數(shù)學(xué)建模Word版VIP

1、A題：客觀、合理的評(píng)價(jià)學(xué)生學(xué)習(xí)狀況評(píng)價(jià)學(xué)生學(xué)習(xí)狀況的目的是激勵(lì)優(yōu)秀學(xué)生努力學(xué)習(xí)取得更好的成績(jī)，同時(shí)鼓勵(lì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的學(xué)生樹(shù)立信心，不斷進(jìn)步。然而，現(xiàn)行的評(píng)價(jià)方式單純的根據(jù)“絕對(duì)分?jǐn)?shù)”評(píng)價(jià)學(xué)生的學(xué)習(xí)狀況，忽略了基礎(chǔ)條件的差異；只對(duì)基礎(chǔ)條件較好的學(xué)生起到促進(jìn)作用，對(duì)基礎(chǔ)條件相對(duì)薄弱的學(xué)生很難起到鼓勵(lì)作用。附件給出了 名學(xué)生連續(xù)四個(gè)學(xué)期的綜合成績(jī)。1.請(qǐng)根據(jù)附件數(shù)據(jù)，對(duì)這些學(xué)生的整體情況進(jìn)行分析說(shuō)明；2.請(qǐng)根據(jù)附件數(shù)據(jù)，采用兩種及以上方法，全面、客觀、合理的評(píng)價(jià)這些學(xué)生的學(xué)習(xí)狀況；3.試根據(jù)不同的評(píng)價(jià)方法，預(yù)測(cè)這些學(xué)生后兩個(gè)學(xué)期的學(xué)習(xí)情況。B題 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題住房問(wèn)題是關(guān)系民生的大問(wèn)題。2001年

2、以來(lái)，隨著居民生活水平提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，工業(yè)化進(jìn)程加快和城鎮(zhèn)化率快速提高，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了以住房、汽車(chē)、電子通訊、能源和基礎(chǔ)原材料業(yè)較快發(fā)展的新一輪增長(zhǎng)周期；其中，房地產(chǎn)、鋼鐵、水泥等行業(yè)投資的迅猛增長(zhǎng)帶動(dòng)了整個(gè)固定資產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)。2004年1-2月份固定資產(chǎn)投資完成額增長(zhǎng)53，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)了新的不平衡，能源、運(yùn)輸供應(yīng)緊張，居民消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)(CPI)開(kāi)始走高（6月同比上漲5），中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)偏熱的跡象。從2003年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)高的跡象，各項(xiàng)指標(biāo)表明中國(guó)房地產(chǎn)存在一定程度的泡沫（測(cè)定房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)可參照附

3、件一）。為保持經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展，近年來(lái)中央政府綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段，以區(qū)別對(duì)待和循序漸進(jìn)的方式，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。從階段和性質(zhì)上分析，中央政府的宏觀調(diào)控可劃分為兩個(gè)階段。第一階段：2003年以“121號(hào)文”為標(biāo)志，緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控拉開(kāi)序幕，2004年調(diào)控加強(qiáng)，2005-2006年達(dá)到高潮，2007年屬于持續(xù)階段，并延續(xù)至2008年上半年。第二階段：從2008年下半年開(kāi)始，由地方到中央，開(kāi)始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，節(jié)奏逐漸加快，這是一個(gè)過(guò)渡性的階段?？傮w來(lái)看，調(diào)控初見(jiàn)成效。但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在住房供給結(jié)構(gòu)不合理、部分城市房?jī)r(jià)上漲太快、中低收入居民住房難以滿足

