奧園海景城商業(yè)定位及租賃價(jià)格(共38頁).ppt

1、奧園海景城奧園海景城商業(yè)定位及租賃價(jià)格商業(yè)定位及租賃價(jià)格2011-5-31綱綱 要要一、項(xiàng)目商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合一、項(xiàng)目商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合二、市場分析二、市場分析三、租金收益測算三、租金收益測算四、租賃政策四、租賃政策奧園海景城南沙時(shí)尚生活城南沙首個(gè)20萬平方米超大規(guī)模綜合購物、生活中心城中央商核圈+特色建筑情景街區(qū)+現(xiàn)代主體MALL一、項(xiàng)目商業(yè)定位一、項(xiàng)目商業(yè)定位成熟區(qū)域型購物中心主要業(yè)態(tài)構(gòu)成： 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 本項(xiàng)目主要消費(fèi)群體和檔次品類：功能定位：大型生活超市+電影電動娛樂+零售商家集群+休閑特色餐飲+ 卜蜂蓮花、嘉榮SPAR、人人樂等化妝品、珠寶首飾、皮鞋皮具、生活家居、男女休

2、閑裝、男女內(nèi)衣、男女潮服、鐘表眼鏡；銀行、7-11便利店、屈臣氏 稻香、春滿園、百勝集團(tuán)、麥當(dāng)勞、泰國餐廳，巴西風(fēng)情自助烤肉，大漁日本料理、禾綠壽司，韓 國燒烤，千味涮、西餐酒吧、面包糕點(diǎn)；美容美發(fā)、美甲、茶葉專賣、紅酒雪茄、滋補(bǔ)品；影院、KTV、茶館、休閑沐足、美容纖體 ；業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌落位業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌落位 大賣場大賣場業(yè)態(tài)樓層整體布局業(yè)態(tài)樓層整體布局-大賣場大賣場四樓四樓三樓三樓二樓二樓一樓一樓負(fù)一樓負(fù)一樓電影院、量販?zhǔn)诫娪霸骸⒘控準(zhǔn)終TV/KTV/動漫游戲動漫游戲/ /沐足沐足/ /茶藝等茶藝等超市主力店超市主力店超市主力店珠寶飾品、服飾、珠寶、化妝品等零售輕便餐飲、特色餐飲地下停車場

3、餐飲零售影院娛樂主力店停車場 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)主要目標(biāo)商家主要目標(biāo)商家面積需求面積需求（建筑面積）（建筑面積）租賃方式租賃方式超市主力店超市主力店卜蜂蓮花、嘉榮SPAR、人人樂15000-16000純租金影院主力店影院主力店橫店影院3200平方米保底租金+扣點(diǎn)（已簽約）輕便餐飲輕便餐飲肯德基、德克士、蒙自源、真功夫350m2內(nèi)純租金/保底加抽成兩者取高品牌服飾、運(yùn)動服飾品牌服飾、運(yùn)動服飾艾哲、森馬、美特斯邦威、佐丹奴、361度、惠爾康、安踏、朵以100-500m2純租金二線珠寶化妝品二線珠寶化妝品妍麗、百草集、本草、周六福珠寶、美倫美鉆50-150m2純租金鞋鞋/ /皮

4、具皮具/ /箱包箱包馬蓮奴、康奈、紅蜻蜓、啄木鳥、奧康、稻草人50-100m2純租金其他配套其他配套銀行、便利店、藥店、休閑飲品150-200m2純租金量販?zhǔn)搅控準(zhǔn)終TVKTV好樂迪KTV、Neway、TOP量販KTV2000-3000m2純租金餐飲餐飲譚魚頭火鍋、小肥羊火鍋、六千館500-2000m2純租金動漫、沐足動漫、沐足舞彩繽紛動漫、世宇動漫、足皇沐足1500-2000m2純租金 大賣場商業(yè)大賣場商業(yè)- -業(yè)態(tài)定位及品牌落位說明業(yè)態(tài)定位及品牌落位說明 首層品牌時(shí)尚品牌藥店、手機(jī)數(shù)碼珠寶飾品童裝及內(nèi)衣休閑運(yùn)動裝鞋皮具箱包品牌休閑服裝移動營業(yè)廳銀行分理處茶館、美容美發(fā)廳休閑飲品 大賣場業(yè)態(tài)

