房地產(chǎn)知識點(diǎn)背誦版本

1、房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，本質(zhì)上主要是指土地及其地上的建筑物和構(gòu)筑物及其各種權(quán)益。由于房產(chǎn)和地產(chǎn)的不可分割性，合稱房地產(chǎn)。房地產(chǎn)包括土地和建筑物。房地產(chǎn)概念的界定：房地產(chǎn)的簡單定義：房地產(chǎn)=地產(chǎn)+房產(chǎn)廣義房地產(chǎn)：全部土地和房屋及固著與土地和房屋不可分離的部分狹義房地產(chǎn)：城市商品化的房地產(chǎn)房地產(chǎn)的本質(zhì)定義：房地產(chǎn)就是房地產(chǎn)實(shí)物和房地產(chǎn)權(quán)益的統(tǒng)稱 房地產(chǎn)=房地產(chǎn)實(shí)體+房地產(chǎn)權(quán)益 房地產(chǎn)=（土地+房屋）+（土地權(quán)益+房屋權(quán)益）特征：1位置固定性：不可移動(dòng)性2壽命長久性：經(jīng)濟(jì)壽命的可延續(xù)性3高價(jià)值性：4異質(zhì)性：不一致性5稀缺性6政府的強(qiáng)干預(yù)性：需要管理7外部性：能從周圍社區(qū)環(huán)境的發(fā)送中獲得收益 8消費(fèi)

2、品和投資品的二重性土地使用權(quán)年限根據(jù)我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;倉儲(chǔ)用地50年；綜合或者其他用地50年。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。房地產(chǎn)開發(fā)特征：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的復(fù)雜性；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的長期性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的資金密集性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的高收益性和高風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的政策性房地產(chǎn)開發(fā)分類：1、按開發(fā)的區(qū)域性劃分：新區(qū)開發(fā)

3、；舊區(qū)再開發(fā) 2、按開發(fā)的規(guī)模劃分：單項(xiàng)開發(fā)；成片開發(fā)3、按開發(fā)的對象劃分：土地開發(fā)；房屋開發(fā)；綜合開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者：1、土地所有者或當(dāng)前的使用者2、政府及政府機(jī)構(gòu)3、房地產(chǎn)開發(fā)商4、投資主體5、金融機(jī)構(gòu)6、建筑承包商7、專業(yè)顧問8、消費(fèi)者或買家房地產(chǎn)經(jīng)營的基本類型：一般分為出租、出售、和租售結(jié)合3種類型。1.自營出租類型(房地產(chǎn)開發(fā)公司保留下來自行開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，然后再自行經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營類型) 2.合營出租類型（房地產(chǎn)開公司保留下來自行開發(fā)的房地產(chǎn)，然后再尋找合作伙伴合營租賃業(yè)務(wù)）3.期房出售類型（未完工的房地產(chǎn)進(jìn)行銷售的經(jīng)營類型）4.現(xiàn)房出售類型（對完

4、工的房地產(chǎn)進(jìn)行售后的經(jīng)營類型）5.分期付款出售類型（開發(fā)建成的房地產(chǎn)出售給用戶后分期逐漸地收取銷售收入）6.部分出租部分出售類型（對自己開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)只出售一部分另一部分進(jìn)行出租的經(jīng)營類型）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境：1房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟(jì)環(huán)境2房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營政治環(huán)境3法制環(huán)境4社會(huì)環(huán)境5自然環(huán)境6基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的特征：1關(guān)聯(lián)性2可變性3相對性4層次性房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)濟(jì)環(huán)境-宏觀經(jīng)濟(jì)條件：1國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度2相關(guān)金融條件3通貨膨脹（一方面，通貨膨脹會(huì)造成房地產(chǎn)市場供給的減少，因?yàn)橥ㄘ浥蛎洉?huì)嚴(yán)重影響開發(fā)成本，增大投資風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，通貨膨脹會(huì)使市場需要擴(kuò)大。）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營政治環(huán)境：1財(cái)

5、政政策（財(cái)政收入政策和財(cái)政支出政策）2貨幣政策（利率的影響低高）3產(chǎn)業(yè)政策4土地政策5住房政策6區(qū)域發(fā)展政策7戶籍制度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營社會(huì)環(huán)境：1人口總量2人口的年齡結(jié)構(gòu)3人口的地理分布4家庭結(jié)構(gòu)5區(qū)域巨魔及分布特點(diǎn)6區(qū)域居民的消費(fèi)特點(diǎn)和習(xí)慣房地產(chǎn)市場的分類：1依據(jù)構(gòu)成要素分類的房地產(chǎn)市場（土產(chǎn)市場和房產(chǎn)市場）2依據(jù)房地產(chǎn)流通順序分類的房地產(chǎn)市場（房地產(chǎn)一級市場又稱土地出讓市場、房地產(chǎn)二級市場又稱增量房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)三級市場又稱存量房地產(chǎn)市場）3依據(jù)房產(chǎn)證分類的房地產(chǎn)市場（現(xiàn)房市場和期房市場）房地產(chǎn)市場基本要素：1房地產(chǎn)需求（條件：消費(fèi)者具有消費(fèi)欲望，消費(fèi)者具有消費(fèi)能力）2房地產(chǎn)供給3房地產(chǎn)價(jià)

