第四章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1、第四章第四章 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律制度 v 2006年年8月月18日，丁某在某房產(chǎn)中介的介紹日，丁某在某房產(chǎn)中介的介紹下，與許某簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定將下，與許某簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定將丁某一建筑面積為丁某一建筑面積為28平方米的房屋轉(zhuǎn)讓給許某平方米的房屋轉(zhuǎn)讓給許某，房屋價(jià)款為，房屋價(jià)款為12萬(wàn)元，過(guò)戶(hù)所需稅、費(fèi)由許某萬(wàn)元，過(guò)戶(hù)所需稅、費(fèi)由許某負(fù)擔(dān)。負(fù)擔(dān)。v 協(xié)議簽訂后，丁某將該處房屋交付給了許協(xié)議簽訂后，丁某將該處房屋交付給了許某，并協(xié)助其辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。但許某在某，并協(xié)助其辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。但許某在支付了支付了11萬(wàn)元后，余款萬(wàn)元后，余款1萬(wàn)元至今也未支付。萬(wàn)

2、元至今也未支付。經(jīng)多次協(xié)商無(wú)果，丁某訴至法院，要求法院判經(jīng)多次協(xié)商無(wú)果，丁某訴至法院，要求法院判令許某給付余款令許某給付余款1萬(wàn)元。萬(wàn)元。v v不料，在庭審中，許某拿出了另一份與不料，在庭審中，許某拿出了另一份與丁某簽訂的丁某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該協(xié)議約定，該協(xié)議約定上述房屋成交價(jià)格為上述房屋成交價(jià)格為5.5萬(wàn)元。為了證明房萬(wàn)元。為了證明房款已經(jīng)付清，許某提供了地稅局開(kāi)具的一份款已經(jīng)付清，許某提供了地稅局開(kāi)具的一份銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票，發(fā)票金額為，發(fā)票金額為5.5萬(wàn)元。萬(wàn)元。 v問(wèn)題：為什么會(huì)出現(xiàn)兩份合同？問(wèn)題：為什么會(huì)出現(xiàn)兩份合同？v 兩份合同的效力如何？?jī)煞莺贤?/p>

3、的效力如何？主要內(nèi)容主要內(nèi)容v房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述v商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售v商品房預(yù)售商品房預(yù)售v重點(diǎn)：重點(diǎn)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件商品房預(yù)售、現(xiàn)售條件商品房預(yù)售、現(xiàn)售條件商品房買(mǎi)賣(mài)合同商品房買(mǎi)賣(mài)合同本章涉及到的法律規(guī)范本章涉及到的法律規(guī)范v法律法律城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法20072007年修正年修正合同法合同法廣告法廣告法v部門(mén)規(guī)章（住建部）部門(mén)規(guī)章（住建部）城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定20012001年年8 8月月1515日日商品房銷(xiāo)售管理辦法商品房銷(xiāo)售管理辦法 20012001年年6 6月月1 1日日城市商品房預(yù)售管理辦法城市商品房預(yù)售管理辦法2004

4、2004年年7 7月月2020日日v司法解釋司法解釋最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋件適用法律若干問(wèn)題的解釋 法釋法釋2003720037號(hào)號(hào)第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述v一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是以房地產(chǎn)為商品而進(jìn)行的買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是以房地產(chǎn)為商品而進(jìn)行的買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的各贈(zèng)與或其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的各種活動(dòng)的總稱(chēng)。種活動(dòng)的總稱(chēng)。v1、轉(zhuǎn)讓主體、轉(zhuǎn)讓主體 房地產(chǎn)權(quán)利人：土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人房地產(chǎn)權(quán)利人：土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人v2、客

5、體：土地使用權(quán)；房屋所有權(quán)、客體：土地使用權(quán)；房屋所有權(quán)v3、后果：權(quán)利的讓渡、后果：權(quán)利的讓渡v4、形式：要式、形式：要式書(shū)面書(shū)面二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式v（一）買(mǎi)賣(mài)（一）買(mǎi)賣(mài)有償；雙務(wù)；要式；公示有償；雙務(wù)；要式；公示v（二）贈(zèng)與（二）贈(zèng)與無(wú)償；可撤銷(xiāo)；要式；公示無(wú)償；可撤銷(xiāo)；要式；公示 v（三）其他方式（三）其他方式房屋贈(zèng)與的撤銷(xiāo)房屋贈(zèng)與的撤銷(xiāo)v2002年，張某把房子贈(zèng)給了小兒子，但沒(méi)去年，張某把房子贈(zèng)給了小兒子，但沒(méi)去過(guò)戶(hù)，只進(jìn)行了公證，公證的時(shí)候說(shuō)明張某過(guò)戶(hù)，只進(jìn)行了公證，公證的時(shí)候說(shuō)明張某有永久居住權(quán)。有永久居住權(quán)。2010年該房子需要整修，需年該房子需要整修，需要

6、張女士搬出去，張某擔(dān)心兒子不讓她再搬要張女士搬出去，張某擔(dān)心兒子不讓她再搬回來(lái)住。回來(lái)住。v現(xiàn)在張某該怎么辦？能不能撤銷(xiāo)贈(zèng)與？現(xiàn)在張某該怎么辦？能不能撤銷(xiāo)贈(zèng)與？贈(zèng)與的撤銷(xiāo)贈(zèng)與的撤銷(xiāo)v1、贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前、贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，不適用合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，不適用v2、受贈(zèng)人的特定行為發(fā)生、受贈(zèng)人的特定行為發(fā)生（1 1）嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬；）嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬；（2 2）對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；）對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；（3 3）不履行

7、贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。）不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。贈(zèng)與義務(wù)的不再履行贈(zèng)與義務(wù)的不再履行v贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者家庭生活的，可以不再履行贈(zèng)與產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者家庭生活的，可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)義務(wù)其他合法方式其他合法方式v主要包括下列行為：主要包括下列行為： （1 1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；業(yè)，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； （2 2）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； （3 3）以房地產(chǎn)抵債的；）以房地產(chǎn)抵債的； （4 4

