農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)技術(shù)方案

1、精選文檔農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)技術(shù)方案名目一、工作目標(biāo)1二、工作任務(wù)1三、工作依據(jù)1四、術(shù)語(yǔ)和定義2五、基本原則2六、技術(shù)路線4七、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估5八、成果提交要求24依據(jù)農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程（GB/T 28406-2012）（以下簡(jiǎn)稱規(guī)程）和國(guó)土資源部、省國(guó)土資源廳關(guān)于開(kāi)展農(nóng)用地估價(jià)工作的要求，制定本技術(shù)方案。一、工作目標(biāo)在定級(jí)工作的基礎(chǔ)上，提出基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)技術(shù)方法的建議，以及基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)成果在耕地資源資產(chǎn)價(jià)值量核算、制定基準(zhǔn)地價(jià)服務(wù)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)等領(lǐng)域的應(yīng)用爭(zhēng)辯。結(jié)合各試點(diǎn)工作中的問(wèn)題與閱歷，將布置全省開(kāi)展基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)的任務(wù)。二、工作任務(wù)依據(jù)農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程（GB/T 28406-2012）規(guī)定的技術(shù)

2、方法，依據(jù)省國(guó)土資源廳關(guān)于部署開(kāi)展全省耕地質(zhì)量等級(jí)調(diào)查評(píng)價(jià)與監(jiān)測(cè)工作的通知的要求，對(duì)試點(diǎn)地區(qū)開(kāi)展農(nóng)用地估價(jià)工作，并上報(bào)農(nóng)用地估價(jià)成果。總結(jié)各試點(diǎn)工作中的問(wèn)題與閱歷，擬定全省全面開(kāi)展基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)工作的細(xì)則方法，為全省全面開(kāi)展農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)工作奠定基礎(chǔ)。三、工作依據(jù)（一）國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<耕地質(zhì)量等別調(diào)查評(píng)價(jià)與監(jiān)測(cè)工作方案>的通知（國(guó)土資廳發(fā)201260號(hào)）；（二）國(guó)土資源部關(guān)于提升耕地愛(ài)護(hù)水平全面加強(qiáng)耕地質(zhì)量建設(shè)與管理的通知（國(guó)土資發(fā)2012108號(hào)）；（三）國(guó)土資源部關(guān)于強(qiáng)化管控落實(shí)最嚴(yán)格耕地愛(ài)護(hù)制度的通知（國(guó)土資發(fā)201418號(hào)）；（四）國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于部署開(kāi)展2

3、016年全國(guó)耕地質(zhì)量等級(jí)調(diào)查評(píng)價(jià)與監(jiān)測(cè)工作的通知（國(guó)土資廳發(fā)20167號(hào)）；（五）農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程（GB/T 28406-2012）；（六）農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程（GB/T 28405-2012）；（七）農(nóng)用地質(zhì)量分等數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)（工作稿201512版）四、術(shù)語(yǔ)和定義均質(zhì)地域：農(nóng)用地質(zhì)量和價(jià)格水平基本相同的土地區(qū)域。農(nóng)用地宗地：權(quán)屬明確、界限清楚、用途全都、相對(duì)獨(dú)立或連片的農(nóng)用地地塊。農(nóng)用地價(jià)格：在正常市場(chǎng)條件下，于特定期日，由農(nóng)用地的自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素等打算的價(jià)格。農(nóng)用地宗地價(jià)格：具體某一宗農(nóng)用地在正常市場(chǎng)條件下特定期日的價(jià)格。農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)：縣（市）政府依據(jù)需要針對(duì)農(nóng)用地不同級(jí)別或不同均

4、質(zhì)地域，依據(jù)不同利用類型，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日的平均價(jià)格。五、基本原則農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)工作應(yīng)遵循以下基本原則：（一）進(jìn)行農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)時(shí)，要依據(jù)農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程（GB/T 28406-2012）確定的技術(shù)方法和步驟，進(jìn)行農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)。（二）預(yù)期收益原則：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過(guò)程中，在充分分析農(nóng)用地投入產(chǎn)出前提下，不僅要考慮農(nóng)用地的現(xiàn)實(shí)收益，又要充分考慮農(nóng)用地將來(lái)預(yù)期客觀穩(wěn)定收益。（三）替代原則：農(nóng)用地評(píng)估應(yīng)以近鄰地區(qū)或類似地區(qū)的功能相同、條件相像、交易方式全都的農(nóng)用地交易實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)格為參考，經(jīng)比較修正后估算出待估農(nóng)用地價(jià)格。（四）酬勞遞增遞減原則：在技術(shù)不變，其他要素不變的前提

5、下，對(duì)相同面積的土地不斷追加某種要素的投入的酬勞增量遲早會(huì)消滅下降。（五）貢獻(xiàn)原則：農(nóng)用地的總收益是由于土地、勞動(dòng)力、資本、經(jīng)營(yíng)管理等投入要素共同作用的結(jié)果，估價(jià)時(shí)要充分考慮上述要素對(duì)農(nóng)用地總收益的實(shí)際貢獻(xiàn)水平。（六）合理有效使用原則：在肯定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)用地的利用方式應(yīng)能充分發(fā)揮其土地的效用，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益，而且要保持土地質(zhì)量不下降，并對(duì)其四周的土地利用不會(huì)造成負(fù)面影響或危害。推斷和確定農(nóng)用地合理有效利用方式應(yīng)考慮：持續(xù)、有效、合法的使用。（七）變動(dòng)原則：農(nóng)用地價(jià)格是由各種結(jié)果影響因素相互作用而形成的，這些價(jià)格影響因素經(jīng)常在變化，農(nóng)用地價(jià)格就在這些價(jià)格影響因素的不斷變化中形成。要把

