房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目代建方報(bào)酬確定研究報(bào)告——以綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司為例.pdf

1、. - 可修編房地產(chǎn)開發(fā)工程代建方報(bào)酬確定研究. 以綠城房產(chǎn)建立管理為例大學(xué)碩士學(xué)位論文學(xué)術(shù)學(xué)位學(xué)生：金瑩指導(dǎo)教師：玉峰副教授專業(yè)：技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理學(xué)科門類：管理學(xué)大學(xué)建立管理與房地產(chǎn)學(xué)院二 O 一二年十月. Research on the Agents Payment of mercial Agency ConstructionA case study of Greentown Construction Management LimitedA Thesis Submitted to Chongqing University in Partial Fulfillment of the Requi

2、rement for theMasters Degree of ManagementByJin YingSupervised by Associate Prof. Liu YufengSpecialty: Technology Economy and ManagementFaculty of Construction Management and Real Estate ofChongqing University, Chongqing ChinaOctober 2012. 大學(xué)碩士學(xué)位論文中文摘要摘要隨著宏觀調(diào)控的延續(xù)，房地產(chǎn)市場已逐步由地產(chǎn)時(shí)代轉(zhuǎn)變?yōu)榉慨a(chǎn)時(shí)代，單純依靠土地紅利獲取開發(fā)利潤的

3、傳統(tǒng)模式難以為繼。在投資主體的多元化和投資、開發(fā)職能逐漸剝離的情況下，專業(yè)開發(fā)能力將在未來房地產(chǎn)行業(yè)扮演越來越重要的角色?；谖蟹綄I(yè)開發(fā)管理效勞的需求和眾多房地產(chǎn)開發(fā)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的要求，房地產(chǎn)工程代建模式應(yīng)運(yùn)而生。該模式能夠有效整合雙方的優(yōu)勢資源，在信息共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的合作前提下，實(shí)現(xiàn)工程整體利益、委托方利益及代建方利益最大化的多贏目標(biāo)，受到當(dāng)前市場的高度認(rèn)可。但是作為新生事物，房地產(chǎn)工程代建模式的相關(guān)理論研究缺乏,眾多房地產(chǎn)代建工程落地過程中產(chǎn)生大量懸而未決的問題和矛盾。本文擬采用發(fā)現(xiàn)問題理論驗(yàn)證解決問題實(shí)例驗(yàn)證這一思路，研究房地產(chǎn)工程代建模式中最核心的問題，即代建方報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)定問題。

4、主要容如下：1詳細(xì)闡述房地產(chǎn)工程代建模式的概況，包括概念、特點(diǎn)、運(yùn)作模式和開展現(xiàn)狀等容，比照現(xiàn)有政府代建模式的理論研究文獻(xiàn)，得出該模式中雙方矛盾的焦點(diǎn)是代建方報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)確定問題。2以委托代理理論、合作伙伴理論以及風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制為理論根底，分析得出房地產(chǎn)工程代建模式的合作的理論根底合作伙伴理論；通過對經(jīng)典委托代理模型的演繹和對最優(yōu)鼓勵(lì)合同的研究，得出在鼓勵(lì)問題中考慮風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)因素是十分必要性，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)度指標(biāo)會對鼓勵(lì)效果產(chǎn)生重大影響?；陲L(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方案的鼓勵(lì)方式不僅能有效提高代建方的工作積極性，還能降低委托方的總鼓勵(lì)本錢，緩解代理人問題。此外，合理的代建費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)該包括固定報(bào)酬和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬兩局部。3根據(jù)理論

5、研究的結(jié)果，采用問卷調(diào)查法和類比法等方法設(shè)計(jì)出代建方取費(fèi)模式?；诂F(xiàn)有實(shí)例，運(yùn)用問卷調(diào)查法確定雙方對于風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的傾向性，重點(diǎn)研 究共同承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)情況；設(shè)計(jì)出基于風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方案的代建方風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬取費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)；最后通過實(shí)例研究證明代建方風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合理的，具有一定現(xiàn)實(shí)指 導(dǎo)意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)代建，取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬. I. 大學(xué)碩士學(xué)位論文英文摘要ABSTRACTWith the governments regulations, the real estate market has shifted from the era of land to the era of property. Co

6、nsequently, relying solely on dividends derived from the land will be no longer be viable. As investment entities bee more and more diverse and the function of investment and development bees more and more separate, professionalized development capacity will play an increasingly important role in th

7、e real estate industry.Construction project management emerged as clients were in need of professional management services and real estate developers needed to go through a strategic transformation. Construction project management has been highly recognized by the market as it enables both the clien

8、t and the construction manager to effectively integrate their primary resources, share information and risks so that the benefits for both parties can be ma*imized.However, as construction project management is still a fairly new phenomenon, not sufficient studies have been done about it. As a resul

9、t, many issues arose in the process of construction and have bee intractable. This essay addresses the core issue, namely payment incentives for construction managers, through a bined method of statistics, theoretical models and theory application. The main content is as follows:Through thorough rea

10、ding of relevant government documents and documents regarding construction project management, I discovered that the most significant issue is payment incentives.By studying the theories of construction management, partnership and risk sharing, I reached the conclusion that the foundation for cooper

11、ation in construction project management is the consensus reached between the client and the construction manager. Based on the deduction of theoretical models, I concluded that modes of payment incentives are closely linked to risk sharing mechanisms. Therefore, it is imperative that the risk shari

12、ng is factored into the payment planning. I also argued that the payment should be prised of a fi*ed management fee and risk payment.Through drawing analogies from real-life e*amples and studying documents, I came up with a way to determine the fi*ed management fee. By way of surveys, I found. II. 大

13、學(xué)碩士學(xué)位論文英文摘要a reasonable way to share risks between the two parties. Finally, I tested the feasibility of this mode of payment.Keywords: mercial Agency Construction, Modes of Payment, Risk return. III. 大學(xué)碩士學(xué)位論文目錄目錄 HYPERLINK l page3 中文摘要 HYPERLINK l page3 I HYPERLINK l page4 英文摘要 HYPERLINK l page4 II

