工程管理(暖通空調(diào)、給排水設(shè)備管理運(yùn)行及維修保養(yǎng))資料

1、工程(gngchng)管理暖通空調(diào)、給排水運(yùn)行維修保養(yǎng)主講人：張祖超 金碧物業(yè)集團(tuán)(jtun)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)金碧(jn b)物業(yè)地區(qū)分公司組織機(jī)構(gòu)圖2金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè)工程(gngchng)維修部框架結(jié)構(gòu)3金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè)工程(gngchng)管理在物業(yè)管理中 的地位及作用1、工程管理在物業(yè)管理中的地位工程管理在整個(gè)物業(yè)管理中處于非常重要的地位，是物業(yè)管理的物質(zhì)(wzh)和技術(shù)基礎(chǔ)?？茖W(xué)、合理的工程管理是對(duì)設(shè)備從使用、維護(hù)保養(yǎng)、檢查修理、更新改造直至報(bào)廢的過(guò)程中進(jìn)行技術(shù)管理和經(jīng)濟(jì)管理，使設(shè)備始

2、終可靠、安全、經(jīng)濟(jì)地運(yùn)行，給人們的生活和工作創(chuàng)造舒適、方便、安全、快捷的環(huán)境，直接體現(xiàn)整個(gè)物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。4金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)2、工程管理在物業(yè)管理中的作用工程管理是現(xiàn)代物業(yè)管理不可缺少的重要組成部分。只有物業(yè)設(shè)施設(shè)備正常工作，物業(yè)的功能和作用才能得以充分發(fā)揮。工程管理在物業(yè)管理中的作用主要表現(xiàn)在以下幾方面：物業(yè)的工程管理是人們生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行的有力保障；物業(yè)的工程管理是延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命、保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證；物業(yè)的工程管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展(fzhn)的需要；物業(yè)的工程管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。5金碧物業(yè)(w y)集團(tuán)工程維修管理中心共一

3、百一十一頁(yè)工程(gngchng)管理范圍1、負(fù)責(zé)房屋設(shè)施（設(shè)備）、供配電系統(tǒng)（含發(fā)電機(jī)）、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、智能化管理(gunl)系統(tǒng)等的運(yùn)行管理(gunl)、維修保養(yǎng)及其外委檢修的監(jiān)督、檢查、考評(píng)等工作。2、負(fù)責(zé)制訂所屬公共設(shè)施（設(shè)備）、房屋設(shè)施（設(shè)備）、機(jī)電設(shè)施（設(shè)備）、基礎(chǔ)配套設(shè)施（設(shè)備）的各項(xiàng)管理制度和技術(shù)規(guī)程。3、負(fù)責(zé)新建項(xiàng)目的房屋設(shè)施（設(shè)備）、公共設(shè)施（設(shè)備）、配套設(shè)施（設(shè)備）等項(xiàng)目工程的接管驗(yàn)收工作及工程資料、技術(shù)資料的移交、核實(shí)、整理、歸檔工作。4、負(fù)責(zé)編制設(shè)備設(shè)施管理臺(tái)賬、設(shè)備卡、設(shè)備標(biāo)識(shí)及大型設(shè)備檔案。6金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)5、

4、負(fù)責(zé)編制設(shè)備設(shè)施大（中）修、工程改造、設(shè)備更新方案及月度、季度、年度維修保養(yǎng)工作計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算和資金使用計(jì)劃，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)審批(shnp)后組織實(shí)施。6、配合客戶服務(wù)部做好用戶入住時(shí)房屋設(shè)備設(shè)施的交驗(yàn)記錄工作。7、負(fù)責(zé)做好與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的合同起草、評(píng)審工作及外包工程項(xiàng)目監(jiān)督、檢查、考核，確保施工質(zhì)量。8、負(fù)責(zé)用戶裝修方案的審核并監(jiān)督裝修施工過(guò)程，參與裝修工程驗(yàn)收。9、負(fù)責(zé)制訂各項(xiàng)能源消耗管理規(guī)程，開源節(jié)流、控制能源消耗成本。10、為用戶提供熱誠(chéng)、快捷、高效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。11、負(fù)責(zé)緊急情況下的搶險(xiǎn)和突發(fā)事件的處理工作。7金碧物業(yè)集團(tuán)(jtun)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)物業(yè)(w y)工程管理給

5、排水運(yùn)行(ynxng)維護(hù)管理消防運(yùn)行維護(hù)管理供配電運(yùn)行維護(hù)管理智能化運(yùn)行維護(hù)管理電梯運(yùn)行維護(hù)管理暖通空調(diào)運(yùn)行維護(hù)管理二次裝修管理8金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)給排水系統(tǒng)主要包括室內(nèi)給水系統(tǒng)、室內(nèi)飲水系統(tǒng)、室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng)、室內(nèi)排水系統(tǒng)、水景工程給排水系統(tǒng)及游泳池給排水系統(tǒng)等。消防系統(tǒng)主要包括消火栓給水系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等。暖通空調(diào)系統(tǒng)主要包括室內(nèi)供暖及熱源、室內(nèi)燃?xì)夤?yīng)、建筑通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)及冷源等。供配電系統(tǒng)主要包括低壓配電系統(tǒng)、自備發(fā)電系統(tǒng)、建筑照明、建筑防雷等系統(tǒng)。智能化系統(tǒng)主要包括可視對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、智能停車系統(tǒng)

6、、電子巡更系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、周界(zhu ji)防越系統(tǒng)、樓宇電視系統(tǒng)、綜合布線等。電梯系統(tǒng)主要包括乘客電梯、消防電梯、觀光電梯、扶梯等。 工程部各系統(tǒng)(xtng)簡(jiǎn)介9金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)第一部分 暖通空調(diào)(kn dio)系統(tǒng)暖通空調(diào)設(shè)備分類1、供熱設(shè)備（熱水鍋爐和末端散熱設(shè)備）2、通風(fēng)設(shè)備(tn fn sh bi)（新風(fēng)機(jī)、送排風(fēng)機(jī)、排氣扇）3、空調(diào)設(shè)備（中央空調(diào)系統(tǒng)和末端設(shè)備）4、燃?xì)庠O(shè)備（熱水器和煤氣灶）10金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè) 暖通空調(diào)系統(tǒng)(xtng)的維護(hù)與管理一、概述暖通空調(diào)系統(tǒng)包括(boku)供暖系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)，供暖系統(tǒng)主要應(yīng)用于北

