簽訂購房合同注意事項(xiàng)

1、簽訂購房合同注意事項(xiàng)簽訂購房合同注意事項(xiàng) 在實(shí)踐中開發(fā)商到底設(shè)置了哪些陷阱呢？總結(jié)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：廣告(包括沙盤、售樓書等)陷阱為了賣掉房子，開發(fā)商往往會(huì)在售樓廣告中(包括沙盤、售樓書等)對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對(duì)于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個(gè)說法時(shí)，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會(huì)寫入

2、合同的心理，瞞天過海。結(jié)果，發(fā)生爭議、對(duì)簿公堂時(shí)，法官一般會(huì)以合同條款作為依據(jù)判斷是非曲直，而不完全是廣告。銷售陷阱中國人買東西向來有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理，一聽說哪個(gè)樓盤觀者如潮，那些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心理，開發(fā)商就給買房人設(shè)下了陷阱：其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購。內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價(jià)格相對(duì)較低，對(duì)那些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認(rèn)為自己得到了便宜，開發(fā)商也借此機(jī)會(huì)籌到了資金。然而，內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問

3、題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風(fēng)險(xiǎn)。其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價(jià)格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢，后者決定了售樓利潤的厚薄。開發(fā)商的做法是推出預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對(duì)所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當(dāng)然，這其中也要混雜一些好房型，否則會(huì)造成目標(biāo)客戶的流失。在價(jià)格的制定上，則會(huì)根據(jù)前期所推單元的銷售情況，對(duì)其余單元的定價(jià)進(jìn)行調(diào)整。一般而言，剛開始銷售(開盤)時(shí)，開發(fā)商往往一般總會(huì)把價(jià)格

4、定得低一些，以所謂的“最低價(jià)”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個(gè)“最低價(jià)”也就不翼而飛了。在實(shí)踐中我們會(huì)看到，只要銷控和銷售現(xiàn)場布置以及廣告炒作成功，價(jià)格都會(huì)節(jié)節(jié)升高，甚至從開盤時(shí)的三四千元暴漲到收盤時(shí)的五六千元都不稀奇。其三，大力營造現(xiàn)場道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象，開發(fā)商(售樓人員)往往會(huì)找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒”，在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅?紅色標(biāo)識(shí)代表已售單元?，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。其四，設(shè)置訂金陷阱。我們經(jīng)常會(huì)碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購房的意向，售樓人員就會(huì)告

5、訴你說這個(gè)戶型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會(huì)買走，要求客戶馬上交付訂金。如果客戶說沒有帶夠訂金，售樓人員就會(huì)要求客戶先交五百到一千元的“小訂”，簽訂認(rèn)購協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大訂”。而一旦客戶把“大訂”也交了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。因?yàn)?，我們看到的認(rèn)購協(xié)議書經(jīng)常會(huì)有這樣的條款：“如果在約定的時(shí)間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還”。有許多客戶在簽署認(rèn)購協(xié)議書后，經(jīng)過再三考慮不想購買已經(jīng)認(rèn)購的房子時(shí)，考慮到認(rèn)購協(xié)議書約定不簽約就不退還訂金，為了避免訂金的損失，就會(huì)簽署自己并不愿意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失。 “五證”陷阱一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五

6、證”、“二書”。所謂“五證”，是指國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證?也叫建設(shè)工程開工證?、商品房銷售?預(yù)售?許可證；“二書”是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。但在實(shí)踐中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng)手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會(huì)先要求客戶簽訂認(rèn)購書或合同，而客戶一旦交完訂金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商(售樓人員)便會(huì)即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時(shí)那充滿春意的笑臉。合同陷阱幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決定購房了

7、，因此得與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同。一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會(huì)遞給客戶一份擬好的合同，合同會(huì)有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時(shí)，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計(jì)算，但您一不留神，開發(fā)商(售樓人員)便將此條款設(shè)計(jì)成按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。前不久我們從報(bào)上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元。或者在不能按時(shí)辦理好時(shí)，干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際

