城市土地利用現(xiàn)狀中存在的問題

1、城市土地利用現(xiàn)狀中存在的問題 城市土地的特征一、城市土地的概念城市土地是城市區(qū)域內(nèi)的陸地、水面以及它們上下一定空間所構(gòu)成的自然綜合體。 常分三個層次：城市建成區(qū)的土地城市規(guī)劃區(qū)的土地城市行政區(qū)劃轄區(qū)范圍的土地在中國, 城市土地一般是指城市社區(qū)內(nèi)的土地,屬于國家所有。 二、城市土地的特征自然特征位置固定面積有限性質(zhì)量差異性 功能永久性經(jīng)濟(jì)特征土地資源的稀缺性區(qū)位的效益性邊際效益遞減性土地利用方式變更的困難性市場交易的低效性法律特征作為經(jīng)濟(jì)物品的城市土地，是伴隨著城市土地的一種法律權(quán)利。這種權(quán)利反映社會制度與觀念。法律特征是城市土地的一個需要與其它經(jīng)濟(jì)物品相區(qū)別的重要之處。城市用地的概念概念：城市

2、土地利用是指在城市形成和發(fā)展的過程中，人們把土地作為生產(chǎn)和生活資料，根據(jù)其自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性加以改造、利用和保護(hù)的全過程。5三、土地利用類型 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部（90）建標(biāo)字第322號 實(shí)施時間：1991年3月1日 城市用地分類采用大類、中類和小類三個層次的分類體系，共分10大類，46中類，73小類；居住用地：居住小區(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地。 公共設(shè)施用地：行政辦公用地、商業(yè)金融業(yè)用地、文化娛樂用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研設(shè)計用地工業(yè)用地倉儲用地對外交通用地道路廣場用地市政公用設(shè)施用地綠地特殊用地水域及其他1、商業(yè)用地、居住用地

3、、工業(yè)用地、市政用地的分布各有什么特點(diǎn)？（分布在城市的哪個方位）商業(yè)用地：面積較小，一般位于市中心或交通干線兩側(cè)。居住用地：多分布商業(yè)用地的外圍。工業(yè)用地：多分布于城市邊緣，而且沿交通干線分布。市政用地：接近城市中心處。2、在各種城市用地中，哪一種是分布最廣泛的？ 居住用地分布最廣泛。 城市不分大小，都有商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地三種基本類型。 居住用地是城市中最為廣泛的土地利用方式工業(yè)區(qū)一般位于交通干線旁的城市外緣商業(yè)區(qū)大多呈團(tuán)狀和條狀分布于市中心和街道兩側(cè)功能區(qū)的形成：商業(yè)、居住、工業(yè)等經(jīng)濟(jì)活動需要占據(jù)或利用一定土地，由于城市土地面積相對有限，各地塊的交通可達(dá)性和地價等各不相同，因此，經(jīng)

4、濟(jì)活動之間必然發(fā)生空間競爭，導(dǎo)致同類經(jīng)濟(jì)活動在空間上高度集聚，形成了功能區(qū)。影響城市功能分區(qū)的因素1、歷史原因：原有基礎(chǔ)很大程度上決定了現(xiàn)在的功能區(qū)現(xiàn)狀。 2、自然因素：土地的面積與形狀、地形起伏程度與坡度大小、水文和氣象條件等。3、經(jīng)濟(jì)因素：距離市中心的遠(yuǎn)近、交通的通達(dá)性。4、社會原因：收入差異、知名度、種族和宗教。5、行政因素：政府引導(dǎo)或劃分不同的功能區(qū)。功能區(qū)面積形狀區(qū)位特征商業(yè)區(qū)最小點(diǎn)狀或條狀多位于市中心、交通干線兩側(cè)或街道路口工業(yè)區(qū)居中聚集性1、不斷向郊區(qū)外移2、趨向于交通干線分布住宅區(qū)最大高級、低級住宅低級住宅與低地、工業(yè)區(qū)相鄰；高級住宅與高坡、文化區(qū)相鄰市政區(qū)交通方便、鄰近其服務(wù)

