第18章用益物權(quán)

1、第 1818 章用益物權(quán)第十八章用益物權(quán)第一節(jié)概述一、含義：對(duì)他人之物，依法享有占有、使用、收益的 權(quán)利:、特征:1.1. 為他物權(quán)；2.2. 其客體為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)3.3. 是定限物權(quán)一一即在權(quán)利內(nèi)容上與所有權(quán)相 比受到法律和合同的限制；4.4. 是有期物權(quán)；5.5. 以占有、使用、收益為主要內(nèi)容用益物權(quán)用益物權(quán) 類(lèi)型第二節(jié)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一、概念：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的， 對(duì) 集體所有或國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的農(nóng)業(yè)用 地所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。二、 特征：1 1、權(quán)利主體是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。例外：農(nóng)民集體所有的土地由 本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的，必須經(jīng)村民會(huì)議刀

2、3以 成貝或刀3以 村代表冋丿，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。2 2、客體是集體所有或國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用 的農(nóng)業(yè)用地3 3、權(quán)利內(nèi)容必須是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的三、 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得（1 1）簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同（原始取得）承包合同自成立之日起生效，承包方取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)縣級(jí)以上地方人民政府 應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng) 營(yíng)權(quán)人頒發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證等證書(shū)。是行政確 認(rèn)行為，不具有物權(quán)登記的性質(zhì)。(2) 因轉(zhuǎn)讓行為而繼受取得登記不是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的成立條件，(3(3)因法院強(qiáng)制執(zhí)行等其他原因而取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)【例】丁村村民甲承包村里的某處果園多年， 在 承包期還有 1515 年的當(dāng)年春天，與另一村民簽訂 果園承

3、包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，乙某當(dāng)即付轉(zhuǎn)讓款 8 8 萬(wàn)元，約定一周后交接果園。三天后，甲又以 9 9 萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓果園承包經(jīng)營(yíng)權(quán)給打工掙錢(qián)回村的另 一村民丙，丙付款后，甲、丙當(dāng)天去縣人民政府 辦理了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記，第二天，丙一家人 進(jìn)駐果園開(kāi)始耕作。乙聞?dòng)嵹s來(lái)對(duì)丙主張果園屬 于自己所有，遭丙拒絕。乙、丙一起找甲理論， 被鄰人告知甲已于前一天到南方經(jīng)商去了， 具體 在哪里無(wú)法聯(lián)系得上。乙、丙誰(shuí)能夠取得果園的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)？ 丙四、承包期限1 1 .耕地 3030 年2.2. 草地 3030 5050 年3.3. 林地 3030 7070 年，特殊林木的林地承包期， 經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)規(guī)定的

4、承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按國(guó) 家規(guī)定繼續(xù)承包五、土地承包人的權(quán)利和義務(wù)（一）權(quán)利：1 1、 以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的對(duì)土地進(jìn)行占有、使用和 收益2 2、 對(duì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的處分權(quán)（1 1） 處分方式 可以依法采取 轉(zhuǎn)包、出租、 互換、轉(zhuǎn)讓或其它流轉(zhuǎn)方式。流轉(zhuǎn)的期限不得超 過(guò)承包期的剩余期限。（2 2） 通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒 地等農(nóng)村土地（四荒用地），依照農(nóng)村土地承包 法等法律和國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定， 其土地承包經(jīng)營(yíng) 權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、 、 入股、 .抵押.或者以其他方式流轉(zhuǎn)。(4 4)處分程序(登記對(duì)抗主義)A.A. 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的，當(dāng)事人雙方應(yīng)簽訂書(shū) 面合同。B.B. 如米取轉(zhuǎn)讓方式流

5、轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng) 經(jīng)發(fā)包方同意， 且應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方 備案；C.C. 如當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)向縣級(jí)以上地方人民 政府申請(qǐng)登記，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三 人。(二)義務(wù)：1.1. 維持土地農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)；2.2. 依法保護(hù)和合理利用土地，不得給土地造成永 久性損害。六、發(fā)包人的權(quán)利和義務(wù)(1) 發(fā)包人的權(quán)利：A.A. 監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護(hù)土地；B.B. 制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為；C.C. 依法收回發(fā)包土地的權(quán)利在承包方嚴(yán)重 違反承包合同或其他法定情形下可以依法收 回土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)(2) 發(fā)包人的義務(wù)：A.A. 維護(hù)承包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，不得非法變 更、

