河南南陽中實駿景時尚廣場產(chǎn)品規(guī)劃建議(終稿)_51頁

1、謹(jǐn)呈：南陽中實駿景房地產(chǎn)開發(fā)謹(jǐn)呈：南陽中實駿景房地產(chǎn)開發(fā) 武武漢漢致致業(yè)業(yè)房地房地產(chǎn)營銷產(chǎn)營銷策劃策劃 中國地中國地質(zhì)質(zhì)大學(xué)房地大學(xué)房地產(chǎn)產(chǎn)工作室工作室2008.9目目 錄錄前前 言言 .4第一章第一章 項目規(guī)劃要點項目規(guī)劃要點 .5項目規(guī)劃要點概述.5規(guī)劃設(shè)計理念.5設(shè)計理念評析.5產(chǎn)品規(guī)劃初步思路.6市政規(guī)劃要點概述.6梅溪改造要點.7梅溪對本案的影響.8光武路改造展望.8第二章第二章 商業(yè)廣場規(guī)劃建議商業(yè)廣場規(guī)劃建議 .10商業(yè)廣場定位建議.10南陽典型城市廣場研究.10南陽廣場綜合評判.15商業(yè)廣場定位建議.15廣場景觀規(guī)劃建議.17景觀布局建議.17梅溪游園改造建議.17主景觀區(qū)建議

2、.18廣場地面鋪裝建議.19梅溪改造建議.21交通系統(tǒng)建議.23廣場輔助功能建議.25廣場與地下一層出入口布置建議.26其他設(shè)施設(shè)備建議.28第三章第三章 建筑立面建議建筑立面建議 .29南陽主要商業(yè)物業(yè)建筑立面研究.293 個案分析.30綜合評判.32立面建議.33外立面材質(zhì)選擇.33外立面裝修建議.34外立面燈光效果.34入口門廳建議.35物業(yè)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)及導(dǎo)示系統(tǒng).35第四章第四章 商鋪劃分規(guī)劃建議商鋪劃分規(guī)劃建議 .38業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議（方案三）.38方案三的具體規(guī)劃原則：.38商業(yè)功能板塊組合模式.38分層商業(yè)布局.40商鋪分割建議.41商鋪分割法則.41主力商鋪的確定.434.3 商

3、鋪初步分割圖 .44第五章第五章 輔助配套功能建議輔助配套功能建議 .47輔助功能空間建議.47走道設(shè)計.47新風(fēng)系統(tǒng).47休憩空間.485.2 動力系統(tǒng) .495.3 增值服務(wù) .50前前 言言商業(yè)地產(chǎn)完全不同于住宅地產(chǎn)，最主要區(qū)別在于住宅地產(chǎn)開發(fā)商是將其產(chǎn)品直接銷售給投資客戶，其價值是通過商鋪的長期運營狀態(tài)實現(xiàn)的。要想實現(xiàn)項目的持續(xù)長期經(jīng)營，并保持一定的盈利能力，適度超前的商業(yè)運營理念、面向未來的產(chǎn)品規(guī)劃是重要的前提條件。根據(jù)前期與貴司達成一致的項目定位成為南陽商業(yè)領(lǐng)袖，本案的商業(yè)定位和運營模式上，我們提出了主題 MALL的項目定位和經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)剝離、統(tǒng)一經(jīng)營和自營相結(jié)合的模式。要實現(xiàn)這

4、一商業(yè)定位，需要一定的產(chǎn)品作為基礎(chǔ)支撐。我司認(rèn)為，本案在規(guī)劃上應(yīng)遵從前瞻性、延續(xù)性、領(lǐng)先性的規(guī)劃理念，產(chǎn)品規(guī)劃要站在城市發(fā)展的高度，優(yōu)于南陽現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，同時考慮未來南陽城市發(fā)展的方向，以發(fā)展的眼光規(guī)劃好產(chǎn)品。依據(jù)長期產(chǎn)品規(guī)劃研究的經(jīng)驗，結(jié)合南陽在售、在營商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀，特向貴司提出“中實駿景時尚廣場”產(chǎn)品規(guī)劃建議案，為項目的規(guī)劃調(diào)整提供參考。順頌商祺！第一章第一章 項目規(guī)劃要點項目規(guī)劃要點規(guī)劃設(shè)計理念規(guī)劃設(shè)計理念根據(jù)北京華特建筑設(shè)計顧問有限責(zé)任公司為貴司所做的初步設(shè)計，中實駿景花園項目設(shè)計理念為：為整個居住區(qū)建立一套完美的“經(jīng)絡(luò)”，即道路、景觀和空間的整體構(gòu)架，避免“只見樹木不見森林”之通

5、病，使身處小區(qū)任何一隅的居住者，都能體驗到一個大社區(qū)的存在。通過主要動態(tài)、靜態(tài)空間的營造，來定位整個居住小區(qū)的形象，提升居者的認(rèn)同感、自豪感。堅持“以人為本”的理念，精心配置居住環(huán)境的逐層肌理，通過建筑單體整合，營造“大社區(qū)小居家”的親和力和歸屬感。建筑設(shè)計不以空泛的概念為先導(dǎo)而是尋求用現(xiàn)代建筑語言表達一種高端消費則所認(rèn)同的審美情趣和品位，以及與其相共鳴的時代氣息。設(shè)計理念評析設(shè)計理念評析北京華特建筑設(shè)計顧問有限責(zé)任公司是國內(nèi)知名的建筑設(shè)計公司，以上關(guān)于中實駿景項目的設(shè)計理念與我司在前期提交的有關(guān)項目的定位較為契合，但其設(shè)計重點放在住宅部分的設(shè)計上，對商業(yè)部分、本案與市政改造的深層次關(guān)聯(lián)性沒有

