房屋買賣案例分析資料

1、房屋買賣案例分析一、主題在房屋買賣過程中 “一房二賣” 的現(xiàn)象引起的房屋買賣合同糾紛所涉及的不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、 合同的履行、債權(quán)關(guān)系等進(jìn)行的分析二、基本法理對房屋二重買賣糾紛進(jìn)行分析，主要是基于以下法理：（一）不動產(chǎn)的特性及一物一權(quán)原則房屋是一種不動產(chǎn)， 其位置是固定、 不可移動的， 而且周圍、 鄰近房屋和環(huán)境的狀況對 房屋的影響很大， 因此在不同的土地上建造的房屋會因周邊的的環(huán)境、 交通等各方面的不同 而不同，同樣造價或造型的房屋建在不同城鄉(xiāng)、不同地段上， 其用途和價格會相差很大。土 地是一種有限的資源， 對土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性， 正因?yàn)槿绱瞬乓鹆硕?個購買者對同一房屋有購買意

2、向， 并且在產(chǎn)生糾紛之后會有相互不肯讓步的情況發(fā)生， 甚至 有購買者明知房屋已出售卻以更高價格與房屋出賣人惡意串通地簽訂買賣合同，而另一方 面，根據(jù)一物一權(quán)原則， 即一物之上絕不得存在兩個相抵觸的物權(quán)， 而所有權(quán)又具有絕對的 排他性， 一物之上不能有兩個所有權(quán)。 因此必將有一方會得不到合同的履行， 從而引起所有 權(quán)糾紛。（二）房屋所有權(quán)的取得與合同生效的關(guān)系 我國現(xiàn)行法律將合同的生效與房屋所有權(quán)的取得作了不同的規(guī)定， 正因?yàn)檫@種不一致的 規(guī)定才使得合同的生效與房屋所有權(quán)取得之間存在時間差， 訂立房屋買賣合同到辦理過戶登 記手續(xù)通常有一段時間間隔，更易引起二重買賣的現(xiàn)象。1房屋買賣的過戶登記不同

3、于合同的生效登記我認(rèn)為對于二重買賣合同效力的判別標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以 中華人民共和國合同法 第四十四條 規(guī)定“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生 效的，依照其規(guī)定?！睘橐罁?jù)。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問 題的解釋（一）第九條進(jìn)一步明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)， 或者辦理批準(zhǔn)、 登記等手續(xù)才生效， 在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的， 或 者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、 行政法規(guī)規(guī)定合 同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)

4、及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。 ”而法律或行政法規(guī)并未將房屋買賣過戶登記規(guī)定 為生效性登記。依我國城市房地產(chǎn)管理法第三十五條規(guī)定： “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事 人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。 ”并未規(guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。 由此 可見，我國并沒有什么法律或行政法規(guī)將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記， 依最高人民 法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）第九條規(guī)定即使當(dāng)事人 沒有辦理過戶登記，也不會導(dǎo)致其房屋買賣合同無效。2是否取得物權(quán)不影響債權(quán)的成立 房屋出賣人與購房人之間簽訂的商品房買賣合同是一種債權(quán)行為， 合同本身體現(xiàn)的是一 種債權(quán)債務(wù)關(guān)系， 而辦理房屋過戶登記手續(xù)才是直接

5、導(dǎo)致房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移， 是一種物權(quán)行 為。債權(quán)是一種對人權(quán)， 相對權(quán)， 不能對抗合同以外的第三人， 雖然在未辦理過戶登記之前， 房屋的所有權(quán)是還是在賣方手里， 但購房人享有對房屋的期待權(quán)， 他可以對售房方主張債權(quán)。 因此在房屋買賣中債權(quán)與物權(quán)具有一定的獨(dú)立性， 物權(quán)的取得與否并不影響合同的效力。 即 將施行的中華人民共和國物權(quán)法 對此也做了明確地規(guī)定， 其第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間 訂立有關(guān)設(shè)立、 變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同， 除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外， 自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。三、案情介紹某房屋所有人甲和房屋買受人乙簽訂一房屋買賣合同，房屋總價 50

