越秀地產(chǎn)第三方評估介紹(20141124)

1、 1 越秀地產(chǎn)第三方評估業(yè)務介紹越秀地產(chǎn)第三方評估業(yè)務介紹深圳市瑞捷建筑工程咨詢有限公司深圳市瑞捷建筑工程咨詢有限公司20142014年年1111月月2222日日http:/ 2 第一章第一章 第三方評估簡介第三方評估簡介第二章第二章 住宅項目評估體系介紹住宅項目評估體系介紹第三章第三章 商業(yè)項目評估體系介紹商業(yè)項目評估體系介紹目錄目錄 3 4 1.1 概述第三方評估，是通過第三方評估咨詢顧問企業(yè)，利用獨立、客觀、公正第三方評估，是通過第三方評估咨詢顧問企業(yè)，利用獨立、客觀、公正的評估體系，對有關客戶單位的工程項目進行實地檢查并反饋成果。的評估體系，對有關客戶單位的工程項目進行實地檢查并反饋成

2、果。 評估內容包括工程實體質量實測實量、工程風險評估、專項評估等。評估內容包括工程實體質量實測實量、工程風險評估、專項評估等。 通過第三方評估，可以讓相關決策者清晰掌握旗下項目總體質量及風通過第三方評估，可以讓相關決策者清晰掌握旗下項目總體質量及風險狀態(tài)，輔助項目管理者明確改進和提升的方向。險狀態(tài)，輔助項目管理者明確改進和提升的方向。 同時，通過評估體系在項目過程管理上的運用，達到降低工程風險、同時，通過評估體系在項目過程管理上的運用，達到降低工程風險、提高工程質量、提升客戶滿意度的目的，推動項目管理從向提高工程質量、提升客戶滿意度的目的，推動項目管理從向“精細化精細化”轉轉移。移。 5 工程

3、評估的提升思路工程評估的提升思路形成企業(yè)質量文化形成企業(yè)質量文化交付品質評估交付品質評估專項驗收評估專項驗收評估過程質量評估過程質量評估形成企業(yè)質量文化，以文化影響形成企業(yè)質量文化，以文化影響參建管理團隊及工人個體參建管理團隊及工人個體逆向把控交付品質逆向把控交付品質提高觀感質量提高觀感質量組織針對性驗收組織針對性驗收 降低客戶風險降低客戶風險1.2 工程評估的提升思路 6 一、評估范圍一、評估范圍 主體結構施工到0.000以上（公建項目施工到地下室底板以上）（公建項目施工到地下室底板以上）且具備檢測條件（結構拆模）至竣工驗收施工階段的所有在建項目。不具備檢測條件（結構未拆模）或冬季暫停施工的

4、項目，不參與產(chǎn)品實測實量合格率評估。但應根據(jù)項目具體情況，進行質量風險評估。毛坯房、精裝房等任何交付形式均在評估范圍以內（其中樣板房樓層以下除外）。 在項目評估時由項目部書面提交項目進度采集表，由項目評估小組負責人根據(jù)現(xiàn)場進度隨機抽選項目評估測區(qū)。項目部應對所提交的項目進度的真實性負責，項目評估小組負責人應對項目進度進行現(xiàn)場核實，如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場實際進度與進度表不符的，評估小組可以有權調整測區(qū)并上報集團招投標中心，集團招投標中心將對項目進度的真實性進行抽查，對現(xiàn)場進度與實際不符的情況將視情況采取補測、罰分、通報批評等處理措施。 原則上以總包（精裝）為單位進行檢查。 適用對象包括：住宅項目、公建項目。

5、1.3 項目評估工作二、評估周期二、評估周期 每季度組織一次項目評估，由集團招投標中心統(tǒng)一編制項目評估工作計劃，各項目的具體評估時間將遵循事前保密、提前通知的原則。 7 人員架構評估一組評估二組評估三組評估四組評估五組評估六組對接人 1.3 項目評估工作三、評估人員安排三、評估人員安排 由集團聘請第三方評估公司進行項目評估，區(qū)域城市子公司要全程參與本區(qū)域項目評估的配合、協(xié)調和現(xiàn)場見證，集團招投標中心將視情況需要進行項目評估的現(xiàn)場監(jiān)督工作 （1）評估組數(shù)6組，評估組人員不少于3人，公建不少于4人； （2）評估組明確一個小組負責人，具有豐富項目施工管理現(xiàn)場經(jīng)驗，并經(jīng)甲方認可；小組其他人員則可由乙方

