中心濤答辯后修改稿

1、分類號(hào) 密級(jí) 編號(hào) UDC 題目：養(yǎng)老地產(chǎn)融資分析以A 養(yǎng)老地產(chǎn)為例姓學(xué)學(xué)名號(hào)院 夏超 2011211210 學(xué)位類別：學(xué)術(shù)專業(yè)同等學(xué)力 學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)教師第二導(dǎo)師 工商管理(MBA) 張曉濤 提交日期：二一四年三月十七日獨(dú)創(chuàng)性本人鄭重：所呈交的是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。盡我所知，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，中不包含其他人已經(jīng)或撰寫過(guò)的研究成果，也不包含為獲得財(cái)經(jīng)大學(xué)或其他教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或所使用過(guò)的材料。與我一同工作的同志對(duì)本做的任何貢獻(xiàn)均已在中作了明確的說(shuō)明并表示了謝意。作者簽名：二一四年三月十七日使用書本的規(guī)定。特作者完全了解財(cái)經(jīng)大學(xué)有關(guān)保留、使用學(xué)位財(cái)經(jīng)大學(xué)

2、可以將的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，并采用影印、縮印或掃描等保存、匯編以供查閱和借閱。同意學(xué)校按規(guī)定向有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交和磁盤。在（的后適用本說(shuō)明）作者簽名：二一四年三月十七日導(dǎo)師簽名：二一四年三月十七日養(yǎng)老地產(chǎn)融資分析以 A 養(yǎng)老地產(chǎn)為例夏超摘 要應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的人口化形勢(shì)，已經(jīng)成為擺在面前的課題。老年人的幸福晚年，與和諧的建設(shè)關(guān)?！袄嫌兴B(yǎng)”是所有人都無(wú)法回避的課題。企業(yè)家參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的積極性空前高漲。然而，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，回報(bào)期長(zhǎng)，配套設(shè)施、服務(wù)善等因素，影響了許多投資者的信心，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資陷入困境。在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，采取何種方式或組合方式進(jìn)行融資，如何防范風(fēng)險(xiǎn)？也成為眾多

3、熱心養(yǎng)老事業(yè)人群最關(guān)心的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)省成都市 A養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目這一案例，結(jié)合國(guó)外成養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式，對(duì) A 項(xiàng)目現(xiàn)有融資模式提出改進(jìn)建議的同時(shí)，深入尋找我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資的可行性模式，為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的又好又快發(fā)展，提供建議。另外，本文還對(duì) A 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的成本和收益進(jìn)行分析，增加投資者參與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的信心和決心。關(guān)鍵字：化養(yǎng)老地產(chǎn)A 養(yǎng)老項(xiàng)目融資模式成本和AbstractIt's a big task to deal with aging population. The elder who can have a happy life is closely related to th

4、e construction of harmonious society. A lot of entrepreneurs have already taken part in it. However the aging real estate project usually has some factors to impact the investors, such as large investment, a long return period, and the defective of supporting facilities and service, making them lose

5、 confidence, and making financial problems. In the process of endowment real estate development, how to financing how to combine them, and how to prevent the risk became the most concerned issue. In the case of A endowment real estate project in Chengdu City, Sichuan province, we combine it with the

6、 Maturity mode of foreign endowment real estate, and put forward suggestions to improve it develop soundly and rapidly, meanwhile, we are finding the mode which is practicable to domestic. In addition, we have analyzed cost and benefit about A endowment real estate, in order to increaseinvestors con

7、fidence and determination.Key words: Aging；Endowment real estate；A endowment real estate project;Financing mode；The costs and benefits目錄第一章緒論1第一節(jié)研究的背景1第二節(jié)研究的主要內(nèi)容與意義4第二章商業(yè)房地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)的融資研究與分析6第一節(jié)第二節(jié)第三節(jié)商業(yè)房地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)的比較6養(yǎng)老地產(chǎn)融資的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)12養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析15第三章A 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目投融資模式分析21第一節(jié)第二節(jié)第三節(jié)第四節(jié)A 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的概況 .21273134養(yǎng)老地產(chǎn).A 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)

8、目融資的分析 .對(duì) A 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的深入思考.第四章政策建議38第一節(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展建議38第二節(jié)加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老地產(chǎn)的支持力度40參考文獻(xiàn)47致謝48財(cái)經(jīng)大學(xué)第一章緒論第一節(jié)研究的背景一、我國(guó)人口化形勢(shì)的不斷來(lái)了人口化，人口化也是一個(gè)全球性的問(wèn)題。與其他不同的是，我國(guó)的人口化有自身的特點(diǎn)，不但老年人口的總數(shù)大，而且發(fā)展的速度非常快。2013 年，中齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告中指出1：“截至 2012 年底，我年人口數(shù)量達(dá)到 1.94 億，比上年增加 891 萬(wàn)，占總?cè)丝诘?4.3?！?013 年，我國(guó)的老年人口數(shù)已經(jīng)達(dá)到了 2.02 億，化水平接近 15%。目前，我年人口占亞洲老年人口

9、的二分之一，占世界老年人口的五分之一。直到本世紀(jì)中葉，我國(guó)都是世界上老年人口最多的。到 2020 年，我國(guó) 60 歲將于 2030 年左右到來(lái)，以上老年人將達(dá)到 2.45 億，占人口的 17%；化并將持續(xù) 20 余年。到本世紀(jì)中葉達(dá)到最，60 歲以上的老年人可能達(dá)到 4 億，占總?cè)丝诘?25%；80 歲以上的老人將超過(guò) 1 億，是現(xiàn)在高齡老人的 10 倍左右。屆時(shí)，中國(guó)每四個(gè)人中就有一個(gè)老年人。國(guó)際上通常用老年人口比例從 7%（65 歲及以上）提高到 14%翻一番的時(shí)間（化倍增時(shí)間）來(lái)衡量人口化速度。預(yù)計(jì)中年人口比例翻一番的時(shí)間需要 25 年，同樣的過(guò)程，法國(guó)用了 115 年，瑞典 85 年，

10、英國(guó)和德國(guó)用了 45年。人口一。由于中化是文明進(jìn)步的標(biāo)志，也是世界遇到的問(wèn)題之年人口數(shù)量的日益加大，特別是 80 歲以上的高齡老人還將以較快的速度增長(zhǎng)，這對(duì)于中國(guó)政治、等諸方面的可持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生而深遠(yuǎn)的影響。1來(lái)源中齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告，2013 年，工作委員會(huì)辦公室1財(cái)經(jīng)大學(xué)70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%年份0.00%19531964198219902000202020402050圖 1.1: 中齡人口及發(fā)展二、我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀目前，我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在形式主要有：綜合性的老年社區(qū)（包括老年公寓、老年活動(dòng)中心、老年康復(fù)醫(yī)院等），還有人們常見(jiàn)的敬