14、 HYPERLINK l page9 1 HYPERLINK l page9 緒 論 HYPERLINK l page9 1 HYPERLINK l page9 1.1 HYPERLINK l page9 研究提出的背景 HYPERLINK l page9 1 HYPERLINK l page10 1.2 HYPERLINK l page10 研究的目的及意義 HYPERLINK l page10 2 HYPERLINK l page11 1.3 HYPERLINK l page11 文獻(xiàn)綜述 HYPERLINK l page11 3 HYPERLINK l page11 代建制的概念和特點(diǎn)

15、HYPERLINK l page11 3 HYPERLINK l page13 代建模式中代建方的鼓勵(lì)問題 HYPERLINK l page13 5 HYPERLINK l page15 文獻(xiàn)評述 HYPERLINK l page15 7 HYPERLINK l page16 1.4 HYPERLINK l page16 論文的研究容、方法及技術(shù)路線 HYPERLINK l page16 8 HYPERLINK l page16 研究對象及容 HYPERLINK l page16 8 HYPERLINK l page17 研究方法 HYPERLINK l page17 9 HYPERLINK

16、l page17 技術(shù)路線 HYPERLINK l page17 9 HYPERLINK l page19 2 HYPERLINK l page19 房地產(chǎn)工程代建模式開展現(xiàn)狀及問題 HYPERLINK l page19 11 HYPERLINK l page19 2.1 HYPERLINK l page19 房地產(chǎn)工程代建模式概述 HYPERLINK l page19 11 HYPERLINK l page19 房地產(chǎn)工程代建模式的概念 HYPERLINK l page19 11 HYPERLINK l page19 房地產(chǎn)工程代建模式的創(chuàng)新點(diǎn) HYPERLINK l page19 11 H

17、YPERLINK l page20 房地產(chǎn)工程代建模式分類 HYPERLINK l page20 12 HYPERLINK l page21 2.2 HYPERLINK l page21 房地產(chǎn)工程代建模式的運(yùn)作模式 HYPERLINK l page21 13 HYPERLINK l page21 委托方的主要職責(zé) HYPERLINK l page21 13 HYPERLINK l page21 代建方的主要職責(zé) HYPERLINK l page21 13 HYPERLINK l page22 工程公司的運(yùn)作方式 HYPERLINK l page22 14 HYPERLINK l page23

18、 2.3 HYPERLINK l page23 房地產(chǎn)工程代建模式開展現(xiàn)狀及問題 HYPERLINK l page23 15 HYPERLINK l page25 2.4 HYPERLINK l page25 本章小結(jié) HYPERLINK l page25 17 HYPERLINK l page26 3 HYPERLINK l page26 房地產(chǎn)工程代建模式的理論根底 HYPERLINK l page26 18 HYPERLINK l page26 3.1 HYPERLINK l page26 委托代理理論 HYPERLINK l page26 18 HYPERLINK l page26 委

19、托代理理論概述 HYPERLINK l page26 18 HYPERLINK l page27 委托代理理論根本模型 HYPERLINK l page27 19HYPERLINK l page29 3.2 HYPERLINK l page29 合作伙伴理論 HYPERLINK l page29 21 HYPERLINK l page30 供給鏈合作伙伴關(guān)系概述 HYPERLINK l page30 22 HYPERLINK l page30 公私伙伴關(guān)系概述 HYPERLINK l page30 22. IV. 大學(xué)碩士學(xué)位論文目錄 HYPERLINK l page31 HYPERLINK

20、l page31 工程管理中和諧管理理論概述 HYPERLINK l page31 23 HYPERLINK l page31 3.3 HYPERLINK l page31 風(fēng)險(xiǎn)管理與風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān) HYPERLINK l page31 23 HYPERLINK l page32 HYPERLINK l page32風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值的定義 HYPERLINK l page32 24 HYPERLINK l page33 HYPERLINK l page33 風(fēng)險(xiǎn)偏好概述 HYPERLINK l page33 25 HYPERLINK l page34 HYPERLINK l page34 房地產(chǎn)代建工

21、程中風(fēng)險(xiǎn)組合方式 HYPERLINK l page34 26 HYPERLINK l page36 3.4 HYPERLINK l page36 房地產(chǎn)代建模式中的鼓勵(lì)與風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān) HYPERLINK l page36 28 HYPERLINK l page38 3.5 HYPERLINK l page38 本章小結(jié) HYPERLINK l page38 30 HYPERLINK l page40 4 HYPERLINK l page40 房地產(chǎn)工程代建方固定報(bào)酬取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)研究 HYPERLINK l page40 32 HYPERLINK l page40 4.1 HYPERLINK l pag

22、e40 房地產(chǎn)工程代建方報(bào)酬取費(fèi)現(xiàn)狀 HYPERLINK l page40 32 HYPERLINK l page40 HYPERLINK l page40 綠城建立的報(bào)酬取費(fèi)模式 HYPERLINK l page40 32 HYPERLINK l page40 HYPERLINK l page40 鼎益地產(chǎn)的報(bào)酬取費(fèi)模式 HYPERLINK l page40 32 HYPERLINK l page41 HYPERLINK l page41 維森的報(bào)酬取費(fèi)模式 HYPERLINK l page41 33 HYPERLINK l page41 HYPERLINK l page41 里程地產(chǎn)的報(bào)酬

23、取費(fèi)模式 HYPERLINK l page41 33 HYPERLINK l page42 HYPERLINK l page42 小結(jié) HYPERLINK l page42 34 HYPERLINK l page42 4.2 HYPERLINK l page42 房地產(chǎn)工程代建方固定報(bào)酬取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) HYPERLINK l page42 34 HYPERLINK l page42 HYPERLINK l page42 代建方固定報(bào)酬構(gòu)成 HYPERLINK l page42 34 HYPERLINK l page43 HYPERLINK l page43 固定報(bào)酬取費(fèi)方式 HYPERLINK l

