房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交易環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃

1、.：.；一、簽署合同時(shí)思索經(jīng)過劃定合理的收入工程進(jìn)展謀劃營業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)買賣環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而買賣環(huán)節(jié)的前奏是簽署合同。稅務(wù)謀劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，經(jīng)過劃定合理的收入工程，降低稅率、減少稅基，到達(dá)降低稅負(fù)的目的。詳細(xì)有以下幾種技巧：1假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)出賣的是經(jīng)過裝修的房屋，假設(shè)將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝修價(jià)款將無法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營業(yè)稅，計(jì)證土地增值稅時(shí)裝修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)該將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款分開核算，分別與購房者簽署兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款交納5%

2、的營業(yè)稅，就增值額交納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營業(yè)稅，不需交納土地增值稅。同時(shí)也可以減少購房者應(yīng)交納的契稅。2假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中包括一些設(shè)備，應(yīng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分別出來。與購買者簽署一份房屋銷售合同，同時(shí)再簽署一份附屬設(shè)備的購銷合同，降低房屋銷售價(jià)款，減少應(yīng)納營業(yè)稅和土地增值稅。3假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽署設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法，假設(shè)設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括在營業(yè)額中交納營業(yè)稅。企業(yè)可以與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽署合同，這樣，企業(yè)

3、只需求就勞務(wù)費(fèi)用交納3%的營業(yè)稅。例1某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出賣商品房，獲得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同收入4800萬元包括800萬元的裝修款，除稅金之外允許扣除的工程總額為2800萬元。那么應(yīng)納營業(yè)稅及附加26448005%(1+3%+7%)萬元，增值額占扣除費(fèi)用的比率為56.66%(4800-2800-264)(2800+264)=17363064，應(yīng)納土地增值稅541.20173640%-30645%萬元。稅款合計(jì)805.20264+541.20萬元。假設(shè)該企業(yè)將商品房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入改為4000萬元，另簽署一份800萬元的裝修合同，收入總額不變，其他條件也不變。那么銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納營業(yè)稅及附加=為2204000

4、5%17%3%萬元，增值額占扣除工程的比率為32.45% (4000-2800-220)(2800+220)=9803020，應(yīng)納土地增值稅294(98030%)萬元；建筑裝修應(yīng)納營業(yè)稅及附加26.408003%17%3%萬元,稅款合計(jì)540.40(220+294+26.4)萬元?？梢?，同樣的收入和本錢，經(jīng)過謀劃可以節(jié)約稅款264.80(805.20-540.40)萬元。同時(shí)由于購房價(jià)款減少，也為購房者節(jié)約了一筆契稅。二、利用土地增值稅“起征點(diǎn)優(yōu)惠政策進(jìn)展謀劃規(guī)定，納稅人建造普通規(guī)范住宅出賣，增值額未超越扣除工程金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點(diǎn)為土地增值稅的稅務(wù)謀劃提供了條件。利用

5、該政策進(jìn)展稅務(wù)謀劃時(shí)應(yīng)留意三點(diǎn)：1企業(yè)所建造的房屋必需是符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌?guī)范的居住用住宅。2出賣房屋的增值額占扣除工程的比率不得超越20%，增值額占扣除工程的比率在20%左右時(shí)稅負(fù)將出現(xiàn)大幅度的騰躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收本錢對(duì)利潤和現(xiàn)金流的影響。3對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通規(guī)范住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；假設(shè)不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的，其建造的普通住宅規(guī)范不能享用稅收優(yōu)惠。例2某房地產(chǎn)企業(yè)欲銷售普通規(guī)范住宅，扣除工程總額為2000元/平方米，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按2380元/平方米的價(jià)錢出賣；二是按2500元/平方米的價(jià)錢出賣。對(duì)于方案一，增值額占扣除工程的比率為19%(

6、2380-2000)2000，小于20%，無需交納土地增值稅，利潤為380元/平方米。方案二中，由于收入添加120元/平方米，導(dǎo)致添加營業(yè)稅及附加為6.6(1205.5%)元/平方米，扣除工程金額為2006.6元/平方米，增值額占扣除工程的比率升至24.59%(2500-2006.6)2006.6，需交納土地增值稅148.02(2500-2006.6)30%元/平方米，企業(yè)的利潤為345.38(2500-2006.6-148.02)元/平方米。可見，售價(jià)提高之后利潤卻下降34.62元/平方米。如何處理提高售價(jià)與添加稅負(fù)的矛盾，見下文稅負(fù)平衡點(diǎn)的分析。三、計(jì)算稅負(fù)平衡點(diǎn)，制定合理的銷售價(jià)錢我國目