6、握價(jià)格影響因素及價(jià)格變動(dòng)規(guī)律，精確地評(píng)估價(jià)格。（八）供需原則：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)以農(nóng)用地市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，同時(shí)充分考慮農(nóng)用地供需的特殊性和農(nóng)地市場(chǎng)的地域性。（九）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)結(jié)果具有時(shí)間相關(guān)性和實(shí)效性。（十）從省具體條件動(dòng)身，以縣（市、區(qū)）為單位，因地制宜，充分利用土地詳查、土地利用變更調(diào)查、自然資源科學(xué)考察、土壤普查、農(nóng)業(yè)普查、農(nóng)業(yè)區(qū)劃、航空、航天遙感等成果和資料信息，結(jié)合實(shí)地調(diào)查，接受定量、定性分析與計(jì)算機(jī)技術(shù)相結(jié)合的方法，科學(xué)進(jìn)行我省農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)工作。六、技術(shù)路線本次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，以收益還原法為主，征

7、地資料為參考，將待估農(nóng)用地將來(lái)正常年純收益（地租），以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率還原，并進(jìn)行一些必要的修正，估算出樣點(diǎn)農(nóng)用地價(jià)格。以樣點(diǎn)地價(jià)平均法計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)，接受基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算宗地價(jià)格。具體技術(shù)路線見(jiàn)圖1。收集、調(diào)查農(nóng)用地收益和費(fèi)用資料測(cè)算年總收益測(cè)算年總費(fèi)用確定土地還原率求取年純收益計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)分析待估宗地地價(jià)影響因素編制修正系數(shù)表和因素指標(biāo)說(shuō)明表 圖1 農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)技術(shù)流程圖七、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（一）基準(zhǔn)地價(jià)1.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的概念農(nóng)用地價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下，相對(duì)估價(jià)期日，依據(jù)農(nóng)用地的自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素等，農(nóng)用地所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格；農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)是針對(duì)農(nóng)用地不同級(jí)別或不同

8、均質(zhì)區(qū)片，依據(jù)農(nóng)用地不同利用類型，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日的平均價(jià)格。2.農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵農(nóng)用地的交易在兩個(gè)市場(chǎng)中進(jìn)行，有兩種交易價(jià)格，一個(gè)是農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格，一個(gè)是農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地而形成的農(nóng)轉(zhuǎn)用市場(chǎng)中的價(jià)格，肯定程度上前一種價(jià)格是農(nóng)用地使用權(quán)價(jià)格，后一種是農(nóng)用地全部權(quán)價(jià)格；農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)價(jià)格是以不轉(zhuǎn)變農(nóng)用土地用途為前提條件下從農(nóng)業(yè)社會(huì)角度評(píng)定的農(nóng)用土地價(jià)格。農(nóng)用地內(nèi)部流轉(zhuǎn)價(jià)格水平取決于農(nóng)用土地生產(chǎn)力量即農(nóng)用土地自然質(zhì)量，因而又可稱之為農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用價(jià)格是指在肯定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)，從宏觀角度評(píng)定的農(nóng)用土地地價(jià)。本次評(píng)估農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)為農(nóng)用地

9、內(nèi)部流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格。（二）評(píng)估對(duì)象1.各試點(diǎn)縣的全部耕地；2.評(píng)估對(duì)象和區(qū)域和農(nóng)用地定級(jí)的對(duì)象和區(qū)域全都；3.在農(nóng)用地地價(jià)評(píng)估過(guò)程中，依據(jù)水田、水澆地、旱地三種地類分別評(píng)估。（三）技術(shù)路線樣點(diǎn)地價(jià)平均法：在農(nóng)用地定級(jí)基礎(chǔ)上，用投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料和市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料評(píng)估并確定基準(zhǔn)地價(jià)。（四）工作程序1.預(yù)備工作；2.確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線；3.界定基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵；4.資料調(diào)查與整理；5.評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)；6.成果整理與驗(yàn)收。（五）預(yù)備工作1.收集和預(yù)備基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本資料；2.確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域范圍；3.確定工作底圖；4.編寫農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估任務(wù)書(shū)；5.制定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所需調(diào)查表格，基本表格

10、見(jiàn)附錄B。（六）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定包括土地權(quán)利、土地權(quán)利年期、用地類型、耕作制度、農(nóng)田基本設(shè)施狀況、基準(zhǔn)日等方面，具體如下；土地權(quán)利：一般界定為農(nóng)用地使用價(jià)格；土地權(quán)利年期：無(wú)限年期；用地類型：農(nóng)用地利用類型主要包括耕地、園林、林地、草地及其他農(nóng)用地等，在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中可依據(jù)當(dāng)?shù)刂饕玫仡愋偷膶?shí)際狀況進(jìn)行適當(dāng)確定。本次農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)只對(duì)耕地進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)范圍和耕地質(zhì)量分等范圍全都；耕地制度：一年一熟；農(nóng)田基本設(shè)施狀況：在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中，依據(jù)各級(jí)別的農(nóng)田基本設(shè)施的平均狀況確定。農(nóng)田基本設(shè)施狀況主要從各級(jí)別農(nóng)田的澆灌與排水、田間道路、農(nóng)田防護(hù)與生態(tài)環(huán)境保持幾個(gè)方面的基

11、礎(chǔ)設(shè)施狀況進(jìn)行描述；基準(zhǔn)日：基準(zhǔn)日就是估價(jià)對(duì)象在評(píng)估確定的時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值，這個(gè)時(shí)點(diǎn)就是評(píng)估基準(zhǔn)日，精確到某年某月某日。在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中要明確設(shè)定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日。（七）計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)1.評(píng)估步驟接受樣點(diǎn)地價(jià)平均法評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，在農(nóng)用地定級(jí)基礎(chǔ)上，調(diào)查農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料和市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料，并計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)，以各樣點(diǎn)地價(jià)的平均值評(píng)估并確定農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。具體評(píng)估步驟如下：（1）資料調(diào)查；（2）按農(nóng)用地級(jí)別確定農(nóng)用地的土地利用類型；（3）投入產(chǎn)出資料抽樣調(diào)查；（4）利用投入產(chǎn)出資料分析計(jì)算土地利用純收益，并以此計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)；（5）利用市場(chǎng)交易案例資料。計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià)；（6）依據(jù)所測(cè)算的樣點(diǎn)地價(jià)資料

