地產(chǎn)項(xiàng)目成功營(yíng)銷背后的因素分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上地產(chǎn)項(xiàng)目成功營(yíng)銷背后的因素分析 黃成謀 2016年12月24日 地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最重要的環(huán)節(jié)之一，營(yíng)銷成功與否，是衡量項(xiàng)目成功與否之標(biāo)志，也是公司生存與發(fā)展之根本。根據(jù)我所經(jīng)歷的一些項(xiàng)目以及分析市場(chǎng)中一些銷售冠軍項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)每一個(gè)成功銷售項(xiàng)目的背后均有其成功的因素（主要針對(duì)住宅與公寓）：1、 深入的調(diào)查研究，精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位 對(duì)一個(gè)項(xiàng)目說(shuō)，最重要的是項(xiàng)目定位，最難把控的也是項(xiàng)目定位。因?yàn)轫?xiàng)目定位是方向性的東西，是決策性的東西，也是基礎(chǔ)性的東西。如果方向錯(cuò)誤，決策錯(cuò)誤，就失去了成功的基礎(chǔ)，營(yíng)銷不可能成功，項(xiàng)目也不可能成功。 我們先看兩個(gè)定位出了點(diǎn)問(wèn)題的項(xiàng)目案例：有一個(gè)

2、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂了，營(yíng)銷重新進(jìn)行市場(chǎng)分析，提出原設(shè)計(jì)的公寓面積30-40平米太小，要改成60-90平米，因現(xiàn)場(chǎng)施工和前期手續(xù)等問(wèn)題，此時(shí)提出已經(jīng)太晚，最后造成銷售極為艱難；還有一個(gè)項(xiàng)目，依據(jù)原方案土方工程開(kāi)挖至60%，底板防水完成20%，部分樓座鋼筋加工完成，方案重新調(diào)整，由原來(lái)的洋房調(diào)整為洋房+聯(lián)排別墅，雖然調(diào)整后賣的不錯(cuò)，但造成了工期與成本的極大浪費(fèi)，沒(méi)攢到錢(qián)的項(xiàng)目談不上成功的項(xiàng)目。 我們?cè)賮?lái)看看成功項(xiàng)目營(yíng)銷案例中是如何調(diào)查研究和項(xiàng)目定位的： （1）在土地屬性調(diào)查與分析中，從區(qū)位、交通、周邊配套、區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)可度、項(xiàng)目土地特點(diǎn)等各個(gè)維度進(jìn)行了全面、深入的調(diào)查與分析，找準(zhǔn)項(xiàng)目土地的特點(diǎn)、優(yōu)缺點(diǎn)，為

3、項(xiàng)目定位提供準(zhǔn)確的土地屬性分析依據(jù)。 （2）在市場(chǎng)分析中，對(duì)國(guó)家政策進(jìn)行深度分析；對(duì)城市整體市場(chǎng)及核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)數(shù)量、成交數(shù)量、庫(kù)存數(shù)量、未來(lái)兩年內(nèi)的產(chǎn)品數(shù)量進(jìn)行深入調(diào)查，分析數(shù)據(jù)所反映的市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展規(guī)律；對(duì)重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目的規(guī)劃情況、分期建設(shè)周期、開(kāi)盤(pán)時(shí)間、產(chǎn)品戶型配比、園林景觀、配套、是否精裝、優(yōu)弱勢(shì)、價(jià)格、去化率、市場(chǎng)反應(yīng)等各個(gè)維度進(jìn)行全面、深入的調(diào)查與分析，為項(xiàng)目定位提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析依據(jù)。 （3）在目標(biāo)客戶調(diào)研中，對(duì)購(gòu)買計(jì)劃、區(qū)域選擇、戶型選擇、高低層愛(ài)好、價(jià)格接受程度、小區(qū)配套期望、車位期望、南北通透敏感程度、景觀敏感程度、物業(yè)管理敏感程度、安全需求、開(kāi)發(fā)商印象等各個(gè)維