6、萬元，乙先支付了 首期房款 25 萬元，并約定余款待甲同乙去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶之日再由乙付 清。后甲未與乙去辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而是與丙簽訂了標(biāo)的物為同一房屋的買賣合同， 丙在甲的催促下付清全部房款后與甲立即去房地產(chǎn)交易中心提交有關(guān)材料、 繳納房地產(chǎn)交易 印花稅、 申請房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記。 隨后甲將房屋交付給丙使用。 乙得知甲與丙的上述行為后 立即向某區(qū)人民法院申請對兩個買賣合同中的同一標(biāo)的物、 房屋進(jìn)行訴前財產(chǎn)保全， 法院經(jīng) 審查作出保全裁定。 房地產(chǎn)交易中心在七天的材料審查期限內(nèi)發(fā)現(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓給丙的房屋上已 有權(quán)利限制的保全措施， 未予批準(zhǔn)房屋產(chǎn)權(quán)過戶和登記。 丙于是根據(jù)買賣合同

7、中的仲裁條款 向仲裁委員會提起仲裁請求， 請求甲繼續(xù)履行合同， 取得房屋的所有權(quán)。 同時乙向某區(qū)人民 法院對甲提起合同違約損害賠償之訴，并要求甲繼續(xù)履行合同，交付房屋并辦理登記過戶。 “一房二賣” 的賣家甲在獲得 50 萬的房款和 25 萬的房屋買賣預(yù)付款后， 潛逃無法尋其下落， 其并無其他財產(chǎn)可供司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行。四、案例分析此案為典型的“二重買賣”，臺灣地區(qū)和我國大陸學(xué)者均有較為深入的論述，但因我國 房地產(chǎn)交易制度設(shè)計上的不清晰， 有關(guān)交易環(huán)節(jié)效力的界定未理清， 故在法院和仲裁委的實(shí) 務(wù)操作上存在較多爭議。本文試作探討。（一）丙通過申請登記是否取得房屋產(chǎn)權(quán)？登記申請的權(quán)利形態(tài)分析我國學(xué)者認(rèn)

8、為我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度在立法例上采用實(shí)質(zhì)主義的登記體例， 即德國 的立法例， 登記決定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、 移轉(zhuǎn)、變更和消滅的法律行為能否生效， 登記為不 動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件?！氨诟肚迦糠靠詈笈c甲立即去房地產(chǎn)交易中心提交有關(guān)材料、 繳納房地產(chǎn)交易印花 稅、申請房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記” 這一申請登記的事實(shí)在法律上效力如何認(rèn)定？實(shí)務(wù)裁判上有一 觀點(diǎn)認(rèn)為， 在房屋產(chǎn)權(quán)交易中心受理登記并繳納房屋印花稅后， 丙已被推定為房屋產(chǎn)權(quán)所有 人，理由是印花稅的征收對象是房屋產(chǎn)權(quán)人。 后發(fā)生的司法程序上的權(quán)利限制不應(yīng)阻礙丙的 登記過戶程序， 丙應(yīng)從房地產(chǎn)交易中心受理登記之日起即為房屋產(chǎn)權(quán)所有人。 判斷這一觀點(diǎn)

9、 是否合理，有必要先從登記的程序和登記申請之一事實(shí)本身的性質(zhì)來看。我國城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記管理辦法第 10 條規(guī)定了房屋權(quán)屬登記的一般程序，包括以 下幾個步驟：（一）受理登記申請；（二）權(quán)屬審核；（三）公告；（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā) 房屋權(quán)屬證書。從登記的過程來看，申請登記的受理并不意味著物權(quán)變動法律效力的發(fā)生， 還有權(quán)屬的審核， 登記是否完成， 應(yīng)當(dāng)從登記簿上的記載予以判斷登記簿是表征登記的標(biāo)的 物上存在權(quán)利的根據(jù)。 可見， 申請是登記程序的啟動， 但并不能認(rèn)定為丙可以因此而當(dāng)然取 得房屋產(chǎn)權(quán)。但不可否認(rèn)： 申請人可根據(jù)申請而合理信賴將來的物權(quán)取得， 申請人在此時應(yīng)推定有獲 得法律保護(hù)的某種權(quán)利形態(tài)

