土地一級開發(fā)成本測算培訓(xùn)

1、土地一級開發(fā)(kif)項目成本測算 北京京投土地(td)項目管理咨詢股份有限公司 二零零六年五月共四十六頁 前 言北京市土地一級開發(fā)及管理培訓(xùn)教材作為對當(dāng)前北京市土地一級開發(fā)模式和體系的系統(tǒng)梳理、歸納和總結(jié)，目的是推動(tu dng)土地開發(fā)和城市建設(shè)更加科學(xué)、規(guī)范和有序，進(jìn)而推動(tu dng)北京城市化和城市現(xiàn)代化的進(jìn)程。本次交流學(xué)習(xí)主要是從土地一級開發(fā)成本的概念、成本的構(gòu)成、其測算依據(jù)和測算報告的編制等方面進(jìn)行歸納和闡述，旨在對土地一級開發(fā)成本測算進(jìn)行系統(tǒng)化、規(guī)范化梳理。共四十六頁 土地一級開發(fā)(kif)項目的成本測算一、土地一級開發(fā)項目成本的概念二、土地一級開發(fā)項目成本的構(gòu)成三、土地一

2、級開發(fā)項目成本的測算依據(jù)(yj)四、土地一級開發(fā)項目成本的測算報告編制共四十六頁一、土地一級開發(fā)項目成本(chngbn)的概念 土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃(guhu)的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級開發(fā)全過程的費(fèi)用。由項目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。 共四十六頁二、土地一級開發(fā)(kif)項目的成本構(gòu)成（一）項目前期費(fèi)用（二）征地、拆遷費(fèi)用 （三）公共區(qū)域(qy)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 （四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 （五）區(qū)域內(nèi)公共配套

3、設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 （七）管理費(fèi) （八）財務(wù)費(fèi)用 （九）銷售費(fèi)用 （十）應(yīng)納稅費(fèi) （十一）不可預(yù)見費(fèi) 共四十六頁三、土地一級開發(fā)(kif)項目的成本測算依據(jù)（一）項目前期費(fèi)用包括：項目建議書、可研報告、土地一級開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項目前期的各種工程咨詢費(fèi)委托編制修建性詳細(xì)(xingx)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用工程勘察、測繪等費(fèi)用環(huán)境影響評價分析費(fèi)用交通影響評價分析費(fèi)用地震影響評價分析費(fèi)用地價評估費(fèi)用工程設(shè)計費(fèi)及施工圖審查費(fèi)招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)工程保險費(fèi)共四十六頁 （一）項目前期費(fèi)用(fi yong)項目建議書、可研報告、土地一級開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項目前期的各種

4、工程咨詢費(fèi) 測算標(biāo)準(zhǔn)可參考1999年9月10日國家計委制定的計價格19991283號建設(shè)項目前期工作咨詢收費(fèi)(shu fi)暫行規(guī)定及 北京市物價局、北京市計劃委員會京價（房）字1999第487號文關(guān)于建設(shè)項目前期工作咨詢收費(fèi)的補(bǔ)充通知中的有關(guān)計價標(biāo)準(zhǔn)。 項目建議書、可研報告的編制費(fèi) 土地一級開發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi) 項目前期的各種工程咨詢費(fèi)共四十六頁 （一）項目前期費(fèi)用(fi yong)委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用 2001年國家計委關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價格的通知（計價格20011218號）中取消了1993年由建設(shè)部、國家物價局聯(lián)合頒布的城市規(guī)劃設(shè)計計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，放

5、開了規(guī)劃設(shè)計市場。 2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計市場計費(fèi)，中國(zhn u)城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了城市規(guī)劃設(shè)計計費(fèi)指導(dǎo)意見2004中規(guī)協(xié)秘字第022號，作為城市規(guī)劃設(shè)計計費(fèi)的參考依據(jù)。 共四十六頁 （一）項目前期費(fèi)用(fi yong)3. 工程勘察、測繪等費(fèi)用 2002年1月7日國家計委、建設(shè)部以計價格200210號文發(fā)布了工程勘察設(shè)計收費(fèi)管理規(guī)定，從2002年3月1日起執(zhí)行(zhxng)。根據(jù)該文件的相關(guān)規(guī)定核算工程勘察、測繪等費(fèi)用。共四十六頁 （一）項目前期費(fèi)用(fi yong) 4. 環(huán)境影響評價分析費(fèi)用 2002年10月28日全國人大通過了中華人民共和國