7、前的土地增值稅實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率，同時(shí)稅法對(duì)納稅人建造普通規(guī)范住宅給予了稅收優(yōu)惠上文已闡明。各級(jí)距的起征點(diǎn)的規(guī)定決議存在著稅收謀劃的空間，可以經(jīng)過稅負(fù)平衡點(diǎn)的計(jì)算來制定合理的銷售價(jià)錢，到達(dá)稅負(fù)最小、利潤最大。享用稅收優(yōu)惠的平衡點(diǎn)計(jì)算如下：假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)的商品房銷售價(jià)錢為A，除銷售稅金及附加外的扣除工程金額為a，那么全部扣除工程金額為：a+A5%(1+7%+3%)=a+5.5%A。要享用免稅的稅收優(yōu)惠，增值額占扣除工程的比率必需小于等于20%，即要A-(a+5.5%A)(a+5.5%A) 20%，解得A 1.2848a。即納稅人想要享用免征土地增值稅的優(yōu)惠，其銷售額不能超越除銷售稅金及附加以

8、外的扣除工程金額的1.2848倍，否那么將對(duì)增值額征收30%的土地增值稅。假設(shè)售價(jià)低于該價(jià)位，雖也能享用免稅，卻只能獲取較低的收益。假設(shè)企業(yè)計(jì)劃經(jīng)過提高售價(jià)來添加利潤。假定售價(jià)提高到A+x即1.2848a+x，相應(yīng)的銷售稅金及附加提高了5.5%x，那么允許扣除工程金額=a+5.5%A+5.5%x，應(yīng)納土地增值稅=(A+x)-(a+5.5%A+5.5%x)30%=6.42408%a+28.35%x，假設(shè)納稅人欲經(jīng)過提高售價(jià)到達(dá)添加收益，就必需使x(6.42408%a+28.35%x)+5.5%x，解得x0.0971a。這就是說，假設(shè)想經(jīng)過提高售價(jià)獲得更大的收益，提高的售價(jià)必需超越除銷售稅金及附加

9、以外的扣除工程金額的0.0971倍。同理可以計(jì)算出當(dāng)納稅人要享用30%、40%或50%的稅率，其銷售額的上限分別是除銷售稅金及附加以外的扣除工程金額的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍。可見，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，由于采用超率累進(jìn)稅率，銷售額增長而產(chǎn)生的增值率的提高和稅率的累進(jìn)，使得稅負(fù)增長加快。上文經(jīng)過稅負(fù)平衡點(diǎn)的計(jì)算得出了各個(gè)稅率起征點(diǎn)的最正確價(jià)錢。房地產(chǎn)企業(yè)要充分思索價(jià)錢提高帶來的收益與不能享用減免優(yōu)惠政策及提高稅率添加稅負(fù)之間的關(guān)系。但稅負(fù)僅是房地產(chǎn)企業(yè)在確定銷售價(jià)錢要思索的要素之一，企業(yè)還要仔細(xì)分析價(jià)錢變動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭才干變化的關(guān)系。經(jīng)過不同價(jià)錢銷售方案的分析比較來確定

10、適宜的房地產(chǎn)銷售價(jià)錢，以減少稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。例如當(dāng)企業(yè)測(cè)算出其所銷售的房地產(chǎn)增值額占扣除工程的比率將要超越稅率累進(jìn)臨界點(diǎn)，而又缺乏進(jìn)一步攀升空間時(shí)，可采取諸如對(duì)批量或一次性付款的購房者給予價(jià)錢優(yōu)惠等手段調(diào)整、控制價(jià)錢，到達(dá)控制增值幅度、減少稅負(fù)，又促進(jìn)銷售、加快資金回籠的目的。四、促銷活動(dòng)的稅務(wù)謀劃第一，銷售折扣的稅務(wù)謀劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。現(xiàn)行稅法規(guī)定，假設(shè)銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入并計(jì)稅；假設(shè)將折扣額另*，那么必需全額計(jì)稅。例3某房地產(chǎn)企業(yè)給予一次性繳足房款的購房者5%的銷售折扣，銷售總額2000萬元，土地增值稅