7、方建筑，中央空調(diào)系統(tǒng)主要用于酒店、大型商場(chǎng)、綜合辦公樓等。供暖系統(tǒng)是寒冷地區(qū)建筑物不可缺少的組成部分，供暖管理成為物業(yè)管理中重要組成部分。供暖系統(tǒng)的管理目的是使建筑物內(nèi)在供暖期正常供暖，保證業(yè)主有一個(gè)正常舒適的工作、生活環(huán)境。中央空調(diào)由3部分組成: 冷凍機(jī)房，空調(diào)水管網(wǎng)系統(tǒng)，空調(diào)末端裝置(空調(diào)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組等組成，空調(diào)系統(tǒng)得作用是保證室內(nèi)空氣達(dá)到相應(yīng)得設(shè)定溫度，營(yíng)造一個(gè)適宜得溫度環(huán)境。11金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)中央空調(diào)系統(tǒng)的內(nèi)容一般主要包括以下幾個(gè)方面：中央空調(diào)系統(tǒng)的基礎(chǔ)資料管理中央空調(diào)系統(tǒng)的日常操作管理 中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理中央空調(diào)系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)(yngh)管

8、理中央空調(diào)系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案12金碧物業(yè)(w y)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)二、中央空調(diào)系統(tǒng)的簡(jiǎn)述建筑空調(diào)系統(tǒng)的基本組成形式可分為三大組成部分，分別是：冷熱源設(shè)備（主機(jī)(zhj)）、空調(diào)末端設(shè)備、附件及管道系統(tǒng)。但空調(diào)系統(tǒng)在一百多年的發(fā)展歷史中，人們不斷探索、不斷創(chuàng)新，利用自然界給予人類的豐富多彩的能源形式，在這三大組成部分的基礎(chǔ)上，發(fā)展了多種多樣的空調(diào)系統(tǒng)形式。目前較常見(jiàn)的中央空調(diào)形式有：風(fēng)冷（水冷）熱泵機(jī)組+空調(diào)末端形式水冷制冷機(jī)組+冷卻塔+熱水鍋爐（或其他熱源）+空調(diào)末端形式溴化鋰機(jī)組+冷卻塔+熱源+空調(diào)末端形式水源熱泵機(jī)組+空調(diào)末端形式風(fēng)冷管道式空調(diào)系統(tǒng)形式多聯(lián)機(jī)空調(diào)系統(tǒng)形式1

9、3金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè) 熱水采暖系統(tǒng)1、采暖系統(tǒng)分類（按熱媒）：熱水、蒸汽2、熱水系統(tǒng)與蒸汽系統(tǒng)比較：優(yōu)點(diǎn)：（1）運(yùn)行管理簡(jiǎn)單。維修費(fèi)用低；（2）熱效率高，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象輕，可比蒸汽節(jié)能20%-40%（3）可采用多種調(diào)節(jié)方法，質(zhì)調(diào)量調(diào)（4）供暖效果好，連續(xù)供暖，室溫波動(dòng)小，房間溫度均漲，無(wú)噪音。（5）散熱設(shè)備溫度低，安全，衛(wèi)生條件好 規(guī)定：1、民用建筑應(yīng)采用熱水2、工業(yè)建筑、廠區(qū) 只有采暖(cinun)或采暖(cinun)用熱為主時(shí)，宜用高溫水，當(dāng)以 工藝用蒸汽為主時(shí)，可采用蒸汽。（6）管道設(shè)備銹蝕較輕缺點(diǎn)：（1）散熱設(shè)備傳熱系數(shù)低，流量大（2）消耗

10、電能多14金碧物業(yè)(w y)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)熱水鍋爐和散熱器（暖氣片）15金碧(jn b)物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)16金碧(jn b)物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)熱水鍋爐的運(yùn)行(ynxng)和保養(yǎng)一、操作前的準(zhǔn)備工作：1、檢查電源是否正常，電源開關(guān)應(yīng)合上，電壓正常。2、查看上一班的運(yùn)行記錄，了解鍋爐運(yùn)行狀態(tài)，如果是停爐，應(yīng)了解停爐原因和時(shí)間。3、打開供水閥檢查自來(lái)水壓力是否正常,鍋爐補(bǔ)水箱的水位不應(yīng)超過(guò)玻璃液位計(jì)的一半。4、檢查各壓力表閥是否打開，各壓力表是否靈敏準(zhǔn)確，煙囪風(fēng)門是否打開。5、檢查柴油供油管或管道煤氣閥門(f mn)啟閉是否正確。17金碧

11、物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)二、啟動(dòng)熱水爐供應(yīng)熱水1、合上配電開關(guān)箱內(nèi)的開關(guān)，給鍋爐送電。時(shí)間繼電器開關(guān)撥至ON位置。2、將鍋爐電控箱面板上的溫度控制旋鈕設(shè)置到70度。3、按鍋爐電控箱面板上的開關(guān)到“ON”位置啟動(dòng)鍋爐，此時(shí)電源指示燈（紅）亮，鍋爐的風(fēng)機(jī)應(yīng)該(ynggi)運(yùn)行，約45秒，燃燒器點(diǎn)火，此時(shí)指示燈亮（綠），完成啟動(dòng)過(guò)程。4、打開與啟動(dòng)的鍋爐相對(duì)應(yīng)的熱交換器一次循環(huán)水泵管道上的閥門。（只啟動(dòng)一臺(tái)鍋爐的情況，則關(guān)閉另一臺(tái)熱交換器的冷水閥）。5、將一次循環(huán)泵的轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“自動(dòng)”位置，啟動(dòng)與鍋爐相對(duì)應(yīng)的水泵。6、檢查熱水罐上的溫控器是否設(shè)定在6065。7、打開回水泵管道上的閥門

12、，按電鈕，啟動(dòng)任意一臺(tái)回水泵。18金碧物業(yè)(w y)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)三、運(yùn)行管理及注意事項(xiàng)1、經(jīng)常檢查自來(lái)水壓力、鍋爐補(bǔ)水箱水位、石油氣壓力、鍋爐內(nèi)和熱水罐內(nèi)的水溫。以上參數(shù)應(yīng)符合下列(xili)要求：補(bǔ)水箱水位不超過(guò)玻璃水位計(jì)一半。鍋爐內(nèi)水溫7080。熱水罐內(nèi)水溫6065。2、經(jīng)常檢查鍋爐和水泵的運(yùn)行狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)鍋爐故障指示燈（紅）和超溫指示燈（紅）亮?xí)r，要及時(shí)排除故障，重新啟動(dòng)。發(fā)現(xiàn)水泵有異常聲音或嚴(yán)重漏水，必須立即停泵維修。3、在一次循環(huán)水泵運(yùn)行情況下，熱交換器冷水出口溫度應(yīng)超過(guò)60，如溫度低于55，則要檢查原因，如果是熱交換器結(jié)垢，則需要清洗處理。4、兩臺(tái)鍋爐應(yīng)輪流使用

