東方國際茶都商業(yè)運作模式分析報告

1、東方國際茶都商業(yè)運作模式分析報告一、項目基本情況簡述（一）東方國際茶都一期簡介東方國際茶都一期共有三層，一層主要商業(yè)形態(tài)為茶商、代理商批零經(jīng)營各種茶葉，二層主要商業(yè)形態(tài)為經(jīng)營各種茶具、茶藝用品、茶社等，三層作為發(fā)展商辦公用地。其設(shè)計為“雙層立體街鋪”形式，一層層高6.3米，二層層高5.7米；鋪位開間為3.3米、4.5米，進深一般為9米左右，面積集中在3040平米。（二）項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目總經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積152470.5總建筑面積22.9萬其中已建住宅雅豪祥苑面積15.5萬（已全部售磬）商業(yè)面積7.4萬東方國際茶都一期經(jīng)濟技術(shù)指標用地面積27735.00總建筑面積42650.65其

2、中：一層建筑面積14380.45 二層建筑面積15570.66 三層建筑面積1497.05地下室建筑面積9845.49其它1357.00停車位226個其中：地下停車位221個 地面停車位5個商鋪數(shù)量654間其中：一層商鋪330間 二層商鋪312間 三層商鋪12間二、項目商業(yè)運作模式簡述（一）商業(yè)運作手法簡述該項目從2004年6月份正式開售至今，具體操作手法經(jīng)歷過三個階段：1） 第一階段 2004年6月8月期間：采取“首期付1成，買鋪即收4年30%租金”的銷售方式，該方式具體操作如下：即銀行按揭客戶原本首付4成，現(xiàn)通過一次性返還4年30%租金的方式來沖抵3成首期，從而達到降低首期壓力、吸引投資客

3、戶的目的。但是由于前期招商不成功，商業(yè)氛圍尚未形成，投資前景不被看好，因此銷售不理想。2） 第二階段 2004年8月10月期間：針對第一階段存在的問題，開發(fā)商采取暫時封盤，全面招商的方式，招商主要采取“零租金、免租六個月”的方式進行，該階段比較成功，吸引了大量商家進駐。3） 第三階段 2004年10月至今：目前主要采取兩種銷售模式：一種是“可選擇分五年或一次性返還35%的投資回報（指前五年租金），期滿回購（5年期限）” ；另一種是“一次返還20%、期滿回購（5年期限）的聯(lián)合經(jīng)營模式”，目前共銷售50%強。（二）銷售模式簡述目前，發(fā)展商急于資金回籠、完成連續(xù)開發(fā)，所以開發(fā)商采取以上兩種銷售模式并

4、舉的方法，總體基本上還是采取“售后返租”的銷售模式，但也有“期滿回購”的新創(chuàng)舉，具體操作方法如下：1、第一種銷售模式：可選擇分五年或一次性返還35%的投資回報（指前五年租金），期滿回購（5年期限），具體操作方法如下所述： 客戶可以選擇分5年或一次性返還35%的投資回報（指前五年的租金）；但客戶一般都會選擇一次性返還的方式。 選擇這種方案購買商鋪，從簽定合同起前五年不再有租金回報，從第6年開始客戶可以選擇自行經(jīng)營、招租或由發(fā)展商以原合同價回購。其中前5年的租賃稅客戶不用負擔。 返還35%部分從首期中扣除，以減輕投資壓力。 代理商中原地產(chǎn)現(xiàn)在承諾5年期滿后可以經(jīng)營除茶葉、茶具等以外的其他業(yè)務(wù)。該操