6、環(huán)境影響評價法，規(guī)定：在中華人民共和國領(lǐng)域和中華人民共和國管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對環(huán)境有影響的項目，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評價。隨后，國家計委、國家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知計價格2002125號文。該通知中規(guī)定了項目前期進(jìn)行建設(shè)項目環(huán)境影響評價分析，包括編制環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表和對環(huán)境影響報告書（含大綱）、環(huán)境影響報告表進(jìn)行技術(shù)評估的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，可以作為(zuwi)核算環(huán)境影響評價分析費(fèi)用的依據(jù)。共四十六頁 （一）項目前期費(fèi)用(fi yong) 5. 交通影響評價分析費(fèi)用北京市規(guī)劃建設(shè)委員會早在2001年就發(fā)布了關(guān)于對部分新建項目進(jìn)行交通影響評價的通知

7、市規(guī)發(fā)20011001號。規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評價的項目需由項目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計或咨詢(zxn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評價，并按照北京市建設(shè)項目交通影響評價準(zhǔn)則和要求編制咨詢(zxn)報告。進(jìn)行建設(shè)項目交通影響評價咨詢(zxn)工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢(zxn)甲級資質(zhì)。但對委托編制交通影響評價報告的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，實(shí)踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計咨詢(zxn)的標(biāo)準(zhǔn)及市場行情協(xié)商（目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常在0.52元/平米不等 ）。 共四十六頁 （一）項目前期費(fèi)用(fi yong) 6. 地震影響評價分析費(fèi)用 2002年1月1日起施行、中華人民共和國國務(wù)院令第323號公布的地震安全性評價

8、管理條例規(guī)定：新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程，依照中華人民共和國防震減災(zāi)法和本條例的規(guī)定，需要(xyo)進(jìn)行地震安全性評價的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家地震安全性評價的技術(shù)規(guī)范，確保地震安全性評價的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評價業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評價單位。地震安全性評價單位對建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評價后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震安全性評價報告。目前，全國各省市對地震安全性評價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有不同的規(guī)定，北京市的工程可依據(jù)原北京市物價局2002年9月18日京價(收)字2002361號文件關(guān)于地震安全性評價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的函的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行核算。 共四十六頁 （一）項目前期費(fèi)用(fi yong)

9、7. 地價評估費(fèi)用1994年12月12日，國家計委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布(fb)了“關(guān)于土地價格評估收費(fèi)的通知”，通知規(guī)定：“土地價格評估收費(fèi)是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服務(wù)收費(fèi)行為，評估機(jī)構(gòu)要按照自愿委托、有償服務(wù)的原則與委托方簽訂合同，開展評估服務(wù)工作，收取合理費(fèi)用。凡具備土地估價資格并經(jīng)土地、物價部門確認(rèn)的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對土地價格進(jìn)行評估，并按本通知的規(guī)定收取土地評估費(fèi)?！?997年12月1日北京市物價局發(fā)布(fb)了京價(房)字1997第398號文件關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 ，對我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂，規(guī)定“房地產(chǎn)價格評估收費(fèi)、土地價格

10、評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制 。共四十六頁 （一）項目前期費(fèi)用(fi yong) 8. 工程設(shè)計費(fèi)及施工圖審查費(fèi) 工程設(shè)計費(fèi)的測算可依據(jù)2002年1月7日國家計委、建設(shè)部以計價格200210號文發(fā)布的工程勘察設(shè)計收費(fèi)管理規(guī)定中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合項目實(shí)際情況測定。 施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設(shè)部134號令發(fā)布的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計文件審查管理辦法中再次明確規(guī)定“施工圖未經(jīng)審查合格的不得使用”。但相應(yīng)的圖紙審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國家沒有(mi yu)統(tǒng)一規(guī)定。北京市可執(zhí)行市規(guī)發(fā)2001761號關(guān)于開展施工圖設(shè)計文