24、page43 35 HYPERLINK l page46 HYPERLINK l page46 固定報(bào)酬的支付方式 HYPERLINK l page46 38 HYPERLINK l page47 4.3 HYPERLINK l page47 本章小結(jié) HYPERLINK l page47 39 HYPERLINK l page48 5 HYPERLINK l page48 房地產(chǎn)工程代建方風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)研究 HYPERLINK l page48 40 HYPERLINK l page48 5.1 HYPERLINK l page48 房地產(chǎn)開發(fā)代建工程風(fēng)險(xiǎn)識別 HYPERLINK l pa

25、ge48 40 HYPERLINK l page48 HYPERLINK l page48 風(fēng)險(xiǎn)的含義及特點(diǎn) HYPERLINK l page48 40 HYPERLINK l page49 HYPERLINK l page49 風(fēng)險(xiǎn)的識別和分類 HYPERLINK l page49 41 HYPERLINK l page51 5.2 HYPERLINK l page51 房地產(chǎn)工程代建模式中風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則及方法 HYPERLINK l page51 43 HYPERLINK l page51 HYPERLINK l page51 風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則 HYPERLINK l page51 43 HYP

26、ERLINK l page52 HYPERLINK l page52 風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方法 HYPERLINK l page52 44 HYPERLINK l page52 HYPERLINK l page52 問卷調(diào)研方法及對象 HYPERLINK l page52 44 HYPERLINK l page54 5.3 HYPERLINK l page54 房地產(chǎn)工程代建模式中的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方案 HYPERLINK l page54 46 HYPERLINK l page54 HYPERLINK l page54 風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)傾向性的數(shù)據(jù)分析 HYPERLINK l page54 46 HYPERLINK l

27、 page56 HYPERLINK l page56 基于代建方視角的實(shí)證結(jié)果分析 HYPERLINK l page56 48 HYPERLINK l page58 5.4 HYPERLINK l page58 基于風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的代建方風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬模型 HYPERLINK l page58 50 HYPERLINK l page58 HYPERLINK l page58 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬根本模型 HYPERLINK l page58 50 HYPERLINK l page58 HYPERLINK l page58 基于代建方視角的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬模型 HYPERLINK l page58 50 HYPERLINK l

28、 page62 5.5 HYPERLINK l page62 本章小結(jié) HYPERLINK l page62 54. V. 大學(xué)碩士學(xué)位論文目錄 HYPERLINK l page63 6 HYPERLINK l page63 案例分析 HYPERLINK l page63 55HYPERLINK l page63 6.1 HYPERLINK l page63 工程概述 HYPERLINK l page63 55 HYPERLINK l page63 6.2 HYPERLINK l page63 案例特點(diǎn) HYPERLINK l page63 55 HYPERLINK l page65 6.3

29、HYPERLINK l page65 代建方報(bào)酬確定 HYPERLINK l page65 57 HYPERLINK l page65 6.3.1 合同約定的取費(fèi)方式 HYPERLINK l page65 57 HYPERLINK l page65 6.3.2 基于風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的代建方報(bào)酬取費(fèi)方案 HYPERLINK l page65 57 HYPERLINK l page67 6.4 HYPERLINK l page67 比照分析 HYPERLINK l page67 59 HYPERLINK l page68 6.5 HYPERLINK l page68 本章小結(jié) HYPERLINK l pa

30、ge68 60 HYPERLINK l page69 7 HYPERLINK l page69 結(jié)論與展望 HYPERLINK l page69 61 HYPERLINK l page69 7.1 HYPERLINK l page69 結(jié)論 HYPERLINK l page69 61 HYPERLINK l page69 7.2 HYPERLINK l page69 本研究尚存的問題及展望 HYPERLINK l page69 61 HYPERLINK l page70 致 HYPERLINK l page70 HYPERLINK l page70 62 HYPERLINK l page71

31、參考文獻(xiàn) HYPERLINK l page71 63 HYPERLINK l page73 附 HYPERLINK l page73 錄 HYPERLINK l page73 65. VI. 大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論1緒論1.1 研究提出的背景工程工程依據(jù)投資主體不同可大致劃分為政府投資工程和非政府投資工程。代建制已經(jīng)在政府投資工程中得到廣泛運(yùn)用，取得了良好的管理效果。隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)快速開展，由普通企業(yè)投資的房地產(chǎn)項(xiàng) 目開場引入代建管理模式。追溯房地產(chǎn)工程代建模式產(chǎn)生的原因，可歸納為如下 兩點(diǎn)：1房地產(chǎn)市場由地產(chǎn)時(shí)代向房產(chǎn)時(shí)代的轉(zhuǎn)變，中小開發(fā)商面臨生存問題。伴隨行業(yè)調(diào)控

32、政策和主要城市土地價(jià)格上漲，單純依靠土地增值獲取主要開發(fā)利潤的傳統(tǒng)盈利模式已經(jīng)難以復(fù)制，房價(jià)爆發(fā)式上漲的可能性微乎其微，如何在嚴(yán)峻的宏觀環(huán)境下，贏得有限的市場，是中小開發(fā)商或外來行業(yè)的投資者面臨的最大問題。2007 年至 2010 年期間，房地產(chǎn)市場的空前繁榮，大量行業(yè)外企業(yè)高價(jià)購地，涌入房市。由于缺乏開發(fā)管理經(jīng)歷，專業(yè)水平較低，營造的產(chǎn)品缺乏競爭力，這些企業(yè)急需引入專業(yè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)和優(yōu)質(zhì)品牌，通過提高房產(chǎn)品的性價(jià)比去贏得有限的市場，才能保證公司在最嚴(yán)厲的調(diào)控中生存。2行業(yè)投資主體多元化，投資職能與開發(fā)職能逐步別離，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型。由于銀根緊縮和限購、限貸政策的持續(xù)推行，大型開發(fā)商同樣

33、面臨生存問題。依靠銀行信貸和銷售資金回款支撐工程開發(fā)的資金流滾動擴(kuò)模式難以為繼，傳統(tǒng)開發(fā)商面臨戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，或縮小投資規(guī)?；驈氐邹D(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè) 的房地產(chǎn)開發(fā)管理效勞商，憑借自身專業(yè)的開發(fā)能力謀求生存和開展。通過最 大程度地剝離投資功能，輸出品牌和專業(yè)開發(fā)效勞，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)，將成為眾多開發(fā) 商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向。房地產(chǎn)工程代建模式對于委托方和代建方具有同樣重要的意義。隨著房地產(chǎn) 工程代建模式在全國各省市落地，在實(shí)際運(yùn)作過程中遇到各類問題。筆者有幸在 國規(guī)模最大、影響力最大的專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)管理效勞商綠城房產(chǎn)建立管 理實(shí)習(xí)，見證了眾多房地產(chǎn)代建工程的落地。筆者所屬部門是整個(gè)模式 研究和探索的最前沿部門，負(fù)責(zé)宣傳、推

