廉租房公租房建成后對房價的影響

1、廉租房公租房建成后對房價的影響本文檔由杯子客 HYPERLINK 上傳分享只作學(xué)習(xí)交流，版權(quán)歸著作公司所有，謝謝一、廉租房公租房現(xiàn)狀中國的房地產(chǎn)好像是政府的一個不太聽話的孩子，在中國政府一系列的嚴厲政策組合拳 的作用下，形勢依然相當(dāng)嚴峻，房價高漲。電視劇蝸居的火爆熱映也反映出了人民最真 也最直接的心聲。更危險的是房地產(chǎn)過熱給中國宏觀經(jīng)累積了巨大的泡沫風(fēng)險。出現(xiàn)這種現(xiàn) 狀，我們地區(qū)各級政府有不可推卸的責(zé)任。這其中極為重要的手段公租房、廉租房的建設(shè)體 制不健全，建設(shè)跟不上步伐，從而導(dǎo)致反向調(diào)控作用力大打折扣。國家一直重視廉租房公租房的建設(shè)，地方政府也推行了相關(guān)政策，但是事實卻是在全國 291個地級

2、市以上的城市中，其中還有70個尚未實施廉租住房制度，而實行廉租房政策的 地市中廉租房所占的比重相對于人群比重相差極大，這說明盡管國家的政策很好，但實施的 力度，覆蓋面明顯不夠。與發(fā)達國家哪怕是我們的香港對比，差得太遠。中國地多人跟多， 平均起來，人均居住面積連世界平均水平都沒達到。這是聯(lián)合國提出的住房目標：人人享有 適當(dāng)?shù)淖》?。其中“享有”并非“擁有”，但是在中國，連有合適的租房這一要求也遠未達 到。從我們中國的現(xiàn)狀來看，一方面是少數(shù)有錢人、投資客炒房者大肆哄抬房價;另一方面 是多數(shù)的中產(chǎn)階級不斷的成為房奴，而低收入者更加只有望房興嘆的份。公租房廉租房等社 會保障性住房的供應(yīng)不足使民眾的住房承

3、受能力極其脆弱。二、兩個重要原因國家對公租房廉價房的重視已經(jīng)不止十年了，但現(xiàn)在房價仍然還是一個勁的漲，無數(shù)的 專家學(xué)者不知已經(jīng)討論了多少次。如城市化進程日益加快，大量農(nóng)民工進城后，城市人口劇 增，住房剛性需求加大導(dǎo)致市場剛性需要太大等，不一而足。但筆者一直認為在眾多客觀主 觀各種錯綜復(fù)雜的原因中最重要也是最根本的就是：住房保障制度缺位，亟待健全。制度的缺失不健全導(dǎo)致其他原因有空可鉆，比如籌措資金不到位，公共財政投入不足，對開發(fā)商的 補貼不夠不到位，開發(fā)商無利可圖缺乏開發(fā)興趣，金融、財政和稅收上的系統(tǒng)配套支持政策 嚴重不足。政府對政策監(jiān)管不力，缺位等等，這一系列的問題全部連帶出來。其次，各地級政

4、府執(zhí)行不力。中央政府對個地級政府的建設(shè)監(jiān)控不足，任其發(fā)展。許多 城市注重自己經(jīng)濟建設(shè)，注重GDP數(shù)據(jù)的好看。公租房廉租房的建設(shè)不僅會使各級政府財政 收入減少，而且還要費盡心思籌集資金建設(shè)這不夠“形象”與“政績”的工程，顯然的會讓 地方政府唯恐避之不及，多數(shù)地方政府都是敷衍了事，不把國計民生放在心上。這樣只能導(dǎo) 致中低收入家庭住房問題被推向了房地產(chǎn)市場而非住房保障性工程，所以說地方政府對房價 水漲船高負有不可推卸的責(zé)任。加強住房保障建設(shè)，健全保障制度，確保制度貫徹實施，先 滿足中底層收入群體的居住需求。加快建設(shè)與加強管理雙管齊下，只有如此房價方能回歸理 性。三、公租房廉租房對房價作用顯然，公租房