4、等問(wèn)題。2008年，在世界金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的雙重外部壓力下，在行業(yè)自身調(diào)整的內(nèi)部推動(dòng)下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了周期性變化，由增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)變?yōu)樗ネ似冢?009年世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)異常嚴(yán)峻，這的確是一場(chǎng)百年一遇的金融危機(jī)，目前2 / 19來(lái)看世界經(jīng)濟(jì)步入衰退已無(wú)懸念，且必將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響。附件二提供了19982008年我國(guó)相關(guān)房地產(chǎn)政策，附件三提供了某城市20032008年房地產(chǎn)業(yè)的部分?jǐn)?shù)據(jù)，請(qǐng)針對(duì)以下問(wèn)題進(jìn)行研究。問(wèn)題一：試建立數(shù)學(xué)模型闡述房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。2009年該市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)如何？問(wèn)題二：試建立數(shù)學(xué)模型分析影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素，該模型對(duì)于政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)有

5、何指導(dǎo)作用？問(wèn)題三：作為建設(shè)小康社會(huì)的一項(xiàng)重要指標(biāo)，在房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的前提下（可參照附件一中的部分指標(biāo)），欲使該市人均住房面積在2015年達(dá)到30平方米，政府應(yīng)采取哪些措施？附件一：專家：六項(xiàng)指標(biāo)可以測(cè)定房地產(chǎn)泡沫中國(guó)經(jīng)濟(jì)名家講壇副理事長(zhǎng)李開(kāi)發(fā)接受記者采訪時(shí)表示,“房地產(chǎn)泡沫是泡沫經(jīng)濟(jì)中最常見(jiàn)的價(jià)格泡沫,是房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出實(shí)際價(jià)值的一種現(xiàn)象。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,不少購(gòu)買(mǎi)者把房地產(chǎn)作為投資渠道,房屋空置率顯著增高?！?房地產(chǎn)泡沫的典型特征就是:“房子不是用來(lái)住的,而是用來(lái)炒的”。 那么,如何測(cè)度房地產(chǎn)泡沫呢?李開(kāi)發(fā)通過(guò)對(duì)國(guó)際市場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫測(cè)定方式的研究,對(duì)照我國(guó)國(guó)情,提出了六項(xiàng)測(cè)定

6、指標(biāo)。 一是國(guó)內(nèi)各產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率之比。一個(gè)產(chǎn)業(yè)如果平均利潤(rùn)率高于其它產(chǎn)業(yè)30%以上且三年以上,可以認(rèn)定有泡沫存在,如果超過(guò)其它產(chǎn)業(yè)3倍以上則有嚴(yán)重泡沫。在國(guó)際市場(chǎng)上,房地產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)率為8%左右。而我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域近10年的全部投資利潤(rùn)達(dá)到50%以上,如果以風(fēng)險(xiǎn)投資利潤(rùn)率來(lái)說(shuō),則高達(dá)300%以上,由此可見(jiàn)泡沫是十分嚴(yán)重的。二是年度家庭全部收入與房?jī)r(jià)之比。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的居民家庭年收入與房?jī)r(jià)之比通常在12.5-5之間。聯(lián)合國(guó)相關(guān)機(jī)構(gòu)合理的指導(dǎo)性指標(biāo)為13,世界銀行的指標(biāo)為15。按照建設(shè)部小康住房的要求,家庭平均住房面積應(yīng)為81平方米。目前北京五環(huán)內(nèi)平均房?jī)r(jià)達(dá)到萬(wàn)元,81平米的住房需要支出81萬(wàn)

7、元,房?jī)r(jià)與家庭年收入比為15.18倍。以20%的首付和20年貸款為例,貸款總額為64.8萬(wàn)元,月供4891.01元,超過(guò)全部月收入的110%。三是城市居民個(gè)人月收入與每平米房?jī)r(jià)之比。李開(kāi)發(fā)認(rèn)為,居民家庭月供不超過(guò)家庭月收入的40%時(shí),是可承受房?jī)r(jià)。依北京房?jī)r(jià)為計(jì)算對(duì)象,除首付條件不論,當(dāng)家庭月供為家庭收入的40%即為1778元時(shí),此時(shí)房?jī)r(jià)為3637元/平方米。此時(shí)為合理的居民個(gè)人月收入與房?jī)r(jià)比,數(shù)值為0.4527。他認(rèn)為,兩者之比低于該數(shù)值并在15%以內(nèi)為輕度泡沫,高于30%并在45%以內(nèi)為中度泡沫,高于45%以下則為嚴(yán)重泡沫。而據(jù)以上數(shù)據(jù)計(jì)算,北京居民每月工資可購(gòu)買(mǎi)住房?jī)H為0.1646平方米