13、，使兩臺(tái)累計(jì)運(yùn)行時(shí)間大致相同。5、接班后，交班前必須記錄設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)（參數(shù)），平時(shí)每2小時(shí)記錄一次。6、如需鍋爐自動(dòng)定時(shí)啟、停，則將時(shí)間繼電器調(diào)至所需的啟、停時(shí)間，開關(guān)撥到“AUTO”（自動(dòng)）位置。此時(shí)應(yīng)關(guān)掉相應(yīng)的一次循環(huán)水泵，待鍋爐啟動(dòng)時(shí)，再啟動(dòng)循環(huán)水泵。19金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè)7、如鍋爐(gul)內(nèi)或熱水罐內(nèi)的水放干凈，重新加水后，必須將管道內(nèi)的空氣排干凈，否則循環(huán)泵或回水泵不能工作。四、停爐操作1、按鍋爐電控箱面板上開關(guān)到“OFF”位置，鍋爐即停止運(yùn)行。2、將一次循環(huán)水泵轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)至“停止”位置。3、如用戶不需要供應(yīng)熱水，則停止回水泵運(yùn)行；如用戶繼

14、續(xù)用熱水，則回水泵繼續(xù)運(yùn)行。4、關(guān)閉石油氣閥門。5、打掃鍋爐房衛(wèi)生。20金碧物業(yè)(w y)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)五、設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)：1、如果連續(xù)停爐超過(guò)3天，則重新啟動(dòng)需將供水系統(tǒng)（包括熱水罐）內(nèi)的剩余水排放(pi fn)干凈，重新灌入新鮮的自來(lái)水。2、鍋爐內(nèi)的一次循環(huán)水三個(gè)月更換一次。（注意：任何時(shí)候鍋爐內(nèi)必須充滿水）。3、一般情況下，一年用高級(jí)除垢劑清洗一次板式熱交換器。如結(jié)垢嚴(yán)重，影響熱交換，則隨時(shí)進(jìn)行清洗。4、如發(fā)現(xiàn)鍋爐內(nèi)結(jié)垢嚴(yán)重（具體反映在排煙溫度明顯升高和每小時(shí)用煤氣量明顯增加）。則請(qǐng)廠家技術(shù)人員指導(dǎo)清洗鍋爐。（注意：清洗劑對(duì)金屬應(yīng)無(wú)腐蝕性）。5、系統(tǒng)的壓力表和溫度計(jì)每

15、年要送技監(jiān)部門校驗(yàn)一次或更換新表。6、石油氣系統(tǒng)出現(xiàn)故障，不是緊急情況一般不要自行修理，要及時(shí)通知燃?xì)夤九扇藖?lái)處理。7、操作人員還要熟悉供熱系統(tǒng)設(shè)備（如鍋爐、水泵、熱水壓力罐等）的結(jié)構(gòu)、性能和維護(hù)、保養(yǎng)要求。按設(shè)備的使用說(shuō)明書的指引進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 21金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè)分體(fn t)空調(diào)機(jī)22金碧(jn b)物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)分體(fn t)空調(diào)機(jī)運(yùn)行和維修保養(yǎng)1、運(yùn)行線控或者遙控開關(guān)機(jī)，運(yùn)行模式，調(diào)節(jié)溫度。一般(ybn)空調(diào)回風(fēng)設(shè)定溫度不小于26度（節(jié)能運(yùn)行）。2、維修保養(yǎng)室內(nèi)機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng) （）定期（時(shí)間間隔為月）清洗蒸發(fā)器

16、（或冷凝器）的進(jìn)風(fēng)過(guò)濾網(wǎng)?？稍谇鍧嵥屑尤肷倭肯礉崉┣逑?，然后再用清水沖洗一下，晾干后裝上。（）定期清洗蒸發(fā)器（盤管）翅片上的結(jié)灰，可用硬尼龍刷清除結(jié)灰，洗刷后可用吸塵器吸灰。（）經(jīng)常檢查凝露水排水管是否暢通，如果堵塞，應(yīng)及時(shí)清除堵塞物，以使凝露水暢通，否則會(huì)溢出集水盤。（）定期對(duì)機(jī)組作清潔工作。（）保護(hù)好蒸發(fā)器翅片，若有倒片應(yīng)予以校正。23金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)二室外機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng)（）保護(hù)好冷凝器翅片，若有倒片應(yīng)予以校正。（）定期清除冷凝器翅片間結(jié)灰，確保通風(fēng)流暢。（）定期對(duì)室外機(jī)組內(nèi)部作清掃工作，清除外殼表面結(jié)灰，經(jīng)常保持清潔狀態(tài)。三、整機(jī)的維護(hù)保養(yǎng)（）正確選用熔斷器的

17、容量，其容量一般為空調(diào)機(jī)組額定電流的倍左右。異步電動(dòng)機(jī)的額定電流約為電動(dòng)機(jī)啟動(dòng)時(shí)不致熔斷，熔斷器的額定電流應(yīng)大于電動(dòng)機(jī)的額定電流。（）定期檢查壓縮機(jī)和風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)，是否有異常噪聲，但聽(tīng)到不正常的雜聲，如金屬碰撞(pn zhun)聲、電動(dòng)機(jī)嗡嗡聲、外殼振動(dòng)聲，應(yīng)立即停機(jī)察看，找出發(fā)聲源，予以排除。（）定期檢查電器的運(yùn)行狀況，主要是控制點(diǎn)器（強(qiáng)電部分），如斷電器和保護(hù)電器等。并對(duì)電器板進(jìn)行清掃，保護(hù)良好的運(yùn)行環(huán)境。24金碧物業(yè)(w y)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)（）定期檢查制冷系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)，手感檢查壓縮機(jī)的吸、排氣溫度?？梢匝b接壓力表的機(jī)組，應(yīng)裝壓力表，以檢測(cè)高、低壓壓力狀態(tài)。觀察視液

18、鏡中制冷劑流動(dòng)狀態(tài)，以判定系統(tǒng)的制冷劑量。（）定期檢查制冷系統(tǒng)連接管口焊接點(diǎn)、接扣處是否有油跡。有油跡處應(yīng)進(jìn)行檢漏。（）空調(diào)(kn dio)機(jī)組不應(yīng)長(zhǎng)期在以上的空調(diào)(kn dio)房間中運(yùn)行。即制冷機(jī)組長(zhǎng)期在超符合工況下運(yùn)行，會(huì)降低機(jī)組的運(yùn)行壽命，而且容易損壞壓縮機(jī)的運(yùn)行零件。（）經(jīng)常檢查空調(diào)機(jī)組的插頭與插座的接觸是否良好。（）保持電氣系統(tǒng)的干燥、清潔、防止電氣系統(tǒng)受潮而漏點(diǎn)。避免電器受潮而擊穿絕緣層。特別是黃梅季節(jié)更要做好防潮、防霉工作。25金碧物業(yè)集團(tuán)(jtun)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)26金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè)冷凍(lngdng)水系統(tǒng)的分水器