5、定位大賣場業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)主要目標(biāo)商家主要目標(biāo)商家面積需求面積需求（建筑面積）（建筑面積）租賃方式租賃方式超市主力店超市主力店卜蜂蓮花、嘉榮SPAR、人人樂1500-2000純租金輕便餐飲輕便餐飲肯德基、德克士、蒙自源、真功夫350m2純租金/保底加抽成兩者取高品牌服飾、運(yùn)動服飾品牌服飾、運(yùn)動服飾艾哲、森馬、美特斯邦威、佐丹奴、361度、惠爾康、安踏、朵以100-500m2純租金二線珠寶化妝品二線珠寶化妝品妍麗、百草集、本草、周六福珠寶、美倫美鉆50-150m2純租金鞋鞋/ /皮具皮具/ /箱包箱包馬蓮奴、康奈、紅蜻蜓、啄木鳥、奧康、稻草人50-100m2純租金其他配套其他配套銀行、便利店、

6、藥店、休閑飲品150-200m2純租金 大賣場商業(yè)大賣場商業(yè)- -業(yè)態(tài)定位及品牌落位說明業(yè)態(tài)定位及品牌落位說明 首層大賣場商業(yè)大賣場商業(yè) 二、三二、三 層平面規(guī)劃層平面規(guī)劃二、三層二、三層面積均為：二、三層面積均為：7030平方米平方米二、三層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)主要目標(biāo)商家主要目標(biāo)商家面積需求面積需求（建筑面積）（建筑面積）租賃方式租賃方式超市主力店超市主力店嘉榮超市、嘉榮SPAR、人人樂約14000平方米純租金 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 四層電影院區(qū)域電影院區(qū)域3200平方平方量販?zhǔn)搅控準(zhǔn)終TV、動漫娛樂、動漫娛樂2346平方平方公共區(qū)域約公共區(qū)域約600平方平方公寓商業(yè)部份約公寓商業(yè)部份約1483平

7、方平方茶館、餐飲等茶館、餐飲等 大賣場業(yè)態(tài)定位大賣場業(yè)態(tài)定位 四層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)主要目標(biāo)商家主要目標(biāo)商家面積需求面積需求（建筑面積）（建筑面積）租賃方式租賃方式影院主力店影院主力店橫店影院3200平方米保底租金+扣點(diǎn)（已簽約）量販?zhǔn)搅控準(zhǔn)終TVKTV好樂迪KTV、K歌王、Neway2000-3000平方左右純租金餐飲（備選）餐飲（備選）譚魚頭火鍋、小肥羊火鍋、六千館500-2000平方純租金動漫、沐足、茶館動漫、沐足、茶館（備選）（備選）舞彩繽紛動漫、世宇動漫、足皇沐足1500-2000平方純租金 大賣場業(yè)態(tài)定位大賣場業(yè)態(tài)定位 備注：備注：KTVKTV、餐飲、動漫、沐足、茶館任選、餐飲、動漫、沐足、

8、茶館任選1-21-2中業(yè)態(tài)作為四樓可租面積的補(bǔ)充。中業(yè)態(tài)作為四樓可租面積的補(bǔ)充。項(xiàng)目主要以大型規(guī)模超市、影院及娛樂業(yè)態(tài)帶動整個(gè)大賣場的人氣餐飲作為大賣場內(nèi)的配套，在一樓位置，引進(jìn)一家知名品牌的商家，例如：肯德基，將會帶動一樓百貨區(qū)域的商業(yè)人流及招商租金單價(jià)。大賣場業(yè)態(tài)面積及商家個(gè)數(shù)比例統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)面積比例業(yè)態(tài)個(gè)數(shù)比例超市1500053.19%超市12.33%影院320011.35%影院12.33%KTV、動漫300010.64%KTV動漫12.33%餐飲15005.32%餐飲24.65%品牌服裝370013.12%品牌服裝2046.51%鞋、內(nèi)衣、皮具10003.55%鞋、包、皮具1023.26%