8、,泡沫程度較為嚴(yán)重。四是看一國(guó)全部貸款中房地產(chǎn)類(lèi)貸款的比重。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)類(lèi)相關(guān)貸款通常在8%左右,數(shù)值較高時(shí)候也不超過(guò)12%。李開(kāi)發(fā)認(rèn)為12%以內(nèi),可確定為合理產(chǎn)業(yè)貸款值,超過(guò)該比例并在5%以內(nèi)為輕度泡沫,超過(guò)5%但在10%以內(nèi)為中度泡沫,超過(guò)10%為嚴(yán)重泡沫。 目前我國(guó)的一線城市房地產(chǎn)貸款普遍達(dá)到35%-40%甚至更多,全國(guó)平均值也接近30%,因此其泡沫狀態(tài)是比較嚴(yán)重的,這也是從2005年起國(guó)家一再堅(jiān)持深入調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因。五是看社會(huì)全部固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)業(yè)投資的比重。按照產(chǎn)業(yè)的分工與比重,房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中建筑業(yè)的一類(lèi),其占社會(huì)總投資比例在10%以內(nèi)為宜。 超過(guò)

9、10%并在15%以內(nèi)為輕度泡沫,超過(guò)15%并在20%以內(nèi)為中度泡沫,超過(guò)20%以上,說(shuō)明國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫并出現(xiàn)房地產(chǎn)依賴傾向。按照這一指標(biāo),許多一線城市處于嚴(yán)重泡沫狀態(tài)。從全國(guó)平均數(shù)值來(lái)看,處于接近嚴(yán)重泡沫狀態(tài)。六是房屋租售比。這一指標(biāo)來(lái)源于國(guó)外,其內(nèi)容是房屋每平方米月租金和每平方米售價(jià)之間的比值,用來(lái)評(píng)估住房投資價(jià)值是否合適或存在泡沫?！胺课葑馐郾取敝档拇笮?是國(guó)際間公認(rèn)的樓市是否存有泡沫的晴雨表。目前國(guó)際認(rèn)可的比例在1100到1200之間,李開(kāi)發(fā)認(rèn)為,北京以1230較為適宜。超過(guò)這一數(shù)值的達(dá)到1280以內(nèi),他認(rèn)為有輕度泡沫,超過(guò)上述數(shù)值并在1330以內(nèi)為中度泡沫,超過(guò)1330則為嚴(yán)重泡

10、沫。附件二： 19982008年我國(guó)相關(guān)房地產(chǎn)政策1998年：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化：為房產(chǎn)市場(chǎng)建立做準(zhǔn)備。調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)：引入開(kāi)發(fā)商，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商造房。重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房：滿足低層次消費(fèi)需求。 1999 年：實(shí)行積極的財(cái)政政策，啟動(dòng)住房消費(fèi)：借錢(qián)給購(gòu)房人。鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房，免個(gè)人所得稅：支持新房市場(chǎng)交易，為開(kāi)發(fā)商造的房子找買(mǎi)家。 啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，免征交易營(yíng)業(yè)稅，契稅減半：二手房市場(chǎng)開(kāi)辟，鼓勵(lì)二手房交易。 2000 年：對(duì)住房公積金貸款的個(gè)人和銀行都免稅：進(jìn)一步鼓勵(lì)購(gòu)房。租賃所取得收入稅收稅率減少：形成租賃市場(chǎng)，體現(xiàn)房產(chǎn)投資價(jià)值，鼓勵(lì)投資。2001 年： 對(duì)住房消費(fèi)采用扶持政

