資產(chǎn)評(píng)估學(xué)講義4

1、第三章第三章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法資產(chǎn)評(píng)估的基本方法 掌握資產(chǎn)評(píng)估的基本假設(shè) 掌握現(xiàn)行市價(jià)法 掌握重置成本法 掌握收益現(xiàn)值法 了解清算價(jià)格法和歷史成本法 了解價(jià)格匹配原則和幾種資產(chǎn)評(píng)估方法的比較第一節(jié)第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估的基本假設(shè) 一、資產(chǎn)業(yè)務(wù)的分類一、資產(chǎn)業(yè)務(wù)的分類 資產(chǎn)業(yè)務(wù)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下有關(guān)資產(chǎn)市場(chǎng)的一系列業(yè)務(wù)的總稱。 主要包括資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)的價(jià)值和實(shí)物補(bǔ)償、資產(chǎn)的納稅、資產(chǎn)的保險(xiǎn)、資產(chǎn)的抵押、質(zhì)押和擔(dān)保等。 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是指按照一定的法律、規(guī)定變更資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)行為。 產(chǎn)權(quán)（property rights），是指財(cái)產(chǎn)權(quán)，它本身是一組權(quán)利，由所有權(quán)及其派生的一系列權(quán)利組成。

2、 二、資產(chǎn)價(jià)值的構(gòu)成基礎(chǔ)二、資產(chǎn)價(jià)值的構(gòu)成基礎(chǔ) （一）價(jià)值資產(chǎn)和非價(jià)值資產(chǎn) 價(jià)值資產(chǎn)是指有價(jià)值的資產(chǎn)，即凝聚了一定量的人類一般勞動(dòng)的資產(chǎn) 。 非價(jià)值資產(chǎn)則是指沒(méi)有凝聚人類一般勞動(dòng)的資產(chǎn) 。 （二）資產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成基礎(chǔ) 1、被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值量； 2、被評(píng)估資產(chǎn)在繼續(xù)使用中的獲利能力； 3、法律上允許改變其使用用途的權(quán)利從而能增加的收益 三、資產(chǎn)評(píng)估的基本假設(shè)三、資產(chǎn)評(píng)估的基本假設(shè) （一）繼續(xù)使用假設(shè)（一）繼續(xù)使用假設(shè) 即假定被評(píng)估資產(chǎn)可以繼續(xù)使用，從而考察它在以即假定被評(píng)估資產(chǎn)可以繼續(xù)使用，從而考察它在以后時(shí)間能為其持有人帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益。后時(shí)間能為其持有人帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益。 繼續(xù)使用的方式包括：（1

3、）在用續(xù)用 （2）轉(zhuǎn)用續(xù)用 （3）移地續(xù)用 繼續(xù)使用的條件包括 ：（1）具有剩余壽命；（2）具有收益能力；（3）產(chǎn)權(quán)明確，或者通過(guò)界定可以明確；（4）可以確定最佳用途；（5）產(chǎn)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓 （二）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) 指資產(chǎn)可以在充分競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)上自由買(mǎi)賣，其價(jià)格的高低取決于一定市場(chǎng)的供求狀況下獨(dú)立的買(mǎi)賣雙方對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值判斷。 資產(chǎn)買(mǎi)賣的雙方都有足夠的時(shí)間收集信息。 資產(chǎn)用途可以隨便選擇。 （三）破產(chǎn)清算假設(shè) 針對(duì)破產(chǎn)清算企業(yè)。假定資產(chǎn)的所有者在特定條件下被迫將其資產(chǎn)整體或拆零在公開(kāi)市場(chǎng)上出售。 四、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)四、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn) （一）現(xiàn)行市價(jià)法（一）現(xiàn)行市價(jià)法 以全新的與被評(píng)估資產(chǎn)完全一

