基于歷史回顧的政策展望：立體式寬松政策在路上

1、正文目錄 HYPERLINK l _TOC_250011 新冠疫情：經(jīng)濟(jì)影響較為顯著 3 HYPERLINK l _TOC_250010 貨幣政策：量價配合繼續(xù)寬松 4 HYPERLINK l _TOC_250009 財政政策：赤字水平有望擴(kuò)大 6 HYPERLINK l _TOC_250008 地產(chǎn)政策：寬松加碼穩(wěn)定市場 8 HYPERLINK l _TOC_250007 回顧歷史：危機(jī)之下，地產(chǎn)政策因地制宜 8 HYPERLINK l _TOC_250006 非典疫情時期：供需兩旺，沖擊較小，政策收緊 8 HYPERLINK l _TOC_250005 金融危機(jī)時期：需求下行，沖擊較大，政

2、策寬松 9 HYPERLINK l _TOC_250004 審視當(dāng)前：新冠之下，自上而下邊際寬松 10 HYPERLINK l _TOC_250003 展望未來：因城施策，寬松加碼穩(wěn)定市場 10 HYPERLINK l _TOC_250002 行業(yè)現(xiàn)狀：當(dāng)前市場沖擊更大，銷售回款依賴更強(qiáng) 11 HYPERLINK l _TOC_250001 政策展望：償債壓力逐漸增加，寬松政策持續(xù)可期 11 HYPERLINK l _TOC_250000 地方政策：供給需求雙管齊下 13圖表目錄圖 1：新冠肺炎新增確診病例 3圖 2：新冠肺炎累計確診病例 3圖 3：非典時期全國商品房量價增速（%） 8圖 4：

3、非典時期房地產(chǎn)投資及新開工增速（%） 8圖 5：非典時期全國商品房量價增速（%） 9圖 6：非典時期房地產(chǎn)投資及新開工增速（%） 9圖 7：2 月前兩周 30 城商品房銷售（萬平方米，%） 11圖 8：銷售回款占投資資金來源比例超五成（億元，%） 11圖 9：目前商品房銷售量價增速（%） 11圖 10：目前開工及投資增速（%） 11圖 11：百城土地流拍數(shù)量及溢價率（塊，%） 11圖 12：成交土地總價及同比（億，%） 11圖 13：房企信托償還規(guī)模估算（億） 12圖 14：房企信用債償還規(guī)模估算（億） 12圖 15：廣義庫存（累計開工減累計銷售）持續(xù)回升（年，%） 12表 1：2020 年疫

4、情與 2003 年疫情對比 3表 2：非典、金融危機(jī)和新冠疫情期間貨幣金融政策梳理 4表 3：應(yīng)對非典時期財政政策 6表 4：2008 年危機(jī)應(yīng)對時期財政政策 6表 5：應(yīng)對新冠肺炎的財政政策 7表 6：2003 年“非典”時期主要應(yīng)對政策 8表 7：2008 年金融危機(jī)時期主要應(yīng)對政策 9表 8：各地陸續(xù)出臺樓市支持政策 10表 9：應(yīng)對疫情地方出臺的政策 13新冠疫情：經(jīng)濟(jì)影響較為顯著2020 新型肺炎疫情從 2019 年 12 月自湖北武漢出現(xiàn)，隨后出現(xiàn)擴(kuò)散，擴(kuò)散的區(qū)域包括湖北省境內(nèi)和其他省市，1月 20 日之后新型肺炎確診人數(shù)較快增加。截止 2020 年 2 月 16 日，大陸 31

5、個省市及港澳臺均有確診病例，確診病例為 70637，死亡人數(shù) 1772，死亡率 2.5%。與 2003 年非典疫情相比照，本輪疫情對經(jīng)濟(jì)的影響需要需要關(guān)注以下幾點(diǎn)：宏觀背景與總體影響：經(jīng)濟(jì)回升周期中的突發(fā)沖擊，預(yù)計影響一季度 GDP 增速約 2 個百分點(diǎn)。與 2003 年非典疫情發(fā)生時的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行背景比較，本輪疫情亦爆發(fā)于宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升階段，但時點(diǎn)相對較早。2003 年疫情之前宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)歷 1 年左右的企穩(wěn)回升，而本輪疫情之前宏觀經(jīng)濟(jì)大概經(jīng)歷了 1 個季度的企穩(wěn)回升態(tài)勢。本輪疫情傳播速度和范圍相對較快、較廣，患病死亡率較低。適當(dāng)參考 2003 年非典疫情對經(jīng)濟(jì)的影響，預(yù)計本輪疫情對一季度

6、經(jīng)濟(jì)增速將帶來約 2 個百分點(diǎn)影響。第三產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)受影響較直接、明顯，第一、二產(chǎn)業(yè)受復(fù)工推遲也將受影響。 2003 年疫情較為嚴(yán)重的時期在 4-5 月份，本輪疫情在臨近春節(jié)和春節(jié)假期之中較明顯顯現(xiàn)。相比而言，本輪疫情處于消費(fèi)的季節(jié)性和假日旺季、企業(yè)經(jīng)營活動（特別一產(chǎn)、二產(chǎn)，除醫(yī)療設(shè)備和用品制造企業(yè)）的淡季。據(jù)此預(yù)估，疫情對第三產(chǎn)業(yè)，特別批發(fā)零售、住宿餐飲、文化娛樂等消費(fèi)性行業(yè)將產(chǎn)生較為明顯直接沖擊。從各省市公布的復(fù)工時點(diǎn)看：大部分省市復(fù)工在 2 月 10 日，而且從截止 2 月 16 日的高頻數(shù)據(jù)跟蹤看，復(fù)工率在30%左右。從工作日數(shù)量和復(fù)工程度看，第一季度第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將受顯著影響，影響程度大

7、概在 10%（10/90）以上。疫情較嚴(yán)重區(qū)域經(jīng)濟(jì)體量占比約 30%，制造業(yè)占比較高，產(chǎn)業(yè)鏈拖累效應(yīng)需關(guān)注。從疫情分布看，湖北（武漢、黃岡、孝感、襄陽）確診病例占總數(shù)的 60.7%，其中武漢占比為 27%；浙江（溫州、杭州、臺州）、廣東（深圳、廣州）、河南和湖南疫情較為嚴(yán)重。上述五省 GDP 規(guī)模占全國比重為 31.3%，其中湖北占比為 4.6%；在這些省份相關(guān)重要城市制造業(yè)產(chǎn)值占比較高，對產(chǎn)業(yè)鏈的影響較大。以武漢為例，電子、汽車和醫(yī)藥是其三大支柱產(chǎn)業(yè)，停工或復(fù)工推遲將對產(chǎn)業(yè)鏈上下游形成拖累。根據(jù)歷史增長數(shù)據(jù)測算，要實(shí)現(xiàn) 2020 年 GDP 相比 2010 年翻番，2020 年 GDP 增速

8、需要達(dá)到 5.6%。如果 2020 年一季度 GDP 增速回落至約 4%，那么未來三個季度 GDP 增速需要維持在 6.2%以上。從目前情況看，這需要較強(qiáng)的政策組合拳支持。圖 1：新冠肺炎新增確診病例圖 2：新冠肺炎累計確診病例資料來源：公開資料整理、 資料來源：公開資料整理、 表 1：2020 年疫情與 2003 年疫情對比感染人數(shù)死亡人數(shù)死亡率SARS（2002 年 11 月到 2003 年 7 月）全球整體(WHO)80967749.6其中：中國大陸53273496.6其中：香港地區(qū)175529917.02020 新型肺炎（截至 2020 年 2 月 16 日）中國7063717722.

