首科大廈+方案定位

1、Joyful Real Estate Consultants北京喜悅凱琳置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一、項(xiàng)目整體定位一、項(xiàng)目整體定位三、銷售推廣三、銷售推廣計(jì)劃計(jì)劃二、項(xiàng)目推二、項(xiàng)目推售計(jì)劃售計(jì)劃四、銷售籌備進(jìn)程四、銷售籌備進(jìn)程五五、 物業(yè)管理及招商運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理及招商運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目整體定位定制商業(yè)：服務(wù)大廈，提升項(xiàng)目品質(zhì)定制商業(yè)：服務(wù)大廈，提升項(xiàng)目品質(zhì)寫字樓：新興企業(yè)總部、投資客戶的首選寫字樓：新興企業(yè)總部、投資客戶的首選項(xiàng)目整體定位B座立面圖定制商業(yè)B15層寫字樓6-26層A座立面圖寫字樓3-18層定制商業(yè)B12層項(xiàng)目商業(yè)特色定位休閑咖啡休閑SPA高檔酒樓商務(wù)宴請(qǐng)潮流餐飲金融服務(wù)連鎖健身美容美甲精致書吧

2、飄香面包精品臺(tái)球快捷干洗彩妝超市快餐巨頭快捷便利一、項(xiàng)目整體定位一、項(xiàng)目整體定位三、銷售推廣三、銷售推廣計(jì)劃計(jì)劃二、項(xiàng)目推二、項(xiàng)目推售計(jì)劃售計(jì)劃四、銷售籌備進(jìn)程四、銷售籌備進(jìn)程五五、 物業(yè)管理及招商運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理及招商運(yùn)營(yíng)通過(guò)交替推售不同的產(chǎn)品，互相提升價(jià)值，以達(dá)到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化￥30，000￥42，000寫字樓商業(yè)低樓層高樓層整售客戶散售客戶首層商業(yè)一拖二商業(yè)三、四層商業(yè)合理的推盤節(jié)奏是提升溢價(jià)的關(guān)鍵所在整售客戶散售客戶價(jià)格體系￥30，000（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）2011/7￥33，000（首次開盤價(jià)）2011/89￥34，000（二次開盤價(jià)）2011/1012￥36，000（三次開盤價(jià)）2012/1

3、3￥38，000（四次開盤價(jià)）2012/46￥38，000（五次開盤價(jià)）2012/79￥42，000（六次開盤價(jià)）2012/1012價(jià)格體系備注：此價(jià)格體系以寫字樓A座為例，基準(zhǔn)價(jià)格為寫字樓單平米價(jià)格。推售節(jié)奏內(nèi)部蓄客2011/7大客戶內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)3億元首次開盤2011/8二次開盤2011/10三次開盤2012/1四次開盤2012/4五次開盤2012/7六次開盤2012/10銷售結(jié)盤2011年完成首年8億銷售目標(biāo)12月7月12012年完成全年14.82億銷售目標(biāo)方案一：預(yù)計(jì)全盤實(shí)現(xiàn)總貨值22.82 億元2011年12月預(yù)計(jì)總推售面積：24884平米預(yù)計(jì)總推售面積：38116平米39.

4、5%60.5%7月預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)金額：約8億元預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)金額：約14.82億元2012年1營(yíng)銷計(jì)劃均價(jià)：￥均價(jià)：￥37，000/平米平米備注：備注：此價(jià)格體系僅計(jì)算寫字樓A座，基準(zhǔn)價(jià)格為寫字樓單平米價(jià)格，若加入商業(yè)部分則總貨值將會(huì)增加?；乜钫f(shuō)明一、項(xiàng)目整體定位一、項(xiàng)目整體定位三、銷售推廣三、銷售推廣計(jì)劃計(jì)劃二、項(xiàng)目推二、項(xiàng)目推售計(jì)劃售計(jì)劃四、銷售籌備進(jìn)程四、銷售籌備進(jìn)程五五、 物業(yè)管理及招商運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理及招商運(yùn)營(yíng)推廣策略：結(jié)合年度銷售任務(wù)及目前時(shí)間因素，建議摒棄傳統(tǒng)“循序漸進(jìn)式”的推廣策略，采取項(xiàng)目開盤前后集中轟炸的方式進(jìn)行信息全方位快速傳遞，并通過(guò)蓄客量來(lái)進(jìn)行多次開盤，做到放量一批消化一批，最終帶動(dòng)

