房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展存在的問題與對策

1、WORD13/20WORD南 陽 理工學(xué)院 本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）學(xué)院（系）： 國際教育學(xué)院 專 業(yè)： 工商管理 學(xué) 生： 盛振宇 指導(dǎo)教師： 靜 完成日期 2012 年 03 月理工學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）淺析房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展存在的問題與對策AnalysisofReal EstateSustainable DevelopmentProblems andCountermeasures總計(jì)：13 頁表 格： 1 個(gè)插 圖： 0幅南陽理工學(xué)院本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）淺析房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展存在的問題與對策Analysis of Real Estate Sustainable Developmen

2、t Problems and Countermeasures學(xué) 院（系）：國際教育學(xué)院 專 業(yè)：工商管理學(xué) 生 姓 名：盛振宇 學(xué) 號(hào)：213108049 指 導(dǎo) 教 師（職稱）：靜（講師）評 閱 教 師：乃仁完 成 日 期： 2012年3月理工學(xué)院 Nanyang Institute of Technology淺析房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展存在的問題與對策工商管理 盛振宇摘要2011年12月，人民日報(bào)以“房地產(chǎn)調(diào)控處在關(guān)鍵時(shí)期 應(yīng)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖”為題，對我國自2010年4月以來政府連續(xù)出臺(tái)的一系列措施取得的積極成效做了初步肯定。與此同時(shí)，也對由于過去畸形發(fā)展所導(dǎo)致的現(xiàn)狀做了系統(tǒng)的總結(jié)。房地產(chǎn)行業(yè)是

3、我國的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其在我國國民經(jīng)濟(jì)中的極大相關(guān)性，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展問題與其對策的研究變得極其重要。本文將通過對目前國政策形勢以與我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展模式分析，并結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)在可持續(xù)發(fā)展方面存在的問題，對今后如何制定新的發(fā)展戰(zhàn)略保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提出了一些對策。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展模式； SWOT分析；可持續(xù)發(fā)展；發(fā)展戰(zhàn)略Analysis of Real Estate Sustainable Development Problems and CountermeasuresBusiness Administration SHENG Zhen-yuAbstract:

4、In December 2011, the Peoples Daily, in a crucial period of real estate regulation should adhere to the regulation and control unswervingly as its theme the affirmative, on the positive results achieved by the continuous introduction of a series of measures by the government of China since April 201

5、0. At the same time, the current situation caused by the abnormal development of the past, a summary of the system. The real estate industry is the pillar industry, because of its great correlation in our national economy, so do the problems and countermeasures of sustainable real estate development

6、 has become extremely important. This article by the domestic policy situation and Chinas housing prices the current development model, combined with the problems of Chinas real estate companies in the context of sustainable development, how to formulate a new development strategy to ensure sustaina

7、ble development of real estate enterprises puts forward some countermeasures.Key words:Real Estate Enterprise; Development Mode; SWOT Analysis; Sustainable Development; Development Strategy目 錄TOC o 1-3 h z uHYPERLINK l _Toc323221694引言 PAGEREF _Toc323221694 h 1HYPERLINK l _Toc3232216951 房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式 PA

8、GEREF _Toc323221695 h 1HYPERLINK l _Toc3232216961.1 橫向發(fā)展模式 PAGEREF _Toc323221696 h 1HYPERLINK l _Toc3232216971.1.1 區(qū)域化發(fā)展模式 PAGEREF _Toc323221697 h 1HYPERLINK l _Toc3232216981.1.2 專業(yè)化發(fā)展模式 PAGEREF _Toc323221698 h 1HYPERLINK l _Toc3232216991.1.3 多元化發(fā)展模式 PAGEREF _Toc323221699 h 2HYPERLINK l _Toc32322170

9、01.2 縱向發(fā)展模式 PAGEREF _Toc323221700 h 2HYPERLINK l _Toc3232217011.2.1 初始積累階段 PAGEREF _Toc323221701 h 2HYPERLINK l _Toc3232217021.2.2 打造品牌階段 PAGEREF _Toc323221702 h 2HYPERLINK l _Toc3232217031.2.3 品牌發(fā)展，上升階段 PAGEREF _Toc323221703 h 2HYPERLINK l _Toc3232217042 SWOT分析 PAGEREF _Toc323221704 h 2HYPERLINK l

10、_Toc3232217052.1 S房地產(chǎn)企業(yè)的部優(yōu)勢 PAGEREF _Toc323221705 h 3HYPERLINK l _Toc3232217062.1.1 社會(huì)關(guān)系 PAGEREF _Toc323221706 h 3HYPERLINK l _Toc3232217072.1.2 適應(yīng)能力 PAGEREF _Toc323221707 h 3HYPERLINK l _Toc3232217082.2 W房地產(chǎn)企業(yè)的部劣勢 PAGEREF _Toc323221708 h 3HYPERLINK l _Toc3232217092.2.1 財(cái)務(wù)資源的獲取能力 PAGEREF _Toc3232217