8、不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實(shí)際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。以上，我們對(duì)購房陷阱的幾種情況做了簡單歸納，實(shí)踐中還有許許多多的陷阱，我們?cè)诖司筒辉僖灰涣信e。為避免購房人吃虧上當(dāng)，我們提出防止陷阱的對(duì)策如下：第一，要有強(qiáng)烈的法律意識(shí)。對(duì)于購房人來說，挑選所購房屋的位置、壓低價(jià)格固然重要，但我們認(rèn)為更重要的是要時(shí)刻警覺。我們要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，陷阱無處不在。因此，學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士(特別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購房方面的法律規(guī)定、知識(shí)是十分必要的，惟有此，才有可能較好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。其次

9、，要充分行使法律賦予的權(quán)利，在交易過程中始終堅(jiān)持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個(gè)法律原則。目前在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商(售樓人員)處在強(qiáng)勢地位，與購房者之間信息極不對(duì)稱，存在種種開發(fā)商(售樓人員)以強(qiáng)凌弱、做霸王買賣的現(xiàn)象。為此，消費(fèi)者要擺正心態(tài)，不畏強(qiáng)權(quán)，購房時(shí)要把問題搞清、搞細(xì)，對(duì)合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅(jiān)決不簽，堅(jiān)決不買；該堅(jiān)持的原則就一定要堅(jiān)持，不要圖一時(shí)之快，隨便妥協(xié)，從而給自己帶來無窮的煩惱和巨大經(jīng)濟(jì)損失。再次，要認(rèn)真簽約，保留好證據(jù)。在購房過程中，不要輕信開發(fā)商(售樓人員)的花言巧語。在簽署合同時(shí)一定要認(rèn)真審查每一個(gè)條款，把相關(guān)問題問清楚、搞清楚；您希望

10、得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書面形式記錄下來，以免日后空口無憑。收樓時(shí)和入住后，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)保存好各種證據(jù)，必要時(shí)對(duì)相關(guān)事實(shí)可以通過辦理公證的方式保留證據(jù)，以證明侵權(quán)事實(shí)的存在。最后，要學(xué)會(huì)依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)利。房屋買賣不同于一般消費(fèi)，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，有關(guān)法律法規(guī)比較復(fù)雜。購房人即使經(jīng)多方考察，一般也很難通過個(gè)人的努力搞清問題的癥結(jié)所在。因此，如果發(fā)生了對(duì)您不利的事情，或者您預(yù)料到風(fēng)險(xiǎn)可能到來時(shí)，為有效地維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益，就應(yīng)及時(shí)和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機(jī)構(gòu)、維權(quán)組織取得聯(lián)系，以求得幫助。基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施包括與購

11、房人所買房屋所在小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃?xì)?、通?電話和寬帶)、電視系統(tǒng)(公共電視天線、有線電視、衛(wèi)星電視)、道路、綠化等設(shè)施。供水購房人購房前應(yīng)搞清自己所買房屋是屬國家自來水管網(wǎng)供水，還是小區(qū)自備井地下水供水。屬于前者，購房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，交房時(shí)小區(qū)供水已納入國家自來水管網(wǎng);屬于后者，購房人則應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，交房時(shí)，地下水的使用已經(jīng)過管理部門審核批準(zhǔn)，并能出示檢疫部門確認(rèn)的符合飲用水標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)告。供電購房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時(shí)，用電已納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電和其它不符合要求的用電。雙路供電的，則應(yīng)讓房地產(chǎn)商在合同上寫明，房

12、屋交付使用時(shí)具備雙路供電的條件。供暖購房人購房前也應(yīng)搞清自己所買房屋冬天供暖方式。市政供暖的，應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付時(shí)，小區(qū)供熱已納入城市供熱管網(wǎng);自供暖的，應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付時(shí)，小區(qū)鍋爐房已建成并已具備供熱條件。供氣供氣是最復(fù)雜的問題，入住后“沒氣”，意味著吃飯、洗澡等最基本的生活要求都不能滿足。但房地產(chǎn)商往往以煤氣、天然氣公司要求購房人入住基本達(dá)到70%、并且購房人裝修后經(jīng)他們?cè)衮?yàn)收合格后才給通氣為借口，僅承諾入住達(dá)到70%后通氣，這種承諾顯然存在太多不定因素。比如：一個(gè)項(xiàng)目如果房地產(chǎn)商僅銷售出69%，是否意味著可以永遠(yuǎn)不通氣?對(duì)于“精裝修”房，不存在購房人

