樓盤解析-朗詩國際街區(qū)－

1、方案執(zhí)行市場同比營銷評估案例分析競品表現(xiàn)朗詩國際街區(qū)工程概述物業(yè)類型住宅建筑類別高層（1幢18層、6幢38層）裝修狀況精裝（2500-2800元）物業(yè)地址下沙區(qū)6號大街和27號大街交匯處入住時間2009年下半年總占地面積72743平方米總建面積21萬方（地上18萬方）容積率2.45綠化率47%總戶數(shù)1808戶得房率75%開盤時間2008.1.20供應量共計350套，88170套、138-158180套）1月去化率45.7% （約150套，8830套、138、158120套）總鳥瞰圖總平面圖市場評估：目前杭州樓市處于低潮期，市場觀望氣氛濃重，本工程作為下沙樓盤低價潮中的“萬元房，因其產(chǎn)品有較大差

2、異化，市場競爭壓力相對較小，在短短10天中去化將近一半，比較可觀。城市綠地錢塘江海天城夢琴灣在售9/24/20221方案執(zhí)行市場同比營銷評估案例分析競品表現(xiàn)朗詩國際街區(qū)土地屬性現(xiàn)狀規(guī)劃配套條件無生活配套、文海小學、 杭四中自配：游泳池、網(wǎng)球場、健身館、商業(yè)會所 周邊：海天城物美超市 、下沙中學 交通條件6號大街、沿江大道、無公共交通規(guī)劃中的1號地鐵、公交總站環(huán)境景觀東臨錢塘江景觀帶、北面的沙洲西河城市角色標桿性城市科技住宅 根據(jù)土地屬性，對應這樣的產(chǎn)品，是符合市場還是挑戰(zhàn)市場？不利因素：配套、交通條件滯后符合市場有利因素：江景資源、地鐵 傳統(tǒng)產(chǎn)品高層江景公寓競爭樓盤多市場抗性強價格、銷售壓力大

3、市場需求對生活品質(zhì)的追求自身的開發(fā)優(yōu)勢科技住宅如留莊，平層官邸引入新住宅概念9/24/20222方案執(zhí)行市場同比營銷評估案例分析競品表現(xiàn)朗詩國際街區(qū)周邊競爭樓盤物業(yè)類型產(chǎn)品價格第六大道普通住宅高層（小戶型）6000元/海天城普通住宅小高層、高層8200元/夢琴灣普通住宅高層江景公寓8000元/多藍水岸普通住宅多層、高層、小高層6500元/伊薩卡普通住宅高層、小高層、排屋公寓7500元/；排屋15000元/濱江花園普通住宅高層08年5月開盤預計售價9000元/中慶第六大道海天城濱江花園伊薩卡多藍水岸夢琴灣朗詩國際街區(qū) 區(qū)域競爭分析：1此上六個盤在產(chǎn)品定位上與朗詩國際街區(qū)存在明顯差異化2除濱江花園

4、、第6大道外，其余4個都是05、06開的盤，且第6大道供給量不大，且均為小戶型綜合上述兩點：與朗詩有直接競爭關(guān)系的樓盤盤只有世茂濱江花園，此工程也是引入了環(huán)保、節(jié)能等科技的高品質(zhì)產(chǎn)品，而且憑借其開發(fā)商的品牌效應及操盤經(jīng)驗，相信會對朗詩形成一定的壓力9/24/20223方案執(zhí)行市場同比營銷評估案例分析競品表現(xiàn)朗詩國際街區(qū)產(chǎn)品塑造立面 紅色主調(diào) 簡潔時尚、大膽、張揚景觀充分利用東面江景與北面的自然河等環(huán)境資源，巧妙融合園區(qū)以中心水域的景觀綠軸，形成圍合的三角景觀空間沙洲西河一線江景9/24/20224朗詩國際街區(qū)產(chǎn)品塑造89戶型138戶型戶型點評：以上是朗詩國際街區(qū)兩種主力戶型圖。布局緊湊、南北雙

5、陽臺設計、享用雙向景觀資源；全部臥房均朝南、健康舒適；兩戶型最大的缺乏之處就是廚房都偏小，實用性較低、此外89的戶型衛(wèi)生間是暗房裝修 裝修標準： 2500-2800元/？室內(nèi)墻面：環(huán)保乳膠漆櫥衛(wèi)墻面：乳膠漆和瓷磚地面：地磚和高級強化木地板櫥衛(wèi)配套：櫥柜、冰箱、消毒柜、浴缸等注釋：客廳、臥房的家電、家具、燈具、配飾等自配 9/24/20225朗詩國際街區(qū)產(chǎn)品塑造高科技：恒溫、恒濕、恒氧優(yōu)勢： 1使用價值和科技含量遠遠高于傳統(tǒng)住宅 2環(huán)保、節(jié)能、潔凈 3有利于身心健康、提高生活質(zhì)量劣勢：1市場、技術(shù)不成熟，如地源熱泵系統(tǒng)使用年限一般在10-15年等問題2系統(tǒng)本錢高，價格也相對高相對一般住宅，科技住

6、宅的系統(tǒng)運行費每年 要多4-5千元，但對于一些收入高的消費者來說是可以接受的3系統(tǒng)僵化，不能因個人的生活習慣變換調(diào)節(jié)市場反響：各界持疑心態(tài)度的比例較大，最核心疑問就是現(xiàn)在的技術(shù)能否真正到達這樣的標準，認為它是個很“概念化的東西，但有少局部經(jīng)過現(xiàn)場體驗還是比較認可的，認為這種住宅還是很享受、健康的，對老年人是非常有益的。9/24/20226方案執(zhí)行市場同比營銷評估案例分析競品表現(xiàn)朗詩國際街區(qū)營銷策略體驗式營銷針對市場客戶群體對產(chǎn)品的疑心、動搖等觀望態(tài)度產(chǎn)品解析會、邀請局部意向客戶到已經(jīng)交付入住的南京朗詩國際街區(qū)去親身感受試住客戶切身體會進一步提升品牌、產(chǎn)品認可度，形成購置根底9/24/20227方案執(zhí)行市場同比營銷評估案例分析競品表現(xiàn)朗詩國際街區(qū)客戶分析客群來源職業(yè)特征年齡段家庭結(jié)構(gòu)購買目的選擇原因70%的杭州人、 20%的溫州、青田等省內(nèi)