9、配套服務(wù) 8002.84%配套服務(wù) 818.60%合計(jì)28200100.00%合計(jì)43100.00% 大賣場業(yè)態(tài)定位大賣場業(yè)態(tài)定位 大賣場及商業(yè)街商業(yè)首層平面規(guī)劃大賣場及商業(yè)街商業(yè)首層平面規(guī)劃零售、品牌零售零售、品牌零售服飾、精品，休閑飲品干干 洗店、數(shù)碼手機(jī)、藥店、花店、美容美發(fā)、面包店、地產(chǎn)中洗店、數(shù)碼手機(jī)、藥店、花店、美容美發(fā)、面包店、地產(chǎn)中介介休閑酒吧、休閑咖啡美食休閑酒吧、休閑咖啡美食品牌餐飲、潮流服飾、手機(jī)數(shù)碼品品牌牌餐餐飲、飲、潮潮流流服服飾、飾、手手機(jī)機(jī)數(shù)數(shù)碼碼休閑輕便餐飲、精品、飾品店、潮流服飾、皮包皮具休閑輕便餐飲、精品、飾品店、潮流服飾、皮包皮具銀行，移動營業(yè)廳銀行，移動

10、營業(yè)廳美容美發(fā)、茶館、美容美發(fā)、茶館、商業(yè)街二商業(yè)街二 層商業(yè)街平面規(guī)劃層商業(yè)街平面規(guī)劃大型餐飲大型餐飲特色餐飲特色餐飲動漫游藝動漫游藝網(wǎng)吧，桌球室網(wǎng)吧，桌球室美容美容SPA特色餐飲特色餐飲位置位置 面積面積業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商業(yè)街南側(cè)首層2500干 洗店、數(shù)碼手機(jī)、藥店、花店、美容美發(fā)、面包店、兒童服飾、精品等社區(qū)配套行業(yè)商業(yè)街南二三層5000美容SPA，特色餐飲、網(wǎng)吧商業(yè)街西側(cè)首層2500品牌餐飲、潮流服飾、手機(jī)數(shù)碼商業(yè)街西二三層5000中型餐飲、休閑餐飲、動漫游藝、網(wǎng)吧中心街區(qū)2500休閑酒吧、特色美食商業(yè)街西側(cè)商業(yè)街南側(cè)商業(yè)街商業(yè)街-業(yè)態(tài)樓層整體布局業(yè)態(tài)樓層整體布局 平面規(guī)劃建議平面規(guī)劃建議隨著

11、廣州南拓規(guī)劃的實(shí)施和華南板塊的成熟，未來3-5年番禺將成為廣州商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)最密集的區(qū)域。二、市場分析二、市場分析 區(qū)域商圈情況區(qū)域商圈情況政府行政、商務(wù)、商業(yè)核心區(qū)目前傳統(tǒng)商圈旅游休閑餐飲商圈黃閣組團(tuán)今洲廣場金洲商業(yè)街l 南沙商圈主要由三大組南沙商圈主要由三大組團(tuán)組成，并成點(diǎn)狀分布；團(tuán)組成，并成點(diǎn)狀分布；l 金洲商業(yè)街區(qū)域?yàn)槟壳敖鹬奚虡I(yè)街區(qū)域?yàn)槟壳澳仙匙顬榧?、品類最齊南沙最為集中、品類最齊全、商業(yè)氛圍、租金最高全、商業(yè)氛圍、租金最高的商圈；的商圈；l 東城商圈則主要由景點(diǎn)東城商圈則主要由景點(diǎn)帶動所形成的特色休閑、帶動所形成的特色休閑、餐飲構(gòu)成；餐飲構(gòu)成；項(xiàng)目所處位置既位于商業(yè)項(xiàng)目所處位置既位

12、于商業(yè)商務(wù)核心區(qū)，又與傳統(tǒng)商商務(wù)核心區(qū)，又與傳統(tǒng)商圈相距約圈相距約500米，若未來米，若未來樹立標(biāo)桿將有非常有利條樹立標(biāo)桿將有非常有利條件。件。約500米三、區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況三、區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況 典型商業(yè)項(xiàng)目分析典型商業(yè)項(xiàng)目分析 金洲商業(yè)街金洲商業(yè)街項(xiàng)目商業(yè)分析要素項(xiàng)目商業(yè)分析要素與本項(xiàng)目距離與本項(xiàng)目距離位于進(jìn)港大及金沙路交匯處，距項(xiàng)目500米商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模建筑面積約2萬商業(yè)格局商業(yè)格局由9條橫街、6條縱街共約700多間臨街底商構(gòu)成，主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)小百貨、服裝、飲食、美容美發(fā)、手機(jī)數(shù)碼、小家電、休閑娛樂等主要商家主要商家中興服裝市場、中興超級市場（約1000平）、中興旅店、中興裝飾材料批發(fā)