5、對象經(jīng)濟(jì)因素 距離市中心的遠(yuǎn)近 距市中心越近，地租越高，由市中心向外，地租隨著距離的增加而遞減。 商業(yè)支付地租的意愿隨距離市中心的遠(yuǎn)近變化最大。交通通達(dá)度越高，地租越高。中心商務(wù)區(qū)-CBD職能：商業(yè)、服務(wù)、金融、貿(mào)易、信息等特點(diǎn)：城市經(jīng)濟(jì)活動高度集中的地方，零售商業(yè)十分發(fā)達(dá)，建筑物以高層為主、交通便捷。上海陸家嘴紐約曼哈頓東京新宿區(qū)13在西方，城市土地利用一般劃分為：(1)商業(yè)用地:零售商業(yè)大都位于交通最方便，行人眾多或主要交通交匯點(diǎn)上。專業(yè)性服務(wù)業(yè)需要交通方便，商業(yè)活動頻繁，但不一定接近行人眾多的地區(qū)。批發(fā)業(yè)的顧客為零售商，由于需要較大空間儲存貨物，占地頗多，其付租能力又不如前兩者，可位于非

6、市中心區(qū)。零售商業(yè)大都位于交通最方便，行人眾多或主要交通交匯點(diǎn)上。專業(yè)性服務(wù)業(yè)需要交通方便，商業(yè)活動頻繁，但不一定接近行人眾多的地區(qū)。16 (2)工業(yè)用地大型工業(yè)：占地面積大，所以很難在租金或土地使用費(fèi)昂貴的土地上立足，其區(qū)位一般受用地的適用性、運(yùn)輸量與環(huán)境保護(hù)等因素所決定。小型工場：其生存的條件是勞動力和市場，它們比租金更為重要。小型工場的付租能力有很大的彈性，主要視其產(chǎn)品的檔次而定。倉庫用地與工業(yè)用地類似，其區(qū)位也要視其儲存貨物的檔次及用地要求而定。 (3)政府機(jī)關(guān)用地政府往往是土地的支配者，在法律上它可以強(qiáng)行收購和征用所需要的土地，一般不考慮租金問題，而交通方便及鄰近其服務(wù)對象是其主要的

7、區(qū)位因素。17 (4)住宅用地城市中有大量的住宅用地，由于市民必須量入而出，租金的支出不能過于龐大，而交通費(fèi)支出也受到一定的限制，其居住地點(diǎn)往往是綜合考慮生活費(fèi)用、居住面積、租金和交通費(fèi)，假設(shè)前兩者不變，便只能以交通費(fèi)遷就其租金。同樣的居住面積，在一般的情況下，接近市中心，租金高，但可以節(jié)省交通費(fèi)；而遠(yuǎn)離市中心，則可以少付租金，但要花費(fèi)較多的交通費(fèi)。假設(shè)可付出的租金不變的話，在市內(nèi)租用的房屋居住面積小，但可節(jié)省交通費(fèi)，在郊區(qū)租用的房屋，居住面積較大，但要付出的交通費(fèi)用卻大得多。因此，從市民總收人中扣除生活費(fèi)用，決定可付租金和交通費(fèi)的能力，再根據(jù)交通時間耗費(fèi)的多少和對寬闊的居住面積的渴望程度，就

8、可決定個人居住的地點(diǎn)。18(5)休憩用地及綠化地帶隨著對城市生活素質(zhì)和美化環(huán)境的重視，作為休憩用地及綠化地帶的各種公園、游園等，也在城市的土地利用中占有重要地位。但其區(qū)位因素不是付租能力或市場機(jī)制，而是通過社會對市民的關(guān)心，確定它的存在。(6)交通用地和其它公用事業(yè)用地沒有交通和公用事業(yè)用地，城市便不可能發(fā)揮其職能?？墒撬男再|(zhì)與商業(yè)和住宅用地不同，而與休憩用地和綠化地帶相似，是公共財富之一。不過它們又具有生產(chǎn)性質(zhì)，有的可自負(fù)盈虧或間有盈利，如碼頭、飛機(jī)場和自來水廠等。 19(7)農(nóng)業(yè)用地和水面功能分化各種用地的區(qū)位因素是有差異的，差異愈大，各種用地之間的分化趨向愈強(qiáng)，這種傾向叫功能的分化(f

