城市土地利用現(xiàn)狀中存在的問(wèn)題

1、城市土地利用現(xiàn)狀中存在的問(wèn)題 城市土地的特征一、城市土地的概念城市土地是城市區(qū)域內(nèi)的陸地、水面以及它們上下一定空間所構(gòu)成的自然綜合體。 常分三個(gè)層次：城市建成區(qū)的土地城市規(guī)劃區(qū)的土地城市行政區(qū)劃轄區(qū)范圍的土地在中國(guó), 城市土地一般是指城市社區(qū)內(nèi)的土地,屬于國(guó)家所有。 二、城市土地的特征自然特征位置固定面積有限性質(zhì)量差異性 功能永久性經(jīng)濟(jì)特征土地資源的稀缺性區(qū)位的效益性邊際效益遞減性土地利用方式變更的困難性市場(chǎng)交易的低效性法律特征作為經(jīng)濟(jì)物品的城市土地，是伴隨著城市土地的一種法律權(quán)利。這種權(quán)利反映社會(huì)制度與觀念。法律特征是城市土地的一個(gè)需要與其它經(jīng)濟(jì)物品相區(qū)別的重要之處。城市用地的概念概念：城市

2、土地利用是指在城市形成和發(fā)展的過(guò)程中，人們把土地作為生產(chǎn)和生活資料，根據(jù)其自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性加以改造、利用和保護(hù)的全過(guò)程。5三、土地利用類型 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部（90）建標(biāo)字第322號(hào) 實(shí)施時(shí)間：1991年3月1日 城市用地分類采用大類、中類和小類三個(gè)層次的分類體系，共分10大類，46中類，73小類；居住用地：居住小區(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地。 公共設(shè)施用地：行政辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地、文化娛樂(lè)用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研設(shè)計(jì)用地工業(yè)用地倉(cāng)儲(chǔ)用地對(duì)外交通用地道路廣場(chǎng)用地市政公用設(shè)施用地綠地特殊用地水域及其他1、商業(yè)用地、居住用地

3、、工業(yè)用地、市政用地的分布各有什么特點(diǎn)？（分布在城市的哪個(gè)方位）商業(yè)用地：面積較小，一般位于市中心或交通干線兩側(cè)。居住用地：多分布商業(yè)用地的外圍。工業(yè)用地：多分布于城市邊緣，而且沿交通干線分布。市政用地：接近城市中心處。2、在各種城市用地中，哪一種是分布最廣泛的？ 居住用地分布最廣泛。 城市不分大小，都有商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地三種基本類型。 居住用地是城市中最為廣泛的土地利用方式工業(yè)區(qū)一般位于交通干線旁的城市外緣商業(yè)區(qū)大多呈團(tuán)狀和條狀分布于市中心和街道兩側(cè)功能區(qū)的形成：商業(yè)、居住、工業(yè)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需要占據(jù)或利用一定土地，由于城市土地面積相對(duì)有限，各地塊的交通可達(dá)性和地價(jià)等各不相同，因此，經(jīng)

4、濟(jì)活動(dòng)之間必然發(fā)生空間競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致同類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在空間上高度集聚，形成了功能區(qū)。影響城市功能分區(qū)的因素1、歷史原因：原有基礎(chǔ)很大程度上決定了現(xiàn)在的功能區(qū)現(xiàn)狀。 2、自然因素：土地的面積與形狀、地形起伏程度與坡度大小、水文和氣象條件等。3、經(jīng)濟(jì)因素：距離市中心的遠(yuǎn)近、交通的通達(dá)性。4、社會(huì)原因：收入差異、知名度、種族和宗教。5、行政因素：政府引導(dǎo)或劃分不同的功能區(qū)。功能區(qū)面積形狀區(qū)位特征商業(yè)區(qū)最小點(diǎn)狀或條狀多位于市中心、交通干線兩側(cè)或街道路口工業(yè)區(qū)居中聚集性1、不斷向郊區(qū)外移2、趨向于交通干線分布住宅區(qū)最大高級(jí)、低級(jí)住宅低級(jí)住宅與低地、工業(yè)區(qū)相鄰；高級(jí)住宅與高坡、文化區(qū)相鄰市政區(qū)交通方便、鄰近其服務(wù)