9、5數(shù)據(jù)來源：公開資料整理、 貨幣政策：量價配合繼續(xù)寬松2003 年非典期間，貨幣政策總體穩(wěn)健，沒有采取降息降準(zhǔn)的措施。這主要與當(dāng)時經(jīng)濟(jì)處于上升周期、國際收支持續(xù)雙順差以及需求拉動型通貨膨脹制約貨幣政策空間的經(jīng)濟(jì)形勢有關(guān)。5 月 19 日發(fā)布央行發(fā)布關(guān)于應(yīng)對非典型肺炎影響，全力做好當(dāng)前貨幣信貸工作的意見，貨幣政策在總量上要求保持信貸合理增長，對醫(yī)療、醫(yī)藥等資金需求給予支持，對疫情較重地區(qū)給予傾斜。2008 年金融危機(jī)期間，貨幣政策大幅度寬松，應(yīng)對措施主要包括以下方面：降低存款準(zhǔn)備金率和利率。先后 4 次下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率、4 次下調(diào)存款基準(zhǔn)利率、5 次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率；為鼓勵商業(yè)銀

10、行加大信貸投放，取消信貸規(guī)劃；加大信貸投放，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。2008 年底，央行提出以高于 GDP 增長與物價上漲之和約 3 至 4 個百分點(diǎn)的增長幅度作為次年貨幣供應(yīng)總量目標(biāo)，同時提出要調(diào)整和優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，信貸資金要重點(diǎn)投向?yàn)?zāi)后重建、民生工程、“三農(nóng)”、重點(diǎn)工程建設(shè)、中小企業(yè)、服務(wù)業(yè)、節(jié)能減排、科技創(chuàng)新、擴(kuò)大就業(yè)、技術(shù)改造、兼并重組、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展等領(lǐng)域。2020 年新冠疫情沖擊下，貨幣政策邊際寬松，截至 2 月 17 日，央行已經(jīng)采取以下措施：MLF 和逆回購中標(biāo)利率分別下調(diào) 10bp；通過低成本專項(xiàng)再貸款、中央財政貼息的方式提供優(yōu)惠利率的信貸支持；適當(dāng)下調(diào)受疫情影響企業(yè)的貸款利率。設(shè)立 30

11、00 億專項(xiàng)再貸款，給名單內(nèi)的企業(yè)發(fā)放優(yōu)惠利率貸款，利率不能高于 3.15，較上個月 LPR4.15的水平下降 1 個百分點(diǎn)；引導(dǎo)貨幣投向定向支持實(shí)體，對相關(guān)行業(yè)及有發(fā)展前景但暫遇困難的企業(yè)特別是小微企業(yè)不盲目抽貸、斷貸、壓貸；延長金融債券額度有效期，已核準(zhǔn)或注冊的債券額度有效期自 2020 年 2 月 1 日起暫緩計算。未來的貨幣政策目標(biāo)更加傾向于穩(wěn)增長。價格工具方面，OMO、MLF 利率由望繼續(xù)下調(diào)，以引導(dǎo) LPR 下行，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，預(yù)計后續(xù)每次調(diào)整 5-10BP，年內(nèi)仍有兩次以上降息操作。數(shù)量工具方面，考慮到 1 月初全面降準(zhǔn)已經(jīng)落地，疫情沖擊下，存在著定向降準(zhǔn)的可能性；流動性

12、有望保持充裕，央行明確會通過公開市場操作、常備借貸便利、再貸款、再貼現(xiàn)等多種貨幣政策工具，提供充足流動性。對于疫區(qū)和疫情防控相關(guān)產(chǎn)業(yè)，貨幣信貸支持力度有望進(jìn)一步加強(qiáng)。表 2：非典、金融危機(jī)和新冠疫情期間貨幣金融政策梳理時間部委政策要點(diǎn)2003/05/19央行人民銀行發(fā)布關(guān)于應(yīng)對非典型肺炎影響，全力做好當(dāng)前貨幣信貸工作的意見：一、保持貨幣信貸總量適度增長，防止貨幣信貸出現(xiàn)大幅度波動；二、切實(shí)保障防治非典型肺炎所需的合理信貸資金供應(yīng)，對藥品、醫(yī)療器械、進(jìn)行科研開發(fā)以及加強(qiáng)醫(yī)療和公共衛(wèi)生基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)輸居民生活必需用品等方面給予支持；三、對受非典型肺炎疫情影響較大的行業(yè)和地區(qū)實(shí)施適當(dāng)信貸傾斜；

13、四、積極培育新的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在繼續(xù)做好國債配套項(xiàng)目貸款、國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目貸款發(fā)放的同時，促進(jìn)擴(kuò)大全民保健衛(wèi)生消費(fèi)、發(fā)揮房地產(chǎn)和汽車等行業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用、大力引導(dǎo)和促進(jìn)銀行貸款向信息和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)傾斜；五、管好用好支農(nóng)再貸款，做好夏收秋種支農(nóng)資金供應(yīng)準(zhǔn)備工作；六、適當(dāng)控制對高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和“五小”企業(yè)的貸款；七、加強(qiáng)貸款風(fēng)險預(yù)警和監(jiān)測，有效防范和化解金融風(fēng)險。2008/09/012008/10/092008/10/302008/11/27央行4 次下調(diào)存款基準(zhǔn)利率、5 次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率，存款基準(zhǔn)利率累計下調(diào) 189 個基點(diǎn)，貸款基準(zhǔn)利率累計下調(diào) 216 個基點(diǎn)。2008/12/2

14、32008/09/252008/10/152008/12/05央行4 次下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率。2008/12/25時間部委政策要點(diǎn)2008/10/31人民銀行新聞發(fā)言人李超為靈活有效應(yīng)對正在蔓延的國際金融危機(jī)帶來的影響，保持中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，央行不再對商業(yè)銀行信貸規(guī)劃加以硬約束。2008/11/17央行貨幣政策執(zhí)行報告人民銀行暫停發(fā)行 3 年期中央銀行票據(jù)，調(diào)減 1 年期和 3 個月期中央銀行票據(jù)發(fā)行頻率，適時增加短期正回購期限品種，保證流動性供應(yīng)。堅持區(qū)別對待、有保有壓，鼓勵金融機(jī)構(gòu)增加對災(zāi)區(qū)重建、“三農(nóng)”、中小企業(yè)等貸款。2009/01/05央行工作會議一、著力貨幣信貸的總