6、格重點(diǎn)：決定房地產(chǎn)需求的因素：1房地產(chǎn)商品的價(jià)格水平2消費(fèi)者的收入水平3消費(fèi)者的融資能力4消費(fèi)者的偏好5相關(guān)商品的價(jià)格水平6消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的預(yù)期重點(diǎn)：決定房地產(chǎn)供給的因素：1房地產(chǎn)商品的價(jià)格水平2各種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本3供給者的融資能力4該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平5開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場未來的預(yù)期房地產(chǎn)周期的特點(diǎn)：1不對稱性2長期增強(qiáng)性3供給波動(dòng)的更劇烈性4需求循環(huán)的領(lǐng)先性5空置率的指標(biāo)性房地產(chǎn)周期的階段：（1）復(fù)蘇與增長階段：此時(shí)，表現(xiàn)為上一輪的蕭條使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)陷入長期低迷，自住需求者入市，投資、投機(jī)需求基本不存在，價(jià)格、租金價(jià)格低下。房價(jià)開始回升，少數(shù)投機(jī)者入市，市場交易量增加空

7、置率下降。各種因素帶動(dòng)房價(jià)繼續(xù)緩慢回升，市場充滿樂觀情緒，投資者信心飽滿，市場預(yù)期良好，房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)而旺盛。（2）繁榮階段：此階段比復(fù)蘇階段要短，巔峰期稍縱即逝。具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)開發(fā)量激增、品種增多，投機(jī)者活躍，市場投機(jī)需求高于自住需求。政府開始出臺(tái)政策限制炒房，投機(jī)熱情繼續(xù)旺盛，自住需求者基本退出市場，實(shí)際上已經(jīng)是有價(jià)無市。進(jìn)而新增投資數(shù)量下降，銷售難度加大，交易量下降，空置率增加，市場出現(xiàn)悲觀情緒，持幣觀望。（3）危機(jī)與衰退階段：當(dāng)投資和投機(jī)需求無法轉(zhuǎn)換為消費(fèi)需求，高房價(jià)將真正的自住需求者排斥出市場而僅靠投機(jī)資金支持時(shí)，就預(yù)示著房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)降至由盛轉(zhuǎn)衰。衰退，即連續(xù)兩個(gè)季度經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)

8、負(fù)增長。此階段表現(xiàn)為：交易量萎縮，房地產(chǎn)投資下降，市場悲觀情緒加強(qiáng)。受一些突發(fā)利空性消息或事件影響，房價(jià)急劇下降，炒家驚恐拋售，房地產(chǎn)價(jià)格暴跌。進(jìn)而小開發(fā)商紛紛破產(chǎn)，部分在建工程爛尾，大量投機(jī)者被套牢，血本無歸，房地產(chǎn)業(yè)失業(yè)人數(shù)激增。（4）蕭條階段：經(jīng)過急速而又痛苦的危機(jī)爆發(fā)后，房地產(chǎn)周期進(jìn)入持續(xù)時(shí)間相當(dāng)長的蕭條階段。蕭條是一種嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退，意味著經(jīng)濟(jì)崩潰。表現(xiàn)為：房價(jià)和租金持續(xù)下降，交易量銳減，空置率居高不下，大量房地產(chǎn)商破產(chǎn)。大蕭條末期房地產(chǎn)泡沫擠出，市場正常需求緩慢增長，政府減少限制性干涉，市場波動(dòng)開始平穩(wěn)。房地產(chǎn)慢慢過度到下一個(gè)復(fù)蘇與增長周期。房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容1房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研

9、2房地產(chǎn)市場需求調(diào)研3房地產(chǎn)市場供給調(diào)研房地產(chǎn)市場需求調(diào)研：1房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研2房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研3房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研房地產(chǎn)市場供給調(diào)研：1房地產(chǎn)市場行情調(diào)研2房地產(chǎn)市場反響調(diào)研3房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)研房地產(chǎn)市場調(diào)研的分類一、按調(diào)研資料量化程度劃分房地產(chǎn)市場調(diào)研:1房地產(chǎn)市場定性調(diào)研2房地產(chǎn)市場定量調(diào)研2、 按時(shí)間劃分房地產(chǎn)市場調(diào)研：1定期市場調(diào)研2不定期市場調(diào)研3臨時(shí)性市場調(diào)研3、 按調(diào)查范圍劃分房地產(chǎn)市場調(diào)研：1全面普查2抽樣調(diào)查4、 按功能劃分房地產(chǎn)市場調(diào)研：1探測性調(diào)查2描述性調(diào)查3因果性調(diào)查4預(yù)測性調(diào)查5、 按資料來源劃分房地產(chǎn)市場調(diào)研：1實(shí)地調(diào)查2文獻(xiàn)調(diào)查房地產(chǎn)市場調(diào)研的流程：1、