11、09 h 3HYPERLINK l _Toc3232217102.2.2 組織管理能力 PAGEREF _Toc323221710 h 3HYPERLINK l _Toc3232217112.2.3 人才培養(yǎng)能力 PAGEREF _Toc323221711 h 3HYPERLINK l _Toc3232217122.2.4 發(fā)展方向不明確 PAGEREF _Toc323221712 h 4HYPERLINK l _Toc3232217132.3 O外部機(jī)會(huì) PAGEREF _Toc323221713 h 4HYPERLINK l _Toc3232217142.3.1 我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量龐

12、大，但是普遍弱小 PAGEREF _Toc323221714 h 4HYPERLINK l _Toc3232217152.3.2 市場仍需進(jìn)一步細(xì)分 PAGEREF _Toc323221715 h 4HYPERLINK l _Toc3232217162.4 T外部威脅 PAGEREF _Toc323221716 h 4HYPERLINK l _Toc3232217172.4.1 緊縮銀根和土地供應(yīng) PAGEREF _Toc323221717 h 4HYPERLINK l _Toc3232217182.4.3國際環(huán)境 PAGEREF _Toc323221718 h 4HYPERLINK l _T

13、oc3232217192.5 建立SWOT矩陣 PAGEREF _Toc323221719 h 4HYPERLINK l _Toc3232217203 我國房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展與對策 PAGEREF _Toc323221720 h 5HYPERLINK l _Toc3232217213.1 房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展 PAGEREF _Toc323221721 h 5HYPERLINK l _Toc3232217223.1.1 房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的含義和特征 PAGEREF _Toc323221722 h 5HYPERLINK l _Toc3232217233.1.2 房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的主要

14、思路 PAGEREF _Toc323221723 h 6HYPERLINK l _Toc3232217243.2 房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對策 PAGEREF _Toc323221724 h 6HYPERLINK l _Toc3232217253.2.1 適應(yīng)政策，加速調(diào)整 PAGEREF _Toc323221725 h 6HYPERLINK l _Toc3232217263.2.2 適應(yīng)信息時(shí)代的需求 PAGEREF _Toc323221726 h 7HYPERLINK l _Toc3232217273.2.3 專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc323221727 h 7HYPERLIN

15、K l _Toc3232217283.2.4 差異化發(fā)展戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc323221728 h 8HYPERLINK l _Toc3232217293.2.5 房地產(chǎn)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc323221729 h 8HYPERLINK l _Toc323221730參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc323221730 h 12HYPERLINK l _Toc323221731致 PAGEREF _Toc323221731 h 13引言房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)雙面性的行業(yè)，這個(gè)行業(yè)既包含一般國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)所具有的共性，同時(shí)又擁有其自身的發(fā)展規(guī)則。房地產(chǎn)企業(yè)在過去的幾年里已發(fā)展

16、成我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，逐漸在我國經(jīng)濟(jì)中具有了基礎(chǔ)性，主導(dǎo)性和基石性的作用，在如今的市場經(jīng)濟(jì)大潮中，擔(dān)當(dāng)了其它產(chǎn)業(yè)不可代替角色。房地產(chǎn)企業(yè)于20世紀(jì)80年代末在我國全面興起。隨著21世紀(jì)我國加入WTO，這對我國房地產(chǎn)企業(yè)具有歷史性的影響，也意味著是我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的歷史機(jī)遇，它將會(huì)促使我國房地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)更有深度、更加廣泛的領(lǐng)域得到提升。與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的資本密集型，勞動(dòng)密集型以與高風(fēng)險(xiǎn)高附加值的特性。這決定了它在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中具有的重要推動(dòng)作用，其能否健康持續(xù)發(fā)展對我國的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)有著重大影響。因此，為了控制房地產(chǎn)企業(yè)在過去一段時(shí)間的狂放式發(fā)展與未來趨勢，從2005年開

17、始國家相繼出臺(tái)了“國八條”2006年的“國六條”以與最近的“新國十條”等，使得過去“金九銀十”的風(fēng)光局面黯然失色。如此有力的宏觀政策，決定了中國房企必須揮別過去，做出新的轉(zhuǎn)型與變遷。不斷的適應(yīng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)而邁向?qū)I(yè)，理性和持續(xù)發(fā)展的道路。在新形勢下的行業(yè)競爭勢必如火如荼，房地產(chǎn)企業(yè)需要在這種情況下繼續(xù)整裝待發(fā)，尋求可持續(xù)發(fā)展之路。本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展模式，存在問題出發(fā)，采用SWOT模式探討了房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的思路，并且進(jìn)一步提出了可持續(xù)發(fā)展的對策。1房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式按照縱橫模式區(qū)分的話，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式目前可從縱向和橫向兩個(gè)方面來探討。1.1 橫向發(fā)展模式橫向發(fā)展模

