假日酒店項(xiàng)目申請(qǐng)立項(xiàng)可行性研究報(bào)告

1、 由以上現(xiàn)金流量分析可知當(dāng)折現(xiàn)系數(shù)為社會(huì)基準(zhǔn)折現(xiàn)率8%時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為5840.11萬(wàn)元；投資回收期（靜態(tài)）13.78年（含兩年建設(shè)期），項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi) 部收益率12.84%，大于社會(huì)基準(zhǔn)折現(xiàn)率 8%，從財(cái)務(wù)角度分 析項(xiàng)目可行。9 . 7盈虧平衡分析按項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第4年的數(shù)據(jù)，以經(jīng)營(yíng)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為：BEP（經(jīng)營(yíng)能力利用率）=年總固定成本/（年運(yùn)營(yíng)收入-年總可變成本-年?duì)I業(yè)稅金及附加）X100%=1934.61/（12613.12-7073.76-693.72） = 39.92% ;盈虧平衡分析以項(xiàng)目生產(chǎn)能力利用率表示盈虧平衡點(diǎn)TR總收益TC總成本年總運(yùn)營(yíng)收入12613.

2、12年總固定費(fèi)用1934.61年可變成本7073.760營(yíng)業(yè)稅金及附加693.72BEP%39.92%計(jì)算表明，項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份的經(jīng)營(yíng)能力利用率達(dá)39.92% ，可實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。9 8 風(fēng)險(xiǎn)性分析9.8.1 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（1）可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 客源市場(chǎng)受消費(fèi)心理和消費(fèi)欲望等影響，任何一個(gè)因素 的改變都可能影響到客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，從而影響到酒 店業(yè)的發(fā)展。這些影響因素中，消費(fèi)者收入變化所帶來的風(fēng) 險(xiǎn)是全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)，屬系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。（ 2 ）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)屬于全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激 烈，同質(zhì)產(chǎn)品可能會(huì)分流相當(dāng)一部分客源。為盡量避免市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)， 應(yīng)著力加快項(xiàng)目

3、建設(shè)進(jìn)度， 加大宣傳促銷力度， 提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和占有率，促使客源穩(wěn)步增長(zhǎng)，并不斷研究 市場(chǎng)變化，根據(jù)旅游者的消費(fèi)要求推陳出新，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn) 品結(jié)構(gòu)，實(shí)施精品名牌戰(zhàn)略，形成“ 唯我獨(dú)有，經(jīng)久不衰” 的特色飲食文化，從而降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。9.8.2 生態(tài)維護(hù)及項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng)完整，自然景觀優(yōu)美。（ 1 ）生態(tài)環(huán)境保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目建設(shè)會(huì)造成區(qū)域內(nèi)局部地表變化， ；建筑風(fēng)格設(shè)計(jì) 不當(dāng)會(huì)產(chǎn)生與自然環(huán)境不協(xié)調(diào)；建筑垃圾處理不當(dāng)會(huì)產(chǎn)生生 態(tài)環(huán)境污染等問題，都應(yīng)引起項(xiàng)目建設(shè)單位高度重視，并按 各項(xiàng)環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?shí)，嚴(yán)格實(shí)行“ 誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)保護(hù)、 誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)負(fù)責(zé)” 的制度，堅(jiān)決避免“ 建設(shè)性破壞和破壞性

4、建設(shè)” 現(xiàn)象發(fā)生。（2）建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目投資較大，建設(shè)內(nèi)容多，周期短，環(huán)保要求高，技 術(shù)設(shè)計(jì)涉及多個(gè)專業(yè)和不同技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，牽涉多個(gè)行業(yè)、部門 和單位。因此，要成立項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，選調(diào)相關(guān)技 術(shù)、管理人員成立籌建辦公室，嚴(yán)格實(shí)行工程招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制，推行現(xiàn)代科學(xué)工程建設(shè)管理，加大配套資金落 實(shí)力度和各項(xiàng)建設(shè)協(xié)調(diào)管理力度，確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。（3）環(huán)保和建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施針對(duì)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)， 只要項(xiàng)目建設(shè)單位嚴(yán)格按項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃要求進(jìn)行， 同時(shí)按 本報(bào)告中所提出的各種環(huán)保措施來操作，完全可以避免出現(xiàn)上 述風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)過程中的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和成本控制風(fēng)險(xiǎn)只要