8、）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的原則v1、房地一體、房地一體v2、價(jià)格管理原則、價(jià)格管理原則價(jià)格指導(dǎo)、價(jià)格評(píng)估、價(jià)格申報(bào)價(jià)格指導(dǎo)、價(jià)格評(píng)估、價(jià)格申報(bào)v3、公示原則、公示原則及時(shí)登記及時(shí)登記v 2006年年8月月18日，丁某在某房產(chǎn)中介的介紹日，丁某在某房產(chǎn)中介的介紹下，與許某簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定將下，與許某簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定將丁某一建筑面積為丁某一建筑面積為28平方米的房屋轉(zhuǎn)讓給許某平方米的房屋轉(zhuǎn)讓給許某，房屋價(jià)款為，房屋價(jià)款為12萬(wàn)元，過(guò)戶(hù)所需稅、費(fèi)由許某萬(wàn)元，過(guò)戶(hù)所需稅、費(fèi)由許某負(fù)擔(dān)。負(fù)擔(dān)。v 協(xié)議簽訂后，丁某

9、將該處房屋交付給了許協(xié)議簽訂后，丁某將該處房屋交付給了許某，并協(xié)助其辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。但許某在某，并協(xié)助其辦理了房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。但許某在支付了支付了11萬(wàn)元后，余款萬(wàn)元后，余款1萬(wàn)元至今也未支付。萬(wàn)元至今也未支付。經(jīng)多次協(xié)商無(wú)果，丁某訴至法院，要求法院判經(jīng)多次協(xié)商無(wú)果，丁某訴至法院，要求法院判令許某給付余款令許某給付余款1萬(wàn)元。萬(wàn)元。v v不料，在庭審中，許某拿出了另一份與不料，在庭審中，許某拿出了另一份與丁某簽訂的丁某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該協(xié)議約定，該協(xié)議約定上述房屋成交價(jià)格為上述房屋成交價(jià)格為5.5萬(wàn)元。為了證明房萬(wàn)元。為了證明房款已經(jīng)付清，許某提供了地稅局開(kāi)具的一份款已經(jīng)付清

10、，許某提供了地稅局開(kāi)具的一份銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票，發(fā)票金額為，發(fā)票金額為5.5萬(wàn)元。萬(wàn)元。 v問(wèn)題：為什么會(huì)出現(xiàn)兩份合同？問(wèn)題：為什么會(huì)出現(xiàn)兩份合同？v 兩份合同的效力如何？?jī)煞莺贤男Яθ绾?？陰?yáng)合同陰陽(yáng)合同v陰陽(yáng)合同是合同登記價(jià)格與真實(shí)交易價(jià)格不陰陽(yáng)合同是合同登記價(jià)格與真實(shí)交易價(jià)格不一致的合同一致的合同陽(yáng)合同是表面上的合同，即登記的現(xiàn)售合同；陽(yáng)合同是表面上的合同，即登記的現(xiàn)售合同；陰合同是規(guī)定雙方真實(shí)價(jià)格的文件等。陰合同是規(guī)定雙方真實(shí)價(jià)格的文件等。危害危害v虛高的房?jī)r(jià)合同交給銀行，以申請(qǐng)更多按揭虛高的房?jī)r(jià)合同交給銀行，以申請(qǐng)更多按揭貸款；貸款；v填低房?jī)r(jià)的合同交給房地產(chǎn)交易

11、中心過(guò)戶(hù)，填低房?jī)r(jià)的合同交給房地產(chǎn)交易中心過(guò)戶(hù)，以便少交稅；以便少交稅；v擴(kuò)大交易風(fēng)險(xiǎn)；擴(kuò)大交易風(fēng)險(xiǎn)；v規(guī)避?chē)?guó)家調(diào)控政策規(guī)避?chē)?guó)家調(diào)控政策陰陽(yáng)合同效力陰陽(yáng)合同效力v 一份合同的生效通常要具備三個(gè)條件一份合同的生效通常要具備三個(gè)條件：第一，訂約雙方具有相應(yīng)的行為能力；：第一，訂約雙方具有相應(yīng)的行為能力；第二，訂約雙方在簽訂合同時(shí)的意思表示第二，訂約雙方在簽訂合同時(shí)的意思表示真實(shí)；第三，合同的內(nèi)容符合法律規(guī)定。真實(shí)；第三，合同的內(nèi)容符合法律規(guī)定。v 我國(guó)合同法第我國(guó)合同法第52條規(guī)定，惡意串通，條規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同無(wú)效。而我們所說(shuō)的

12、陽(yáng)合同符合該條的規(guī)定效。而我們所說(shuō)的陽(yáng)合同符合該條的規(guī)定，因而是無(wú)效的，不受法律保護(hù)。，因而是無(wú)效的，不受法律保護(hù)。v本案中，丁某與許某之間簽訂的房屋價(jià)款為本案中，丁某與許某之間簽訂的房屋價(jià)款為12萬(wàn)萬(wàn)元的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，有買(mǎi)賣(mài)雙方及居間方的簽字元的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，有買(mǎi)賣(mài)雙方及居間方的簽字，交易價(jià)格也較為合理，可以推定該合同是在雙，交易價(jià)格也較為合理，可以推定該合同是在雙方真實(shí)意思表示下簽訂的。方真實(shí)意思表示下簽訂的。v而許某提供的曾向房屋管理部門(mén)提交的成交價(jià)格而許某提供的曾向房屋管理部門(mén)提交的成交價(jià)格為為5.5萬(wàn)元的萬(wàn)元的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，可以推定，可以推定該合同該合同是為了避稅而并非是