6、使人眼前一亮的亮點和特色。中實駿景項目住宅部分為定向開發(fā)，從南陽現(xiàn)有住宅項目的開發(fā)現(xiàn)狀來看，以上設(shè)計理念以具備足夠的領(lǐng)先水平，也與目標(biāo)客戶的需求層次相契合。然而商業(yè)部分的設(shè)計，一方面要與項目商業(yè)定位相一致，另一方面由于梅溪改造對本案商業(yè)的影響，也需要統(tǒng)籌考慮本案商業(yè)規(guī)劃與市政改造協(xié)調(diào)，實現(xiàn)本案價值與市政改造同步，進而實現(xiàn)項目的經(jīng)濟效益和社會效益以及企業(yè)品牌價值的三贏。產(chǎn)品規(guī)劃初步思路產(chǎn)品規(guī)劃初步思路本案定位為南陽商業(yè)領(lǐng)袖，加上產(chǎn)品與市政改造的特殊關(guān)系，因此本案的產(chǎn)品要站在城市發(fā)展的高度，綜合考量項目社會效益和經(jīng)濟效益，找到合適的平衡點，達到產(chǎn)品與城市的同步提升。商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃與市政改造同步建筑立

7、面符合現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢合理布置交通動線，保證商業(yè)物業(yè)人流通達的均衡性商業(yè)廣場定位既要適合城市發(fā)展趨勢，又要利于本案商業(yè)發(fā)展需要通過合理的產(chǎn)品規(guī)劃，實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)內(nèi)部價值的均好性注意市政功能區(qū)域與項目商業(yè)服務(wù)功能區(qū)的和諧過度和融合本案的誕生與市政改造項目梅溪河改造息息相關(guān)，因為梅溪河改造，誕生了本項目，由于梅溪河改造，給本案帶來了一定的社會關(guān)注度，同時也使得項目具備了一定的景觀營造基礎(chǔ)，但如不能合理把握本案與梅溪河改造的關(guān)系，梅溪也將成為影響本案成功的利劍。同時，光武路規(guī)劃改造也對本案沿光武路段商業(yè)產(chǎn)生較大影響。梅溪改造要點梅溪改造要點梅溪河目前承擔(dān)的主要功能有：排污、防洪、泄洪，加上臨光武路

8、、人民路部分游園，該區(qū)域市政改造需要保留的功能有：排污、防洪、泄洪、休憩等功能。據(jù)了解，改造主要通過以下措施保留這些功能：通過深埋排污管網(wǎng)的方式保留其排污功能；通過局部覆蓋的方式，增強光武路、人民路與本案的可達到性；通過加筑攔河橡膠壩，注入清水，提升景觀檔次。梅溪對本案的影響梅溪對本案的影響經(jīng)過前期對梅溪改造的分析，我們得出梅溪改造是本案取得成功的關(guān)鍵因素之一，正確認(rèn)識梅溪改造與本案的關(guān)系，是做好本案產(chǎn)品規(guī)劃與市政改造同步、實現(xiàn)項目與城市同步發(fā)展的前提：梅溪改造的主要目的是美化城市環(huán)境，增加城市城市休憩功能，這也能產(chǎn)生一定的聚集人流的作用，與本案的商業(yè)要求一致；梅溪改造雖然采取了局部覆蓋，但河

9、道畢竟大部分保留了，降低了本案與城市主干道人民路、光武路的可到達性，不利于本案的發(fā)展；梅溪防洪、泄洪功能的要求，如不采取適當(dāng)?shù)姆绞郊右越鉀Q，也不利于本案的整體發(fā)展；梅溪游園部分的茂密植物，一定程度上遮擋了本案的商業(yè)可視面與通透性，也對本案產(chǎn)生一定負(fù)面影響。排污管橡膠壩清 水梅溪排污功能改造示意圖光武路改造展望光武路改造展望據(jù)了解，光武路改造目前尚無明確定案，預(yù)計將來道路會拓寬到 80 米左右，雙向為 46 車道，預(yù)計改造后的狀況類似于現(xiàn)在的人民北路、獨山大道。改造后的光武路與人民路將形成城市的十字主干線，作為南陽市新的坐標(biāo)。光武路沿線聚集了南陽大量的高層建筑，應(yīng)建立與之相匹配的道路形象，提升本