11、適用30%的稅率，假設(shè)企業(yè)將折扣額另*，將導(dǎo)致多交營業(yè)稅及附加5.520005%5.5%萬元，多交企業(yè)所得稅3320005%33%萬元，多交土地增值稅28.3520005%(1-5.5%)30%萬元，合計(jì)66.85萬元。第二，買房贈(zèng)物的稅務(wù)謀劃。隨著購房者購房需求的多樣性和品味的提升，不少高級(jí)住宅樓在銷售時(shí)還贈(zèng)送家具家電或小汽車等。不少企業(yè)在實(shí)務(wù)中采取另行贈(zèng)送的方式，這在會(huì)計(jì)上應(yīng)視同銷售，并交納增值稅。企業(yè)可以將贈(zèng)送的物品本錢作為房屋本錢的一部分，在計(jì)算土地增值稅時(shí)物品本錢可以減少增值額，降低稅率。五、妙利用各種建房方式進(jìn)展稅務(wù)謀劃一采用設(shè)立合營企業(yè)的協(xié)作建房方式。所謂協(xié)作建房，指一方提供土地

12、運(yùn)用權(quán)，另一方提供資金，雙方協(xié)作建造房屋。有兩種方式：第一種是“以物易物，即雙方以各自擁有的土地運(yùn)用權(quán)和房屋一切權(quán)相互交換，這樣雙方都擁有部分房屋的一切權(quán)。但在這種方式下，需求就轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)交納營業(yè)稅；雙方將分得的房屋出賣時(shí)，還應(yīng)交納營業(yè)稅和土地增值稅，稅負(fù)較重。第二種是成立“合營企業(yè)，即一方以土地運(yùn)用權(quán)，另一方以貨幣資金成立合營企業(yè)協(xié)作建房。對(duì)此又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后協(xié)作雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享；二是雙方按一定比例分配房屋。兩種方式下的稅負(fù)也不同。根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法：自2003年1月1日起，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征

13、收營業(yè)稅。因此，在第一種分配方式下，合營雙方只需在對(duì)外銷售房屋時(shí)交納營業(yè)稅和土地增值稅。在第二種分配方式下，假設(shè)雙方建成后按比例分房自用的，按現(xiàn)行稅法暫免征收土地增值稅；但土地運(yùn)用權(quán)投資的一方無法享用轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)免征營業(yè)稅的政策?？梢?，在收入和費(fèi)用一樣的情況下，協(xié)作建房的各方采取成立合營企業(yè)，在房屋建成后風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的分配方式稅負(fù)最小。必需留意的是，由于合營雙方是出于稅務(wù)謀劃目的而成立的，并無對(duì)外開展?fàn)I業(yè)的行為，只需投入沒有銷售更無利潤可言，該合營企業(yè)也沒有存在的必要。因此，更節(jié)稅的方法是待房屋建成后，將合營企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方。例4甲房地產(chǎn)企業(yè)有一塊價(jià)值5億元的土地，但出于

14、資金限制，擬思索與乙企業(yè)協(xié)作建房，由甲提供土地運(yùn)用權(quán)，乙提供資金。假設(shè)甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，那么甲企業(yè)需求就轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)交納25005億元5%萬元的營業(yè)稅。假設(shè)甲、乙成立合營企業(yè)，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的利潤分配方式，待房屋建好后將該合營企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方，雙方都可以不用交納營業(yè)稅。二采用代建房方式。房地產(chǎn)的代建房行為，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不需交納土地增值稅和營業(yè)稅，只需就勞務(wù)收入交納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用該政策，在開發(fā)之初確定最終用戶，簽署代建房

15、合同，以此降低巨額稅負(fù)；同時(shí)，可以適當(dāng)降低代建房的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對(duì)降低房價(jià)也起到一定作用。例5某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收人為5000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除工程金額為3500萬元。假設(shè)該企業(yè)按正常的銷售商品交納稅金，應(yīng)交納營業(yè)稅及附加=50005.5%=275(萬元)；增值額占扣除工程的比率為32.45%(5000-3500-275)(3500+275)，應(yīng)交納土地增值稅367.5(5000-3500-275)30%萬元，實(shí)現(xiàn)利潤857.55000-3500-275-367.5萬元。假設(shè)企業(yè)采用代建房方式，獲得勞務(wù)收入1400萬元，應(yīng)交納營業(yè)稅7014005%萬元，實(shí)現(xiàn)利潤13301400-70萬元?？梢?，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)添加收益472.5(1330-857.5)萬元。六、出租商品房的稅務(wù)謀劃有時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會(huì)出于房屋滯銷或者其他思索將商品房用于出租運(yùn)營。這時(shí)可以從兩方面進(jìn)展稅務(wù)謀劃：第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求就出租收入繳交營業(yè)稅及房產(chǎn)稅，稅務(wù)謀劃的關(guān)鍵在于分開