11、老院、愛(ài)心護(hù)理院、養(yǎng)老院等。據(jù)資料顯示2，截至 2011 年底，提供的養(yǎng)老床位達(dá) 353.2 萬(wàn)張。共有各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu) 40868 萬(wàn)多個(gè)，近年來(lái)，隨著人口化形勢(shì)的不斷加劇，政策的大力扶持，養(yǎng)老地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，在構(gòu)建養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)中，顯得格外醒目。目前，我國(guó)很多大型房地產(chǎn)企業(yè)，如保利、萬(wàn)科、復(fù)星、遠(yuǎn)洋等眾多房企已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。各大金融機(jī)構(gòu)，如泰康、平安、人壽等公司，也都進(jìn)入了養(yǎng)老地產(chǎn)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)對(duì) 2011 中地牌企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)顯示，僅 2010 年一年，就有 21.74%的品牌企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。的進(jìn)入，促進(jìn)了養(yǎng)老地產(chǎn)的大力發(fā)展，各大企業(yè)也逐漸探索適合自身的理念和模式。如保利

12、地產(chǎn)提出的“全產(chǎn)業(yè)鏈切入，打造由機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老組成的三位一體”養(yǎng)老模式；泰康人壽則是通過(guò)金融與養(yǎng)老相結(jié)合，投資建設(shè)高檔養(yǎng)老地產(chǎn)，直接滿足泰康保險(xiǎn)高端客戶的需求，同時(shí)，提供護(hù)理險(xiǎn)、健康險(xiǎn)等；復(fù)星欲打造融合“養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療和康復(fù)護(hù)理”的養(yǎng)老行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈，目前，復(fù)星在上海建設(shè)的一個(gè)大型的綜合性養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)。雖然，養(yǎng)老需求潛力巨大，大力鼓勵(lì)，各大企業(yè)積極參與，但由于我國(guó)2來(lái)源2011 年服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2012 年 6 月 21 日，20-14歲15-59歲60歲財(cái)經(jīng)大學(xué)保障體系和有關(guān)法律制度善，事業(yè)基礎(chǔ)薄弱，養(yǎng)老地產(chǎn)在發(fā)展的過(guò)程中，也受到了很大的限制，存在著一些問(wèn)題

13、。一是機(jī)構(gòu)布局和分配不合理。我國(guó)部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的布局和不能與老年人的入住需求匹配，有的地方發(fā)展水平較高，老年人對(duì)高端的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求大，有些相對(duì)落后的地方，對(duì)低的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比較歡迎。公辦和民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)待遇也不同，公辦由于得到的福利和多，費(fèi)用可以降低，其他不得不通過(guò)提高來(lái)支撐，但也帶來(lái)了巨大的經(jīng)營(yíng)，這也是我國(guó)目前有的機(jī)構(gòu)一床難求，有的機(jī)構(gòu)床位閑置的重要。我國(guó)對(duì)不同養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也缺乏有效的監(jiān)督管理制度和行業(yè)評(píng)估制度，在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展中，很難對(duì)其質(zhì)量、效率進(jìn)行有效的評(píng)估。另外，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，投入資金巨大，相對(duì)其他商業(yè)性地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，回收周期較長(zhǎng)，也影響著投資養(yǎng)老的積極性。這些都嚴(yán)重制約著我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)

14、展壯大。三、養(yǎng)老地產(chǎn)有關(guān)政策中齡事業(yè)發(fā)展“十二五”中提到：統(tǒng)籌發(fā)展機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。按照統(tǒng)籌、合理布局的原則，加大財(cái)政投入和籌資力度，推進(jìn)供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。積極推進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)機(jī)制與完善，探索多元化、化的投資建設(shè)和管理模式。進(jìn)一步完善和落實(shí)政策，鼓勵(lì)力量參與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)和運(yùn)行管理3。關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的國(guó)發(fā)201335 號(hào)，指出大力加強(qiáng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。在金、場(chǎng)地、等方面，進(jìn)一步降低力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻，簡(jiǎn)化手續(xù)、規(guī)范程序、，行政和登記機(jī)關(guān)要核定其經(jīng)營(yíng)和活動(dòng)范圍，為力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供便捷服務(wù)。鼓勵(lì)投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。鼓勵(lì)個(gè)人舉辦家庭化、小型化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，力量舉辦規(guī)?；?、連鎖化

15、的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。鼓勵(lì)民間對(duì)企業(yè)廠房、商業(yè)設(shè)施及其他可利用的資源進(jìn)行整合和改造，用于養(yǎng)老服務(wù)4。北京市關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的實(shí)施辦法中提到：對(duì)投資建設(shè)的非性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)給予建設(shè)資金支持。對(duì)新建、擴(kuò)建具有護(hù)養(yǎng)功能的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由市固定資產(chǎn)投資給予每張新增床位 2.5 萬(wàn)元的支持；對(duì)新建、3中齡事業(yè)發(fā)展“十二五”4關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的國(guó)發(fā)【2013-35 號(hào)】3財(cái)經(jīng)大學(xué)擴(kuò)建普通功能的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由市固定資產(chǎn)投資給予每張新增床位 2 萬(wàn)元的支持。區(qū)（縣）固定資產(chǎn)投資按 1:1 比例配套。對(duì)投資建設(shè)的非性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)接收生活能夠自理老年人的，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)的 200 元/人/月提高至300 元/人/月；接收生活

16、不能完全自理老年人的，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)的 300 元/人/月提高至 500 元/人/月5。在省成都市加快化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的意見(jiàn)中提到:成都市對(duì)投資建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，給予項(xiàng)目土地、財(cái)政補(bǔ)貼和稅費(fèi)減免方面，給予全方位的政策扶持。對(duì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)項(xiàng)目用地，采取優(yōu)先或低成本供應(yīng)地。對(duì)新建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每張床位補(bǔ)貼 10000 元，對(duì)改擴(kuò)建給予補(bǔ)貼 5000 元。對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中入住者擁有成都市戶籍的老人，給予每人每月 100 元的服務(wù)性床位補(bǔ)貼6。第二節(jié)研究的主要內(nèi)容與意義一、研究的主要內(nèi)容隨著人口化形勢(shì)的不斷嚴(yán)峻，不斷發(fā)展的結(jié)果，也給、也越來(lái)越關(guān)注。人口化的出現(xiàn)，是、的來(lái)了新的機(jī)遇。越來(lái)越階段，房地產(chǎn)的多的企業(yè)參與到