19、和集水器27金碧(jn b)物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)中央空調(diào)的運(yùn)行(ynxng)（開關(guān)機(jī))開機(jī)程序：開冷凍水泵(shubng)蝶閥開冷凍水泵(shubng)開冷卻水泵(shubng)電動(dòng)閥、冷卻塔進(jìn)水電動(dòng)閥開冷卻水泵(shubng)開冷卻塔風(fēng)機(jī)開冷水機(jī)組。 關(guān)機(jī)程序：關(guān)冷水機(jī)組關(guān)冷卻塔風(fēng)機(jī)關(guān)冷卻水泵(shubng)關(guān)冷卻水泵(shubng)電動(dòng)閥、冷卻塔進(jìn)水電動(dòng)閥關(guān)冷凍水泵(shubng)關(guān)冷凍水泵(shubng)蝶閥。 28金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)活塞式冷水機(jī)組螺桿式冷水機(jī)組離心式冷水機(jī)組小型(xioxng)中央空調(diào)機(jī)組溴化鋰式冷水機(jī)組吸附(xf)式冷水機(jī)組旋

20、渦式冷水機(jī)組冷凍機(jī)的類型模塊式冷水機(jī)組29金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)冷水機(jī)組的分類及主要(zhyo)性能 冷水機(jī)組是生產(chǎn)冷水的制冷裝置，廣泛應(yīng)用于空調(diào)工程和工業(yè)生產(chǎn)工藝中。根據(jù)冷水機(jī)組所用動(dòng)力種類不同分為電力驅(qū)動(dòng)冷水機(jī)組和熱力驅(qū)動(dòng)水機(jī)組。 冷水機(jī)組是中央空調(diào)系統(tǒng)的關(guān)鍵設(shè)備，也是需要冷水的生產(chǎn)工藝過(guò)程中的關(guān)鍵設(shè)備。選擇使用前必須熟悉各種冷水機(jī)組的特點(diǎn)。 常用的冷水機(jī)組按配用的制冷壓縮機(jī)類型不同，分為活塞式、螺桿式、離心式、旋渦式冷水機(jī)組。它們的蒸發(fā)器和冷凝器一般采用(ciyng)殼管式換熱器，節(jié)流裝置采用(ciyng)熱力膨脹閥，制冷劑為氟利昂，活塞式、螺桿式、離心式和旋渦式用R

21、22或者R134a， 運(yùn)行控制采用全自動(dòng)控制，并設(shè)有多級(jí)能量調(diào)節(jié)。30金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)螺桿式冷水機(jī)組 水冷螺桿式冷水機(jī)組的制冷量范圍一般(ybn)為125-1000kw，壓縮機(jī)采用半封閉螺桿式。31金碧物業(yè)(w y)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)螺桿式制冷機(jī)32金碧物業(yè)(w y)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)33金碧(jn b)物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè) 螺桿(lu n)機(jī)外型結(jié)構(gòu)圖34金碧(jn b)物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)水冷單螺桿冷水機(jī)組制冷(zhlng)原理壓縮機(jī)冷凝器蒸發(fā)器 節(jié)流閥35金碧(jn b)物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心

22、共一百一十一頁(yè)離心式冷水機(jī)組 離心式冷水機(jī)組單機(jī)制冷量大, 制冷量一般大于1000kw，占地面積少,能耗低,可靠性高,主要(zhyo)用于需要大,中等冷量的辦公樓,賓館,劇院,商場(chǎng),醫(yī)院等.36金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè)離心式冷凍機(jī)37金碧(jn b)物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè) 采用目前最先進(jìn)的DAC高效冷凝傳熱管，管外表面的多頭螺旋細(xì)肋以及螺旋形突起，使換熱系數(shù)(xsh)和換熱能力大副度提高。 內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)，極大地提高了冷凝器抗腐蝕，抗污垢的能力，充分發(fā)揮冷凝器換熱效果，從而保證機(jī)組達(dá)到較高的性能水平。 殼管式冷凝器上還安裝安全閥，放氣閥等，

23、確保殼管式冷凝器的安全以及清洗，維護(hù)的方便性。38金碧物業(yè)集團(tuán)(jtun)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè) 采用目前最先進(jìn)的DAE高效蒸發(fā)傳熱管，管內(nèi)表面的多頭螺旋細(xì)肋以及螺旋形突起，使換熱系數(shù)和換熱能力大幅度提高。 采用管殼式結(jié)構(gòu)、外表(wibio)采用最新阻燃，防水型的隔熱材料保溫，冷水器冷媒側(cè)耐壓28Kg/cm22，水側(cè)耐壓高達(dá)20Kg/cm22. 蒸發(fā)器內(nèi)設(shè)PVC工程塑料擋水板，抗腐蝕能力強(qiáng)，冷凍水沿隔板上下迂回流動(dòng)，以增加撓流效果。蒸發(fā)器入口經(jīng)特殊設(shè)計(jì)使冷媒在各銅管內(nèi)分布更為均勻，以提高整體傳熱效率。 采用最新波紋狀內(nèi)螺旋高效換熱管，傳熱系數(shù)高。管內(nèi)蒸發(fā)具有較高熱傳效率，以確保機(jī)組良好

24、的制冷性能。39金碧物業(yè)(w y)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)恒溫(hngwn)恒濕空調(diào)機(jī)組金屬組合式空調(diào)(kn dio)機(jī)組40金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)通風(fēng)空調(diào)風(fēng)管(fn un)圖片風(fēng)管(fn un)一般有圓形和方形兩種。41金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)通風(fēng)(tng fng)空調(diào)風(fēng)管42金碧物業(yè)集團(tuán)(jtun)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)空調(diào)(kn dio)風(fēng)口43金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè)44金碧物業(yè)集團(tuán)(jtun)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)空調(diào)(kn dio)管道閥門45金碧物業(yè)集團(tuán)(jtun)工程維修管理中心

25、共一百一十一頁(yè)空調(diào)(kn dio)水泵46金碧(jn b)物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)空調(diào)末端(m dun)設(shè)備47金碧物業(yè)(w y)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)通風(fēng)設(shè)備(tn fn sh bi)及風(fēng)閥軸流風(fēng)機(jī)(fn j)離心風(fēng)機(jī)風(fēng)量調(diào)節(jié)閥48金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)空調(diào)(kn dio)儀表49金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè)50金碧物業(yè)(w y)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)空調(diào)三速開關(guān)(kigun)和電動(dòng)二通閥51金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè)風(fēng)機(jī)盤管(pn un)使用局調(diào)方法：1、水量(shu