13、部、中興電器家私商場（約1000平）、佳美百貨（約1000平）等輻射范圍輻射范圍整個(gè)金洲板塊及周邊區(qū)域消費(fèi)群體消費(fèi)群體當(dāng)?shù)鼐用窈蛷S區(qū)職工租金范圍租金范圍臨進(jìn)港大道約80120元/，其它首層約3565元/，二層約20-25元/經(jīng)營檔次經(jīng)營檔次中低檔消費(fèi)特點(diǎn)消費(fèi)特點(diǎn)以滿足基本生活必需品消費(fèi)為主金洲商業(yè)街主要由多棟住宅底商構(gòu)成，以滿足居民和金洲商業(yè)街主要由多棟住宅底商構(gòu)成，以滿足居民和廠區(qū)職工日常生活必需品和休閑、消費(fèi)為主，除進(jìn)港廠區(qū)職工日常生活必需品和休閑、消費(fèi)為主，除進(jìn)港大道臨街商業(yè)外整體檔次較低、經(jīng)營環(huán)境較差。大道臨街商業(yè)外整體檔次較低、經(jīng)營環(huán)境較差。項(xiàng)目商業(yè)分析要素項(xiàng)目商業(yè)分析要素與本項(xiàng)目距

14、離與本項(xiàng)目距離位于進(jìn)港大道與金沙路交匯處，距本項(xiàng)目約400米商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模占地6萬，建筑面積25萬，商業(yè)面積2.5商業(yè)格局商業(yè)格局商業(yè)部分由三層集中商業(yè)構(gòu)成主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)社區(qū)超市，家電賣場、家具賣場、服裝及電腦配件等主要引進(jìn)商家主要引進(jìn)商家肯德基（約350平）、沙園電器（約1500平）、信和超市（2500平）、家具城（約5000平）、電腦市場（約800平）輻射范圍輻射范圍整個(gè)金洲板塊及周邊區(qū)域消費(fèi)群體消費(fèi)群體當(dāng)?shù)鼐用窈蛷S區(qū)職工租金范圍租金范圍首層約40-60元/，二層約20-25元/，三層約15-18元/經(jīng)營檔次經(jīng)營檔次中低檔三、區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況三、區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況 今洲廣場今洲廣場 典型

15、商業(yè)項(xiàng)目分析典型商業(yè)項(xiàng)目分析今洲廣場地理位置優(yōu)越，昭示性強(qiáng)，集中商業(yè)具有一定規(guī)模，商業(yè)形象與商家檔次略高今洲廣場地理位置優(yōu)越，昭示性強(qiáng)，集中商業(yè)具有一定規(guī)模，商業(yè)形象與商家檔次略高于金洲商業(yè)街，以滿足區(qū)域內(nèi)家庭基本需求為主，但受商業(yè)規(guī)劃格局區(qū)域人口規(guī)模影響，于金洲商業(yè)街，以滿足區(qū)域內(nèi)家庭基本需求為主，但受商業(yè)規(guī)劃格局區(qū)域人口規(guī)模影響，難以吸引大型商家進(jìn)駐。難以吸引大型商家進(jìn)駐。進(jìn)港大道是南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的主干道，從金沙路至珠電路的交匯路段是進(jìn)港大道最繁華的路段。沿街共約58間商鋪。項(xiàng)目商業(yè)分析要素項(xiàng)目商業(yè)分析要素與本項(xiàng)目距與本項(xiàng)目距離離位于進(jìn)港大道及金沙路交匯處，距項(xiàng)目500-900米商業(yè)規(guī)模商