13、再改供氣管道問題，購房人完全可以理直氣壯地要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時(shí)有“氣”供應(yīng)。對(duì)于“初裝修”房，房地產(chǎn)商也完全可做好供氣管道，禁止購房人入住后進(jìn)行改動(dòng)，承諾房屋交付使用時(shí)有“氣”供應(yīng)。如果做不到這一點(diǎn)，購房人至少應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，房屋交付使用時(shí)，供氣設(shè)施已入戶并與市政網(wǎng)連通，在入住后多長時(shí)間內(nèi)有“氣”供應(yīng)，并約定在通氣前，由房地產(chǎn)商負(fù)責(zé)采取措施(例如：提供煤氣罐及更換服務(wù))，解決購房人入住后因“沒氣”而造成的實(shí)際生活困難。通訊、電視現(xiàn)在人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來越高，能夠通訊和看電視已成為最基本的要求。對(duì)房地產(chǎn)商承諾小區(qū)有通訊系統(tǒng)和電視系統(tǒng)的，購房人都應(yīng)要求房地產(chǎn)商在

14、合同上寫明，一入住就能直接使用。其它還有一些項(xiàng)目，購房人也應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同中寫明具體交付使用的日期。如住宅與外界交通干道之間有直達(dá)的道路相聯(lián);居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建公交站點(diǎn)，開通公交線路;居住小區(qū)與公交、地鐵站點(diǎn)距離較遠(yuǎn)的，房地產(chǎn)商承諾自行配備交通車輛連接公交、地鐵站點(diǎn)。還有些房地產(chǎn)商承諾社區(qū)有紅外線防盜系統(tǒng)、公共出入口電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓內(nèi)公共區(qū)域煙感報(bào)警系統(tǒng)、遠(yuǎn)程查表系統(tǒng)等，都應(yīng)在合同上寫明具體交付使用的日期。公共配套公共配套建筑，包括與購房人購買房屋所在小區(qū)建設(shè)相配套的停車設(shè)施、娛樂設(shè)施及教育、商業(yè)、飲食等各種公共建筑。購房人可要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，按照規(guī)劃要求配建的教育、醫(yī)療保健

15、、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施及房地產(chǎn)商特別宣傳的地下車庫和會(huì)所，與住房同時(shí)交付使用。不能承諾的，購房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商承諾有可供過渡使用的公共建筑設(shè)施。目前，很多建設(shè)項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，購買前期開發(fā)房屋的購房人往往要忍受后期工程噪音和施工污染對(duì)日常生活的影響。對(duì)此，購房人應(yīng)要求房地產(chǎn)商承諾在房屋交付使用時(shí)，做到交付房屋的周邊場地清潔、道路平整，與后期開發(fā)的施工工地有明顯有效的隔離設(shè)施，并保證后期開發(fā)工程施工發(fā)出的聲音不超過國家對(duì)噪音控制的標(biāo)準(zhǔn)。購房人同時(shí)還應(yīng)要求房地產(chǎn)商在合同上寫明，綠地具體完成和交付使用的時(shí)間。購房人在要求房地產(chǎn)商將上述承諾在合同第十四條“出賣人承諾與該商

16、品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件”下的空行逐條列明的基礎(chǔ)上，還應(yīng)在“如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理”的空行中，寫明購房人是否可以選擇退房。如不退房，是否可在使用條件達(dá)到前拒收房屋，房地產(chǎn)商如何支付違約金及在此期間的房屋保管責(zé)任由誰承擔(dān)等，就此做出具體約定。明確費(fèi)用由誰出曾有購房人收房時(shí)發(fā)現(xiàn)室內(nèi)有電話和電視天線，但插座里面卻沒有線，拿著合同問房地產(chǎn)商是怎么回事，房地產(chǎn)商竟說什么：“我在合同中承諾了提供電話和電視，但僅僅是提供，而沒說免費(fèi)提供。公共電視天線在樓頂，你要入戶，先交300元入戶費(fèi);電話線已做到了樓道里，你要接通先交1500元