6、酌情調整，但需甲方認可。 8 四、評估工作流程四、評估工作流程 評估流程包括評估準備、評估前會議、現(xiàn)場評估、評估后會議等。每個參評項目在一個工作日內完成現(xiàn)場評估工作，第三方評估公司應在15日內完成公司所有項目的現(xiàn)場評估。 流程示意圖 抽檢部位機選評估準備評估準備評估后會議評估后會議評估前會議評估前會議現(xiàn)場評估現(xiàn)場評估1.3 項目評估工作 9 五、子公司、項目配合工作五、子公司、項目配合工作（1）子公司項目應按集團統(tǒng)一要求配合第三方評估工作的開展。1.3 項目評估工作六、評估報告六、評估報告（1）項目評估簡報：每個參評項目現(xiàn)場評估作業(yè)完成后，均需要由項目負責人對項目評估數(shù)據(jù)進行簽字認可，項目現(xiàn)場

7、評估結束后3天內，第三方評估公司編制完成項目標段評估報告，發(fā)送到集團招投標中心，由招投標中心發(fā)送給參評項目部。（2）項目評估報告及季度評估總報：在全集團所有參評項目評估結束后7天內，第三方評估公司編制正式的項目評估報告及季度評估總報，發(fā)送到集團招投標中心。項目評估報告中應闡述評估項目所發(fā)現(xiàn)的質量、安全管理問題以及整改的建議。季度評估總包應全面分析所有項目標段質量數(shù)據(jù)、項目運作狀態(tài)與質量安全管理效果，對各項目標段的質量安全管理得分進行排名。 10 七、誠實守信管理七、誠實守信管理（1）為確保第三方評估機構的公正、獨立性，禁止各項目部采取一切誘導、干擾第三方評估機構進行公正、獨立的項目評估，一經(jīng)發(fā)

8、現(xiàn)弄虛作假、有違公正的現(xiàn)象，將采取補測、重測、罰分等處罰措施。（2）加強對第三方評估人員的職業(yè)操守的監(jiān)管，如對舉報查實將進行嚴格查處、直至取消合同。（3）測量數(shù)據(jù)應反映項目的真實質量，避免為了片面提高實測指標，過度修補或做表面文章，實測取點時應規(guī)避相應部位，并對修補方案合理性進行檢查。（4）瑞捷咨詢將堅守回避原則，不再與一線公司合作（集團另行要求除外）。1.3 項目評估工作 11 1.3 項目評估工作八、出現(xiàn)以下情況，將按下述表格對評估結果（標段綜合得分）進行扣減分處理：八、出現(xiàn)以下情況，將按下述表格對評估結果（標段綜合得分）進行扣減分處理：被檢查方違規(guī)情況扣減項目綜合分值1、現(xiàn)場如有送禮品、

9、購物卡、現(xiàn)金等情況（不分甲方、監(jiān)理、施工單位）。10分2、現(xiàn)場如有規(guī)避測區(qū)，部分測區(qū)不允許評估人員檢查的情況下。6分3、項目人員如對現(xiàn)場進度及狀態(tài)有漏報、隱瞞情況，經(jīng)評估組在現(xiàn)場證實此情況后。3分4.在規(guī)定時間內未對問題進行整改閉合的3分5、項目人員在評估人員檢查過程中，有妨礙情況，如應提供的儀器無法提供（該被檢查項為0分）、調整評估樓號、樓層號碼標示牌等。2分6.在規(guī)定時間內整改情況未回復或回復不及時等情況2分注：以上情況扣分前提都應是據(jù)實可查，形成既定事實。 12 1.4 第三方評估重要性1、成為業(yè)主考核施工單位的一把尺子，成為市場趨勢，游戲規(guī)則；2、直接在合同有專項條款約定，在業(yè)主集團成