5、對(duì)象經(jīng)濟(jì)因素 距離市中心的遠(yuǎn)近 距市中心越近，地租越高，由市中心向外，地租隨著距離的增加而遞減。 商業(yè)支付地租的意愿隨距離市中心的遠(yuǎn)近變化最大。交通通達(dá)度越高，地租越高。中心商務(wù)區(qū)-CBD職能：商業(yè)、服務(wù)、金融、貿(mào)易、信息等特點(diǎn)：城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)高度集中的地方，零售商業(yè)十分發(fā)達(dá)，建筑物以高層為主、交通便捷。上海陸家嘴紐約曼哈頓東京新宿區(qū)13在西方，城市土地利用一般劃分為：(1)商業(yè)用地:零售商業(yè)大都位于交通最方便，行人眾多或主要交通交匯點(diǎn)上。專業(yè)性服務(wù)業(yè)需要交通方便，商業(yè)活動(dòng)頻繁，但不一定接近行人眾多的地區(qū)。批發(fā)業(yè)的顧客為零售商，由于需要較大空間儲(chǔ)存貨物，占地頗多，其付租能力又不如前兩者，可位于非

6、市中心區(qū)。零售商業(yè)大都位于交通最方便，行人眾多或主要交通交匯點(diǎn)上。專業(yè)性服務(wù)業(yè)需要交通方便，商業(yè)活動(dòng)頻繁，但不一定接近行人眾多的地區(qū)。16 (2)工業(yè)用地大型工業(yè)：占地面積大，所以很難在租金或土地使用費(fèi)昂貴的土地上立足，其區(qū)位一般受用地的適用性、運(yùn)輸量與環(huán)境保護(hù)等因素所決定。小型工場(chǎng)：其生存的條件是勞動(dòng)力和市場(chǎng)，它們比租金更為重要。小型工場(chǎng)的付租能力有很大的彈性，主要視其產(chǎn)品的檔次而定。倉(cāng)庫(kù)用地與工業(yè)用地類似，其區(qū)位也要視其儲(chǔ)存貨物的檔次及用地要求而定。 (3)政府機(jī)關(guān)用地政府往往是土地的支配者，在法律上它可以強(qiáng)行收購(gòu)和征用所需要的土地，一般不考慮租金問(wèn)題，而交通方便及鄰近其服務(wù)對(duì)象是其主要的

7、區(qū)位因素。17 (4)住宅用地城市中有大量的住宅用地，由于市民必須量入而出，租金的支出不能過(guò)于龐大，而交通費(fèi)支出也受到一定的限制，其居住地點(diǎn)往往是綜合考慮生活費(fèi)用、居住面積、租金和交通費(fèi)，假設(shè)前兩者不變，便只能以交通費(fèi)遷就其租金。同樣的居住面積，在一般的情況下，接近市中心，租金高，但可以節(jié)省交通費(fèi)；而遠(yuǎn)離市中心，則可以少付租金，但要花費(fèi)較多的交通費(fèi)。假設(shè)可付出的租金不變的話，在市內(nèi)租用的房屋居住面積小，但可節(jié)省交通費(fèi)，在郊區(qū)租用的房屋，居住面積較大，但要付出的交通費(fèi)用卻大得多。因此，從市民總收人中扣除生活費(fèi)用，決定可付租金和交通費(fèi)的能力，再根據(jù)交通時(shí)間耗費(fèi)的多少和對(duì)寬闊的居住面積的渴望程度，就

8、可決定個(gè)人居住的地點(diǎn)。18(5)休憩用地及綠化地帶隨著對(duì)城市生活素質(zhì)和美化環(huán)境的重視，作為休憩用地及綠化地帶的各種公園、游園等，也在城市的土地利用中占有重要地位。但其區(qū)位因素不是付租能力或市場(chǎng)機(jī)制，而是通過(guò)社會(huì)對(duì)市民的關(guān)心，確定它的存在。(6)交通用地和其它公用事業(yè)用地沒(méi)有交通和公用事業(yè)用地，城市便不可能發(fā)揮其職能?？墒撬男再|(zhì)與商業(yè)和住宅用地不同，而與休憩用地和綠化地帶相似，是公共財(cái)富之一。不過(guò)它們又具有生產(chǎn)性質(zhì)，有的可自負(fù)盈虧或間有盈利，如碼頭、飛機(jī)場(chǎng)和自來(lái)水廠等。 19(7)農(nóng)業(yè)用地和水面功能分化各種用地的區(qū)位因素是有差異的，差異愈大，各種用地之間的分化趨向愈強(qiáng)，這種傾向叫功能的分化(f