9、unctional segregation)，功能區(qū)由于這種功能分化，形成了城市某一地區(qū)只有某一種單一功能，因此在現(xiàn)代城市中出現(xiàn)了按其土地利用劃分的若干功能區(qū)(Functional Areas)?；旌贤恋乩茫悍菤W美地區(qū)，土地分化傾向不強(qiáng)我國古代城市空間結(jié)構(gòu)特點(diǎn)我國古代在“天人合一”哲學(xué)思想影響下，形成一種將城市有組織地融入自然環(huán)境之中的“山水城市”，而古代帝王都城的規(guī)劃建設(shè)，大多以皇宮為中心。進(jìn)入工業(yè)社會后，城市的地域結(jié)構(gòu)主要由資本和市場來決定。城市地域結(jié)構(gòu)往往以中心商務(wù)區(qū)為核心，不同階層有不同的住宅區(qū)。當(dāng)前我國城市土地利用中存在的突出問題-魏友誼-蘇州大學(xué)政治與公共管理學(xué)院城市是人類活動的

10、場所，是人類以空間集中形式開墾自然以便進(jìn)行生產(chǎn)和消費(fèi)的載體，城市化就是人類高效利用土地的方式。一、我國城市土地利用現(xiàn)狀2005年當(dāng)年新增建設(shè)用地427.4萬畝，比上年增加。2005年，東、中、西部當(dāng)年新增建設(shè)用地分別為242.4，57.2，127.8畝，各占當(dāng)年全國新增建設(shè)用地的57%，13%，30%?，F(xiàn)階段我國土地利用處于一個不斷變化、調(diào)整的時期，這與當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展、社會可持續(xù)發(fā)展和制度不斷深化變革是緊密相關(guān)的。從城市內(nèi)部更新來看，為改善居民居住條件而進(jìn)行的大片住宅區(qū)的改造工作，為改善城區(qū)內(nèi)環(huán)境質(zhì)量而進(jìn)行的污染企業(yè)外遷，騰出足夠的片區(qū)土地滿足居住方便；從城市規(guī)模不斷向外擴(kuò)展看，城郊結(jié)合

11、部的蔓延，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)的大建設(shè)發(fā)展，使得城市發(fā)展空間急劇向農(nóng)村要地、圈地。在這個過程中，城市土地利用方式也發(fā)生了根本性的變化：從土地利用制度上看，由土地的無償、無流動性、無期限的行政劃撥制度向有償、有流轉(zhuǎn)、有使用期限的使用制度轉(zhuǎn)變；從土地資源配置方式看，由計劃經(jīng)濟(jì)配置向市場配置轉(zhuǎn)變；從土地市場建設(shè)看，由協(xié)議供地出讓為主導(dǎo)更改為以公開出讓使用權(quán)方式（掛牌等）轉(zhuǎn)變。盡管城市土地利用方式和經(jīng)營方式發(fā)生了較大變化，但是我國當(dāng)前城市土地利用現(xiàn)狀仍讓人擔(dān)憂。二、當(dāng)前我國城市在土地利用中存在的問題、用地上過多重平面擴(kuò)張，缺乏城市內(nèi)部存量土地挖掘。國內(nèi)很多城市仍然實(shí)施“攤大餅”式的發(fā)展模式，大量占用郊

12、區(qū)和農(nóng)村土地，土地浪費(fèi)嚴(yán)重。平面擴(kuò)張是城市化必不可少的發(fā)展需要，但是如不考慮城市內(nèi)部存量土地的盤活利用，最終會本末倒置，影響該地區(qū)的發(fā)展。因為平面多分的擴(kuò)張會直接或間接地導(dǎo)致兩個明顯的不良后果：一是占用了農(nóng)用土地，使得人地矛盾更加突出，從土地和農(nóng)民的關(guān)系出發(fā)實(shí)際是人與人的關(guān)系矛盾的激化，不利于當(dāng)?shù)丶w組織的穩(wěn)定；二是忽視了城區(qū)的存量土地的利用和舊城區(qū)的充分改造與開發(fā)建設(shè)，使城區(qū)的土地沒有充分底發(fā)揮資產(chǎn)作用，土地資產(chǎn)價值無法體現(xiàn)出來，也會帶來后期城區(qū)積累的閑置土地過多，如重新開發(fā)和改造，會帶來雙重壓力或者更多倍，會在同一城市形成現(xiàn)代與落后場景并存，看上去格格不入的一面。“要實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制