10、片區(qū)的區(qū)位價值。改造后的光武路將作為南陽市新的東西主干道，緩解新華里的交通負(fù)擔(dān)。本項目呈 L 形，臨光武路的展示面更大，因此光武路的改造對本項目具有更大的影響。第二章第二章 商業(yè)廣場規(guī)劃建議商業(yè)廣場規(guī)劃建議梅溪的改造和本案規(guī)劃的紅線后退距離，使得本案沿人民路、光武路形成了一個面積約兩萬平方米的景觀廣場。整個廣場的以梅溪為分界線，向外市政功能逐步加強，向內(nèi)商業(yè)服務(wù)功能逐步加強，而梅溪又是整個廣場的景觀主軸線。商業(yè)氛圍服務(wù)功能區(qū)域商業(yè)氛圍服務(wù)功能區(qū)域市政功能區(qū)域市政功能區(qū)域景觀軸線景觀軸線商業(yè)廣場定位建議商業(yè)廣場定位建議南陽典型城市廣場研究南陽典型城市廣場研究本案商業(yè)廣場的規(guī)劃，既要具備南陽屬性，

11、又要高于南陽現(xiàn)有城市廣場，為此，我們專門對南陽有一定代表性的城市廣場做了專題調(diào)研。宏德廣場宏德廣場宏德廣場位于宏德購物公園西側(cè)，與宏德購物公園隔人民路相望。從廣場的規(guī)劃來看，有較為現(xiàn)代的雕塑、小品、廣場噴泉、休憩長椅、簡易商亭等功能設(shè)施設(shè)備。 廣場主題雕塑 廣場小品 廣場商亭宏德廣場總體評價：宏德廣場總體評價：廣場規(guī)劃上現(xiàn)代氣息濃厚，從雕塑、小品，再到輔助的商亭等設(shè)施；廣場通達性不夠，太多的維護設(shè)施限制了人流的可達到性；廣場景觀較為單一，缺乏內(nèi)涵，景觀無明確主題；廣場成為城市的擺設(shè)，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的城市功能。裕華商城廣場裕華商城廣場裕華商城廣場位于裕華商城，其廣場功能在商業(yè)運營中應(yīng)起到的作用與

12、本案較為接近，廣場上設(shè)置了旱噴泉、燈柱，物業(yè)正面設(shè)有一個大型電子顯示屏，但無綠色植栽、綠化景觀，無明確的功能分區(qū)，目前廣場的直接功能主要有通行、停車?？傮w評價：總體評價：裕華商城廣場功能單一，商業(yè)廣場、市民廣場的功能不在，目前主要功能表現(xiàn)在交通、人行、物流疏散三個方面，但其物業(yè)正立面電子大屏、廣場立柱燈的在南陽有一定代表性。鳳凰廣場鳳凰廣場 鳳凰廣場位于獨山大道鳳凰城項目處，是該南陽高新區(qū)主要的城市廣場，廣場有主題雕塑、小品，有健身區(qū)、休憩區(qū)、景觀區(qū)等幾個功能區(qū)域，廣場設(shè)施有休憩長椅、健身設(shè)施等。 鳳凰廣場總體評價：鳳凰廣場整體規(guī)劃尚可，但景觀規(guī)劃較為一般，無明確景觀主題，與南陽城市缺乏關(guān)聯(lián)，

13、由于管理不力，其形象正在逐步降低。南陽廣場綜合評判南陽廣場綜合評判通過以上三個典型個案的研究，南陽現(xiàn)有商業(yè)廣場呈現(xiàn)出以下特點：廣場與城市的同步不夠，廣場功能發(fā)揮不明顯；由于缺乏后續(xù)管理，廣場功能正在逐步退化，有的廣場不得已采取設(shè)置限制出入的障礙；（如藍天游園）廣場人車混雜，形象較差，與南陽城市品質(zhì)的提升不利；景觀規(guī)劃單一，缺乏主題。商業(yè)廣場定位建議商業(yè)廣場定位建議考慮到南陽城市發(fā)展的總體趨勢，綜合考量本案在南陽未來中的地位，建議商業(yè)廣場定位為：開放的親水主題市民廣場開放的親水主題市民廣場如果把一個城市看作一座巨宅, 市民廣場就是它的客廳; 如果把一個城市視為一個有生命的人, 那么廣場就是她的眼

14、睛?？梢哉f對于外來的游客, 廣場是城市品位、特色與神采的集中展示場所; 對于久居的市民, 廣場是交流、休閑與陶冶情操的大眾共享空間。今后的進一步發(fā)展為 市民市民+ +商業(yè)商業(yè)+ +旅游旅游 廣場。在現(xiàn)狀條件下，規(guī)劃上突出以下幾點：用一定的高大喬木提升廣場的自然性用一定的高大喬木提升廣場的自然性許多城市廣場建設(shè)追求大草坪鋪裝, 這種高貴的植物不能踐踏,市民只有敬而遠之, 而且維護成本驚人。樹木不僅占地小,還可以為市民遮陽擋雨, 樹蔭本身就為游人創(chuàng)造一個相對獨立的空間, 而不像草坪一樣單純與市民爭奪寶貴的城市空間。從視覺看, 沒有樹木的廣場, 就如沒有眉毛的眼睛, 秀而不靈。重視廣場小品歷史文化內(nèi)