15、量調(diào)控和政策引導(dǎo)，保持貨幣信貸合理平穩(wěn)增長。實(shí)施適度寬松的貨幣政策，就是要在保持物價穩(wěn)定的同時，適當(dāng)增加貨幣、信貸投放總量，保持銀行體系有比較充足的流動性，使貨幣政策在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方面發(fā)揮更加積極的作用。2009 年以高于 GDP增長與物價上漲之和約 3 至 4 個百分點(diǎn)的增長幅度作為全年貨幣供應(yīng)總量目標(biāo)，爭取廣義貨幣供應(yīng)量 M2 增長 17左右。要綜合運(yùn)用利率、存款準(zhǔn)備金率、公開市場操作等政策工具靈活調(diào)節(jié)資金供求，必要時還可以使用創(chuàng)新金融工具保持市場的合理流動性。要合理把握信貸投放進(jìn)度，均衡擺布信貸資金,避免出現(xiàn)大起大落，影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。二、加強(qiáng)貨幣政策、財政政策和產(chǎn)業(yè)政策之間的協(xié)調(diào)配合

16、，充分發(fā)揮政策合力。三、發(fā)揮信貸投放、直接融資和民間金融的作用，多渠道增加資金供給能力。2020/02/01人民銀行、財政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局出臺關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知，央行將通過公開市場操作、常備借貸便利、再貸款、再貼現(xiàn)等多種貨幣政策工具，提供充足流動性，保持金融市場流動性合理充裕，促進(jìn)貨幣信貸合理增長。對生產(chǎn)、運(yùn)輸、銷售重要醫(yī)用、生活物資的骨干企業(yè)實(shí)行名單制管理，通過低成本專項(xiàng)再貸款、中央財政貼息的方式提供優(yōu)惠利率的信貸支持。對相關(guān)行業(yè)及有發(fā)展前景但暫遇困難的企業(yè)特別是小微企業(yè)不盲目抽貸、斷貸、壓貸。2020/02/03央行為維護(hù)疫情防控特殊時期銀

17、行體系流動性合理充裕和貨幣市場平穩(wěn)運(yùn)行，人民銀行開展 1.2萬億元公開市場逆回購操作，7 天期和 14 天期逆回購數(shù)量分別 9000 億元和 3000 億元，中標(biāo)利率分別下調(diào) 10bp 至 2.40%和 2.55%。鑒于當(dāng)日有 1.05 億元 14 天逆回購到期，央行當(dāng)日凈投放 1500 億元。2020/02/04央行人民銀行以利率招標(biāo)方式開展 5000 億元逆回購操作，包括 3800 億元 7 天期、1200 億元 14天期逆購操作。操作利率分別為 2.4%、2.55%，與前次相同。當(dāng)日有 1000 億元逆回購到期，因此央行實(shí)現(xiàn)凈投放 4000 億元。2020/02/05國務(wù)院國務(wù)院常務(wù)會議

18、確定，用好專項(xiàng)再貸款政策，支持銀行向重點(diǎn)醫(yī)療防控物資和生活必需品生產(chǎn)、運(yùn)輸和銷售的重點(diǎn)企業(yè)包括小微企業(yè)，加大金融貸款貼息支持力度，增加貼息資金規(guī)模，改按疫情防控重點(diǎn)保障企業(yè)實(shí)際獲得貸款利率的 50%給予貼息，確保企業(yè)貸款利率低于 1.6%。2020/02/07央行人民銀行設(shè)立 3000 億元專項(xiàng)再貸款，實(shí)施優(yōu)惠貸款利率，加強(qiáng)對重要醫(yī)用、生活物資重點(diǎn)企業(yè)的金融支持。由國家發(fā)改委、工業(yè)和信息化部確定重點(diǎn)企業(yè)名單，商業(yè)銀行給名單內(nèi)的企業(yè)發(fā)放優(yōu)惠利率貸款，利率不能高于 3.15%，較上個月 LPR4.15%的水平下降 1 個百分點(diǎn)。從發(fā)放的情況看，銀行貸款利率基本在 2.4%-3.15%中間。在此基礎(chǔ)

19、上，由財政部對企業(yè)按照貸款利率的 50%進(jìn)行貼息。繼續(xù)加大對小微、民營企業(yè)和制造業(yè)等重點(diǎn)領(lǐng)域的金融支持，增加信用貸款和中長期貸款，降低綜合融資成本。對受疫情影響暫時遇到困難的企業(yè)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。2020/02/07央行發(fā)布中國人民銀行金融市場司關(guān)于疫情防控期間金融機(jī)構(gòu)發(fā)行債券有關(guān)事宜的通知，延長金融債券額度有效期，已核準(zhǔn)或注冊的債券額度有效期自 2020 年 2 月 1 日起暫緩計算。對于處于存續(xù)期的金融債券，發(fā)行人受疫情影響無法按照相關(guān)規(guī)定或約定進(jìn)行非定期信息披露的，可延期披露。要穩(wěn)妥做好金融債券定期信息披露工作，發(fā)行人受疫情影響難以按照規(guī)定在 2020 年 4 月 30 日前披露

20、 2019 年年度報告的，應(yīng)提前發(fā)布延期公告。對于金融機(jī)構(gòu)發(fā)債募集資金主要用于疫情防控以及受疫情影響較重地區(qū)的金融機(jī)構(gòu)發(fā)行債券，建立“綠色通道”，由專人對接相關(guān)工作，優(yōu)先受理發(fā)行申請，簡化核準(zhǔn)、注冊程序，提高發(fā)行審核工作效率。2020/02/07財政部、發(fā)改委、工信部、人民銀行、審計署五部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于打贏疫情防控阻擊戰(zhàn) 強(qiáng)化疫情防控重點(diǎn)保障企業(yè)資金支持的緊急通知，強(qiáng)化疫情防控重點(diǎn)保障企業(yè)資金支持，人民銀行向相關(guān)全國性銀行和疫情防控重點(diǎn)地區(qū)地方法人銀行發(fā)放專項(xiàng)再貸款，支持其向名單內(nèi)企業(yè)提供優(yōu)惠貸款。每月專項(xiàng)再貸款發(fā)放利率為上月一年期貸款市場報價利率（LPR）減 250 基點(diǎn)。再貸款期限為 1

21、年。金融機(jī)構(gòu)向相關(guān)企業(yè)提供優(yōu)惠利率的信貸支持，貸款利率上限為貸款發(fā)放時最近一次公布的一年期 LPR 減 100 基點(diǎn)。2020/02/09央行、財政部等人民銀行、財政部等部門召開全國強(qiáng)化疫情防控重點(diǎn)保障企業(yè)資金支持電視電話會議，就專項(xiàng)再貸款支持疫情防控工作作了專題部署，確保企業(yè)實(shí)際融資成本低于 1.6%。2020/02/10央行人民銀行發(fā)放首批專項(xiàng)再貸款，采取“先貸后借”的報銷制，保證資金投向更為精準(zhǔn)。2020/02/17央行人民銀行開展 2000 億元 1 年期 MLF 操作，中標(biāo)利率 3.15%，較上次 3.25%下調(diào) 10bp。資料來源：中國人民銀行、 財政政策：赤字水平有望擴(kuò)大在 20