13、在買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)意思表示下是為了避稅而并非是在買(mǎi)賣(mài)雙方真實(shí)意思表示下簽訂的，然而避稅是有損國(guó)家利益的行為，因此簽訂的，然而避稅是有損國(guó)家利益的行為，因此當(dāng)事人雙方在此意思表示下所做的約定應(yīng)屬無(wú)效當(dāng)事人雙方在此意思表示下所做的約定應(yīng)屬無(wú)效，因此丁某與許某之間簽訂的該成交價(jià)格為，因此丁某與許某之間簽訂的該成交價(jià)格為5.5萬(wàn)萬(wàn)元的元的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。無(wú)效。v房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方簽明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂陰陽(yáng)合同，以實(shí)現(xiàn)騙貸和避稅，否則視情節(jié)輕訂陰陽(yáng)合同，以實(shí)現(xiàn)騙貸和避稅，否則視情節(jié)輕重程度，處以沒(méi)收違法所得、罰款

14、以至停業(yè)整頓重程度，處以沒(méi)收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。等行政處罰?！瓣庩?yáng)合同陰陽(yáng)合同”的防范的防范v規(guī)范房產(chǎn)中介市場(chǎng)，加強(qiáng)行業(yè)自律；規(guī)范房產(chǎn)中介市場(chǎng)，加強(qiáng)行業(yè)自律；v及時(shí)更新基準(zhǔn)價(jià)格數(shù)據(jù)；及時(shí)更新基準(zhǔn)價(jià)格數(shù)據(jù)；v加強(qiáng)規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估加強(qiáng)規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估。價(jià)格管理價(jià)格管理v基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。定。基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)v是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土

15、地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估法定最高年業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估法定最高年期的土地使用權(quán)價(jià)格，并由市、縣以上人民期的土地使用權(quán)價(jià)格，并由市、縣以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。v基準(zhǔn)地價(jià)按照不同的區(qū)域和不同的土地用途基準(zhǔn)地價(jià)按照不同的區(qū)域和不同的土地用途，分別確定平均價(jià)格。，分別確定平均價(jià)格。v秦皇島市人民政府關(guān)于公布試行城區(qū)基準(zhǔn)地秦皇島市人民政府關(guān)于公布試行城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果的通告價(jià)更新成果的通告標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)v是指以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)確定的標(biāo)準(zhǔn)地塊的一是指以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)確定的標(biāo)準(zhǔn)地塊的一定使用年限的價(jià)格。定使用年限的價(jià)格。v是政府

16、根據(jù)管理需要，評(píng)估的是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗土地某一宗土地在在正常市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用正常市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。權(quán)價(jià)格。v基準(zhǔn)地價(jià)是標(biāo)定地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)基準(zhǔn)地價(jià)是標(biāo)定地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)v標(biāo)定地價(jià)又是土地使用權(quán)出讓底價(jià)評(píng)估的參標(biāo)定地價(jià)又是土地使用權(quán)出讓底價(jià)評(píng)估的參考和依據(jù)?？己鸵罁?jù)。v房屋重置價(jià)格房屋重置價(jià)格房屋重置價(jià)格（房屋重置價(jià)格（building replace mentvafue）， 在當(dāng)前的建筑技術(shù)、工藝水平、建材價(jià)格、運(yùn)在當(dāng)前的建筑技術(shù)、工藝水平、建材價(jià)格、運(yùn)輸費(fèi)用和人工費(fèi)用情況下，重新購(gòu)建與原有房屋輸費(fèi)用和人工費(fèi)用情況下，重新購(gòu)建與原有房屋結(jié)構(gòu)、

17、式樣、質(zhì)量、功能基本相同的房屋所需的結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量、功能基本相同的房屋所需的費(fèi)用。費(fèi)用。v國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。v房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。進(jìn)行評(píng)估。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定v國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)成交價(jià)格申報(bào)制度。制度。 v房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地

18、產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。報(bào)成交價(jià)格，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。 v房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的房地產(chǎn)成交價(jià)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的房地產(chǎn)成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。的依據(jù)。3、公示登記原則、公示登記原則v房產(chǎn)管理部門(mén)變更登記房產(chǎn)管理部門(mén)變更登記v土地管理部門(mén)變更登記土地管理部門(mén)變更登記合同簽訂之日起合同簽訂之日起90日內(nèi)日內(nèi)房地產(chǎn)交易管理房地產(chǎn)交易管理v管理機(jī)構(gòu)：管理機(jī)構(gòu)：建設(shè)行政主管部門(mén)建設(shè)行政主管部門(mén)

19、國(guó)土資源管理部門(mén)國(guó)土資源管理部門(mén)價(jià)格管理部門(mén)價(jià)格管理部門(mén)稅務(wù)管理部門(mén)稅務(wù)管理部門(mén)三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的有效要件三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的有效要件v1、主體資格、主體資格自然人；自然人；v完全的權(quán)利能力和行為能力；完全的權(quán)利能力和行為能力；v賣(mài)方為所有權(quán)人或使用權(quán)人；賣(mài)方為所有權(quán)人或使用權(quán)人；v買(mǎi)方的條件：經(jīng)濟(jì)條件、住房情況（經(jīng)濟(jì)適用買(mǎi)方的條件：經(jīng)濟(jì)條件、住房情況（經(jīng)濟(jì)適用房）房）非自然人非自然人v開(kāi)發(fā)商資質(zhì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)v2、客體符合法律要求、客體符合法律要求禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)限制轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)限制轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)v王先生看中了市郊某工業(yè)園區(qū)內(nèi)一棟獨(dú)門(mén)獨(dú)王先生看中了市郊某工業(yè)園區(qū)內(nèi)一棟獨(dú)門(mén)獨(dú)院院“

20、公寓式公寓式”小樓，價(jià)格低、環(huán)境好、距離小樓，價(jià)格低、環(huán)境好、距離市區(qū)又近，但是此房土地性質(zhì)為工業(yè)用地，市區(qū)又近，但是此房土地性質(zhì)為工業(yè)用地，房屋產(chǎn)權(quán)證是房屋產(chǎn)權(quán)證是“辦公用房產(chǎn)權(quán)證辦公用房產(chǎn)權(quán)證”。v是買(mǎi)還是不買(mǎi)，王先生陷入了兩難之中。是買(mǎi)還是不買(mǎi)，王先生陷入了兩難之中。v此房屋的土地性質(zhì)為工業(yè)用地，國(guó)家規(guī)定嚴(yán)此房屋的土地性質(zhì)為工業(yè)用地，國(guó)家規(guī)定嚴(yán)禁在工業(yè)用地上開(kāi)發(fā)建設(shè)除工業(yè)廠房、工業(yè)禁在工業(yè)用地上開(kāi)發(fā)建設(shè)除工業(yè)廠房、工業(yè)辦公用房、工業(yè)配套用房之外的任何形式的辦公用房、工業(yè)配套用房之外的任何形式的“公寓住房公寓住房”出售。出售。v銀行一般不予按揭貸款，銀行一般不予按揭貸款，v使用年限短，使用