15、涵重視廣場小品歷史文化內(nèi)涵, ,提升廣場的大眾文化特色提升廣場的大眾文化特色廣場是最能集中反映城市地方特色與個性的場所, 廣場文化是大眾文化，應(yīng)立足于本地歷史與地理特點, 將那些為廣大市民理解、接受和有地域文化自豪感的藝術(shù)品在此展示。塑造宜人的尺度與設(shè)施塑造宜人的尺度與設(shè)施, , 增加廣場的親和力增加廣場的親和力必須充分考慮人的空間尺度和行為需要, 塑造適宜的空間體量與尺度, 提供周全的休閑觀賞設(shè)施, 讓市民真正感到坐在自己客廳里的舒適與輕松。加強建設(shè)環(huán)境的協(xié)調(diào)加強建設(shè)環(huán)境的協(xié)調(diào), , 塑造良好的視覺風(fēng)景線塑造良好的視覺風(fēng)景線一般而言, 廣場是由建筑與道路圍合而成的空間, 它既是人流匯聚的場所

16、, 也是不同的城市建筑聚會的場所。必須使不同功能、體量、風(fēng)格的建筑在發(fā)揮個性的同時, 又能具有一定的共性, 組成一個有機聯(lián)系的建筑“群落” 。 2.2.12.2.1 景觀布局建議景觀布局建議綜合考慮梅溪改造，建議商業(yè)廣場的景觀軸線沿梅溪河布置，在臨光武路商業(yè)部分盡端，通過增加景觀亮點來聚集人氣，在交叉路口梅溪改造覆蓋部分，為核心景觀區(qū)域，沿梅溪河布置其他景觀小品。梅溪游園改造建議梅溪游園改造建議現(xiàn)有梅溪游園主要的景觀由若干大型喬木、小灌木、若干雕塑及小品，考慮到市政改造的要求，建議將有保留價值的高大喬木分散異地移栽，沿梅溪河布局（如圖所示） 。小灌木視實際情況考慮是否保留和移栽，小品雕塑方面建

17、議保留雷鋒雕像，但易地安放，形成一個以雷鋒為主題的景區(qū)，既保留了城市的文化亮點，又弘揚了城市的精神文明。主景觀區(qū)建議主景觀區(qū)建議中心主景觀建議設(shè)置旱噴泉（音樂噴泉） ，使得廣場更具時尚氣息。廣場雕塑的選擇上，建議與本案的定位結(jié)合起來，突出時代氣息，體現(xiàn)本案在南陽市場上的引領(lǐng)性，可考慮一些抽象的時尚氣息濃厚的雕塑小品。 廣場地面鋪裝建議廣場地面鋪裝建議廣場的地面鋪裝材料的質(zhì)感與色彩的變化，應(yīng)結(jié)合本案時尚與親水主題定位，配合景觀種植，形成規(guī)則的、有韻律的景觀布局，使路過或停留其中充滿趣味。在鋪裝的同時要考慮地下溝管的埋設(shè)，溝管的位置要不影響場地的使用和便于檢修。在景觀的植物選擇上，除了高大的喬木外

18、，應(yīng)在梅溪的兩側(cè)增加主題觀賞性植物，如櫻花、桃花等，在花開燦爛的時節(jié)，既吸引市民前來欣賞，又給城市帶來一道亮麗風(fēng)景。雷鋒銅像 公園植物混雜梅溪改造建議梅溪改造建議梅溪作為本案的主景觀軸線，是本案商業(yè)廣場景觀營造的亮點，但從到達性的角度來講，如過于強調(diào)水面面積，則降低了項目與人民路、光武路的可到達性。基于以上考慮，對梅溪的改造提出如下建議：梅溪上游梅溪上游在項目臨光武路梅溪上游，通過橡膠壩設(shè)置三級疊水，通過布置可到達的親水平臺，形成一個親水主題的景觀亮點，提升沿光武路段的人流量。同時沿梅溪河岸內(nèi)側(cè)（項目一側(cè)）布置親水平臺，建議采用木棧道，挑出水面 1；外側(cè)由于有防洪堤，不能布置親水平臺。橡膠壩布

19、置示意圖 親水平臺示意梅溪河岸的改造梅溪河岸的改造梅溪臨人民路、光武路段河岸局部高于路面標(biāo)高，考慮防洪的需求，改造后無法降低其高程與路面保持一致，建議將現(xiàn)有的重力土壩改造為混凝土防滲壩，在圖中天然氣管道旁修建砼防滲壩，拓寬人民路臨梅溪人行道寬度，同時留出 3 米左右的距離鋪設(shè)植草磚，既能起到綠化作用，又能增加臨時停車位。此處筑砼防滲壩砼防滲壩植草磚裝飾欄桿人行道梅溪人民路河岸改造示意圖梅溪人民路河岸改造示意圖 梅溪河岸的改造應(yīng)環(huán)繞本項目進行，將水域引至萬正天橋處使其融為一體，增強項目的可到達性。目前人民路的萬正天橋僅作為第九小學(xué)上下學(xué)的人流導(dǎo)向通道。浮雕砼防滲壩示意圖砼防滲壩示意圖裝飾欄桿 交

20、通系統(tǒng)建議交通系統(tǒng)建議鑒于南陽現(xiàn)有商業(yè)廣場的現(xiàn)狀，本案的商業(yè)廣場建議采取人車分流，在人行入口，通過一些小品設(shè)置車型障礙，既不影響人行，又能限制車行。同時利用綠化布局合理分流人流，保障人民路、光武路臨街面的人流量。光武路人民路 機動車動線 人流動線 公交車站交通隔離護欄增加梅溪上橋梁的數(shù)量，便于行人通行。建議在人民路、光武路各增加 2座人行橋梁，關(guān)于橋梁的造型上，可考慮選取不同時期的代表性橋梁，按照比例縮小，將一部橋梁發(fā)展史濃縮于梅溪之上，使之成為南陽城市玩具。 廣場輔助功能建議廣場輔助功能建議本案定位為市民廣場，但其核心的功能是成為南陽城市的一個時尚策源地，因此在規(guī)劃上首先要考慮注入一些時尚元