22、03 年應(yīng)對 SARS、2008 年應(yīng)對全球金融危機(jī)時，財政政策都發(fā)揮了重要的作用。與應(yīng)對金融危機(jī)時財政政策不同的是，SARS 疫情時采取的財政政策更加強(qiáng)調(diào)定向，財政資金主要表現(xiàn)為投向針對疫情防控的專項(xiàng)支出，以及為對受損行業(yè)的定向支持。而應(yīng)對 2008 年全球金融危機(jī)時我國則提出實(shí)行積極的財政政策，通過了規(guī)模龐大的財政刺 激計劃，并首次提出了“結(jié)構(gòu)性減稅”。新冠肺炎疫情對經(jīng)濟(jì)的沖擊較 SARS 疫情更加明顯，為保障物資供應(yīng)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，在增加針對疫情防控的專項(xiàng)支出，以及為對受損行業(yè)的定向支持（減稅、補(bǔ)貼等）基礎(chǔ)上，整體財政政策會更加積極。預(yù)計會適度擴(kuò)大一般財政預(yù)算赤字，提高至 3%，同時加大

23、地方政府專項(xiàng)債新增發(fā)債規(guī)模。預(yù)計今年國債新增 1.5 萬億，一般地方政府債 1.5萬億，地方專項(xiàng)債 3.5 萬億，整體較去年增加約 1.5 萬億。政策支持下，預(yù)計 2020 年基建投資增速回升至 6.5%附近。表 3：應(yīng)對非典時期財政政策時間部委政策要點(diǎn)2003/04財政部中央財政緊急安排專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)用于科研攻關(guān)、疫情監(jiān)測；財政部安排了 3.1 億元用于第一階段應(yīng)急反應(yīng)機(jī)制的建設(shè)。2003/04/21國家發(fā)展和改革委員會為有力加強(qiáng)非典型肺炎的防治，加快全國疾病預(yù)防控制基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國家決定在去年投入專項(xiàng)資金億元、今年已安排億元的基礎(chǔ)上，再增加億元，使中央支持的中西部省、市（地）、縣級疾病控制機(jī)構(gòu)的

24、資金達(dá)到億元，支持中西部地區(qū)完成絕大多數(shù)疾病預(yù)防控制機(jī)構(gòu)建設(shè)，并要求東部地區(qū)安排自有財力建設(shè)疾病預(yù)防控制機(jī)構(gòu)。2003/04/23財政部設(shè)立中央財政 20 億元非典型肺炎防治基金，用途包括：用于救治非典患者、用于非典醫(yī)療設(shè)備購置、用于衛(wèi)生醫(yī)務(wù)工作者補(bǔ)助、用于非典藥品和物資儲備、用于非典病毒快速診斷試劑的研制和非典防治的科技攻關(guān)。此外,為保證各地及時有效地開展防治工作,財政部即日將從這筆基金中,對中西部地區(qū)按每省 1000 萬元進(jìn)行預(yù)撥用于有關(guān)患者救治工作。2003/05地方各級財政地方各級財政也加大了“非典”防治經(jīng)費(fèi)的投入，截至 2003 年 5 月，地方各級財政安排“非典”防治經(jīng)費(fèi)近 80

25、億元。2003/05/09國務(wù)院自 5 月 1 日起至 9 月 30 日止，對餐飲、旅店、旅游、娛樂、民航、公路客運(yùn)、水路客運(yùn)、出租汽車等行業(yè)實(shí)行減免行政事業(yè)性收費(fèi)的政策。2003/05/09財政部從 5 月 1 日起至 9 月 30 日，對餐飲、旅店、旅游、娛樂、民航、公路客運(yùn)、水路客運(yùn)、出租汽車等行業(yè)減免城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、地方水利建設(shè)基金等政府性基金。通知規(guī)定，基金中屬于中央的收入，實(shí)行全部免收，屬于地方的收入，具體減免幅度由省級財政部門提出意見報經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。2003/05/13財政部對中央大型民航和旅游企業(yè)的短期貸款給予財政貼息，額度根據(jù)企業(yè) 2003 年 5 月 1 日至

26、 9 月 30 日發(fā)生的用于支付人員工資費(fèi)用、必要的保障性供給等與正常生產(chǎn)經(jīng)營直接相關(guān)的費(fèi)用的短期貸款數(shù)額確定，貼息期限為 5 個月。資料來源：財政部、 表 4：2008 年危機(jī)應(yīng)對時期財政政策時間部委政策要點(diǎn)2008/11/05國務(wù)院2008 年 11 月 5 日召開的國務(wù)院常務(wù)會議通過了包括加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大民生投入等項(xiàng)目在內(nèi)的總規(guī)模為 4 萬億的經(jīng)濟(jì)刺激計劃。2009/01/01國務(wù)院國務(wù)院常務(wù)會議決定，自 2009 年 1 月 1 日起，在全國所有地區(qū)、所有行業(yè)推行增值稅轉(zhuǎn)型改革。改革的主要內(nèi)容是：允許企業(yè)抵扣新購入設(shè)備所含的增值稅，同時，取消進(jìn)口設(shè)備免征增值稅和外商投資企業(yè)采購國

27、產(chǎn)設(shè)備增值稅退稅政策，將小規(guī)模納稅人的增值稅征收率統(tǒng)一調(diào)低至 3%，將礦產(chǎn)品增值稅稅率恢復(fù)到 17%。經(jīng)測算，實(shí)施該項(xiàng)改革將減少當(dāng)年增值稅收入約 1200 億元、城市維護(hù)建設(shè)稅收入約 60 億元、教育費(fèi)附加收入約36 億元，增加企業(yè)所得稅約 63 億元，增減相抵后將減輕企業(yè)稅負(fù)共約 1233 億元。2009/01財政部全國財政會議上，財政部長謝旭人提出，實(shí)行結(jié)構(gòu)性減稅將成為 2009 年的財政工作重點(diǎn)之一，并明確指出了 2009 年結(jié)構(gòu)性減稅中增加和減免的稅種。2009/02/06國家稅務(wù)總局國家稅務(wù)總局公布的2009 年全國稅收工作要點(diǎn)明確提出，2009 年將根據(jù)中央要求，加快推進(jìn)稅制改革，

28、實(shí)施好結(jié)構(gòu)性減稅政策。資料來源：財政部、 表 5：應(yīng)對新冠肺炎的財政政策時間部委政策要點(diǎn)2020/01/22財政部、醫(yī)保局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于做好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情醫(yī)療保障的緊急通知，各地醫(yī)保及財政部門要確保確診新型冠狀病毒感染肺炎患者不因費(fèi)用問題影響就醫(yī)，確保收治醫(yī)院不因支付政策影響救治。2020/01/25財政部、國家衛(wèi)健委發(fā)布關(guān)于新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控經(jīng)費(fèi)有關(guān)保障政策的通知，對于確診患者發(fā)生的醫(yī)療費(fèi)用，在基本醫(yī)保、大病保險、醫(yī)療救助等按規(guī)定支付后，個人負(fù)擔(dān)部分由中央和地方財政給予補(bǔ)助。2020/01/27財政部、國家衛(wèi)健委財政部、國家衛(wèi)健委下達(dá) 2020 年基本公共衛(wèi)生服務(wù)和基層疫