13、度，依法依規(guī)做好耕地占補(bǔ)平衡，規(guī)范有序推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，像保護(hù)大熊貓一樣保護(hù)耕地?！绷?xí)近平總書記近日對耕地保護(hù)工作作出重要指示，彰顯了中央堅決守住耕地紅線和基本農(nóng)田紅線的決心。近20年來，我國土地城鎮(zhèn)化明顯快于人口城鎮(zhèn)化，各地“攤大餅”式發(fā)展趨勢明顯。即便是有耕地占補(bǔ)平衡這一補(bǔ)救政策，但不少地方在耕地占補(bǔ)平衡中占多補(bǔ)少、占優(yōu)補(bǔ)劣、占近補(bǔ)遠(yuǎn)、占水田補(bǔ)旱地；一些地方重數(shù)量輕質(zhì)量，圈占城邊高產(chǎn)農(nóng)田，又到遠(yuǎn)處建農(nóng)田，導(dǎo)致耕地質(zhì)量出現(xiàn)虧空。這是我國耕地保護(hù)面臨的嚴(yán)峻形勢，倘若不及時劃定城市開發(fā)邊界，那么城鎮(zhèn)周邊的耕地很有可能被鋼筋水泥一圈一圈“吃掉”，并且不要忘記這些耕地多是長期形成的高產(chǎn)田。正是基于這

14、樣清醒的認(rèn)識，2013年底召開的中央城鎮(zhèn)化工作會議明確應(yīng)對城市自身增長作出限制，強(qiáng)調(diào)“不是每個城鎮(zhèn)都要長成巨人”，并將城市規(guī)劃由擴(kuò)張性規(guī)劃向限定城市邊界規(guī)劃轉(zhuǎn)變。隨后，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部決定從大城市開始劃定城市開發(fā)邊界和永久基本農(nóng)田，并逐步擴(kuò)展到全國600個城市。劃定城市開發(fā)邊界，即根據(jù)地形地貌、自然生態(tài)、環(huán)境容量和基本農(nóng)田等因素劃定的、可進(jìn)行城市開發(fā)和禁止進(jìn)行城市開發(fā)建設(shè)區(qū)域的空間界限。簡單說，就是允許城市建設(shè)用地擴(kuò)展的最大邊界。這是一項對地方政府影響比較大的決策。來源：丁建庭城市發(fā)展不能繼續(xù)“攤大餅”了、南方日報、2015、06、06“價高者得”影響城市土地合理利用現(xiàn)有的

15、土地利用決策大多只定位在經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、法律的或政治的層面，很少直接包括倫理選擇問題。這其中除去認(rèn)識上的偏差以外，更重要的是人類自身利益的沖突。2008年是全球經(jīng)濟(jì)最困難的一年，中國也不例外。2009年上半年世界的經(jīng)濟(jì)還在蹣跚著，而中國的土地市場極為瘋狂，一周內(nèi)出現(xiàn)“地王”更新的現(xiàn)象不止，2009年月30日中化方興地產(chǎn)擊敗保利、中國等熱門開發(fā)商，以40.6億拍得北京廣渠路15號地，摘得2009年上半年以來全國最高地王稱號。就在這種“面粉貴過面包”的演繹中，“地王”不斷更迭，同時，也引發(fā)了對新一輪土地泡沫的擔(dān)憂。當(dāng)前我國土地出讓多采用掛牌方式，而掛牌方式奉行“出價最高者得”的標(biāo)準(zhǔn)來確定競得人，完

16、全靠實(shí)力來說話，在掛牌前要對每塊地進(jìn)行評估，而現(xiàn)在土地市場評估的方法多采用市場比較法，而評估專業(yè)人員采用市場比較法是結(jié)合該宗地塊附近已經(jīng)出讓的或者周邊地價來確定，評估專業(yè)人員只能把該將要出讓的地塊評高或者持平，因為原有的價格擺在那了，所以出現(xiàn)地王現(xiàn)象也就不足為奇了。盡管美國現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)處于蕭條階段，但是美國的土地招標(biāo)不是以價格為主導(dǎo)，而是充分考慮競標(biāo)者的規(guī)劃意圖以及對城市建設(shè)的貢獻(xiàn)，這是我國大多城市在土地出讓時應(yīng)學(xué)習(xí)和借鑒的。所以在確定競得者同時，價格不是唯一標(biāo)準(zhǔn)，同時要考慮多方面的因素，如周邊環(huán)境、公共利益等。北京四地王政府導(dǎo)致土地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重地方政府為了獲取土地增值收益，“圈而不用”現(xiàn)象較為普