5、溢價(jià)上漲獲得最高收益。事件營(yíng)銷 突出物業(yè)價(jià)值及升值潛力推廣目的：1、項(xiàng)目信息集中傳播，全面提升項(xiàng)目認(rèn)知 2、通過(guò)集中式推廣，力爭(zhēng)在短時(shí)間內(nèi)提升蓄客量，為首次開盤 熱銷做好準(zhǔn)備，短時(shí)間內(nèi)保持持續(xù)強(qiáng)銷 3、通過(guò)事件營(yíng)銷不斷制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，吸引客戶眼球。形象導(dǎo)入、信息釋放、全面出擊 針對(duì)項(xiàng)目銷售展開系列推廣計(jì)劃，以期營(yíng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)及關(guān)注。1、事件、事件初步關(guān)注初步關(guān)注2、傳播、傳播廣泛關(guān)注廣泛關(guān)注3、活動(dòng)、活動(dòng)鎖定意向客戶鎖定意向客戶4、開盤、開盤告知熱銷數(shù)字告知熱銷數(shù)字推廣策略【指導(dǎo)思想指導(dǎo)思想】專業(yè)人士小型沙龍專業(yè)人士小型沙龍1、話題：調(diào)控政策對(duì)住宅市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)的影響；當(dāng)前政策判斷與、話題：調(diào)控政

6、策對(duì)住宅市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)的影響；當(dāng)前政策判斷與趨勢(shì)分析。趨勢(shì)分析。2、活動(dòng)參與嘉賓、活動(dòng)參與嘉賓參與群體參與群體1）、預(yù)期：）、預(yù)期：20-30人人2）、主辦方：一家專業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站、一家專業(yè)地產(chǎn)雜志，各類媒體不）、主辦方：一家專業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站、一家專業(yè)地產(chǎn)雜志，各類媒體不少于少于10家；家；3）、參會(huì)者：專業(yè)分析人士、學(xué)者、地產(chǎn)主編）、參會(huì)者：專業(yè)分析人士、學(xué)者、地產(chǎn)主編3、后續(xù)報(bào)道、后續(xù)報(bào)道不少于不少于20家網(wǎng)站、家網(wǎng)站、20家媒體參與報(bào)道該沙龍，推出星海樂(lè)活天地即將家媒體參與報(bào)道該沙龍，推出星海樂(lè)活天地即將開盤的信息。開盤的信息。推廣策略事件1【沙龍活動(dòng)沙龍活動(dòng)】異地推介會(huì)：和意向客戶零距離異地推

7、介會(huì)：和意向客戶零距離（大連、唐山、山西、內(nèi)蒙）（大連、唐山、山西、內(nèi)蒙）活動(dòng)目的活動(dòng)目的1、通過(guò)本次項(xiàng)目推介會(huì)，吸引各財(cái)富圈層人士對(duì)本次活動(dòng)的關(guān)注，通過(guò)與當(dāng)?shù)馗鹘缛耸苛憔嚯x的交流與溝通，更好、更全面的向內(nèi)蒙公眾展示項(xiàng)目，樹立起項(xiàng)目良好的口碑，提升項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐闹群兔雷u(yù)度，為項(xiàng)目銷售增加更多的人氣。2、通過(guò)本次活動(dòng)的組織舉辦，使企業(yè)與項(xiàng)目進(jìn)一步走進(jìn)內(nèi)蒙精英圈，零距離與當(dāng)?shù)氐拿耖g財(cái)富階層接觸，利用邀請(qǐng)嘉賓的特殊身份背景和良好的社會(huì)關(guān)系進(jìn)行人脈傳播，發(fā)展更多客戶；為今后促進(jìn)項(xiàng)目在內(nèi)蒙銷售業(yè)績(jī)的全面提升打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，并開創(chuàng)項(xiàng)目異地銷售的全新渠道，為項(xiàng)目今后的異地銷售創(chuàng)造一個(gè)全新的形式與有效途徑。