11、件審查工作的通知中第五條“審查收費(fèi)：在國家正式下達(dá)施工圖審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，北京市的施工圖審查單位暫按國家發(fā)展計劃委員會計價格19991283號文件中工程咨詢?nèi)藛T工日費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！?共四十六頁 （一）項目前期費(fèi)用(fi yong)9. 招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 原國家計委關(guān)于印發(fā)招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法的通知 計價格20021980號文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)。 我們據(jù)此編制了招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)速查表，可以方便快捷地查取收費(fèi)金額。共四十六頁 （一）項目前期費(fèi)用(fi yong)10. 工程保險費(fèi) 建設(shè)部和中國保險監(jiān)督管理委員會于2005年8月出臺了關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險工作的意見建

12、質(zhì)2005133號，指出：“建設(shè)工程質(zhì)量保險是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用(shyng)期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險、落實(shí)質(zhì)量責(zé)任的一系列保險產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切險、安裝工程一切險、工程質(zhì)量保證保險和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險等。其中，工程質(zhì)量保證保險主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)問題和滲漏問題等提供風(fēng)險保障?！??？梢?，工程建設(shè)領(lǐng)域涉及到的保險品種主要有職工意外傷害險（雇主責(zé)任險）、設(shè)計責(zé)任險、工程質(zhì)量保修保險和建筑（安裝）工程一切險。但具體費(fèi)率，市場浮動較大，建設(shè)工程一切險一般為投保金額的1%左右，第三者責(zé)任險按比例投保。但2004年11月中旬進(jìn)行的北

13、京地鐵4、5、10號線建安險及第三者責(zé)任險合同費(fèi)率卻是5左右。2005年深圳地鐵項目中，工程質(zhì)量險和運(yùn)營初期的運(yùn)營險合計也低至投保金額的5，可見目前保險業(yè)競爭是相當(dāng)激烈的。因此在項目前期階段，要準(zhǔn)確估算工程質(zhì)量保險費(fèi)是很困難的，可以暫按建安工程造價的1%-2%估算。 共四十六頁（二）征地、拆遷(chi qin)費(fèi)用 包括(boku)：征地補(bǔ)償費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 房屋拆遷評估費(fèi) 拆除工程費(fèi)用 古樹保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用 其它 共四十六頁（二）征地、拆遷(chi qin)費(fèi)用 1. 征地補(bǔ)償費(fèi)用 根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質(zhì)相應(yīng)(xingyng)發(fā)生不同的征地費(fèi)用。 本市

14、行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的，根據(jù)2004年5月21日北京市人民政府令第148號公布的北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法進(jìn)行補(bǔ)償安置。征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。青苗是指尚未收獲的農(nóng)作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線、水渠等建筑物、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟(jì)作物等。本市征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)行最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)用等綜合因素確定，報市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

15、應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時調(diào)整。共四十六頁（二）征地、拆遷(chi qin)費(fèi)用 2. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，補(bǔ)償原則及依據(jù)(yj)亦不同。 集體土地房屋拆遷：根據(jù)2003年6月6日北京市人民政府令第124號公布的北京市集體土地房屋拆遷管理辦法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計算。城市房屋拆遷：根據(jù)2001年11月1日北京市政府令第87號公布的北京市城市房屋拆遷管理辦法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計算。按照上述管理辦法進(jìn)行房屋拆遷時，需要對被拆遷房屋重置成新價進(jìn)行評估的，應(yīng)當(dāng)按照關(guān)于發(fā)布北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知京國土房管拆200380

16、8號文的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。共四十六頁（二）征地、拆遷(chi qin)費(fèi)用 2. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 根據(jù)房屋的不同用途相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，補(bǔ)償原則及計算依據(jù)亦不同。 房屋拆遷評估：根據(jù)北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）京國土房屋拆字20011234號文進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償價計算。 此外，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用還包括搬家補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失、設(shè)備（家電）移裝費(fèi)補(bǔ)償?shù)龋虼诵鑼Ρ徊疬w區(qū)域進(jìn)行詳實(shí)的現(xiàn)況(xin kun)調(diào)查、費(fèi)用評估，才能最終確定。在不具備詳實(shí)調(diào)查的前提下，通過各種渠道獲取基礎(chǔ)資料和對該區(qū)域拆遷補(bǔ)償經(jīng)驗(yàn)值也是該部分費(fèi)用估算的重要依據(jù)之一。共四十六頁（二）征地、拆遷(chi qin)費(fèi)用 2. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