17、事業(yè)中來(lái)，特別是我國(guó)現(xiàn)在正處于，制造業(yè)成本的不斷上升，造成了許多靠低廉勞動(dòng)力、物料的企業(yè)舉步維艱， 也促使了許多大型企業(yè)投身到老年產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)是老年產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要的內(nèi)容，也是符合我國(guó)實(shí)際需求，應(yīng)該大力發(fā)展的行業(yè)。本的研究側(cè)重于養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式分析。主要內(nèi)容有四個(gè)方面：一是養(yǎng)老地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)別，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)由于其開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式、受眾等方面的特別，也使其在融資方面存在困境。二是對(duì)發(fā)達(dá)的、人口在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展方面的一些分析介紹，如人口化最嚴(yán)重的化嚴(yán)重，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最成美國(guó)等等，這些在應(yīng)對(duì)人口化方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)，特別是在養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)上，在結(jié)合其本身特點(diǎn)基礎(chǔ)上，開發(fā)了多層次，多類別的養(yǎng)老地產(chǎn)，

18、每類都輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。三是以我國(guó)省成都市天府新區(qū)的一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)為例，通過(guò)對(duì)其的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、資金需求、融資、收入以及有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行深入分析，探討我國(guó)在大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的過(guò)程中，5北京市關(guān)于加快本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的實(shí)施辦法6省成都市加快養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的意見(jiàn)4財(cái)經(jīng)大學(xué)可采取的融資模式以及降低風(fēng)險(xiǎn)的措施。四是對(duì)未來(lái)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的建議。養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該是一個(gè)綜合的“服務(wù)”行業(yè)，的利潤(rùn)應(yīng)該來(lái)源于服務(wù)，是一個(gè)持續(xù)的、長(zhǎng)期的過(guò)程。這也是一個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，基礎(chǔ)薄弱，無(wú)論是政策、資金，還是人才和管理方面，都需要不斷發(fā)展和完善。二、研究的意義在中齡事業(yè)發(fā)展“十二五”中提到：積極推進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)機(jī)制的與完善，探索多元化

19、、化的投資建設(shè)和管理模式?！笆濉逼陂g，新增各類養(yǎng)老床位 342 萬(wàn)張。一時(shí)間，各大企業(yè)吹響了進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的號(hào)角。根據(jù)，目前萬(wàn)科、保利、泰康、平安、幸福人壽等企業(yè)，已經(jīng)著手養(yǎng)老地產(chǎn)。根據(jù)同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì) 2015 年城市商業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的潛在需求為自理老人床位數(shù) 174 萬(wàn)-185 萬(wàn)張左右，需要護(hù)理老人床位數(shù) 30 萬(wàn)-32萬(wàn)張左右。按照一個(gè)項(xiàng)目最優(yōu)床位數(shù)為 400 張計(jì)算，未來(lái)三年市場(chǎng)上將需要至少4500 個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)。我國(guó)由于長(zhǎng)期的計(jì)劃政策，導(dǎo)致“四二一”家庭的大量出現(xiàn)，特別是隨著人類的不斷提高，一對(duì)夫婦贍養(yǎng)四個(gè)老人，八個(gè)老人的情況也越來(lái)越多，這也就意味著機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的需求也越

20、來(lái)越強(qiáng)。也正是這樣，養(yǎng)老地產(chǎn)成為各個(gè)企業(yè)的投資熱點(diǎn)，一些實(shí)力強(qiáng)大的企業(yè)搶先進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，獲得先機(jī)。大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，也是的迫切需要。但畢竟養(yǎng)老整個(gè)產(chǎn)業(yè)都是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，很多和老年相關(guān)的政策、服務(wù)、技術(shù)都比較薄弱。在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，如設(shè)計(jì)的理念、養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理、項(xiàng)目融資和模式、配套設(shè)施和服務(wù)、管理以及護(hù)理等，在國(guó)內(nèi)很少有可以借鑒的案例。當(dāng)然，這些隨著時(shí)間的推進(jìn)，可以不斷解決。而目前來(lái)說(shuō)，要想發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，最急需解決的就是“資金”的問(wèn)題，而養(yǎng)老地產(chǎn)由于其自身特點(diǎn)，對(duì)傳統(tǒng)的投資者來(lái)說(shuō)，往往不青睞，疑問(wèn)重重。沒(méi)有“資金”，養(yǎng)老地產(chǎn)就如無(wú)米之炊，無(wú)論前景再好，需求再大，也沒(méi)法建設(shè)。為此，對(duì)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的融

21、資模式進(jìn)行深入的分析，引進(jìn)發(fā)達(dá)、地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我年事業(yè)的獨(dú)特情況，提出適合的融資模式和風(fēng)險(xiǎn)防范措施，為越來(lái)越多有意進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者提供一些有用的參考，鼓舞投資者的信心，也促進(jìn)的、學(xué)者研究我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，解決養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的一些難題，為養(yǎng)老地產(chǎn)的又好又快發(fā)展提出有價(jià)值的建議。5財(cái)經(jīng)大學(xué)第二章商業(yè)房地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)的融資研究與分析第一節(jié)商業(yè)房地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)的比較一、商業(yè)房地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)的區(qū)別（一）概念的區(qū)別。商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義， 作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，狹義的商業(yè)地泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)的形式非常豐富，如

22、我們常見(jiàn)的購(gòu)物中心、百貨、超市、商場(chǎng)、酒店、寫字樓等等。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前沒(méi)有形成共識(shí)，更沒(méi)有準(zhǔn)確的界定。參考商業(yè)地產(chǎn)定義，養(yǎng)老地產(chǎn)是指作為養(yǎng)老用途的地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)擁有住宅地產(chǎn)的住宅，但其的要求更高，比如符合老年人特點(diǎn)的和裝修，為老年人提供服務(wù)的附屬設(shè)施等。養(yǎng)老地產(chǎn)也擁有商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式，養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)建設(shè)一些休閑養(yǎng)生中心，醫(yī)療康復(fù)中心，酒店，超市等，為老年人提供便捷服務(wù)或?yàn)槔夏耆擞H屬提供服務(wù)的設(shè)施。養(yǎng)老地產(chǎn)也是一種服務(wù)業(yè)，根據(jù)老年人的需求，養(yǎng)老地產(chǎn)需要為老年人提供從衣食住行、醫(yī)療、康復(fù)護(hù)理、等多個(gè)層次的服務(wù)?？偟膩?lái)所，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)的有機(jī)結(jié)合體，是房地產(chǎn)的一種混合