21、素，比如規(guī)劃輪滑坡道等。同時考慮倒城市功能和本案商業(yè)功能需求，規(guī)劃上預(yù)留舞臺秀場，作為城市集會活動、商業(yè)推廣之用，在規(guī)劃上要考慮與整個廣場風(fēng)格的和諧融合，不能出現(xiàn)生硬的功能區(qū)間布局。其他輔助功能設(shè)備上面，可考慮設(shè)置小型商亭、大型電子顯示屏等設(shè)備。廣場秀場、電子顯示屏不僅能提升廣場整體品質(zhì)，還能用于商業(yè)推廣，其收入還能用于廣場的維護；特色商亭還能分流人流，提升局部的人流量。 廣場舞臺廣場舞臺商商 亭亭廣場大屏廣場大屏 溜冰場溜冰場 輪滑坡道輪滑坡道廣場與地下一層出入口布置建議廣場與地下一層出入口布置建議為提升地下一層的商業(yè)價值，在廣場規(guī)劃設(shè)計上，需要考慮與地下一層的互動，目前本案地下一層至地上的

22、主要出入通道是位于一樓的自動扶梯，建議增設(shè)獨立的地下出入口，但在規(guī)劃上要重點把握以下幾點：滿足消防疏散需求；在不影響首層出入的情況下，廣場采取局部下沉，設(shè)置人行通道；地下一層內(nèi)部人流動線設(shè)計成環(huán)形，減少商業(yè)死角；通道的設(shè)計不應(yīng)破壞廣場的整體性。從目前南陽有地下商業(yè)的主要物業(yè)來看，都設(shè)有獨立的地下出入口，能有效增加地下商業(yè)部分的人流可達到性，提升商業(yè)價值。 鴻德百貨地下入口 裕華商城地下入口因此，為有效增加地下一層人流的可到達性，提升地下一層的商業(yè)價值，建議增加獨立的地下入口。商業(yè)廣場扶梯人行動線至廣場至廣場其他設(shè)施設(shè)備建議其他設(shè)施設(shè)備建議休憩長椅，沿梅溪河岸親水平臺布置。廣場音箱，采用異性音箱

23、，根據(jù)不同的景觀主題，分散布置于廣場之中。 第三章第三章 建筑立面建議建筑立面建議本項目商業(yè)部分新的規(guī)劃已將塔樓部分完全去掉，商業(yè)功能將得到全面的展示。效果圖如下：項目住宅部分外立面采用現(xiàn)代處理手法，力求簡潔明快，采用白色、灰色、金屬藍色、原木色有機結(jié)合營造出舒適且具有親和力的建筑環(huán)境。商業(yè)部分要與住宅部分在外立面上協(xié)調(diào)一致，形成統(tǒng)一風(fēng)格。通過前期市場調(diào)查知曉，南陽商業(yè)正面臨快速發(fā)展的轉(zhuǎn)型時期，從各主要商業(yè)賣場的翻修外立面和店鋪翻新可見一斑。一個商業(yè)賣場，沒有現(xiàn)代感強烈的外立面，很難抓住人流的眼球，吸引人流停駐。各商業(yè)賣場都通過裝修裝飾，將立面各種建筑結(jié)構(gòu)配件產(chǎn)生的拐角平面化，并設(shè)置一定的廣告

24、位，增加整體性和時尚氣息。個案分析個案分析為了為本案商業(yè)外立面提供適合南陽實際的立面建議，我司選取了南陽的世紀(jì)百貨、紅都時代廣場、大統(tǒng)百貨、金瑪特時尚廣場、鴻德百貨幾個典型個案，通過對其外立面的研究分析，以期為本案提供詳實的立面建議。世紀(jì)百貨世紀(jì)百貨通過裝飾裝修，遮蓋立 面拐角和不平整的建筑立面，但裝修已經(jīng)落后于南陽其他商業(yè)賣場。紅都時代廣場紅都時代廣場 整個立面主要為玻璃幕墻，通過裝飾現(xiàn)代感較強的店招，更提升了整體品質(zhì)。大統(tǒng)百貨大統(tǒng)百貨 物業(yè)正面立面較為單調(diào)，也沒有較為平整的整體感，但通過西式鐘樓增加了一些特色。金瑪特金瑪特重新翻修后的金瑪特時尚廣場，立面較為時尚，但顏色較為凝重，與其時尚廣