17、遍。據(jù)調(diào)查，一些城市征購或者征收后不供地的土地面積占全市新增建設(shè)用地的4060，土地閑置十分嚴(yán)重。截至2007年底，全國共有閑置土地.6萬宗，共計約99萬畝，比2004年全國存量建設(shè)用地專項調(diào)查的閑置土地面積108萬畝少了約9萬畝。其中，由政府原因?qū)е麻e置的6155宗，面積19091，占總量的29。城市人均占有土地多，集約程度不夠與耕地資源高度緊張并存的是，我國城鄉(xiāng)建設(shè)用地不但總量多，而且人均量也特別多。我國城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量約萬，是世界第一。我國城市人均建設(shè)用地，超出國家標(biāo)準(zhǔn)（），遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家人均和其他發(fā)展中國家人均的水平。城市人均用地水平偏高，已有建設(shè)用地強(qiáng)度偏低，容積率不高，土地經(jīng)濟(jì)效

18、益產(chǎn)出偏低?；诔鞘型恋乩矛F(xiàn)狀的分析，我國面臨人多地少的和土地利用中的許多問題，所以集約發(fā)展是我國城市化的必然選擇。 一是新舊城區(qū)相互交錯。由于各種原因，未實(shí)施統(tǒng)一的城市規(guī)劃，舊城區(qū)未進(jìn)行改造，房屋破舊，道路交錯，有的建筑年久未用，長期閑置。而在空閑的區(qū)域，只要有需求，就會建筑起一些不相適應(yīng)的高樓大廈、廠礦企業(yè)。二是土地糾紛時有發(fā)生。由于歷史的原因，土地的權(quán)屬問題出現(xiàn)沖突。例如，甲單位的土地，有一部分年久未用，而被乙使用者長期占用?，F(xiàn)在，這部分土地要被國家征用，就出現(xiàn)土地補(bǔ)償費(fèi)的歸屬問題，從而引發(fā)爭議。城市土地利用存在的問題城市土地利用存在的問題及對策-童少君-山西省原平市國土資源局三是土地

19、隱形市場嚴(yán)重。有些人為了規(guī)避法律制度的管束，方便自己用地，私底下進(jìn)行土地交易，而不向有關(guān)部門申請辦理有關(guān)土地登記手續(xù)，這必然會為土地糾紛埋下隱患。四是土地利用不合理。隨著目前房價的猛漲，不少城區(qū)內(nèi)的空閑地都用來修建住宅樓，高層住宅、低層住宅零亂分布，沒有合理的安排與統(tǒng)一的規(guī)劃，這必然阻礙城市化的發(fā)展。五是住宅用地供需安排不合理，房地產(chǎn)閑置率高。由于房地產(chǎn)行業(yè)的極度膨脹，大大刺激了政府。政府為追求片面的土地收益，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)方向不加以控制，導(dǎo)致與普通群眾切身利益相關(guān)的住宅房供應(yīng)不足，而大量的高檔商品房卻因購買力跟不上而出現(xiàn)閑置。長株潭城市群城市土地利用中存在的問題分析一文中，方必和等通過研

20、究，指出我國城市土地利用中存在的問題有：城鎮(zhèn)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)性供需矛盾尖銳；城市土地閑置，浪費(fèi)嚴(yán)重；城市土地利用結(jié)構(gòu)不合理等。我國城市土地利用存在的主要問題（一）城市用地快速增長，侵占耕地現(xiàn)象嚴(yán)重（二）土地利用結(jié)構(gòu)和空間布局不合理（三）城市已占用土地利用效率低下，存在大量閑置土地二、發(fā)揮城市規(guī)劃作用，合理利用城市土地資源1、在城市快速發(fā)展中出現(xiàn)的比較突出的問題。城市盲目擴(kuò)張趨勢有所加劇。超越經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和資源承受能力，提出不切實(shí)際的城市發(fā)展目標(biāo)。超過國家公布的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)規(guī)模，嚴(yán)重超越自身的經(jīng)濟(jì)承受能力，不講投資效益建設(shè)行政中心、豪華辦公樓、中央商務(wù)區(qū)等“形象工程”“政績工程”。小城鎮(zhèn)發(fā)展重點(diǎn)不