10、績排名靠前或靠后的獎勵與處罰；3、排名直接影響在業(yè)主集團范圍能否投標；關乎企業(yè)生存。本項目經(jīng)歷3次第三方評估，成績在集團排名處于中等位置，不是非常理想。后期涉及檢查內容更多，想取得更好的排名，難度很大。 13 14 住宅項目評估體系實測實量安全文明施工專項評分質量風險評分住宅項目評估體系組成 2.1 住宅項目評估體系組成 15 2.1 住宅項目評估體系組成住宅項目評估以國家規(guī)范作為實測實量判斷依據(jù)質量風險評分實測實量對施工質量進行風險評估，判斷該項目是否存在相應風險，并依據(jù)評分表格評定出具體的分值安全文明施工專項評分依據(jù)建筑施工安全檢查標準(JGJ59-2011)編制安全文明檢查表60%30%

11、10%60%40%有實測情況有實測情況無實測情況無實測情況（1）標段綜合得分=實測實量*60%*100%+安全文明*10%*100%+質量風險得分*30%*100%（具備實測條件的標段具備實測條件的標段）。（2）標段綜合得分=安全文明*40%*100%+質量風險得分*60%*100%（不具備實測條件的標段）。不具備實測條件的標段）。組長檢查，檢查住宅樓棟不少于2棟，必檢屋面、露臺、地下室2名組員檢查，各大項不少于2層比重最大，得分關鍵 16 1）實測實量編制依據(jù)（國家、地方規(guī)范、行業(yè)標準、企業(yè)標準、客戶關注國家、地方規(guī)范、行業(yè)標準、企業(yè)標準、客戶關注）2）實測實量體系內容概括：尺寸控制、觀感質

12、量尺寸控制、觀感質量 2.2 實測實量體系實測實量總體框架混凝土結構工程砌體工程輕質隔墻工程設備安裝抹灰工程防水工程涂飾工程飾面磚粘貼（墻面）飾面磚粘貼（地面）室內門鋁合金門窗（或塑鋼窗）地板不一定是最新標準規(guī)范 17 檢查原則檢查原則為保證公正、公平，采用隨機抽選的方式，對標段內不同施工階段隨機選取實測測區(qū)，并遵守以下要求：1.1.隨機原則隨機原則：各實測取樣的樓棟、樓層、房間、測點等，結合當前各標段施工進度，通過電腦軟件隨機抽選。2.2.可追溯原則可追溯原則：對實測實量的各項目標段結構層或房間的具體樓棟號、房號做好書面記錄并存檔。3.3.完整原則完整原則：同一分部工程內所有分項實測指標，根

13、據(jù)現(xiàn)場情況具備條件的必須全部進行實測，不能有遺漏。4.4.效率原則效率原則：在選取實測套房時，要充分考慮各分部分項的實測指標的可測性，使一套房包括盡可能多的實測指標，以提高實測效率。5.5.真實原則真實原則：測量數(shù)據(jù)應反映項目的真實質量，避免為了片面提高實測指標，過度修補或做表面文章，實測取點時應規(guī)避相應部位，并對修補方案合理性進行檢查。6.6.測區(qū)抽選數(shù)量測區(qū)抽選數(shù)量：結構階段每標段抽取2層，砌筑、裝飾階段每標段抽取2層，公共部位每標段抽取兩層。實測時依據(jù)記錄表要求全部滿測，如果測區(qū)內測點不足時，在其他測區(qū)內進行補測，測滿為止。 2.2.1 實測實量體系檢查原則及圖解 18 隨機原則可追溯原

14、則 完整原則 效率原則 真實原則 2.2.1 實測實量體系檢查原則及圖解 19 一、混凝土結構工程：一、混凝土結構工程：1.1 截面尺寸選取原則：1棟 2樓層2*1020個實測區(qū)圖例演示砼結構工程實測內容 截面尺寸偏差【合格標準】 截面尺寸偏差5，8mm【測量工具】 5M鋼卷尺【圖形演示】 2.2.1 實測實量體系檢查原則及圖解 20 【合格標準】 0，8mm1.3 垂直度（砼結構）1.2 表面平整度（砼結構）【圖例演示】【測量工具】2米靠尺、楔形塞尺【圖例演示】【合格標準】0，8mm【測量工具】2米靠尺、楔 形塞尺 2.2.1 實測實量體系檢查原則及圖解 21 1.4 頂板水平度極差（砼結構