18、式既是解析同一時(shí)期不同企業(yè)的經(jīng)營模式。1.1.1區(qū)域化發(fā)展模式區(qū)域化發(fā)展是指企業(yè)在一定的地理空間區(qū)域相互聚集彼此聯(lián)系，規(guī)模不等但具有一定特色的房地產(chǎn)企業(yè)布局。民營企業(yè)大多以這種模式存在的，這種發(fā)展模式在沿海地區(qū)應(yīng)用最為典型。如珠三角，長三角地區(qū)。1.1.2專業(yè)化發(fā)展模式房地產(chǎn)企業(yè)采用這種模式經(jīng)營有利于形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)和有力的競爭基礎(chǔ)，于此還有助于緩和企業(yè)在自身方面的壓力，專業(yè)化是一種具有最小風(fēng)險(xiǎn)的投資策略。眾所周知，萬科股份是一家上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，萬科的在其發(fā)展過程中也經(jīng)歷了戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型過程，即從多元化發(fā)展到專業(yè)化發(fā)展的轉(zhuǎn)變，在這種新的模式下，萬科的發(fā)展速度不斷加快，房產(chǎn)開放項(xiàng)目逐步穩(wěn)定加大，但

19、是企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)卻不斷降低。1.1.3多元化發(fā)展模式采用多元化模式發(fā)展的企業(yè)大多涉與很多行業(yè)的很多領(lǐng)域，其中海爾集團(tuán)就是這種多元化經(jīng)營的代表。在其進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域時(shí)具有相當(dāng)明顯的優(yōu)勢。當(dāng)然，這取決于這類企業(yè)的發(fā)展特性。與海爾相類似的這些企業(yè)它們擁有的共同特點(diǎn)是由知識(shí)、信息、理念、經(jīng)營管理機(jī)制等因素的相互作用而形成的核心能力。這也就是為什么這些企業(yè)能在進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域后具有明顯優(yōu)勢的支持體系。1.2 縱向發(fā)展模式縱向發(fā)展就是從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時(shí)期來分析其發(fā)展模式。近25年的時(shí)間里，我國房地產(chǎn)行業(yè)像從一個(gè)呱呱墜地的嬰兒般漸變成熟，其自身已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)的變化。從我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展周期來看，其發(fā)

20、展階段可作如下劃分：1.2.1初始積累階段以贏利為目的，強(qiáng)調(diào)企業(yè)利潤這是處于起步階段的房地產(chǎn)企業(yè)所具有的顯著特征。這時(shí)企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)的初期，規(guī)模小，實(shí)力弱，大多是靠創(chuàng)業(yè)者本身所具有的各種資源起步，難免其主要目的就是盡快實(shí)現(xiàn)財(cái)富的積累。因而，利潤最大化成為了企業(yè)的主要追求，從財(cái)務(wù)管理角度考慮，利潤最大化往往會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的短期行為。此時(shí)它不會(huì)投放太多的精力于產(chǎn)品開發(fā)的質(zhì)量和顧客售前售后的服務(wù)質(zhì)量。1.2.2打造品牌階段伴隨房地產(chǎn)開發(fā)量的擴(kuò)大和顧客消費(fèi)趨于理性化，市場規(guī)則逐步建立。與此同時(shí)，隨著原始積累的逐步完成，企業(yè)會(huì)開始考慮其自身的長遠(yuǎn)發(fā)展，制定更長期的發(fā)展目標(biāo)，全面加強(qiáng)人才的吸收和培養(yǎng)，加強(qiáng)自身團(tuán)

21、隊(duì)的建設(shè)，在逐步加強(qiáng)和完善企業(yè)部經(jīng)營管理制度的同時(shí)，通過一些精品開發(fā)項(xiàng)目逐漸打造出自己的品牌，不斷滿足社會(huì)各方面對不同層次產(chǎn)品的需求。1.2.3 品牌發(fā)展，上升階段企業(yè)在建立自己的品牌之后會(huì)逐步的進(jìn)入這一階段。粗放式的經(jīng)營和發(fā)展模式已不能幫助企業(yè)，因而一定要尋找提升品牌和能力的途徑。因此，絕大數(shù)企業(yè)在從事區(qū)域化，跨區(qū)域化和追求多元一體化結(jié)合的同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)的品牌影響力建設(shè)已經(jīng)刻不容緩。2SWOT分析SWOT分析方法是一種企業(yè)戰(zhàn)略分析方法，即根據(jù)企業(yè)自身的既定在條件進(jìn)行分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢、劣勢與核心競爭力之所在。其中，S代表 strength（優(yōu)勢），W代表weakness（弱勢），O代表op

22、portunity（機(jī)會(huì)），T代表threat（威脅），其中，S、W是部因素，O、T是外部因素。2.1 S房地產(chǎn)企業(yè)的部優(yōu)勢2.1.1 社會(huì)關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地開發(fā)的過程中一般都與當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾淼炔块T形成了良好的關(guān)系，開發(fā)的項(xiàng)目在地方上也能引起廣泛的關(guān)注。例如，小型的房產(chǎn)企業(yè)一般是從建筑施工單位轉(zhuǎn)型而來，其在建筑行業(yè)的發(fā)展過程中已經(jīng)逐漸擁有了當(dāng)?shù)貜V泛的各類社會(huì)資源。而大型的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)其完善的經(jīng)營體制，雄厚的資金實(shí)力在新的區(qū)域同樣具有立腳之地。2.1.2適應(yīng)能力對于新形成的房地產(chǎn)企業(yè)，由于其處于起步階段，規(guī)模相對小，因此能夠依據(jù)目前的發(fā)展環(huán)境，建立靈活的發(fā)展機(jī)制。而對于處于上升期的規(guī)模

