 解決小區(qū)停車難的問題，中低端物業(yè)的業(yè)主由于沒有專有車 位，傾向于利用小區(qū)內(nèi)的道路、綠地增加更多的車位，而對(duì) 于高端物業(yè)的業(yè)主來說，自己已經(jīng)有了專有的停車位，故更 希望維護(hù)小區(qū)現(xiàn)有的規(guī)劃格局。解決這個(gè)問題的根本由路，在于細(xì)分物業(yè)管理區(qū)域。一 個(gè)住宅小區(qū)，不一定作為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，特別是超級(jí)巨 大的住宅區(qū)，動(dòng)輒一兩平方公里，業(yè)主達(dá)到數(shù)萬(wàn)人，要實(shí)現(xiàn) 業(yè)主自治，實(shí)在是超級(jí)難題。這時(shí)就由現(xiàn)了不以開發(fā)建設(shè)的 范圍，而以物業(yè)類型重新劃分物業(yè)管理區(qū)域的需要。在有的 地方，一個(gè)小區(qū)中，不同層次

9、業(yè)主的矛盾已經(jīng)相當(dāng)尖銳，重 新劃分物業(yè)管理區(qū)域已顯得十分急對(duì)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分問題的思考提要：物業(yè)管理區(qū)域與土地登記制度改革物業(yè)管理區(qū)域的確定與劃分是 一項(xiàng)系統(tǒng)工程。涉及到的方面很廣，最重要而又被忽視的， 莫過于土地使用權(quán)的變更登記迫。但在業(yè)主爭(zhēng)議的情況下重新劃分，難度極大。物業(yè)管理?xiàng)l例第九條第二款所規(guī)定的三項(xiàng)因素”無法為重新劃分提供 科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)。如上所述，重新劃分的意義在于各層次業(yè)主的區(qū) 分所有權(quán)都能獲得保障，而這個(gè)問題，卻被物業(yè)管理?xiàng)l例所 忽視。4、確定與劃分物業(yè)管理區(qū)域涉及多種因素如前所述，物業(yè)管理?xiàng)l例第九條規(guī)定的三項(xiàng)因素不能作 為確定與劃分物業(yè)管理的主要因素，那么哪些因素才是主要 因素

10、呢？結(jié)合實(shí)務(wù)，我想有以下方面：(1)建設(shè)用地使用權(quán)。物業(yè)管理區(qū)域的基礎(chǔ)是建設(shè)用 地范圍，而建設(shè)用地使用權(quán)，是業(yè)主最重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。房 屋的價(jià)值會(huì)隨著使用而折舊，而土地的價(jià)值會(huì)持續(xù)上升。物 權(quán)法規(guī)定住宅的建設(shè)用地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期，意味著這 個(gè)權(quán)利不受由讓年限的限制，可以視為永久的權(quán)利，這就使 建設(shè)用地使用權(quán)幾乎具備了所有權(quán)的全部權(quán)能。目前人們只 看重房屋產(chǎn)權(quán)，忽視建設(shè)用地使用權(quán)的現(xiàn)象， 很快就會(huì)改變。 當(dāng)業(yè)主把目光聚焦在土地權(quán)利上時(shí)，自己小區(qū)的土地范圍， 就成了最重要的問題。但以土地紅線確定物業(yè)管理區(qū)域的困 難在于，在以往的商品房開發(fā)中，從開發(fā)商到政府，都很少 考慮到未來業(yè)主的建設(shè)用地使用權(quán)