26、 lin)調(diào)節(jié)，水量(shu lin)調(diào)節(jié)目前常用兩種方法：）在冷凍水管路上設(shè)二通電動(dòng)閥，用恒溫控制器控制啟閉；）改三通電動(dòng)閥控制啟閉，使水全通風(fēng)機(jī)盤管或旁通。2、風(fēng)量控制：盤管有三檔風(fēng)量，通常把恒溫控制器與正速開關(guān)組合并設(shè)供冷/供熱，轉(zhuǎn)換開關(guān)，可用時(shí)進(jìn)行風(fēng)量和水量調(diào)節(jié)，近年來(lái)開發(fā)了直接控制風(fēng)量的恒溫控制器，根據(jù)室溫變化，控制三檔風(fēng)速或無(wú)極變速，風(fēng)機(jī)可無(wú)極調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)冷量無(wú)級(jí)調(diào)節(jié)。52金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)53金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè) 圓形冷卻塔54金碧物業(yè)(w y)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)橫流(hn li)方形冷卻塔55金碧物業(yè)

27、(w y)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)空調(diào)設(shè)備的顏色(yns)配置1、冷卻塔區(qū)的顏色配置序號(hào)顏色名稱備注1本色地面、設(shè)備基礎(chǔ)、冷卻塔，閥門2藍(lán)色冷卻水管油漆3銀灰色支架防銹漆56金碧物業(yè)(w y)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)冷凍機(jī)房57金碧(jn b)物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)2、冷凍機(jī)房的顏色(yns)配置序號(hào)顏色名稱備注1淺啡色地面、設(shè)備基礎(chǔ)平臺(tái)、踢腳線防滑耐磨磚2米黃色柱體、內(nèi)墻面乳膠漆3白色天花乳膠漆4本色冷凍主機(jī)、水泵電機(jī)、水泵、閥門5本色冷凍水管、集水器、分水器保溫材料的顏色6藍(lán)色冷卻水管油漆7銀灰色設(shè)備底座、支架防銹漆8灰色吊架防銹漆58金碧物業(yè)集團(tuán)工程(

28、gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè)3、空調(diào)機(jī)房(j fn)的顏色配置序號(hào)顏色名稱備注1淺啡色地面、設(shè)備基礎(chǔ)平臺(tái)、踢腳線防滑耐磨磚2米黃色柱體、內(nèi)墻面乳膠漆3白色天花乳膠漆4本色空調(diào)機(jī)、閥門、新風(fēng)引入管5本色冷凍水管、空調(diào)送風(fēng)管保溫材料的顏色6銀灰色設(shè)備底座、支架防銹漆7灰色吊架防銹漆59金碧物業(yè)(w y)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)4、鍋爐房的顏色(yns)配置序號(hào)顏色名稱備注1淺啡色地面、設(shè)備基礎(chǔ)平臺(tái)、踢腳線防滑耐磨磚2米黃色柱體、內(nèi)墻面乳膠漆3白色天花乳膠漆4本色鍋爐本體、水泵及電機(jī)、閥門5本色管道保溫材料的顏色6銀灰色設(shè)備底座、支架防銹漆7灰色吊架防銹漆60金碧物業(yè)(w y

29、)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)鍋爐(gul)機(jī)房61金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè)中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)(boyng)大綱1、冷卻塔維修保養(yǎng)：每半年對(duì)冷卻塔進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。2、風(fēng)機(jī)盤管維修保養(yǎng)：每半年對(duì)風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。3、冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)：每半年對(duì)冷凝器、蒸發(fā)器進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。4、冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組維修保養(yǎng)：每半年對(duì)冷卻水泵機(jī)組、冷凍水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。5、每半年對(duì)冷凍水管路、送風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管管路進(jìn)行一次保養(yǎng)，檢查冷凍水管路、送風(fēng)管路、風(fēng)機(jī)盤管路處是否有大量的凝結(jié)水或保溫層已破損，如是則應(yīng)重做保溫層。6、閥類維修保養(yǎng)

30、：每半年對(duì)閥類進(jìn)行一次保養(yǎng)。7、壓縮機(jī)維修保養(yǎng)：每年對(duì)壓縮機(jī)進(jìn)行一次檢測(cè)、保養(yǎng)。62金碧(jn b)物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)中央空調(diào)系統(tǒng)(xtng)維修保養(yǎng)（細(xì)則）一、檢查測(cè)試內(nèi)容1、主機(jī)部分1.1、檢測(cè)壓縮機(jī)的主機(jī)達(dá)到滿負(fù)荷時(shí)高低壓值：制冷時(shí)：排氣壓力（11.5-18.5kg/cm2;1.15-1.85Mpa）;制熱時(shí)：排氣壓力（13-21kg/cm2；1.3-2.1Mpa）；吸氣壓力（3.5-6kg/cm2；0.35-0.6Mpa）；1.2、檢測(cè)壓縮機(jī)主機(jī)滿負(fù)荷時(shí)的殼體溫度，不能超過(guò)115。1.3、檢測(cè)壓縮機(jī)電機(jī)滿負(fù)荷時(shí)的運(yùn)行電壓、電流值；額定電壓10%以內(nèi)；1.4、檢測(cè)壓縮

31、機(jī)dB值，壓縮機(jī)啟動(dòng)(qdng)時(shí)和滿負(fù)荷時(shí)，運(yùn)行的聲音最大范圍80dB；1.5、檢測(cè)壓縮機(jī)的輸入、輸出端連接管接頭處制冷劑有無(wú)滲漏；63金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)1.6、檢測(cè)壓縮機(jī)電機(jī)的油位和油溫，在正常啟動(dòng)時(shí)是否正常，目視確認(rèn)（僅限帶有油面計(jì)的機(jī)型）標(biāo)準(zhǔn)油溫：（已溫暖、大概30-60）1.7、檢測(cè)冷凝器是否泄漏狀況：指主機(jī)運(yùn)行過(guò)程產(chǎn)生振動(dòng)，查看銅管焊接處振破：冷凝器煽熱狀況是否良好；1.8、檢測(cè)主機(jī)在滿負(fù)荷運(yùn)行時(shí)，冷凝器冷卻水進(jìn)出口水溫有無(wú)溫差(wnch)，標(biāo)準(zhǔn)溫2-51.9、檢測(cè)主機(jī)在滿負(fù)荷運(yùn)行時(shí)，蒸發(fā)器及膨脹閥表面溫度及其結(jié)霜情況：3+/-11.10、檢測(cè)主機(jī)滿負(fù)荷運(yùn)行