29、情防控補(bǔ)助資金 99.5 億元，加上已經(jīng)提前下達(dá)的 503.8 億元，今年中央財政安排基本公共衛(wèi)生服務(wù)和基層疫情防控補(bǔ)助資金 603.3 億元。2020/01/27財政部緊急預(yù)撥 2020 年新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控補(bǔ)助資金 44 億，支持各地開展疫情防控相關(guān)工作，其中對湖北省增加預(yù)撥 5 億元。2020/02/01財政部、海關(guān)總署、稅務(wù)總局公告關(guān)于防控新型冠狀病毒感染的肺炎疫情進(jìn)口物資免稅政策，自 2020 年 1 月 1 日至 3 月 31 日，實(shí)行更優(yōu)惠的進(jìn)口稅收政策：一是適度擴(kuò)大慈善捐贈物資免征進(jìn)口稅收暫行辦法規(guī)定的免稅進(jìn)口物資范圍、免稅主體范圍等，對捐贈用于疫情防控的進(jìn)口物資免

30、征進(jìn)口關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅、消費(fèi)稅。二是對衛(wèi)生健康主管部門組織進(jìn)口的直接用于防控疫情物資免征進(jìn)口關(guān)稅。2020/02/02財政部印發(fā)關(guān)于支持金融強(qiáng)化服務(wù) 做好新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控工作的通知，明確對疫情防控重點(diǎn)保障企業(yè)貸款給予財政貼息支持：對 2020 年新增的疫情防控重點(diǎn)保障企業(yè)貸款，在人民銀行專項(xiàng)再貸款支持金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠利率信貸的基礎(chǔ)上，中央財政按人民銀行再貸款利率的 50%給予貼息，貼息期限不超過 1 年，貼息資金從普惠金融發(fā)展專項(xiàng)資金中安排。2020/02/05國務(wù)院國務(wù)院常務(wù)會議決定，在前期針對疫情防控已出臺各方面措施的基礎(chǔ)上，1）對防控重點(diǎn)物資生產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大產(chǎn)能購置設(shè)備允許稅

31、前一次性扣除，全額退還 2020 年 1 月 1 日后增值稅增量留抵稅額； 2）對運(yùn)輸防控重點(diǎn)物資和提供公共交通、生活服務(wù)、郵政快遞收入免征增值稅；3）對相關(guān)防疫藥品和醫(yī)療器械免收注冊費(fèi)，加大對藥品和疫苗研發(fā)的支持；4）免征民航企業(yè)繳納的民航發(fā)展基金。會議確定，用好專項(xiàng)再貸款政策，支持銀行向重點(diǎn)醫(yī)療防控物資和生活必需品生產(chǎn)、運(yùn)輸和銷售的重點(diǎn)企業(yè)包括小微企業(yè)，提供優(yōu)惠利率貸款，由財政再給予一半的貼息，確保企業(yè)貸款利率低于 1.6%。2020/02/06財政部、稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于支持新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控有關(guān)稅收政策的公告，對疫情防控重點(diǎn)保障物資生產(chǎn)企業(yè)為擴(kuò)大產(chǎn)能新購置的相關(guān)設(shè)備，允許一次性

32、計入當(dāng)期成本費(fèi)用在企業(yè)所得稅稅前扣除；疫情防控重點(diǎn)保障物資生產(chǎn)企業(yè)可以按月向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請全額退還增值稅留抵稅額；對納稅人運(yùn)輸疫情防控重點(diǎn)保障物資取得的收入，免征增值稅；受疫情影響較大的困難行業(yè)企業(yè)（交通運(yùn)輸、餐飲、住宿、旅游等）2020 年度發(fā)生的虧損，最長結(jié)轉(zhuǎn)年限由 5 年延長至 8 年；對納稅人提供公共交通運(yùn)輸服務(wù)、生活服務(wù)，以及為居民提供必需生活物資快遞收派服務(wù)取得的收入免征增值稅。2020/02/06財政部財政部印發(fā)通知要求地方各級財政部門落實(shí)好各項(xiàng)保障措施，支持醫(yī)療物資重點(diǎn)保障企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)：地方財政部門要切實(shí)發(fā)揮中央財政已出臺的金融支持、稅收優(yōu)惠、社會保險、政府采購等政策作用；省

33、級財政部門要加強(qiáng)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門協(xié)商，在省級黨委政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，積極研究支持醫(yī)療物資重點(diǎn)保障企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)政策。2020/02/07財政部、稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于支持新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控有關(guān)稅收政策的公告、關(guān)于支持新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控有關(guān)捐贈稅收政策的公告、關(guān)于支持新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控有關(guān)個人所得稅政策的公告、關(guān)于支持新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控期間免征部分行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金的公告2020/02/07財政部財政部在資金保障和政策保障方面推出了一系列政策舉措：資金保障方面，截至 2 月 6 日下午 5點(diǎn)，各級財政共安排疫情防控資金 667.4 億元，實(shí)際支出

34、284.8 億元。其中，中央財政共安排170.9 億元，主要包括：疫情防控專項(xiàng)補(bǔ)助 57 億元，含對重點(diǎn)疫區(qū)湖北省補(bǔ)助的 18 億元；基本公共衛(wèi)生服務(wù)和基層疫情防控資金 99.5 億元；對科研、物資儲備等經(jīng)費(fèi)也足額作了安排。2020/02/07財政部政策保障方面，截至 2 月 6 日，財政部會同有關(guān)部門已出臺十余條財稅支持措施，主要有：1）明確患者治療費(fèi)用。對確診患者個人負(fù)擔(dān)費(fèi)用實(shí)行財政兜底，中央財政補(bǔ)助 60%；對疑似患者，由就醫(yī)地制定財政補(bǔ)助政策，中央財政視情給予適當(dāng)補(bǔ)助。2）明確對參加疫情防控的工作人員，可享受工傷待遇保障政策。3）明確對參加疫情防控工作的一線醫(yī)療衛(wèi)生人員，中央財政給予定

35、額臨時性工作補(bǔ)助。4）針對疫情防控物資的政府采購，簡化審批程序，打通物資供應(yīng)的“綠色通道”。5）明確對代儲企業(yè)緊缺醫(yī)療物資周轉(zhuǎn)儲備資金的銀行貸款貼息方案。6）明確對捐贈用于疫情防控的進(jìn)口物資免征進(jìn)口關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅、消費(fèi)稅。7）明確對衛(wèi)生健康部門組織進(jìn)口的防控物資免征進(jìn)口關(guān)稅。8）各級政府性融資擔(dān)保、再擔(dān)保機(jī)構(gòu)對受疫情影響較大的企業(yè)，取消反擔(dān)保要求，降低融資擔(dān)保和再擔(dān)保費(fèi)；對受疫情影響嚴(yán)重地區(qū)的融資擔(dān)保、再擔(dān)保機(jī)構(gòu)，國家融資擔(dān)?；饻p半收取再擔(dān)保費(fèi)。9）明確對感染新冠肺炎的個人創(chuàng)業(yè)擔(dān)保貸款，可展期一年，繼續(xù)享受財政貼息政策。10）明確中央財政對疫情防控重點(diǎn)保障企業(yè)給予貼息支持。時間部委政策