15、）【圖例演示】【合格標準】0，15mm【測量工具】激光掃平儀、塔尺 2.2.1 實測實量體系檢查原則及圖解 22 1.5 樓板厚度偏差（砼結構）【圖例演示】【合格標準】5，8mm【測量工具】鋼尺 2.2.1 實測實量體系檢查原則及圖解 23 選取原則：1棟 2-4套房10個實測區(qū)【合格標準】 0，8mm【測量工具】 2米靠尺、楔形塞尺2.1 表面平整度（砌筑工程）圖例演示砌體工程實測內容【圖形演示】 2.2.1 實測實量體系檢查原則及圖解二、砌體工程二、砌體工程 24 2.2 垂直度（砌筑工程）【圖例演示】【合格標準】 0，5mm 【測量工具】 2米靠尺 2.2.1 實測實量體系檢查原則及圖解

16、 25 2.4 外門窗洞口尺寸偏差（砌筑工程）【圖例演示】【合格標準】 10，10mm 【測量工具】 5米鋼卷尺或激光測距儀 2.2.1 實測實量體系檢查原則及圖解 26 （1）質量風險編制依據(jù)（國家、地方規(guī)范、行業(yè)標準、企業(yè)標準、客戶關注）（國家、地方規(guī)范、行業(yè)標準、企業(yè)標準、客戶關注） 2.3 質量風險量化指標6大方面扣分嚴重扣分嚴重 27 1、扣分標準所列舉的質量缺陷都按在該檢查區(qū)出現(xiàn)的頻率扣分：A：屬于個性問題，在檢查區(qū)內個別存在；B：屬于重點關注性問題，在檢查區(qū)內部分存在；C：屬于系統(tǒng)性質量問題，在檢查區(qū)內普遍發(fā)生。2、本表扣分標準中所說的“施工方案”，是指已通過審批的施工方案。3、

17、標段風險評價應得分為該檢查項所有參與檢查的“檢查大項” 分值之和；標段風險評價扣分為該檢查項所有參與檢查的“檢查大項”扣分之和；標段風險評價得分率=（參與的檢查項總分-參與的檢查區(qū)扣分）/檢查項總分*100%。4、 紅線扣分項說明：凡每出現(xiàn)一項帶項扣分為B級的，對質量風險評估總分加扣1分（按百分制）；凡每出現(xiàn)一項帶項扣分為C級的，對質量風險評估總分加扣3分（按百分制）。測區(qū)選擇：質量風險測區(qū)原則上高層建筑不少于棟、洋房不少于棟、別墅不少于棟；地下室、屋面、露臺、外墻為必選部位。 2.3.1 質量風險量化指標評分說明 28 主要質量風險案例（滲漏）及建議做法 2.3.2 質量風險案例分析 29

18、2.4 安全文明施工專項評分安全文明施工評分表（住宅&商業(yè)）安全生產(chǎn)防火管理三寶、四口、五臨邊、腳手架安全用電機械設備基坑、管溝支護文明施工場容場貌6大方面扣分最多占比最大（50%），安全帽、大便發(fā)現(xiàn)一處直接從總分扣除 30 31 3.1 商業(yè)項目評估體系商業(yè)項目評估以國家規(guī)范作為實測實量判斷依據(jù)質量風險評分實測實量對施工質量進行風險評估，判斷該項目是否存在相應風險，并依據(jù)評分表格評定出具體的扣分值安全文明施工專項評分依據(jù)建筑施工安全檢查標準(JGJ59-2011)編制安全文明檢查表60%風險扣分值40%風險扣分值100%有實測情況有實測情況無實測情況無實測情況（1）分項綜合得分分項綜合得分=實測實量得分*60%+安全文明評分*40% 標段質量實體綜合得分標段質量實體綜合得分=分項綜合得分-質量風險扣分（具備實測條件的標段具備實測條件的標段）（2）分項綜合得分分項綜合得分=安全文明評分*100% 標段質量實體綜合得分標段質量實體綜合得分=分項綜合得分-質量風險扣分