9、unctional segregation)，功能區(qū)由于這種功能分化，形成了城市某一地區(qū)只有某一種單一功能，因此在現(xiàn)代城市中出現(xiàn)了按其土地利用劃分的若干功能區(qū)(Functional Areas)。混合土地利用：非歐美地區(qū)，土地分化傾向不強(qiáng)我國(guó)古代城市空間結(jié)構(gòu)特點(diǎn)我國(guó)古代在“天人合一”哲學(xué)思想影響下，形成一種將城市有組織地融入自然環(huán)境之中的“山水城市”，而古代帝王都城的規(guī)劃建設(shè)，大多以皇宮為中心。進(jìn)入工業(yè)社會(huì)后，城市的地域結(jié)構(gòu)主要由資本和市場(chǎng)來(lái)決定。城市地域結(jié)構(gòu)往往以中心商務(wù)區(qū)為核心，不同階層有不同的住宅區(qū)。當(dāng)前我國(guó)城市土地利用中存在的突出問(wèn)題-魏友誼-蘇州大學(xué)政治與公共管理學(xué)院城市是人類活動(dòng)的

10、場(chǎng)所，是人類以空間集中形式開墾自然以便進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)的載體，城市化就是人類高效利用土地的方式。一、我國(guó)城市土地利用現(xiàn)狀2005年當(dāng)年新增建設(shè)用地427.4萬(wàn)畝，比上年增加。2005年，東、中、西部當(dāng)年新增建設(shè)用地分別為242.4，57.2，127.8畝，各占當(dāng)年全國(guó)新增建設(shè)用地的57%，13%，30%?，F(xiàn)階段我國(guó)土地利用處于一個(gè)不斷變化、調(diào)整的時(shí)期，這與當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展、社會(huì)可持續(xù)發(fā)展和制度不斷深化變革是緊密相關(guān)的。從城市內(nèi)部更新來(lái)看，為改善居民居住條件而進(jìn)行的大片住宅區(qū)的改造工作，為改善城區(qū)內(nèi)環(huán)境質(zhì)量而進(jìn)行的污染企業(yè)外遷，騰出足夠的片區(qū)土地滿足居住方便；從城市規(guī)模不斷向外擴(kuò)展看，城郊結(jié)合

11、部的蔓延，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)的大建設(shè)發(fā)展，使得城市發(fā)展空間急劇向農(nóng)村要地、圈地。在這個(gè)過(guò)程中，城市土地利用方式也發(fā)生了根本性的變化：從土地利用制度上看，由土地的無(wú)償、無(wú)流動(dòng)性、無(wú)期限的行政劃撥制度向有償、有流轉(zhuǎn)、有使用期限的使用制度轉(zhuǎn)變；從土地資源配置方式看，由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)配置向市場(chǎng)配置轉(zhuǎn)變；從土地市場(chǎng)建設(shè)看，由協(xié)議供地出讓為主導(dǎo)更改為以公開出讓使用權(quán)方式（掛牌等）轉(zhuǎn)變。盡管城市土地利用方式和經(jīng)營(yíng)方式發(fā)生了較大變化，但是我國(guó)當(dāng)前城市土地利用現(xiàn)狀仍讓人擔(dān)憂。二、當(dāng)前我國(guó)城市在土地利用中存在的問(wèn)題、用地上過(guò)多重平面擴(kuò)張，缺乏城市內(nèi)部存量土地挖掘。國(guó)內(nèi)很多城市仍然實(shí)施“攤大餅”式的發(fā)展模式，大量占用郊