4、樣的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)以全新的與被評(píng)估資產(chǎn)完全一樣的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為依據(jù)，確定被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。所依據(jù)的作為依據(jù)，確定被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。所依據(jù)的的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)行市價(jià)。的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)行市價(jià)。 （二）重置成本法（二）重置成本法 按照被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)完全重置成本減去應(yīng)扣損耗按照被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)完全重置成本減去應(yīng)扣損耗和貶值來(lái)確定資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)的方法。所依據(jù)的價(jià)和貶值來(lái)確定資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)的方法。所依據(jù)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是重置成本。格標(biāo)準(zhǔn)是重置成本。 （三）收益現(xiàn)值法（三）收益現(xiàn)值法 把未來(lái)一系列的預(yù)期收益流全部折現(xiàn)成現(xiàn)值，加總求得把未來(lái)一系列的預(yù)期收益流全部折現(xiàn)成現(xiàn)值，加總求得評(píng)估值。評(píng)估值。 所依據(jù)的

5、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是收益現(xiàn)值。所依據(jù)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是收益現(xiàn)值。 （四）清算價(jià)格法（四）清算價(jià)格法 清算價(jià)格是指企業(yè)破產(chǎn)或清算時(shí)，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)以變清算價(jià)格是指企業(yè)破產(chǎn)或清算時(shí)，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)以變賣企業(yè)資產(chǎn)的方式來(lái)清償債務(wù)、分配剩余權(quán)益狀態(tài)下的賣企業(yè)資產(chǎn)的方式來(lái)清償債務(wù)、分配剩余權(quán)益狀態(tài)下的非正常成本價(jià)格，一般低于資產(chǎn)的重置成本，更低于市非正常成本價(jià)格，一般低于資產(chǎn)的重置成本，更低于市價(jià)。依據(jù)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是清算價(jià)格。價(jià)。依據(jù)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是清算價(jià)格。 （五）歷史成本法（五）歷史成本法 它采用被評(píng)估資產(chǎn)的帳面價(jià)值減去它的帳面歷史折舊，它采用被評(píng)估資產(chǎn)的帳面價(jià)值減去它的帳面歷史折舊，得到該項(xiàng)資產(chǎn)的帳面殘值，即該項(xiàng)資產(chǎn)的

6、現(xiàn)行市價(jià)。依得到該項(xiàng)資產(chǎn)的帳面殘值，即該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。依據(jù)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是歷史成本。據(jù)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是歷史成本。 第二節(jié)第二節(jié) 現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法 一、基本思路一、基本思路 把被評(píng)估資產(chǎn)和相同或相似的全新資產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比，通過(guò)減去累計(jì)折舊的方法得出被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。 二、現(xiàn)行市價(jià)法的前提條件和適用范圍二、現(xiàn)行市價(jià)法的前提條件和適用范圍 前提條件前提條件 市場(chǎng)成熟、參照資產(chǎn)易于搜尋、參照資產(chǎn)的技術(shù)指標(biāo)易于觀察和處理、參照資產(chǎn)與被評(píng)估資產(chǎn)在技術(shù)指標(biāo)和性能等方面相同或相近 適用范圍：適用范圍：?jiǎn)雾?xiàng)生產(chǎn)要素的評(píng)估 三、影響現(xiàn)行市價(jià)的基本因素三、影響現(xiàn)行市價(jià)的基本因素 （一）資產(chǎn)的固有價(jià)值 （二）供求關(guān)系

7、 （三）質(zhì)量因素 （四）成新率 四、現(xiàn)行市價(jià)法的評(píng)估方法四、現(xiàn)行市價(jià)法的評(píng)估方法 （一）市價(jià)折扣法（一）市價(jià)折扣法 以相同資產(chǎn)在全新情況下的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，減去按現(xiàn)以相同資產(chǎn)在全新情況下的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)，減去按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的已使用年限的累計(jì)折舊額，從而得到行市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的已使用年限的累計(jì)折舊額，從而得到被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。 評(píng)估公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)相同的全新資產(chǎn)的市價(jià)應(yīng)計(jì)折舊相同的全新資產(chǎn)的市價(jià)（相同全新資產(chǎn)市價(jià)殘值）已使用年限/法定使用年限 【例】甲企業(yè)與乙企業(yè)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，甲企業(yè)投入專用設(shè)備一套，規(guī)定使用年限為15年，已使用4年，要求按現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估作