11、策，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展：新房市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段。 加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。消化積壓空置商品房。 2002 年 1 月： 制止商業(yè)銀行指定保險(xiǎn)單位辦理貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)：進(jìn)一步鼓勵(lì)購(gòu)房，所有不利于購(gòu)房的障礙都要掃除。2002 年 3 月：降低住房公積金存、貸款利率， 5 年以上貸款利率由 4.59% 降到 4.05% ：這時(shí)是買(mǎi)房的黃金時(shí)期，為房地產(chǎn)的起飛做準(zhǔn)備。2002 年 8 月： 央行認(rèn)為局部投資增幅過(guò)大，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量?；謴?fù)征收土地增值稅：土地的價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)了，開(kāi)始收土地的口子。2003 年 6 月： 中國(guó)人民銀行下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步

12、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（ 121 號(hào)文件）。 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸，四證取得后才能發(fā)放貸款：泡沫初現(xiàn)，大量開(kāi)發(fā)商涌入想分一塊。 購(gòu)買(mǎi)高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定：二手房市場(chǎng)上活躍的炒房者已成氣候，初步打擊。 此份文件是中國(guó)第一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的措施，表明中央政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。 2003 年 7 月：出售房屋開(kāi)始征收房產(chǎn)稅：打擊炒房，在打擊中增加收入，減小炒房者利潤(rùn)空間。 2003 年 8 月：出臺(tái) 18 號(hào)文件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展：一般認(rèn)為 18 文與 121

13、號(hào)文是矛盾的，實(shí)際上不是，打擊炒作不是為了打擊房?jī)r(jià)。只是告訴開(kāi)發(fā)商，好好造房子，還是有好日子過(guò)的。2004 年 3 月：831 大限提高拿地“門(mén)檻”調(diào)控開(kāi)始：繼 2003 年 7 月國(guó)務(wù)院發(fā)文嚴(yán)格控制土地供給之后，國(guó)土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)令各地須在當(dāng)年 8 月 31 前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問(wèn)題”處理完畢，否則國(guó)土部門(mén)有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備，是為“ 8.31 大限”。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的又一舉措。 2004 年 4 月：存款準(zhǔn)備金率上調(diào)， 7% 至 7.5% ：泡沫化是開(kāi)發(fā)商與炒房者共同制造的，開(kāi)發(fā)商通過(guò)提價(jià)減少炒房者的利潤(rùn)，炒房者也提價(jià)爭(zhēng)取更多利潤(rùn)，從

14、而加速泡沫化。銀行收緊為了同時(shí)打擊開(kāi)發(fā)商與炒房者。 2004 年 8 月：加強(qiáng)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度，將“毛地出讓”逐步變?yōu)椤笆斓爻鲎尅保好貎r(jià)錢(qián)便宜，熟地價(jià)錢(qián)高，相當(dāng)于將商品精包裝一下，就能賣(mài)得高出很多。 2004 年 10 月：打壓需求，加息，上調(diào)基準(zhǔn)利率：通過(guò)加重別人的負(fù)擔(dān)打壓，一箭雙雕。 2004 年 12 月:嚴(yán)禁非法壓低地價(jià)招商，嚴(yán)格規(guī)范地方政府土地管理，抑制通過(guò)招商帶來(lái)的土地流失和固定資產(chǎn)投資的增加。2005 年 3 月：加息。最低首付款由 20 提高到 30 ，取消住房貸款優(yōu)惠利率：開(kāi)發(fā)商的躁動(dòng)抑制住了，專心對(duì)付炒房者。推出中低價(jià)普通商品房：緩解自身壓力。居住不滿一年出售的房屋，征