6、解除承包合同，承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整 或收回承包地；B.B. 尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不得干涉承包 方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)一、 含義指自然人、法人或其他組織依法享有在國(guó)家 所有的土地及其上下建造建筑物、構(gòu)筑物及其附 屬設(shè)施的權(quán)利。二、 取得原因（一）劃撥一一國(guó)家將土地使用權(quán)無(wú)償劃撥給土 地使用人的行為1.1. 特征：行政行為+ +無(wú)償+ +嚴(yán)格的范圍限制+ +可以 隨時(shí)無(wú)償收回+ +限制流通2.2. 適用范圍（縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)）：（1 1） 國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（2 2） 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（3 3） 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基

7、礎(chǔ)設(shè)施用地；(4) 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。(二) 出讓國(guó)家以土地所有人身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使 用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。1.1. 方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)2.2. 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性 用地及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者， 應(yīng)采 取招標(biāo)、拍賣(mài)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式出讓。3.3. 以出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng) 采取書(shū)面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同， 且應(yīng)登記，建設(shè)用地使用權(quán)從 登記時(shí)設(shè)立。(三) 轉(zhuǎn)讓 米取 地隨房走，房隨地走，一并 處分的原則。建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物所有 權(quán)均不能單獨(dú)處分。三、建設(shè)用地使用權(quán)的期限：

8、1.1. 以劃撥方式取得的，沒(méi)有期限限制；2.2. 以出讓方式取得的，有最高期限的限制：(1)居住地 7070 年；(2)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 4040 年；(3)科教文衛(wèi)體用地 5050 年；（4 4）綜合或其他用地 5050 年。3 3物權(quán)法規(guī)定了期限屆滿的續(xù)期住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，自動(dòng)續(xù)期二非 住宅屆滿后續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。四、建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容（一） 建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利：1 1、 占有、使用、收益權(quán)2 2、 流轉(zhuǎn)權(quán)期限為原合同剩余的期限（二） 建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù)：1.1. 合理使用土地，未經(jīng)有關(guān)主管機(jī)關(guān)許可不得改 變土地用途；2.2. 不得閑置土地：1 1 年內(nèi)未開(kāi)

9、發(fā)的收取不高于土 地出讓金20%20%勺閑置金；連續(xù)兩年閑置土地的 無(wú)償收回土地，且須在建設(shè)用地使用權(quán)消滅時(shí) 恢復(fù)土地原狀。（三） 內(nèi)容（1 1）宅基地使用權(quán)人的主要權(quán)利1 1）為保有住宅而長(zhǎng)期使用宅基地的權(quán)利；2 2）在宅基地空閑處修建其他建筑物、設(shè)施的權(quán)禾 I I；3 3）在宅基地空閑處從事種植而取得收益的權(quán)利;注意：宅基地使用權(quán)的處分。權(quán)利人可以出賣(mài)、出租宅基地上的房屋，但不得另行申請(qǐng)宅基地。根據(jù)房地一體規(guī)則，宅基地使用權(quán)隨房屋 一同轉(zhuǎn)讓，經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，可以轉(zhuǎn) 讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶。4 4）滅失可補(bǔ)：宅基地因自然災(zāi)害等原因 滅失的， 使用權(quán)隨之消滅。無(wú)宅基

10、地的村民，應(yīng)當(dāng)另行 分配宅基地。（2 2）宅基地使用權(quán)人的主要義務(wù)1 1）必須按照批準(zhǔn)用途使用宅基地；2 2）須按照批準(zhǔn)面積建造房屋；3 3）宅基地使用權(quán)人要服從國(guó)家、集體統(tǒng)一規(guī)劃，因國(guó)家、集體統(tǒng)一規(guī)劃需要變更宅基地時(shí)， 宅 基地使用權(quán)人不得阻撓，但給使用權(quán)人造成困 難或損失時(shí)，應(yīng)依法給予補(bǔ)償。第五節(jié)地役權(quán)、概念不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人為了某特定不動(dòng)產(chǎn)的便利而 使用他人不動(dòng)產(chǎn)，使其負(fù)有一定負(fù)擔(dān)的物權(quán)。享受使用便利的不動(dòng)產(chǎn)稱為需役地，提供便 利的不動(dòng)產(chǎn)稱為供役地。二、 性質(zhì)(1) 從屬性：地役權(quán)從屬于需役地，地役權(quán)作 為從權(quán)利不得獨(dú)立于需役地而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或抵押；需役地所有權(quán)或使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或抵押的，地役 權(quán)隨