34、廣和拓展代建業(yè)務(wù)，既能直接接觸市場， 觸碰委托方的真實(shí)訴求，又能收集到代建方部運(yùn)營過程中的問題。特殊部門職 能使筆者對房地產(chǎn)工程代建業(yè)務(wù)模式有了更深入的了解。結(jié)合現(xiàn)有工程實(shí)際情況， 得出委托方和代建方主要的矛盾點(diǎn)集中在以下幾方面：. 1. 大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論1對委托方而言，由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，資金壓力增大，較為高昂的代建費(fèi)用極可能攤薄自身收益，商務(wù)談判過程中未對風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)做清晰界定，委托方通常需要單獨(dú)承當(dāng)工程開發(fā)的全部風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)躲避和控制能力較弱；2對代建方而言，代建費(fèi)用較低，除人員薪酬福利和行政辦公費(fèi)用等固定管理費(fèi)外，利潤微薄，主動承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的積極性有限，在工程實(shí)際運(yùn)作中的受委托方干預(yù)的影

35、響較大，話語權(quán)相對較弱。綜上：雙方的矛盾根源在于鼓勵(lì)機(jī)制不完善。在雙方目標(biāo)和利益訴求不一致、信息不對稱的情況下，委托方無法設(shè)計(jì)出合理的補(bǔ)償契約誘使代理方以自身利益為目標(biāo)而努力工作，而代建方在缺乏足夠鼓勵(lì)的環(huán)境下，工作積極性較低，難以發(fā)揮房地產(chǎn)工程代建模式的特色和優(yōu)勢。因此，房地產(chǎn)開發(fā)工程代建方報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)研究，是房地產(chǎn)代建制中亟待解決的核心問題。1.2 研究的目的及意義房地產(chǎn)工程代建模式可以有效整合雙方的優(yōu)勢資源，在信息共享、責(zé)任對等、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的合作前提下，通過積極地配合協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)工程整體利益、委托方利益及代建方利益最大化的多贏目標(biāo)，既是委托方解決生存問題的良藥，又是房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要

36、方向。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)也受到當(dāng)前市場的高度認(rèn)可。然而，房地產(chǎn)工程代建模式在我國仍處于探索階段，相關(guān)理論研究較少。在房地產(chǎn)代建工程落地過程中產(chǎn)生大量懸而未決的問題和矛盾，委托方和代建方仍未就代建方報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致意見，對于如何將工程風(fēng)險(xiǎn)在委托方和代建方之間合理分擔(dān)，進(jìn)而確定工程剩余的分配方案等問題也沒有清晰的界定。論文研究的目的和意義：1以代建方的報(bào)酬取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為研究對象，確定代建報(bào)酬的構(gòu)成方式、取費(fèi)方案以及支付方式等；以房地產(chǎn)代建模式的定義、分類、運(yùn)作模式及現(xiàn)有代建方的收費(fèi)方式為現(xiàn)實(shí)根底，結(jié)合委托代理理論、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)理論及合作伙伴理論等的理論根底，確定房地產(chǎn)開發(fā)工程中代建方的報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)。2在

37、理論上，補(bǔ)充并完善房地產(chǎn)工程代建模式的相關(guān)理論研究。現(xiàn)有的代建制多以政府投資工程為研究對象，研究政府與代建人之間的關(guān)系。而房地產(chǎn)工程代建模式的研究對象是一般房地產(chǎn)開發(fā)工程。兩者在理論根底、合作根底、組織關(guān)系、委托方類型和利益訴求、代建方取費(fèi)方式等方面均在較大差異。因此，獨(dú)立研究房地產(chǎn)工程代建模式的概念、運(yùn)作模式及代建方取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)十分有必要。3在實(shí)踐中，房地產(chǎn)工程代建模式作為近年國興起的新型開發(fā)管理模式，擁有廣闊的開展前景。本研究基于理論演繹法和實(shí)證法展開，在一定程度上解釋. 2. 大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論和解決了房地產(chǎn)工程代建模式運(yùn)行過程中遇到的*些問題，有一定的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。本研究確定的代建方報(bào)

38、酬標(biāo)準(zhǔn)，可以作為委托方和代理方在契約談判過程中確定合理收益分配方案的參考依據(jù)。1.3 文獻(xiàn)綜述2004 年 7 月，國務(wù)院出臺關(guān)于投資體制改革的決定1，代建制首次在政策層面上提出。政府提倡對非經(jīng)營性政府投資工程加快推行代建制，即通過招投標(biāo)等方式，選擇專業(yè)化的工程管理單位負(fù)責(zé)建立實(shí)施，嚴(yán)格控制工程投資、質(zhì)量和工期，建成后移交給使用單位。在此之后，大量的文獻(xiàn)開場探討代建制管理模式的現(xiàn)狀和開展問題，從代建制實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)探討代建制中參與主體、項(xiàng)目運(yùn)作模式、代建取費(fèi)、合同管理以及鼓勵(lì)等問題。回憶現(xiàn)有文獻(xiàn)，政府代建制理論研究主要圍繞以下兩方面：一是代建制的概念和特點(diǎn)；二是基于委托代理理論的代建方鼓勵(lì)機(jī)制