8、推廣策略事件2【異地推廣活動(dòng)異地推廣活動(dòng)】短信：樓盤信息密集轟炸短信：樓盤信息密集轟炸信息密集轟炸，形成關(guān)注熱點(diǎn)：信息密集轟炸，形成關(guān)注熱點(diǎn)：頻次：每周兩次，每次20萬(wàn)條，連續(xù)10周發(fā)送，形成200萬(wàn)條的強(qiáng)覆蓋；范圍：針對(duì)知名房地產(chǎn)公司內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)，目標(biāo)人群精準(zhǔn)可靠，同時(shí)結(jié)合中移動(dòng)、招行、國(guó)航等大品牌高端客戶群，迅速鋪滿200萬(wàn)高端人群；采取短信、網(wǎng)絡(luò)新聞結(jié)合方式，產(chǎn)生短信回路：采取短信、網(wǎng)絡(luò)新聞結(jié)合方式，產(chǎn)生短信回路：短信發(fā)送期間在主要地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)送擁有詳細(xì)樓盤信息的網(wǎng)頁(yè)，軟新聞。短信鏈接到樓盤網(wǎng)頁(yè)。推廣策略傳播【媒體選擇媒體選擇】開盤儀式：開盤儀式：傳達(dá)熱銷數(shù)據(jù)，鎖定已購(gòu)房客戶，吸引意向客戶傳

9、達(dá)熱銷數(shù)據(jù)，鎖定已購(gòu)房客戶，吸引意向客戶在銷售額積累到3億左右時(shí)，在樓盤現(xiàn)場(chǎng)舉辦開盤活動(dòng)，邀請(qǐng)業(yè)主和意向客戶參加。宣布銷售金額，結(jié)合新聞報(bào)道、短信和現(xiàn)場(chǎng)宣布，進(jìn)一步將樓盤知名度大大提高。人員邀請(qǐng)：客戶及準(zhǔn)客戶（銷售人員陪同）60人，媒體20人，開發(fā)商10人。推廣策略活動(dòng)【開盤活動(dòng)開盤活動(dòng)】一、項(xiàng)目整體定位一、項(xiàng)目整體定位三、銷售推廣三、銷售推廣計(jì)劃計(jì)劃二、項(xiàng)目推二、項(xiàng)目推售計(jì)劃售計(jì)劃四、銷售籌備進(jìn)程四、銷售籌備進(jìn)程五五、 物業(yè)管理及招商運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理及招商運(yùn)營(yíng)銷售總監(jiān)123銷售經(jīng)理（3人）負(fù)責(zé)銷售計(jì)劃的制定與執(zhí)行，銷售人員的培訓(xùn)，重要客戶的洽談，安排銷售人員的日常工作。策劃經(jīng)理（1人）負(fù)責(zé)制定銷

10、售方案，日常策劃等工作銷售代表（若干）由經(jīng)理安排具體銷售工作的接待與跟進(jìn)。根據(jù)工作需要，我們將按以下框架制定銷售團(tuán)隊(duì)人員結(jié)構(gòu)。具體工作分配如下：營(yíng)銷執(zhí)行組建3個(gè)銷售組，每組為8人，總共24人的銷售團(tuán)隊(duì)銷售、租賃同步進(jìn)行將銷售任務(wù)落實(shí)到每個(gè)銷售人員，用任務(wù)責(zé)任制管理銷售團(tuán)隊(duì)，每個(gè)季度評(píng)比一次，獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀的，淘汰落后的。資源：n團(tuán)隊(duì)成員均來(lái)自原SOHO銷售部、商業(yè)管理公司、推廣部的核心成員，策劃、參與并推動(dòng)了SOHO銷售和商業(yè)管理的全部進(jìn)程，并在長(zhǎng)期從業(yè)中積累了廣泛的優(yōu)勢(shì)資源，立足全國(guó)，深入地方，可以調(diào)動(dòng)眾多媒介及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)客戶資源。n客戶資源遍布全國(guó)，如山西，陜西，內(nèi)蒙，河北，遼寧，吉林，黑龍江，北