23、開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)的形式比較常見(jiàn)的有：養(yǎng)老院、護(hù)理院、康復(fù)醫(yī)院、臨終醫(yī)院、老年公寓、老年社區(qū)等等。（二）運(yùn)營(yíng)模式的區(qū)別。商業(yè)房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，按照“租”和“售”的不同結(jié)合，可以分為四類： “只售不租”、“只租不售”、“不售不租”、“租售結(jié)合”四種模式?！爸皇鄄蛔狻?模式是舊的房地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營(yíng)方式，及開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成后不再進(jìn)行干預(yù)?！爸蛔獠皇邸笔侵搁_發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，自行承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，提升房地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值。“不售不租”是指一些開發(fā)商經(jīng)營(yíng)，既是所有者，同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者，如開發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)的百貨大樓、超市等。“租售結(jié)合”就是將房地產(chǎn)分為兩部分，一部分出

24、租，另一部分出售。養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式主要有：租售模式、會(huì)員制模式、出售使用權(quán)模式、反按揭入住模式等。養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的構(gòu)建，需要著重考慮市場(chǎng)、方式6財(cái)經(jīng)大學(xué)和服務(wù)體系的建立。養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶群體主要是老年群體，其附屬的一些商業(yè)設(shè)施也應(yīng)以老年人為中心。因此，其方式更應(yīng)體現(xiàn)出“養(yǎng)老+服務(wù)”的內(nèi)涵，要兼顧效益和效益。養(yǎng)老地產(chǎn)可以說(shuō)是一種特別的服務(wù)行業(yè)，房子無(wú)論以何種形式租售出去后，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商更是一家服務(wù)提供商，需要為提供一系列的延伸服務(wù)，如老年醫(yī)療、老年康復(fù)護(hù)理、老年、老年金融繳納費(fèi)用，保險(xiǎn)、臨終及心理關(guān)愛(ài)等服務(wù)。在會(huì)員制模式中，老年人得到老年公寓的使用權(quán)，并在每年單獨(dú)繳納各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。這種方式在老

25、人后，由于房屋所和使用權(quán)的歸屬問(wèn)題，會(huì)存在爭(zhēng)議。部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通過(guò)簽訂合同，給予繼承人一定的權(quán)利，比如“售使用權(quán)，一般是老年人租賃權(quán)”，形成了“以租”的模式。出10 年或 20 年使用權(quán)的模式，部分養(yǎng)老地產(chǎn)還推出固定年限的使用權(quán)，給予，的年限越長(zhǎng)，折扣越高?！胺窗唇夷Ｊ健币彩悄壳瓣P(guān)注的熱點(diǎn)，“反按揭”就是指老人將的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人后，或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)。通過(guò)“反按揭”，可以讓部分擁有高價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)，缺少現(xiàn)金的老年人，能入住老年公寓。老年人可將的房屋出售住養(yǎng)老公寓。老年人也可將交由中介公司經(jīng)營(yíng)管理，老年人用每月獲得的支付養(yǎng)老公寓的和服

26、務(wù)費(fèi)。老年人直接把抵押給銀行、保險(xiǎn)公司貨其他金融機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)老年人的養(yǎng)老，老年所轉(zhuǎn)交金融機(jī)構(gòu)。在重慶，還出現(xiàn)一種新的“以房養(yǎng)老”，老年人將后的抵押給投資公司，公司每年給老年人“ 的，老年人每月可得 3000 多元的現(xiàn)金，（三）發(fā)展程度的區(qū)別。價(jià)值*4%”的現(xiàn)金，一套 100 萬(wàn)的所仍屬老人。商業(yè)房地產(chǎn)在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間較長(zhǎng)，涌現(xiàn)出了許多有實(shí)力的大企業(yè)，如萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、保利等大型房地產(chǎn)企業(yè)。我們?cè)诎l(fā)展發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)的時(shí)候，有許多的案例，優(yōu)秀的經(jīng)驗(yàn)可以吸取，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，有現(xiàn)成的模式可以學(xué)習(xí)。有關(guān)商業(yè)房地產(chǎn)的配套政策、資金支持、市場(chǎng)非常成熟，完善。養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)出現(xiàn)時(shí)間較短，以及先關(guān)配套服務(wù)，

27、設(shè)施在國(guó)內(nèi)發(fā)展是一種朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。雖然參與養(yǎng)老地產(chǎn)的大型企業(yè)越來(lái)越多，但可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)和案例非常少，很多企業(yè)只是進(jìn)入該行業(yè)，對(duì)以后的運(yùn)營(yíng)并沒(méi)有清晰的思路和方式。有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)的配套政策在執(zhí)行過(guò)程中也有些模糊不清，資金配套也經(jīng)常不到位，和養(yǎng)老地產(chǎn)有關(guān)的護(hù)理服務(wù)、7財(cái)經(jīng)大學(xué)支持、設(shè)計(jì)規(guī)范、老年住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等，更是奇缺無(wú)比。二、商業(yè)房地產(chǎn)融資模式的分析伴隨著我國(guó)的快速發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)也逐漸成為投資的熱點(diǎn)。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，土地和資金是最重要的兩個(gè)要素。從我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的整個(gè)歷程來(lái)說(shuō)，資金是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最大問(wèn)題。在我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)模式的不同，也出現(xiàn)了多種融資模式，歸納起來(lái)

28、，主要有以下二大類：（一）傳統(tǒng)融資模式表 2.1：傳統(tǒng)融資模式比較方式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)資金量有限，對(duì)開發(fā)商資金要求高降低費(fèi)用，效率高，自有資金能吸引額金節(jié)省融資成本，為以后銷售打下基礎(chǔ)管控嚴(yán)格，資金所占比例小預(yù)收款項(xiàng)發(fā)展最為成熟，資金量大而且成本低需要抵押成本低，償還期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)可控對(duì)公司要求極高，一般開發(fā)商不選擇債券上市門檻高且有額度限制，融資成本高，削弱原提高聲譽(yù)，完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，分散風(fēng)險(xiǎn)上市融資有股東權(quán)1.企業(yè)自有資金。運(yùn)用企業(yè)自有資金融資，促進(jìn)了資金需求方和提供方的信息交流，降低了雙方的費(fèi)用，提高雙方的效率。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，能增加其信心，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，能通過(guò)自有資金的注入，接受的資金支持。2