23、相對較大的企業(yè)因其逐步完善的經(jīng)營體制，靈活多樣的發(fā)展模式以與其對政策的敏感性也能與時(shí)的適應(yīng)新形勢下的政策形勢。2.2 W房地產(chǎn)企業(yè)的部劣勢2.2.1 財(cái)務(wù)資源的獲取能力資金和土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的命脈，二者相輔相成。在過去由于政府沒有對銀行房貸業(yè)務(wù)進(jìn)行緊縮控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金的獲得方面沒有太大的難處。而隨著我國一系列緊縮銀根政策的實(shí)施。使得許多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)步履維艱，資金不能有效供給。提前步入了“冬天”。2.2.2組織管理能力我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏專業(yè)化的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，由于目前我國只有少數(shù)企業(yè)具有大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和管理能力。行業(yè)的整體發(fā)展水平比較落后。同時(shí)，目前我國大多房地產(chǎn)企業(yè)仍缺乏

24、完善的售前售后體系。比如，許多企業(yè)以銷售為最終目的，而對后期項(xiàng)目的管理維護(hù)工作不管不問，這種現(xiàn)象在許多二三線城市屢見不鮮。2.2.3人才培養(yǎng)能力如果說土地構(gòu)成了房企的軀體，資金是流動(dòng)的血液，那么人才將是房地產(chǎn)企業(yè)的大腦與心臟。由于我國大多數(shù)企業(yè)仍處于區(qū)域化發(fā)展階段，再加上過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)是賣方市場。這就使得很多企業(yè)疏忽了人才的儲(chǔ)備與培養(yǎng)。直至冬天到來，企業(yè)才恍然覺醒。2.2.4發(fā)展方向不明確賣方市場使得許多新老房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中迷失了方向，而如今面對市場的轉(zhuǎn)型。如果沒有明確的戰(zhàn)略方向，如果不能做出與時(shí)的戰(zhàn)略調(diào)整，企業(yè)的發(fā)展將會(huì)停滯不前甚至遭受滅頂之災(zāi)。2.3O外部機(jī)會(huì)2.3.1 我國目前

25、的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量龐大，但是普遍弱小我國目前沒有形成房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷。我國目前大約有30000多家房地產(chǎn)企業(yè)，其中具有一級開發(fā)資質(zhì)的不到3%，而擁有三級與三級以下資質(zhì)的卻達(dá)到80%左右。即我國房地產(chǎn)行業(yè)的形式是數(shù)量大，實(shí)力小。萬科作為我國最大的房地產(chǎn)企業(yè)市場份額尚不足1%。2.3.2市場仍需進(jìn)一步細(xì)分依據(jù)經(jīng)濟(jì)收入劃分，中國社會(huì)目前已出現(xiàn)了不同的階層，不同層次的人的在消費(fèi)方面的需求和行為是有很大差異的。購房者可以擁有的住房條件也是各異的。例如，在調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的硬性需求已經(jīng)得到有效控制，普通住宅需求下降，而一些高檔住宅項(xiàng)目的價(jià)格仍然保持穩(wěn)定。而我國大多房地產(chǎn)企業(yè)尚未依據(jù)市場的改變做出與時(shí)的戰(zhàn)略

26、轉(zhuǎn)型，對企業(yè)在未來的細(xì)分市場的定位尚不明確。2.4T外部威脅2.4.1緊縮銀根和土地供應(yīng)近年來央行連續(xù)出臺(tái)一系列緊縮銀根的宏觀調(diào)控政策，僅在2007年到2008年間連續(xù)6次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貨基準(zhǔn)利率，7次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率。這就意味著很多單靠銀行貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本將進(jìn)一步提高，甚至融不到資金。儲(chǔ)備土地的能力是房地產(chǎn)企業(yè)的核心能力之一，隨著“經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策的實(shí)施，土地出讓更加公開透明，隨之也抬升了土地出讓價(jià)格與保證金。一方面使許多中小企業(yè)的優(yōu)勢減弱，另一方面對于融資渠道受阻的房企更是雪上加霜。2.4.3國際環(huán)境隨著我國對外開放程度的不斷提高以與進(jìn)入W