21、年限短，v使用水、電、煤、暖氣等配套將全部按照工使用水、電、煤、暖氣等配套將全部按照工業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)繳納。業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)繳納。v劉某購(gòu)買(mǎi)了一棟平方米的兩層劉某購(gòu)買(mǎi)了一棟平方米的兩層“小洋小洋房房”。最近，因生意需要，想貸款，銀行卻。最近，因生意需要，想貸款，銀行卻以該房屋產(chǎn)權(quán)證不是國(guó)家法律認(rèn)可、房地產(chǎn)以該房屋產(chǎn)權(quán)證不是國(guó)家法律認(rèn)可、房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證為由，不予管理部門(mén)統(tǒng)一頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證為由，不予以貸款。劉某這才知道自己購(gòu)買(mǎi)的樓房的產(chǎn)以貸款。劉某這才知道自己購(gòu)買(mǎi)的樓房的產(chǎn)權(quán)證是鄉(xiāng)一級(jí)政府頒發(fā)的所謂權(quán)證是鄉(xiāng)一級(jí)政府頒發(fā)的所謂“地產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)地產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)證證”的的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。v2009

22、年路某與林某簽訂一份年路某與林某簽訂一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定路某將其名下一房屋以，合同約定路某將其名下一房屋以65萬(wàn)元萬(wàn)元價(jià)格賣(mài)給林某，房屋更名費(fèi)用由林某負(fù)擔(dān)。價(jià)格賣(mài)給林某，房屋更名費(fèi)用由林某負(fù)擔(dān)。合同簽訂當(dāng)日，林某即將全部房款付清，路合同簽訂當(dāng)日，林某即將全部房款付清，路某也將房屋產(chǎn)權(quán)證交給林某。林某入住該房某也將房屋產(chǎn)權(quán)證交給林某。林某入住該房。v但此后，林某多次找路某要求其協(xié)助自己辦但此后，林某多次找路某要求其協(xié)助自己辦理房屋更名手續(xù)，路某一直以種種理由拖延理房屋更名手續(xù)，路某一直以種種理由拖延，因此林某將路某告上法院要求其協(xié)助辦理，因此林某將路某告上法院要求其協(xié)助辦理更名

23、手續(xù)。更名手續(xù)。 v路某在庭審中提出，當(dāng)初在簽定路某在庭審中提出，當(dāng)初在簽定房屋買(mǎi)賣(mài)房屋買(mǎi)賣(mài)合同合同時(shí)，只有他一個(gè)人在合同上簽字，而時(shí)，只有他一個(gè)人在合同上簽字，而作為房屋共有人的路某的妻子并沒(méi)有在合同作為房屋共有人的路某的妻子并沒(méi)有在合同上簽字，這份房屋買(mǎi)賣(mài)合同侵犯了他妻子許上簽字，這份房屋買(mǎi)賣(mài)合同侵犯了他妻子許某的財(cái)產(chǎn)共有權(quán)，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。某的財(cái)產(chǎn)共有權(quán)，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。評(píng)析評(píng)析v雙方之間存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，雖該房屋雙方之間存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，雖該房屋系路某夫妻間共同財(cái)產(chǎn)系路某夫妻間共同財(cái)產(chǎn),在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，沒(méi)有證據(jù)表明出售該房屋得到了許某的時(shí)，沒(méi)有證據(jù)表

24、明出售該房屋得到了許某的書(shū)面同意。書(shū)面同意。v2010年年8月，丁某想在某繁華路段買(mǎi)一間月，丁某想在某繁華路段買(mǎi)一間門(mén)面房，于是找到某房地產(chǎn)中介公司。不門(mén)面房，于是找到某房地產(chǎn)中介公司。不久，經(jīng)中介公司介紹，丁某和一家商貿(mào)公久，經(jīng)中介公司介紹，丁某和一家商貿(mào)公司簽訂了房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，該商貿(mào)公司將一司簽訂了房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，該商貿(mào)公司將一處門(mén)面房以處門(mén)面房以37萬(wàn)元的價(jià)格出售給丁某。協(xié)萬(wàn)元的價(jià)格出售給丁某。協(xié)議約定，買(mǎi)賣(mài)雙方簽約時(shí)，丁某應(yīng)向中介議約定，買(mǎi)賣(mài)雙方簽約時(shí)，丁某應(yīng)向中介公司支付中介費(fèi)公司支付中介費(fèi)5萬(wàn)元。若遲延，則按萬(wàn)元。若遲延，則按0.05%支付違約金。支付違約金。v合同簽訂后，丁某向土地

25、房產(chǎn)部門(mén)查詢(xún)，得合同簽訂后，丁某向土地房產(chǎn)部門(mén)查詢(xún)，得知所售房產(chǎn)部分處于查封狀態(tài)，于是打算與知所售房產(chǎn)部分處于查封狀態(tài)，于是打算與該商貿(mào)公司解除房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。之后，中介該商貿(mào)公司解除房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。之后，中介公司將丁某和該商貿(mào)公司都告上法庭，要求公司將丁某和該商貿(mào)公司都告上法庭，要求雙方支付中介費(fèi)雙方支付中介費(fèi)5萬(wàn)元及違約金。萬(wàn)元及違約金。該合同的效力如何？該合同的效力如何？丁某是否要向中介公司付費(fèi)？丁某是否要向中介公司付費(fèi)？v根據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法的規(guī)定，居的規(guī)定，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人