16、業(yè)規(guī)模建筑面積1萬左右商業(yè)格局商業(yè)格局由沿街街鋪形成主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)銀行，地產(chǎn)中介、餐飲、美容美發(fā)、服飾等輻射范圍輻射范圍整個(gè)金洲板塊及周邊區(qū)域消費(fèi)群體消費(fèi)群體當(dāng)?shù)鼐用窈筒糠稚虅?wù)群體租金范圍租金范圍首層約80-120元/，頂手費(fèi)約8-12萬元左右經(jīng)營檔次經(jīng)營檔次中檔三、區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況三、區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況 進(jìn)港大道沿街商業(yè)進(jìn)港大道沿街商業(yè) 典型商業(yè)項(xiàng)目分析典型商業(yè)項(xiàng)目分析進(jìn)港大道沿街商業(yè)整體檔次和形象較好，昭示性強(qiáng)，租金為區(qū)內(nèi)最高，聚集區(qū)內(nèi)餐飲、進(jìn)港大道沿街商業(yè)整體檔次和形象較好，昭示性強(qiáng)，租金為區(qū)內(nèi)最高，聚集區(qū)內(nèi)餐飲、休閑、服裝、配套等業(yè)態(tài)，但受區(qū)內(nèi)消費(fèi)結(jié)構(gòu)限制，整體規(guī)模較小。休閑、服裝、配

17、套等業(yè)態(tài)，但受區(qū)內(nèi)消費(fèi)結(jié)構(gòu)限制，整體規(guī)模較小。項(xiàng)目商業(yè)分析要素項(xiàng)目商業(yè)分析要素項(xiàng)目距離項(xiàng)目距離位于珠電路與進(jìn)港大道交匯處，距項(xiàng)目900米左右商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模總建筑面積為約67300m2，集中商業(yè)規(guī)模約3.5萬m2商業(yè)格局商業(yè)格局塔樓為19層，商場裙樓共4層，從5到19樓是做酒店式的公寓，商場設(shè)置了四個(gè)中庭，并設(shè)有大型廣場主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)輻射范圍輻射范圍整個(gè)南沙區(qū)域消費(fèi)群體消費(fèi)群體當(dāng)?shù)鼐用窈蛷S區(qū)職工、商業(yè)經(jīng)營者，政府人員租金范圍租金范圍首層約160-200元/，二層約80-120元/（按100%實(shí)用面積算）經(jīng)營檔次經(jīng)營檔次中檔首層首層二層二層三層三層四層四層以自營百貨、零售、精品、服飾為主社區(qū)超

18、市（約3500平）、電器體閑餐飲為主兒童娛樂、KTV、電影院電影院三、區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況三、區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況 華匯國際廣場華匯國際廣場 典型商業(yè)項(xiàng)目分析典型商業(yè)項(xiàng)目分析項(xiàng)目處于南沙傳統(tǒng)商業(yè)中心，人流與人口集中，昭示性極強(qiáng)，定位為小型購物中心形態(tài)，項(xiàng)目處于南沙傳統(tǒng)商業(yè)中心，人流與人口集中，昭示性極強(qiáng)，定位為小型購物中心形態(tài)，輻射整個(gè)南沙區(qū)域。輻射整個(gè)南沙區(qū)域。主要競爭性項(xiàng)目分析主要競爭性項(xiàng)目分析要想和對手競爭，必須先了解對手要想和對手競爭，必須先了解對手競爭項(xiàng)目競爭項(xiàng)目所處位置商業(yè)氛圍人口密集度昭示性裙樓規(guī)模一層規(guī)劃二層規(guī)劃三層四層租賃均價(jià)今州廣場今州廣場傳統(tǒng)商圈核心濃厚非常密集較好2.5萬標(biāo)超、

19、零售、服飾家電賣場、家具賣場、電腦配件平價(jià)家具無約30元華匯國際華匯國際傳統(tǒng)商圈核心濃厚非常密集極強(qiáng)3.5萬百貨零售、服飾精品社區(qū)超市、數(shù)碼電器、餐飲兒童百貨、KTV、影院影院、餐飲、娛樂40元本項(xiàng)目本項(xiàng)目中心區(qū)核心非常淡薄人流稀少單面昭示2.8萬零售、服飾精品大型超市大型超市影院、娛樂-主力店：行業(yè)承租能力和南沙的實(shí)際情況綜合考慮。（如超市在15-18元/平方米/月左右；）餐飲：行業(yè)承租能力和南沙的實(shí)際情況綜合考慮，與南沙同類型租金水平一致。次主力店：行業(yè)承租水平；普通零售商家：用預(yù)測其月營業(yè)額的20%除其租賃面積，得出租金單價(jià)+管理費(fèi)。配套類商家：行業(yè)承租能力和南沙的實(shí)際情況綜合考慮，與南