10、 準(zhǔn)備階段：1提出問題明確目標(biāo)2初步情況分析和非正式調(diào)查3制定調(diào)查方案和工作計(jì)劃、擬定調(diào)研計(jì)劃書 2、 實(shí)施階段:1建立調(diào)查組織2收集第二手資料3收集第一手資料 三、分析和總結(jié)階段1數(shù)據(jù)的分析與解讀2編寫調(diào)研報(bào)告3總結(jié)和反饋房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法：一、房地產(chǎn)市場定性調(diào)研方法：1小組訪談法2深度訪談法 二、房地產(chǎn)市場定量調(diào)研方法：1訪問法（1.入戶訪問法2.路上攔截法3.郵寄訪問法4.經(jīng)理詢問法5.電話詢問法6.網(wǎng)絡(luò)訪問法）2觀察法房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告寫作的基本要求：1實(shí)事求是2易于理解3簡明扼要4針對性強(qiáng)5客觀中立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期重要的組成部分，與項(xiàng)目可行性分析互相補(bǔ)充，共同成

11、為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策的依據(jù)。重點(diǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的流程1.房地產(chǎn)市場細(xì)分2.項(xiàng)目目標(biāo)市場的確定3.房地產(chǎn)市場開發(fā)項(xiàng)目的市場定位4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷策劃5.撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告.重點(diǎn)：房地產(chǎn)市場細(xì)分的作用：1有利于房地產(chǎn)企業(yè)分析、發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會(huì)2有利于提升企業(yè)效益3有利于企業(yè)創(chuàng)建品牌房地產(chǎn)市場細(xì)分的評估1.房地產(chǎn)細(xì)分市場有效性的評估（1）具有值得投資的市場規(guī)模（2）具有一定的增長性（3）具有充足的盈利空間（4）具有相應(yīng)的保障條件（5）與企業(yè)戰(zhàn)略相符合2.房地產(chǎn)細(xì)分市場有效性的評估（1）可衡量性（2）可進(jìn)入性。影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的因素1.自然條件和環(huán)境方面的因素2.城市規(guī)劃方面的因素

12、3.交通方面的因素4.市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套服務(wù)設(shè)施方面的因素5.人口和經(jīng)濟(jì)集聚方面的因素6.社會(huì)文化方面的因素.不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目對區(qū)位選擇的要求1.居住房地產(chǎn)項(xiàng)目對區(qū)位選擇的（1）市政公用和公建配套設(shè)施完善（2）公共交通便捷（3）環(huán)境良好（4）居住人口和收入2.寫字樓項(xiàng)目對（1）接近其他商業(yè)和辦公設(shè)施（2）交通方便快捷（3）周圍環(huán)境優(yōu)良3.零售商業(yè)項(xiàng)目對（1）中央商務(wù)區(qū)（2）城區(qū)商業(yè)區(qū)（3）街區(qū)商業(yè)界4.工業(yè)項(xiàng)目對區(qū)位選擇的要求重點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位的概念：含義：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位是指房地產(chǎn)開發(fā)投資者經(jīng)過研究市場前提、技術(shù)前提和資金投入狀況等一系列與房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)有關(guān)的前提條件，利用科學(xué)

13、方法構(gòu)思出房地產(chǎn)產(chǎn)品方案從而在產(chǎn)品市場和目標(biāo)客戶中確定與眾不同的價(jià)值地位。內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位包括產(chǎn)品定位、客戶定位、形象定位、品牌定位、營銷定位、物業(yè)服務(wù)定位重點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的含義：是對開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評價(jià)方法，得出一系列評價(jià)指標(biāo)值，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上是否實(shí)施，二是如何才能取得最佳效益。（技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上合理）特點(diǎn)：前期性 預(yù)測性 不確定性步驟：1籌劃及組織準(zhǔn)備階段 2現(xiàn)場調(diào)查與資料收集階段 3開發(fā)方案的設(shè)計(jì)評價(jià)和選擇階段 4詳細(xì)研究論證階段 5編寫可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析概述

14、：是分析不確定性因素對項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重要組成部分，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資決策成敗有著重要的影響。包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。 線性盈虧平衡分析的基本公式：I=P×Q-t×Q C Cf V×QI：年銷售收入；P：銷售價(jià)格；Q；年產(chǎn)銷量；t：單位產(chǎn)品銷售稅金；C：年總成本；Cf：年固定成本；v：單位產(chǎn)品可變成本。敏感性分析的概念：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評價(jià)中的敏感性分析是指從眾多不確定因素（如成本、價(jià)格、銷售周期等）中找出對房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo)（如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期等）有重要影

15、響的敏感性因素，并分析、測算其變動(dòng)一定幅度對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。如果某變化因素影響幅度很小，但對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響很大，則認(rèn)為項(xiàng)目對該變量很敏感。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得主要有三種方式，即土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和行政劃撥。國有土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。我國土地征收具有如下特征：1土地征收以公共利益為目的2行使征地權(quán)的主體只能是國家3征地的標(biāo)只能是集體土地4征地行為具有強(qiáng)制性5征收土地應(yīng)以土地補(bǔ)償為條件國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式有：1招