4、度進(jìn)全面、深入的調(diào)查與分析，為項(xiàng)目定位提供準(zhǔn)確的客戶需求分析依據(jù)。 （4）根據(jù)項(xiàng)目土地屬性的特點(diǎn)、市場(chǎng)的供需、目標(biāo)客戶的需求，找準(zhǔn)項(xiàng)目定位。項(xiàng)目定位包括規(guī)劃定位、項(xiàng)目風(fēng)格定位、品牌形象定位、戶型定位、差異化定位、景觀定位、總價(jià)定位、景觀定位及配套定位、精裝定位、消費(fèi)群體定位、營(yíng)銷主題定位，共十大定位。 調(diào)查分析決策，是決策的科學(xué)過(guò)程。一般我們決策的依據(jù)來(lái)源兩方面：一是依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，二是依據(jù)經(jīng)驗(yàn)與眼光的判斷，市場(chǎng)調(diào)查分析是基礎(chǔ)，缺少市場(chǎng)調(diào)查分析為基礎(chǔ)，只憑經(jīng)驗(yàn)所做的決策，是“拍腦袋決策”，是非常危險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)主義決策。如果項(xiàng)目定位錯(cuò)誤、方案錯(cuò)誤對(duì)一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是災(zāi)難性的，也根本談不上營(yíng)銷的成功。

5、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目方案是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重中之重，銷售成功的項(xiàng)目都非常重視市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)目定位非常精準(zhǔn)。 2、注重差異化，創(chuàng)項(xiàng)目特色化 隨著地產(chǎn)高速發(fā)展期的結(jié)束和發(fā)展放緩期的到來(lái)，宣告了暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，微利時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，為在同質(zhì)化嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)越演越激烈的地產(chǎn)市場(chǎng)殺出一條血路脫穎而出，開(kāi)發(fā)商在追尋產(chǎn)品的差異化，創(chuàng)項(xiàng)目特色上不遺余力的大下功夫。 尋求項(xiàng)目差異化、產(chǎn)品差異化，創(chuàng)造項(xiàng)目特色、產(chǎn)品特色、理念特色、價(jià)值特色需要我們不斷地追求，只有為項(xiàng)目、為產(chǎn)品賦予了既符合市場(chǎng)并又具有明顯特征的特色，項(xiàng)目才有競(jìng)爭(zhēng)力，營(yíng)銷才能爆發(fā)。 碧桂園、綠城、華夏幸福在內(nèi)的諸多開(kāi)發(fā)商，紛紛涉足特色小鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，打造具有鮮明

6、特色的城市小鎮(zhèn)；萬(wàn)科、恒大等名牌開(kāi)發(fā)商不斷完善適合自家企業(yè)的“標(biāo)準(zhǔn)化”、“精細(xì)化”，創(chuàng)造并完善各秉特色的系列產(chǎn)品，給系列產(chǎn)品賦予了鮮明特色的生命；萬(wàn)達(dá)開(kāi)創(chuàng)“主題樂(lè)園”型的城市旅游地產(chǎn)，為萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)聚了人氣；億利打造生態(tài)修復(fù)為特色的地產(chǎn)理念；園林景觀最容易出特色，因此，有不少項(xiàng)目在園林景觀創(chuàng)造特色上，下足了功夫。 成功的開(kāi)發(fā)商以及一些成功的項(xiàng)目都是盡力避免與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目“同質(zhì)化”，創(chuàng)造具有自身品牌特色的競(jìng)品，來(lái)贏得市場(chǎng)的青睞。 3、 產(chǎn)品性價(jià)比高，升值潛力大 決定一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品性價(jià)比與升值潛力的主要因素包括：價(jià)格、城市發(fā)展與區(qū)域規(guī)劃、地段、交通、產(chǎn)品品質(zhì)、周邊配套、戶型、周邊環(huán)境、后期物業(yè)管理等。