12、，計(jì)算各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。2.資料調(diào)查的內(nèi)容和要求（1）資料調(diào)查的內(nèi)容樣點(diǎn)地價(jià)平均法收集資料的內(nèi)容如下：1）農(nóng)用地定級(jí)成果資料；包括農(nóng)用地級(jí)別圖、農(nóng)用地定級(jí)工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告、其他能用于農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)的定級(jí)成果及資料；2）農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、聯(lián)營(yíng)入股等交易資料；3）社會(huì)經(jīng)濟(jì)及土地利用資料：包括當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r資料，農(nóng)業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展統(tǒng)計(jì)資料，土地利用總體規(guī)劃資料，基本農(nóng)田愛(ài)護(hù)區(qū)資料等；4）其他資料：如農(nóng)用地歷史地價(jià)資料，農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的政策資料等。（2）資料調(diào)查的一般要求樣點(diǎn)地價(jià)平均法資料調(diào)查的一般要求如下：1）資料調(diào)查以農(nóng)用地級(jí)別為單位進(jìn)行，按農(nóng)用地級(jí)別或行政區(qū)域進(jìn)行歸類整

13、理；2）調(diào)查、收集資料中選擇的樣點(diǎn)地塊要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上，并建立樣點(diǎn)資料數(shù)據(jù)庫(kù)；3）農(nóng)用地承包、轉(zhuǎn)讓、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營(yíng)入股等交易資料和農(nóng)用地收益資料中的價(jià)格指標(biāo)均以元為單位，面積指標(biāo)均以平方米為單位，指標(biāo)數(shù)值精確到小數(shù)點(diǎn)后一位；4）樣點(diǎn)調(diào)查要符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求。3.確定土地利用類型依據(jù)土地利用現(xiàn)狀分區(qū)同時(shí)考慮土地利用總體規(guī)劃的土地利用分區(qū)及土地用途管制的土地利用類型要求，確定各級(jí)別的主要用地類型。4.投入產(chǎn)出樣點(diǎn)和市場(chǎng)交易資料調(diào)查農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料調(diào)查接受抽樣調(diào)查方式。市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料調(diào)查，在市場(chǎng)資料充分的狀況下，接受抽樣調(diào)查；在市場(chǎng)資料不足的狀況下，接受全面調(diào)查。（1）

14、調(diào)查樣點(diǎn)的要求實(shí)行分層抽樣方式均勻布點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)單產(chǎn)水平，每村每個(gè)級(jí)別依據(jù)優(yōu)、中、劣三個(gè)層次調(diào)查，每個(gè)層次設(shè)置12個(gè)采樣點(diǎn)，每個(gè)樣點(diǎn)的投入產(chǎn)出數(shù)據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)耕作制度所確定的標(biāo)準(zhǔn)作物和指定作物的種植支配相對(duì)應(yīng)；每個(gè)樣點(diǎn)所代表的面積按能完整反映投入產(chǎn)出狀況的地塊面積確定。樣點(diǎn)抽樣接受分類抽樣調(diào)查，即按水田、水澆地、旱地三種用地類型分別進(jìn)行抽樣調(diào)查。樣點(diǎn)單位可以是肯定面積的地塊，也可以是某一農(nóng)戶種植的相同用地類型的地塊，地塊面積要適中。樣點(diǎn)要有代表性，樣點(diǎn)分布要均勻，樣點(diǎn)數(shù)據(jù)可調(diào)查2013年、2014年和2015年三年的農(nóng)用地投入產(chǎn)出資料。樣點(diǎn)單位總數(shù)、調(diào)查樣點(diǎn)單位總數(shù)、各類樣點(diǎn)單位數(shù)及調(diào)查樣點(diǎn)單位數(shù)按下式

15、計(jì)算：式中：Eni第i類用地抽取的樣點(diǎn)單位數(shù)；En各類用地抽取的樣點(diǎn)單位總數(shù)；ENi第i類用地的樣點(diǎn)單位數(shù)；EN各類用地的樣點(diǎn)單位總數(shù)。（2）樣點(diǎn)資料的整理樣點(diǎn)資料補(bǔ)充完善或剔除；對(duì)全部調(diào)查的樣點(diǎn)資料均要逐表審查，對(duì)主要數(shù)據(jù)不全或不精確的，則需要進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查，完善內(nèi)容；將缺少主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常狀況而又不簡(jiǎn)潔補(bǔ)充的樣點(diǎn)進(jìn)行剔除。樣點(diǎn)資料歸檔：將初步審查合格的樣點(diǎn)資料，分別按農(nóng)用地級(jí)別、土地用途、用地效益進(jìn)行歸類，當(dāng)樣點(diǎn)數(shù)量少于規(guī)定要求時(shí)需要進(jìn)行樣點(diǎn)的補(bǔ)充調(diào)查。5.投入產(chǎn)出資料和市場(chǎng)交易資料分析計(jì)算（1）投入產(chǎn)出樣點(diǎn)資料的分析計(jì)算接受收益還原法對(duì)樣點(diǎn)進(jìn)行分析，以土地還原