5、建立和健 全領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、組織體制和各項(xiàng)規(guī)章制度，引入現(xiàn)代工程管理技 術(shù)，加強(qiáng)系統(tǒng)管理，也是完全可以避免的。9.8.3 政策風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家宏觀政策以及地方政府有關(guān)規(guī)定對(duì)本項(xiàng)目的影響較大， 主要集中在：（1）影響資金來源從目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境來看，酒店業(yè)已經(jīng)成為勢(shì)在 必行的產(chǎn)業(yè)，無論從消費(fèi)需求，還是國(guó)家旅游開發(fā)政策與消 費(fèi)導(dǎo)向，酒店業(yè)發(fā)展都具備了宏觀政策條件，未來一定階段 內(nèi)，國(guó)家政策對(duì)旅游、酒店開發(fā)投資的影響主要是積極層面2）影響居民收入與消費(fèi)方式從目前國(guó)家政策來看，進(jìn)一步提高居民的收入水平，提 倡積極而健康的消費(fèi)，是國(guó)家的既定方針。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段 看，發(fā)展水平越高的階段，對(duì)酒店產(chǎn)品的需求也越豐富，這

6、 些都將對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生積極的影響。9.8.4 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目實(shí)施后要時(shí)刻注意分析客源市場(chǎng)的需求變化趨勢(shì)， 按客源的結(jié)構(gòu)性變化和功能轉(zhuǎn)型及時(shí)改造產(chǎn)品組合，創(chuàng)新服 務(wù)。只有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)管理水平不斷提高，項(xiàng)目的社會(huì)、 生態(tài)和經(jīng)濟(jì)效益才能充分發(fā)揮，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立 于不敗之地。經(jīng)過對(duì) XX 酒店業(yè)的綜合調(diào)查及對(duì)國(guó)家政策的研究和社 會(huì)發(fā)展的預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目屬高級(jí)餐飲娛樂住宿，由于位置位于 XX 縣，在星級(jí)綜合酒店方面幾乎沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此本項(xiàng) 目抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是比較強(qiáng)的。根據(jù)現(xiàn)金流量表分析，本項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但仍建議建設(shè)單位在項(xiàng)目建設(shè)過程中嚴(yán)格控制造價(jià)，如果將造 價(jià)降低，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力更

7、強(qiáng)。并且在本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，實(shí)施合理的營(yíng)銷策略，控制成本，保證該項(xiàng)目具有更好的收益。第十章 社會(huì)效益評(píng)價(jià)10 1 就業(yè)效果分析本項(xiàng)目的實(shí)施有利于提高社會(huì)就業(yè)率。本項(xiàng)目建設(shè)過程 中，將會(huì)動(dòng)用大量的人力、物力。有利于提高就業(yè)率，提高 人民的生活水平。項(xiàng)目建成后， 可解決一部分人員的就業(yè)問題。 整體上說，本項(xiàng)目的建成將有效地提高社會(huì)就業(yè)率。10 2 對(duì)區(qū)域資源配置的影響“XX假日酒店”項(xiàng)目地處XX縣城的重要地段，土地資源非常寶貴。項(xiàng)目設(shè)計(jì)為高級(jí)酒店，臨城市道路三層以下設(shè) 置商業(yè)、 娛樂服務(wù)設(shè)施， 在允許的范圍內(nèi)， 盡量提高容積率， 對(duì)土地資源作到了最大限度地利用。本項(xiàng)目的建成將有效