26、利益的，不得者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。v在本案中，中介方在未了解房產(chǎn)被查封的情在本案中，中介方在未了解房產(chǎn)被查封的情況下，即催促買(mǎi)賣(mài)雙方訂立合同，違反了向況下，即催促買(mǎi)賣(mài)雙方訂立合同，違反了向委托人履行如實(shí)告知義務(wù)，依法不得向買(mǎi)方委托人履行如實(shí)告知義務(wù)，依法不得向買(mǎi)方主張支付中介費(fèi)。主張支付中介費(fèi)。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 2001年年7月月23日建設(shè)部審議通過(guò)日建設(shè)部審議通過(guò)v下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)合铝蟹康禺a(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海? 1）以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)）以出讓方式取得土地使用權(quán)但

27、不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；定第十條規(guī)定的條件的；v以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （1 1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)； （2 2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依照規(guī)劃之二十五以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供排

28、水、供電、供熱對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。房屋所有權(quán)證書(shū)。（2 2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3 3）依法收回土地使用權(quán)的；）依法收回土地使用權(quán)的；（4 4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面

29、）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；同意的；（5 5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；）權(quán)屬有爭(zhēng)議的； （6 6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（7 7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。他情形。v袁女士通過(guò)朋友介紹，想購(gòu)買(mǎi)李某去年第一袁女士通過(guò)朋友介紹，想購(gòu)買(mǎi)李某去年第一批搖號(hào)中房，位于某小區(qū)一套經(jīng)濟(jì)適用住房批搖號(hào)中房，位于某小區(qū)一套經(jīng)濟(jì)適用住房，每平方米要價(jià)，每平方米要價(jià)3600元。元。v限制轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：限制轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房出租的房屋出租的房屋v限價(jià)房自辦理權(quán)屬證書(shū)限價(jià)房自辦理權(quán)屬證書(shū)5 5年內(nèi)不得上市流轉(zhuǎn)，

30、年內(nèi)不得上市流轉(zhuǎn)，5 5年后年后上市轉(zhuǎn)讓的，須按轉(zhuǎn)讓時(shí)市場(chǎng)價(jià)格與限價(jià)房購(gòu)買(mǎi)價(jià)上市轉(zhuǎn)讓的，須按轉(zhuǎn)讓時(shí)市場(chǎng)價(jià)格與限價(jià)房購(gòu)買(mǎi)價(jià)格之間差價(jià)的格之間差價(jià)的70%70%計(jì)收土地收益計(jì)收土地收益v購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)5 5年，不得直接上市交易，年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)。v購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿(mǎn)5 5年，購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用年，購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適住房，但

31、應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)回購(gòu); ;購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。以取得完全產(chǎn)權(quán)。v3、意思表示真實(shí)；、意思表示真實(shí)；v4、不違反法律、政策和道德、不違反法律、政策和道德v5、形式要件、形式要件登記登記四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序v訂立書(shū)面合同；訂立書(shū)面合同；v交易申請(qǐng)；交易申請(qǐng)；合同簽訂后的合同簽訂后的90日內(nèi)向房管部門(mén)提出日內(nèi)向房

32、管部門(mén)提出v申請(qǐng)審查；申請(qǐng)審查；v繳納稅費(fèi)；繳納稅費(fèi)；v辦理登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)辦理登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)v向土地管理部門(mén)申請(qǐng)，領(lǐng)取土地證書(shū)向土地管理部門(mén)申請(qǐng)，領(lǐng)取土地證書(shū)第二節(jié)第二節(jié) 商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售商品房銷(xiāo)售管理辦法商品房銷(xiāo)售管理辦法v2001年年3月月14日經(jīng)建設(shè)部審議通過(guò)日經(jīng)建設(shè)部審議通過(guò)v立法目的立法目的一是規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為；一是規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為；二是保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益二是保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益 一、商品房現(xiàn)售的概念和條件一、商品房現(xiàn)售的概念和條件v（一）概念（一）概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房

33、出售給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。（一手房銷(xiāo)買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。（一手房銷(xiāo)售）售）（二）（二） 商品房現(xiàn)售的條件：商品房現(xiàn)售的條件：1 1、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；資質(zhì)證書(shū)；2 2、取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的、取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；批準(zhǔn)文件；3 3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；證；4 4、通過(guò)竣工驗(yàn)收；、通過(guò)竣工驗(yàn)收；5 5、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；6 6、供水、供電、供熱、燃?xì)?/p>

34、、通訊等配套、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；已確定施工進(jìn)度和交付日期；7 7、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。二、商品房銷(xiāo)售廣告二、商品房銷(xiāo)售廣告v廣告法廣告法v房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定(1996(1996年年1212月月3030日國(guó)家工商行政管理局令第日國(guó)家工商行政管理局令第7171號(hào)號(hào)發(fā)布發(fā)布)(1998)(1998年年1212月月3 3日國(guó)家工商行政管理局令第日國(guó)家工商行政管理局令第

35、8686號(hào)修訂號(hào)修訂) )v合同法合同法v最高人民法院關(guān)于最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 （2003年年3月月24日通過(guò)）日通過(guò)）（一）商品房廣告的法律屬性（一）商品房廣告的法律屬性v一般：要約邀請(qǐng)一般：要約邀請(qǐng)v特殊：要約特殊：要約最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋律若干問(wèn)題的解釋 v商品房的商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋

36、及相關(guān)設(shè)施所作的及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定說(shuō)明和允諾具體確定，并，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。，應(yīng)當(dāng)視為要約。v該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任承擔(dān)違約責(zé)任。 （二）不得發(fā)布廣告的情形：（二）不得發(fā)布廣告的情形： v1、在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上、在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的；開(kāi)發(fā)建設(shè)的； v2、在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)、在

37、未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；的； v3、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定、決定查封、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； v4、預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證、預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；的； v5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；、權(quán)屬有爭(zhēng)議的； v6、違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；、違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的； v7、不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；、不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的； v8、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。v都市報(bào)都市報(bào)于于2006年年3月月14日，在該報(bào)日，在該報(bào)第第3