29、.預(yù)收款項(xiàng)。主要包括開發(fā)商業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前，收取的預(yù)租預(yù)售款或定金。很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，前期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行大勢(shì)宣傳炒作，提供項(xiàng)目的形象，向目標(biāo)客戶收取定金。通過(guò)這種方式，能為以后銷售打下良好基礎(chǔ)，節(jié)省融資的成本。但隨著政策管控的越來(lái)越嚴(yán)格，這種融資方式會(huì)逐步受到限制，而且，預(yù)收款項(xiàng)融資在整個(gè)資金需求中，所占比例較小。即使如此，這種融資方式仍是眾多開發(fā)商青睞的式。8財(cái)經(jīng)大學(xué)3.。這也是開放式融資最主要的方式。目前，我國(guó)發(fā)展比較迅速，在和眾多房地產(chǎn)合作過(guò)程中，已經(jīng)有了豐富的經(jīng)驗(yàn)和模式。開發(fā)商能從得到大量的、低成本的資金，因此，在目前乃至今后一段時(shí)期內(nèi)，仍將是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資中最重要的方式之一。融資4.企

30、業(yè)債券。根據(jù)公司定，只有、國(guó)有獨(dú)資公司和兩個(gè)以上的國(guó)有企業(yè)或者其他兩個(gè)以上的國(guó)有投資主體投資設(shè)立的，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金，才可以公司債券。另外，公司債券需要等多個(gè)部門的嚴(yán)格審批、公司本身需要達(dá)到一定規(guī)模并連續(xù)三年以及所募資金用途必須符合產(chǎn)業(yè)政策等。這種融資方式適用范圍小，審批非常嚴(yán)格，限制條件非常多，一般的商業(yè)房地產(chǎn)選擇這種融資。5、上市融資。開發(fā)公司上市主要有國(guó)內(nèi)或 B 股上市，國(guó)內(nèi)借殼上市和海外上市，無(wú)論采取何種方式上市，都可以實(shí)現(xiàn)其融資。這種方式融資能力強(qiáng)，而且資金的使用年限更長(zhǎng)，同時(shí)對(duì)提高公司的知名度，公司治理機(jī)構(gòu)都有好處，另外還能分散風(fēng)險(xiǎn)。上市融資也會(huì)削弱公司原有股東的高的融資成本。權(quán)

31、，具有較（二）新興融資。表 2.2：新興融資方式及特點(diǎn)方式特點(diǎn)房地產(chǎn)基金注重對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)的分析以股權(quán)投資進(jìn)入，不參與具體管理，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行培育房地產(chǎn)信用型、股權(quán)型、商業(yè)抵押擔(dān)保資產(chǎn)化，表外融資，靈活，本低性強(qiáng)，成1.房地產(chǎn)基金融資。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，后期的經(jīng)營(yíng)是項(xiàng)目的重點(diǎn)，而項(xiàng)目前期往往需要大量的資金，這給房地產(chǎn)基金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了機(jī)會(huì)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)基金以股權(quán)投資方式參與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，但其對(duì)項(xiàng)目公司控股，也不參與項(xiàng)目的具體管理經(jīng)營(yíng)，其會(huì)利用自身優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行培育，使其發(fā)展壯大，從而保證基金的保值增值，實(shí)現(xiàn)。2.REITs（房地產(chǎn)投資）融資。當(dāng)前房地產(chǎn)的方式主要有三種：一是信用型。這種形

32、式與商業(yè)相似，公司用其掌握的資9財(cái)經(jīng)大學(xué)金，包括受托資金，為房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行。二是股權(quán)型。公司出資，房地產(chǎn)商的部分股權(quán)，并享受房地產(chǎn)開發(fā)的。房地產(chǎn)開發(fā)完成之后，開發(fā)商回購(gòu)產(chǎn)委托給公司擁有的股權(quán)。三是。這是指開發(fā)商將的物業(yè)、房”的模公司經(jīng)營(yíng)，從而獲得融資。目前，國(guó)內(nèi)提出了“+式。這種模式主要目的是為了幫助開發(fā)商達(dá)到的信貸要求，比如擔(dān)保、抵押等，往往是需要什么，開發(fā)商缺少什么，興讬公司補(bǔ)充什么。隨著房地產(chǎn)信托業(yè)的不斷發(fā)展，地產(chǎn)將逐漸滲透到房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)、兼并重組、出售出租、經(jīng)營(yíng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)，并為房地產(chǎn)提供更廣泛、更全面的金融服務(wù)、更有效的資金融通、更嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)管控。目前，國(guó)內(nèi)也有少數(shù)企業(yè)開始嘗試

33、商業(yè)抵押擔(dān)保（CMBS）等一些新型的融資。三、養(yǎng)老地產(chǎn)的融資困境雖然養(yǎng)老地產(chǎn)受到了越來(lái)越多大企業(yè)的關(guān)注，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資寬，但由于養(yǎng)老地產(chǎn)其自身的特點(diǎn)，在融資上，仍存在著許多的不斷拓。(一)和 待。這種的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。投資興辦的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相比，很多民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)受到待遇體現(xiàn)在資金和政策上。的對(duì)1.資金的。公辦的財(cái)政拿錢，民辦的掏腰包。能用的甚至的，為公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行宣傳，而民辦的即使出錢，宣傳的范圍也有限。民辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不但要和優(yōu)質(zhì)的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，還要提高自身或服務(wù)的價(jià)格。這對(duì)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了巨大的。2.政策的。的待遇還體現(xiàn)在政策上：公辦的政策多，落實(shí)容易；民辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)入門檻

34、高，資格審批嚴(yán)格，后期保障少。這種爭(zhēng)的存在，使得很多投資者對(duì)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不信任，不放心。（二）土地的性質(zhì)。競(jìng)我國(guó)很多養(yǎng)老地產(chǎn)拿到土地都是通過(guò)劃撥或出讓取得。劃撥形式得到的土地，雖然能抵押，但其在分割上難以處理，而出讓形式得到的土地，無(wú)法辦理。即使部分養(yǎng)老地產(chǎn)通過(guò)招拍掛拿到土地，這種方式為養(yǎng)老地產(chǎn)帶來(lái)了的資金投入和更長(zhǎng)的投資回收期，對(duì)這種項(xiàng)目往往非常謹(jǐn)慎。對(duì)于拿到土地的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商，時(shí)候還需要承擔(dān)很多公益性的，不性的義10財(cái)經(jīng)大學(xué)務(wù)，這也讓養(yǎng)老地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)收入偏低，投資的回報(bào)率下降，很多投資者也望而卻步。目前，我國(guó)有部分養(yǎng)老地產(chǎn)是民辦非企業(yè)性質(zhì)，這種性質(zhì)的機(jī)構(gòu)“利潤(rùn)不能分紅”、“不享有權(quán)利”