16、率還原，估算出樣點(diǎn)農(nóng)用地價(jià)格。1）評(píng)估程序收益還原法評(píng)估程序如下：a） 搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用等資料；b） 測(cè)算年總收益；c） 測(cè)算年總費(fèi)用；d） 計(jì)算年純收益；e） 確定土地還原率；2）年總收益的分析計(jì)算年總收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀正常年收益。確定年總收益時(shí)可依據(jù)待估農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的方式，進(jìn)行具體分析。分析方法如下：a） 待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，用農(nóng)產(chǎn)品年收入作為年總收益。農(nóng)產(chǎn)品年收入，是指農(nóng)用地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中，每年平均的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品的收入，包括主產(chǎn)品收入和副產(chǎn)品收入。收入的計(jì)算依據(jù)其產(chǎn)量和估價(jià)期日的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。b） 待估宗

17、地為租賃經(jīng)營(yíng)，年租金收入及保證金或押金的利息收入之和作為年總收益。租金收入及保證金或押金的利息收入，是指農(nóng)用地又其產(chǎn)權(quán)擁有者用于出租時(shí)，每年所獲得的客觀租金及承租方支付的保證金或押金的利息?？陀^租金依據(jù)實(shí)際租金水平考慮評(píng)估期日當(dāng)?shù)卣５氖袌?chǎng)租金水平進(jìn)行分析計(jì)算；保證金或押金的利息按其數(shù)量及評(píng)估期日中國(guó)人民銀行的一年期定期存款利息率進(jìn)行計(jì)算。 3）年總費(fèi)用的分析計(jì)算年總費(fèi)用是指待估宗地的使用者在進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所支付的年平均客觀總費(fèi)用。在確定年總費(fèi)用時(shí)依據(jù)待估農(nóng)用地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方式，進(jìn)行具體分析。分析方法如下：a） 待估宗地為直接生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，用農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用之和作為總費(fèi)用

18、。農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)一般指農(nóng)用地基本配套設(shè)施的年平均修理費(fèi)用；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)農(nóng)副產(chǎn)品的費(fèi)用一般包括生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品過(guò)程中所支付的直接及間接費(fèi)用，包括種苗費(fèi)（或種子費(fèi)、幼畜禽費(fèi)）、肥料費(fèi)（或飼料費(fèi)）、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、材料費(fèi)、水電費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)（或畜禽舍費(fèi)）、農(nóng)具費(fèi)以及有關(guān)的稅款、利息等。對(duì)于投入所形成的固定資產(chǎn)，按其使用年限攤銷費(fèi)用。待估宗地為租賃經(jīng)營(yíng)，用農(nóng)用地租賃過(guò)程中發(fā)生的年平均費(fèi)用作為年總費(fèi)用。它主要指在進(jìn)行土地租賃過(guò)程中所支付的年平均客觀總費(fèi)用。4）求取年純收益土地年純收益為年總收益與年總費(fèi)用之差。對(duì)于投入所形成的固定資產(chǎn)，需要扣除其所產(chǎn)生的純收益。假如所求取的年純收益為負(fù)值，可依據(jù)實(shí)際生產(chǎn)

19、經(jīng)營(yíng)狀況考慮農(nóng)用地的客觀收益。5）土地還原率的確定土地還原率是將土地的純收益還原成土地價(jià)格的利率或比率。其實(shí)質(zhì)是一種資本投資的收益率。平安利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即土地還原率=平安利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。平安利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或銀行一年期定期存款年利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值可依據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所遇到的災(zāi)難性天氣、評(píng)估對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平和農(nóng)用地市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定。確定的土地還原率為4%。6）計(jì)算收益價(jià)格無(wú)限年收益價(jià)格的計(jì)算公式為：P=a/r式中：P土地價(jià)格；a土地年純收益r土地還原率（2）市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料的收集分析計(jì)算收集市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料，并依據(jù)樣點(diǎn)類型，對(duì)收集到的市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料

20、進(jìn)行整理分析計(jì)算。6.樣點(diǎn)地價(jià)的修正及樣點(diǎn)地價(jià)處理樣點(diǎn)地價(jià)的修正主要是把樣點(diǎn)地價(jià)修正成為基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵條件下的正常地價(jià)，主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。樣點(diǎn)地價(jià)處理是指繪制樣點(diǎn)地價(jià)圖及進(jìn)行樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)等。（1）樣點(diǎn)地價(jià)的年期修正不同年期的樣點(diǎn)地價(jià)資料要修正到基準(zhǔn)地價(jià)的無(wú)限年期，按下式計(jì)算：式中：Pm修正后的土地價(jià)格； m1樣點(diǎn)地價(jià)的實(shí)際年期； Pm1樣點(diǎn)地價(jià)； Rd土地還原率。（2）樣點(diǎn)地價(jià)的期日修正不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日的地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。修正過(guò)程中可區(qū)分不同土地用途，計(jì)算地價(jià)的變化幅度。按式計(jì)算：式中：第i類用地第j期地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日的

21、系數(shù)；第i類用地基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日土地交易平均價(jià)；第i類用地第j期土地交易平均價(jià)。對(duì)不同時(shí)期發(fā)生的交易地價(jià)修正到估價(jià)期日的地價(jià)，按式計(jì)算：式中：修正為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估期日的宗地價(jià)格；第j期、第i類宗地的實(shí)際成交地價(jià)。（3）樣點(diǎn)地價(jià)的其他修正1）交易狀況修正：把交易狀況不正常的樣點(diǎn)地價(jià)，修正到正常條件下的交易地價(jià)；2）農(nóng)用地開(kāi)發(fā)程度修正：在不同農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的樣點(diǎn)地價(jià)，可修正到基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估所設(shè)定的農(nóng)田基本設(shè)施配套程度下的地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的農(nóng)田基本配套程度，可按各級(jí)農(nóng)田基本設(shè)施配套現(xiàn)狀程度的平均水平設(shè)定；3）權(quán)利修正：是指對(duì)承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營(yíng)入股等不同權(quán)利狀況的修正。（4）樣