10、。 德國民法學(xué)理論認(rèn)為， 隨著登記申請的提出， 取得人依據(jù)有法 律約束力的不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)合意取得的地位， 被稱為期待權(quán)。 期待權(quán)的性質(zhì) “是一種受法 律保護(hù)的、 對完整權(quán)利取得的期待。 ”但如登記申請被登記機(jī)關(guān)駁回， 這種對完整權(quán)利的期 待就會落空，期待權(quán)就不再存在。因此在本案中， 丙和甲一同辦理登記申請的事實(shí)不必然導(dǎo)致房屋物權(quán)的移轉(zhuǎn)， 丙并不能 因?yàn)樯暾埿袨槎@得房屋產(chǎn)權(quán)。 此處丙取得是一種對完整的所有權(quán)的期待權(quán)。 此期待權(quán)的效 精品文檔力在于排斥后續(xù)登記申請的效力， 即后于該登記申請所遞交的申請受到期待權(quán)的限制， 登記 機(jī)關(guān)應(yīng)不予受理。（二）乙是否已取得了房屋所有權(quán)？房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的生效

11、模式分析乙與甲簽訂的房屋買賣合同在丙與甲簽訂的房屋買賣合同之前， 是否可以認(rèn)定乙依據(jù)簽 訂合同更早而取得所有權(quán)？按照所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思主義， 不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移在所有權(quán)轉(zhuǎn)移 合意達(dá)成之時， 這種立法例對物權(quán)行為和債權(quán)行為不作區(qū)分。 該立法例以法國、日本、 意大 利為代表。法國民法典第 1138 條第 2 款規(guī)定：“交付標(biāo)的物債務(wù)的成立從標(biāo)的物應(yīng)交付之 時起，即使尚未現(xiàn)實(shí)移交，使債權(quán)人成為所有人?！卑凑者@種立法例，本案中乙在合同生效 起即為房屋所有權(quán)人。 但是我國實(shí)行的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記生效主義， 房屋買賣合同的成立和 生效并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移， 所有權(quán)轉(zhuǎn)移雙方必須一同到房地產(chǎn)交易中心辦理房屋

12、產(chǎn) 權(quán)登記。這一點(diǎn)已為我國立法和司法實(shí)踐所普遍認(rèn)可。因此， 本案中，乙盡管支付了房款的 一半，但這種支付行為只是債權(quán)法上一方義務(wù)的履行， 行為的結(jié)果是要求合同另一方給付對 價即房屋的移轉(zhuǎn)交付。乙在本案中的權(quán)利形態(tài)是僅為對甲的債權(quán)。（三）丙的對系爭房屋的權(quán)利地位是否高于乙以債之關(guān)系上占有權(quán)來分析本案中， 丙已從甲處轉(zhuǎn)移了對房屋的現(xiàn)實(shí)占有， 即已入住該房屋。 這種對房屋的占有在 本案的處理上可從債權(quán)法和物權(quán)法上的意義分別探討。 占有，有定義為 “對于物有事實(shí)上管 領(lǐng)力的事實(shí)”。該定義為對占有的理解屬“占有本質(zhì)事實(shí)說”。相對于占有本質(zhì)權(quán)利說和占 有事實(shí)法律關(guān)系說， 此說為我國法學(xué)理論之通說。 在這一

13、理論下， 視占有為一種受民法上特 別保護(hù)的事實(shí)。 本案中存在房屋的移轉(zhuǎn)占有的事實(shí)， 丙對房屋占有的法律事實(shí)得到認(rèn)可和保 護(hù)。占有以是否具有法律上的原因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)而區(qū)分為有權(quán)占有和無權(quán)占有。 其中有權(quán)占有因具 有占有之權(quán)源， 故只要權(quán)源繼續(xù)存在， 即承受法律之保護(hù)。 本案中丙占有房屋的權(quán)源在于和 丙和甲簽訂的房屋買賣合同， 丙對房屋占有的權(quán)源為對甲的債權(quán)， 那么可以認(rèn)定， 只要丙和 甲的房屋買賣合同繼續(xù)有效存在， 丙對房屋的占有即始終為有權(quán)占有。 丙占有房屋的事實(shí)的 決定本案中丙的權(quán)利地位。 占有的效力， 在于保護(hù)對物的事實(shí)支配。 占有也具有權(quán)利推定的 效力，但在法律規(guī)定采取登記生效主義的不動產(chǎn)物權(quán)