21、突出，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，發(fā)展動力不足。城市房屋拆遷不注意現(xiàn)有設(shè)施的利用，超越經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，大規(guī)模拆遷房屋；破壞歷史文化和風(fēng)景名勝資源嚴(yán)重，一些歷史文化名城重開發(fā)，輕保護(hù)，拆真古跡，建假古董，造成歷史文化遺產(chǎn)的破壞。土地利用中存在的問題及對策-王濱欣-學(xué)習(xí)論壇2014年在城市快速發(fā)展中出現(xiàn)的比較突出的問題。城市盲目擴(kuò)張趨勢有所加劇。超越經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和資源承受能力，提出不切實(shí)際的城市發(fā)展目標(biāo)。超過國家公布的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)規(guī)模，嚴(yán)重超越自身的經(jīng)濟(jì)承受能力，不講投資效益建設(shè)行政中心、豪華辦公樓、中央商務(wù)區(qū)等“形象工程”“政績工程”。小城鎮(zhèn)發(fā)展重點(diǎn)不突出，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，發(fā)

22、展動力不足。城市房屋拆遷不注意現(xiàn)有設(shè)施的利用，超越經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，大規(guī)模拆遷房屋；破壞歷史文化和風(fēng)景名勝資源嚴(yán)重，一些歷史文化名城重開發(fā)，輕保護(hù)，拆真古跡，建假古董，造成歷史文化遺產(chǎn)的破壞。拆真文物，造假古董莫做歷史的罪人！南華西一期只保留了一條騎樓街和這條4米的麻石路,其余成片拆除。原因一、政府執(zhí)法不力，土地利用結(jié)構(gòu)性不合理 就城市土地利用問題的原因進(jìn)行分析，有主觀原因，也有客觀原因。從主觀方面看，政府國土部門執(zhí)行法律制度的力度不夠，致使亂占、亂用土地現(xiàn)象日益增長。另外，城建規(guī)劃不合理。只為了當(dāng)時的城市進(jìn)度規(guī)劃各種用地，而未考慮到長遠(yuǎn)的未來，必然引起新、舊規(guī)劃的矛盾。有的政府領(lǐng)導(dǎo)為了趕潮流，求

23、績效，大力開展開發(fā)區(qū)、新城區(qū)建設(shè)，使得土地的合理利用沒有體現(xiàn)出來。從客觀方面來說，根據(jù)建設(shè)部城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，居住、工業(yè)、道路廣場和綠地四大類主要用地比例為:居住用地占20%32% ,工業(yè)用地占15%25%，道路廣場用地占8%15%，綠地占8%15%，這4類用地綜合占地比例為60%75%。通過查閱有關(guān)城市地籍調(diào)查成果報告發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)城市上述4類主要用地不符合國家標(biāo)準(zhǔn)，存在著“兩低兩高”的現(xiàn)象，即綠地、公共建筑用地占用比例偏低，房地產(chǎn)用地、工業(yè)用地占用比例較高。由于土地利用結(jié)構(gòu)性的不合理，導(dǎo)致房地產(chǎn)用地、工業(yè)用地供過于求，閑置浪費(fèi)、低效利用等現(xiàn)象客觀存在。二、舊城改造資金缺乏 資金

24、缺乏對舊城改造有著重要的影響。與發(fā)展新城區(qū)相比，舊城改造既費(fèi)時又費(fèi)錢。因為傳統(tǒng)居住方式難以一下改變，而同樣建設(shè)一片新城區(qū)，改造老城區(qū)的費(fèi)用是發(fā)展新城區(qū)的幾倍甚至十幾倍，且時間更長。對舊城區(qū)的普通群眾來講，一些人也不愿意進(jìn)行舊城區(qū)改造:一是因為居高不下的房價讓一部分人在改善居住環(huán)境后，也同時背負(fù)著數(shù)額巨大的住房貸款壓力;二是由于傳統(tǒng)的居住習(xí)慣，舊城區(qū)一些獨(dú)門獨(dú)院的居民不愿意改變現(xiàn)有居住條件，對舊城區(qū)改造持消極的態(tài)度;三惡意阻撓政府規(guī)劃建設(shè)，趁機(jī)敲詐的釘子戶。 我國城市土地利用管理的方針政策 控制城市用地的規(guī)模 為了合理利用土地，保護(hù)耕地，避免城市用地的盲目擴(kuò)張，需要控制城市用地的供應(yīng)總量，國家每