25、場的特點不盡一致。鴻德百貨鴻德百貨仿古加筑加上現(xiàn)代時尚的正立面，顯得有點不倫不類。盛唐商務(wù)苑盛唐商務(wù)苑 在南陽范圍內(nèi)，相比較而言，盛唐商務(wù)苑的外立面較好。它的外立面彰顯現(xiàn)代氣息，比較時尚；整體使用白玻璃，通透性好；整體性很好，廣告表現(xiàn)并沒有破壞齊整體性。該項目是商住混合的項目，有住宅業(yè)主的支撐；其所處的地理位置也是十字交通樞紐旁，與本項目的可比性較強。綜合評判綜合評判南陽主要商業(yè)物業(yè)在立面的營造上都較為注重，主要有以下特點：通過美化或者翻新物業(yè)外立面，提升商業(yè)品質(zhì)和氛圍；通過裝飾裝修，將不規(guī)則、不平整的外立面修飾成規(guī)則平整的外立面；大面積玻璃墻面的應(yīng)用，增加通透感和時代感；一般都在外立面上設(shè)有

26、廣告位；立面色彩與商業(yè)定位大多不很協(xié)調(diào)；建筑風(fēng)格與立面的裝修存在風(fēng)格不一致的現(xiàn)象。外立面材質(zhì)選擇外立面材質(zhì)選擇建議采用色彩明快、時代感強的玻璃幕墻，增加通透感，同時外立面增設(shè)部分廣告位。物業(yè)主入口可設(shè)置“三面翻廣告位” 。外立面裝修建議外立面裝修建議本案由于樓上部分為住宅產(chǎn)品，使得商業(yè)部分外立面出現(xiàn)很多拐角及不規(guī)則的外立面，建議在進行商業(yè)外裝修時加以找平處理，使得整個外立面形成一個整體的平面。關(guān)于商業(yè)的內(nèi)裝修，不僅要滿足商業(yè)經(jīng)營的需要，還需要考慮消防、人流、物流、商業(yè)氛圍營造等多方面的因素，建議聘請專業(yè)的商業(yè)物業(yè)裝修公司參與裝修設(shè)計。外立面燈光效果外立面燈光效果商業(yè)物業(yè)外立面燈光效果的營造，不

27、僅能起到較好的昭示作用，也能提升城市品質(zhì)，建議聘請專業(yè)燈光亮化設(shè)計公司設(shè)計亮化工程。入口門廳建議入口門廳建議一樓商場入口門廳，建議采用雙開門設(shè)計，主要是出于建筑整體節(jié)能、人行進入商場的緩沖及清潔考慮。物業(yè)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)及導(dǎo)示系統(tǒng)物業(yè)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)及導(dǎo)示系統(tǒng)有效運載是電梯的基本功能是運載商場內(nèi)人流，商場電梯部數(shù)，布局位置，都要以有效疏散運載人流作為出發(fā)點。避免電梯口的人流堵塞。商業(yè)物業(yè)人流量大，避免電梯口的人流堵塞，是電梯布局考慮因素之一。電梯與過道銜接處，一般會比過道寬空間，或是過道交叉口。 “右上左下”規(guī)則。根據(jù)東方人的行走方向習(xí)慣，一般是偏右，雙向電梯布置時要根據(jù)“右上左下”規(guī)則引導(dǎo)顧客向上購物。

28、單向電梯設(shè)置：商場運用單向電梯設(shè)置，不僅可以保持商場商品的受觀率，保持人流的停留時間，增加顧客再購物的購買欲，而且可以避免電梯口的堵塞。但同時也要注意消費者逛商場的疲勞度，進行合理跨距分析。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的一般規(guī)范，要合理組織好人流，提升商業(yè)品質(zhì)，一般每 5000 平方米商業(yè)面積需配置 23 部扶梯，建議在保留 A 區(qū)扶梯的前提下，在 B 區(qū)和 C 區(qū)各增加一部扶梯，如圖所示：建議實行有效貨流與人流的分流。商場垂直電梯一般設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。一是，避免人流堵塞；二是商場以扶梯為主，垂直電梯為輔，顧客一般逛商場，選用的多為扶梯。在一些大型商場常常使用觀光梯作為商場亮點。自動扶梯

29、和外掛式觀光電梯效果圖： A 區(qū)B 區(qū)D 區(qū)C 區(qū)扶梯貨梯觀光梯預(yù)留電梯位 建議本案增設(shè)二部貨梯，一部外掛觀光梯，在 D 區(qū)預(yù)留外掛提位置，根據(jù)進駐商業(yè)情況考慮是否增加。貨梯要直達地下二層，作為經(jīng)營客戶的物流通道，地下二層停車場要保證物流火車進入貨梯附近卸貨。導(dǎo)示系統(tǒng)要求做到簡單、明確，設(shè)置于可視角度較大的地方，便于找尋。物業(yè)內(nèi)部上下水、燃?xì)夤芫W(wǎng)等，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃做好預(yù)留或者安裝到位。第四章第四章 商鋪劃分規(guī)劃建議商鋪劃分規(guī)劃建議之前的報告里談了業(yè)態(tài)規(guī)劃建議的兩個方案，綜合考慮各方面因素的情況下，現(xiàn)提出第三套方案。4.14.1 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議（方案三）業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議（方案三）方案三的具體規(guī)劃