27、TO以后我國市場的進(jìn)一步開放，很可能形成外資和外商的大量涌入局面，這進(jìn)一步使得許多在夾縫中生存的中國房企步履維艱。2.5建立SWOT矩陣通過SWOT分析，我們確定了對我國房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢，劣勢，機(jī)會(huì)和威脅產(chǎn)生重要影響的因素。下一步我們將建立SWOT矩陣，旨在幫助我國房地產(chǎn)企業(yè)制定出初步的發(fā)展戰(zhàn)略。眾所周知沒有萬能的方法，但有發(fā)現(xiàn)智慧的眼睛，這也就是要求管理者擁有良好的判斷力。優(yōu)勢1、社會(huì)關(guān)系2、環(huán)境的適應(yīng)能力弱點(diǎn)1、資源獲取能力2、培育人才3、管理能力4、發(fā)展方向不明確機(jī)會(huì)1、壟斷機(jī)制尚未形成2、有可拓展細(xì)分市場（1）根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀，集中優(yōu)勢，樹立品牌。（2）天時(shí)不如地利，避免與大型企業(yè)的交鋒。（

28、1）尋求合作伙伴（2）培養(yǎng)與保存人才，建立健全的人才體系。威脅1、緊縮銀根和土地供應(yīng)2、國際環(huán)境探尋新的融資方式，適當(dāng)?shù)膬?chǔ)備土地資源。實(shí)行收縮戰(zhàn)略，減少運(yùn)營成本。注：資料來源預(yù)測與決策圖2-1房地產(chǎn)企業(yè)的SWOT矩陣經(jīng)過全面的戰(zhàn)略環(huán)境分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)所面對的機(jī)遇與阻力就顯而易見了，這為可持續(xù)發(fā)展對策的制定創(chuàng)造了很好的先決條件。3我國房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展與對策3.1 房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有很強(qiáng)的相關(guān)性，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的先決條件。同時(shí)房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能夠有效的帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。3.1.

29、1房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的含義和特征首先可持續(xù)發(fā)展（Sustainable development）的概念最先是在一九七二年在 HYPERLINK :/baike.baidu /view/30810.htm t _blank 斯德哥爾摩舉行的 HYPERLINK :/baike.baidu /view/3015.htm t _blank 聯(lián)合國人類環(huán)境研討會(huì)上正式討論。它的含義是既滿足當(dāng)代人的需求，又不對后代人滿足其需求的能力構(gòu)成危害的發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)就是指既要考慮企業(yè)自身經(jīng)營目的的實(shí)現(xiàn)和企業(yè)市場地位的提高，又要在企業(yè)已具有領(lǐng)先優(yōu)勢的領(lǐng)域和未來拓展的經(jīng)營環(huán)境中始終保持持續(xù)的收益增長或穩(wěn)定以與能

30、力的提高，保證企業(yè)在一段很長的時(shí)間里立于不敗之地。事實(shí)上這一含義包含了兩個(gè)方面的容。其一，企業(yè)要能夠正確的確定自己的目標(biāo)和長期發(fā)展戰(zhàn)略，不但要擔(dān)負(fù)起企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，而且還要保持自身的生存和長遠(yuǎn)發(fā)展。其二，企業(yè)只有綜合考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展環(huán)境，并且能夠適應(yīng)這些環(huán)境的變換，才能夠保持長期的競爭優(yōu)勢、收獲更多的利潤與減少本身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。才能夠?yàn)檎麄€(gè)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)應(yīng)有的力量。 相對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式，可持續(xù)發(fā)展的特征主要表現(xiàn)在目標(biāo)戰(zhàn)略性、發(fā)展持續(xù)性、企業(yè)創(chuàng)新性、環(huán)境適應(yīng)性與競爭優(yōu)勢性。3.1.2房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的主要思路企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的起點(diǎn)在于，要避免在可預(yù)見的將來由于效益下滑，投資

31、項(xiàng)目失誤，人才資源流失等因素致使企業(yè)喪失競爭能力甚至倒閉。房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心是使企業(yè)在不斷的創(chuàng)新中提高其可操控性和靈活性，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)發(fā)展的可持續(xù)性。企業(yè)的核心競爭力是決定房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵要素，因此，企業(yè)必須以提高自身的核心競爭力為首要目標(biāo)來實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。所謂房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力既是以企業(yè)的開發(fā)能力作為基礎(chǔ)，并通過市場營銷，組織管理，戰(zhàn)略決策以與項(xiàng)目運(yùn)作的整合使企業(yè)在長期競爭中保持優(yōu)勢。企業(yè)核心競爭力的培養(yǎng)一定要注意基礎(chǔ)建設(shè)。我國的房地產(chǎn)市場勢必趨向理性和成熟的趨勢，在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)市場逐步從賣方市場做出合理的轉(zhuǎn)型，因此培養(yǎng)自己的核心競爭力，占據(jù)市場的優(yōu)勢地位，才能夠

32、有效促使我國房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。3.2 房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對策在如今國家堅(jiān)持宏觀調(diào)控不動(dòng)搖的條件下，企業(yè)應(yīng)該合理的制定發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合資源的有效配置，確定企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。針對不同的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和企業(yè)資源，可制定如下發(fā)展戰(zhàn)略。3.2.1適應(yīng)政策，加速調(diào)整隨著我國政府與相關(guān)管理部門出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的出臺(tái)和實(shí)施，到目前為止已經(jīng)起了一定的效用。因此研究政策的實(shí)施手段與發(fā)展動(dòng)向，對企業(yè)制定自身戰(zhàn)略具有很大作用。首先，為了促進(jìn)國家宏觀調(diào)控政策的全面性、整體性的實(shí)施，減少有關(guān)部門政策之間的沖突。有關(guān)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該通過不定期的檢查各部門擁有信息的共享和溝通，進(jìn)而加強(qiáng)相關(guān)部門之間的