16、標(biāo)出讓（土地管理部門向符合規(guī)定的單位發(fā)出招標(biāo)邀請書或向社會(huì)公布招標(biāo)條件，通過合法招標(biāo)，向中標(biāo)者出讓土地使用權(quán)的方式。） 2拍賣出讓（土地管理部門或委托合法的拍賣機(jī)構(gòu)，向符合條件的用地需求者公開叫價(jià)競投向最高報(bào)價(jià)者出讓土地使用權(quán)的活動(dòng)。） 3掛牌出讓（掛牌出讓土地管理部門或委托機(jī)構(gòu)發(fā)布公告，將出讓土地的條件掛牌公布，接受報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌截止時(shí)的出價(jià)確定土地使用者的行為。） 4協(xié)議出讓類別交易方式招標(biāo)拍賣掛牌交易底價(jià)是否公開不公開不公開公開底價(jià)由誰確定招標(biāo)委員會(huì)拍賣委員會(huì)委托人是否設(shè)立獨(dú)立于委托人的集體決策組織設(shè)立招標(biāo)委員會(huì)設(shè)立拍賣委員會(huì)不需要報(bào)價(jià)方式填寫投標(biāo)書舉牌交易中心電腦報(bào)價(jià)

17、報(bào)價(jià)次數(shù)一次報(bào)價(jià)機(jī)會(huì)可多次報(bào)價(jià)可多次報(bào)價(jià)競買（投）人數(shù)321公告發(fā)布地點(diǎn)在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，報(bào)紙刊登在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布，報(bào)紙刊登一般在交易中心和互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布公告期限拍賣前不少于30日不少于30日公告發(fā)布方委托機(jī)構(gòu)委托機(jī)構(gòu)委托機(jī)構(gòu)重點(diǎn)：轉(zhuǎn)讓與出讓的區(qū)別：這個(gè)與房屋的使用權(quán)、所有權(quán)和土地的使用權(quán)、所有權(quán)有關(guān)。轉(zhuǎn)讓一般是指轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，不是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。出讓是國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)出售，轉(zhuǎn)讓是從國家取得土地使用權(quán)的土地使用者再將土地使用權(quán)出售。區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門境內(nèi)外經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等，具有壟斷性法律關(guān)系平等市場層次一級市場，可以轉(zhuǎn)讓二級市場，轉(zhuǎn)讓

18、受到限制年限按合同規(guī)定，不超過國家規(guī)定合同年限已使用年限轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出售、交換、贈(zèng)與出售就是把所有權(quán)讓渡給對方，就是賣斷所有權(quán)。房屋征收的分類：集體所有的土地征收 單位、個(gè)人的房屋及其他房地產(chǎn)征收房屋征收的限制條件：只能基于公共利益 必須依照法律規(guī)定 嚴(yán)格公平補(bǔ)償 重點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資是指為支持房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)的流通及消費(fèi)，運(yùn)用多種方式為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、再生產(chǎn)及銷售籌集與融通資金的金融活動(dòng)。確保合理資金需要量原則：房地產(chǎn)企業(yè)融資是為了解決企業(yè)進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目所需的資金，首先要確定企業(yè)進(jìn)行融資的規(guī)模，避免籌資超過所需資金造成資源的浪費(fèi)，同時(shí)資金的籌集是要付出成本的。資金投

19、向合理原則：融資和資金投放是相互依賴、相互制約的兩個(gè)方面。融資是投資的前提。融資的效益與投資方向和投放時(shí)間有密切關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的來源：1.股本金2.銀行貸款3.社會(huì)集資4.其他融資渠道房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資的方式按照資金來源劃分 1）內(nèi)部融資 2）外部融資按照資金權(quán)益劃分 1）權(quán)益融資 2）債務(wù)融資 3）混合融資按照資金渠道劃分 1）直接融資 2）間接融資重點(diǎn)：我國選擇項(xiàng)目融資方案的限制因素：1市場機(jī)制的不完善2資本市場不夠發(fā)達(dá)3人均GDP還比較低4間接融資的配套能力不足現(xiàn)階段我國選擇項(xiàng)目融資方案的主要模式：1銀行體系的貨幣創(chuàng)造功能更為重要2直接融資的高風(fēng)險(xiǎn)3間接融資的低壁壘性4政府的強(qiáng)

20、干預(yù)性房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 1.投資品種多樣性 2.重點(diǎn)：投資變現(xiàn)的復(fù)雜性（一是房地產(chǎn)市場的不完全性導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信息的不對稱，使得房地產(chǎn)交易的供求雙方，尤其是房地產(chǎn)購買者要通過一段較長的時(shí)間去了解、搜集各種相關(guān)信息，從而延長其購買過程。二是由于房地產(chǎn)價(jià)值大，而買賣雙方對同一房地產(chǎn)產(chǎn)品的心理價(jià)位存在著較大的差異，要達(dá)到買賣雙方心理價(jià)位的平衡點(diǎn)，雙方往往要經(jīng)過一段時(shí)間的討價(jià)還價(jià)。三是由于房地產(chǎn)交易的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的讓渡，在權(quán)益讓渡的過程中，需要經(jīng)過一定的法律程序。 ） 3.投資價(jià)值的附加性 4.投資區(qū)域的差異性 5.投資收益的個(gè)別性 6.投資過程的綜合性 7.投資預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)性 8.投資決策的專業(yè)性