11、范圍的問題。有的小區(qū)， 由幾宗地組成；有的則是在一宗土地上，因開發(fā)商不同，形 成兩個(gè)甚至多個(gè)小區(qū)。這使得以土地紅線來確定物業(yè)管理區(qū) 域很難行得通。(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這是法定的證件，是建 設(shè)項(xiàng)目合法性的標(biāo)志。以它來劃分物業(yè)管理區(qū)域，具備確定 性、權(quán)威性，但問題在于，許多項(xiàng)目都是分期開發(fā)，分期取 得規(guī)劃許可證，一個(gè)小區(qū)中，有幾個(gè)規(guī)劃許可證并不罕見， 如果機(jī)械地按規(guī)劃許可證劃分，很多小區(qū)會(huì)被肢解。更重要 的是，規(guī)劃許可證是從建設(shè)工程管理角度頒發(fā)的，并不考慮 業(yè)主共有利益的平衡與保障，有的規(guī)劃許可證對(duì)應(yīng)的全是住 宅，有的可能全是配套，所以這也不能作為依據(jù)。(3)能否以項(xiàng)目立項(xiàng)為依據(jù)？這能夠解決

12、多宗土地上， 分期規(guī)劃建成的小區(qū)統(tǒng)一管理的問題，但一來立項(xiàng)是一個(gè)行 政行為，它不能確定物權(quán)的歸屬； 二來一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)后， 發(fā)生變化也很常見，往往建成之后，與當(dāng)初的立項(xiàng)已經(jīng)大相 徑庭。(4)合同約定。從法理及實(shí)務(wù)來看，購(gòu)買人的認(rèn)知是 一個(gè)不可忽視的因素。一位客戶，購(gòu)房時(shí)看中的是一個(gè)精致 小盤，最后卻成了幾個(gè)樓盤合并管理的雜亂大盤；或者相反,購(gòu)買時(shí)是沖著千畝大盤的，最后卻分成了幾個(gè)小盤，這都會(huì) 對(duì)業(yè)主的預(yù)期構(gòu)成損害，直接違反合同的約定，業(yè)主如果追 究建設(shè)單位的違約責(zé)任，不能說沒有道理。但現(xiàn)實(shí)中分期開 發(fā)銷售非常普遍，習(xí)慣上都不會(huì)以每一期作為獨(dú)立的物業(yè)管 理區(qū)域，而會(huì)將整個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)一管理。完全顛覆

13、現(xiàn)狀，也是不 可想象的。綜上可見，物業(yè)管理區(qū)域的確定與劃分， 涉及許多因素, 要找由一個(gè)明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)，是非常困難的。我們能夠明確 的是，這不是一個(gè)行政管理的問題，而是業(yè)主區(qū)分所有權(quán)如 何保障的問題。只有沿著這個(gè)思路，才可能找到可行的解決 方法。5、物業(yè)管理區(qū)域的劃分要以保障業(yè)主自治為由發(fā)點(diǎn)商品房小區(qū)相當(dāng)于一個(gè)人造村，它的建設(shè)者是開發(fā)商， 審批規(guī)劃的權(quán)力在政府。在規(guī)劃階段，就應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū) 域作由明確的劃分，并將它公諸于眾，因?yàn)檫@關(guān)系到眾多買 受人的預(yù)期利益。不應(yīng)當(dāng)?shù)刃^(qū)建成后，再考慮管理區(qū)域劃 分。先確定管理范圍，后建設(shè)交付，這樣形成的物業(yè)管理區(qū) 域，就是水到渠成、瓜熟蒂落，小區(qū)范圍就是物

14、業(yè)管理的區(qū) 域。只有在業(yè)主產(chǎn)生了重新劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求，而自 己又爭(zhēng)執(zhí)不下時(shí)，才需要政府由面，以政府的公信力作由裁 決，以平衡業(yè)主利益，消除爭(zhēng)議。政府在作由裁決的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)從有利于開展業(yè)主自治生 發(fā)，從保障業(yè)主物權(quán)由發(fā)，確定物業(yè)管理區(qū)域。事實(shí)上，有 效的業(yè)主自治，有利于社會(huì)的穩(wěn)定和諧，這也是政府追求的 目標(biāo)。缺乏有效自治，業(yè)主就要依賴政府，依靠物業(yè)企業(yè)的 管治，這就會(huì)增加政府對(duì)業(yè)主自治的干預(yù)，增加物業(yè)公司的 包辦，從而也增加業(yè)主與政府、與物業(yè)企業(yè)之間的摩擦與糾 紛。臺(tái)灣、香港的物業(yè)糾紛很少，就在于業(yè)主自治充分；而 它的前提，是小區(qū)規(guī)模都不太大。 香港還存在上千戶的小區(qū)， 這與它的土地制度與