8、價(jià)。經(jīng)調(diào)查，目前同樣設(shè)備的全新現(xiàn)行市價(jià)為120000元，預(yù)計(jì)殘值為12000元。應(yīng)用市價(jià)折扣法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題是：應(yīng)用市價(jià)折扣法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題是： （1）參照資產(chǎn)必須是與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)； （2）如果市場(chǎng)分割使參照資產(chǎn)有幾個(gè)不同的價(jià)格時(shí)； （3）要分析被評(píng)估資產(chǎn)有無(wú)非正常損耗； （4）已使用年限為實(shí)際已使用年限，它與名義使用年限的關(guān)系為： 實(shí)際已使用年限名義使用年限開(kāi)工率 （二）市價(jià)比較法（二）市價(jià)比較法 市價(jià)比較法是指在資產(chǎn)市場(chǎng)上找不到與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)，但在市場(chǎng)上可以找到類似的資產(chǎn)作為參照資產(chǎn)，以類似資產(chǎn)的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，再對(duì)差異因素做必要調(diào)整，從而確

9、定被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。 評(píng)估公式為：現(xiàn)行市價(jià)相似全新資產(chǎn)市價(jià)（相似全新資產(chǎn)市價(jià)殘值）已使用年限/法定使用年限調(diào)整系數(shù)K 影響K值的主要因素是： 1、時(shí)間因素 2、地域因素 3、資產(chǎn)的功能ABC 【例】如上例中，目前市場(chǎng)上沒(méi)有全新相同的設(shè)備，但有類似設(shè)備，全新價(jià)格為70000元，預(yù)計(jì)殘值 7000元。通過(guò)比較兩者的性能、使用設(shè)備、技術(shù)水平等因素后確定的調(diào)整系數(shù)為1.7。則被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)是多少？ （三）物價(jià)指數(shù)法 用物價(jià)指數(shù)來(lái)調(diào)整被評(píng)估資產(chǎn)的帳面價(jià)值，從而求得資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)格。 評(píng)估公式為： 現(xiàn)行市價(jià)帳面原價(jià)評(píng)估日定基物價(jià)指數(shù)差異貶值 五、現(xiàn)行市價(jià)法的評(píng)估程序五、現(xiàn)行市價(jià)法的評(píng)估程序 1、確

10、定被評(píng)估資產(chǎn) 2、確定評(píng)估指標(biāo) 3、整理資料，并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性 4、選擇適當(dāng)?shù)膮⒄召Y產(chǎn) 5、用定性或定量方法分析并調(diào)整差異，綜合考慮各種因素，確定調(diào)整系數(shù)K 6、計(jì)算得出結(jié)果 7、結(jié)合其他方法，檢查是否符合實(shí)際情況，如果需要，還要進(jìn)行必要的調(diào)整 第三節(jié)第三節(jié) 重置成本法重置成本法 一、基本思路一、基本思路評(píng)估的基本公式為：現(xiàn)行市價(jià)（評(píng)估價(jià)值）重置成本有形損耗無(wú)形損耗重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值 二、重置成本法的特點(diǎn)及分類二、重置成本法的特點(diǎn)及分類 （一）重置成本法的特點(diǎn) 1、考慮因素比較全面。 2、適用性強(qiáng)。 （二）重置成本法的分類 復(fù)原重置成本法復(fù)原重置成本法 按照現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格 ，使