35、，這也直接影響了投資者的利益和積極性。（三）起步晚，基礎(chǔ)薄弱。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)剛起步，很多養(yǎng)老地產(chǎn)的政策善，服務(wù)。，但長(zhǎng)期未受到1.政策滯后，落實(shí)難。我國(guó)早在 1999 年就進(jìn)入了重視。如中民老年益保障法自 1996 年通過(guò)后，2009 年才第一次修正，2012 年才進(jìn)行修訂。在 2013 年上，人力與保障部副部長(zhǎng)胡曉義說(shuō)7：雙軌制等一系列問(wèn)題正在進(jìn)行綜合研究和頂層設(shè)計(jì)，會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候和大家進(jìn)行更進(jìn)一步討論。有的已經(jīng)做出了決策原則和方向，有的還在深入研究。這也表明了：雙軌制的到目前為止，仍沒(méi)有時(shí)間表和具體措施。各地都出臺(tái)了養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)補(bǔ)貼和按床位的運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼，但往往落實(shí)的時(shí)候比較，或者落實(shí)的時(shí)候承

36、擔(dān)了很多義務(wù)，比如對(duì)入住老年人地區(qū)的限制，2.養(yǎng)老地產(chǎn)管理的限制等。和服務(wù)缺乏專業(yè)知識(shí)、而且技能水平不高。我國(guó)很多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理者都沒(méi)有專業(yè)的管理知識(shí)，很多護(hù)理都是從農(nóng)村來(lái)的中年婦女，他們經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單培訓(xùn)就上崗，無(wú)論關(guān)于老年人的知識(shí)還是技術(shù)能力，都很難過(guò)關(guān)。而很多中高檔的養(yǎng)老公寓，對(duì)專業(yè)的管理和服務(wù)，需求非常旺盛，得不到滿足，這都制約著養(yǎng)老公寓的進(jìn)一步發(fā)展壯大。3.養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏清晰的商業(yè)模式，很多企業(yè)仍在變相的做房地產(chǎn)，只不過(guò)是打著“老年”的幌子。目前，越來(lái)越多的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：養(yǎng)老地產(chǎn)最終應(yīng)該是“服務(wù)業(yè)”，但國(guó)內(nèi)還沒(méi)有足夠多的成熟模式能夠借鑒。而在引入國(guó)外的模式時(shí)，由于國(guó)外養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展比較成

37、熟，很多基礎(chǔ)設(shè)施、福利保障等方面非常齊備、具體，國(guó)內(nèi)還達(dá)不到這一水平，完全照搬國(guó)外模式，難以匹配。4.養(yǎng)老地產(chǎn)投資者缺乏老年學(xué)背景。除了養(yǎng)老地產(chǎn)管理和護(hù)理的培養(yǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)清晰的商業(yè)模式等等，讓很多投資基金望而卻步之外，很多投資者不具備老年學(xué)的背景，也是投資者不青睞養(yǎng)老地產(chǎn)的之一。他們本身對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)也沒(méi)有很清晰地了解，進(jìn)行過(guò)深入地理解。有時(shí)候?qū)︷B(yǎng)老地產(chǎn)的，離不開傳統(tǒng)的商業(yè)房地產(chǎn)。所以，在投資養(yǎng)老地產(chǎn)過(guò)程中，提出的回報(bào)要求過(guò)高。7人社部：雙軌制正在進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，網(wǎng)-時(shí)政，2013 年 3 月 5 日11財(cái)經(jīng)大學(xué)還有投資者對(duì)老年人的消費(fèi)心理、行為習(xí)慣不了解，因此，對(duì)涉及老年人的項(xiàng)目， 異常謹(jǐn)慎，甚至

38、直接放棄。由于投資者缺乏相關(guān)背景知識(shí)，這讓他們?cè)谶x擇投資項(xiàng)目過(guò)程中，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的投資積極性不高。雖然最近以來(lái)，投資基金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的積極性提高，但和我國(guó)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)所需的龐大資金相比，杯水車薪。（四）1.對(duì)于、民間融資。來(lái)說(shuō)，投資者希望是獲得股票的分紅和價(jià)值地提升。對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，前期的資金投入非常多，建設(shè)期比較長(zhǎng)，只有形成了一定的規(guī)模后，才能獲取穩(wěn)定的、持續(xù)的，這讓很多投資者失去耐心和信心。到目前為止，我國(guó)還沒(méi)有出現(xiàn)依靠養(yǎng)老地產(chǎn)上市的企業(yè)。2.民間融資追求的是短期的高利息收入。這對(duì)原本融資就比較，經(jīng)營(yíng)成本高的養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，過(guò)多的民間融資，對(duì)其未來(lái)的后期經(jīng)營(yíng)加霜。，無(wú)疑是雪上第二節(jié) 養(yǎng)老地產(chǎn)

39、融資的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)一、美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的融資概況美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)形成了非常成體系。在美國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)投資基金（REITs）和私募基金，共同組成了養(yǎng)老地產(chǎn)的一個(gè)完整的金融圈。養(yǎng)老地產(chǎn)的投資商主要有三類，REITs、私募基金和非性組織。三種投資商投資養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)注點(diǎn)也有所區(qū)別，REITs 作為上市公司更關(guān)注的穩(wěn)定性，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的長(zhǎng)期持有；而私募基金則主要面向機(jī)構(gòu)投資人，更關(guān)注資產(chǎn)升值的，強(qiáng)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的低買高賣；至于非性組織，主要利用捐贈(zèng)資金和補(bǔ)貼為低收入群體提供社區(qū)養(yǎng)老。REITs 在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，起到了非常重要的作用，也是美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資最主要的。REITs公司主要通

40、過(guò)兩種方式來(lái)運(yùn)營(yíng)旗下物業(yè)，一是凈出租模式，二是委托經(jīng)營(yíng)模式。在凈出租模式下，REITs 公司把養(yǎng)老、醫(yī)療物業(yè)租賃給運(yùn)營(yíng)商，每年收取固定租金費(fèi)用，而所有直接運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、社區(qū)維護(hù)費(fèi)用、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等均由租賃方承擔(dān)。因此，在凈出租模式下，REITs 公司的毛利潤(rùn)率很高，而且?guī)缀醪怀袚?dān)任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)績(jī)也較少受到金融營(yíng)商）獲取全部經(jīng)營(yíng)收入及剔除部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。的影響（除非租戶）；與之相對(duì)，租戶（運(yùn)費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)成本后的剩余，并承擔(dān)絕大12財(cái)經(jīng)大學(xué)在委托經(jīng)營(yíng)模式下，REITs 公司將旗下物業(yè)托管給運(yùn)營(yíng)商，運(yùn)營(yíng)商每年收取一定的都?xì)w REITs司獲取，但不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)虧損的風(fēng)險(xiǎn)，也不獲取剩余；所有的經(jīng)營(yíng)收入，所有的經(jīng)營(yíng)