30、原則：方案三的具體規(guī)劃原則：尊重市場規(guī)律和區(qū)域市場的特性，在原規(guī)劃基礎(chǔ)上，修善方案一和方案二中的弱勢業(yè)態(tài)，降低經(jīng)營風(fēng)險，兼顧租金收益，突出優(yōu)勢品類，渲染主題定位。 具體不同之處：取消負(fù)一層中生活超市的規(guī)劃，重新規(guī)劃為潮流服飾等創(chuàng)意商業(yè)小鋪和大型電玩等。取消 B 區(qū)和 C 區(qū)的時尚內(nèi)街，移植到負(fù)一層。延伸 A 區(qū)的主題百貨功能至 B 區(qū)，強化 C 區(qū)的復(fù)合功能，以精品購物和中西簡餐部分為主。重點突出 A 區(qū)百貨中時尚女性的數(shù)個經(jīng)營品類和經(jīng)營檔次，避免大而全的傳統(tǒng)規(guī)劃，突出品類優(yōu)勢和特色，服務(wù)定位客群，形成市場差異化。五樓增設(shè)電子商務(wù)空間，突出商業(yè)服務(wù)功能。商業(yè)功能板塊組合模式商業(yè)功能板塊組合模式

31、結(jié)合本案商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)，采用垂直分割切塊，按主力店和商業(yè)價值排序來組合功能板塊,依次分割成 A、B、C、D 四個區(qū)。 商業(yè)組合內(nèi)容 功能劃分示意圖如下：功能劃分示意圖如下：時尚購物+創(chuàng)意娛樂+快樂餐飲+品悠休閑 業(yè)態(tài)組合模式主題百貨+時尚街區(qū)+餐飲娛樂+功能配套 業(yè)態(tài)定位的明晰主題百貨：A 區(qū) 15 層和 B 區(qū) 14 層所謂“主題百貨”是打破傳統(tǒng)百貨大而全的經(jīng)營布A區(qū)B 區(qū)D 區(qū)C區(qū)局模式，重點突出數(shù)個產(chǎn)品類別的品質(zhì)和比重，比如：突出 30-40 歲的白領(lǐng)女性和時尚小資群體的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和檔次，或是突出女性化妝護膚類、時尚鞋包類、內(nèi)衣文胸類、婦嬰用品類的經(jīng)營品質(zhì)和比重，形成市場經(jīng)營特色和差異，避免

32、市場同質(zhì)化競爭。同時將時尚貫穿于每個類別，以服務(wù)于項目的客群定位。主題百貨的品牌檔次定位于以一二線城市的知名品牌為主，國際和區(qū)域的強勢品牌為輔的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。主題百貨的經(jīng)營模式建議：方式一可采用聯(lián)營扣點的方式。這樣可以回避由于租金過高引起的招商難度，可以統(tǒng)一化經(jīng)營和管理，提升商業(yè)形象，實現(xiàn)前期穩(wěn)定經(jīng)營和收益最大化。難度是商業(yè)管理公司的百貨運營管理團隊的建設(shè)和財務(wù)系統(tǒng)的配置。方式二可采用租賃形式，統(tǒng)一收款的模式。 主題百貨的招商模式：方式一可引進國內(nèi)和省域知名百貨公司，方式二可采用自行組建，統(tǒng)一規(guī)劃和招商運營。時尚街區(qū)：負(fù)一層所謂“時尚街區(qū)”的真正形式是內(nèi)街型店中店的形式，諸如鴻德公園的流行前線或武

33、漢的 HAPPY 站臺。其經(jīng)營品類無嚴(yán)格意義上的品牌要求，多為時尚潮流性和創(chuàng)意商業(yè)的小鋪，經(jīng)營模式完全采用租賃經(jīng)營的形式，由商戶獨立經(jīng)營，自行收銀。在業(yè)態(tài)組合上復(fù)合電玩、為增加地下一層的商業(yè)價值，建議對該樓層進行泛首層的概念打造，具體是一方面在臨光武路、臨人民路以及項目臨梅溪河廣場增加人流進出地下一層的電扶梯。 餐飲娛樂：C 區(qū)定位于國內(nèi)知名和區(qū)域知名的中高檔中西餐飲，比如名典咖啡簡餐和大型KTV 等。B 區(qū)的 1-2 層建議為專業(yè)電器賣場，如蘇寧電器或國美電器。 功能配套：D 區(qū)的 1-4 層定位于金融、電信服務(wù)機構(gòu)或中式餐飲酒樓等，如中國銀行、中國移動和秀玉紅茶坊。 業(yè)態(tài)占比初步規(guī)劃分層商

34、業(yè)布局分層商業(yè)布局在樓層經(jīng)營布局上貫穿時尚主線，品類銜接，主力點睛，業(yè)態(tài)互補，動靜結(jié)合。力求“靜”突出品質(zhì)， “動”營造時尚。1、每個樓層貫穿一個時尚鮮明主題，突出某一品類優(yōu)勢，銜接相關(guān)品類。2、每個樓層考慮到復(fù)合性業(yè)態(tài)，以主力品牌和主力商家作為點睛。3、主題百貨（A/C 區(qū)）以品牌和其屬性作為落位標(biāo)準(zhǔn)，時尚街區(qū)（負(fù)一層）以非品牌和流行時尚度作為落位標(biāo)準(zhǔn)。4、A 區(qū)首層的定位品牌層級要高于其他樓層，吻合目標(biāo)消費群體，彰顯百貨檔次定位。 樓樓層經(jīng)營層經(jīng)營布局布局樓樓層層A 區(qū)區(qū)（主題百貨）B 區(qū)區(qū)（主題百貨）C 區(qū)區(qū)（餐飲娛樂） ）D 區(qū)區(qū)一一層層精品精品購購物物化妝護膚、黃金珠寶、名表、名茶、