38、、6版上發(fā)布版上發(fā)布 “萬(wàn)里大廈寫(xiě)字樓萬(wàn)里大廈寫(xiě)字樓”銷(xiāo)售廣銷(xiāo)售廣告，共收取廣告費(fèi)告，共收取廣告費(fèi)33600元。元。v廣告中稱(chēng)該項(xiàng)目廣告中稱(chēng)該項(xiàng)目“可提供六年七成按揭，銀可提供六年七成按揭，銀行利率年息行利率年息12.87%，投資回報(bào)率高達(dá)，投資回報(bào)率高達(dá)700%，公司及個(gè)人投資的最佳選擇！，公司及個(gè)人投資的最佳選擇！”等內(nèi)容。等內(nèi)容。（三）廣告內(nèi)容（三）廣告內(nèi)容v1、房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷、房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明、渲染，不信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。“上風(fēng)上水上風(fēng)上水”、“風(fēng)水寶地風(fēng)水寶

39、地”、“豪門(mén)豪門(mén)”、“豪豪宅宅”、“有別于一般老百姓的小區(qū)有別于一般老百姓的小區(qū)” 、“皇家典皇家典范范”、“品位，源自尊貴血統(tǒng)品位，源自尊貴血統(tǒng)”v2、房地產(chǎn)廣告中對(duì)、房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷(xiāo)售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期表示為實(shí)際的銷(xiāo)售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。限。v3、房地產(chǎn)中表現(xiàn)、房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離。 “距地鐵只需距地鐵只需5分鐘分鐘”，“距機(jī)場(chǎng)距機(jī)場(chǎng)20分鐘車(chē)程

40、分鐘車(chē)程”，“大道通車(chē)后只有大道通車(chē)后只有公里公里”等等等等v4、房地產(chǎn)廣告中的、房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。確、清楚，比例恰當(dāng)。 v5、房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教、房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育育設(shè)施及其他市政條件設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。 v6、房地產(chǎn)廣告中涉及、房地產(chǎn)廣告中涉及面積面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。筑面積或者使用面積。 v7、房地產(chǎn)廣告涉及、房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、

41、準(zhǔn)確。應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。 v預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。裝飾內(nèi)容。 v8、房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模、房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。 v9、 房地產(chǎn)廣告中房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融不得出現(xiàn)融資或者變相融資資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。諾。 如如“升值潛力無(wú)限升值潛力無(wú)限”、“升值就在眼前升值就在眼前”、“投投資回報(bào)率高資回報(bào)率高”等等。等等。v10、 房地產(chǎn)廣告中涉及房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載的，應(yīng)當(dāng)載明

42、提供貸款的銀行名稱(chēng)及貸款額度、年期明提供貸款的銀行名稱(chēng)及貸款額度、年期v南京日?qǐng)?bào)南京日?qǐng)?bào)發(fā)布了發(fā)布了“百家湖別墅花園百家湖別墅花園”房房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告。地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告。v廣告中稱(chēng)該花園為廣告中稱(chēng)該花園為“設(shè)施最全高尚別墅區(qū)，設(shè)施最全高尚別墅區(qū)，現(xiàn)房別墅入住最快，租用別墅價(jià)位最低，置現(xiàn)房別墅入住最快，租用別墅價(jià)位最低，置業(yè)包租回報(bào)最高業(yè)包租回報(bào)最高”，等等。，等等。v11、房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿?、房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶(hù)口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的住者辦理戶(hù)口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾承諾。 v12、 房地產(chǎn)廣告中涉及房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)

43、符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。 v13、 房地產(chǎn)廣告中涉及房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)表的，應(yīng)當(dāng)表明評(píng)估單位、估價(jià)師和評(píng)估時(shí)間；使用其他明評(píng)估單位、估價(jià)師和評(píng)估時(shí)間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語(yǔ)的，應(yīng)當(dāng)真數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語(yǔ)的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，表明出處。實(shí)、準(zhǔn)確，表明出處。 v2000年年6月，上海農(nóng)口房產(chǎn)總公司委托上海旭泓傳播月，上海農(nóng)口房產(chǎn)總公司委托上海旭泓傳播有限公司代理發(fā)布其開(kāi)發(fā)的東蘭興城小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)有限公司代理發(fā)布其開(kāi)發(fā)的東蘭興城小區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告。目廣告。

44、v廣告中稱(chēng)廣告中稱(chēng)“該房地產(chǎn)項(xiàng)目靠近地鐵站，有一應(yīng)俱全該房地產(chǎn)項(xiàng)目靠近地鐵站，有一應(yīng)俱全的醫(yī)院、學(xué)校，還有幼兒園、托兒所、托老院、小的醫(yī)院、學(xué)校，還有幼兒園、托兒所、托老院、小學(xué)、中學(xué)和網(wǎng)球場(chǎng)和大會(huì)所學(xué)、中學(xué)和網(wǎng)球場(chǎng)和大會(huì)所”，并配有相應(yīng)的圖片，并配有相應(yīng)的圖片。v經(jīng)查實(shí)，廣告中所稱(chēng)項(xiàng)目靠近地鐵站，實(shí)際上距離經(jīng)查實(shí)，廣告中所稱(chēng)項(xiàng)目靠近地鐵站，實(shí)際上距離為為6公里公里;所謂醫(yī)院，實(shí)際上距離最近的上海第八人民所謂醫(yī)院，實(shí)際上距離最近的上海第八人民醫(yī)院約醫(yī)院約5公里公里;所謂幼兒園等設(shè)施，實(shí)際上在規(guī)劃中，所謂幼兒園等設(shè)施，實(shí)際上在規(guī)劃中，根本未實(shí)施建設(shè)。廣告中使用的形象圖片是將他人根本未實(shí)施建設(shè)。廣