14、變動中， 登記已取代了占有作為物權(quán)之 表征。 因此在不動產(chǎn)交易上， 占有并不能具有物權(quán)效力的推定功能， 僅具有以不動產(chǎn)物權(quán)為 標(biāo)的之債權(quán)的推定功能。丙對房屋以債權(quán)為權(quán)源的占有， 能否對抗乙對系爭房屋的債權(quán)上的請求呢？以債權(quán)為權(quán)源的占有受到其權(quán)源一一債之關(guān)系相對性的限制，基于債之關(guān)系上的占有權(quán)， 僅得對他方當(dāng)事人主張，不得對抗第三人。 丙對房屋之有權(quán)占有基于丙和甲簽訂得房屋買賣合同，此種債之關(guān)系上的有權(quán)占有可以對抗同一買賣合同的當(dāng)事人甲。但對于丙與甲合同之外的當(dāng)事人 乙，則不存在基于有權(quán)占有的對抗效力。因此，對于系爭房屋，丙所擁有的權(quán)利是以該房屋的物權(quán)變動為標(biāo)的的債權(quán)。其債權(quán)上的占有受到相對性的

15、限制。（四）丙是否可以要求甲繼續(xù)履行合同？一一合同履行的視角分析丙在仲裁委的仲裁請求中要求甲繼續(xù)履行合同，針對這一訴請，有觀點(diǎn)認(rèn)為，丙不能要求甲繼續(xù)履行合同，理由是甲已經(jīng)完成房屋買賣合同義務(wù)所規(guī)定的配合丙一同去房地產(chǎn)交易 中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記的手續(xù)，甲在合同項(xiàng)下的合同義務(wù)已經(jīng)完成了。產(chǎn)權(quán)登記的未完成雖然是因甲一房二賣的行為， 但丙在這里所能要求甲承擔(dān)應(yīng)該是權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)， 而不 是合同繼續(xù)履行的義務(wù)。但值得注意的是，在以物之買賣中，必然涉及該所有權(quán)之物和所有權(quán)兩者，出賣者負(fù)有轉(zhuǎn)移該物之占有和移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)之義務(wù)，這兩項(xiàng)義務(wù)應(yīng)該為并列關(guān)系。 二者中有一項(xiàng)不完全履行，就會構(gòu)成出賣人義務(wù)之全部

16、不履行。此案中，甲雖完成了轉(zhuǎn)移占有的義務(wù)，但在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之義務(wù)并不完全履行，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)應(yīng)該以登記的完成即登記簿上房屋產(chǎn)權(quán)人的變更為標(biāo)準(zhǔn)，義務(wù)的完成應(yīng)當(dāng)以行為的結(jié)果而不是行為的本身為衡量。（五）乙和丙間權(quán)利保護(hù)的設(shè)想一一現(xiàn)實(shí)利益的衡量此案中，乙對該標(biāo)的房屋有基于合同的債權(quán)請求權(quán)。丙雖然對該系爭房屋有基于登記申請而獲得的期待權(quán)地位，但此期待權(quán)效力優(yōu)先和排斥的對象應(yīng)是后續(xù)遞交的登記申請，而沒有某種物權(quán)上的效力而優(yōu)先與乙對該房屋所有的債權(quán)請求權(quán)。丙亦可基于債之關(guān)系的有權(quán)占有保護(hù)，但這種保護(hù)受到其權(quán)源債之相對性的制約，同樣只能對抗占有權(quán)源合同的相對人的權(quán)利，而不能對抗合同當(dāng)事人之外的第三人乙。這樣推理下來，乙和丙依據(jù)各自與甲所簽訂的合同而對標(biāo)的房屋所擁有的債權(quán)之間是平等的。通常認(rèn)為房屋雙重買