5、作模式中時間計算以業(yè)主簽訂合同為準：若業(yè)主在商家免租期內(nèi)購買，則開發(fā)商同時與商家簽訂相應(yīng)時限的租約合同，未滿免租期限，按合同規(guī)定租金由開發(fā)商退還給商家，從而保證業(yè)主的利益和步伐協(xié)調(diào)。2、第二種銷售模式：一次返還20%、期滿回購（5年期限）的聯(lián)合經(jīng)營模式，具體操作方法如下所述： 此舉措主要是針對尚未出租商鋪而設(shè)立。 客戶采取這種方案購買商鋪，可以自行經(jīng)營，開發(fā)商在5年聯(lián)合經(jīng)營期內(nèi)免收取其管理費；若出租（開發(fā)商原則上不同意，中原承諾可以操作），則租賃稅*由客戶自行承擔。 返還20%部分從首期中予以扣除。 此種方式同樣開發(fā)商承諾5年后原價回購或5年期滿業(yè)主根據(jù)實際情況可以經(jīng)營除茶葉、茶具等以外的其他

6、業(yè)務(wù)。*注：租賃稅征收標準為：1000元/月的租賃稅率為8.2%；1000元/月的租賃稅率為4.1%。（三）案例說明： 1、第一種銷售模式下： 以一層B121號鋪位為例，該鋪位面積為36.31平米，單價14，600元/平米，原總價為530，126元。 付款方式折扣應(yīng)該首付（全額）返還35%實際首付（全額）一次性付款96508，921元178，122330，799元銀行按揭98209，523元181，83327，690元 2、第二種銷售模式下：仍以一層B121號鋪位為例。付款方式折扣應(yīng)該首付（全額）返還20%實際首付（全額）一次性付款96508，921元101，784407，137元銀行按揭98

7、209，523元103，905105，618元三、銷售模式分析（一）發(fā)展商收益分析： 出售方面收益：樓層面積原售價一次性返還實際售價總價1F14380.4516000560010400149,556,6802F15570.6680002800520080,967,432合計29951.11230,524,112以上返還是按35%計算，因為從開發(fā)商角度來看，其目前為了統(tǒng)一形象和經(jīng)營，保證資金快速回籠，更期望采取35%的返還形式，因此本表格以35%計算。則售后均價為：7697元/平米。前5年出租收益：東方國際茶都一樓招商較為成功，其首年平均租金為70元/平米，然后每年以5%的增幅遞增；估計二樓首年

8、平均租金為40元/平米，然后每年以5%的增幅遞增；具體前五年租金收益如下：樓層年度系數(shù)月租金年租金月租金收入年租金收入一層110007084010066321207957821050735882105696312683557311037729264111017113322049411588109721164816139777975121685110212122377614685316合計386846416556235866，748，297二層11000404806228267473917210504250465396878476133110344152926866668239993411584

9、63555672092286510595121648658327567349080809合計2212652344111641，293，391總計出租收入108，041，688綜合出售、出租（前五年）收益，則可得到實際平均單價為：11，304元/平米。（二）小業(yè)主收益分析：小業(yè)主前五年投資回報為0，以后根據(jù)市場情況而定。（三）經(jīng)營商家收益分析（略）四、茶都銷售模式總結(jié)： 從上述銷售模式可以總結(jié)出以下幾點：1、 開發(fā)商為了保證二、三期開發(fā)的資金到位和正常運作，采取了期滿回購的承諾方式，以保證資金回籠，具有一定的創(chuàng)新；但是其風險已轉(zhuǎn)嫁于各小業(yè)主，如果到期二、三期銷售不利、形成資金積壓，則開發(fā)商無法兌現(xiàn)其承諾；對開發(fā)商來講，由于回購一切交易費用由業(yè)主承擔，即使成功回購，則開發(fā)商相當于免息獲得5年貸款，比較劃算。2、 其采取的購買返租形式雖然是在保證開發(fā)商利潤的情況下做的一個幌子，但是其采取合同價上并從首期中返點的方式，確實讓客戶感到比較優(yōu)惠、降低投資首期壓力、具有一定投資吸引力。3、 自合同期滿五年則可自行經(jīng)營除茶葉、茶具等以外的業(yè)務(wù)，則會對東方國際茶都整體形象會造成重大打擊，可能會對商鋪經(jīng)營造成影響；特別是位置較差