45、告中使用的形象圖片是將他人的超市、醫(yī)院、學(xué)校、網(wǎng)球場(chǎng)、地鐵站移為己用。的超市、醫(yī)院、學(xué)校、網(wǎng)球場(chǎng)、地鐵站移為己用。（四）虛假?gòu)V告（四）虛假?gòu)V告v廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確 v虛假?gòu)V告：隱瞞真實(shí)情況或提供虛假情況虛假?gòu)V告：隱瞞真實(shí)情況或提供虛假情況2、虛假?gòu)V告的法律后果、虛假?gòu)V告的法律后果v民事責(zé)任：民事責(zé)任：廣告構(gòu)成要約，買(mǎi)受人追究出賣(mài)人的違約責(zé)任廣告構(gòu)成要約，買(mǎi)受人追究出賣(mài)人的違約責(zé)任廣告是要約邀請(qǐng)，買(mǎi)受人追究出賣(mài)人的締約過(guò)失廣告是要約邀請(qǐng)，買(mǎi)受人追究出賣(mài)人的締約過(guò)失責(zé)任責(zé)任v廣告法廣告法違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假?gòu)V告，欺騙和誤導(dǎo)消違反本法規(guī)定，發(fā)布虛假

46、廣告，欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，使購(gòu)買(mǎi)商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合費(fèi)者，使購(gòu)買(mǎi)商品或者接受服務(wù)的消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)法權(quán)益受到損害的，由廣告主依法承擔(dān)民事責(zé)任；任；廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者明知或者應(yīng)知廣告虛廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者明知或者應(yīng)知廣告虛假仍設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶假仍設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任。責(zé)任。廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者不能提供廣告主的真廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者不能提供廣告主的真實(shí)名稱(chēng)、地址的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部民事責(zé)任。實(shí)名稱(chēng)、地址的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部民事責(zé)任。社會(huì)團(tuán)體或者其他組織，在虛假?gòu)V告中向消費(fèi)社會(huì)團(tuán)體或者其他組織，在虛假?gòu)V告中向消費(fèi)者推薦

47、商品或者服務(wù)，使消費(fèi)者的合法權(quán)益受者推薦商品或者服務(wù)，使消費(fèi)者的合法權(quán)益受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任。到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任。v行政責(zé)任和刑事責(zé)任：行政責(zé)任和刑事責(zé)任：利用廣告對(duì)商品或者服務(wù)作虛假宣傳的，由廣告利用廣告對(duì)商品或者服務(wù)作虛假宣傳的，由廣告監(jiān)督管理機(jī)關(guān)責(zé)令廣告主監(jiān)督管理機(jī)關(guān)責(zé)令廣告主停止發(fā)布停止發(fā)布、并以等額廣、并以等額廣告費(fèi)用在相應(yīng)范圍內(nèi)公開(kāi)更正告費(fèi)用在相應(yīng)范圍內(nèi)公開(kāi)更正消除影響消除影響，并處廣，并處廣告費(fèi)用一倍以上五倍以下的告費(fèi)用一倍以上五倍以下的罰款罰款；對(duì)負(fù)有責(zé)任的；對(duì)負(fù)有責(zé)任的廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者沒(méi)收廣告費(fèi)用沒(méi)收廣告費(fèi)用，并處廣，并處廣

48、告費(fèi)用一倍以上五倍以下的告費(fèi)用一倍以上五倍以下的罰款罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，；情節(jié)嚴(yán)重的，依法依法停止其廣告業(yè)務(wù)停止其廣告業(yè)務(wù)。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。三、商品房現(xiàn)售合同三、商品房現(xiàn)售合同v建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局商品房買(mǎi)賣(mài)商品房買(mǎi)賣(mài)合同合同示范文本示范文本v1、性質(zhì)、性質(zhì)為示范文本，也可作為簽約使用文本為示范文本，也可作為簽約使用文本雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。刷文字視為雙

49、方同意內(nèi)容。 v2、商品房、商品房由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋 v3、首部、首部合同名稱(chēng)，編號(hào)，當(dāng)事人基本情況合同名稱(chēng)，編號(hào)，當(dāng)事人基本情況商品房買(mǎi)賣(mài)合同商品房買(mǎi)賣(mài)合同v合同編號(hào)：合同編號(hào)：v合同雙方當(dāng)事人：合同雙方當(dāng)事人：出賣(mài)人：出賣(mài)人：注冊(cè)地址：注冊(cè)地址：營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：法定代表人：聯(lián)系電話(huà)：法定代表人：聯(lián)系電話(huà)：郵政編碼：郵政編碼：委托代理人：地址：委托代理人：地址：郵政編碼：聯(lián)系電話(huà)：郵政編碼：聯(lián)系電話(huà)：v買(mǎi)受人：買(mǎi)受人：【本人】【法定代表人】姓名：國(guó)籍【本人】【法定代表人】姓名：國(guó)籍：【身份證

50、】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【 】地址：地址：郵政編碼：聯(lián)系電話(huà)：郵政編碼：聯(lián)系電話(huà)：【委托代表人】【委托代表人】【 】姓名：國(guó)籍：】姓名：國(guó)籍：地址：地址：郵政編碼：郵政編碼：電話(huà)：電話(huà)：v4、正文、正文（1 1）項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。）項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。 v出 賣(mài) 人 以出 賣(mài) 人 以 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 方 式 取 得 位 于方 式 取 得 位 于_、編號(hào)為、編號(hào)為_(kāi)的地塊的土的地塊的土地使用權(quán)。地使用權(quán)?！就恋厥褂脵?quán)出讓合同號(hào)土地使用權(quán)出讓合同號(hào)】【】【土地使土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)】【】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批劃撥土地使

51、用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)準(zhǔn)文件號(hào)】為為_(kāi)。v該地塊土地面積為該地塊土地面積為_(kāi)，規(guī)劃用途，規(guī)劃用途為為_(kāi)，土地使用年限自，土地使用年限自_年年_月月_日至日至_年年_月月_日日。v出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，出賣(mài)人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名現(xiàn)定名】【】【暫定名暫定名】_。建設(shè)工程。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為規(guī)劃許可證號(hào)為_(kāi)，施工許可證號(hào)為，施工許可證號(hào)為_(kāi)。v （2）商品房銷(xiāo)售依據(jù)商品房銷(xiāo)售依據(jù) 買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為【現(xiàn)房現(xiàn)房】【】【預(yù)售商品預(yù)售商品房房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為_(kāi)，商品房預(yù)售許可證號(hào)為，商品房預(yù)售許可證號(hào)為_(kāi)。v（3）買(mǎi)受