11、用與被評(píng)估資產(chǎn)相同的材料、相同的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、相同的建造或制造生產(chǎn)工藝，達(dá)到其原有功能及技術(shù)性能指標(biāo)要求，從而重置一個(gè)全新?tīng)顟B(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)所需的全部成本。 更新重置成本法更新重置成本法 按照現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，使用現(xiàn)代材料，根據(jù)現(xiàn)代設(shè)計(jì)原理和標(biāo)準(zhǔn)，建造或購(gòu)買(mǎi)一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同功能的全新資產(chǎn)所需支付的全部成本。 三、重置成本的確定三、重置成本的確定 （一）加和分析法 也叫詳細(xì)定價(jià)法，就是在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，將重置資產(chǎn)分成若干組成部分，先確定各組成部分的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，然后加總得出被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。 1、直接成本 ：構(gòu)建全新資產(chǎn)的全部支出中可直接計(jì)入購(gòu)買(mǎi)成本的支出。 2、間接成本 ：如購(gòu)置資產(chǎn)所發(fā)生的管理

12、費(fèi)、總體設(shè)計(jì)制圖費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、維修費(fèi)等。1）工作量比重法 2）直接成本比例法 【例】某企業(yè)5年前購(gòu)置一臺(tái)C616車床，原購(gòu)置費(fèi)190000元，運(yùn)雜費(fèi)1500元，直接安裝費(fèi)1200元（其中，原材料600元，人員工資600元）據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，這臺(tái)機(jī)床安裝成本的間接成本為每元人工成本的0.85倍。又據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，該種機(jī)床現(xiàn)行購(gòu)置價(jià)格230000元，運(yùn)雜費(fèi)為2400元，直接安裝費(fèi)1800元（其中，原材料1000元，人員工資成本800元），間接成本平均為其直接成本的0.9%。這臺(tái)機(jī)床的重置成本是多少？ （二）價(jià)格指數(shù)法 也叫趨勢(shì)法，它是根據(jù)已掌握的同類資產(chǎn)歷年的價(jià)格指數(shù)，找出被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)方向、趨勢(shì)和速

13、度，推算出原購(gòu)置日期和評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)，再據(jù)以計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。 計(jì)算公式為： C=(I1/I2)C0 其中，C為重置成本，I1為評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)或分類價(jià)格指數(shù)，I2為被評(píng)估資產(chǎn)原購(gòu)置時(shí)間價(jià)格指數(shù)，C0 為被評(píng)估資產(chǎn)原值。 （三）成本生產(chǎn)能力關(guān)系法 相互關(guān)系為：重置成本（甲）/重置成本（乙）生產(chǎn)能力（甲）/生產(chǎn)能力（乙）X 式中的生產(chǎn)能力也可以是產(chǎn)量。 其中x是規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù) 【例】被評(píng)估資產(chǎn)甲生產(chǎn)能力為600000件/年，參照資產(chǎn)乙的重置成本為5000元，生產(chǎn)能力為300000件/年，設(shè)x取值0.7，求被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)格。 （四）統(tǒng)計(jì)分析法 統(tǒng)計(jì)分析法是用統(tǒng)計(jì)學(xué)原理來(lái)估算資

14、產(chǎn)重置價(jià)值的一種方法，它一般用于企業(yè)整體評(píng)估。 1、把全部固定資產(chǎn)按有關(guān)規(guī)定或一定規(guī)則劃分為若干類別。2、在各類資產(chǎn)中抽樣選擇代表性資產(chǎn)，運(yùn)用上述方法估算其重置成本。3、依據(jù)代表性資產(chǎn)的重置成本與帳面歷史成本計(jì)算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)。評(píng)估公式為： K=R/R 其中，K為重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)，R為某類抽樣資產(chǎn)的重置成本，R為某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。4、根據(jù)K值計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。 評(píng)估公式為： 被評(píng)估資產(chǎn)重置成本某類資產(chǎn)帳面歷史成本K 四、有形損耗的確定四、有形損耗的確定 （一）有形損耗 有形損耗也叫有形貶值或物質(zhì)損耗，是指由于機(jī)器、廠房、設(shè)備、原材料等資產(chǎn)由于在使用中的磨損或暴露