36、要點(diǎn)五部門聯(lián)合發(fā)布關(guān)于打贏疫情防控阻擊戰(zhàn) 強(qiáng)化疫情防控重點(diǎn)保障企業(yè)資金支持的緊急通知，財政部、發(fā)改強(qiáng)化疫情防控重點(diǎn)保障企業(yè)資金支持。通知要求，進(jìn)一步加大資金支持力度，規(guī)范資金管理。一2020/02/07委、工信部、人民銀行、審是明確發(fā)展改革委、工信部對疫情防控重點(diǎn)保障企業(yè)實(shí)行名單制管理，并動態(tài)調(diào)整。二是對名單內(nèi)企業(yè)，人民銀行通過專項(xiàng)再貸款支持金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠利率信貸支持。三是中央財政按企業(yè)實(shí)計署際獲得貸款利率的 50%給予貼息。四是各級財政、審計部門強(qiáng)化資金監(jiān)管和跟蹤審計，確保專款專用。對于截留、挪用資金的單位和個人，要嚴(yán)肅問責(zé)。資料來源： 財政部、 地產(chǎn)政策：寬松加碼穩(wěn)定市場回顧歷史：危機(jī)之

37、下，地產(chǎn)政策因地制宜2003 年非典前后，房地產(chǎn)市場在 98 年房改后出現(xiàn)快速上行跡象，2002 年后房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策全面開啟。而非典疫情持續(xù)期間，房地產(chǎn)市場受沖擊較小，疫情結(jié)束后，行業(yè)調(diào)控政策以信貸層面的政策收緊為主。2008 年金融危機(jī)期間，為保障經(jīng)濟(jì)增長，避免房地產(chǎn)市場快速下滑，調(diào)控政策大幅寬松，在房地產(chǎn)信貸支持、增加保障房供給、房地產(chǎn)稅費(fèi)減免方面出臺多項(xiàng)刺激政策，整體行業(yè)在 2009 年出現(xiàn)快速復(fù)蘇，量價快速增長。非典疫情時期：供需兩旺，沖擊較小，政策收緊2003 年，商品房改革不久，市場供需兩旺，調(diào)控政策在非典疫情期間并無顯著放松。而疫情結(jié)束后，在 2004 年通過房地產(chǎn)信貸政策收

38、緊抑制市場過熱，主要手段包括提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資本金、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸監(jiān)管，總體政策收緊力度適中。圖 3：非典時期全國商品房量價增速（%）圖 4：非典時期房地產(chǎn)投資及新開工增速（%）非典時期80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%60.0%非典時期50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%2002-022002-042002-062002-082002-102002-122003-022003-042003-062003-082003-102003-122004-022004-042004-062004-082004-102

39、004-122002-022002-042002-062002-082002-102002-122003-022003-042003-062003-082003-102003-122004-022004-042004-062004-082004-102004-120.0%銷售面積增速銷售均價增速新開工面積累計同比房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比資料來源：Wind、統(tǒng)計局、 資料來源：Wind、統(tǒng)計局、 表 6：2003 年“非典”時期主要應(yīng)對政策時間方向政策部門主要措施調(diào)控態(tài)度2002/08/27土地供應(yīng)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見建設(shè)部等加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控；嚴(yán)格控制土

40、地供應(yīng)總量等收緊2003/06/05房地產(chǎn)信貸關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知人民銀行開發(fā)貸審批要求提升；明確開發(fā)貸審批要求與禁止領(lǐng)域收緊2003/08/12住宅供需關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知國務(wù)院明確房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；加快商品住房發(fā)展；加大信貸支持力度寬松2004/03/31土地供應(yīng)關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工國土資源部、監(jiān)察2004 年 8 月 31 日后不得以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土中性作的通知部地使用權(quán)。2004/04/26房地產(chǎn)信貸關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知國務(wù)院房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例提升收緊

41、2004/08/30房地產(chǎn)信貸2004/10/21土地供應(yīng)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定銀監(jiān)會加強(qiáng)了對土地儲備貸款的風(fēng)險管理；收緊加強(qiáng)了對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理國務(wù)院嚴(yán)控建設(shè)用地增量；停止高檔別墅類收緊房地產(chǎn)、高爾夫球場等用地的審批資料來源：中國人民銀行、中國政府網(wǎng)、 金融危機(jī)時期：需求下行，沖擊較大，政策寬松相比與 2003 年，2008 年房地產(chǎn)市場處周期下行，需求快速回落，銷售面積大幅下滑傳導(dǎo)至新開工及開發(fā)投資增速回落。為維持經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，遏制增速下行，政策轉(zhuǎn)向刺激住房消費(fèi)。主要包括以下方面：1. 信貸支持：包括住房貸款利率下調(diào)、首付比例下調(diào)

42、、房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例下調(diào)等；2. 減稅免稅：下調(diào)小面積普通住房契稅稅率，免征印花稅、土增稅；銷售 2 年以上普通住宅免征營業(yè)稅；3. 加大保障房工程建設(shè)投資力度。圖 5：非典時期全國商品房量價增速（%）圖 6：非典時期房地產(chǎn)投資及新開工增速（%）次貸危機(jī)時期60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%2007-022007-042007-062007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-120.0%-10.0%-20.

43、0%-30.0%次貸危機(jī)時期2007-022007-042007-062007-082007-102007-122008-022008-042008-062008-082008-102008-122009-022009-042009-062009-082009-102009-12銷售面積增速銷售均價增速40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%新開工面積累計同比房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比資料來源：Wind、統(tǒng)計局、 資料來源：Wind、統(tǒng)計局、 表 7：2008 年金融危機(jī)時期主要應(yīng)對政策時間方面政策部門主要內(nèi)容調(diào)控態(tài)度2007/08/01住宅供關(guān)于解決城市低收入家庭

44、國務(wù)院加強(qiáng)保障性住房供應(yīng)；完善廉租房及寬松需住房困難的若干意見經(jīng)濟(jì)適用房政策2007/09/08土地供關(guān)于加大閑置土地處置力國土資源部加大閑置土地處理，清退閑置土地中性應(yīng)度的通知2007/09/27房地產(chǎn)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信人民銀行、銀加強(qiáng)開發(fā)貸資金管理與項(xiàng)目審批；調(diào)寬松信貸貸管理的通知監(jiān)會整首付比例與按揭利率2008/01/03土地供關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的國務(wù)院閑置土地征收土地閑置費(fèi)；增加 90中性應(yīng)通知平以下小戶型住宅供給2008/01/182008/10/22房地產(chǎn)信貸 房地產(chǎn)關(guān)于印發(fā)的通知國務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個人民銀行、銀監(jiān)會人民銀行調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房資本金比例，貸款利率按揭利率下調(diào)，首