17、住宅房屋：北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）京國土房屋拆字20011234號文進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計算。 房屋拆遷補(bǔ)償價=（基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)房價）被拆遷房屋建筑面積被拆遷房屋重置成新價 非住宅房屋：根據(jù)1234號文及關(guān)于印發(fā)北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知(tngzh)京房地評字1999656號文進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計算。 非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價=區(qū)位價格K1K2K3建筑面積+地上物補(bǔ)償價 共四十六頁（二）征地、拆遷(chi qin)費(fèi)用 3. 房屋拆遷評估費(fèi) 1997年12月1日，北京市物價局發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知京價(房)字1997第398號文，對我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂，規(guī)

18、定“因征用拆遷對房屋進(jìn)行價格(jig)評估的，按補(bǔ)償價款金額的11.5%向征用拆遷單位收取評估費(fèi)?！惫菜氖摚ǘ┱鞯?、拆遷(chi qin)費(fèi)用 4. 拆除工程費(fèi)用 拆除工程費(fèi)用應(yīng)按照(nzho)工程實(shí)際需要估算拆除工程量，并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮渣土運(yùn)輸、消納等因素進(jìn)行測算。 共四十六頁（二）征地、拆遷(chi qin)費(fèi)用 5. 古樹保護(hù)(boh)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用 根據(jù)古樹保護(hù)方案和文物古建的修護(hù)、還建方案，套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮修繕、保護(hù)、還原等因素進(jìn)行費(fèi)用測算。 共四十六頁（二）征地、拆遷(chi qin)費(fèi)用 6. 其它指根據(jù)國家或地方政府要求

19、在征地、拆遷過程中還需發(fā)生的各種費(fèi)用，如：新增城市用地費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、菜田基金(jjn)、防洪費(fèi)、提前搬家獎勵、支援重點(diǎn)工程費(fèi)等，根據(jù)相關(guān)文件或地方規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 共四十六頁（三）公共(gnggng)區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括：場地平整費(fèi)用及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時供水、供電設(shè)施、臨時道路(dol)的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用 區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費(fèi)用 市政管線建設(shè)費(fèi)用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等) 市政場站建設(shè)費(fèi)用 (包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等，其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定 )配套公

20、共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 (區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng) 、公共標(biāo)識指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站 、消防站、派出所、郵局等 )共四十六頁（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(jinsh)費(fèi)用本部分費(fèi)用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級開發(fā)地塊 紅線范圍外的公共區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(jinsh)費(fèi)用。這是土 地一級開發(fā)成本中的另一重要組成部分。應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃， 或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指 標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。 共四十六頁 （四）區(qū)域內(nèi)公共(gnggng)環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用包括：綠化（花草、樹木的種植）、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下

21、出入口的處理、休息座椅等。本部分費(fèi)用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級開發(fā)成本中的一項重要組成部分，應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算( sun)指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測定。共四十六頁（五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施(shsh)建設(shè)費(fèi)用包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用；機(jī)動車停車場（庫）、非機(jī)動車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其它須納入土地一級開發(fā)成本的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或

22、預(yù)算(y sun)定額測定。共四十六頁（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用包括：工程監(jiān)理費(fèi) 竣工圖編制費(fèi) 建設(shè)期區(qū)域(qy)管理費(fèi)用 項目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用 項目后評價費(fèi)用 其他 共四十六頁（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用工程監(jiān)理費(fèi) 1996年1月16日，北京市建委發(fā)布(fb)了北京市工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法(京價收1996第043號)，規(guī)定：實(shí)行監(jiān)理的工程，監(jiān)理費(fèi)按工程的總造價百分比計取，用插入法計算。建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1-0.2計取。 共四十六頁（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用2. 竣工圖編制費(fèi) 2002年國家發(fā)展計劃委員會和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的工程勘察設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2002中工程設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1