32、時(shí)，蒸發(fā)器毛細(xì)管是堵塞、泄漏還是暢通的；64金碧(jn b)物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)1.11、檢測(cè)風(fēng)機(jī)運(yùn)行過(guò)程(guchng)中震動(dòng)是否超過(guò)60dB，螺絲松動(dòng)檢查處理，皮帶松緊是因風(fēng)機(jī)長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)行會(huì)導(dǎo)致風(fēng)機(jī)皮帶拉長(zhǎng)，過(guò)緊過(guò)松都不行，標(biāo)準(zhǔn)松緊度10cm;1.12、檢測(cè)壓縮機(jī)電機(jī)電磁閥開關(guān)是否動(dòng)作靈敏度，檢查各端子，各端子用螺絲刀擰緊，標(biāo)準(zhǔn)是無(wú)松動(dòng)、無(wú)燒壞；1.13、及冷媒量的確認(rèn)；目視確認(rèn)（僅限帶有液面計(jì)的機(jī)型）65金碧物業(yè)集團(tuán)(jtun)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)2、冷卻水系統(tǒng)2.1、檢測(cè)主機(jī)在正常運(yùn)行時(shí)，冷卻水進(jìn)水與出水溫度相差值：5；2.2、測(cè)試?yán)鋮s水及其水源酸堿PH值：J

33、ISK0101；大于此值就會(huì)影響到主機(jī)的使用壽命，時(shí)間過(guò)長(zhǎng)則會(huì)使銅管腐蝕(fsh)；2.3、檢查冷卻水塔旁通Y型過(guò)濾器是否有水垢、臟物等堵塞或其他不良情況，導(dǎo)致水流壓力不夠，主機(jī)保護(hù)動(dòng)作就不制冷；2.4、檢查循環(huán)水泵在正常運(yùn)行時(shí)沒(méi)有堵塞表面溫度最高不超過(guò)40；2.5、檢測(cè)冷卻水散流片是否有污垢和是否有變形，導(dǎo)致散熱效果降低；66金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè)3、電器控制3.1、檢查主機(jī)在正常運(yùn)行時(shí)，控制電箱電流是否在額定電流以內(nèi)，接觸器是否電弧，空氣開關(guān)是否在60以內(nèi)；3.2、檢測(cè)機(jī)組控制模塊CSC阻值是否正常，標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)阻值0.5M；3.3、檢測(cè)主機(jī)電

34、源和控制板絕緣電阻：0.5M；3.4、檢測(cè)主機(jī)正常運(yùn)行時(shí)，溫度調(diào)節(jié)器動(dòng)作靈敏度，標(biāo)準(zhǔn)值2；3.5、檢測(cè)缺水壓力開關(guān)動(dòng)作，進(jìn)出水壓力，標(biāo)準(zhǔn)壓差：2kg以上；3.6、檢測(cè)各個(gè)電磁接觸器是否有開啟及接線端子是否松動(dòng)或被氧化；67金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè)二、主要(zhyo)保養(yǎng)清洗調(diào)整項(xiàng)目1：冷卻水塔表面污垢清洗：內(nèi)容：主機(jī)長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)行時(shí)，空氣中含有很多灰塵及水垢，所以根據(jù)環(huán)境不同來(lái)清洗水塔和冷凝器；2：主機(jī)各部件表面塵埃滴水板污垢過(guò)濾網(wǎng)清洗壓縮空氣吹干；內(nèi)容：主機(jī)回風(fēng)過(guò)濾網(wǎng)是否干凈，因沒(méi)有回風(fēng)就沒(méi)有冷氣，灰塵長(zhǎng)時(shí)間會(huì)產(chǎn)生霉味，對(duì)人體(rnt)有害；3：主機(jī)室內(nèi)風(fēng)機(jī)散

35、熱表冷凝器，水泡高壓清洗：內(nèi)容：冷凝器蒸發(fā)器因長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)行難免會(huì)有灰塵進(jìn)入蒸發(fā)器里面，水泡表面有大量的水垢會(huì)導(dǎo)致散熱不良、蒸發(fā)效果不好，影響風(fēng)機(jī)壽命；68金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)4：冷卻水系統(tǒng)水塔、水流(shuli)開關(guān)、管路、HONA水泡高壓清洗：內(nèi)容：冷卻水系統(tǒng)需要用藥水清洗表面水垢及青苔；5：各運(yùn)行風(fēng)機(jī)傳動(dòng)機(jī)械部分潤(rùn)滑補(bǔ)充：內(nèi)容：檢查風(fēng)機(jī)軸承潤(rùn)滑是否良好，否則會(huì)出現(xiàn)噪音大而影響風(fēng)機(jī)壽命；6：各運(yùn)行風(fēng)機(jī)、皮帶傳動(dòng)機(jī)松緊度：10cm；機(jī)械部分螺絲堅(jiān)固與調(diào)整：內(nèi)容：如果風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)，螺絲難免有一些松動(dòng)，一般要求在10kg以上；7：電器控制部分接線端子緊固標(biāo)準(zhǔn)要求：10kg以上

36、；69金碧物業(yè)(w y)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)8：溫度控制器，探頭靈敏度校正：內(nèi)容：主機(jī)運(yùn)行時(shí)進(jìn)水出水、感溫頭靈敏度一般在3-5；9：季節(jié)性的機(jī)組關(guān)機(jī)和開機(jī)測(cè)試：內(nèi)容：每季度檢測(cè)機(jī)組和開機(jī)測(cè)試，并記錄有效數(shù)據(jù)(shj)；10：機(jī)組綜合運(yùn)行狀況，報(bào)警等數(shù)據(jù)改善狀況記錄，每季度一次交于甲方：內(nèi)容：每月檢查機(jī)組運(yùn)行數(shù)據(jù)，進(jìn)行出水、冷凍進(jìn)水出水、電流電壓低壓、主機(jī)蒸發(fā)器、冷凝器、冷凝器表面是否有灰塵及水垢。綜合檢測(cè)后，做一份詳細(xì)的保養(yǎng)細(xì)則檢測(cè)報(bào)告。70金碧(jn b)物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)第二部分(b fen) 給排水系統(tǒng)1、室內(nèi)給水系統(tǒng)(xtng)（自來(lái)水系統(tǒng)(xtng)