33、溝通協(xié)作，保證調(diào)控政策實(shí)施的一致性。其次，房地產(chǎn)是行業(yè)呈現(xiàn)一種多級相關(guān)的局面。中央政府與地方政府，地方各級政府之間，各級部門之間，政府與企業(yè)，開發(fā)商與購房者這件的利益需求不同。這就導(dǎo)致了對有關(guān)政策的理解和實(shí)施也會(huì)不同，因而，國家政策應(yīng)該全面統(tǒng)籌，合理協(xié)調(diào)參與者的利益。最后，近期國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所在人民日報(bào)上撰文程“保持宏觀調(diào)控的底線不動(dòng)搖。由于我國房地產(chǎn)市調(diào)控初見成效，成果仍需進(jìn)一步穩(wěn)固。因此，國家會(huì)著手建立房地產(chǎn)市場長效運(yùn)營的機(jī)制。例如，健全全國房地產(chǎn)市場健康運(yùn)營和住房保障方面的相關(guān)法律法規(guī)；改善房地產(chǎn)稅收制度；治理和規(guī)房地產(chǎn)市場秩序，建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系；促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整和重

34、組，完善企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方式的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變；完善住房保障制度，建立保障房建設(shè)、分配、管理、運(yùn)營的規(guī)有效的制度體系?！币虼?，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)政策的調(diào)整與時(shí)的適應(yīng)環(huán)境，進(jìn)一步制定與政策相適應(yīng)的運(yùn)營措施。3.2.2適應(yīng)信息時(shí)代的需求由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)翻天覆地的發(fā)展，信息經(jīng)濟(jì)的浪潮已經(jīng)席卷了大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體與行業(yè)。首先，我國網(wǎng)絡(luò)的普與率已得到大幅度提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國勞動(dòng)人口的互聯(lián)網(wǎng)普與率多達(dá)48.6%；整體網(wǎng)民的普與率已超過30%。其次，目前能夠在家庭住所上網(wǎng)的人口比例得到大幅度提升，其比例占所有網(wǎng)民的85%;最后，近幾年電子商務(wù)在我國得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。至此我們可以推出：網(wǎng)絡(luò)因素已經(jīng)在企業(yè)人

35、力資源環(huán)境中占據(jù)了很大比重；網(wǎng)絡(luò)銷售已成為很多行業(yè)的大趨勢，電子商務(wù)的普與使得房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)銷售已成為可能；例如，在新浪，搜狐等大型門戶已經(jīng)設(shè)立房產(chǎn)銷售的專門板塊。手機(jī)，平板的應(yīng)用為企業(yè)部的溝通開辟了新的渠道；因而，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)的去適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)，不斷的去滿足信息時(shí)代的需求。例如，SOHO引進(jìn)的原用于制造波音飛機(jī)的BIM系統(tǒng)控制了其產(chǎn)品在設(shè)計(jì)開發(fā)的整個(gè)環(huán)節(jié)，預(yù)防不必要的風(fēng)險(xiǎn)。3.2.3專業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)開發(fā)的過程中涉與到投資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理、營銷管理等復(fù)雜的活動(dòng)，由于這一過程的綜合性和專業(yè)性，因此需要專業(yè)化的人員來操作。但是由于過去賣方市場的性質(zhì)，導(dǎo)致了如今房地產(chǎn)市場普遍缺少專業(yè)

36、型人才。伴隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇和市場的著陸，這個(gè)問題變得更加棘手。從另一個(gè)角度來看，專業(yè)化也表現(xiàn)在企業(yè)部管理的專業(yè)化。在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)變得更加復(fù)雜化和謹(jǐn)慎化，因此它對人的能力的要相當(dāng)高的，它需要人具有的專業(yè)能力，學(xué)識(shí)水平能夠達(dá)到與其它工作甚至行業(yè)的水平相配合的層次。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該酌情建立一個(gè)更加能適合當(dāng)下形式經(jīng)營的激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制，以應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)工作環(huán)節(jié)的要求。按照國際化標(biāo)準(zhǔn)的要求對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行嚴(yán)格的管理，進(jìn)行ISO國際標(biāo)準(zhǔn)化認(rèn)證是我國房地產(chǎn)企業(yè)走向標(biāo)準(zhǔn)化的一個(gè)重要途徑。但是，即使目前我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沒有認(rèn)識(shí)到這一認(rèn)證的重要性。統(tǒng)計(jì)表明，我國已經(jīng)通過ISO標(biāo)