12、區(qū)和農(nóng)村土地，土地浪費(fèi)嚴(yán)重。平面擴(kuò)張是城市化必不可少的發(fā)展需要，但是如不考慮城市內(nèi)部存量土地的盤活利用，最終會(huì)本末倒置，影響該地區(qū)的發(fā)展。因?yàn)槠矫娑喾值臄U(kuò)張會(huì)直接或間接地導(dǎo)致兩個(gè)明顯的不良后果：一是占用了農(nóng)用土地，使得人地矛盾更加突出，從土地和農(nóng)民的關(guān)系出發(fā)實(shí)際是人與人的關(guān)系矛盾的激化，不利于當(dāng)?shù)丶w組織的穩(wěn)定；二是忽視了城區(qū)的存量土地的利用和舊城區(qū)的充分改造與開發(fā)建設(shè)，使城區(qū)的土地沒(méi)有充分底發(fā)揮資產(chǎn)作用，土地資產(chǎn)價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)出來(lái)，也會(huì)帶來(lái)后期城區(qū)積累的閑置土地過(guò)多，如重新開發(fā)和改造，會(huì)帶來(lái)雙重壓力或者更多倍，會(huì)在同一城市形成現(xiàn)代與落后場(chǎng)景并存，看上去格格不入的一面?！耙獙?shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制

13、度，依法依規(guī)做好耕地占補(bǔ)平衡，規(guī)范有序推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，像保護(hù)大熊貓一樣保護(hù)耕地?！绷?xí)近平總書記近日對(duì)耕地保護(hù)工作作出重要指示，彰顯了中央堅(jiān)決守住耕地紅線和基本農(nóng)田紅線的決心。近20年來(lái)，我國(guó)土地城鎮(zhèn)化明顯快于人口城鎮(zhèn)化，各地“攤大餅”式發(fā)展趨勢(shì)明顯。即便是有耕地占補(bǔ)平衡這一補(bǔ)救政策，但不少地方在耕地占補(bǔ)平衡中占多補(bǔ)少、占優(yōu)補(bǔ)劣、占近補(bǔ)遠(yuǎn)、占水田補(bǔ)旱地；一些地方重?cái)?shù)量輕質(zhì)量，圈占城邊高產(chǎn)農(nóng)田，又到遠(yuǎn)處建農(nóng)田，導(dǎo)致耕地質(zhì)量出現(xiàn)虧空。這是我國(guó)耕地保護(hù)面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)，倘若不及時(shí)劃定城市開發(fā)邊界，那么城鎮(zhèn)周邊的耕地很有可能被鋼筋水泥一圈一圈“吃掉”，并且不要忘記這些耕地多是長(zhǎng)期形成的高產(chǎn)田。正是基于這

14、樣清醒的認(rèn)識(shí)，2013年底召開的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議明確應(yīng)對(duì)城市自身增長(zhǎng)作出限制，強(qiáng)調(diào)“不是每個(gè)城鎮(zhèn)都要長(zhǎng)成巨人”，并將城市規(guī)劃由擴(kuò)張性規(guī)劃向限定城市邊界規(guī)劃轉(zhuǎn)變。隨后，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部決定從大城市開始劃定城市開發(fā)邊界和永久基本農(nóng)田，并逐步擴(kuò)展到全國(guó)600個(gè)城市。劃定城市開發(fā)邊界，即根據(jù)地形地貌、自然生態(tài)、環(huán)境容量和基本農(nóng)田等因素劃定的、可進(jìn)行城市開發(fā)和禁止進(jìn)行城市開發(fā)建設(shè)區(qū)域的空間界限。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是允許城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)展的最大邊界。這是一項(xiàng)對(duì)地方政府影響比較大的決策。來(lái)源：丁建庭城市發(fā)展不能繼續(xù)“攤大餅”了、南方日?qǐng)?bào)、2015、06、06“價(jià)高者得”影響城市土地合理利用現(xiàn)有的

