房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地的方式及其優(yōu)缺點(diǎn)分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地的方式及其優(yōu)缺點(diǎn)分析(2007-11-2019:43:50)轉(zhuǎn)載標(biāo)簽：分類：行業(yè)分析房產(chǎn)/置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地的方式及其優(yōu)缺點(diǎn)分析一、獲得土地的方式概述二、通過投標(biāo)、競買、摘牌方式獲得土地三、通過收購?fù)緩将@得土地四、通過合作開發(fā)途徑獲得土地五、特殊用途的土地以劃撥或協(xié)議出讓的形式獲得六、總結(jié)在2002年11號令之前企業(yè)主要是通過政府協(xié)議出讓的形式獲得。在11號令實(shí)施之后企業(yè)主要是通過公開投標(biāo)、競買、摘牌三種方式獲得土地資源。由于近兩年來國家政策的影響，很多規(guī)模較大的企業(yè)頻繁通過收購項(xiàng)目、并購房地產(chǎn)公司股權(quán)等方式以獲得土地資源。合作開發(fā)一直以來都是一種重要手段。投標(biāo)根

2、據(jù)招標(biāo)公告接受邀請，參加土地行政主管部門的土地招標(biāo),并根據(jù)投標(biāo)結(jié)果獲得土地使用權(quán)的行為。投標(biāo)方式優(yōu)點(diǎn)：對各個參加投標(biāo)的企業(yè)來說比較公平。被出讓的土地問題較少，手續(xù)完備。綜合評分法會對于資質(zhì)高、有實(shí)力的大公司有利。投標(biāo)方式缺點(diǎn)：企業(yè)只能報價一次，存在過高報價導(dǎo)致成本過高或者報價稍低痛失機(jī)會的可能。土地開發(fā)有可能存在附加條款。有可能產(chǎn)生串通圍標(biāo)的情況。實(shí)例分析：西安南二環(huán)一宗開發(fā)土地招標(biāo)出讓時，中海地產(chǎn)報價293萬元/畝，其競爭對手分別出價200萬元/畝和210萬元/畝。四川興力達(dá)集團(tuán)在澳門土地招標(biāo)時，由于僅少于對手1000萬元沒能中標(biāo)，每談于此，該公司老板都耿耿于懷。競買企業(yè)參加公開的土地拍賣會

3、，通過輪番報價，最后以最高價獲得土地的行為。競買的優(yōu)點(diǎn)：過程對所有的開發(fā)商公開公平。對有資金實(shí)力的開發(fā)商有利。一般地塊位置較好?？梢远啻纬鰞r，可避免投標(biāo)一次報價失誤的問題。競買的缺點(diǎn)：競爭激烈，成本過高，導(dǎo)致增加開發(fā)難度。在現(xiàn)場報價，考慮時間較短，容易產(chǎn)生不理性情況。實(shí)例分析：2005年有拍賣產(chǎn)生的“琶洲新、老地王”由于未付清地價款被廣州市政府收回。摘牌參加出讓人在土地交易場所的掛牌交易，接受交易條件，在截止時間內(nèi)以最高價獲得土地的行為。摘牌方式的優(yōu)點(diǎn)：企業(yè)有充足的時間考慮，并允許多次出價。掛牌出讓方式要審查土地投標(biāo)者的綜合條件，避免了一些攪局現(xiàn)象。可與其他參加掛牌的企業(yè)協(xié)商合作降低成交價格。