37、）2、室內(nèi)飲水系統(tǒng)3、室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng)4、室內(nèi)排水系統(tǒng)5、水景工程給排水系統(tǒng)6、游泳池給排水系統(tǒng)7、消防水系統(tǒng)71金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè) 給排水系統(tǒng)的維護(hù)(wih)與管理一、概述1、給排水管理的意義水是人類生存的最基本的要素，是物業(yè)使用功能的保障條件之一。因此作為建筑項(xiàng)目中的給排水系統(tǒng)工程的工作正常與否，直接影響到業(yè)主(或使用人)的工作、生活和物業(yè)功能的發(fā)揮。2、給排水設(shè)備管理的內(nèi)容給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理主要針對(duì)給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設(shè)備及管道等的日常操作運(yùn)行、維護(hù)等的管理活動(dòng)(hu dng)。包括物業(yè)管理公司對(duì)所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的計(jì)劃性養(yǎng)護(hù)、零星返修和改善添裝。如檢查

38、井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調(diào)水放水，以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。72金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)給排水設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容(nirng)涉及很多，根據(jù)具體的給排水系統(tǒng)及設(shè)備種類而定。但一般主要包括以下幾個(gè)方面：1、給排水設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理2、給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理 3、給排水設(shè)備運(yùn)行管理4、給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理5、文明安全管理二、給排水各系統(tǒng)簡(jiǎn)述物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)是指小區(qū)內(nèi)的各種冷水、熱水、開水供應(yīng)和污水排放的工程設(shè)施的總稱。它主要包括生活給水系統(tǒng)、室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng)、室內(nèi)生活排水系統(tǒng)。下面對(duì)各個(gè)系統(tǒng)進(jìn)

39、行簡(jiǎn)單介紹：73金碧物業(yè)(w y)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)1、生活給水系統(tǒng)(xtng)供民用、公共建筑內(nèi)部的飲用、烹調(diào)、盥洗、洗滌、淋浴等生活上的用水。生活給水的水質(zhì)必須嚴(yán)格符合國(guó)家規(guī)定的飲用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。生活(shnghu)水池高水箱低水箱水龍頭74金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)御景半島(bndo)生活水泵房恒壓供水電(shu din)接點(diǎn)壓力表75金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)御景半島(bndo)生活水泵房布置圖76金碧(jn b)物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)77金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè) 生活(shnghu)水箱

40、生活(shnghu)水泵氣壓罐高水箱低水箱水龍頭高層建筑普通供水方式78金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)2、室內(nèi)熱水供應(yīng)系統(tǒng)熱水供應(yīng)系統(tǒng)是指為滿足對(duì)水溫的某些特定要求(yoqi)而設(shè)置的設(shè)備系統(tǒng)。通常包括開水供應(yīng)，熱水供應(yīng)。其中涉及到的設(shè)備包括熱水泵、淋浴器、供熱水管道、熱循環(huán)管、熱水表、加熱器、溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。79金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè)熱水鍋爐儲(chǔ)熱水(r shu)罐80金碧物業(yè)集團(tuán)(jtun)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)3、室內(nèi)(sh ni)排水系統(tǒng)對(duì)小區(qū)排水系統(tǒng)按照所接收的污廢水的性質(zhì)不同，分為生活污水、雨水兩類。排水體制有分流制和合

41、流制。兩類水共用一套管網(wǎng)排放叫合流制，兩類水分別排放叫分流制。具體采用什么樣的排水體制，要根據(jù)污廢水的性質(zhì)、濃度及城市管網(wǎng)的排水體制而定。地漏(d lu)洗手盆坐便小便器排水管排水管件81金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)三、給排水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng) 1、室外給排水設(shè)施的維修保養(yǎng) 室外給排水管道每半年全部檢查一次，保證水管閥門完好，無(wú)滲漏，水管通暢無(wú)阻塞，若有阻塞，應(yīng)清除雜物，若管道坡度不正確，應(yīng)重新鋪設(shè)。明暗溝每半年全面檢查一次，溝體應(yīng)完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次，半年對(duì)易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標(biāo)識(shí)清楚，路面井蓋要做防震墊圈。室外

42、噴水池每月檢查保養(yǎng)一次，要求噴水設(shè)施完好，噴水管道無(wú)銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查，每半年養(yǎng)護(hù)一次，將閥門桿上油防銹，抽取總數(shù)的5進(jìn)行試水，最后貼上檢查標(biāo)志，標(biāo)志內(nèi)容(nirng)應(yīng)有檢查日期、檢查人、檢查結(jié)果。上下雨污水管每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，要求水管無(wú)堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無(wú)裂縫。82金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè)2、住戶室內(nèi)給排水管道及附件的維修保養(yǎng)住戶在使用過(guò)程中，由于使用不當(dāng)或前期隱患，會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，需要進(jìn)行及時(shí)維修和正常養(yǎng)護(hù)，所涉及的維修保養(yǎng)內(nèi)容如下：個(gè)別樓層停水。維修墻內(nèi)水管。閥門接頭漏水(lu shu)

43、。水龍頭漏水。疏通地漏。洗菜(臉)盆下漏水。當(dāng)然室內(nèi)各類衛(wèi)生器具除了以上所舉例子之外，還會(huì)出現(xiàn)各種各樣的情況，工程部維修人員應(yīng)注意維修方法，在不造成大面積漏水的前提下，滿足住戶的維修要求。 83金碧物業(yè)集團(tuán)(jtun)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)熱水鍋爐的運(yùn)行(ynxng)和保養(yǎng)一、操作前的準(zhǔn)備工作：1、檢查電源(dinyun)是否正常，電源(dinyun)開關(guān)應(yīng)合上，電壓正常。2、查看上一班的運(yùn)行記錄，了解鍋爐運(yùn)行狀態(tài)，如果是停爐，應(yīng)了解停爐原因和時(shí)間。3、打開供水閥檢查自來(lái)水壓力是否正常,鍋爐補(bǔ)水箱的水位不應(yīng)超過(guò)玻璃液位計(jì)的一半。4、檢查各壓力表閥是否打開，各壓力表是否靈敏準(zhǔn)確，煙囪風(fēng)門

44、是否打開。5、檢查柴油供油管或管道煤氣閥門啟閉是否正確。84金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)二、啟動(dòng)熱水爐供應(yīng)熱水1、合上配電開關(guān)箱內(nèi)的開關(guān)，給鍋爐送電。時(shí)間繼電器開關(guān)撥至ON位置。2、將鍋爐電控箱面板上的溫度控制旋鈕設(shè)置到70度。3、按鍋爐電控箱面板上的開關(guān)到“ON”位置啟動(dòng)鍋爐，此時(shí)電源指示燈（紅）亮，鍋爐的風(fēng)機(jī)應(yīng)該運(yùn)行(ynxng)，約45秒，燃燒器點(diǎn)火，此時(shí)指示燈亮（綠），完成啟動(dòng)過(guò)程。4、打開與啟動(dòng)的鍋爐相對(duì)應(yīng)的熱交換器一次循環(huán)水泵管道上的閥門。（只啟動(dòng)一臺(tái)鍋爐的情況，則關(guān)閉另一臺(tái)熱交換器的冷水閥）。5、將一次循環(huán)泵的轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“自動(dòng)”位置，啟動(dòng)與鍋爐相對(duì)應(yīng)的水泵。6、檢