15、于自然環(huán)境造成的侵蝕而引起的資產(chǎn)價(jià)值的損失。 （二）決定有形損耗的因素1、使用時(shí)間 2、使用率 3、資產(chǎn)本身的質(zhì)量 4、維修保養(yǎng)程度 （三）有形損耗與折舊 （四）有形損耗的確定方法 觀察法、比率法和直接價(jià)值法。 觀察法 也叫成新率法，是指由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的主要實(shí)體部分進(jìn)行技術(shù)鑒定，或通過(guò)向資歷較深、有經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員或操作人員咨詢來(lái)確定其損耗程度，再與同類或相似全新資產(chǎn)進(jìn)行比較，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，從而估算其有形損耗。 重置資產(chǎn)有形損耗重置成本（1成新率） 兩種方式 一種是總體觀察法 另一種方式是加權(quán)平均法 【例】某工業(yè)企業(yè)有三條生產(chǎn)線，各生產(chǎn)線占總成本

16、的比例分別為10、40和50。經(jīng)對(duì)各條生產(chǎn)線的分別觀察，有形損耗率分別為：30、10和20。則三條生產(chǎn)線的總體損耗率為： 比率法 通過(guò)確定被評(píng)估資產(chǎn)已使用年限與該項(xiàng)資產(chǎn)預(yù)期可使用年限的比率來(lái)確定資產(chǎn)的有形損耗率。 有形損耗率已使用年限/法定使用年限已使用年限/(已使用年限剩余使用年限) 當(dāng)資產(chǎn)在使用過(guò)程中有更新的情況時(shí)，注意要用加權(quán)投資年限來(lái)代替已使用年限。 加權(quán)投資年限加權(quán)更新成本/更新成本 其中，加權(quán)更新成本的權(quán)數(shù)為從更新日到評(píng)估日的使用年限，即： 加權(quán)更新成本更新使用時(shí)間更新成本 【例】某資產(chǎn)構(gòu)建于1968年，于1979年、1985年和1989年做過(guò)三次技術(shù)改造，1991年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)

17、估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下： 1968年構(gòu)建時(shí)成本為15萬(wàn)元，三次改造成本分別為8萬(wàn)元、4萬(wàn)元和3萬(wàn)元，求該項(xiàng)資產(chǎn)的有形損耗率（該項(xiàng)資產(chǎn)預(yù)計(jì)1999年報(bào)廢）。加權(quán)更新成本的計(jì)算更新成本（萬(wàn)元）已使用年限（年） 加權(quán)更新成本（萬(wàn)元）19681523345197981296198546241989326（加權(quán)）總和30471 加權(quán)投資年限471/30=15.7年 剩余使用年限199919918年 有形損耗率15.7/(15.7+8)=66.24% 直接價(jià)值法 也叫修復(fù)費(fèi)用估算法，它是通過(guò)確定被評(píng)估資產(chǎn)恢復(fù)原有的精度和功能所需要的費(fèi)用來(lái)直接確定該資產(chǎn)的有形損耗。它一般適用于可以恢復(fù)功能的資產(chǎn)。 【例】某工業(yè)企

18、業(yè)有一臺(tái)大型設(shè)備，復(fù)原重置成本為300萬(wàn)元。通過(guò)和技術(shù)人員交談，得知該設(shè)備的某些零部件需要更換，整個(gè)維修費(fèi)大約為30萬(wàn)元。該設(shè)備1989年1月1投入生產(chǎn)，評(píng)估基準(zhǔn)日為1999年1月1日。預(yù)計(jì)修復(fù)后該設(shè)備至少還可以使用15年。確定其有形損耗率。 計(jì)算：A該設(shè)備的零部件的更換，屬于可補(bǔ)償?shù)挠行螕p耗： 扣減有形損耗后的復(fù)原重置成本復(fù)原重置成本可補(bǔ)償?shù)挠行螕p耗30030270萬(wàn)元B利用使用年限法估算設(shè)備的不可補(bǔ)償?shù)挠行螕p耗： 不可補(bǔ)償?shù)挠行螕p耗率（已使用年限/總使用年限）10010/(10+15)100%=40% 不可補(bǔ)償?shù)挠行螕p耗扣減可補(bǔ)償有形損耗后的復(fù)原重置成本不可補(bǔ)償有形損耗率27040108萬(wàn)