21、重點(diǎn)：工程勘察是指為了滿足工程建設(shè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營及綜合活動(dòng)等方面的需要，對地形、地質(zhì)及水文等狀況進(jìn)行測繪勘探、測試，并提供相應(yīng)成果和資料的活動(dòng)。沿途工程中勘測、設(shè)計(jì)、處理、監(jiān)測活動(dòng)也屬于工程勘察范疇。工程設(shè)計(jì)是運(yùn)用工程技術(shù)理論及技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，按照現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對新建、擴(kuò)建、改建項(xiàng)目的工藝、土建工程、公共設(shè)施、環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)及技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，并提供作為建設(shè)依據(jù)的設(shè)計(jì)文件和圖紙的活動(dòng)。重點(diǎn)：工程勘察、設(shè)計(jì)的作用：工程建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作過程中最為具體的一個(gè)階段。在工程建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，勘察是基礎(chǔ)，是設(shè)計(jì)的依據(jù)，而設(shè)計(jì)師整個(gè)工程建設(shè)的靈魂，它們對工程的質(zhì)量和效益起著至關(guān)重要的作用。

22、工程勘察工作：勘察工作是設(shè)計(jì)前必須做好的準(zhǔn)備工作，它是設(shè)計(jì)、施工的基礎(chǔ)，是共享建設(shè)的先行工作。用地規(guī)模與配置：1城市土地分類 2環(huán)境容量 3土地利用 4容積率和覆蓋率的控制 5容積率。 容積率并非越高越好，要具體問題具體分析。工程勘察對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要作用：1提供依據(jù)2先導(dǎo)作用3便于投資估算設(shè)計(jì)工作的基本內(nèi)容：1總體設(shè)計(jì)2單體設(shè)計(jì)3建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)4抗震設(shè)防自行建設(shè)管理的優(yōu)缺點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：統(tǒng)一開發(fā)部署進(jìn)行施工組織，并可確保工程控制指令的貫徹執(zhí)行和及時(shí)反饋。缺點(diǎn)：占據(jù)較多時(shí)間，人才資源的閑置和浪費(fèi)造成管理成本的提高。不同階段房地產(chǎn)投資控制的基本內(nèi)容：1）項(xiàng)目前期節(jié)點(diǎn)投資控制的基本內(nèi)容（投資估算、投資

23、概算、施工圖預(yù)算、標(biāo)底和合同價(jià)等內(nèi)容進(jìn)行控制） 2）項(xiàng)目實(shí)施階段投資控制的基本內(nèi)容（投資計(jì)劃、投資跟蹤、工程款支付和投資分析等）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段投資控制流程：1.編制投資計(jì)劃2.跟蹤投資3.控制支付工程款4.分析投資5.投資約束（1）采用效率更高的技術(shù)方案，降低原材料費(fèi)用。（2）符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（3）在不影響開發(fā)項(xiàng)目的主要功能的基礎(chǔ)上，刪減WBS任務(wù)（4）更加嚴(yán)格的管理措施，責(zé)任到人。6.督促監(jiān)理工程師重點(diǎn)：房地產(chǎn)開放項(xiàng)目質(zhì)量控制的基本內(nèi)容：在目前的管理體制下，工序質(zhì)量、分項(xiàng)工程和分部工程的質(zhì)量監(jiān)督主要是由監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)。開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)是對開發(fā)項(xiàng)目全過程的質(zhì)量監(jiān)督

24、、協(xié)調(diào)和決策，其質(zhì)量管理的主要任務(wù)是編制工程質(zhì)量計(jì)劃、督促各方的質(zhì)量行為、制定質(zhì)量控制要點(diǎn)和工程質(zhì)量檔案管理。重點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段質(zhì)量控制流程：1.制訂工程質(zhì)量控制計(jì)劃2.各方質(zhì)量行為的督促3.做好主要質(zhì)量控制工作4.確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)度控制流程 1.論證與分析開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總周期。開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)總周期的論證與分析可以通過編制總進(jìn)度綱要來完成。2.編制開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃、年度計(jì)劃 3.核準(zhǔn)施工進(jìn)度計(jì)劃 4.編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃 5.督促監(jiān)理工程師 6.檢查與糾偏進(jìn)度計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)度計(jì)劃的編制方法 1.表格法 2.橫道圖法 3.網(wǎng)絡(luò)圖法工

25、程索賠指在工程合同履行過程中，合同當(dāng)事人一方因?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同或者由于其他非自身因素而受到經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害，通過合同規(guī)定的程序向?qū)Ψ教岢鼋?jīng)濟(jì)或時(shí)間補(bǔ)償要求的行為。是一種以法律和合同為依據(jù)的單方行為。只要存在因?qū)Ψ竭`約或違法造成自己的經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)利損害，受害者都有權(quán)利向?qū)Ψ教岢鏊髻r。因此，不僅承包人可以向發(fā)包人索賠，發(fā)包人也可以向承包人索賠，索賠是雙向的。工程索賠的種類：1費(fèi)用索賠2工期索賠竣工驗(yàn)收的流程:1單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收2房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目綜合驗(yàn)收重點(diǎn)：房地產(chǎn)市場營銷的含義：1房地產(chǎn)市場營銷的出發(fā)點(diǎn)是客戶的需求2房地產(chǎn)市場營銷必須適應(yīng)客戶需求的變化3房地產(chǎn)營銷是產(chǎn)品和服務(wù)的綜合

