融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)反擔(dān)保措施指導(dǎo)原則資料

1、文檔編碼 : CM1P2V8X9B4 HO8W1U10U1D10 ZO9R8Z3Q3U2精品文檔 融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)反擔(dān)保措施指導(dǎo)原就 第一條 指導(dǎo)思想和確定原就； 為更好地開展融資擔(dān)保業(yè)務(wù)工作, 經(jīng)過廣泛爭論和仔細(xì)爭論,在充分考慮供應(yīng)反擔(dān)保的抵（質(zhì)）押標(biāo)的 物市場定價,閉環(huán)可流通,法律可追溯,執(zhí)行可操作,以及保證方式 應(yīng)觸動債務(wù)人利益等因素基礎(chǔ)上,制定公司融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)反擔(dān)保措施 指導(dǎo)原就（以下稱“原就”）； 其次條 反擔(dān)保措施設(shè)定方式： 接受申保企業(yè)或項(xiàng)目以保證, 抵 押,質(zhì)押,定金方式供應(yīng)反擔(dān)保；上述方式可單一接受,也可組合使 用； 第三條 以抵押方式供應(yīng)反擔(dān)保時,抵押物范疇的確定： 一,抵

2、押物確定范疇及價值認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) （一）房地產(chǎn)類不動資產(chǎn) 1,權(quán)屬全款商品房（現(xiàn)房）：具有清晰明確的權(quán)屬關(guān)系且能有 效辦理抵押登記； 其抵押價值評定一律不考慮房屋裝修所花費(fèi)的一切 費(fèi)用,抵押率最高原就上不超過 7折；【折價參考因素： 訴訟費(fèi)用（一, 二審 10%左右）,處置費(fèi)用（執(zhí)行費(fèi)用,評估費(fèi)用,拍賣費(fèi)用等 20% 左右）,追償期間的資金費(fèi)用缺失等；】 按揭商品房： 購房后正常仍本付息 2 年以上的按揭商品房, 抵押 價值以實(shí)際支付的首付款加已仍貸款本金總和的抵押率最高原就上 不超過 5 折；并且可以考慮以市場價格 （風(fēng)控專審評估價值） 為基礎(chǔ), 乘以首付款比例運(yùn)算抵押金額； 精品文檔 第 1 頁

3、,共 9 頁精品文檔 2,營業(yè)用房（商鋪）：證件手續(xù)齊全,權(quán)屬關(guān)系清晰,抵押率 原就上最高不超過 7 折；【折價參考因素：參照上述標(biāo)準(zhǔn),考慮變現(xiàn) 才能較強(qiáng)因素；】 供應(yīng)抵押的營業(yè)用房是以按揭方式取得的, 其擔(dān)保價值以實(shí)際支 付首付款和貸款本金總和的抵押率最高原就上不超過 7 折運(yùn)算；購房 后正常仍本付息 2 年以上的營業(yè)用房, 可以考慮以市場價格 （風(fēng)控專 審評估價值）為基礎(chǔ),乘以首付款比例運(yùn)算； 3,集資房：個人按房價全額出資的,擁有全部產(chǎn)權(quán)并且需集資 單位出具可以對外買賣的證明文件；抵押率最高原就上不超過 6 折； （位置好的可以按一般商品住宅折價方法折價）；折價因素：參照商 品房折價因素

4、,考慮補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用（土地款,稅費(fèi)等）因素； 4,經(jīng)濟(jì)適用住房：指以中低收入家庭,住房困難戶為供應(yīng)對象, 并按國家,住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（不含別墅,高級公寓,外銷住宅）建設(shè)的 一般住宅,并且需居住 5 年以上,抵押率原就上最高不超過 5 折；折 價因素：參照商品房折價因素, 考慮補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用 （土地款, 稅費(fèi)等） 因素； 5,房改房：依據(jù)土地出讓金繳納情形分為以下兩種： 1 已補(bǔ)繳土地出讓金：參考商品住房折扣標(biāo)準(zhǔn) 2 未繳納土地出讓金：按市場價值扣除土地出讓金后參考商品 住房折扣標(biāo)準(zhǔn),抵押率原就上最高不超過 5 折； 6,工業(yè)廠房：由于工業(yè)廠房通用性較差,體量較大,必需整體 變現(xiàn),變現(xiàn)周期較長,并且大多