15、土地利用決策大多只定位在經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、法律的或政治的層面，很少直接包括倫理選擇問(wèn)題。這其中除去認(rèn)識(shí)上的偏差以外，更重要的是人類自身利益的沖突。2008年是全球經(jīng)濟(jì)最困難的一年，中國(guó)也不例外。2009年上半年世界的經(jīng)濟(jì)還在蹣跚著，而中國(guó)的土地市場(chǎng)極為瘋狂，一周內(nèi)出現(xiàn)“地王”更新的現(xiàn)象不止，2009年月30日中化方興地產(chǎn)擊敗保利、中國(guó)等熱門開發(fā)商，以40.6億拍得北京廣渠路15號(hào)地，摘得2009年上半年以來(lái)全國(guó)最高地王稱號(hào)。就在這種“面粉貴過(guò)面包”的演繹中，“地王”不斷更迭，同時(shí)，也引發(fā)了對(duì)新一輪土地泡沫的擔(dān)憂。當(dāng)前我國(guó)土地出讓多采用掛牌方式，而掛牌方式奉行“出價(jià)最高者得”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定競(jìng)得人，完

16、全靠實(shí)力來(lái)說(shuō)話，在掛牌前要對(duì)每塊地進(jìn)行評(píng)估，而現(xiàn)在土地市場(chǎng)評(píng)估的方法多采用市場(chǎng)比較法，而評(píng)估專業(yè)人員采用市場(chǎng)比較法是結(jié)合該宗地塊附近已經(jīng)出讓的或者周邊地價(jià)來(lái)確定，評(píng)估專業(yè)人員只能把該將要出讓的地塊評(píng)高或者持平，因?yàn)樵械膬r(jià)格擺在那了，所以出現(xiàn)地王現(xiàn)象也就不足為奇了。盡管美國(guó)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)處于蕭條階段，但是美國(guó)的土地招標(biāo)不是以價(jià)格為主導(dǎo)，而是充分考慮競(jìng)標(biāo)者的規(guī)劃意圖以及對(duì)城市建設(shè)的貢獻(xiàn)，這是我國(guó)大多城市在土地出讓時(shí)應(yīng)學(xué)習(xí)和借鑒的。所以在確定競(jìng)得者同時(shí)，價(jià)格不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)要考慮多方面的因素，如周邊環(huán)境、公共利益等。北京四地王政府導(dǎo)致土地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重地方政府為了獲取土地增值收益，“圈而不用”現(xiàn)象較為普

17、遍。據(jù)調(diào)查，一些城市征購(gòu)或者征收后不供地的土地面積占全市新增建設(shè)用地的4060，土地閑置十分嚴(yán)重。截至2007年底，全國(guó)共有閑置土地.6萬(wàn)宗，共計(jì)約99萬(wàn)畝，比2004年全國(guó)存量建設(shè)用地專項(xiàng)調(diào)查的閑置土地面積108萬(wàn)畝少了約9萬(wàn)畝。其中，由政府原因?qū)е麻e置的6155宗，面積19091，占總量的29。城市人均占有土地多，集約程度不夠與耕地資源高度緊張并存的是，我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地不但總量多，而且人均量也特別多。我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量約萬(wàn)，是世界第一。我國(guó)城市人均建設(shè)用地，超出國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（），遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家人均和其他發(fā)展中國(guó)家人均的水平。城市人均用地水平偏高，已有建設(shè)用地強(qiáng)度偏低，容積率不高，土地經(jīng)濟(jì)效

18、益產(chǎn)出偏低?；诔鞘型恋乩矛F(xiàn)狀的分析，我國(guó)面臨人多地少的和土地利用中的許多問(wèn)題，所以集約發(fā)展是我國(guó)城市化的必然選擇。 一是新舊城區(qū)相互交錯(cuò)。由于各種原因，未實(shí)施統(tǒng)一的城市規(guī)劃，舊城區(qū)未進(jìn)行改造，房屋破舊，道路交錯(cuò)，有的建筑年久未用，長(zhǎng)期閑置。而在空閑的區(qū)域，只要有需求，就會(huì)建筑起一些不相適應(yīng)的高樓大廈、廠礦企業(yè)。二是土地糾紛時(shí)有發(fā)生。由于歷史的原因，土地的權(quán)屬問(wèn)題出現(xiàn)沖突。例如，甲單位的土地，有一部分年久未用，而被乙使用者長(zhǎng)期占用?，F(xiàn)在，這部分土地要被國(guó)家征用，就出現(xiàn)土地補(bǔ)償費(fèi)的歸屬問(wèn)題，從而引發(fā)爭(zhēng)議。城市土地利用存在的問(wèn)題城市土地利用存在的問(wèn)題及對(duì)策-童少君-山西省原平市國(guó)土資源局三是土地