20、沙同類型租金水平一致。二、租金收益測算二、租金收益測算南沙現(xiàn)階段商業(yè)正處于萌芽期，商業(yè)價(jià)值還未體現(xiàn)出來，對大型主力店吸引力不足，結(jié)合南沙市場普遍情況，建議租金為（具體情況詳見海景城購物中心租金價(jià)格測算報(bào)告）：業(yè)態(tài)建筑面積商鋪權(quán)重系數(shù)商鋪?zhàn)赓U總價(jià)商鋪?zhàn)赓U單價(jià)超市/百貨16060.00 1250 360000 35 影院3200.00 169 6400050KTV、餐飲3829.00 300 88000 50外圍獨(dú)立商鋪4287.00 2221 870000150 合計(jì)27376.00 3940 樓層經(jīng)驗(yàn)系數(shù)建筑面積各層權(quán)重系統(tǒng)層別總價(jià)層別均價(jià)1F100%62876287 100 2F60%703

21、04218 503F36%70302531 404F29%70302025 30合計(jì)27377.00 15060 九年租金收益測算統(tǒng)計(jì)（純租賃模式）：九年租金均價(jià)測算統(tǒng)計(jì)（純租賃模式）：九年租金收益測算統(tǒng)計(jì)（首層銷售模式）：九年租金均價(jià)測算統(tǒng)計(jì)（首層銷售模式）：拓展商家名單拓展商家名單人人樂、沃爾瑪、大潤發(fā)、卜蜂蓮花超市、嘉榮人人樂、沃爾瑪、大潤發(fā)、卜蜂蓮花超市、嘉榮SPARSPAR超市、百佳、新一佳、超市、百佳、新一佳、華潤超市、樂購超市華潤超市、樂購超市橫店影院、星美影院、大地影院、中影影院、嘉禾影院、金逸影院橫店影院、星美影院、大地影院、中影影院、嘉禾影院、金逸影院意向商家名單意向商家名

22、單卜蜂蓮花、人人樂、嘉榮卜蜂蓮花、人人樂、嘉榮SPAR、橫店影院、橫店影院最終確定洽談商家最終確定洽談商家橫店影院（已簽約）、卜蜂蓮花、嘉榮橫店影院（已簽約）、卜蜂蓮花、嘉榮SPAR（洽談中）（洽談中）階段性招商成果2010年8月初-10月底，圍繞著大型超市與電影院二大業(yè)態(tài)進(jìn)行洽談2010年10月23日順利簽下橫店電影院，為項(xiàng)目的銷售打下了良好基礎(chǔ)大型超市洽談過程及進(jìn)展1、因前期項(xiàng)目本身存在著設(shè)計(jì)缺陷，對商業(yè)未來的發(fā)展估算不足，至使物業(yè)的硬件條件無法滿足大型超市進(jìn)駐的基本需求。主要表現(xiàn)在：現(xiàn)存在問題為：荷載，對方要求最低荷載600kg/,生鮮及倉儲區(qū)為1000 kg/。而我方工程上只能達(dá)到50

23、0 kg/。改造及加固在技術(shù)上是可行的，但是因涉及到的改造費(fèi)用太大，有可能涉及到樁基礎(chǔ)，主力超市方全部承擔(dān)加固工程施及工費(fèi)用。1、空調(diào)4、電量2、層高5、荷載3、扶手梯、貨梯6、后倉位置 三、招商策略與招商總控計(jì)劃三、招商策略與招商總控計(jì)劃招商目標(biāo)與工作計(jì)劃招商目標(biāo)與工作計(jì)劃1、因項(xiàng)目工程原因，2011年10月31日前完成大型超市簽約工作；客戶持續(xù)拓展3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月現(xiàn)場考察、進(jìn)駐意向洽談、工程條件洽談合同簽定2、因項(xiàng)目工程原因， 2012年8月31日前完成一樓品牌商家及四樓部份其 他行業(yè)的招商工作，品牌餐飲、量販?zhǔn)終TV及其他業(yè)態(tài)等拓展品牌商家