41、成本也由 REITs 公司負(fù)擔(dān)，相應(yīng)的，REITs 公及經(jīng)營(yíng)剩余，承擔(dān)大部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。圖 2.1 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)金融中風(fēng)險(xiǎn)的分解與匹配二、養(yǎng)老地產(chǎn)融資概況是全球人口化程度最高的。早在 2012 年 10 月份，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，從 70 年65 歲始以上老年人口已經(jīng)占到總?cè)丝诘?24.1%。至今，經(jīng)歷了三個(gè)時(shí)期：草創(chuàng)期、成長(zhǎng)期和全盛期。表 2.3：養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展期間時(shí)間時(shí)期特點(diǎn)70 年代草創(chuàng)期養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)品質(zhì)不好，消費(fèi)者抵觸非常大，雖然少數(shù)高端養(yǎng)老地產(chǎn)硬件不錯(cuò)，但軟件很缺乏80-90年代成長(zhǎng)期消費(fèi)者的接受程度逐漸提高，中端養(yǎng)老地產(chǎn)開始出現(xiàn)，、保險(xiǎn)公司等資金大量進(jìn)入，但由于缺少經(jīng)驗(yàn)，失敗的概率特別高各

42、個(gè)檔次的養(yǎng)老地產(chǎn)出現(xiàn)，面向全地區(qū)滿足不同老人的需00 年代以后全盛期求，養(yǎng)老行業(yè)培育和資格制度完善，強(qiáng)制性的介護(hù)保險(xiǎn)開始實(shí)施，推動(dòng)了養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的大力發(fā)展養(yǎng)老要分為“機(jī)構(gòu)設(shè)施”和“住宅”兩大類。所謂“機(jī)構(gòu)設(shè)施”，13財(cái)經(jīng)大學(xué)是指就是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的一種適合老年人居住的設(shè)施，并配備養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)、康復(fù)醫(yī)療等和老年人相關(guān)的服務(wù)；“住宅”指的是開發(fā)商通過(guò)收取租戶的，從而得到其應(yīng)有的回報(bào)。這兩種模式，都不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)出售，開發(fā)商始終擁有產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老地產(chǎn)的資金來(lái)源主要有企業(yè)自有資金、風(fēng)險(xiǎn)投資和海本等。日本投資者在投資養(yǎng)老地產(chǎn)之前，會(huì)做大量的調(diào)研工作，做科學(xué)的投資回報(bào)預(yù)算、策劃、設(shè)計(jì)，以保證項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)后，既能獲

43、得良好的以擴(kuò)大再投資，還能形成品牌，在后續(xù)的融資中，繼續(xù)獲得循環(huán)。另外，由于強(qiáng)制性介護(hù)保險(xiǎn)的實(shí)施。風(fēng)投、的青睞，形成一種良性出現(xiàn)了很多外帶服務(wù)型老年公寓，這些老年公寓更注重一些很小的老年護(hù)工培訓(xùn)公司，護(hù)工派遣公司、咨詢公司等， 迅速發(fā)展，幾年內(nèi)就可做成連鎖。這種養(yǎng)老服務(wù)業(yè)前期進(jìn)入成本低，受到了一些資金有限的投資者的歡迎。圖 2.2介護(hù)保險(xiǎn)外服務(wù)三、其他和地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)概況在德國(guó)，很多老年人選擇進(jìn)入能提供非常專業(yè)服務(wù)的老人院，這種老人院不但擁有全世界最先進(jìn)的技術(shù)、設(shè)備和管理模式，其的護(hù)理服務(wù)水平、管理水平也是非常頂尖。近年來(lái)，在德國(guó)出現(xiàn)了一種叫做“老人之家”的養(yǎng)老方式，這是一種互助式的養(yǎng)老，這種養(yǎng)

44、老模式的出現(xiàn)主要是為了服務(wù)一些不愿意去養(yǎng)老14財(cái)經(jīng)大學(xué)院，但又害怕孤獨(dú)的老年人。他們共同組織成立“老人之家”，各自負(fù)擔(dān)家務(wù)，互相幫助。他們一起參加各類活動(dòng)，比如音樂(lè)會(huì)、比賽、油畫或者旅游等。這樣老人既覺(jué)得孤單，同時(shí)又能有家的溫馨感覺(jué)。德國(guó)的一些組織和政府，也在推出一種“互助養(yǎng)老模式”，比如“多代屋”、里德林根的“樂(lè)齡合作社”。這種方式，各個(gè)階段的人都可參與，年輕人可以，老年人也可以。這也是一種“時(shí)間”的概念，年輕人加入進(jìn)來(lái)，可以按小時(shí)領(lǐng)取工資，也可以將服務(wù)的時(shí)間存入合作社，等到年輕人進(jìn)入老年后，可以獲得同樣時(shí)間的服務(wù)。這是一種創(chuàng)新的模式，既鼓勵(lì)了老人之間的互幫互助，更讓年輕人參加進(jìn)來(lái)，并通過(guò)為

45、老年人提供服務(wù)，為未來(lái)的養(yǎng)老做好“儲(chǔ)蓄”。的“反按揭”發(fā)展的比較成熟。在，老年人超過(guò) 62 歲以后，可以將的抵押給，能得到 1.5 萬(wàn)到 30 萬(wàn)加元的。得到這筆貸款后，老年人可以用于旅游、裝修房屋等，也可以為購(gòu)房支付首付款。只要老人不將房子變賣或者搬家，房子的主權(quán)仍歸老年人所有，老年人可以一直住到。之后，由后人處理，折還。的“反按揭”還非常個(gè)性化，有可以根據(jù)老年人的不同需要和特點(diǎn)，制定不同的備選方案，讓老年人選擇。這也是“反按揭”在發(fā)展的一個(gè)重要因素。在新加坡，比較成是“住房養(yǎng)老”模式。新加坡大部分人的住所叫做“組屋”，“組屋”是指組合房屋，是新加坡建屋發(fā)展局承擔(dān)的樓房?！白》筐B(yǎng)老”模式主要