37、準(zhǔn)環(huán)認(rèn)證的企業(yè)不足15%，這使得我國房地產(chǎn)企業(yè)在與國際企業(yè)相競爭的過程中變得十分不利，因此這一認(rèn)證顯得十分重要。3.2.4差異化發(fā)展戰(zhàn)略在房地產(chǎn)市場經(jīng)過一段時(shí)間的風(fēng)平浪靜之后，人們對房子這種特殊商品的要求也逐漸表現(xiàn)出了多樣化的趨勢。我國的房產(chǎn)企業(yè)要在這個(gè)轉(zhuǎn)角明確的意識(shí)到這種趨勢，合理的設(shè)計(jì)開發(fā)自己的產(chǎn)品。盡管普通型住宅仍將成為我國房地產(chǎn)的主流，但是針對特定消費(fèi)群體的其它形式的產(chǎn)品也會(huì)逐步增多。依據(jù)目前我們對房地產(chǎn)市場的了解，它將有以下幾種發(fā)展趨勢：第一，旅游休閑住宅。隨著人們收入水平的提高以與對假期時(shí)間的增多，去外地或者城郊旅游已經(jīng)成為人們生活中必不可少的休閑方式，調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國的少數(shù)景區(qū)也存在

38、旅游休閑公寓，例如，丹江口地區(qū)的一些小型度假公寓。但是我國在旅游休閑公寓方面的缺口還是相當(dāng)大的，因此，這是一個(gè)很大的市場。第二，廉租公寓。就目前城市人口越來越多，涌入城市的外地人員也不斷激增的形勢下。越來越多的人需要有自己的落腳之地，與此同時(shí)也有越來越多的人付不起這筆費(fèi)用。雖然目前在等大城市存在一些公租、合租的低價(jià)房，但是，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)當(dāng)下人們對這種廉租公寓的需求。比如在地區(qū)萬科公司推出的15平米的小型公寓。第三，大學(xué)生公寓。隨著每年我國大學(xué)招生規(guī)模的擴(kuò)大，單單憑借學(xué)校的力量很難解決不斷增多的學(xué)生住宿問題。在大多正處于快速發(fā)展階段的普通二本院校以與大學(xué)比較集中的地區(qū)這種現(xiàn)象更為突出。國家目前

39、也十分支持大學(xué)生廉租公寓的建設(shè)，例如，大學(xué)生公寓用地享受教育用地待遇等。雖然學(xué)生公寓投資的回收期長，但是比起其它方面的投資其具有穩(wěn)定經(jīng)營，低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)點(diǎn)。3.2.5房地產(chǎn)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略隨著國家調(diào)控政策的加強(qiáng)，人們對房地產(chǎn)市場的觀望態(tài)度的持續(xù)，我國的房地產(chǎn)企業(yè)勢必要經(jīng)歷很長一段時(shí)間的“寒冬”。但恰恰是這種空隙期間也給我過的許多房地產(chǎn)企業(yè)以喘息機(jī)會(huì)。眾所周知，品牌是企業(yè)外在的臉面，因此加強(qiáng)品牌建設(shè)是企業(yè)在以后房地產(chǎn)市場的立足之本。如何才能在這喘息之際建立自己的品牌呢？現(xiàn)在我提出以下幾點(diǎn)建議：第一，消費(fèi)者定位。企業(yè)應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者的需求準(zhǔn)確的找到本企業(yè)產(chǎn)品進(jìn)入市場的切入點(diǎn)，既我們要把產(chǎn)品賣給誰。因此也就需

40、要我們在做出行動(dòng)之前做好充分的市場調(diào)研和預(yù)測，給我們的產(chǎn)品做出初步的定位。跟人們買衣服一樣。名牌有很多，產(chǎn)品有很多，但是關(guān)鍵在我們的消費(fèi)者的心里記住了哪幾個(gè)品牌，哪幾個(gè)品牌的衣服適合它，最重要的一點(diǎn)是它能買得起哪個(gè)品牌的。作為房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)從這個(gè)角度去思考，即我們要把品牌定位在哪個(gè)層次上，哪個(gè)層次的人會(huì)認(rèn)為我們的品質(zhì)和我們的品牌是一致的。這樣當(dāng)這些消費(fèi)者有這個(gè)需要的時(shí)候他們會(huì)首先考慮我們的產(chǎn)品。怎么去選擇這個(gè)切入點(diǎn)呢？首先我們應(yīng)該對市場上存在的信息進(jìn)行搜集整理，針對不同消費(fèi)者因收入，喜好以與對產(chǎn)品功能的需要等的不同，我們找出其中的差別，并進(jìn)一步歸集出具有相似需要的消費(fèi)者。做完市場細(xì)分之后我們的