24、資料5月 6月 7月 8月 9 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月工程條件洽談合同簽定（2000平方）現(xiàn)場考察、進(jìn)駐意向洽談 2011 2011年年 2012 2012年年招商策略與措施招商策略與措施招商步驟：先主力店+配套，后零售主力店與一般商家。有計(jì)劃有系統(tǒng)有層次的逐步開展招商工作。 招商團(tuán)隊(duì)：資產(chǎn)公司負(fù)責(zé)主力店商家接洽，項(xiàng)目公司安排或招聘招商人員進(jìn)行現(xiàn)場接待；招商方式：資產(chǎn)公司整合內(nèi)外部資源，招商人員拓展和利用積累的商家資源，項(xiàng)目公司完成外圍廣告宣傳及推廣活動三種方式并舉進(jìn)行；招商地域：以廣東區(qū)域現(xiàn)有經(jīng)營較好、品牌和實(shí)力較強(qiáng)具備連鎖經(jīng)營的商家為主，其次

25、為當(dāng)?shù)赜兄放频纳碳?。四、租賃政策四、租賃政策租賃策略租賃策略海景城項(xiàng)目的租賃策略，要符合不同業(yè)態(tài)和品類商家的市場行規(guī)，要滿足商場租金收益和后期增長的需要，也要考慮到商場后期經(jīng)營的成本。1、租金策略：根據(jù)不同品類商家的租金承受能力結(jié)合南沙地區(qū)的實(shí)際情況，在租金策略上是拔高配套類商家和小零售商家的租金，較低租金培育零售超市類及次主力店商家，這樣既有利于招商的順利進(jìn)行又能使商場的整體租金收益達(dá)到合理的水平，同時(shí)還能保證主體業(yè)態(tài)租金的增長，為商場整體租金的長期穩(wěn)定增長打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。配套類商家的租金在前期大概與市場平均租金的水平處于一致，有利于商大賣場的快速招商，帶動商業(yè)街的招商進(jìn)度；主力店超市商

26、家的較低租金也是相對于成熟商場租金水平的概念，同時(shí)也是商場招商成功必須的策略，在有些特殊品牌商家的招商上，我們要有給予非常優(yōu)惠租賃條件的思想準(zhǔn)備。 (具體租金價(jià)格見收益測算表)2、管理費(fèi)和推廣費(fèi)用：管理費(fèi)和推廣費(fèi)用的收取主要是保證后期營運(yùn)和營銷推廣的成本，所以基本上是市場的平均水平。對于一些面積要求較大的商家或者特殊品牌商家，管理費(fèi)和推廣費(fèi)用要考慮給予一定優(yōu)惠。租賃策略租賃策略商家類型主力店次主力店大型餐飲一般餐飲普通零售百貨類商務(wù)配套合同期限20年10-15年8-12年5-8年3-5年5-8年3、合同期限：合同期限即要考慮不同品類商家的市場行規(guī)也要考慮的商場收益的增長性，所以采取較靈活的方式

27、租賃合同期限。4、優(yōu)惠條件：商場租賃條件的優(yōu)惠方式有很多種，但是給予商家的優(yōu)惠方式主要是免租期的優(yōu)惠，對商場經(jīng)營成敗有特殊影響的商家的優(yōu)惠條件根據(jù)談判情況另報(bào)公司批準(zhǔn)。商家類型主力店次主力店大型餐飲一般餐飲普通零售百貨類商務(wù)配套免租期限36個(gè)月18-24個(gè)月18-24個(gè)月6-12個(gè)月6-9個(gè)月6-9個(gè)月租賃政策執(zhí)行舉例說明：租賃政策執(zhí)行舉例說明：品牌品牌業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積面積（）（）租期租期（年）（年）租金租金（元（元/ / /月）月）遞增遞增裝修期裝修期免租期免租期終審人終審人卜蜂蓮花超市主力店16060Neway KTV娛樂3000肯德基輕便餐飲350招商銀行配套500海景城項(xiàng)目總控計(jì)劃（商業(yè)）海景城項(xiàng)目總控計(jì)劃（商業(yè)）時(shí)間階段時(shí)間階段 3 3月月 4 4月月 5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月 2 2月月 3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7