15、收增值部分 5 的稅：打擊二手房市場(chǎng)，減少房產(chǎn)轉(zhuǎn)手，準(zhǔn)備消滅炒房者。 停止一年內(nèi)個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)按揭，提高第二套貸款利率至 6.73% ：開(kāi)源節(jié)流，穩(wěn)定現(xiàn)有體系?！芭f八條”，房?jī)r(jià)的漲幅與地方政府官員職升遷直接掛鉤：必須抵制泡沫化，但要注意的是漲幅，而不是絕對(duì)房?jī)r(jià)。2005 年 4 月 27 日： “新八條”打擊炒房，炒地。超 1 年未動(dòng)工的，征收土地閑置費(fèi)， 2 年則無(wú)償收回。 2005 年 6 月 1 日： 個(gè)人購(gòu)房不足 2 年的，交全額營(yíng)業(yè)稅。2005 年 9 月：   銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知（ 212 號(hào)文），規(guī)定：自有資金超過(guò) 35 、四

16、證齊全、二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 2006 年 4 月 28 日：房貸利率再次上調(diào)，調(diào)控卷土重來(lái)：央行全面上調(diào)各檔次貸款利率 0.27 個(gè)百分點(diǎn)，其中， 5 年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由 6.12% 上調(diào)至 6.39% 。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率。 2006 年 5 月 17 日：國(guó)六條出臺(tái)，新一輪調(diào)大幕開(kāi)啟：國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施：一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。五、加快城鎮(zhèn)廉租住房

17、制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這六條措施開(kāi)啟了 2006 年房地產(chǎn)調(diào)控序幕，稱之為“國(guó)六條”。2006 年 7 月：建設(shè)部于 7 月 6 日發(fā)布關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn) ( 建住房 2006 165 號(hào) ) 。核心精神： 90 平方米套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。 70% 的比例要求適用于各城市年度新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積。2006 年

18、 7 月：7 月 11 日六部委制定的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)（ 171 號(hào)文件）。2006 年 7 月：國(guó)務(wù)院辦公廳于 7 月 13 日下發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)辦發(fā) 2006 50 號(hào)），九個(gè)國(guó)家土地督察局派駐地方，全國(guó)省(區(qū)、市)及計(jì)劃單列市的土地審批利用納入監(jiān)督框架內(nèi)。2006 年 7 月：國(guó)家稅務(wù)總局于 7 月 18 日下發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知，宣布從8月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)征住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。2006 年 8 月：8 月初，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知（銀監(jiān)發(fā) 200654

19、 號(hào)文件）：信托投資公司開(kāi)辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購(gòu)承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行 212 號(hào)文件有關(guān)規(guī)定。2006 年 8 月：建設(shè)部關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案的通知：第一階段（ 2006 年 9 月）宣傳發(fā)動(dòng)、部署安排階段；第二階段（ 2006 年 10 月 2007 年 3 月）自查自糾與督查階段；第三階段（ 2007 年 4 月 2007 年 7 月）總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、鞏固成果階段；第四階段（ 2007 年 8 月 2007 年 9 月）推進(jìn)制度建設(shè)、建立長(zhǎng)效機(jī)制階段。 2006 年 9 月：國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知：外匯可直

20、接購(gòu)房時(shí)代就此終結(jié)；政策的根本不在限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)，而在監(jiān)管外資。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)商品房屬于資本項(xiàng)目交易，按照自用和實(shí)需原則進(jìn)行管理也是國(guó)際通行做法。2007 年：是進(jìn)入加息通道后，央行加息最為密集的一年 :3 月 18 日、 5 月 19 日、 7 月 21 日、 8 月 22 日、 9 月 14 日， 12 月 21 日，央行先后 6 次上調(diào)存貸款利率。土地增值稅開(kāi)征。2007 年 1 月 16 日：國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物 ( 即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) ) 并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，稅率為 30 60 不等。2007 年 3 月：物權(quán)法

