試述房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警措施和防范對(duì)策

1、試述房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警措施和防范對(duì)策房地產(chǎn)投資泡沫的定義房地產(chǎn)投資泡沫：房地產(chǎn)投資泡沫一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。房地產(chǎn)投資泡沫的預(yù)警措施房地產(chǎn)泡沫預(yù)警，就是要對(duì)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生發(fā)出預(yù)告，對(duì)泡沫的嚴(yán)重程度做出判斷，對(duì)泡沫的破裂發(fā)出警報(bào)。如果可以精確度量和檢測(cè)房地產(chǎn)泡沫的大小，那么自然也就可以進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)警。目前，已經(jīng)有

2、許多不同的數(shù)學(xué)模型被用來檢驗(yàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，其中，很多數(shù)學(xué)模型就是試圖建立一個(gè)房地產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高于基礎(chǔ)價(jià)格部分就可以被視為泡沫，其差值越大，說明房地產(chǎn)泡沫程度越大。指標(biāo)體系是整個(gè)預(yù)警系統(tǒng)的核心部分。指標(biāo)分別有：1、房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP 增長(zhǎng)率2、收入房?jī)r(jià)比3、商品房空置率4、房地產(chǎn)貸款額占金融機(jī)構(gòu)貸款總額的比重一些學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警進(jìn)行研究，主要提出兩種預(yù)警方法：一種是設(shè)定指標(biāo)界值和權(quán)重，將預(yù)警指標(biāo)的實(shí)際值與臨界值比較，如果實(shí)際值超越了臨界值，就認(rèn)為是發(fā)出了預(yù)警信號(hào)(用“1”來表示)。在預(yù)警期內(nèi)，發(fā)出預(yù)警信號(hào)的指標(biāo)越多，房地產(chǎn)泡沫變化的概率越大，對(duì)超過臨界值的預(yù)警指標(biāo)加權(quán)求

3、和，測(cè)算出房地產(chǎn)泡沫變化的概率，據(jù)此便可對(duì)房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性和嚴(yán)重程度進(jìn)行預(yù)測(cè)和監(jiān)控；另一種方法是劃定預(yù)警段，不同的預(yù)警段賦予不同的數(shù)值，代表泡沫的嚴(yán)重程度;如將某個(gè)預(yù)警指標(biāo)劃分為4個(gè)區(qū)段，按其數(shù)值大小分別賦值為0、1、2、3，代表安全、警戒、危險(xiǎn)、高度危險(xiǎn)。將預(yù)警指標(biāo)的實(shí)際值與預(yù)警段比較，得到預(yù)警指標(biāo)的預(yù)警級(jí)別值，確定預(yù)警指標(biāo)權(quán)重，通過各指標(biāo)的預(yù)警級(jí)別值加權(quán)求和，計(jì)算得到綜合預(yù)算值，根據(jù)綜合預(yù)警值級(jí)別來判斷預(yù)警級(jí)別。房地產(chǎn)投資泡沫的防范對(duì)策一、加強(qiáng)稅收制度的建設(shè)：1、征收房地產(chǎn)稅房地產(chǎn)稅包括兩部分，一部分是資產(chǎn)稅，一部分是增值稅，房地產(chǎn)增值稅只是投資增值部分巨在發(fā)生交易時(shí)才納稅。在現(xiàn)有階

4、段，自住住房（限一套）可實(shí)行適當(dāng)?shù)亩愂諟p免，自住房出售同時(shí)購(gòu)買新房可免收增值稅。在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅的最大優(yōu)點(diǎn)在于房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，屬于直接稅，不會(huì)出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的問題。這是從根本土抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的盲目需求、調(diào)整不同社會(huì)群體之間在資源占有上公平關(guān)系、促進(jìn)資源節(jié)約、引導(dǎo)住房合理適度消費(fèi)和優(yōu)化存量住房資源配置的長(zhǎng)效機(jī)制。2、改革土地出讓金收取辦法，開征財(cái)產(chǎn)稅目前土地出讓金采取一次性交清的辦法，將今后5070年的收益提前收取是商品房?jī)r(jià)格居高不下的主要因素。為了保持房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，應(yīng)改革目前土地出讓金的收取辦法，由一次性交清改為逐年征收土地財(cái)產(chǎn)稅。按照國(guó)際上一般情況，住宅建設(shè)成本中72%是建筑

5、和安裝費(fèi)用，地價(jià)和其他費(fèi)用只占28%，而我國(guó)住宅建設(shè)成本構(gòu)成中安裝成本只占42%，地價(jià)、稅費(fèi)和其他占到58%。如果改用財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)就可以大幅下降。3、對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅可以抑制部分人在房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作。在國(guó)外，這是一條普遍采用的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，有些國(guó)家的房地產(chǎn)所得稅高達(dá)100%。我國(guó)應(yīng)考慮制定相關(guān)稅收政策，對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收高比例所得稅。二、加強(qiáng)銀行信貸管理1、強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款；嚴(yán)格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率。商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押