4、摘牌方式的缺點(diǎn)：土地出讓可能會附帶其他條款，需要與出讓人協(xié)商。有可能存在不公平條款的情況。直接收購轉(zhuǎn)讓土地直接在二級土地市場通過公開拍賣、摘牌或協(xié)商等手段收購他人轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。直接在二級市場收購?fù)恋氐膬?yōu)點(diǎn)：可以在更大的范圍內(nèi)獲得土地資源。直接在二級市場收購?fù)恋氐娜秉c(diǎn)：可能存在原土地手續(xù)辦理不齊的情況。由于出讓方必須繳納各種稅費(fèi)，增加收購成本。收購項(xiàng)目公司通過收購項(xiàng)目公司的股份達(dá)到獲得項(xiàng)目公司所擁有土地的目的。收購項(xiàng)目公司的優(yōu)點(diǎn)：避免了直接公開購買土地帶來的競爭和麻煩，手續(xù)簡單，便于操作。節(jié)省了直接轉(zhuǎn)讓土地需要繳納的各種稅費(fèi)?？芍苯訐碛性?xiàng)目的開發(fā)人員，開發(fā)快捷。收購項(xiàng)目公司的缺點(diǎn)：存在人員

5、整合的風(fēng)險?？赡艽嬖谠矩?cái)務(wù)、法律方面的遺留問題，需注重前期調(diào)查。收購項(xiàng)目實(shí)例：2006年金地集團(tuán)以股權(quán)收購的方式獲取了西安市紫荊花園項(xiàng)目土地使用權(quán)，進(jìn)入西北市場。珠海華發(fā)股份收購華茂投資70%勺股權(quán)，獲得了華茂投資擁有的9.55萬平方米土地。整體收購房地產(chǎn)公司通過收購目標(biāo)房地產(chǎn)公司的全部或大部分股份達(dá)到擁有其土地資源及其它資源的目的。整體收購房地產(chǎn)公司的優(yōu)點(diǎn)：可以一次性擁有多處、大量的地塊。可以直接利用原公司的本地人才、關(guān)系等資源?？梢愿?、更穩(wěn)健的進(jìn)入一個新的城市區(qū)域。整體收購房地產(chǎn)公司的缺點(diǎn)：存在企業(yè)文化、人員整合風(fēng)險。對企業(yè)的資金實(shí)力實(shí)力、資本運(yùn)作水平要求高。存在承擔(dān)原企業(yè)遺留的債務(wù)

6、、法律風(fēng)險。實(shí)例分析:2006年路勁基建收購順馳中國，獲得北京、天津、蘇州鳳凰城等16個城市的土地項(xiàng)目。2005年萬科斥資18.57億收購南部獲得上海、杭州、蘇州等地?cái)?shù)百萬平米土地并進(jìn)入長三角市場。收購爛尾樓項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)：有可能以較低價格獲得較好地段的土地。競爭者較少。收購爛尾樓項(xiàng)目缺點(diǎn)：原爛尾樓性質(zhì)有可能影響銷售。原項(xiàng)目債務(wù)、法律問題遺留較多。對技術(shù)、操作要求高。實(shí)例分析：瑞安建業(yè)收購大連爛尾樓項(xiàng)目并包裝建成40層希望大廈。與擁有土地資源的企業(yè)合作與擁有土地資源的企業(yè)合作，我方提供資金、技術(shù)、人力等方式合作開發(fā)土地。合作開發(fā)的優(yōu)點(diǎn):不用付出人力、資金等成本直接獲得土地資源。各企業(yè)可以優(yōu)勢互補(bǔ)合作開發(fā)的缺點(diǎn):對企業(yè)間合作配合存在較高要求0存在產(chǎn)生糾紛的隱患合作開發(fā)實(shí)例分析:今年中糧地產(chǎn)與濱海快速合作開發(fā)天津2.2平方公里的土地，與維維集團(tuán)合作參與開發(fā)徐州市新城區(qū)建設(shè)。珠江實(shí)業(yè)與宏瀚地產(chǎn)合作開發(fā)的珠江新城L2、L3-1、L3-2地塊的合作開發(fā)就產(chǎn)生了前后歷時幾年的法律糾紛。以政府劃撥或協(xié)議出讓獲得土地對于如：建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、補(bǔ)助建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施等性質(zhì)的特殊原因可以通過政府劃撥或協(xié)議出讓的方式獲得。通過投標(biāo)、競拍、摘牌等手段從土地一級