22、點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)要求如下：1）同一土地級(jí)別中，同一交易方式計(jì)算的樣點(diǎn)地價(jià)要通過(guò)樣點(diǎn)同一性檢驗(yàn)。同一級(jí)別中樣點(diǎn)數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需求時(shí)，需對(duì)級(jí)別進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣點(diǎn)總體同一性檢驗(yàn)。2）同一土地級(jí)別中，不同交易方式計(jì)算的樣點(diǎn)地價(jià)，也要通過(guò)樣點(diǎn)總體同一性檢驗(yàn)；由于樣本選擇具有隨機(jī)性和偶然性，樣本中不行避開(kāi)的存在著特別值，為了找出地價(jià)一般水平，農(nóng)用地分級(jí)別對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行特別值剔除。依據(jù)一般統(tǒng)計(jì)規(guī)律和樣點(diǎn)地價(jià)的離散程度，將落在均值2倍標(biāo)準(zhǔn)差以外的數(shù)據(jù)視為特別值剔除。（5）樣點(diǎn)地價(jià)分布圖的繪制所調(diào)查和計(jì)算出的樣點(diǎn)地價(jià)，要在工作底圖上繪制樣點(diǎn)地價(jià)分布圖。繪制要求如下：1）按不同用途分別繪

23、制樣點(diǎn)資料分布圖；2）土地級(jí)別界線要反映在圖上；3）直接在圖上表示樣點(diǎn)地價(jià)，樣點(diǎn)地價(jià)資料多時(shí)，接受分級(jí)圖例表示地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)；4）樣點(diǎn)資料要有編碼，編碼要反映不同用地類型、樣點(diǎn)類型和樣點(diǎn)程序等。（6）數(shù)據(jù)整理將經(jīng)過(guò)修正及樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級(jí)別、用地類型和交易方式挨次進(jìn)行整理，并填入相應(yīng)的表格。7.計(jì)算級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)以級(jí)別為單位，按不同用途接受樣點(diǎn)地價(jià)的加權(quán)算術(shù)平均值作為該級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。（八）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制1.編制步驟編制步驟如下；（1）宗地地價(jià)影響因素；（2）確定各影響因素的權(quán)重；（3）各因素影響地價(jià)修正幅度值的計(jì)算；（4）計(jì)算并編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表；（5）編制宗地地價(jià)影響

24、因素指標(biāo)說(shuō)明表。2.宗地地價(jià)影響因素的選擇宗地地價(jià)影響因素選擇范圍：在各級(jí)別（均質(zhì)地域）內(nèi)對(duì)宗地地價(jià)影響較大的自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和特殊因素。農(nóng)用地價(jià)格影響因素標(biāo)如下：表1 農(nóng)用地價(jià)格影響因素表自然條件氣候條件日照條件10有效積溫?zé)o霜期降雨量降雨均衡度濕度災(zāi)難性天氣地貌地形坡度坡向海拔高度侵蝕切割土壤條件表層土壤質(zhì)地有效土層厚度有機(jī)質(zhì)含量酸堿度障礙層深度鹽漬化程度水文狀況地表水狀況地下水狀況社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素農(nóng)田基本設(shè)施狀況澆灌條件防洪排澇條件田塊平整度供電條件地塊外形田塊大小社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展條件人均收入水平人均土地指標(biāo)單位土地投入勞動(dòng)量單位土地投入資本量農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)供求農(nóng)機(jī)應(yīng)用便利度土地使用制度土地政

25、策土地利用規(guī)劃交通條件道路類型交通通達(dá)度路網(wǎng)密度對(duì)外交通便利度特殊因素特殊氣候條件災(zāi)難性天氣特殊的小氣候條件特殊的土壤條件被污染的土壤有特異性質(zhì)的土壤特殊的環(huán)境條件居民點(diǎn)的影響工程建設(shè)的影響環(huán)境污染狀況環(huán)境污染狀況宗地地價(jià)影響因素選擇的原則：（1）考慮不同用途選擇不同的影響因素；（2）考慮宗地條件與級(jí)別條件之間的差異。3.確定各影響因素的權(quán)重接受特爾斐法，按各因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。4.基準(zhǔn)地價(jià)修正幅度值的計(jì)算以級(jí)別或均質(zhì)地域?yàn)閱挝?，調(diào)查各級(jí)別或均質(zhì)地域中正常土地收益的上限、下限值等，分別與該級(jí)別或均質(zhì)地域的基準(zhǔn)地價(jià)折算的土地收益相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。上調(diào)幅度按下式計(jì)

26、算：下調(diào)幅度按下式計(jì)算：式中：F1基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度；F2基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度；Ilb基準(zhǔn)地價(jià)折算的土地收益；Inh級(jí)別或均質(zhì)地域正常土地收益的最高值；Inl級(jí)別或均質(zhì)地域正常土地收益的最低值。在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的狀況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分成優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)檔次。5.計(jì)算并編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表依據(jù)所確定的各因素的權(quán)重，按下式計(jì)算各因素的修正幅度：式中：F1i某一因素的上調(diào)幅度；F2i某一因素的下調(diào)幅度；Wi某一因素對(duì)宗地地價(jià)的影響權(quán)重。以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正幅度為零。在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正幅度，通常為F1i/2，同時(shí)確定較優(yōu)條件下的