11、之轉(zhuǎn)移、抵押。(2) 不可分性：地役權(quán)不因需役地分割或部分 轉(zhuǎn)讓而受有影響；也不因?yàn)楣┮鄣氐姆指罨虿糠?轉(zhuǎn)讓而受有影響。三、 地役權(quán)的取得：1.1. 因設(shè)立地役權(quán)合同取得必須為書(shū)面要式合同，登記作為地役權(quán)的對(duì) 抗要件，即地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，但未經(jīng)登記 不得對(duì)抗善意第三人。2.2. 地役權(quán)轉(zhuǎn)讓因地役權(quán)的從屬性，地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓， 但轉(zhuǎn)讓需役地權(quán)利的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。四、地役權(quán)人的權(quán)利義務(wù)1 1、地役權(quán)人的權(quán)利：? ?地役權(quán)的使用權(quán)；? ?為必要的附屬行為（如為了在需役地上取水， 地役權(quán)人可在供役地上設(shè)置水井等取水裝 置）；? ?得行使所有權(quán)之物上請(qǐng)求權(quán)（即可以行使停止 侵害、排除妨礙、返還所

12、有物等物上請(qǐng)求權(quán)）2 2、地役權(quán)人的義務(wù)：1損失最小化義務(wù) 對(duì)供役地使用應(yīng)選擇損 害最小的地點(diǎn)或方法為之；2補(bǔ)償義務(wù) 對(duì)供役地變動(dòng)、損害的，應(yīng)在事 后恢復(fù)原狀并補(bǔ)償損害；3維護(hù)設(shè)置義務(wù)-對(duì)行使地役權(quán)而在供役地修建設(shè)施的，應(yīng)注意維修；4恢復(fù)原狀義務(wù)一一地役權(quán)消滅時(shí)，應(yīng)以自己費(fèi) 用將供役地恢復(fù)原狀。五、供役地所有人的權(quán)利和義務(wù)（1 1）權(quán)利：1設(shè)置使用權(quán)（供役地所有人有權(quán)為了自己利益使用地役權(quán)人所設(shè)之設(shè)置，但不妨礙地役權(quán)人 使用）;2供役地使用場(chǎng)所與方法的變更請(qǐng)求權(quán)；3費(fèi)用支付請(qǐng)求權(quán)（有償情況下）（2 2）義務(wù)：容忍地役權(quán)人對(duì)土地的利用。六、 地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別1 1 性質(zhì)：獨(dú)立的用益物權(quán)；不

13、動(dòng)產(chǎn)的相鄰關(guān)系2 2、 設(shè)定：意定；法定3 3、 登記：登記對(duì)抗；無(wú)須登記4 4、 內(nèi)容：超越相鄰關(guān)系限度的限制；最低限度 的必要限制5 5、 相鄰與否：無(wú)須相鄰；必須毗鄰七、 地役權(quán)的消滅1土地滅失；2需役地不需要利用供役地；3供役地?zé)o法滿足需役地需要；4拋棄或混同（供役地和需役地的所有權(quán)歸屬于 一人的情況）；5土地被征收；6供役地權(quán)利人在符合法定條件時(shí)解除地役權(quán) 合同一一違反法律規(guī)定或合同約定濫用地役權(quán) 的；7有償利用供役地，約定的付款期間屆滿在合理 期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用的。【例 1 1】甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開(kāi) 發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付 100100 萬(wàn)元，乙公司在 2020 年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造 6 6 米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久， 乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟 8 8米高的廠房。 下列哪一選項(xiàng)是正確的？A.A.小區(qū)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超