15、開發(fā)模式有關(guān)，臺(tái)灣基本上沒有這種情 形。中國(guó)大陸目前形成的大片開發(fā)，大面積管理，將來一定 會(huì)形成管理上的難題。臺(tái)灣有一個(gè)特別好的經(jīng)驗(yàn)，就是在業(yè)主共有的范圍內(nèi)， 再進(jìn)一步明確 失公”與 小公”。所謂大公，是指全體業(yè)主共 有的權(quán)利；所謂小公，是指一部分業(yè)主共有的權(quán)利。這其實(shí) 非常容易理解：一個(gè)單元要換電梯，是由本單元的業(yè)主決定 并籌資，還是需要本棟樓的全體業(yè)主甚至本小區(qū)的全體業(yè)主 來決定和由資？回答顯然是前者，因?yàn)檫@是屬于部分業(yè)主的 共同事務(wù)，與其它業(yè)主無關(guān)。但在立法上，這沒有明確，實(shí) 務(wù)中由此引發(fā)的糾紛已經(jīng)屢見不鮮。我國(guó)獨(dú)特的房地產(chǎn)開發(fā) 模式形成了無數(shù)規(guī)模巨大的住宅區(qū)，在不能細(xì)分物業(yè)管理區(qū) 域的

16、情況下，明確 小公”范圍及的權(quán)利，顯得尤為重要。6、物業(yè)管理區(qū)域與土地登記制度改革物業(yè)管理區(qū)域的確定與劃分是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。涉及到的 方面很廣，最重要而又被忽視的，莫過于土地使用權(quán)的變更 登記。比如，一個(gè)由三期組成的住宅小區(qū)，一期的容積率是1,二期是，三期是2,那么各期業(yè)主的利益是完全不同的。假定這三期的地價(jià)都是 2000元/平方米，那么攤到房屋上，一期業(yè) 主樓面所含的土地價(jià)值就兩倍于三期業(yè)主。十年之后，這個(gè)兩倍可能決定了兩期業(yè)主的財(cái)產(chǎn)價(jià)值懸殊。因此，不同容積 率的業(yè)主在一起吃大鍋飯，是不公平的。公平的做法，應(yīng)當(dāng) 區(qū)分大公與小公，即每一期業(yè)主的小公范圍，就是自己這一 期的紅線。相應(yīng)地，土地使用權(quán)

17、應(yīng)當(dāng)對(duì)應(yīng)各期紅線，轉(zhuǎn)移至 各期業(yè)主名下，成為這部分業(yè)主的小公”權(quán)利。對(duì)于幾宗地開發(fā)為一個(gè)小區(qū)，但容積率相同的，過去的幾個(gè)土地權(quán)證，就應(yīng)該合并為一個(gè)，作為全體業(yè)主的失公”?，F(xiàn)在的實(shí)際情況是，土地登記與業(yè)主的區(qū)分所有權(quán)沒有關(guān)系，這為今后留 下很大隱患。所以，要做好物業(yè)管理區(qū)域的劃分，不能不改 革土地登記制度。7、物業(yè)管理區(qū)域的劃分原則綜合以上考慮，以區(qū)分所有權(quán)為法理基礎(chǔ)，結(jié)合實(shí)際工作中的可行性，可以用這樣一些原則來確定物業(yè)管理區(qū)域：對(duì)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分問題的思考提要：物業(yè)管理區(qū)域與土地登記制度改革物業(yè)管理區(qū)域的確定與劃分是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。涉及到的方面很廣，最重要而又被忽視的，莫過于土地使用權(quán)的變更登記>(1) 一般原則，物業(yè)管理區(qū)域以行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的建設(shè)區(qū)劃為準(zhǔn)，即以一個(gè)完整住宅小區(qū)的占地紅線為邊界，這相 當(dāng)于一個(gè)自然村落，因其內(nèi)部有