19、隱形市場(chǎng)嚴(yán)重。有些人為了規(guī)避法律制度的管束，方便自己用地，私底下進(jìn)行土地交易，而不向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理有關(guān)土地登記手續(xù)，這必然會(huì)為土地糾紛埋下隱患。四是土地利用不合理。隨著目前房?jī)r(jià)的猛漲，不少城區(qū)內(nèi)的空閑地都用來(lái)修建住宅樓，高層住宅、低層住宅零亂分布，沒(méi)有合理的安排與統(tǒng)一的規(guī)劃，這必然阻礙城市化的發(fā)展。五是住宅用地供需安排不合理，房地產(chǎn)閑置率高。由于房地產(chǎn)行業(yè)的極度膨脹，大大刺激了政府。政府為追求片面的土地收益，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)方向不加以控制，導(dǎo)致與普通群眾切身利益相關(guān)的住宅房供應(yīng)不足，而大量的高檔商品房卻因購(gòu)買力跟不上而出現(xiàn)閑置。長(zhǎng)株潭城市群城市土地利用中存在的問(wèn)題分析一文中，方必和等通過(guò)研

20、究，指出我國(guó)城市土地利用中存在的問(wèn)題有：城鎮(zhèn)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)性供需矛盾尖銳；城市土地閑置，浪費(fèi)嚴(yán)重；城市土地利用結(jié)構(gòu)不合理等。我國(guó)城市土地利用存在的主要問(wèn)題（一）城市用地快速增長(zhǎng)，侵占耕地現(xiàn)象嚴(yán)重（二）土地利用結(jié)構(gòu)和空間布局不合理（三）城市已占用土地利用效率低下，存在大量閑置土地二、發(fā)揮城市規(guī)劃作用，合理利用城市土地資源1、在城市快速發(fā)展中出現(xiàn)的比較突出的問(wèn)題。城市盲目擴(kuò)張趨勢(shì)有所加劇。超越經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和資源承受能力，提出不切實(shí)際的城市發(fā)展目標(biāo)。超過(guò)國(guó)家公布的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)規(guī)模，嚴(yán)重超越自身的經(jīng)濟(jì)承受能力，不講投資效益建設(shè)行政中心、豪華辦公樓、中央商務(wù)區(qū)等“形象工程”“政績(jī)工程”。小城鎮(zhèn)發(fā)展重點(diǎn)不

21、突出，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，發(fā)展動(dòng)力不足。城市房屋拆遷不注意現(xiàn)有設(shè)施的利用，超越經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，大規(guī)模拆遷房屋；破壞歷史文化和風(fēng)景名勝資源嚴(yán)重，一些歷史文化名城重開發(fā)，輕保護(hù)，拆真古跡，建假古董，造成歷史文化遺產(chǎn)的破壞。土地利用中存在的問(wèn)題及對(duì)策-王濱欣-學(xué)習(xí)論壇2014年在城市快速發(fā)展中出現(xiàn)的比較突出的問(wèn)題。城市盲目擴(kuò)張趨勢(shì)有所加劇。超越經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和資源承受能力，提出不切實(shí)際的城市發(fā)展目標(biāo)。超過(guò)國(guó)家公布的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)規(guī)模，嚴(yán)重超越自身的經(jīng)濟(jì)承受能力，不講投資效益建設(shè)行政中心、豪華辦公樓、中央商務(wù)區(qū)等“形象工程”“政績(jī)工程”。小城鎮(zhèn)發(fā)展重點(diǎn)不突出，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，發(fā)