27、地價(jià)水平；在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較劣的修正幅度，通常為F2i/2，同時(shí)確定較劣條件上的地價(jià)水平，在此基礎(chǔ)上按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價(jià)水平下的因素修正系數(shù)，通過(guò)已有地價(jià)樣點(diǎn)檢驗(yàn)、校核，編制各級(jí)別（均質(zhì)地域）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。表2 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表因素體系指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1級(jí)地2級(jí)地優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣自然條件氣候條件日照條件0010有效積溫00無(wú)霜期0000地貌地形坡度00坡向00海拔高度0000土壤條件表層土壤質(zhì)地00有效土層厚度00有機(jī)質(zhì)含量0000水文狀況地表水狀況00地下水狀況0000社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素農(nóng)田基本設(shè)施狀況澆灌條件00防洪排澇條件00田塊平整度000

28、0社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展條件人均收入水平00人均土地指標(biāo)0000土地使用制度土地政策00土地利用規(guī)劃0000交通條件道路類型00交通通達(dá)度00路網(wǎng)密度00對(duì)外交通便利度0000特殊因素特殊氣候條件災(zāi)難性天氣00特殊的小氣候條件0000特殊的土壤條件被污染的土壤00有特異性質(zhì)的土壤0000特殊的環(huán)境條件居民點(diǎn)的影響00工程建設(shè)的影響0000環(huán)境污染狀況環(huán)境污染狀況00006.編制宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表依據(jù)確定的宗地地價(jià)影響因素體系，以各級(jí)別（均質(zhì)地域）對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)因素條件為一般條件，比一般條件好的分優(yōu)、較優(yōu)，比一般條件差的分較劣、劣，分因素進(jìn)行描述，編制各級(jí)別（均質(zhì)地域）宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表。表

29、3 基準(zhǔn)地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表因素體系指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1級(jí)地2級(jí)地優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣自然條件氣候條件日照條件10有效積溫?zé)o霜期地貌地形坡度坡向海拔高度土壤條件表層土壤質(zhì)地有效土層厚度有機(jī)質(zhì)含量水文狀況地表水狀況地下水狀況社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素農(nóng)田基本設(shè)施狀況澆灌條件防洪排澇條件田塊平整度社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展條件人均收入水平人均土地指標(biāo)土地使用制度土地政策土地利用規(guī)劃交通條件道路類型交通通達(dá)度路網(wǎng)密度對(duì)外交通便利度特殊因素特殊氣候條件災(zāi)難性天氣特殊的小氣候條件特殊的土壤條件被污染的土壤有特異性質(zhì)的土壤特殊的環(huán)境條件居民點(diǎn)的影響工程建設(shè)的影響環(huán)境污染狀況環(huán)境污染狀況八、成果提交要求（一）成果上報(bào)形式文字報(bào)告、

30、數(shù)據(jù)表格、圖件、基礎(chǔ)資料匯編及數(shù)據(jù)庫(kù)等均以光盤形式上報(bào)。（二）成果格式要求1. 文字成果主要包括農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作報(bào)告、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告。2. 圖件成果主要有綜合及各用途農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)最終成果圖、樣點(diǎn)地價(jià)圖等。3.表格主要包括基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和影響因素指標(biāo)說(shuō)明表。4. 其他有關(guān)計(jì)算機(jī)軟件和管理信息數(shù)據(jù)庫(kù)。附件：1. 文字成果及相關(guān)要求2. 圖件成果及相關(guān)要求3. 數(shù)據(jù)庫(kù)成果及相關(guān)要求4. 數(shù)據(jù)表格成果及相關(guān)要求 5. 成果存放管理要求附件1：文字成果及相關(guān)要求一、文字成果內(nèi)容（一）工作報(bào)告主要內(nèi)容包括：1.工作基本狀況。包括：基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作的目的和意義、工作任務(wù)、

31、任務(wù)來(lái)源和工作依據(jù)、工作對(duì)象與范圍以及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的來(lái)源與年份。2.人員組織。3.工作程序與過(guò)程。工作程序應(yīng)說(shuō)明工作的主要階段，也可用流程圖表示。工作過(guò)程主要對(duì)工作程序的各個(gè)階段進(jìn)行具體的說(shuō)明，如工作部署、時(shí)間支配、工作內(nèi)容、存在問(wèn)題的解決方案等。（1）工作預(yù)備（包括人員培訓(xùn)、經(jīng)費(fèi)籌集、基礎(chǔ)圖件等的預(yù)備、工作進(jìn)度、工作與技術(shù)方案的編制等）；（2）資料收集與整理（收集過(guò)程及所收集到的資料清單）；（3）外業(yè)調(diào)查；（4）技術(shù)運(yùn)用；（5）數(shù)據(jù)處理；（6）質(zhì)量檢查；（7）成果整理。4.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果摘要和提交成果。5.工作特點(diǎn)。6.經(jīng)費(fèi)開(kāi)資。7.閱歷教訓(xùn)。8.問(wèn)題與對(duì)策。9.成果應(yīng)用及建議。10.工作閱歷

32、與體會(huì)。（二）技術(shù)報(bào)告主要內(nèi)容包括：1.估價(jià)區(qū)域概況。包括：估價(jià)范圍的自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)概況。2.基本狀況。估價(jià)范圍、估價(jià)技術(shù)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)方法、估價(jià)技術(shù)程序（可用框圖表示）以及定級(jí)基礎(chǔ)圖件的制作與確定。3.基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過(guò)程。（1）估價(jià)原則；（2）理論基礎(chǔ)；（3）資料收集；（4）資料整理；（5）測(cè)算方法與步驟；（6）基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果；（7）成果檢驗(yàn)；（8）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制；（9）計(jì)算機(jī)技術(shù)在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的應(yīng)用；（10）其他需要說(shuō)明的技術(shù)問(wèn)題。4.成果的整理。包括數(shù)據(jù)庫(kù)的建立、圖件編繪、結(jié)果分析及整理。5.定級(jí)成果比較分析。（1）各級(jí)（均質(zhì)地域）地價(jià)分布特點(diǎn)與規(guī)律；（2）同一級(jí)別（均質(zhì)地域）