7、在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，要提高性價(jià)比，提升升值空間，就要從“選好址；定好位；完善配套；重視品質(zhì)建設(shè)、環(huán)境建設(shè)；重視標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、精細(xì)化管理；重視物業(yè)管理；控制成本，合理定價(jià)”等方面下足功夫。 物有所值，物超所值、升值空間大，是每一個(gè)客戶的追求。成功營(yíng)銷的項(xiàng)目都是盡力滿足了客戶的最大追求。4、 產(chǎn)品質(zhì)量好、品位高行業(yè)中流行一句營(yíng)銷用語(yǔ)：“過(guò)去賣的是房子，現(xiàn)在賣的是生活方式”。“賣房子”的關(guān)注點(diǎn)主要是質(zhì)量，“賣生活方式”的不但追求質(zhì)量，更追求“高品位”。質(zhì)量主要取決于施工管理水平，品位主要取決于周邊環(huán)境、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)和后期的物業(yè)管理。 因此，要提高產(chǎn)品質(zhì)量，就要提高質(zhì)量管理意識(shí)，做好質(zhì)量精細(xì)化管理，每做

8、一個(gè)項(xiàng)目都為企業(yè)贏得良好的口碑。要提高項(xiàng)目品位，就要從項(xiàng)目定位、改善周邊的環(huán)境、重視規(guī)劃品位設(shè)計(jì)和加強(qiáng)后期的物業(yè)管理上下功夫。 人們生活水平的不斷提高，推動(dòng)了對(duì)“生活方式”追求的提高，產(chǎn)品質(zhì)量好、品位高，符合了“需求層次理論”，成功營(yíng)銷項(xiàng)目都是抓準(zhǔn)了市場(chǎng)需求。5、 完善的配套、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù) 通常我們所講的小區(qū)配套包括兩類：第一類是與基本居住有關(guān)的各種公用管線以及設(shè)施，包括水、電、天然氣、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、供暖、雨水處理、污水處理等，這些設(shè)施保障基本居住需求的滿足；第二類是與家庭生活需求有關(guān)的各種公共設(shè)施，包括交通道路、教育、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、行政管理等設(shè)施，這些設(shè)施是對(duì)基

9、本居住需求之上的更高生活需求的滿足。 從配套設(shè)施完善程度和標(biāo)準(zhǔn)來(lái)說(shuō)，每個(gè)項(xiàng)目是不一樣的，既跟項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)本身有關(guān)，更與項(xiàng)目所處的大環(huán)境有關(guān)。因此，我們除了需在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)重點(diǎn)考慮，也要根據(jù)配套完善進(jìn)展把握好開(kāi)發(fā)節(jié)奏，特別是在配套設(shè)施不成熟的區(qū)域，要督促政府推進(jìn)配套設(shè)施的完善。 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)能為分期開(kāi)發(fā)的后期銷售和開(kāi)發(fā)商口碑加分，是提高項(xiàng)目品位和開(kāi)發(fā)商可持續(xù)發(fā)展的重要因素，需要我們高度重視。這也是為什么萬(wàn)科、保利、碧桂園等開(kāi)發(fā)商能越做越大，客戶購(gòu)房時(shí)對(duì)其品質(zhì)信任度高的主要原因之一。6、 重視展示區(qū)，重視樣板房展示區(qū)、樣板房統(tǒng)稱樣板體驗(yàn)區(qū)，是讓客戶用來(lái)感受和體驗(yàn)項(xiàng)目及產(chǎn)品的品位、質(zhì)量、戶型特點(diǎn)、外

10、立面形象、園林景觀標(biāo)準(zhǔn)的，代表項(xiàng)目和產(chǎn)品的特點(diǎn)和內(nèi)涵，成功的樣板體驗(yàn)區(qū)能激發(fā)客戶的購(gòu)買欲望，引爆營(yíng)銷。樣板體驗(yàn)區(qū)的位置選擇、設(shè)計(jì)、開(kāi)工與交付體驗(yàn)時(shí)間、施工質(zhì)量均非常重要，直接的影響營(yíng)銷的成功與否。在總圖中就要規(guī)劃出售樓處、樣板體驗(yàn)區(qū)、看房通道的位置；設(shè)計(jì)樣板體驗(yàn)區(qū)時(shí)要考慮樣板體驗(yàn)區(qū)與項(xiàng)目整體的相互關(guān)系；園林景觀檔次約高于整體項(xiàng)目的檔次。以萬(wàn)科的營(yíng)銷體驗(yàn)區(qū)位置選擇布置原則為例：（1）靠近城市主要道路，特別是優(yōu)先選擇主要道路交叉口；（2）靠近超市、商業(yè)、公園、健身、娛樂(lè)等大量人流聚集、流動(dòng)處；（3）項(xiàng)目地塊周邊有景觀資源時(shí)，選址盡量靠近自然資源；（4）與主次出入口結(jié)合布置；（5）便于施工總平面布置