45、查熱水罐上的溫控器是否設(shè)定在6065。7、打開回水泵管道上的閥門，按電鈕，啟動(dòng)任意一臺(tái)回水泵。85金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè)三、運(yùn)行管理及注意事項(xiàng)1、經(jīng)常檢查自來(lái)水壓力、鍋爐補(bǔ)水箱水位、石油氣壓力、鍋爐內(nèi)和熱水罐內(nèi)的水溫。以上參數(shù)應(yīng)符合下列要求：補(bǔ)水箱水位不超過(guò)玻璃水位計(jì)一半。鍋爐內(nèi)水溫7080。熱水罐內(nèi)水溫6065。2、經(jīng)常檢查鍋爐和水泵的運(yùn)行狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)鍋爐故障指示燈（紅）和超溫指示燈（紅）亮?xí)r，要及時(shí)排除故障，重新啟動(dòng)。發(fā)現(xiàn)水泵有異常聲音或嚴(yán)重漏水，必須立即停泵維修。3、在一次循環(huán)水泵運(yùn)行情況(qngkung)下，熱交換器冷水出口溫度應(yīng)超過(guò)60，如溫度低于

46、55，則要檢查原因，如果是熱交換器結(jié)垢，則需要清洗處理。4、兩臺(tái)鍋爐應(yīng)輪流使用，使兩臺(tái)累計(jì)運(yùn)行時(shí)間大致相同。5、接班后，交班前必須記錄設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)（參數(shù)），平時(shí)每2小時(shí)記錄一次。6、如需鍋爐自動(dòng)定時(shí)啟、停，則將時(shí)間繼電器調(diào)至所需的啟、停時(shí)間，開關(guān)撥到“AUTO”（自動(dòng)）位置。此時(shí)應(yīng)關(guān)掉相應(yīng)的一次循環(huán)水泵，待鍋爐啟動(dòng)時(shí)，再啟動(dòng)循環(huán)水泵。86金碧物業(yè)集團(tuán)(jtun)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)7、如鍋爐內(nèi)或熱水罐內(nèi)的水放干凈，重新加水后，必須(bx)將管道內(nèi)的空氣排干凈，否則循環(huán)泵或回水泵不能工作。四、停爐操作1、按鍋爐電控箱面板上開關(guān)到“OFF”位置，鍋爐即停止運(yùn)行。2、將一次循環(huán)水泵轉(zhuǎn)換開關(guān)

47、轉(zhuǎn)至“停止”位置。3、如用戶不需要供應(yīng)熱水，則停止回水泵運(yùn)行；如用戶繼續(xù)用熱水，則回水泵繼續(xù)運(yùn)行。4、關(guān)閉石油氣閥門。5、打掃鍋爐房衛(wèi)生。87金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè)五、設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)：1、如果連續(xù)停爐超過(guò)3天，則重新啟動(dòng)需將供水系統(tǒng)（包括熱水罐）內(nèi)的剩余水排放干凈，重新灌入新鮮的自來(lái)水。2、鍋爐內(nèi)的一次循環(huán)水三個(gè)月更換一次。（注意：任何時(shí)候鍋爐內(nèi)必須充滿水）。3、一般情況下，一年用高級(jí)除垢劑清洗一次板式熱交換器。如結(jié)垢嚴(yán)重，影響熱交換，則隨時(shí)進(jìn)行清洗。4、如發(fā)現(xiàn)鍋爐內(nèi)結(jié)垢嚴(yán)重（具體反映(fnyng)在排煙溫度明顯升高和每小時(shí)用煤氣量明顯增加）。則請(qǐng)廠家技術(shù)

48、人員指導(dǎo)清洗鍋爐。（注意：清洗劑對(duì)金屬應(yīng)無(wú)腐蝕性）。5、系統(tǒng)的壓力表和溫度計(jì)每年要送技監(jiān)部門校驗(yàn)一次或更換新表。6、石油氣系統(tǒng)出現(xiàn)故障，不是緊急情況一般不要自行修理，要及時(shí)通知燃?xì)夤九扇藖?lái)處理。7、操作人員還要熟悉供熱系統(tǒng)設(shè)備（如鍋爐、水泵、熱水壓力罐等）的結(jié)構(gòu)、性能和維護(hù)、保養(yǎng)要求。按設(shè)備的使用說(shuō)明書的指引進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 88金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè) 生活(shnghu)水泵房89金碧物業(yè)集團(tuán)工程(gngchng)維修管理中心共一百一十一頁(yè)水泵(shubng)90金碧(jn b)物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)供水管道閥門(f mn)91金碧物業(yè)集

49、團(tuán)(jtun)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)人工湖示意圖92金碧物業(yè)集團(tuán)(jtun)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)人工湖生化(shn hu)池示意圖93金碧(jn b)物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)半島(bndo)恒大酒店運(yùn)動(dòng)中心游泳池94金碧(jn b)物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)游泳池泳道(yn do)線泳道(yn do)線泳道線收緊器泳道線預(yù)埋件95金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)1、消火栓系統(tǒng)(xtng)消防(xiofng)水泵房室內(nèi)消火栓消火栓系統(tǒng)由消防水槍、消防水帶、消火栓口、管道、消防水泵、增壓設(shè)備、消防水池等組成，是撲滅建筑火災(zāi)的主要力量，主要供消防

50、隊(duì)員及專職消防員進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)使用。維護(hù)運(yùn)行：應(yīng)經(jīng)常性檢查室內(nèi)消火栓、水槍、水帶、消防水喉是否齊全完好，有無(wú)生銹、漏水，接口墊圈是否完整無(wú)缺。壓力開關(guān)96金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)其他相關(guān)設(shè)施(shsh)介紹水泵結(jié)合器：火災(zāi)時(shí)，用于消防車對(duì)大樓補(bǔ)充(bchng)消防水。室外消火栓：火災(zāi)時(shí)，用于消防車抽取水源。閘閥：平時(shí)處于開啟狀態(tài)，管網(wǎng)檢修時(shí)用于切斷水源。消防立式多級(jí)泵97金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)2、自動(dòng)噴水滅火(mi hu)系統(tǒng)濕式報(bào)警閥組消防(xiofng)水泵房水流指示器直立型噴頭隱蔽型噴頭壓力開關(guān)98金碧物業(yè)集團(tuán)工程維修管理中心共一百一十一頁(yè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)是利用火災(zāi)時(shí)產(chǎn)生的高溫?zé)煔鈱婎^(pntu)的玻璃泡脹裂，水在壓力的作