5、和廉租房對房價是抑制作用，至于抑制作用的大小取決于一系列綜合性的 因素。我以下兩個方面具體分析下：1、市場供需關(guān)系當(dāng)前的中國正處于一個社會大變遷的時代，農(nóng)村人口像潮水一樣涌進城市，城市化進程 也在日益加快。但問題也伴隨著日益增多，特別是住房問題，人口的劇增導(dǎo)致住房需求的劇 增，剛性需求的劇增極大的促使了房價的高漲。但根據(jù)市場原理，對于普通商品，要想降低商品價格無非是兩個方面:增加供應(yīng)量，減 少需求量。公共租賃房是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品。而廉租房是政 府解決城鎮(zhèn)低收入居民最低生活保障標準的社會保障性質(zhì)的住房，用低于市場價或者承租者 承受起的價格，向低收入職工出租，包括一些大

6、學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作 的群體，能在很大程度上解決“夾心層”住房困難體。此兩者在兩方面都能起到增加供應(yīng)和 減少需求的作用。據(jù)估計，廉租房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%-4%?，F(xiàn)在的市場 是商品房市場一頭獨大，政府一個勁的賣地，開發(fā)商一個勁地圈地囤地，全國工地一片火熱， 商品房市場火熱，而另一頭保障性住房供給卻是小的可憐，每年包括中央政府和地級政府對 其的投資金額相對于普通商品房市場幾乎可以忽略，廉價房公租房的建設(shè)進度嚴重滯后，這 種狀況下如果政府不加強管理，恐怕很長一段時間都得不到有效的解決。2、國家廉租房的發(fā)展階段先看看政府的措施和效果：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部08年表示，今

7、后三年內(nèi)要新增200萬套 廉租房并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程，總投資將達到9000億元。 今年兩會期間溫家寶就提出繼續(xù)擴大保障性安居工程，建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶 區(qū)改造住房280萬。可以說，保障性住房數(shù)量的增加，按理說房價應(yīng)該有很大的緩解，至少 不會猛漲，然而事實房價是怎樣發(fā)展的呢？答案是大部分城市房價仍然在漲。我認為是還沒有發(fā)展到一定的階段，政府雖然投了這么多錢，但用在的地方卻主要是林 業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)等底層收入者的棚戶區(qū)改造工程，并沒有出現(xiàn)政府的廉價房與商品房爭奪客 源的局面，因而基本不影響城市房價。那么政府做錯了嗎？當(dāng)然沒錯，只是當(dāng)前中國的住房 問題很多很

8、復(fù)雜，不能一蹴而就。08年政府到現(xiàn)在用于廉租房和公租房等的錢沒有影響房 價是因為解決的問題是社會底層收入者最基本的生活保障水平，屬于不解決就極有可能出亂 子的問題。所以只有在這個問題解決的基礎(chǔ)之上政府再大力投資建設(shè)公租房和廉租房，才能 緩解商品房的剛性需求，才能正真抑制的房價。公租房廉租房制度的健全當(dāng)然是建立在政府健全的管理制度，良好的政府執(zhí)行能力之上。 目前中國距離這樣目標有很大的距離，要想真正抑制房價，讓平頭百姓受益，政府還要不斷 的加大努力。發(fā)達國家經(jīng)過多年的發(fā)展，居民的各種福利待遇都遠遠優(yōu)于現(xiàn)在的中國，也就不存在要 解決最底層收入者的生活問題。他們早過了第一階段，數(shù)據(jù)顯示，發(fā)達國家廉租

9、房公租房所 占的比例遠高于中國，日本有超過220萬套公共廉租房，占全部住宅的4.7%，而法國甚至 達到了 1/4,并且還可以根據(jù)需要而增加廉租房比重?？偠灾?，第一階段，廉租房公租房必須解決底層收入者的住房問題。這一階段主要是 國家中央政府投資解決。這一階段的投資只是解決了小部分底層收入者的住房問題，當(dāng)然不 能抑制房價的上漲，這也就解釋了08年到10年不抑制房價上漲的原因。第二階段才是為 城市中低收入者創(chuàng)造安定且令其能接受的居住環(huán)境，建設(shè)公租房廉價房與商品房爭奪客源的 局面，從而抑制房價。這不僅需要國家中央政府的大力支持，還需要各地級人民政府通力執(zhí) 行，也需要各開發(fā)商等社會團體的努力合作。四、展望及總結(jié)中國政府對房地產(chǎn)的管制缺的不是政策與制度，而是執(zhí)行力與時間。首先解決城市最底 層人民的住房問題，而后大步邁向第二階