21、終獲通過(guò)。輾轉(zhuǎn) 5 年， 8 次提交審議， 2007 年 3 月 16 日物權(quán)法終于在“兩會(huì)”得以通過(guò)。物權(quán)法的核心就是確定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的歸屬問(wèn)題。2007 年 8 月： “ 24 號(hào)文”下保障房回歸。國(guó)務(wù)院總理溫家寶 8 月 1 日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過(guò)了國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)，即“ 24 號(hào)文”。2007 年 9 月：第二套房首付提至四成。央行、銀監(jiān)會(huì) 9 月 27 日共同發(fā)布通知，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套 ( 含 ) 以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40 ，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。2007

22、 年 11 月：國(guó)土部 39 號(hào)令出。國(guó)土資源部發(fā)布招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定， 11 月 1 日起正式實(shí)施，即 39 號(hào)令。物業(yè)稅推進(jìn)工作正在有序展開(kāi)。2007 年 12月：限外政策升級(jí) 。2007 年 12 月 1 日起施行發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒發(fā)的外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 (2007 年修訂 ) ，將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列。廉租住房保障辦法發(fā)布。2007 年 12 月 1 日，建設(shè)部、發(fā)改委、人民銀行等九部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了廉租住房保障辦法，對(duì)廉租住房制度建設(shè)中群眾和地方政府普遍關(guān)心的問(wèn)題作出了明確的規(guī)定。十次上調(diào)準(zhǔn)備金率。央行宣布，從 2007 年 12 月 25 日

23、起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)的人民幣存款準(zhǔn)備金率 1 個(gè)百分點(diǎn)至 14.5 ，這也是今年第 10 次上調(diào)準(zhǔn)備金率。該標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng) 20 余年歷史新高。2008 年 1 月：2008年1月9日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知。2008 年 2月： 2008年2月4日，央行公布經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法。開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款利率可以下浮10%以內(nèi)；開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資的30%，比35%的常規(guī)要求有所降低；開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款期限一般為3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年，比常規(guī)2年的還款期限有所延長(zhǎng)。2008 年 3

24、月：2008年3月11日，國(guó)務(wù)委員兼國(guó)務(wù)院秘書(shū)長(zhǎng)華建敏在關(guān)于國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案的說(shuō)明中指出，組建“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”，不再保留建設(shè)部。兩會(huì)中溫家寶的政府工作報(bào)告中與房地產(chǎn)相關(guān)的部分“抓緊建立住房保障體系”。2008年3月20日，證監(jiān)會(huì)表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO（initial public offerings，首次公開(kāi)發(fā)行股票）或借殼上市等方式，通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)；但對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu) 買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。2008 年 4月：2008年4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示：全面排查住房公積金違規(guī)放貸。2008 年 4月：2008年4月16日，國(guó)

25、家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題做出了明確規(guī)定。 對(duì)省級(jí)地區(qū)的住宅（非經(jīng)濟(jì)適用房）的預(yù)售收入，按照預(yù)計(jì)利潤(rùn)率不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。2008 年 4月：2008年4月16日，中國(guó)人民銀行決定從2008年4月25日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，總計(jì)達(dá)到16%。2008年1月25日 由14.5%調(diào)至15%；2008年3月25日 由15%調(diào)至15.5%；2008年4月16日由15.5%調(diào)至16%。2008 年 9月、10月：2008年9月16日和10月8日，央行先

26、后兩次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率，緊縮性政策開(kāi)始放松。從2008年9月16日起，央行下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長(zhǎng)期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整；存款基準(zhǔn)利率保持不變。從2008年9月25日起，除工行、農(nóng) 行、中行、建行、交行、郵儲(chǔ)行暫不下調(diào)外，其他存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)。2008 年 10月：10月15日和10月9日分別下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率和一年期貸款基準(zhǔn)利率0.5和0.27個(gè)百分點(diǎn)。從2008年10月15日起，央行下調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；從2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。2008 年10月：10