17、安裝費(fèi)。我按合同完工了，你說不能用是因?yàn)槟銢]交錢?！边@種讓人氣憤的事現(xiàn)在照樣不少，只不過現(xiàn)在大多發(fā)生在有線電視和寬帶入戶問題上。更有一些房地產(chǎn)商讓購房人入住時(shí)交煤氣、天然氣的管道鋪設(shè)費(fèi)甚至所謂的電力增容費(fèi)，某些以有門禁系統(tǒng)為誘餌吸引購房人的房地產(chǎn)商，到交房時(shí)反過來要購房人買門禁卡，不然拿了鑰匙也進(jìn)不了樓門。門禁系統(tǒng)還沒防小偷，先把購房人給禁在門外。這些房地產(chǎn)商抓住了購房人沒有精力打官司的弱點(diǎn)，也知道購房人即使到了法院也很難說清的現(xiàn)狀，所以在房屋交付時(shí)再額外賺購房人一筆，購房人往往只能忍氣吞聲。為了防范再遇到這種窩心事，筆者建議購房人千萬不要怕麻煩，一定讓房地產(chǎn)商在合同第十四條上將承諾提供的設(shè)施

18、一條一條地寫清楚相關(guān)費(fèi)用由誰出，要求房地產(chǎn)商在合同上寫明入住就能使用。如果房地產(chǎn)商不肯寫，購房人就要小心這里有鬼!什么房子按套內(nèi)面積售房根據(jù)北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見第27條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房、普通住宅、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋的預(yù)售，都應(yīng)當(dāng)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，按套內(nèi)建筑面積結(jié)算房價(jià)款。同時(shí)，根據(jù)北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見第27條規(guī)定，商鋪、寫字樓、獨(dú)立的別墅和整棟樓房預(yù)售，計(jì)價(jià)方式由當(dāng)事人自行約定。可以有三種計(jì)價(jià)方式選擇：按建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)或按套計(jì)價(jià)。根據(jù)北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見第26條規(guī)定，商品住宅預(yù)售合同中沒有約定共用建筑面積處置情況

19、的、2003年12月1日以后新取得商品房預(yù)售許可證并初始預(yù)售的住宅項(xiàng)目未按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，市或區(qū)、縣國土房管局不得進(jìn)行預(yù)售登記。按套內(nèi)面積買房對(duì)購房人來說有什么好處自2003年12月1日北京市開始實(shí)施按套內(nèi)面積售房至今，已經(jīng)有超過60個(gè)新開住宅項(xiàng)目取得了按套內(nèi)面積賣房的預(yù)售許可證，買房人到這60多個(gè)樓盤買房，可按套內(nèi)面積買房。過去，北京市按建筑面積預(yù)售商品住宅，因公攤面積而引起的面積糾紛是近年北京樓市比較突出的問題。北京市政府新出臺(tái)的北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法明確規(guī)定，現(xiàn)在預(yù)售商品房必須按套內(nèi)面積賣房，即買房人掏錢買的是自己戶門以內(nèi)的面積。按套內(nèi)面積買房如何保障權(quán)益套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋

20、使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積三部分組成，按套內(nèi)建筑面積買房，買房人買的就是自己家門內(nèi)的面積，開發(fā)商不能再在公攤面積上進(jìn)行暗箱操作，買房人對(duì)所購買的房屋面積心里有譜，不再吃虧。根據(jù)新規(guī)定，房屋竣工后，套內(nèi)實(shí)測面積與預(yù)測面積發(fā)生誤差時(shí)，按合同約定的方式處理，合同未約定或者約定不明的，當(dāng)面積誤差比絕對(duì)值超過3%的，購房人有權(quán)退房。按新辦法，公共部位的產(chǎn)權(quán)屬于誰根據(jù)北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法第十三條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，相應(yīng)的共用部位、共用設(shè)備的權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓;按照國家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明;沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。開

21、發(fā)商賣房時(shí)應(yīng)公示哪些公攤部分按照套內(nèi)建筑面積買房，并不是買房人不承擔(dān)公攤面積，建筑面積和公攤面積仍在購房合同中同時(shí)寫明。根據(jù)北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法第35條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前，應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測繪單位出具的商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報(bào)告書和下列分?jǐn)偳闆r：(一)被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積;(二)參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù);(三)不分?jǐn)偟墓灿貌课?。按新辦法，購房者可以自己測量面積嗎按照套內(nèi)建筑面積賣房的同時(shí)，北京市商品房的測繪也在實(shí)行市場化，開發(fā)商可以委托有資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)測繪。北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法規(guī)定，買房人查詢