11、，便于看房通道與施工通道分流。5種原則綜合考慮，并按（1）、（2）、（3）、（4）、（5）的順序優(yōu)先考慮。 盡早提供售樓處、樣板房體驗(yàn)區(qū)、看房通道的施工圖，以利于售樓處、樣板體驗(yàn)區(qū)、看房通道工程的提前啟動(dòng)。體驗(yàn)區(qū)的工程質(zhì)量管理必須精細(xì)化，力求精益求精。交付體驗(yàn)時(shí)間滿足開(kāi)放、體驗(yàn)、蓄客的計(jì)劃要求。7、 隨時(shí)關(guān)注地產(chǎn)政策變化，準(zhǔn)確判斷對(duì)銷售的影響 談起房地產(chǎn)政策，我們就會(huì)想起2010年1月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“國(guó)十一條”，這號(hào)稱2010年前史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使房地產(chǎn)進(jìn)入“拐點(diǎn)”，從快速發(fā)展的軌道拉入緩行軌道，迫使許多小型開(kāi)發(fā)商遭到淘汰。 2016年10月各地紛紛出臺(tái)樓市限購(gòu)政策，特別是房?jī)r(jià)

12、漲幅大的一線城市，如北京市2016年9月30日出臺(tái)的“雙控新政”“認(rèn)貸又認(rèn)房”和提高首付比例，根據(jù)北京市建委公布的成交數(shù)據(jù)，10月共成交10603套，比9月減少6141套，下降36.7%。成交均價(jià)34148元/平方米，環(huán)比9月下跌近 2000元/平方米。樓市限購(gòu)的政策直接使房地產(chǎn)交易市場(chǎng)大幅降溫。 10月13日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作實(shí)施細(xì)則，規(guī)范金融市場(chǎng)，增加了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資難度，掐斷了許多融資不規(guī)范的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源。有業(yè)內(nèi)專家預(yù)言：資本貧乏的小地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將迎來(lái)寒冬，兼并、重組，大魚(yú)吃小魚(yú)會(huì)將是地產(chǎn)的常態(tài)事項(xiàng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)與政府政策有非常密切的關(guān)系，只有隨時(shí)關(guān)注地產(chǎn)

13、政策的變化，分析并準(zhǔn)確判斷出對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，及時(shí)調(diào)整對(duì)應(yīng)策略，才能順應(yīng)政策與市場(chǎng)，立于不敗之地。8、 組建優(yōu)秀的營(yíng)銷的團(tuán)隊(duì)，選擇優(yōu)秀的營(yíng)銷代理合作公司 一支優(yōu)秀的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)對(duì)成功營(yíng)銷，至關(guān)重要。優(yōu)秀的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)是開(kāi)發(fā)商各部門(mén)中思維最為活躍，最具激情，最有情商，最能煽情，干勁十足，充滿想象力的一支團(tuán)隊(duì)。他們經(jīng)常頭腦風(fēng)暴，主動(dòng)創(chuàng)新，各種招數(shù)層出不窮。組建和培養(yǎng)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，就要成為這樣的團(tuán)隊(duì)，這是成功營(yíng)銷的根本保證。 選擇實(shí)力強(qiáng)，業(yè)務(wù)熟，人脈、網(wǎng)絡(luò)資源廣的代理公司，一般選擇三個(gè)代理公司為佳。為借鑒優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)，我們來(lái)看看曾經(jīng)區(qū)域銷售冠軍項(xiàng)目對(duì)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的總結(jié)：（1）萬(wàn)眾一心，日夜奮戰(zhàn)在一起的團(tuán)隊(duì)，每個(gè)人都日