52、人所購(gòu)商品房的基本情況。買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況。 第第_【幢幢】【】【座座】_【單元單元】【】【層層】_號(hào)房。號(hào)房。 該商品該商品房的用途為房的用途為_(kāi)，屬，屬_結(jié)結(jié)構(gòu)，層高為構(gòu)，層高為_(kāi)，建筑層數(shù)地上，建筑層數(shù)地上_層，地下層，地下_層。層。該商品房陽(yáng)臺(tái)是該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式封閉式】【】【非封閉式非封閉式】。該商品房該商品房【合同約定合同約定】【】【產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)權(quán)登記】建筑建筑面積共面積共_平方米，其中，套內(nèi)建筑平方米，其中，套內(nèi)建筑面積面積_平方米，公共部位與公用房平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_平方米平方米公用建筑面積公用建筑面積v電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道

53、、變電室、設(shè)備電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積v共用面積的分?jǐn)偅汗灿妹娣e的分?jǐn)偅夯驹瓌t基本原則公攤的公用建筑面積公用建筑面積公公攤的公用建筑面積公用建筑面積公攤系數(shù)攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積；套內(nèi)建筑面積；v 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和套內(nèi)建筑面積之和套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積v由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建

54、筑面積三部分組成。筑面積三部分組成。 v1、套內(nèi)的使用面積：、套內(nèi)的使用面積： 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算： a.a.套內(nèi)房套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。面積的總和。 b.b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。積總和計(jì)入使用面積。 c.c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)

55、道、管道井均計(jì)入使內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。用面積。 d.d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。 v2 2、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)墻體面積(GB/T 17986.1-2000 B1.3)(GB/T 17986.1-2000 B1.3)套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻( (包括包括山墻山墻) )等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套等共有墻

56、，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。入套內(nèi)墻體面積。v3 3、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積(GB/T 17986.1-2000 (GB/T 17986.1-2000 B1.4)B1.4)： 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。半計(jì)算建筑面積。 v （4）價(jià)

57、格條款）價(jià)格條款計(jì)價(jià)方式與價(jià)款計(jì)價(jià)方式與價(jià)款 v按建筑面積計(jì)算按建筑面積計(jì)算v按套內(nèi)建筑面積計(jì)算按套內(nèi)建筑面積計(jì)算v按套（單元）計(jì)算。按套（單元）計(jì)算。v其他方式其他方式v出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定按下述第_種方式計(jì)算該種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：商品房?jī)r(jià)款：v 1 1 、 按 建 筑 面 積 計(jì) 算 ， 該 商 品 房 單 價(jià) 為 （、 按 建 筑 面 積 計(jì) 算 ， 該 商 品 房 單 價(jià) 為 （_幣）每平方米幣）每平方米_元，總金額（元，總金額（_幣）幣）_千千_百百_拾拾_萬(wàn)萬(wàn)_千千_百百_拾拾_元整。元整。v 2 2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（、按套內(nèi)建筑面積

58、計(jì)算，該商品房單價(jià)為（_幣）每平方米幣）每平方米_元，總金額（元，總金額（_幣）幣）_千千_百百_拾拾_萬(wàn)萬(wàn)_千千_百百_拾拾_元整。元整。v 3 3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)款為（_幣）幣）_千千_百百_拾拾_萬(wàn)萬(wàn)_千千_百百_拾拾_元整。元整。v 4 4、_v某市民王某于某市民王某于2007年底購(gòu)買(mǎi)了某公司開(kāi)發(fā)年底購(gòu)買(mǎi)了某公司開(kāi)發(fā)的門(mén)面現(xiàn)房一間。雙方書(shū)面約定房屋建筑的門(mén)面現(xiàn)房一間。雙方書(shū)面約定房屋建筑面積為面積為37平方米，開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理房產(chǎn)證平方米，開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理房產(chǎn)證。合同簽訂當(dāng)日，王某付清了全部購(gòu)房款。合同簽訂當(dāng)日，王某付清了全部購(gòu)房款42

59、萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商當(dāng)日亦將房屋交付。該房萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商當(dāng)日亦將房屋交付。該房屋王某使用至今。屋王某使用至今。v2008年年9月，市房管局向王某頒發(fā)了房產(chǎn)月，市房管局向王某頒發(fā)了房產(chǎn)證，王某發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證登記面積僅為證，王某發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證登記面積僅為28平方平方米，比合同約定少了米，比合同約定少了9平方米。王某為此要平方米。王某為此要求開(kāi)發(fā)商退還面積差價(jià)款，雙方協(xié)商不成求開(kāi)發(fā)商退還面積差價(jià)款，雙方協(xié)商不成，王某遂提起訴訟。，王某遂提起訴訟。v（5 5） 面積條款面積條款面積確認(rèn)及面積差異處理面積確認(rèn)及面積差異處理 （按約定或法律規(guī)定（按約定或法律規(guī)定）v合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)合同約定面積與產(chǎn)權(quán)

60、登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。權(quán)登記面積為準(zhǔn)。 v面積誤差比絕對(duì)值在面積誤差比絕對(duì)值在3%3%以?xún)?nèi)（含以?xún)?nèi)（含3%3%）的，據(jù)實(shí)）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；結(jié)算房?jī)r(jià)款；v面積誤差比絕對(duì)值超出面積誤差比絕對(duì)值超出3%3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起房之日起3030天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給買(mǎi)受人，并按受人，并按_利率付給利息。利率付給利息。v買(mǎi)受人不退房的買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)約定面積時(shí)，面積誤差比在，面積誤差比在3%3%以?xún)?nèi)（含以?xún)?nèi)（含3%