6、貸款，應(yīng)嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值，落實(shí)抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例（抵借比）最高不得超過80%。正確評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值有利于減少金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。2、抵押貸款實(shí)行差別貸款利率抵押貸款要實(shí)行差別貸款利率，住房按照面積分檔：貸款者購(gòu)買的住房面積越小，抵押貸款利率越低，凡是低于經(jīng)濟(jì)適用住房面積上限的，由中央財(cái)政給予貼息。面積超過經(jīng)濟(jì)適用住房上限的，實(shí)行市場(chǎng)利率。住房公積金貸款要實(shí)行嚴(yán)格的存貸掛鉤制度。3、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開發(fā)商應(yīng)側(cè)重于采取需求導(dǎo)向定位方法，即以消費(fèi)者為出發(fā)點(diǎn)，以消費(fèi)者的認(rèn)知價(jià)值、需求強(qiáng)度及對(duì)價(jià)格的承受能力為依據(jù)，以市場(chǎng)占有率、品牌形象及最終利潤(rùn)為目標(biāo)，真正按照有效需求來

7、策劃房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)和價(jià)格。要加快普通商品房為主的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，堅(jiān)持一定規(guī)模的中低價(jià)住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，適量建設(shè)一些廉租房并控制好價(jià)格，以平抑房地產(chǎn)價(jià)格。還要給舊房市場(chǎng)提供更多的優(yōu)惠政策，刺激存量住房市場(chǎng)的需求，以緩解新房市場(chǎng)住房的供不應(yīng)求的壓力。要控制和降低高檔豪華房的比重，盤活房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)。通過一系列措施改變目前大量高檔房空置，而中低價(jià)房供不應(yīng)求的局面。4、規(guī)范土地市場(chǎng)首先，要加強(qiáng)土地監(jiān)管，抑制土地投機(jī)。嚴(yán)格執(zhí)行71號(hào)令，土地出讓應(yīng)通過招拍掛，制定好標(biāo)底，選擇接近標(biāo)底和開發(fā)方案優(yōu)秀者中標(biāo)，成交價(jià)格可以與標(biāo)底有一定比例的上下浮動(dòng)幅度，不要單純的追求“價(jià)高者得之”，防止哄抬地價(jià)。其次，要保障

8、土地使用結(jié)構(gòu)的合理性。立法以確保城市規(guī)劃的法律地位，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性。根據(jù)住房市場(chǎng)的需求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例。5、建立信息的定期披露制度如果人們能夠及時(shí)地獲得準(zhǔn)確的信息和了解政府的相關(guān)政策，就可以減少對(duì)市場(chǎng)的過度預(yù)期，從而可以對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)能夠形成一個(gè)合理的預(yù)期，所以應(yīng)該加強(qiáng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)的收集和整理，完善政務(wù)公開制度。比如，建立一套有效的監(jiān)督和防范房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警系統(tǒng)并定期發(fā)布信息公報(bào)，通過對(duì)全國(guó)和各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的及時(shí)歸集、整理和分析，就市場(chǎng)運(yùn)行情況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策做好參謀、為居民做好顧問。6、發(fā)

9、展經(jīng)濟(jì)，提高居民收入大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高居民收入水平，努力縮小貧富差距。“積極擴(kuò)大就業(yè)是增加居民收入的基本途徑。政府應(yīng)積極規(guī)范與發(fā)展勞務(wù)中介組織和勞動(dòng)力市場(chǎng)，完善就業(yè)服務(wù)體系，促進(jìn)城鄉(xiāng)勞動(dòng)力的合理有序流動(dòng);努力開拓國(guó)際市場(chǎng)，擴(kuò)大勞務(wù)輸出，為居民的就業(yè)與再就業(yè)創(chuàng)造各種機(jī)會(huì)。政府還應(yīng)通過加強(qiáng)培訓(xùn)和就業(yè)指導(dǎo)，提高下崗職工、失業(yè)人員的工作技能，使得他們能夠順利實(shí)現(xiàn)再就業(yè)?！币s小貧富差距還應(yīng)該做到：國(guó)家政策扶持落后地區(qū)，并且鼓勵(lì)東部地區(qū)支援西部地區(qū)，縮小地區(qū)間的發(fā)展差距；通過增加農(nóng)民收入和推進(jìn)農(nóng)村城市化進(jìn)程來努力縮小城鄉(xiāng)差別。只有使得各種差距逐漸縮小，才能逐漸消除貧富差距。7、多種措施抑制炒房可以采取多種措施抑制炒房。禁止期房轉(zhuǎn)讓、售房信息網(wǎng)上公示的措施，主要是遏制短期炒房號(hào)、炒期房的行為，將投資獲利的時(shí)間延長(zhǎng)，從而降低獲利的收益率。200