33、內(nèi)各類基準(zhǔn)地價(jià)差異；（3）同類基準(zhǔn)地價(jià)在不同級(jí)別或均質(zhì)地域上的差異緣由。6.提交的成果。7.與其他相關(guān)工作的連接狀況及其他需要說(shuō)明的技術(shù)問(wèn)題（包括耕地質(zhì)量分等工作、數(shù)字國(guó)土工程、土地利用現(xiàn)狀更新調(diào)查、其次次全國(guó)土地調(diào)查等）。8.成果應(yīng)用及建議。二、文字成果格式1.成果命名規(guī)章：XX縣農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作報(bào)告、XX縣農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)報(bào)告2.成果排版格式： （1）封面格式： 省農(nóng)用地估價(jià)項(xiàng)目（左上方，左對(duì)齊，仿宋，小3號(hào)）XX縣（市、區(qū)）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作報(bào)告（技術(shù)報(bào)告、工作任務(wù)書(shū)）（主標(biāo)題，居中、黑體，一號(hào)，加粗，2倍行距）XX縣（市、區(qū)）國(guó)土資源局（宋體，小2號(hào)，居中，2倍行距）X

34、XXX年XX月（宋體，小2號(hào)，居中，2倍行距）封面大致布局如下：省農(nóng)用地估價(jià)項(xiàng)目XX縣（市、區(qū)）農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（工作/技術(shù)）報(bào)告XX縣（市、區(qū)）國(guó)土資源局XXXX年XX月（2）內(nèi)容格式： 一、XX（一級(jí)標(biāo)題：黑體、小3號(hào)，段前段后各1行）xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（正文：宋體、小4，首行縮進(jìn)2字符） （一）XX（二級(jí)標(biāo)題：黑體、4號(hào)并加黑，段前段后各0.5行）xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（正文：宋體、小4，首行縮進(jìn)2字符）1.XX（三級(jí)標(biāo)題：宋體、小4并加黑，首行縮進(jìn)2字符）xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（正文：宋體、小4，首行縮進(jìn)2字符）（1）X

35、X（二級(jí)標(biāo)題：宋體、小4，首行縮進(jìn)2字符）xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（正文：宋體、小4，首行縮進(jìn)2字符）（3）頁(yè)面設(shè)置：1）對(duì)稱頁(yè)邊距：對(duì)稱，上（3cm）下（3cm）；內(nèi)側(cè)（3cm）外側(cè)（3cm）；頁(yè)眉（2.5cm）頁(yè)腳（2cm）2）行間距：固定值25（磅）3）紙張大?。篈4（210×290mm）4）頁(yè)碼格式：頁(yè)面底端、居中、阿拉伯?dāng)?shù)字（0，1，2，）、封面即首頁(yè)頁(yè)碼為0、封面和首頁(yè)不顯示頁(yè)碼。附件2：圖件成果及相關(guān)要求一、圖件成果要求內(nèi)容1.樣點(diǎn)地價(jià)圖2.基準(zhǔn)地價(jià)圖二、圖件比例尺要求縣級(jí)耕地質(zhì)量級(jí)別圖的比例尺為1: 10000，原則上應(yīng)與土地利用現(xiàn)狀調(diào)查精度全都。三

36、、基準(zhǔn)地價(jià)圖的內(nèi)容及表示方法1.基準(zhǔn)地價(jià)圖要直觀反映不同級(jí)別（均質(zhì)地域）各類農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)及界限、位置和與地價(jià)凹凸有關(guān)的道路、居民點(diǎn)及土地用途等。2.編圖前，要將基準(zhǔn)地價(jià)成果分類整理，確定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法。3.基準(zhǔn)地價(jià)圖最小上圖圖斑為1平方厘米。4.將定級(jí)成果和基準(zhǔn)地價(jià)成果用圖示、符號(hào)、注記等標(biāo)注在圖上，具體標(biāo)注方法要求如下：（1）級(jí)別用阿拉伯?dāng)?shù)字“1、2、3.”分別表示“一級(jí)、二級(jí)、三級(jí).”。均質(zhì)地域編號(hào)用阿拉伯?dāng)?shù)字表示。（2）用地類型用漢字“誰(shuí)、旱、菜”分別表示“水田、旱地、菜地”，字體為等線體。（3）基準(zhǔn)地價(jià)額用阿拉伯?dāng)?shù)字標(biāo)注在級(jí)別（均質(zhì)地域）和用地類型之后，單元為元/或

37、萬(wàn)元/h。（4）級(jí)別以線徑0.4mm的實(shí)線表示，均質(zhì)地域界線以線徑0.3mm的實(shí)線表示。5.基準(zhǔn)地價(jià)圖上要表示農(nóng)村中與農(nóng)用地利用有關(guān)的主要道路，等級(jí)大路用0.5mm單實(shí)線，機(jī)耕道路用0.3mm單實(shí)線，田間人行道用0.2mm單實(shí)線表示。6.各地可依據(jù)需要編繪彩色基準(zhǔn)地價(jià)圖，圖面以暖色為主，相鄰級(jí)別（均質(zhì)地域）色差不宜過(guò)大。四、圖面整飾1.基準(zhǔn)地價(jià)圖除依據(jù)要求標(biāo)出級(jí)別（均質(zhì)地域）、用地類型及相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)外，還要按制圖規(guī)范要求標(biāo)出圖廓、公里網(wǎng)、圖名、指北針、圖例、比例尺、制圖單位、制圖責(zé)任人準(zhǔn)時(shí)間等。2.整飾要素包括圖名、圖廓、圖例、比例尺、指北針、坐標(biāo)系統(tǒng)、方位坐標(biāo)、面積匯總表、編圖單位、編圖時(shí)間