22、展動(dòng)力不足。城市房屋拆遷不注意現(xiàn)有設(shè)施的利用，超越經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，大規(guī)模拆遷房屋；破壞歷史文化和風(fēng)景名勝資源嚴(yán)重，一些歷史文化名城重開發(fā)，輕保護(hù)，拆真古跡，建假古董，造成歷史文化遺產(chǎn)的破壞。拆真文物，造假古董莫做歷史的罪人！南華西一期只保留了一條騎樓街和這條4米的麻石路,其余成片拆除。原因一、政府執(zhí)法不力，土地利用結(jié)構(gòu)性不合理 就城市土地利用問(wèn)題的原因進(jìn)行分析，有主觀原因，也有客觀原因。從主觀方面看，政府國(guó)土部門執(zhí)行法律制度的力度不夠，致使亂占、亂用土地現(xiàn)象日益增長(zhǎng)。另外，城建規(guī)劃不合理。只為了當(dāng)時(shí)的城市進(jìn)度規(guī)劃各種用地，而未考慮到長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)，必然引起新、舊規(guī)劃的矛盾。有的政府領(lǐng)導(dǎo)為了趕潮流，求

23、績(jī)效，大力開展開發(fā)區(qū)、新城區(qū)建設(shè)，使得土地的合理利用沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。從客觀方面來(lái)說(shuō)，根據(jù)建設(shè)部城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，居住、工業(yè)、道路廣場(chǎng)和綠地四大類主要用地比例為:居住用地占20%32% ,工業(yè)用地占15%25%，道路廣場(chǎng)用地占8%15%，綠地占8%15%，這4類用地綜合占地比例為60%75%。通過(guò)查閱有關(guān)城市地籍調(diào)查成果報(bào)告發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)城市上述4類主要用地不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，存在著“兩低兩高”的現(xiàn)象，即綠地、公共建筑用地占用比例偏低，房地產(chǎn)用地、工業(yè)用地占用比例較高。由于土地利用結(jié)構(gòu)性的不合理，導(dǎo)致房地產(chǎn)用地、工業(yè)用地供過(guò)于求，閑置浪費(fèi)、低效利用等現(xiàn)象客觀存在。二、舊城改造資金缺乏 資金

24、缺乏對(duì)舊城改造有著重要的影響。與發(fā)展新城區(qū)相比，舊城改造既費(fèi)時(shí)又費(fèi)錢。因?yàn)閭鹘y(tǒng)居住方式難以一下改變，而同樣建設(shè)一片新城區(qū)，改造老城區(qū)的費(fèi)用是發(fā)展新城區(qū)的幾倍甚至十幾倍，且時(shí)間更長(zhǎng)。對(duì)舊城區(qū)的普通群眾來(lái)講，一些人也不愿意進(jìn)行舊城區(qū)改造:一是因?yàn)榫痈卟幌碌姆績(jī)r(jià)讓一部分人在改善居住環(huán)境后，也同時(shí)背負(fù)著數(shù)額巨大的住房貸款壓力;二是由于傳統(tǒng)的居住習(xí)慣，舊城區(qū)一些獨(dú)門獨(dú)院的居民不愿意改變現(xiàn)有居住條件，對(duì)舊城區(qū)改造持消極的態(tài)度;三惡意阻撓政府規(guī)劃建設(shè)，趁機(jī)敲詐的釘子戶。 我國(guó)城市土地利用管理的方針政策 控制城市用地的規(guī)模 為了合理利用土地，保護(hù)耕地，避免城市用地的盲目擴(kuò)張，需要控制城市用地的供應(yīng)總量，國(guó)家每

25、年提供給非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的總量，是城市用地的供應(yīng)“源頭”，控制好這個(gè)源頭，也就控制住了城市用地的盲目擴(kuò)張勢(shì)頭。 大力提高城市用地集約利用程度 根據(jù)國(guó)土資源部的專項(xiàng)調(diào)查表明，全國(guó)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)憤怒為內(nèi)工友閑置土地、空閑土地、批而未用土地395.61萬(wàn)畝，相當(dāng)于城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量的7.8%。因此，要提高集約利用城市土地。 確定城鎮(zhèn)合理用地規(guī)模和布局，嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)盲目擴(kuò)張； 充分發(fā)掘建設(shè)用地的內(nèi)部潛力，鼓勵(lì)進(jìn)行舊城改造，鼓勵(lì)進(jìn)行土地置換。 保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境、防止污染和其他公害 實(shí)施有利于城市用地內(nèi)部挖潛的政策 目前，由于“內(nèi)部挖潛”需要投入大量的資金，而且拆遷的難度較大，所以，多占用增量土地進(jìn)行建設(shè)的