14、理萬(wàn)機(jī)，貌似比國(guó)家總理還忙。（2）總經(jīng)理親自掛帥，直接帶隊(duì)抓營(yíng)銷。（3）標(biāo)準(zhǔn)化管理流程：每日早晚會(huì)，早會(huì)的游戲放松，晚會(huì)進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)分享；實(shí)行新人一對(duì)一導(dǎo)師指導(dǎo)；對(duì)銷售代表實(shí)行專人專崗培訓(xùn)。（4）營(yíng)銷代理公司優(yōu)中選優(yōu)，選取三家，并從代理公司各案場(chǎng)抽調(diào)精英，由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一考核錄用，組建項(xiàng)目營(yíng)銷精英團(tuán)隊(duì)。（5）技能拔高，專業(yè)培訓(xùn)：培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)課程企業(yè)文化設(shè)計(jì)專業(yè)培訓(xùn)建筑培訓(xùn)項(xiàng)目規(guī)劃、配套、建筑風(fēng)格等園林培訓(xùn)景觀設(shè)計(jì)思路、公園配套等工程專業(yè)培訓(xùn)工藝功法講解（工程專業(yè)術(shù)語(yǔ)、毛坯與裝修房區(qū)別、工藝功法等）物業(yè)培訓(xùn)物業(yè)管理理念、標(biāo)準(zhǔn)等法務(wù)培訓(xùn)房地產(chǎn)法律法規(guī)、合同風(fēng)險(xiǎn)提示各種交易風(fēng)險(xiǎn)及銷售過(guò)程中潛在風(fēng)險(xiǎn)等銷售專業(yè)

15、培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)管理制度銷售知識(shí)共享培訓(xùn)銷售技巧培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程（認(rèn)購(gòu)、簽約、更名、退換房、特殊意見(jiàn)處理等培訓(xùn)）按揭知識(shí)培訓(xùn)（商業(yè)/公積金）開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)管理、流程等競(jìng)品研究培訓(xùn)銷售現(xiàn)場(chǎng)展開(kāi)日常踩盤(pán)交流、總結(jié)競(jìng)品經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)本項(xiàng)目做出建議。對(duì)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做詳細(xì)分析報(bào)告，包括開(kāi)盤(pán)安排、定價(jià)、客戶成交情況分析等。（6）激情互動(dòng)，實(shí)戰(zhàn)演練，每人都當(dāng)接待員和講解員，每人也當(dāng)“客戶”人還當(dāng)“評(píng)論員”，相互總結(jié)，共同提高。（7）團(tuán)隊(duì)激勵(lì)，松弛有度：客戶升級(jí)階段，對(duì)于每周辦卡量的前三名給予一定額度的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)持銷期中的每日頭炮、周冠軍給予一定現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。9、成功的市場(chǎng)營(yíng)銷策略 （1）重調(diào)研，掌握競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目信息 知己知彼，才能

16、百戰(zhàn)不殆。調(diào)研市場(chǎng)，調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，調(diào)研對(duì)手，是成功營(yíng)銷非常重要的一環(huán)，需花時(shí)間、花精力去調(diào)查，去摸透，分析透。主要是要調(diào)查分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)、產(chǎn)品戶型、價(jià)格、推盤(pán)計(jì)劃、銷售成交情況、庫(kù)存量以及分析對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)沖擊，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與市場(chǎng)的實(shí)際情況作出對(duì)應(yīng)的銷售策略。 （2）透析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與困境 優(yōu)勢(shì)需要發(fā)現(xiàn)與深度挖掘，經(jīng)過(guò)分析加工，提煉總結(jié)出來(lái)，變成作為宣傳推廣的亮點(diǎn)，亮點(diǎn)就是賣點(diǎn)。透析困境就是需要我們認(rèn)真剖析項(xiàng)目存在的劣勢(shì)，分析市場(chǎng)不利于本項(xiàng)目營(yíng)銷的問(wèn)題，并認(rèn)真面對(duì)困難與局面，全面攻克，減小對(duì)營(yíng)銷目標(biāo)的影響。困難需要克服，劣勢(shì)需要弱化，優(yōu)勢(shì)需要突顯，亮點(diǎn)就是賣點(diǎn)。 （3）提煉項(xiàng)目?jī)r(jià)值 項(xiàng)目?jī)r(jià)值