19、元C求綜合有形損耗率 綜合有形損耗率（可補(bǔ)償有形損耗不可補(bǔ)償有形損耗）/復(fù)原重置成本138/30010046 五、無(wú)形損耗的確定五、無(wú)形損耗的確定 無(wú)形損耗是由于科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展和技術(shù)水無(wú)形損耗是由于科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展和技術(shù)水平的不斷提高而導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值。平的不斷提高而導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值。 一般將無(wú)形損耗分為兩類，即功能性損耗和經(jīng)一般將無(wú)形損耗分為兩類，即功能性損耗和經(jīng)濟(jì)性損耗。濟(jì)性損耗。 （一）功能性損耗的確定（一）功能性損耗的確定 1、功能性損耗產(chǎn)生的原因、功能性損耗產(chǎn)生的原因 2、確定功能性損耗的思路、確定功能性損耗的思路計(jì)算公式為：計(jì)算公式為：R=（1x） R為功能性損耗。Ct為被評(píng)估資

20、產(chǎn)每年比新資產(chǎn)增加的營(yíng)運(yùn)成本，x為所得稅率，n為剩余年限，i為貼現(xiàn)率。ntttiC1)1/( （二）經(jīng)濟(jì)性損耗的確定經(jīng)濟(jì)性損耗是指由于外部經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的變化而導(dǎo)致的資產(chǎn)的貶值。經(jīng)濟(jì)性損耗的產(chǎn)生原因是： （1）競(jìng)爭(zhēng)加劇，社會(huì)總需求減少，導(dǎo)致資產(chǎn)開(kāi)工不足； （2）原材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開(kāi)工不足； （3）原材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升； （4）在通貨膨脹情況下，國(guó)家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)負(fù)擔(dān)加重； （5）國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)； （6）環(huán)境保護(hù)； （7）其他原因。 經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)算方法是：經(jīng)濟(jì)性損耗重置成本1（現(xiàn)有能力/應(yīng)有能力）x 上述公式為經(jīng)驗(yàn)公式，其中x的取值一般在0.50.9之間。 六、

21、成新率及其確定六、成新率及其確定 （一）成新率的含義（一）成新率的含義成新率資產(chǎn)的尚可使用年限成新率資產(chǎn)的尚可使用年限/(已使用年限尚可使用已使用年限尚可使用年限年限)100 （二）成新率的評(píng)估方法（二）成新率的評(píng)估方法 1、經(jīng)驗(yàn)估算法、經(jīng)驗(yàn)估算法 2、剩余年限法、剩余年限法:成新率（法定使用年限已使用年限）成新率（法定使用年限已使用年限）/法定使用年限法定使用年限100 3、價(jià)值法、價(jià)值法:成新率成新率1 (恢復(fù)原功能所需整修費(fèi)恢復(fù)原功能所需整修費(fèi)/資產(chǎn)原資產(chǎn)原值值)100 4、折舊法、折舊法:成新率成新率1 (已提折舊預(yù)計(jì)殘值已提折舊預(yù)計(jì)殘值)/資產(chǎn)原資產(chǎn)原值值100 七、重置成本法的適用

22、范圍 （一）適用范圍 通貨膨脹 社會(huì)技術(shù)進(jìn)步 技術(shù)更新或改造 折舊與自然損耗不吻合 賬面歷史成本失實(shí) （二）前提條件 可比性、再生或復(fù)制性、貶值性 八、重置成本法的評(píng)估程序確定被評(píng)估資產(chǎn)確定被評(píng)估資產(chǎn)確定已使用年限、尚可使用確定已使用年限、尚可使用年限、總使用年限年限、總使用年限確定重置成本確定重置成本確定有形、無(wú)形損耗確定有形、無(wú)形損耗評(píng)估初步結(jié)果評(píng)估初步結(jié)果無(wú)錯(cuò)誤？無(wú)錯(cuò)誤？評(píng)估結(jié)果評(píng)估結(jié)果YESNO 九、重置成本法評(píng)估舉例 【例】某工廠一生產(chǎn)車間被外資兼并，現(xiàn)對(duì)該生產(chǎn)線進(jìn)行單項(xiàng)評(píng)估，據(jù)資料查實(shí)，該生產(chǎn)線歷史總成本為300萬(wàn)元，其他數(shù)據(jù)包括： （1）通過(guò)細(xì)節(jié)分析，如重置該生產(chǎn)線，需材料費(fèi)14