26、營銷重點(diǎn)：房地產(chǎn)市場營銷的特點(diǎn)：1.營銷市場的廣泛性 2.營銷活動(dòng)的區(qū)域性3.營銷策略的差異性房地產(chǎn)定價(jià)基本方法：1成本導(dǎo)向定價(jià)法(1)成本加成定價(jià)法 (2)目標(biāo)利潤定價(jià)法 2.需求導(dǎo)向定價(jià)法 3.競爭導(dǎo)向定價(jià)法（1）隨行就市定價(jià)法（2）主動(dòng)競爭定價(jià)法（3）比價(jià)定價(jià)法房地產(chǎn)定價(jià)策略：1.總體價(jià)格策略 2.過程價(jià)格策略 3.折扣價(jià)格策略4.心理定價(jià)策略房地產(chǎn)銷售渠道是指房地產(chǎn)產(chǎn)品從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)需求者轉(zhuǎn)移過程中所經(jīng)過的通道或途徑。1.房地產(chǎn)直接渠道 2.房地產(chǎn)間接渠道.房地產(chǎn)銷售渠道選擇的原則：1經(jīng)濟(jì)性2可控性3適應(yīng)性房地產(chǎn)銷售渠道選擇的考慮因素（1）房地產(chǎn)市場供求狀況（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目本

27、身的市場前景（3）可供選擇的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)量和能力（4）房地長開發(fā)企業(yè)自身的實(shí)力和發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)促銷策略：一般包括人員促銷和非人員促銷兩類。非人員促銷又包括廣告、營業(yè)推廣和公共關(guān)系推廣。商業(yè)房地產(chǎn)租售計(jì)劃的階段任務(wù)：1.投資開發(fā)期任務(wù) 2.前期策劃期任務(wù) 3.租售推廣期任務(wù) 4.經(jīng)營期的任務(wù)影響商鋪定價(jià)的因素：1.客流量系數(shù) 2.間隔設(shè)計(jì)系數(shù)(門面越闊價(jià)值越高、縱深越小價(jià)值越高，反之，越低) 3.面積系數(shù) 4.樓層差系數(shù)(二層商鋪價(jià)值只相當(dāng)于首層的50%60%，而二層以上的商鋪與二層價(jià)值相去不遠(yuǎn))房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)就是以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目為對象，對其經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、社會(huì)效應(yīng)、環(huán)境效應(yīng)以

28、及客戶滿意度進(jìn)行全面考核。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)的作用：對項(xiàng)目全過程的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，利用其特有的反饋功能發(fā)揮評價(jià)作用。1有助于國家更好決策2有助于項(xiàng)目本身的完善和提高3有助于部門間的合作和管理水平的提高房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目后評價(jià)的方法：1.“前后對比”和“有無對比”評價(jià)法2.單指標(biāo)評價(jià)法（包括定額方法和同類比較法）3.綜合評價(jià)法房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)是指從房地產(chǎn)企業(yè)或單位出發(fā)，對該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行評定，看在其經(jīng)濟(jì)方面是否合理，合理程度如何，評價(jià)內(nèi)容包括選項(xiàng)、利潤、工期等方面。項(xiàng)目開發(fā)總利潤=項(xiàng)目總收入項(xiàng)目總支出全部投資利潤率=開發(fā)項(xiàng)目利潤總額/全部投資*100%自有資金利潤率=開發(fā)項(xiàng)

29、目利潤總額/自有資金投資*100%房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目社會(huì)效益指標(biāo)是指經(jīng)營項(xiàng)目完成之后，對項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)效果的分析與評價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目勞動(dòng)就業(yè)率是指本項(xiàng)目的就業(yè)人口與區(qū)域總?cè)丝诘谋嚷?，這個(gè)比率直接反映著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項(xiàng)目在勞動(dòng)就業(yè)這一方面的社會(huì)效益。開發(fā)商注重行為后評價(jià)，勢必將拋棄企業(yè)短期行為，勢必將依法規(guī)范自己的開發(fā)經(jīng)營行為，勢必將由原來的利潤最大化的追求專項(xiàng)客戶滿意下的滿意利潤目標(biāo)，勢必將由忽視產(chǎn)品質(zhì)量轉(zhuǎn)化為向客戶提供性價(jià)比更高的產(chǎn)品和更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，如此這般，將從根本上推動(dòng)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。索賠程序 一、承包人提出索賠要求 1.發(fā)出索賠意向通知 28天內(nèi)2.遞交索賠報(bào)告 28天

30、內(nèi)二、工程師審核索賠報(bào)告1.工程師審核承包人的索賠申請 2.判斷索賠是否成立3.對索賠報(bào)告的審查三、確定合理的補(bǔ)償額 1.工程師與承包人協(xié)商補(bǔ)償 2.工程師索賠處理決定四、發(fā)包人審查索賠處理，工程師簽發(fā)索賠證書五、承包人是否接受最終索賠處理招標(biāo)與投標(biāo)：發(fā)包人邀請承包人投標(biāo)稱為“招標(biāo)”，經(jīng)資格審查合格的取得招標(biāo)文件的投標(biāo)人，將按規(guī)定填寫的投標(biāo)文件和報(bào)價(jià)，在限定的時(shí)間內(nèi)送達(dá)招標(biāo)人稱為“投標(biāo)”招標(biāo)人召開會(huì)議當(dāng)眾提出的報(bào)價(jià)及有關(guān)事項(xiàng)稱為“開標(biāo)”。招標(biāo)人發(fā)出的招標(biāo)公告和招標(biāo)文件沒有價(jià)格要素，屬于要約邀請，投標(biāo)人向招標(biāo)人遞交的投標(biāo)文件屬于要約，招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出的中標(biāo)通知書屬于承諾。招標(biāo)方式A：公開招標(biāo)：

