房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時,普通住宅和非普通住宅分開核算

1、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時，普通住宅和非普通住宅分開核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及有關(guān)稅收政策和實(shí)際中應(yīng)注意的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)銷售商品房等涉及的稅收和基本規(guī)定注銷售商品房等包括住宅商業(yè)用房其他建筑物附著物配套設(shè)施等涉及的稅收包括營業(yè)稅企業(yè)所得稅個人所得稅土地增值稅.營業(yè)稅基本規(guī)定應(yīng)納營業(yè)稅銷售收入X稅率銷售收入的確認(rèn)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)權(quán)利時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)付款方提前付款的在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)余款在銀行

2、按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)包銷方提前付款的在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)采取基價保底價并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期,定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單.已銷開發(fā)產(chǎn)品

3、清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱,地理位置,編號,數(shù)量,單價,金額,手續(xù)費(fèi)等.（5將）開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)出售時再按銷售痢疾確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)視同銷售行為的收入確認(rèn)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用捐贈贊助廣告樣品職工福利獎勵等將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)將開發(fā)產(chǎn)品用

4、作對外投資以及分配給股東或投資者以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)以開發(fā)產(chǎn)呂換取其他企事業(yè)單位個人的非貨幣性資產(chǎn)視同銷售行為的收入確認(rèn)時限視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)呂所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利潤權(quán)利時確認(rèn)收入的說明預(yù)售收入銷售收入政策執(zhí)行掌握3稅,率:5%一可以利用的稅收政策財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知財稅字號單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓購置的不動產(chǎn)和受讓的土地使用權(quán)以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額注土地使用權(quán)銷售或轉(zhuǎn)讓收入土地使用權(quán)購置或受讓原價可按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)稅目征收不動產(chǎn)建成項目或不動產(chǎn)在建項目不動產(chǎn)購置或受讓原價可按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅（二）企,業(yè)所得稅

5、基本規(guī)定應(yīng)納企業(yè)所得稅計稅利潤X稅率應(yīng)稅收入的確認(rèn)收入的確認(rèn)與營業(yè)稅銷售收入相同關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整預(yù)計營業(yè)利潤額預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入X利潤率預(yù)售收入的利潤率不得低于含成本費(fèi)用的扣除銷售成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本是指已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定可售面積單位工程成本成本對象總成本m總可售面積銷售成本已

6、實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)公共設(shè)施配套費(fèi)開發(fā)產(chǎn)品共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)土地閑置費(fèi)和折舊等銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用.其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用如屬于成本對象完工前發(fā)生的應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計入成本對象中如屬于成本對象完工后發(fā)生的應(yīng)作為財務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除廣告費(fèi)用按營業(yè)收入的據(jù)實(shí)扣除超過部分可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除征收方式的確定按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定企業(yè)所得稅的征收有兩種征收方式查賬征收方式和核定征收方式采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件按照國家規(guī)定的財務(wù)會計制度和稅收法律法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿開展核算定期編制

7、報送會計報表真實(shí)地反映企業(yè)收入成本費(fèi)用和盈虧能準(zhǔn)確地核算應(yīng)交各項稅金采取核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件依照稅收法律法規(guī)規(guī)定可以不設(shè)帳簿的或按照稅收法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)設(shè)置但未設(shè)置帳簿的只能準(zhǔn)確核算收入總額或收入總額能夠查實(shí)但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的只能準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出或成本費(fèi)用能夠查實(shí)但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的收入總額及成本費(fèi)用支出均不能正確核算不能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供真實(shí)準(zhǔn)確完整納稅資料難以查實(shí)帳目設(shè)置和核算雖然符合規(guī)定但并未按規(guī)定保存有關(guān)帳簿憑證及有關(guān)納稅資料的;（發(fā)6生）納稅義務(wù)未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定的期限辦理納稅申報經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報逾期仍不申報的可以利用的政策國家稅務(wù)總

8、局關(guān)于印發(fā)核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法）的通知國稅發(fā)號）文件規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售盈利率為對實(shí)行核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)企業(yè)所得稅征收采取定率征收即應(yīng)納企業(yè)所得稅銷售收入預(yù)售收入其他收入）X核定銷售盈利率X企業(yè)所得稅稅率納稅人發(fā)生年度虧損的可以用下一年度的所得彌補(bǔ)下一年度所得不足彌補(bǔ)的可以逐年延續(xù)彌補(bǔ)彌補(bǔ)其最長不超過年僅對查帳征收的企業(yè)）納稅人在一個納稅年度內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的財產(chǎn)損失經(jīng)稅務(wù)部門審核或?qū)徟夂鬁?zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前扣除僅對查帳征收的企業(yè)）三）個人所得稅基本規(guī)定1工資薪金所得項目（1工）資,薪金所得收入是指:個人在機(jī)關(guān),團(tuán)體,學(xué)校,部隊,企事業(yè)單位及其他組織中任職或者受雇

9、而取得的報酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬于工資薪金范疇的各類獎金年終加薪勞動分紅雙薪津貼補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得如月季年度獎定額獎出勤獎特殊行業(yè)津貼補(bǔ)貼特殊地區(qū)津貼補(bǔ)貼伙食補(bǔ)助通訊補(bǔ)貼交通補(bǔ)助等（2計）算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額所得額元稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的項目）X適用稅率速算扣除數(shù)稅率適用至九級超額累進(jìn)稅率利息股息紅利所得項目1利）息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權(quán),股權(quán)而取得的利息,股息,紅利所得利息,股息,紅利所得,按次征收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計算納稅（2計）算方式:應(yīng)納個人所得稅稅額應(yīng)納稅所得額X適用稅率稅率適用

10、的比例稅率四土地增值稅基本規(guī)定預(yù)征率對從事房地產(chǎn)開發(fā)一律實(shí)行預(yù)征土地增值稅納稅人取得預(yù)售房款收入的按月申報繳納稅款等項目完工決算后到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請結(jié)算主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清算應(yīng)繳稅款多退少補(bǔ)具體預(yù)征比例為納稅人預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為納稅人預(yù)售其他商品房包括賓館飯店辦公寫字樓及非預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅別墅高級公寓等預(yù)征率為單純土地轉(zhuǎn)讓的預(yù)征率為對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的預(yù)征率為預(yù)征土地增值稅預(yù)售收入X適用預(yù)征率納稅環(huán)節(jié)及征收方式土地增值稅納稅環(huán)節(jié)是在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)地上地下房產(chǎn)及建筑物的環(huán)節(jié)征收一般采取兩種征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)行先預(yù)征后結(jié)算稅款多退少補(bǔ)的征收方式對舊房及建筑物采取在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅的方式土地增值稅的優(yōu)惠政策納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售增值稅未超過扣除項目金額的免征土地增值稅（2因）國家建設(shè)需要依法征用,收回的房地產(chǎn).4實(shí)際中應(yīng)注意的問題（1普）通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確定目前武漢市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅暫按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行單套建筑面積售價低于元平方米或單套銷售總價低于萬元的商品住房高級公寓別墅聯(lián)體別墅度假村村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他商品房分開核算