23、萬(wàn)元，人工費(fèi)2.8萬(wàn)元，零部件1.9萬(wàn)元，施工管理費(fèi)1.1萬(wàn)元，臨時(shí)設(shè)施費(fèi)1.2萬(wàn)元，機(jī)器設(shè)備費(fèi)581萬(wàn)元。 （2）該生產(chǎn)線10年前構(gòu)建，預(yù)計(jì)還可使用15年，自動(dòng)化程度較低，與普遍使用的同類設(shè)備相比，多用20名工人，每人每年工資2500元，所得稅率為55，折現(xiàn)率取10。由于市場(chǎng)疲軟，該生產(chǎn)線產(chǎn)品處于蕭條狀況，生產(chǎn)能力只能達(dá)到80。 求：該生產(chǎn)線的重置成本、功能性損耗、經(jīng)濟(jì)性損耗、無(wú)形損耗和現(xiàn)行市價(jià)。 計(jì)算公式為：（1）A重置成本14+2.8+1.9+1.1+1.2+581=602萬(wàn)元 B功能性損耗R17.1萬(wàn)元 （i1，15）C經(jīng)濟(jì)性損耗6021(80/100)x=90.3萬(wàn)元。（取x=0.7

24、）D無(wú)形損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗17.1+90.3107.4萬(wàn)元E有形損耗60210/（10+15）240.8萬(wàn)元（2）現(xiàn)行市價(jià)重置成本有形損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗602240.817.190.3=253.8萬(wàn)元第四節(jié)第四節(jié) 收益現(xiàn)值法收益現(xiàn)值法一、收益現(xiàn)值法的基本思路一、收益現(xiàn)值法的基本思路（一）基本思路（一）基本思路把被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益流通過(guò)適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)把被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益流通過(guò)適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，從而轉(zhuǎn)換為被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)行折現(xiàn)，從而轉(zhuǎn)換為被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。評(píng)估方法。 基本思路就是將收益視為資產(chǎn)價(jià)值，對(duì)資產(chǎn)未來(lái)能產(chǎn)生的收益流進(jìn)行折算。 收益現(xiàn)值法是指“將被

25、評(píng)估資產(chǎn)剩余壽命期間每年（或每月）的預(yù)期收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評(píng)估基礎(chǔ)日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法?！?收益現(xiàn)值法的基本理論公式可表述為： 資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)該資產(chǎn)預(yù)期收益現(xiàn)值總額 條件主要是： （1）被評(píng)估資產(chǎn)必須是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，而且具有繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力并不斷獲得收益，企業(yè)的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，如附屬學(xué)校的資產(chǎn)、醫(yī)院的資產(chǎn)、職工的福利住房等都不能采用收益現(xiàn)值法評(píng)估； （2）被評(píng)估資產(chǎn)在繼續(xù)經(jīng)營(yíng)中的收益能夠而且必須用貨幣額來(lái)表示； （3）影響被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的各種因素能夠轉(zhuǎn)化為數(shù)據(jù)加以計(jì)算，具體體現(xiàn)在折現(xiàn)率和資本化率中。 （二）兩個(gè)核心概念：資本化和資本化率 資本化是指投入資本的回