11、京，上海，天津，浙江，福建等。營(yíng)銷執(zhí)行銷售團(tuán)隊(duì)從業(yè)優(yōu)勢(shì)n團(tuán)隊(duì)成員均有近十年和十年以上大型房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣和營(yíng)銷從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，尤其擅長(zhǎng)大型建筑綜合體的推廣。n全案操盤推廣銷售SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、朝外SOHO、SOHO尚都、三里屯SOHO等大型知名項(xiàng)目，屢創(chuàng)銷售奇跡。2009年 SOHO中國(guó)總合同銷售額136.8億元人民幣;2008年7月13日 三里屯SOHO項(xiàng)目開始預(yù)售。一周的預(yù)售金額達(dá)46億元人民幣.2006年8月8日 朝外SOHO在太原舉行盛大開盤儀式，山西客戶購(gòu)買SOHO項(xiàng)目金額已占到SOHO中國(guó)總銷售額40%。營(yíng)銷執(zhí)行銷售團(tuán)隊(duì)從業(yè)優(yōu)勢(shì)n 敏銳的市場(chǎng)判斷力： 了解市場(chǎng)行情，充分把握市場(chǎng)

12、脈搏及預(yù)測(cè)市場(chǎng)導(dǎo)向，并通過(guò)相關(guān)策略規(guī)避銷售風(fēng)險(xiǎn)。n 長(zhǎng)期積累和維護(hù)的投資客戶庫(kù)：為客戶尋找合適的投資標(biāo)的，以及為客戶提供管理投資標(biāo)的的后續(xù)服務(wù).n 強(qiáng)大的銷售團(tuán)隊(duì)：在激烈競(jìng)爭(zhēng)的末尾淘汰體系下，長(zhǎng)期魔鬼訓(xùn)練出來(lái)的銷售員。營(yíng)銷執(zhí)行核心競(jìng)爭(zhēng)力與近百位北京及全國(guó)的電視媒體主持人、財(cái)經(jīng)地產(chǎn)學(xué)者專家、演藝明星、文化名人等保持長(zhǎng)期的合作互動(dòng)和深度交流。營(yíng)銷執(zhí)行名人資源一流的市場(chǎng)活動(dòng)供應(yīng)商、聯(lián)合商業(yè)推廣高端品牌資源。營(yíng)銷執(zhí)行活動(dòng)資源建外SOHO 70萬(wàn)平米城市地標(biāo)綜合體SOHO尚都 17萬(wàn)平米集室內(nèi)商業(yè)及精裝寫字樓投資性樓盤朝外SOHO 15萬(wàn)平米集室內(nèi)商業(yè)及精裝寫字樓投資性樓盤光華路SOHO 7.5萬(wàn)平米集商業(yè)及寫字樓投資性樓盤SOHO北京公館7萬(wàn)平米亮馬橋使館區(qū)豪宅三里屯SOHO（部分）31.5萬(wàn)三里屯區(qū)域新地標(biāo)大連星海大觀37萬(wàn)平米城市綜合體，大連新地標(biāo)營(yíng)銷執(zhí)行銷售團(tuán)隊(duì)成功案例太原平陽(yáng)景苑百萬(wàn)平米城市綜合體，太原商業(yè)領(lǐng)頭羊一、項(xiàng)目整體定位一、項(xiàng)目整體定位三、銷售推廣三、銷售推廣計(jì)劃計(jì)劃二、項(xiàng)目推二、項(xiàng)目推售計(jì)劃售計(jì)劃四、銷售籌備進(jìn)程四、銷售籌備進(jìn)程五五、 物業(yè)管理及招商運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理及招商運(yùn)營(yíng)自持&銷售關(guān)系為了開發(fā)商能夠更好的在北京持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展及提升企業(yè)品牌形象，建議自持一部分資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)自主經(jīng)營(yíng)，建議自持部分為總體量的30%。自持部分建議：寫字樓：預(yù)留B座整棟或B座中、高樓層整層