45、付比例下調(diào)寬松寬松信貸人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知2008/10/22房地產(chǎn)個人住房交易稅收政策調(diào)財政部、國家契稅稅率下調(diào)；明確印花稅及土地增寬松稅費(fèi)整方案稅務(wù)總局值稅免征情況2008/12/20住宅供關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康國務(wù)院9000 億投資廉租房工程；加大棚戶寬松需發(fā)展的若干意見區(qū)改造力度2008/12/20房地產(chǎn)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康國務(wù)院辦公廳營業(yè)稅征收優(yōu)惠，普通住宅滿 2 唯一寬松稅費(fèi)發(fā)展的若干意見免征營業(yè)稅2009/05/25房地產(chǎn)國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)國務(wù)院房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例下調(diào)寬松信貸投資項(xiàng)目資本金比例的通知資料來源：中國政府網(wǎng)、中國人民銀行、財政部、 審視當(dāng)

46、前：新冠之下，自上而下邊際寬松2 月 12 日中央政治局會議定調(diào)，強(qiáng)調(diào)加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，在貨幣政策及財政政策層面，相對于 2019 年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議的政策表態(tài)更加寬松。貨幣政策方面，明確對受疫情影響較大的地區(qū)、行業(yè)和企業(yè)完善差異化優(yōu)惠金融服務(wù)。財政政策層面則表述更為積極，加大資金投入保障疫情防控資金；同時，繼續(xù)出臺階段性、有針對性的減稅降費(fèi)措施。中央定調(diào)，地方層面積極響應(yīng)，包括上海、深圳、杭州等地陸續(xù)出臺樓市政策，包括允許房企延期繳納土地出讓金、延長土地開竣工時間等，目的在于緩解銷售經(jīng)營活動停滯帶來的流動性風(fēng)險。表 8：各地陸續(xù)出臺樓市支持政策區(qū)域城市財政土地銷售財政補(bǔ)貼延期繳稅/公積

47、金降低融資成本調(diào)整保證金/土地出讓方式延期/分期繳納出讓近減免相關(guān)費(fèi)用開/竣工時間調(diào)整預(yù)售條件放寬推行線上服務(wù)長三角上海定向掛牌出讓地塊直接電子掛牌交易并確認(rèn)競得可申請延期繳付或分期繳付免除中小企業(yè)2個月房屋租金杭州西湖區(qū)新冠防控考核優(yōu)秀企業(yè)，最高補(bǔ)貼10萬順延21天可申請減免2個月土地年收可順延地塊開竣工時間無錫受疫情影響導(dǎo)致虧損嚴(yán)重的長租公寓企業(yè)，可申請專項(xiàng)資金補(bǔ)助可申請延期3個月繳稅，有困難可申請減免6月30日前到期、貸款期限一年內(nèi)落實(shí)無還本續(xù)貸延至一級響應(yīng)解除后5個工作日對租賃房屋屬于國有資產(chǎn)的中小企業(yè)，免收1至3個月租金交付期限順延25投資額完成即可申請預(yù)售行業(yè)主管部門組織往上房交會

48、寧波延至一級響應(yīng)解除后10個工作日疫情持續(xù)期間不計違約合肥延至一級響應(yīng)解除后10個工作日疫情持續(xù)期間不計違約南京延至一級響應(yīng)解除后3個工作日困難企業(yè)可申請開竣工延期嘉興疫情消除10日后允許辦理開竣工延期珠三角深圳對物管企業(yè)實(shí)施2個月財政補(bǔ)助降低企業(yè)住房公積金存繳比例政策性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)的擔(dān)保費(fèi)減免30中山為受疫情影響的優(yōu)質(zhì)企業(yè)預(yù)留不低于300億的專項(xiàng)融資額度未能按期繳納土地出讓金免除違約責(zé)任疫情持續(xù)期間不計違約京津冀天津受疫情影響企業(yè)公積金可補(bǔ)繳緩繳或延期土地出讓金繳納可自動延期開竣工期限可自動延期承德保證金調(diào)低至206個月中西部西安網(wǎng)上掛牌，保證金調(diào)低至20可分期繳納推行網(wǎng)上審批武漢防控一線人

49、員首套房公積金貸款額度體高20，最高84萬南昌保證金調(diào)低至20疫情消除15日后，可分期允許延期開竣工6個月資料來源： 、 展望未來：因城施策，寬松加碼穩(wěn)定市場我們認(rèn)為，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)寬松政策只是寬松第一階段，即土地出讓環(huán)節(jié)政策寬松，緩解開發(fā)商拿地應(yīng)繳土地出讓金違約風(fēng)險。后續(xù)政策層面還將經(jīng)歷兩個階段：階段二，疫情結(jié)束前，融資環(huán)境邊際寬松，緩解銷售回款不足的施工停滯風(fēng)險以及債務(wù)違約風(fēng)險；階段三：疫情結(jié)束后，適當(dāng)刺激購房需求，緩解售樓處全面解封后，開發(fā)商在債務(wù)壓力之下，快速出貨帶來短期供需失衡對房價的負(fù)面沖擊。行業(yè)現(xiàn)狀：當(dāng)前市場沖擊更大，銷售回款依賴更強(qiáng)當(dāng)前新冠病毒沖擊之下，房地產(chǎn)行業(yè)受到?jīng)_擊相比非典

50、時期更加顯著。目前房地產(chǎn)行業(yè)自身處于增速下行周期，商品房銷售量價增速下行。高頻數(shù)據(jù)顯示，2020 年前兩周，30 大中城市成交面積同比下滑超 80%，考慮到 2019 年本身春節(jié)因素，成交量基準(zhǔn)期已經(jīng)較低，目前新冠疫情對于房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售沖擊極大，而開發(fā)商推進(jìn)先上賣房對促進(jìn)成交收效甚微。目前行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，相對于 2003 年及 2008 年，銷售回款占總資金來源占比大幅提升，2019 年已經(jīng)超過五成，成為最主要的資金來源。在目前全國商品房銷售量價增速下行壓力增加，投資、新開工增速放緩的周期景氣下行背景之下，新冠疫情對于行業(yè)銷售回款的沖擊則更加雪上加霜，銷售回款斷崖式下滑將拖累

51、新開工及投資增速快速下行。圖 7：2 月前兩周 30 城商品房銷售（萬平方米，%）圖 8：銷售回款占投資資金來源比例超五成（億元，%）600500400300200100-2016201720182019202080%5234382812283260%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%200,000180,000160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,00002003200820172018201960%515253464050%40%30%20%10%0%歷年2月前兩周商品房銷售面積YoY融資銷售回款銷售回款占

52、比資料來源：Wind、統(tǒng)計局、 資料來源：Wind、統(tǒng)計局、 12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0%20.0%18.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%圖 9：目前商品房銷售量價增速（%）圖 10：目前開工及投資增速（%）銷售面積增速銷售均價增速新開工面積累計同比房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比資料來源：Wind、統(tǒng)計局、 資料來源：Wind、統(tǒng)計局、 4.3.2. 政策展望：償債壓力逐漸增加，寬松政策持續(xù)可期我們認(rèn)為，在政治局會議對貨幣政策及財政政策表述定調(diào)，政策方向偏向?qū)捤傻那闆r下，房地產(chǎn)調(diào)控政策將持