46、有三種。第一種是組屋所有者可以通過(guò)全部出租或者部分出租，用得到的 的住投資支付的養(yǎng)老消費(fèi)。第二種是組屋所有者將現(xiàn)有的住房置換成面積較小間形成的用來(lái)支付用來(lái)支付老人的養(yǎng)老消費(fèi)，的養(yǎng)老消費(fèi)。這種模式適合也可以用來(lái)進(jìn)行投資， 不和老人一起居住的人或分步驟的完成住群。新加坡老年人根據(jù)自身的狀況，選擇房的以大換小。第三種,是反按揭。老人將的抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)每月將的，返還老年人，老年人可以一直住在住房里，直至離世。之后，由金融機(jī)構(gòu)對(duì)、利息進(jìn)行結(jié)算，利用住房進(jìn)行彌補(bǔ)。第三節(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析一、養(yǎng)老觀念的改變養(yǎng)老觀念，其實(shí)就是以后希望為養(yǎng)老的問(wèn)題。幾千年以來(lái)，我國(guó)固15財(cái)經(jīng)大學(xué)有的觀念就是“養(yǎng)兒防

47、老”。過(guò)去，我國(guó)敬老院里入住的都是一些孤寡、五?；虻捅簟⑷裏o(wú)老人。有親戚，有來(lái)源的老年人都在家里養(yǎng)老。久而久之，很多人產(chǎn)生了送老年人進(jìn)養(yǎng)老院就是不孝的觀念。隨著的發(fā)展，人們的觀念也在潛移默化的轉(zhuǎn)變著，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老觀念也逐漸受到了現(xiàn)實(shí)的沖擊。家庭結(jié)構(gòu)的變化迫使養(yǎng)老觀念逐漸改變。1.“四二一家庭結(jié)構(gòu)”。我國(guó)實(shí)行計(jì)劃政策已經(jīng) 20 多年，目前第一代子女已陸續(xù)進(jìn)入婚育，四個(gè)老人，一對(duì)夫妻，一個(gè)孩子的“四二一”家庭模式已經(jīng)非常普遍。兩個(gè)獨(dú)生組建的家庭要承擔(dān)四位甚至老人的照護(hù)。這個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，加重了很多家庭的負(fù)擔(dān)，很多年青根本無(wú)法承擔(dān)。現(xiàn)實(shí)的不得不讓大家停下腳步進(jìn)行思考，傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”觀念必須要改變

48、。2.年青人性。隨著的發(fā)展, 年青人的職業(yè)、工作地點(diǎn)頻繁更換，性越來(lái)越強(qiáng)。老年人與年青人的距離逐步加大。特別是我國(guó)分配的不合理性，北京、上海、廣州、等特大城市，集中了教育、商業(yè)等多種優(yōu)勢(shì)，使得很多年青人作為學(xué)習(xí)、工作甚至生活的理想場(chǎng)所。這更加劇了其他城市年青人的流失，讓的家庭越發(fā)小型化，空巢老人家庭數(shù)量急劇上升。3.老人對(duì)晚年生活品質(zhì)的追求。的發(fā)展，讓老年人對(duì)生活品質(zhì)的追求也越來(lái)越多，比如高質(zhì)量的服務(wù)，豐富的精神生活等。而在家庭中，還存在著的代際、問(wèn)題，很多時(shí)候，老年人得不到理想的生活。隨著老年公寓的不斷興起，很多老年公寓提供了老人們一起唱歌、打球、聊天的機(jī)會(huì)，特別是老年公寓里專業(yè)的護(hù)理服務(wù)，

49、組織的各種活動(dòng)，受到了越來(lái)越多老年人的歡迎。一方面是現(xiàn)實(shí)的家庭養(yǎng)老，另一方面是老年人日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老服務(wù)需求，讓我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老，家庭養(yǎng)老的觀念受到巨大沖擊，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老逐漸成為所有人能接受的觀念，老年人養(yǎng)老也逐漸從家庭化服務(wù)。根據(jù)華東師范大學(xué)在上海市靜安區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、普陀區(qū)做的老年人的養(yǎng)老觀念和養(yǎng)老模式8一份抽樣顯示，老年人不再認(rèn)為一定要與住在一起安度晚年才能幸福，居家養(yǎng)老的老人對(duì)社區(qū)服務(wù)的需求比較高，而養(yǎng)老院老人還是傾向于選擇養(yǎng)老院養(yǎng)老。8崔麗娟等老年人的養(yǎng)老觀念與養(yǎng)老模式第 1 期16財(cái)經(jīng)大學(xué)表 2.4：老年人對(duì)“養(yǎng)兒防老”養(yǎng)老觀念的看法對(duì)象同意較同意較不同意不同意不知道沒(méi)回答居家老人養(yǎng)老院老

50、人1516121706表 2.5：老年人與養(yǎng)老模式的選擇養(yǎng)老模式養(yǎng)老院街道與家庭與家庭保姆與家庭其他沒(méi)回答566060707075大于 7517105006230146201035171130120二、老年人居住以及狀況隨著人口化的不斷發(fā)展、住房條件的和人們家庭觀念的改變，老年人的居住方式也發(fā)生著巨大變化。據(jù)資料9顯示，2010 年4.01 億個(gè)家庭中，有 60 歲及以上老年人口的家庭戶為 1.23 億戶，占 30.6%。其中有一個(gè)老年人的家庭占 58.91%，有兩個(gè)老年人的家庭戶占 40.13%，有 3 個(gè) 60 歲及以上老年人的家庭戶占 0.96%。2010 年我國(guó) 60 歲及以上老年人有

51、 1824.4 萬(wàn)人生活在單身家庭戶中，生活在只有夫婦兩個(gè)老年人的戶數(shù)為 2189.1 戶。也就是說(shuō)，通常所說(shuō)的老年空巢家庭共有 4013.5 萬(wàn)戶，總體上看我國(guó)有 4000 萬(wàn)老年空巢家庭，生活在空巢家庭中的老年人口總數(shù)至少有 6200 萬(wàn)人，占老年人口總數(shù)的 1/3。我年人主要生活來(lái)源主要包括三個(gè)方面，第一是家庭其他成員的供養(yǎng)，第二是勞動(dòng)收入，第三是離退休金。隨著的發(fā)展，老年人的收入將呈不斷增長(zhǎng)之勢(shì)。據(jù)資料10顯示，扣除物價(jià)上漲因素，與 2000 年比較，城鎮(zhèn)老年人年均收入增加了 1.1 倍；領(lǐng)取退休金的比例從 69.1%上升到 84.7%；連續(xù)提高企業(yè)退休職工，城鎮(zhèn)老年人得到基本養(yǎng)老保障。城鄉(xiāng)老年人認(rèn)為收入大致夠用的比例分別由 58.5