35、快餐連鎖延伸 A 區(qū)產(chǎn)品精品服飾旗艦店銀行電信/專業(yè)電器二二層層淑女裝、仕女裝、時尚鞋延伸 A 區(qū)產(chǎn)延伸 B 或 C銀行電信/淑女淑女貴婦貴婦包、精致內(nèi)衣、高檔圍巾品功能專業(yè)電器三三層層孕孕嬰嬰天地天地高檔孕婦裝、孕嬰用品、精致家居擺件、童裝延伸 A 區(qū)產(chǎn)品咖啡簡餐/KTV中式餐飲/專業(yè)電器四四層層運運動動休休閑閑運動休閑、青春休閑、體育用品、戶外休閑延伸 A 區(qū)產(chǎn)品咖啡簡餐/KTV中式餐飲/專業(yè)電器五五層層時時尚會所尚會所運動健身會所、美容 SPA、茶吧、餐飲、紳士生活館、中廣電子商務(wù)空間負(fù)負(fù)一一層層潮流前潮流前線線時尚街區(qū)（潮流服飾+彩妝+鞋包+特色美食+大型電玩+小型茶吧+生活美容美甲）

36、4.24.2 商鋪分割建議商鋪分割建議商鋪分割法則商業(yè)場所的商鋪如何分割，對其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的影響。為了達到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進行。主題的原則主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進深與開間之比大于 4：1 的商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨?？墒侨绻椖繉淼闹饕虡I(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前

37、存在的那些進深與開間之比大于4：1 的商鋪將會因為餐飲、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買，因為這些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進深對它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來進行。人性化的原則人性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計必須去除。這兩點對于商鋪的銷售有非常重要的意義。以某個商業(yè)項目為例：目前來說，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位

38、110 個，其中一層 53 個（包括復(fù)式） 、二層 41 個，三層 9 個，四層 8 個。按照目前路段的商鋪租金價格 25 元/月來計算，平均每個商鋪將來經(jīng)營要負(fù)擔(dān)的月租金是2500 元，而按照最少 10%的利潤來計算，每個商鋪業(yè)主平均要達到 30000元的月營業(yè)額才有可能保本和盈利。如果每個上門的客戶平均消費 15-20 元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定） ，則月上門客戶量需保持在 1500-2000 人次，這就是盈虧平衡點。也就是每個商鋪平均日人流量需要達到 50-70 人次（即平均每小時 5-7 人） ，而整個商業(yè)部分的日人流量就是 5000-7000 人，即平均每小時通過 500-700 人次，

39、每分鐘通過 8-11 人次。通路和樓梯占用的面積即應(yīng)該按照此標(biāo)準(zhǔn)進行設(shè)計分配。注：以上的估算只是一個粗略的估算，為商鋪和道路的分割提供參考，其中并沒有考慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素，因此實際所需要的人流量和道路面積，都小于以上的估算?？茖W(xué)利用的原則科學(xué)利用的原則商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場所中那些必須具備，而又不能用來當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設(shè)備

40、間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。.2 主力商鋪的確定以市場為準(zhǔn)則，考慮南陽居民市場承受能力，確定主力商鋪面積區(qū)間以市場為準(zhǔn)則，考慮南陽居民市場承受能力，確定主力商鋪面積區(qū)間根據(jù)前期市場調(diào)研，本案的目標(biāo)客戶群家庭月收入在 4000 元/月以上，以按揭買鋪為主，首付能力在 515 萬，由此推算本案的主力商鋪總價區(qū)間應(yīng)該在 1030 萬之間，按照 13800 元/平方米的整體均價計算，主力商鋪面積區(qū)間應(yīng)該在 1020 平方米之間。以經(jīng)營商戶的實際使用需求確定主力商鋪面積以經(jīng)營商戶的實際使用需求確定主力商鋪面積本案定位為時尚主題商業(yè)內(nèi)街，商業(yè)形式為各種時尚主題的小店鋪，而這些店鋪經(jīng)營面積需求也大

41、多在 1020 平方米之間。不規(guī)則商鋪不規(guī)則商鋪由于建筑結(jié)構(gòu)的原因，在進行商鋪分割和物業(yè)內(nèi)部道路系統(tǒng)規(guī)劃時會產(chǎn)生一系列的不規(guī)則商鋪，這些商鋪的面積預(yù)計在 410 平方米之間。綜合結(jié)論：綜合結(jié)論：綜合考慮街鋪的分割，本案的商鋪的面積在 450 平方米之間，主力面積范圍在 1020 平方米之間。4.34.3 商鋪初步分割圖商鋪初步分割圖地下一層：一層：一層：二至四層：二至四層：五層：五層： 第五章第五章 輔助配套功能建議輔助配套功能建議現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展，加上日趨激烈的競爭，在商業(yè)運營中，需要考慮一些增值的設(shè)施設(shè)備的布置以及提供增值服務(wù)，這樣才能立于領(lǐng)先地位。5.15.1 輔助功能空間建議輔助功能空間建議走道設(shè)計脈絡(luò)清晰脈絡(luò)清晰商場內(nèi)過道設(shè)計要清晰，過道脈絡(luò)