39、研究。1.3.1 代建制的概念和特點(diǎn)少春2提出代建制屬于委托代理關(guān)系，代建人與業(yè)主簽訂合同，代建人按照契約規(guī)定，代表業(yè)主從事工程工程全過程管理或分階段管理工作。 黃仲龍3提出，代建制的概念應(yīng)該從狹義和廣義兩個(gè)角度解讀，從狹義角度看，代建制即是政府投資工程的代建模式，政府選擇工程管理公司負(fù)責(zé)工程工程的全過程管理工作，到達(dá)控制本錢、提升工程效勞質(zhì)量、提高投資回報(bào)率的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)政府投資工程投資、建立、管理、使用四項(xiàng)職能別離；從廣義角度看，代建制是委托方選擇有資質(zhì)的代理方對工程定位、可行性研究、設(shè)計(jì)管理、施工管理、監(jiān)理進(jìn)展全權(quán)管理，工程竣工驗(yàn)收后，交付給委托方的工程管理模式。 林立祥4認(rèn)為，根據(jù)代建方

40、職責(zé)，可將代建制分為兩種類型：一種是代業(yè)主，實(shí)質(zhì)類似與國際通用的工程管理承包模式，即政府選定工程管理公司對工程工程實(shí)施全過程管理，并承當(dāng)建立過程中的各類風(fēng)險(xiǎn)；另一種是代建建立單位，實(shí)質(zhì)類似與國際工程工程管理模式中的工程管理效勞，即政府選擇工程管理企業(yè)履行局部管理權(quán)，代建單位不承當(dāng)工程過程中的各類風(fēng)險(xiǎn)。 永超5提出，政府投資工程采用代建制，可以利用市場競爭機(jī)制提升私人企業(yè)的積極性，提高公共產(chǎn)品的供給效率及產(chǎn)品品質(zhì)，進(jìn)而解決因?yàn)檎畨艛鄮淼墓┙o效率低下、投資把控不利、產(chǎn)品質(zhì)量較差等問題，亦可以躲避尋租行為。基于政府投資工程代建制概念的研究根底，國學(xué)者對代建制的概念和涵進(jìn)展了衍生研究。廣義角度解讀

41、代建制，即代建方為委托方提供的全過程或分階段的工程咨詢管理效勞,提供的是一種管理經(jīng)歷和智力效勞。. 3. 大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論褚海鵬6提出，代建方在全過程管理過程中提供的是不易儲存的、隱形的管理經(jīng)歷，屬于智力效勞的一種，但是這種無形資產(chǎn)必須依托于工程建立工程存在。 王燕、飛漣、顏紅燕7提出，代建制是代建方利用自身的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)、豐 富的工程工程管理經(jīng)歷，對工程實(shí)施全過程管理，包括方案設(shè)計(jì)、建筑產(chǎn)品定位、 招投標(biāo)工作、工程采購、施工管理等各個(gè)重要環(huán)節(jié)進(jìn)展把控，從而提高管理效率， 控制投資，防止不必要的浪費(fèi)。代建方提供的是一種分階段或全過程進(jìn)展的工程管理效勞。 孟憲海、念一8提出，代建制是政府通

42、過招投標(biāo)等公開公正的方式引入專業(yè)的工程管理公司，授予工程管理公司在工程建立實(shí)施期間合理的管理權(quán)；工程管 理公司依靠自身專業(yè)能力提供全過程或分階段的工程管理效勞，通過本錢管理和 工期管理等，到達(dá)令委托方滿意的投資效率和回報(bào)率，并在工程竣工驗(yàn)收完成后 移交給使用方。偉、周國棟9提出，政府代建制是對現(xiàn)有我國政府投資工程管理模式改革和 創(chuàng)新，與傳統(tǒng)的工程指揮部模式、自建模式等相比，在投資效率、本錢 控制、產(chǎn)品質(zhì)量、效勞品質(zhì)、管理水平等方面均有較明顯的優(yōu)勢，是未來政府投 資工程工程管理模式的重要開展方向。國外研究多以政府代建制與 PM工程管理承包模式、CM施工管理模式以及 DB設(shè)計(jì)施工總承包模式的異同進(jìn)

43、展比照研究。代建制與 PM 模式、CM 模式、DB 模式的異同點(diǎn)如表 1.1 所示。表 1.1代建制與 PM 模式、CM 模式、DB 模式的異同Table 1.1The differences between Construction agent system and PM, CM, DB model代建制PM 模式CM 模式DB 模式代建單位為建立 業(yè)主全面組織項(xiàng) CM 單位為施工DB 承包商為設(shè)核心主體職責(zé)計(jì)、施工合一的總期的 工程法人目實(shí)施承包商承包商政府與代建單位業(yè)主與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同，與簽訂代建合同，代業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、業(yè)主與 DB 承包商CM 單位簽訂承合同關(guān)系建單位與設(shè)計(jì)、施施

44、工單位的合同簽訂單一的總成包合同，CM 單位工單位形成合同關(guān)系本合同與分包商簽訂分關(guān)系包合同. 4. 大學(xué)碩士學(xué)位論文1 緒 論代建制PM 模式CM 模式DB 模式CM 承包合同，通代建合同，通常為施工承包合同，或常為本錢加酬金， DB 承包合同，通合同類型固定費(fèi)用合同，可總價(jià)合同、單價(jià)合配合保證最大價(jià)， 常為固定總價(jià)合有投資結(jié)余獎勵(lì)同很少采用固定總同價(jià)合同沿用設(shè)計(jì) - 招標(biāo) -設(shè)計(jì) - 招標(biāo) - 施工常用快速施工法， 設(shè)計(jì)、施工溝通充工程運(yùn)行CM 單位協(xié)助進(jìn)分，常用快說施工施工的建立流程的傳統(tǒng)流程行施工圖設(shè)計(jì)法. 代建單位對工程建立期的投資、質(zhì)各方責(zé)任量、工期等全面負(fù)責(zé)CM單位承當(dāng)成業(yè)主對投