41、投資者就會(huì)從中找到自己投資利潤點(diǎn)，而且這樣也能使自己的產(chǎn)品能被大多數(shù)的居民接受。第二，產(chǎn)品創(chuàng)新。差異化戰(zhàn)略讓我們?nèi)ラ_發(fā)不同的市場，而在此則是要求房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身產(chǎn)品的創(chuàng)新。這就是要求開發(fā)企業(yè)要充分做好房屋形式的設(shè)計(jì)；不斷的拓展和完善建筑物的形式；合理的設(shè)計(jì)房屋結(jié)構(gòu)；充分發(fā)揮每個(gè)平米的功用。創(chuàng)新的目的就是讓企業(yè)從這個(gè)越來越同質(zhì)化房地產(chǎn)市場中脫穎而出，通過具有唯一性，率先性的獨(dú)特產(chǎn)品使自己的品牌經(jīng)久不衰。一旦消費(fèi)者認(rèn)準(zhǔn)了一個(gè)品牌，那么相對來說其對產(chǎn)品定價(jià)的敏感度也會(huì)降低，于無形之中企業(yè)占據(jù)了更加有力的市場地位?？蛻舻闹艺\度使得那些在這種調(diào)控之下已經(jīng)嗷嗷待哺的企業(yè)在追逐這種“特色形式”的過程中也會(huì)

42、變得心有余而力不足了。由此我們不難理解為什么石屹的SOHO跑得那么快了，為什么PIM指數(shù)被那么多人重視了。經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)換同樣是一種創(chuàng)新。企業(yè)只有不斷的創(chuàng)新才會(huì)使自身不被埋于這泡沫之中，不會(huì)因?yàn)橛刑嗟耐|(zhì)化產(chǎn)品而降低自身品牌的優(yōu)勢。第三，質(zhì)量是品牌的生命。人們買Nike、Adidas的原因是對其品牌的認(rèn)知。而它們品牌的形成也是長期以來其產(chǎn)品質(zhì)量的保證。房地產(chǎn)亦是如此，因而企業(yè)必須以質(zhì)量為本，樹立良好的產(chǎn)品品牌形象。消費(fèi)者協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從1999年到2003年，產(chǎn)品質(zhì)量沒有得到有效的保證，是這一行業(yè)最大的通病。企業(yè)應(yīng)建立一套完善的質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)質(zhì)量控制和品牌建設(shè)。建立基本的品牌價(jià)值需要

43、市場的認(rèn)可，同時(shí)還應(yīng)以產(chǎn)品質(zhì)量為保證。如今房地產(chǎn)質(zhì)量是整體組合的質(zhì)量而不再僅僅是指項(xiàng)目的質(zhì)量，工程設(shè)計(jì)，施工質(zhì)量，住房和相應(yīng)設(shè)施等的單個(gè)方面。它是通過文化，人文涵來表現(xiàn)我們目前房地產(chǎn)的個(gè)性化發(fā)展的。產(chǎn)品質(zhì)量是一個(gè)品牌的價(jià)值觀，經(jīng)營理念和經(jīng)營準(zhǔn)則的體現(xiàn)。它是建立企業(yè)品牌的基石。第四，服務(wù)理念的建設(shè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國目前具有房地產(chǎn)專業(yè)售后服務(wù)的企業(yè)不足5%。房屋不僅僅是人們的居住場所，現(xiàn)在越來越多的業(yè)主需求的是從居住到心理的滿足。企業(yè)需要通過完善的售后服務(wù)來實(shí)現(xiàn)品牌的延伸功能，進(jìn)而提高產(chǎn)品的附加價(jià)值。所謂的“生態(tài)住宅”“綠色住宅”“健康住宅”就是需要一種高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)以與一個(gè)安心，舒適，優(yōu)雅的

44、生活環(huán)境。這才能有助于我們企業(yè)品牌的傳播和樹立。完成一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要一段漫長的時(shí)間和一個(gè)錯(cuò)綜復(fù)雜的過程。開發(fā)和銷售只是建設(shè)品牌的初始階段。按照我國70年的使用期，企業(yè)的品牌更決定于長期的物業(yè)管理工作。做過去的幾年里，由于對物業(yè)管理的疏忽，很多設(shè)計(jì)精良的項(xiàng)目很快的受到人們的責(zé)罵。因而，強(qiáng)化企業(yè)項(xiàng)目的售后服務(wù)已成為當(dāng)務(wù)之急。此外，目前越來越多的高檔小區(qū)在銷售之初就成立了業(yè)主俱樂部，業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，小區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)等社區(qū)活動(dòng)。這樣不僅增加了住戶對小區(qū)的認(rèn)同感和歸屬感，而且也是企業(yè)在保障業(yè)主基本生活后所提供的獨(dú)特的居住文化和對居民的關(guān)懷。這于無形之中對企業(yè)品牌的傳播創(chuàng)造了有利前提。第五，企業(yè)文化傳播。專業(yè)，嚴(yán)謹(jǐn)，規(guī)化管理快速?zèng)Q斷成就了萬科的擴(kuò)之路。這也就是說文化是企業(yè)扎根的沃土，而品牌的擴(kuò)就是企業(yè)文化的傳播。肥沃的文化土壤則是企業(yè)品牌的長盛不衰的根基。品牌的形成僅在于客戶對企業(yè)產(chǎn)品的態(tài)度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，見證奇跡的時(shí)刻在于顧客對產(chǎn)品和服務(wù)的購