31、面向不特定的潛在投標(biāo)人 優(yōu)點(diǎn)：選擇范圍大，競爭激烈，報(bào)價(jià)有競爭力缺點(diǎn)：評標(biāo)工作量大，需設(shè)資格預(yù)審，花費(fèi)時(shí)間長，費(fèi)用高B：邀請招標(biāo)：面向特定的潛在投標(biāo)人 優(yōu)點(diǎn)：不需發(fā)布招標(biāo)公告和設(shè)置資格預(yù)審，時(shí)間段，費(fèi)用低，因?yàn)閷ν稑?biāo)人了解，減少風(fēng)險(xiǎn) 缺點(diǎn)：選擇范圍小，排斥了某些有實(shí)力的潛在投標(biāo)人，競爭程度差區(qū)別：1對象不同2激烈程度不同3時(shí)間費(fèi)用不同4程序不同，公開招標(biāo)需發(fā)布招標(biāo)公告，設(shè)資格預(yù)審 邀請招標(biāo)不需要，但是要發(fā)送投標(biāo)邀請書，進(jìn)行資格后審無效合同的情形：1一方以欺詐、脅迫手段訂立，損害國家利益的合同2惡意串通，損害國家、集體或第三人利益的合同3以合法形式掩蓋非法目的的合同，損害社會(huì)公共利益4違反法律，

32、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效合同的法律后果：返還財(cái)產(chǎn)，賠償損失，追繳財(cái)產(chǎn)、收歸國有合同終止的情形：1債務(wù)已經(jīng)按照約定履行2合同解除3債務(wù)相互抵消4債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存5債權(quán)人免除債務(wù)6債權(quán)債務(wù)同歸于一人7法律規(guī)定或當(dāng)事人約定終止的其他情形公開招標(biāo)與邀請招標(biāo)最大的區(qū)別在于競爭激烈程度不同?？梢皂樠庸て诘臈l件1）發(fā)包人不能按專用條款的約定提供開工條件2）發(fā)包人不能按約定日期支付工程預(yù)付款、進(jìn)度款，致使工程不能正常進(jìn)行3）工程時(shí)未按合同約定提供所需指令、批準(zhǔn)等，致使施工不能正常進(jìn)行4）設(shè)計(jì)變更和工程量增加5）一周內(nèi)非承包人原因停水、停電、停氣造成停工累計(jì)超過8小時(shí)6）不可抗力7）專用條款中約定或

33、工程師同意工期順延的其他情況確定變更價(jià)款的原則：1）合同中已有使用與變更工程的價(jià)格，按合同已有的價(jià)格變更合同價(jià)款2）合同中只有類似變更工程的價(jià)格，可以參照類似價(jià)格變更合同價(jià)格3）合同中沒有類似或適用于變更工程的價(jià)格，由承包人提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r(jià)格，經(jīng)工程師確認(rèn)后執(zhí)行可以調(diào)整合同價(jià)款的原因1）法律、行政法規(guī)和國家有關(guān)政策影響到合同價(jià)款時(shí)2）工程造價(jià)部門公布的價(jià)格調(diào)整3）一周內(nèi)非承包人原因停水、停氣、停電造成停工累計(jì)超過8小時(shí)4）雙方約定的其他因素不可抗力：指合同當(dāng)事人不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況施工索賠：是當(dāng)事人在合同實(shí)施過程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對不應(yīng)由自己承擔(dān)責(zé)任的情況造成的損

34、失，向合同的另一方當(dāng)事人提出給與賠償或補(bǔ)償要求的行為特征：1）賠償是雙向的，即承包人可向發(fā)包人提出索賠，發(fā)包人也可向承包人提2）只有實(shí)際發(fā)生了經(jīng)濟(jì)損失或權(quán)力損害才可提出索賠，3）索賠是一種未經(jīng)對方確認(rèn)的單方行為4）索賠具有時(shí)效性索賠的種類：費(fèi)用索賠和工期索賠開標(biāo)應(yīng)在招標(biāo)文件規(guī)定的投標(biāo)截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行，開標(biāo)地點(diǎn)是在招標(biāo)文件中規(guī)定的地點(diǎn)。資格預(yù)審文件遞交的截止時(shí)間：自資格預(yù)審文件停止發(fā)售之日不得少于5天。并應(yīng)注意投標(biāo)文件遞交的截止時(shí)間是招標(biāo)文件開始發(fā)售到投標(biāo)文件遞交截止日不得少于20天。索賠：費(fèi)用索賠，工期索賠。標(biāo)書可判為無效標(biāo)書情況：1）投標(biāo)人未按時(shí)參加開標(biāo)會(huì)；2）投標(biāo)書主要內(nèi)容不全或