17、關(guān)鍵在于“提煉”二字，因?yàn)閮r(jià)值有發(fā)現(xiàn)、挖掘、總結(jié)提煉的過(guò)程，需要認(rèn)真去琢磨。成功的提煉價(jià)值，能為產(chǎn)品找到價(jià)值點(diǎn)，能為營(yíng)銷找到宣傳推廣的靈魂內(nèi)涵，對(duì)營(yíng)銷至關(guān)重要。 我們來(lái)看一下兩個(gè)成功銷售的案例： 案例一：合肥萬(wàn)科森林公園提煉的項(xiàng)目?jī)r(jià)值 城市價(jià)值合肥城市新名牌（大蜀山、天鵝湖、濱湖、中央公園） 地段價(jià)值比鄰合肥中心，10分鐘暢享市中心配套（二環(huán)內(nèi)中心區(qū)域） 資源價(jià)值合肥最大的城市綠肺，擁抱城中稀缺生態(tài)資源 品牌價(jià)值萬(wàn)科品牌升值之作 服務(wù)價(jià)值萬(wàn)科物業(yè) 規(guī)模價(jià)值140萬(wàn)體量，二環(huán)內(nèi)絕無(wú)僅有 產(chǎn)品價(jià)值豐富業(yè)態(tài)、良好戶型、完備的配套、學(xué)區(qū) 案例二：深圳萬(wàn)科壹海城重塑項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 我是深圳首個(gè)濱海RBD，

18、比肩東京的臺(tái)場(chǎng)，悉尼的情人港，芝加哥的海軍碼頭；我是關(guān)內(nèi)最后一個(gè)可開(kāi)發(fā)的中心區(qū)；我有華南獨(dú)有的4.8萬(wàn)方濱海中央公園+20.2公里濱海棧道；我有真山真海的優(yōu)質(zhì)景觀資源我有萬(wàn)象城的繁華、歡樂(lè)海岸的閑休商業(yè)BOX街區(qū)；區(qū)政府+萬(wàn)科+招商保證我的規(guī)劃藍(lán)圖可以一一兌現(xiàn)。 （4）全民營(yíng)銷 陳亮途先生提出的“全民營(yíng)銷”概念，我個(gè)人認(rèn)為，對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，包含三層意思：一是雖然營(yíng)銷不是企業(yè)的全部，但企業(yè)的全部都是為了營(yíng)銷；二是對(duì)企業(yè)內(nèi)部來(lái)講，人人都可通過(guò)傳統(tǒng)銷售推薦或利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)等方式參與營(yíng)銷活動(dòng)，并依據(jù)制度獲得一定的傭金；三是對(duì)整個(gè)社會(huì)來(lái)講，人人都是傳播者，利用互聯(lián)網(wǎng)思維與平臺(tái)，人人發(fā)起，人人參與，進(jìn)行的傳播推廣活動(dòng)。 現(xiàn)在一線地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，基本上都在推行“全民營(yíng)銷”的營(yíng)銷理念，碧桂園在總結(jié)營(yíng)銷成功經(jīng)驗(yàn)的時(shí)候，稱“全民營(yíng)銷”是地產(chǎn)營(yíng)銷界的一場(chǎng)創(chuàng)新革命，人人發(fā)起、人人參與，形成了強(qiáng)大的圈層效應(yīng)。 （5）緊鑼密鼓的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)活動(dòng) 營(yíng)銷活動(dòng)就怕冷場(chǎng)，要讓營(yíng)銷氣氛越燒越旺，達(dá)到理想的營(yíng)銷轟動(dòng)效應(yīng)，引爆市場(chǎng)，才是成功的營(yíng)銷操盤(pán)。 一般固定的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)包括：售樓處開(kāi)放、樣板間開(kāi)放、產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品解析會(huì)和開(kāi)盤(pán)等重