45、資、質(zhì)DB 承包商承當(dāng)成本、工期、質(zhì)量控量、工期、平安、本、工期、質(zhì)量控制的責(zé)任，承當(dāng)超環(huán)保等全面負(fù)責(zé)制的責(zé)任出費(fèi)用責(zé)任. 1.3.2 代建模式中代建方的鼓勵(lì)問題具有鼓勵(lì)效用的代建費(fèi)取費(fèi)模式問題一直是代建制研究的重點(diǎn)。鼓勵(lì)機(jī)制包含的容非常豐富，依據(jù)鼓勵(lì)形式，可分為部鼓勵(lì)與外部鼓勵(lì)等；按照鼓勵(lì)因素可分為報(bào)酬鼓勵(lì)、聲譽(yù)鼓勵(lì)和市場競爭鼓勵(lì)等，根據(jù)委托代理關(guān)系中委托人能否觀測到代理人的行動，又可以將鼓勵(lì)分為顯性鼓勵(lì)和隱性鼓勵(lì)。在實(shí)際問題的研究中以上的分類方式是相互關(guān)聯(lián)，相輔相成的。部鼓勵(lì)，即在工程實(shí)施過程中，與各參與者的行為方式密切相關(guān)的鼓勵(lì)方 式，包括報(bào)酬鼓勵(lì)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬鼓勵(lì)兩個(gè)鼓勵(lì)因素10；顯性鼓勵(lì)

46、機(jī)制，是指在雙方信息不對稱的情況下，委托人必須依據(jù)實(shí)際觀測到的結(jié)果來獎懲代理人。獎懲力度應(yīng)與鼓勵(lì)對象的努力程度、經(jīng)營績效等掛鉤，通過獎勵(lì)和補(bǔ)償措施，引導(dǎo)代理 人以委托方的利益最大化為目標(biāo)而工作11。部鼓勵(lì)和顯性鼓勵(lì)是相通的，由取費(fèi)鼓勵(lì)因素或稱為報(bào)酬鼓勵(lì)和基于風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的報(bào)酬鼓勵(lì)因素共同組成，能夠更精準(zhǔn)地?fù)羝乒膭?lì)問題的要害，也具備更強(qiáng)的理論解釋能力和現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。在政府代建模式中研究代建人報(bào)酬鼓勵(lì)和取費(fèi)模式的文獻(xiàn)眾多，根據(jù)研究深度，可劃分為兩個(gè)層次：一是對實(shí)際案例中的取費(fèi)現(xiàn)狀和問題進(jìn)展歸納總結(jié)，得出代建費(fèi)用的合理構(gòu)成方式和取費(fèi)方法，如取費(fèi)基準(zhǔn)、取費(fèi)費(fèi)率確實(shí)定等；二是理論研究的角度，如工程風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、

47、所有權(quán)配置、鼓勵(lì)合同優(yōu)化等方面，對現(xiàn)有取費(fèi)模式提出建議和改良方法。當(dāng)前代建制試點(diǎn)省市，一般參照財(cái)政部關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)政府投資工程代建制財(cái)政財(cái)務(wù)管理有關(guān)問題的指導(dǎo)意見(財(cái)建(2004)，以建立單位管理費(fèi)為根底制定. 5. 21-22基于委托代理理論，分析了政府投資工程代建模式中政府與代建大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論代建費(fèi)，一般由一定比例的建立單位管理費(fèi)和投資節(jié)余分成兩局部構(gòu)成。研究說明在計(jì)提代建費(fèi)時(shí)以建立單位管理費(fèi)作為基數(shù)并不適宜，會造成代建 費(fèi)偏低。嚴(yán)玲12、靜13等將代建費(fèi)用與建立單位管理費(fèi)做了詳細(xì)的比照，嚴(yán)玲認(rèn)為兩者在構(gòu)成方式、雙方的責(zé)任和義務(wù)分工、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方面均存在較大差異；靜認(rèn)為代建費(fèi)用應(yīng)包括更

48、廣的容，建立單位履行的管理職能僅能看作為代建制中的分階段管理，因此建立單位管理費(fèi)是代理費(fèi)用的組成局部，相當(dāng)于實(shí)施成本?？讜?4認(rèn)為建立單位管理費(fèi)的取費(fèi)明顯偏低，經(jīng)測算只到達(dá)正常代建管理費(fèi)用最小需要的一半左右。實(shí)踐操作過程中投資節(jié)余局部取費(fèi)方式存在明顯的問題，一般來說，經(jīng)政府財(cái)政部嚴(yán)格審批的工程工程是不可能也不應(yīng)該出現(xiàn)大量投資節(jié)余的，中央財(cái)政部也從未下達(dá)過正式的關(guān)于投資節(jié)余獎勵(lì)的方法和規(guī)定，缺乏政策支撐。 生欽15、緒娟16等人認(rèn)為投資節(jié)余獎勵(lì)會誤導(dǎo)代建方，使代建單位只關(guān)注投資目標(biāo)，追求自身利益的同時(shí)忽略質(zhì)量目標(biāo)、工期目標(biāo)等其余各類指標(biāo)，造成行為方式的扭曲，因此有必要提出更為嚴(yán)格和全面的綜合績效

49、考評方法，將代建方收益與綜合指標(biāo)掛鉤，應(yīng)該適當(dāng)提高代建方收益，鼓勵(lì)代建方更努力工作。 洪欣17認(rèn)為政府不能單純以節(jié)余的預(yù)算來計(jì)量利潤，應(yīng)該根據(jù)代建方在工程 管理過程中對于投資的控制能力、合理性以及是否提出優(yōu)化措施等綜合考量，予以獎勵(lì)。 林嘯江18認(rèn)為過低的建立工程管理費(fèi)不應(yīng)作為代建費(fèi)取費(fèi)模式的主要依據(jù)，過低的代建費(fèi)用會影響代建方的專業(yè)化管理水平，不利于代建模式的長遠(yuǎn)開展。 政府應(yīng)引入市場競爭機(jī)制，在更為開放的市場競爭環(huán)境下，對代建效勞費(fèi)實(shí)行市 場調(diào)節(jié)。鄧中美、方俊19認(rèn)為應(yīng)該確定與代建合同鼓勵(lì)密切相關(guān)的考核指標(biāo)；代建費(fèi) 用應(yīng)采用彈性制的收取方式，結(jié)合工程規(guī)模、管理難度、進(jìn)度安排、投資金 額、履