38、、鄰區(qū)名稱界線、附圖、附表及其他文字說(shuō)明等內(nèi)容。3.圖名：圖名應(yīng)簡(jiǎn)練、明確和具有概括性，內(nèi)容應(yīng)包括制圖區(qū)域和專題圖主題，如：XX縣基準(zhǔn)地價(jià)圖；圖名可以在北圖廓外正中，橫排。依據(jù)主區(qū)外形，圖名位置也可以在圖廓內(nèi)主區(qū)外正上方橫排，或者主區(qū)外右上角或左上角位置橫排或豎排，但不應(yīng)遮蓋圖面內(nèi)的制圖內(nèi)容。4.圖廓：圖廓應(yīng)涵蓋專題圖所在轄區(qū)。圖廓分為內(nèi)圖廓和外圖廓。內(nèi)圖廓是底圖實(shí)際范圍線，繪為細(xì)直線，外圖廓為裝飾范圍線。內(nèi)、外圖廓之間可以繪制中圖廓，中圖廓一般在外圖廓內(nèi)1mm左右。內(nèi)圖廓與外圖廓之間，或者內(nèi)圖廓與中圖廓之間應(yīng)標(biāo)注坐標(biāo)網(wǎng)格注記。5.指北針：指北針的標(biāo)繪應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。指北針的位置應(yīng)位于圖幅

39、圖區(qū)上方左側(cè)或上方右側(cè)。指北針不應(yīng)遮蓋圖面內(nèi)的制圖內(nèi)容。6.圖例：各專題圖均應(yīng)標(biāo)繪圖例，圖例的設(shè)計(jì)應(yīng)具有明確性、完備性和全都性。7.比例尺：比例尺標(biāo)繪位置應(yīng)在指北針下方或圖例下方，可接受數(shù)學(xué)式、文字式或圖解式比例尺。為避開(kāi)圖紙復(fù)制過(guò)程中圖紙縮放對(duì)地圖判讀產(chǎn)生影響，必需繪制圖解式比例尺。耕地質(zhì)量定級(jí)專題圖縮小或放大后，標(biāo)注的比例尺應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整。8.附圖：附圖是起說(shuō)明與補(bǔ)充作用的插圖。依據(jù)地圖主區(qū)的布局和需要說(shuō)明與補(bǔ)充的內(nèi)容，可以插入位置圖、重點(diǎn)區(qū)域說(shuō)明圖、行政區(qū)劃略圖、嵌入圖或其他幫助要素專題圖。附圖的比例尺可依據(jù)附圖涵蓋區(qū)域范圍和附圖大小而確定。附圖的位置應(yīng)在內(nèi)圖廓以內(nèi)，專題轄區(qū)邊界以外，并保

40、持整個(gè)地圖布局的平衡感。9.圖表：圖表是對(duì)主圖的補(bǔ)充說(shuō)明。圖表可以是量圖工具，例如坡度尺、坐標(biāo)尺、圖解化比例尺等，也可以反映制圖區(qū)域?qū)ｎ}內(nèi)容的統(tǒng)計(jì)圖表，例如各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村耕地質(zhì)量級(jí)別面積統(tǒng)計(jì)表。10.其他文字說(shuō)明：其他說(shuō)明文字應(yīng)包括成圖日期、坐標(biāo)系、高程系、編繪和出版單位正式名稱，以及其他需要說(shuō)明的信息。成圖日期是指專題圖完成的日期。復(fù)制的專題圖，應(yīng)注明原圖完成的日期。修改的專題圖，成為新的成果圖的，應(yīng)注明修改完成的日期。五、圖件命名規(guī)章1.XX縣基準(zhǔn)地價(jià)圖2.XX縣樣地地價(jià)圖 圖2-1 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估專題圖圖面配置示意圖1 圖2-2 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估專題圖圖面配置示意圖2附件3： 數(shù)據(jù)庫(kù)成果及相關(guān)

41、要求一、數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容1.樣點(diǎn)地價(jià)圖序號(hào)字段名稱字段代碼字段類型字段長(zhǎng)度小數(shù)位數(shù)值域備注1樣點(diǎn)編號(hào)YDBHChar19非空見(jiàn)本表注12圖斑編號(hào)TBBHChar8非空3地類編碼DLBMChar4非空見(jiàn)本表注24地類名稱DLMCChar60非空見(jiàn)本表注25權(quán)屬性質(zhì)QSXZChar3參見(jiàn)權(quán)屬性質(zhì)代碼表6權(quán)屬單位代碼QSDWDMChar19非空7權(quán)屬單位名稱QSDWMCChar60非空8座落單位代碼ZLDWDMChar19非空9座落單位名稱ZLDWMCChar60非空10圖斑地類面積TBDLMJFloat1520見(jiàn)本表注3 單位：平方米11圖斑面積TBMJFloat152>0單位：平方米12樣點(diǎn)級(jí)別YDJBInt2非空13樣點(diǎn)地價(jià)YDDJFloat152>0單位：元注1：接受19位定長(zhǎng)編碼，其中1-6位為GB/T2260中的縣級(jí)行政區(qū)劃代碼，7-12為鄉(xiāng)鎮(zhèn)代碼（3位）+村代碼（3位），13-19位為0000001開(kāi)頭的單元流水編號(hào)。若按鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)一編制分等單元流水號(hào)，則村級(jí)代碼為“000”；若本縣已經(jīng)實(shí)施全國(guó)最新的宗地統(tǒng)一編碼，則鄉(xiāng)鎮(zhèn)代碼用地籍區(qū)編碼代替，村代碼用地籍子區(qū)編碼代替；注2：地類編碼和名稱按GB/T 21010-2007土地利用現(xiàn)狀分類執(zhí)行；注3：與土地利用數(shù)據(jù)庫(kù)保持全都，為地類圖斑凈