8、地 提高區(qū)域土地資源的價(jià)值。在有效的土地資源上建設(shè)更多更 有價(jià)值的項(xiàng)目，對(duì)土地資源進(jìn)行了更合理地配置。10 3 對(duì)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的保護(hù)本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)環(huán)境保護(hù)具有重要意義。項(xiàng)目建成后， 將使用統(tǒng)一的市政設(shè)施，對(duì)廢水、垃圾進(jìn)行管理，對(duì)廢氣進(jìn) 行控制。所有污染物須經(jīng)處理達(dá)標(biāo)才能排入市政管網(wǎng)，有效 地控制了各種污染物對(duì)于周邊環(huán)境的污染?！癤X 假日酒店”項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮到環(huán)境的綠化與美化，樓宇之間空地 鋪設(shè)草皮、種植四季花木、設(shè)置連廊坐凳，并設(shè)置適當(dāng)?shù)膹V 場(chǎng)綠地，規(guī)劃建筑小品、草地、花木，提高項(xiàng)目的環(huán)境空氣 質(zhì)量， 減少空氣粉塵， 增加空氣的含氧量， 調(diào)節(jié)項(xiàng)目的氣候， 充分發(fā)揮項(xiàng)目綠地的環(huán)境效

9、益，提高項(xiàng)目品位。項(xiàng)目?jī)?nèi)重新 規(guī)劃的景觀系統(tǒng)，提高了區(qū)域綠化率。不僅美化了環(huán)境，同 時(shí)也對(duì)于本區(qū)生態(tài)平衡起到保護(hù)作用10 4 對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響本項(xiàng)目建成后，對(duì)繁榮區(qū)域商業(yè)服務(wù)具有更大的帶動(dòng)作 用。項(xiàng)目周圍的商業(yè)設(shè)施為商業(yè)服務(wù)提供了環(huán)境優(yōu)美的場(chǎng)地 空間。“ XX 假日酒店” 項(xiàng)目的建成將吸引大量顧客的入住， 有利于資金的引入，同時(shí)為周邊提供專業(yè)性的服務(wù)。同時(shí)將 提高XX縣整體城市形象，為建設(shè) XX縣“旅游城市”做出了 應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 它將整體拉動(dòng) XX 縣旅游業(yè)， 同時(shí)也帶動(dòng)第三產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展，為 XX 縣區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。10 5 對(duì)提高人民物質(zhì)文化生活及社會(huì)福利的影響本項(xiàng)目的

10、建成，首先提高了項(xiàng)目區(qū)域人們的商住環(huán)境。 優(yōu)雅人性化的商住項(xiàng)目，完善的項(xiàng)目物業(yè)管理，從各方面提 高了人民物質(zhì)文化生活水平，為入住項(xiàng)目的顧客創(chuàng)造一個(gè)高 水平的商住環(huán)境。10 6 對(duì)遠(yuǎn)景發(fā)展的影響本項(xiàng)目建成后，將為 XX 縣的發(fā)展繁榮做出重要的貢獻(xiàn)， 提升 XX 縣的城市建設(shè)品位， 繁榮商業(yè)， 同時(shí)對(duì)城市整體形象 的提高產(chǎn)生了巨大影響。城市形象的提高，將有效地帶動(dòng)區(qū) 域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大招商引 資，從根本上促進(jìn)入民生活水平的提高，繁榮社會(huì)主義市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)，為全面建設(shè)小康社會(huì)做出貢獻(xiàn)。第十一章 結(jié)論及建議11.1 結(jié)論（1）項(xiàng)目的建設(shè)是必要的項(xiàng)目的建設(shè)是認(rèn)真貫徹落實(shí) XX縣委

11、、市政府提出的“加 快旅游興市 ”戰(zhàn)略部署，打造城市名片的目標(biāo)，更好地促進(jìn) XX縣“兩型”社會(huì)的建設(shè)，提升XX縣旅游接待服務(wù)設(shè)施層 次不高等實(shí)際問題，打造 XX縣高規(guī)格接待服務(wù)平臺(tái)。（2 ）項(xiàng)目規(guī)模是適宜的本項(xiàng)目為XX市XX大酒店建設(shè)項(xiàng)目?？傆媒ㄖ娣e49849.3 平方米，為高檔綠色商務(wù)大酒店。本項(xiàng)目的總投資 21225.6 萬(wàn)元，資金由企業(yè)自籌和銀行 資金解決。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目年均營(yíng)業(yè)收入為 12613.12 萬(wàn)元，年均營(yíng) 業(yè)稅金及附加 693.72 萬(wàn)元， 實(shí)現(xiàn)年均凈利潤(rùn)總額為 2703.57 萬(wàn)元， 所得稅前全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 12.84% ，所得稅 前全部投資靜態(tài)回收期為 13.78 年（含建設(shè)期