35、與本工程無關(guān)，字跡模糊辨認(rèn)不清，無法評估；3）標(biāo)書情況匯總表與標(biāo)書相關(guān)內(nèi)容不符；4）標(biāo)書情況匯總表經(jīng)涂改后未在涂改處加蓋法定代表人或其委托代理人印鑒。施工索賠：是指當(dāng)事人在合同實(shí)施過程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對并非由于自己的過錯(cuò)，而是屬于應(yīng)由合同對方承擔(dān)責(zé)任的情況造成，而且實(shí)際已經(jīng)發(fā)生了的損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補(bǔ)償?shù)囊?，通常把承包商向業(yè)主提出的為了取得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或工期延長的要求稱為“施工索賠”。索賠報(bào)告的基本內(nèi)容：索賠的合同依據(jù)、索賠的詳細(xì)理由、索賠事件發(fā)生的經(jīng)過、索賠的要求及計(jì)算方法，并要附有證明材料。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將某一項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目的“工程可行性研究內(nèi)容”、“監(jiān)理

36、服務(wù)”、“勘察設(shè)計(jì)”、“設(shè)備需求”、“擬建工程的建筑要求”等，編制成招標(biāo)文件，通過發(fā)布招標(biāo)公告或向企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請的形式，招引有能力的承包企業(yè)參加投標(biāo)競爭，直至簽訂工程承包合同的全過程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的作用：（1）有利于建設(shè)市場的法制化和規(guī)范化（2）使工程造價(jià)更趨合理（3）有效控制房地產(chǎn)開發(fā)投資（4）有助于保證工程質(zhì)量和縮短工期 招標(biāo)流程1、 簽訂招標(biāo)代理委托協(xié)議簽訂招標(biāo)委托代理協(xié)議之后，代理公司將根據(jù)每次招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)，分別組織參加過類似招標(biāo)工作、具有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的人員，并將他們補(bǔ)充進(jìn)招標(biāo)業(yè)務(wù)小組，確定項(xiàng)目經(jīng)理，全面開展每次招標(biāo)項(xiàng)目的組織及實(shí)施工作。2、 招標(biāo)資格與備案攜帶本項(xiàng)

37、目招標(biāo)代理協(xié)議書、計(jì)劃批文、規(guī)劃許可證、工程項(xiàng)目報(bào)建證或項(xiàng)目報(bào)建備案表，土地使用證或土地租用協(xié)議、項(xiàng)目單位的法人資格證明書和授權(quán)委托書等材料到招標(biāo)投標(biāo)管理部門備案并審查代理人及項(xiàng)目法人資格。3、 發(fā)布資格預(yù)審公告、編制資格預(yù)審文件根據(jù)國家計(jì)委2000年第4號令規(guī)定，擬在國家指定的 上發(fā)布資格預(yù)審公告，并在工程所在地建設(shè)工程交易網(wǎng)發(fā)布招標(biāo)公告，以吸引投標(biāo)人參加投標(biāo)，增加競爭性和透明度。對于需要進(jìn)行資格預(yù)審的招標(biāo)項(xiàng)目，代理公司將在與業(yè)主單位充分溝通、了解業(yè)主單位具體要求的基礎(chǔ)上，針對項(xiàng)目的特點(diǎn)，編制資格預(yù)審文件。4、 組織資格預(yù)審、發(fā)放資格預(yù)審合格通知書由業(yè)主方負(fù)責(zé)（或委托代理公司）成立資審小組，

38、資審小組根據(jù)中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法第三十七條、七部委12號令第九條要求組織并由業(yè)主單位方確定。預(yù)審結(jié)果出來后，報(bào)業(yè)主單位審查認(rèn)可。負(fù)責(zé)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)布資格預(yù)審合格通知書，并同時(shí)向不合格的申請人告知資格預(yù)審的結(jié)果。5、 編制招標(biāo)文件(1) 按照業(yè)主的要求和有關(guān)行業(yè)部門的規(guī)定編制招標(biāo)文件(2) 招標(biāo)文件的主要內(nèi)容應(yīng)包括：A投標(biāo)邀請書B投標(biāo)人須知：應(yīng)寫明招標(biāo)內(nèi)容及招標(biāo)范圍、對工程的質(zhì)量要求、工期要求、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法、提交投標(biāo)文件的起止時(shí)間、地點(diǎn)和方式、開標(biāo)的時(shí)間和地點(diǎn)；C工程量清單：對于施工項(xiàng)目，根據(jù)工程具體情況需要編制工程量清單的，代理公司將組織造價(jià)工程師編制工程量清單；D合同主要條款：分通用合同條款和專用合同條款E適用的技術(shù)條款：包括技術(shù)規(guī)范要求，有關(guān)質(zhì)量及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；F合同格式：合同協(xié)議書及履約保函格式；G投標(biāo)文件格式H評標(biāo)方法和標(biāo)準(zhǔn)（3) 代理公司將認(rèn)真研究業(yè)主單位提供的有關(guān)背景情況、資料、目標(biāo)、數(shù)據(jù)及具體要求的基礎(chǔ)上，向業(yè)主單位提出咨