26、現(xiàn)象比較普遍。為此，應(yīng)在地價(jià)政策、稅收政策、信貸政策上給利用存量土地進(jìn)行建設(shè)的以優(yōu)惠，降低其建設(shè)成本，形成“優(yōu)惠挖潛”、“高價(jià)外延”的機(jī)制。對(duì)策一、加強(qiáng)城市土地的法制管理 城市土地的法制管理是指城市政府使用法律手段管理城市土地。一是制訂健全的法律法規(guī)，使土地使用者有法可依、有法必依。二是對(duì)于違法占用土地者必須用法律的手段給予嚴(yán)厲的制裁，使其違法必究，才能從根本上制止違法占地，從而將土地利用充分納人城市土地利用規(guī)劃的范疇之內(nèi)。二、建立長(zhǎng)遠(yuǎn)的城市規(guī)劃 短期的城市規(guī)劃固然重要，但是城市的長(zhǎng)期規(guī)劃更加必不可少。由于土地利用的成本高，拆除難，每一宗用地都必須嚴(yán)格控制在土地利用的長(zhǎng)期規(guī)劃范圍內(nèi)，才可以避免

27、政府、個(gè)人等各方面的損失。積極發(fā)揮城市規(guī)劃的作用提高規(guī)劃的科學(xué)性，要將科學(xué)發(fā)展觀作為城市規(guī)劃的指導(dǎo)思想；要以人為本，促進(jìn)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展；要善于統(tǒng)籌兼顧，促進(jìn)城鄉(xiāng)、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)社會(huì)、人與自然和諧協(xié)調(diào)發(fā)展；突出強(qiáng)制性內(nèi)容，有效配置土地資源，保護(hù)資源環(huán)境；要形成功能清晰、銜接協(xié)調(diào)的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。三、鼓勵(lì)優(yōu)先使用存且土地，建立城市土地集約利用評(píng)價(jià)體系 一是政府、國(guó)土資源管理部門要結(jié)合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)制訂詳細(xì)的土地集約利用指標(biāo)體系。政府應(yīng)提出一些優(yōu)惠政策，建立激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)各企業(yè)在用地時(shí)，盡量將利用程度較低的土地重新加以利用。在符合城市規(guī)劃條件下重新調(diào)整用途，做到地盡其用。 二

28、是加強(qiáng)批后土地集約利用程度評(píng)價(jià)。發(fā)展、國(guó)土、建設(shè)、規(guī)劃等部門要建立相應(yīng)的批后土地定期評(píng)價(jià)制度。對(duì)達(dá)不到規(guī)定集約利用指標(biāo)，并在整改寬限期內(nèi)仍無(wú)法達(dá)到要求的，國(guó)土資源管理部門有權(quán)收回多余的土地，建設(shè)、規(guī)劃部門不認(rèn)定工程竣工，發(fā)展部門取消有關(guān)投資優(yōu)惠政策。利用政策調(diào)控體索，加強(qiáng)土地的高效、集約利用。四、立體開發(fā)土地，充分利用土地的地下、地上功能 在城市化日趨發(fā)展的今天，產(chǎn)生了建設(shè)用地緊張、生存空間擁擠、交通阻塞及環(huán)境惡化等一系列問(wèn)題。因此，城市土地利用應(yīng)從滿足城市基本功能需要轉(zhuǎn)向城市土地的合理配置和高效利用。要對(duì)城市空間進(jìn)行綜合立體開發(fā)，利用開發(fā)地下、地上空間提高土地利用效率，以節(jié)省土地資源。在這方面可以借鑒國(guó)外，特別是西方發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家，其在政策和立法上都對(duì)空間的開發(fā)利用及產(chǎn)權(quán)界定均作出了規(guī)定。日本政府和一些建筑公司熱衷于推行地下建筑計(jì)劃，預(yù)計(jì)到2020年建成1座小型的地下城市。而加拿大現(xiàn)已建成世界上最大的地下城市在400m2的土地上建造了1600家商