23、.0.16條規(guī)定：編制工程施工圖預(yù)算的，按照該建設(shè)項目基本(jbn)設(shè)計收費(fèi)的10%收取施工圖預(yù)算編制費(fèi)；編制工程竣工圖的，按照該建設(shè)項目基本(jbn)設(shè)計收費(fèi)的8%收取竣工圖編制費(fèi)。 共四十六頁（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用3. 建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用 包括安保、環(huán)境保潔、臨時綠化、美化(mihu)等費(fèi)用。這部分費(fèi)用在項目建設(shè)初期很難估算。不同的土地一級開發(fā)項目建設(shè)區(qū)域的面積、基本狀況、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后，即基本明確每年需要多少保安、保潔人員進(jìn)行公共區(qū)域的管理，需要做多少面積的臨時綠化，整個區(qū)域的建設(shè)期幾年等，再據(jù)以測算相應(yīng)費(fèi)用。 共四十六頁（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用4. 項目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管

24、理費(fèi)用這部分費(fèi)用主要是由于(yuy)目前土地一級開發(fā)項目完成后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜，例如：道路、水、電、（天然）氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位，產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序。這就造成在土地一級開發(fā)任務(wù)基本完成后，可能還會對資產(chǎn)進(jìn)行一段時間的照管，對有些項目還要從社會利益角度出發(fā)，進(jìn)行運(yùn)營。為此，土地一級開發(fā)主體還要支出一筆管理費(fèi)和運(yùn)營費(fèi)。這筆費(fèi)用根據(jù)不同一級開發(fā)項目的情況，千差萬別，不一而足，須慎重對待，認(rèn)真估算。 共四十六頁（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用5. 項目后評價費(fèi)用 指在土地一級開發(fā)工作完成后，由土地一級開發(fā)主體組織，委托專業(yè)咨詢公

25、司從經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益出發(fā)對整個土地一級開發(fā)項目和開發(fā)過程進(jìn)行(jnxng)公正、客觀的評價。該費(fèi)用可參考國家有關(guān)工程咨詢的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（計價格1283號文）進(jìn)行(jnxng)測算 。 共四十六頁（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用6. 其他 指其他和工程建設(shè)相關(guān)但未歸屬前述項目的其他相關(guān)費(fèi)用，按預(yù)計發(fā)生(fshng)的項及相關(guān)文件估算。例如：委托代建的項目還會發(fā)生(fshng)“代建工程管理費(fèi)”，參京發(fā)改2004298號文關(guān)于印發(fā)北京市政府投資建設(shè)項目代建制管理辦法（試行）的通知執(zhí)行。共四十六頁 （七）管理費(fèi)指土地一級開發(fā)(kif)主體在土地一級開發(fā)(kif)全過程中所發(fā)生的管理費(fèi)，包括土地一級開發(fā)

26、(kif)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項目的具體情況和土地一級開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。 2005年8月3日，市國土局發(fā)布了關(guān)于印發(fā)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的通知 京國土市2005540號文，其中第十三條規(guī)定：土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。 共四十六頁（八）財務(wù)費(fèi)用指一級開發(fā)過程

27、中所發(fā)生的相關(guān)財務(wù)費(fèi)用。其測算依企業(yè)（或項目）的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資成本應(yīng)視具體情況分別測算。根據(jù)項目開發(fā)實(shí)施方案中開發(fā)進(jìn)度、時序的安排，相應(yīng)地做出投資計劃(jhu)，繪出資金流入流出的現(xiàn)金流量圖，并據(jù)此相應(yīng)地計算預(yù)計發(fā)生的財務(wù)費(fèi)用。共四十六頁 （九）銷售費(fèi)用包括土地一級開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價值，吸引二級開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、推廣活動，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用等。 目前政府對土地一級開發(fā)的銷售費(fèi)用提取比例沒有專門規(guī)定，而且市場中二級開發(fā)的銷售經(jīng)驗(yàn)不適用于土地一級開發(fā)的銷售，已實(shí)施完成的土地一級開發(fā)項目尚不多，因此沒有太多的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)(shj)可供借鑒。這就需要企業(yè)根據(jù)自己項目的土地出讓計劃結(jié)合市場需求分別測算。共四十六頁（十）應(yīng)納稅(n shu)費(fèi)土地一級開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有：營業(yè)稅、城市建設(shè)(jinsh)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等。具體納稅額計算方法詳見國家相關(guān)稅收政策的規(guī)定。 共四十六頁（十一）不可(bk)預(yù)見費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)。視不同階段的測算精度以及項目不可預(yù)見因素(yn s)多少的不同，以開發(fā)成本為基數(shù)，以一定比例適當(dāng)計取，通常為15。 共四十