26、收過(guò)程。 資本化率是指收回投資的速度，即每年按多大比率收回投入資本 資本化率資產(chǎn)年收益資本化率資產(chǎn)年收益/資產(chǎn)價(jià)格資產(chǎn)價(jià)格 折現(xiàn)率與資本化率的聯(lián)系 聯(lián)系 （1）兩者都是反映投入資本回收狀況的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，即都是將未來(lái)資金或收益換算成現(xiàn)值的比率； （2）兩者的確定都有相同的依據(jù)，都要參考銀行利率，并考察物價(jià)指數(shù)、通貨膨脹率，都需要考慮風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)因素以補(bǔ)償投資者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。 區(qū)別 （1）從時(shí)間上看，折現(xiàn)率一般用于一系列有限時(shí)間內(nèi)的現(xiàn)金流（或收益流）的變現(xiàn)，而資本化率則應(yīng)用于永續(xù)現(xiàn)金流（或收益流）的變現(xiàn)，換句話說(shuō)，即資本化是永續(xù)性的折現(xiàn)，折現(xiàn)是有限時(shí)間的資本化。 （2）從變現(xiàn)的性質(zhì)來(lái)看，未來(lái)預(yù)期收入折現(xiàn)

27、后，變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的貨幣收入；未來(lái)預(yù)期收入資本化后，現(xiàn)時(shí)投資成為增值后的價(jià)值。 如果各年的預(yù)期收益不穩(wěn)定，則兩者的換算關(guān)系如下： P= 其中，R t為第t年的預(yù)期收益或凈現(xiàn)金流量。 假定各年預(yù)期收益是穩(wěn)定的，則收益與現(xiàn)值的關(guān)系可用公式表述如下： P=其中，P為收益現(xiàn)值，A為相等的年預(yù)期收益額，n為預(yù)期收益年限，r為折現(xiàn)率。nttrA1)1 (ntttrR1)1 ( 二、運(yùn)用收益現(xiàn)值法應(yīng)遵循的基本原則 （一）最高限價(jià)原則 （二）最多獲利原則 （三）資本保值增值原則 （四）損失補(bǔ)償原則 三、收益現(xiàn)值法的評(píng)估方法 （一）評(píng)估前的準(zhǔn)備工作 1、確定企業(yè)未來(lái)收益額 2、確定資產(chǎn)評(píng)估采用的折現(xiàn)率 3、確定資產(chǎn)評(píng)

28、估采用的資本化率 （二）評(píng)估計(jì)算公式 1、資產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期限為有限年限 PA 其中，n為資產(chǎn)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的有限年數(shù)。nttr1)1 ( 【例】某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)6年，營(yíng)業(yè)終止后資產(chǎn)全部用于抵充負(fù)債，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測(cè)得出6年預(yù)期收益均為900萬(wàn)元（設(shè)折現(xiàn)率為8），則6年內(nèi)收益現(xiàn)值總額是多少？ 2、資產(chǎn)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期限為無(wú)限年限 （1）年金法 年金法適用于未來(lái)各年預(yù)期收益都相等的情況，評(píng)估公式為： 評(píng)估值即現(xiàn)行市價(jià)A/i 其中，i為資本化率，A為未來(lái)一系列年份的預(yù)期收益，而且都相等。 【例】如上例，假設(shè)該企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，預(yù)期年收益為900萬(wàn)元，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，則其評(píng)估值可以計(jì)算如下： 評(píng)估值900/811250萬(wàn)元 （2）分段法 分段法適用于未來(lái)預(yù)期收益高低不等，且沒(méi)有明顯穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)的情況。處理辦法是以若干年為界，對(duì)各期分別確定折現(xiàn)率，折算成各期第一年的現(xiàn)值，最后再折算成目前的現(xiàn)值，再將各期現(xiàn)值加總，即可求得評(píng)估值。 （3）增長(zhǎng)率法 P 增長(zhǎng)率g固定時(shí) P =A0(1+g)/(r-g) 其中，A0為期初的資產(chǎn)收益，g為資產(chǎn)收益的增長(zhǎng)率，r為資本化率。ntttrA0)1 (ntttrgA00)1 ()1 ( 四、資本化率的確定 （一）市場(chǎng)類比法 資本化率資產(chǎn)年收益/資產(chǎn)價(jià)格 但同時(shí)還要考慮利率因素： 利率利息/本金。 （二）比較推定法 （三）構(gòu)成分析法 五、收益現(xiàn)值法的優(yōu)