25、年提供給非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的總量，是城市用地的供應(yīng)“源頭”，控制好這個源頭，也就控制住了城市用地的盲目擴(kuò)張勢頭。 大力提高城市用地集約利用程度 根據(jù)國土資源部的專項調(diào)查表明，全國城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)憤怒為內(nèi)工友閑置土地、空閑土地、批而未用土地395.61萬畝，相當(dāng)于城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量的7.8%。因此，要提高集約利用城市土地。 確定城鎮(zhèn)合理用地規(guī)模和布局，嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)盲目擴(kuò)張； 充分發(fā)掘建設(shè)用地的內(nèi)部潛力，鼓勵進(jìn)行舊城改造，鼓勵進(jìn)行土地置換。 保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境、防止污染和其他公害 實(shí)施有利于城市用地內(nèi)部挖潛的政策 目前，由于“內(nèi)部挖潛”需要投入大量的資金，而且拆遷的難度較大，所以，多占用增量土地進(jìn)行建設(shè)的

26、現(xiàn)象比較普遍。為此，應(yīng)在地價政策、稅收政策、信貸政策上給利用存量土地進(jìn)行建設(shè)的以優(yōu)惠，降低其建設(shè)成本，形成“優(yōu)惠挖潛”、“高價外延”的機(jī)制。對策一、加強(qiáng)城市土地的法制管理 城市土地的法制管理是指城市政府使用法律手段管理城市土地。一是制訂健全的法律法規(guī)，使土地使用者有法可依、有法必依。二是對于違法占用土地者必須用法律的手段給予嚴(yán)厲的制裁，使其違法必究，才能從根本上制止違法占地，從而將土地利用充分納人城市土地利用規(guī)劃的范疇之內(nèi)。二、建立長遠(yuǎn)的城市規(guī)劃 短期的城市規(guī)劃固然重要，但是城市的長期規(guī)劃更加必不可少。由于土地利用的成本高，拆除難，每一宗用地都必須嚴(yán)格控制在土地利用的長期規(guī)劃范圍內(nèi)，才可以避免

27、政府、個人等各方面的損失。積極發(fā)揮城市規(guī)劃的作用提高規(guī)劃的科學(xué)性，要將科學(xué)發(fā)展觀作為城市規(guī)劃的指導(dǎo)思想；要以人為本，促進(jìn)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展；要善于統(tǒng)籌兼顧，促進(jìn)城鄉(xiāng)、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)社會、人與自然和諧協(xié)調(diào)發(fā)展；突出強(qiáng)制性內(nèi)容，有效配置土地資源，保護(hù)資源環(huán)境；要形成功能清晰、銜接協(xié)調(diào)的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。三、鼓勵優(yōu)先使用存且土地，建立城市土地集約利用評價體系 一是政府、國土資源管理部門要結(jié)合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃來制訂詳細(xì)的土地集約利用指標(biāo)體系。政府應(yīng)提出一些優(yōu)惠政策，建立激勵機(jī)制，鼓勵各企業(yè)在用地時，盡量將利用程度較低的土地重新加以利用。在符合城市規(guī)劃條件下重新調(diào)整用途，做到地盡其用。 二

28、是加強(qiáng)批后土地集約利用程度評價。發(fā)展、國土、建設(shè)、規(guī)劃等部門要建立相應(yīng)的批后土地定期評價制度。對達(dá)不到規(guī)定集約利用指標(biāo)，并在整改寬限期內(nèi)仍無法達(dá)到要求的，國土資源管理部門有權(quán)收回多余的土地，建設(shè)、規(guī)劃部門不認(rèn)定工程竣工，發(fā)展部門取消有關(guān)投資優(yōu)惠政策。利用政策調(diào)控體索，加強(qiáng)土地的高效、集約利用。四、立體開發(fā)土地，充分利用土地的地下、地上功能 在城市化日趨發(fā)展的今天，產(chǎn)生了建設(shè)用地緊張、生存空間擁擠、交通阻塞及環(huán)境惡化等一系列問題。因此，城市土地利用應(yīng)從滿足城市基本功能需要轉(zhuǎn)向城市土地的合理配置和高效利用。要對城市空間進(jìn)行綜合立體開發(fā)，利用開發(fā)地下、地上空間提高土地利用效率，以節(jié)省土地資源。在這方面可以借鑒國外，特別是西方發(fā)達(dá)資本主義國家，其在政策和立法上都對空間的開發(fā)利用及產(chǎn)權(quán)界定均作出了規(guī)定。日本政府和一些建筑公司熱衷于推行地下建筑計劃，預(yù)計到2020年建成1座小型的地下城市。而加拿大現(xiàn)已建成世界上最大的地下城市在400m2的土地上建造了1600家商