22、面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書，開發(fā)商不能拒絕。一旦測繪數(shù)據(jù)誤差較大，房屋面積與事實(shí)不符合，如果是由于測繪技術(shù)引起的，測繪單位承擔(dān)法律責(zé)任，買房人可以起訴測繪單位。貸款辦不下來購房者有權(quán)選擇退房有的開發(fā)商在合同中規(guī)定，買受人貸款辦不下來時(shí)，出賣人可以選擇解除合同。這一規(guī)定使得買受人在貸不下款后只能聽出賣人的支配，處于很尷尬的地位。本律師認(rèn)為：買受人貸不下款，只要其按時(shí)提交了材料，退房的選擇權(quán)應(yīng)交給買受人。建議條款：“按照銀行確定的貸款金額和年限辦貸款手續(xù)，并向出賣人補(bǔ)交差額房款部分。若買受人已按銀行規(guī)定的要求提供了相應(yīng)的文件，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理了按揭貸款申請(qǐng)手續(xù)，貸款銀行不能按買受人申請(qǐng)的貸款金額和貸款年

23、限發(fā)放貸款或拒絕向買受人提供貸款的，買受人可在如下方式中進(jìn)行選擇：(1)選擇其他付款方式，并享受應(yīng)優(yōu)惠幅度，按照所選付款方式向出賣人支付房款;(2)解除買賣合同，出賣人在收到按揭銀行拒絕發(fā)放按揭貸款通知及買受人書面解除買賣合同通知后30個(gè)工作日內(nèi)，扣除印花稅的金額(房價(jià)總款的0.05%)后，向買受人無息返還已收房款。”按套內(nèi)建筑面積誤差確定當(dāng)事人責(zé)任合同范本雖然規(guī)定了當(dāng)事人有四種計(jì)價(jià)方式可以選擇，但開發(fā)商往往以北京市按建筑面積發(fā)放房產(chǎn)證為由，拒絕購房者做其他選擇。律師認(rèn)為，在不能按使用面積簽合同的情況下，應(yīng)堅(jiān)持選擇按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、面積確認(rèn)及面積差異處理，以防止在分?jǐn)偯娣e上出現(xiàn)爭議。 明確配

24、套設(shè)施和環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)目前北京交房時(shí)的爭議多，交房時(shí)的環(huán)境差、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑不能使用是一個(gè)關(guān)鍵因素，應(yīng)該把配套設(shè)施、公共配套建筑和環(huán)境達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)寫進(jìn)合同，并約定達(dá)不到使用標(biāo)準(zhǔn)的，按主合同第九條逾期交房的規(guī)定處理。 將廣告、樓書的明示事項(xiàng)和承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議開發(fā)商為了賣房，會(huì)通過廣告、樓書進(jìn)行宣傳，售樓人員也經(jīng)常向買受人做出各種承諾。應(yīng)該將廣告、樓書的明示事項(xiàng)和承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里。要求交房同時(shí)出示房屋實(shí)測面積出賣人在交房時(shí)除應(yīng)出示北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表以外，還應(yīng)出示房屋實(shí)測面積，防止房屋面積縮水或出賣人在分?jǐn)偯娣e上做手腳。 為防抵押設(shè)立補(bǔ)充條款購買設(shè)定抵押權(quán)的商品房對(duì)購房者有下列風(fēng)險(xiǎn)：

25、一是若開發(fā)商不能按時(shí)還款，銀行可能請(qǐng)求法院以拍賣方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致購房者入住后被要求限期騰房;二是處置抵押物后開發(fā)商仍不能付清債務(wù)，購房者已交房款無法追回。對(duì)此，一是可以委托律師通過審查土地使用權(quán)證了解情況;二是以補(bǔ)充協(xié)議方式約定下列條款：出賣人保證所售商品房沒有設(shè)定抵押，任何第三人都不能對(duì)合同標(biāo)的房屋提出所有權(quán)或其派生權(quán)利的要求，否則由此造成買受人損失的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。注意質(zhì)量保證書內(nèi)容一是注意保修范圍及期限。建設(shè)部商品房銷售管理辦法等有關(guān)部門規(guī)章規(guī)定了在正常使用下，商品房的最低保修期限，購房者要注意核對(duì)。二是商品房保修期從交付之日起計(jì)算。三是保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。四是賠償責(zé)任的規(guī)定。在保修期內(nèi)，因商品房質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向開發(fā)商提出賠償要求。開發(fā)商向造成商品房質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。因保修不及時(shí)造