50、約保函比例等影響因素確定代建費(fèi)的下限，并設(shè)置一定的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金；政府應(yīng)該選擇專業(yè)水平更高、管理經(jīng)歷更豐富的工程管理公司，不建議采用最低價(jià) 中標(biāo)，防止產(chǎn)生代建方為減少本錢而損害工程質(zhì)量的現(xiàn)象，或代建單位間的惡性 競爭行為。徐高鵬，周國棟，烏云娜20對代建單位的考評制度進(jìn)展研究，認(rèn)為對代建單 位的鼓勵(lì)和約束可以通過綜合的績效考評，根據(jù)綜合績效的好壞制定相應(yīng)的獎勵(lì)與處分。鄧中美人，承包商與代建人以及使用者與代建人之間的三種關(guān)系，認(rèn)為只有通過建立切. 6. 大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論實(shí)有效的鼓勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制，引入合理競爭，才能從根本上解決委托代理問題。 羅建華、頂峰23等運(yùn)用博弈論模型和信息經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，對

51、委托方和代建方之間的委托代理關(guān)系進(jìn)展了研究和論證，認(rèn)為政府投資工程是全民的資產(chǎn)，政府肩負(fù)著最大程度提高管理效率的責(zé)任，將公共產(chǎn)品委托給代建單位后，有必要設(shè)計(jì)出能夠有效鼓勵(lì)代建方的鼓勵(lì)約束機(jī)制，進(jìn)而保障工程管理效率和收益最大化。 羅建華、杜軍24運(yùn)用博弈模型，對政府投資代建工程的所有者、代建方以及其余各參與主體之間的關(guān)系進(jìn)展分析，認(rèn)為代建方的固定收益與鼓勵(lì)機(jī)制相互違背，委托方現(xiàn)有的鼓勵(lì)措施無法起到有效地鼓勵(lì)作用。政府可以設(shè)定市場競爭環(huán)境，并在此根底上與代建方簽訂委托代理合同；在雙方各自掌握較重要、較充分信息的情況下，合理分配權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任；建立有效的監(jiān)視機(jī)制等措施，提高對代建方的鼓勵(lì)作用。 靜

52、25基于風(fēng)險(xiǎn)合理分擔(dān)的角度，對代建合同進(jìn)展了研究和深化，認(rèn)為政府代建工程的代建管理費(fèi)應(yīng)該由根本管理費(fèi)用、投資節(jié)余獎勵(lì)和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償三方面構(gòu)成。鄧嬌嬌、嚴(yán)玲26基于不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好的視角，論證了雙方在不同的風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度組合下，代建方取費(fèi)模式是截然不同的，風(fēng)險(xiǎn)偏好的選擇與代建方鼓勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì)存在嚴(yán)密聯(lián)系。 嚴(yán)玲等人27-28從工程所有權(quán)配置角度研究代建方的取費(fèi)問題，借鑒 PMC 合同和 FIDIC 白皮書中的取費(fèi)方式，在明確的工程所有權(quán)分配方案下，構(gòu)建了代建費(fèi)取費(fèi)模型。1.3.3 文獻(xiàn)評述現(xiàn)有文獻(xiàn)的研究具有如下特點(diǎn)： 研究容單一現(xiàn)有文獻(xiàn)中的代建制一般指代政府投資工程代建模式。廣義的代建制，應(yīng)該是代建單位為委

53、托方提供的全過程或分階段的工程咨詢管理效勞。代建方承接的工程類型可以是由政府投資的公共工程，也可以是由私人業(yè)主所有的、以盈利為目的的一般工程工程。而現(xiàn)有的文獻(xiàn)未對除政府投資工程以外的代建制進(jìn)展過系統(tǒng)地研究。房地產(chǎn)工程的代建模式的相關(guān)理論研究仍處于空白狀態(tài)。而房地產(chǎn)工程代建模式與政府工程代建模式在組織關(guān)系、委托方訴求、管理權(quán)責(zé)的分配以及取費(fèi)模式等問題上均存在較大的區(qū)別，十分有必要單獨(dú)研究。通過理論說明和實(shí)例驗(yàn)證，明確房地產(chǎn)工程代建模式的概念及運(yùn)作模式，解決現(xiàn)存的鼓勵(lì)機(jī)制不完善等問題。 現(xiàn)有鼓勵(lì)機(jī)制的研究，現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義不強(qiáng)目前，政府投資工程的代建費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍以政府指導(dǎo)價(jià)為主要制定標(biāo)準(zhǔn)，大. 7.

54、大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論量文獻(xiàn)提出的諸多改良建議尚未運(yùn)用于實(shí)際工程中。房地產(chǎn)工程代建模式在一個(gè)更為開放的競爭市場中實(shí)施，研究代建費(fèi)取費(fèi)模式有更強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義，亦可作為政府代建取費(fèi)模式研究的探路石和試驗(yàn)田。1.4 論文的研究容、方法及技術(shù)路線1.4.1 研究對象及容代建方鼓勵(lì)問題是房地產(chǎn)工程代建模式研究的核心和重點(diǎn)，不適宜的鼓勵(lì)機(jī) 制會動搖委托方和代建方的合作根基。論文以房地產(chǎn)工程代建模式中代建方報(bào)酬 標(biāo)準(zhǔn)確定為研究對象，具體容如下：第一章，緒論。首先分析房地產(chǎn)工程代建模式的產(chǎn)生背景，提出本文研究的 問題和研究意義；其次，在文獻(xiàn)綜述局部對我國現(xiàn)有政府投資工程代建制度及激 勵(lì)問題進(jìn)展了回憶和總結(jié)；

55、最后概括性地提出了本文的研究容；并確定了研究 方法和論文框架。第二章，房地產(chǎn)工程代建模式現(xiàn)狀及問題，詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)工程代建模式 的概念、分類以及運(yùn)作模式。尤其對運(yùn)作模式進(jìn)展了深入分析，明確了雙方的主 要職責(zé)，權(quán)利和義務(wù)以及工程公司的運(yùn)作方式等。總結(jié)房地產(chǎn)工程代建模式的發(fā) 展現(xiàn)狀，提出房地產(chǎn)工程代建模式中現(xiàn)存關(guān)鍵性問題，是全文的現(xiàn)實(shí)根底。第三章，房地產(chǎn)開發(fā)工程代建方報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)確定的理論根底，主要從委托代理 理論、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制以及合作伙伴理論三方面進(jìn)展研究。首先明確了在房地產(chǎn)項(xiàng) 目代建模式中，雙方合作的理論根底是合作伙伴理論；合理的代建方報(bào)酬應(yīng) 該包括無風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)下工作所產(chǎn)生的固定報(bào)酬和承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)而獲