53、續(xù)打開寬松空間。一方面，由于新冠肺炎下，房企售樓處解封時間相對較晚，貨幣政策邊際轉(zhuǎn)松有利于對沖開發(fā)商銷售回款下滑，維持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定；而在 2019 年四季度以來，土地市場流拍率上升，出讓溢價率下降，財政發(fā)力還需適當(dāng)寬松房企融資政策，改善房企拿地意愿。在財政政策發(fā)力的背景下，一月土地市場成交量下滑預(yù)計迎來政策邊際改善對沖。2019 年來由于土地供應(yīng)量較高，同時受到疫情沖擊的影響，在目前開發(fā)商拿地主要依靠自有資金的情況下，流拍土地數(shù)量大幅上升。一月土地成交總價 1610.5 億，同比下滑 42%，而一季度行業(yè)債務(wù)到期壓力較小，若無疫情沖擊，拿地情況應(yīng)保持增長，2019 年四季度溢價率上升，土

54、地成交總價大幅上升，也反應(yīng)了房企在疫情爆發(fā)前拿地意愿的回暖。前后增速對比更反應(yīng)出開發(fā)商拿地意愿的快速下滑。圖 11：百城土地流拍數(shù)量及溢價率（塊，%）圖 12：成交土地總價及同比（億，%）7006005004003002001000未成交土地數(shù)量溢價率25%20%15%10%5%0%7,000.006,000.005,000.004,000.003,000.002,000.001,000.000.00成交土地總價:當(dāng)月值同比100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：Wind、中國土地大全、 資料來源：Wind、中國土地大全、 目前行業(yè)債務(wù)到期壓力持續(xù)上升，庫存不斷積

55、累。債務(wù)到期方面，一季度債務(wù)到期壓力相對較低，但 2020 年全年債務(wù)壓力持續(xù)上升，考慮到信用債可能的回售壓力下，下半年房企的償債壓力將快速上升。庫存方面，按累計開工面積與累計銷售面積計算的廣義庫存，無論在絕對量還是相對銷售周期方面，2018 年以來快速積累。雖然整體庫存水平未到 2014 年底的歷史絕對高位，但在目前市場下行壓力加大的背景之下，一旦銷售速度快速下滑，相對庫存（庫存銷售周期）將會快速上漲。因此，我們認(rèn)為，在維持行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的前提下，當(dāng)前的庫存水平可以支持購房需求層面政策的適度放松。我們認(rèn)為，在新冠疫情沖擊下，地產(chǎn)政策寬松將持續(xù)，并經(jīng)歷三階段：階段一：目前時間點(diǎn)，土地出讓政策寬松

56、，緩解房企 2019 年四季度以來拿地上升帶來的土地出讓金違約風(fēng)險；階段二：疫情持續(xù)而售樓處未全面解除封鎖，融資政策寬松，緩解銷售回款下滑帶來的債務(wù)違約風(fēng)險；階段三：疫情結(jié)束售樓處全面解除封鎖，開發(fā)商在快速增長的償債壓力下，將持續(xù)累積的項(xiàng)目快速推向市場追求銷售回款，適當(dāng)刺激購房需求緩解供需失衡帶來的房價下行風(fēng)險。圖 1：房企信托償還規(guī)模估算（億）圖 2：房企信用債償還規(guī)模估算（億）4,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000500-2,500.002,000.001,500.001,000.00500.000.002018/03 2018/09 2019/0

57、3 2019/09 2020/03 2020/09 2021/03預(yù)計信托償還規(guī)模實(shí)際償還量總發(fā)行量(億元)總償還量(億元)資料來源：Wind、 資料來源：Wind、 圖 3：廣義庫存（累計開工減累計銷售）持續(xù)回升（年，%）5.004.504.003.503.002.502.0040.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%2010-022010-072010-122011-052011-102012-032012-082013-012013-062013-112014-042014-092015-022015-072015-122016-052016-1020

58、17-032017-082018-012018-062018-112019-042019-090.0%銷售周期（左）累計庫存同比資料來源：Wind、 地方政策：供給需求雙管齊下2 月上旬，疫情較嚴(yán)重的湖北等五個省份相繼發(fā)布疫情期間臨時財政稅務(wù)政策，地方政府財政金融共同發(fā)力，通過降低利率、減稅降費(fèi)以及財政專項(xiàng)貼息等措施，加大對中小企業(yè)的信貸支持，降低小微企業(yè)融資成本、用工成本和經(jīng)營成本，助力小微企業(yè)渡過難關(guān)，起到穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)的作用。出臺的政策主要有：下調(diào)工業(yè)用水和用天然氣價格；減免中小微企業(yè)房租；降低利率、減免逾期利息、調(diào)整還款期限和方式；酌情減征免征中小企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅；放寬企業(yè)繳

59、納稅款期限和社會保險金期限等。這些政策措施預(yù)計將在一定程度上減輕中小微企業(yè)的負(fù)擔(dān)，有效對沖經(jīng)濟(jì)下行壓力。在消費(fèi)政策方面，佛山成為 2020 年首個推出汽車消費(fèi)鼓勵政策的城市，該市鼓勵“國六”標(biāo)準(zhǔn)排量汽車消費(fèi)，給予每輛車補(bǔ)貼 2000-5000 元不等，鼓勵政策將在 3 月 1 日正式實(shí)施。其他城市有望跟進(jìn)，出臺更多的刺激消費(fèi)政策。表 9：應(yīng)對疫情地方出臺的政策地方政府政策要點(diǎn)湖北省2020 年 2 月 8 日發(fā)布應(yīng)對新型冠狀病毒肺炎疫情 支持中小微企業(yè)共渡難關(guān)有關(guān)政策措施的通知。一、減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)方面，降低生產(chǎn)成本，2020 上半年工業(yè)用水價格、用天然氣價格均下調(diào) 10%；減免中小微企業(yè)房租，對

60、承租國有資產(chǎn)經(jīng)營用房的中小微企業(yè)免收 3 個月房租，6 個月房租減半；延長合同履行期限，已于國有企業(yè)簽訂合同的中小微企業(yè)，確因疫情影響，無法按時履行合同義務(wù)的，可以適當(dāng)延長合同履行期限；降低檢驗(yàn)檢測費(fèi)用，疫情期間對受影響較大的中小微企業(yè)停征特種設(shè)備檢驗(yàn)費(fèi)、污水處理費(fèi)、環(huán)保檢測費(fèi)、計量器具檢定費(fèi)；清理拖欠企業(yè)賬款，持續(xù)推進(jìn)清理拖欠民營企業(yè)中小企業(yè)賬款工作，建立清理和防止拖欠賬款長效機(jī)制。二、金融支持方面，加大信貸支持力度，對受疫情影響、授信到期還款確有困難的中小微企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)要通過適當(dāng)降低利率、減免逾期利息、調(diào)整還款期限和方式，幫助企業(yè)渡過難關(guān)，不得盲目抽貸、壓貸、斷貸。鼓勵各級金融機(jī)構(gòu)采取適