56、得的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬兩局部， 通過比照雙方不同風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度組合，得到當(dāng)雙方的風(fēng)險(xiǎn)偏好均為風(fēng)險(xiǎn)厭惡或風(fēng)險(xiǎn)中 性時(shí)，代建方根據(jù)承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的大小獲得相應(yīng)的工程剩余，除固定報(bào)酬外還能獲得 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。通過經(jīng)典委托代理模型的演繹和推導(dǎo)，證明在信息不對稱情況下，委托代理雙方的風(fēng)險(xiǎn)偏好均為風(fēng)險(xiǎn)中性，承當(dāng)一定比例的風(fēng)險(xiǎn)，獲取對等的收益， 才可能到達(dá)最優(yōu)合同狀態(tài)；且將風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)度指標(biāo)參加取費(fèi)鼓勵(lì)模式十分有必 要。本章是全文承上啟下的重要章節(jié)，既對代建方鼓勵(lì)問題進(jìn)展了理論說明，又為后文確定固定報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)合理奠定了理論根底。 第四章，房地產(chǎn)開發(fā)工程代建方固定報(bào)酬取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。采用對標(biāo)研究法，對國現(xiàn)有 4 家專門從事房地產(chǎn)工程

57、代建的企業(yè)包括綠城房產(chǎn)建立管理、鼎益地產(chǎn)、維森置業(yè)以及里程地產(chǎn)的收費(fèi)模式進(jìn)展了對標(biāo)研究，得出固定報(bào)酬含代建方為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)付出的管理本錢應(yīng)該由人員工資性費(fèi)用、日常管理費(fèi)用以及品牌使用費(fèi)三局部，其中品牌使用費(fèi)局部的取費(fèi)方式參照特許經(jīng)營行業(yè)如四季酒店和中體奧園的收費(fèi)模式確定；最后，確定代建方固定報(bào). 8. 大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論酬的構(gòu)成方式、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。 第五章，房地產(chǎn)開發(fā)工程代建方風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。以綠城建立現(xiàn)有實(shí)例為調(diào)查對象，通過專家訪談法和問卷調(diào)查法，得到委托方和代建方對于工程風(fēng)險(xiǎn)分 擔(dān)的傾向性，以及由雙方共同承當(dāng)?shù)乃捻?xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、工程 管理風(fēng)險(xiǎn)、招標(biāo)選擇第三方單位風(fēng)險(xiǎn)以

58、及市場風(fēng)險(xiǎn)在委托方和代建方之間的分 擔(dān)比例，形成具有一定現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方案。基于代建方視角，構(gòu)建基 于風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的工程剩余局部風(fēng)險(xiǎn)收益的分配方案，得到代建方風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬取費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)。第六章，案例分析。以綠城建立在省*一地級市的*個(gè)房地產(chǎn)代建工程 為例，運(yùn)用本文構(gòu)建的綜合報(bào)酬鼓勵(lì)方案測算代建管理費(fèi)用，通過與原有取費(fèi)方 案的比擬分析，驗(yàn)證綜合報(bào)酬鼓勵(lì)方案的合理性和可行性。第七章，結(jié)論與展望，概況性地描述本文研究的結(jié)論和存在缺乏，提出在后 續(xù)研究中需要改良和完善的方面。1.4.2 研究方法根據(jù)論文的選題背景和研究對象的特點(diǎn)，主要采用文獻(xiàn)綜述法、案例分析法、理論演繹法，調(diào)查統(tǒng)計(jì)法、實(shí)例驗(yàn)證法等多種方法

59、。研究方法可大致歸納為以下 4 類： 文獻(xiàn)綜述法，文獻(xiàn)綜述容包括代建制的概述和代建制中代建人鼓勵(lì)問題的研究現(xiàn)狀綜述等；理論綜述局部包括對委托代理理論、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制以及合作伙伴理論等進(jìn)展了系統(tǒng)闡述，驗(yàn)證了三個(gè)理論與房地產(chǎn)工程代建模式研究的關(guān)聯(lián)性。 案例分析法，對標(biāo)研究的容包括國的 4 家專業(yè)房地產(chǎn)工程代建企業(yè)綠城建立、鼎益、維森、里程的取費(fèi)模式、特許經(jīng)營行業(yè)四季酒店、中體奧園的取費(fèi)模式，歸納得出適合于當(dāng)前市場的房地產(chǎn)工程代建固定報(bào)酬取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 調(diào)查統(tǒng)計(jì)法，運(yùn)用專家訪談法和問卷調(diào)查法，研究代建工程的委托代理雙方對于全過程風(fēng)險(xiǎn)因素承當(dāng)?shù)膬A向性，在實(shí)證的根底上，建立基于風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制的代建方風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬取費(fèi)

60、模型。 實(shí)證研究法，以綠城*一代建工程為例，將本文構(gòu)建的基于風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的取費(fèi)模式與原有取費(fèi)模式比擬，驗(yàn)證綜合報(bào)酬鼓勵(lì)方案的可行性。1.4.3 技術(shù)路線本文的技術(shù)路線如下列圖所示：. 9. 大學(xué)碩士學(xué)位論文1緒論. 圖 1.1論文的技術(shù)路線Fig. 1.1Thesis Writing Ideas. 10. 大學(xué)碩士學(xué)位論文2房地產(chǎn)工程代建模式開展現(xiàn)狀及問題房地產(chǎn)工程代建模式開展現(xiàn)狀及問題房地產(chǎn)工程代建模式概述2.1.1 房地產(chǎn)工程代建模式的概念房地產(chǎn)工程代建模式是指委托方和專業(yè)開發(fā)運(yùn)營效勞商，在信任、共享和真誠的共識下，以委托代理合同為契約，履行各自的權(quán)利和義務(wù)，為實(shí)現(xiàn)雙贏的目標(biāo)而努力配合的新型房