5、數(shù)屬于自己修建,取得成本低,因此 精品文檔 第 2 頁,共 9 頁精品文檔 在結(jié)合實(shí)際結(jié)構(gòu),通用性, 整風(fēng)光積的基礎(chǔ)上,抵押率原就上最高不 超過 5 折； （二）在建工程：依據(jù)設(shè)計的合理性按抵押率原就上最高不超過 6 折運(yùn)算； （三）,關(guān)于以國有土地使用權(quán)抵押設(shè)定反擔(dān)保： 1,商業(yè)用地抵押的,需簽抵押合同并收取原件；抵押價值以評 估價值為基數(shù),綜合考慮所在行政區(qū)域,地理位置,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場 價格等因素,抵押價值原就上最高不得超過綜合評估價值的 7 折； 2,工業(yè)用地抵押的,需簽抵押合同并收取原件；抵押價值以評 估價值為基數(shù),綜合考慮所在行政區(qū)域,地理位置,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場 價格等因素,抵押價值原

6、就上最高不得超過綜合評估價值的 7折；（由 于工業(yè)用地帶有招商引資性質(zhì),取得成本較低） 風(fēng)險把握部專審人員評估價值參考因素：標(biāo)的物所在行政區(qū)域, 地理位置,房屋建成年限,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格,權(quán)屬性質(zhì),戶型, 面積,物業(yè)治理,產(chǎn)業(yè)集合度等因素； （四）機(jī)器設(shè)備及交通工具類資產(chǎn) : 以機(jī)器,設(shè)備作為抵押供應(yīng)反 擔(dān)保的, 抵押價值依據(jù)不憐憫形予以確定, 但最高原就上不得超過評 估價值的 5 折；車輛由于損耗大,人為操作風(fēng)險較高,結(jié)合使用年限 和行駛里程,原就上最高不得超過 5 折,原就上不得接受貨車,工程 車以及特種車輛等作為反擔(dān)保物； 【折扣參考因素：購買時間,使用 年限,磨損程度,設(shè)備通用性能以

7、及影響設(shè)備價值的其他因素；】 二,以下資產(chǎn)不得作為反擔(dān)保措施： 精品文檔 第 3 頁,共 9 頁精品文檔 土地全部權(quán)；耕地,宅基地,自留地,自留山等集體全部的土 地使用權(quán)；學(xué)校,幼兒園,醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位,社會團(tuán) 體的訓(xùn)練設(shè)施,醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；全部權(quán),使用權(quán) 不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封,扣押,監(jiān)管的財產(chǎn)；依法不得 抵押的其他財產(chǎn)； 三,以房地產(chǎn)抵押設(shè)定反擔(dān)保時,為切實(shí)防患因權(quán)屬有效性, 擔(dān)保責(zé)任期內(nèi)可能發(fā)生的一些不確定因素造成的風(fēng)險,確保公司利 益,業(yè)務(wù)部門調(diào)查人員應(yīng)加強(qiáng)對以下情形的深化調(diào)查和核實(shí)： 1,仔細(xì)負(fù)責(zé)地評審抵押房地產(chǎn)權(quán)屬的合法性,防止個別情形下 利用

8、目前房地產(chǎn)權(quán)屬治理尚不規(guī)范的現(xiàn)實(shí)狀況, 在用地不符合法定條 件,農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地未履行法定手續(xù), 未足額繳納土地出讓金等 等情形下,通過一些各種途徑獲得土地使用權(quán)證明； 2,在建工程中應(yīng)甄別建設(shè)工程用地是否依法繳納土地出讓金并 依法取得使用權(quán)證明； 3,在供應(yīng)反擔(dān)保的抵押資產(chǎn)中如涉及房地產(chǎn) “分割抵押” （即： 抵押人將所擁有的房屋全部權(quán)的一部分或土地使用權(quán)的一部分進(jìn)行 抵押的行為）時, 應(yīng)留意以下幾個方面：一是只能接受已建成完工且 取得產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)辦理“分割抵押”,未完工在建工程只能辦理整 體抵押；二是只對可以進(jìn)行分割處理的房地產(chǎn)辦理“分割抵押”,不 能分割處理或雖能分割處理, 但分割處

9、理后對抵押物價值有影響的房 地產(chǎn),應(yīng)辦理整體抵押； 三是在抵押人已經(jīng)將部分房屋全部權(quán)及房屋 占用范疇內(nèi)的土地使用權(quán)抵押給了其他債權(quán)人（如銀行）,公司需辦 精品文檔 第 4 頁,共 9 頁精品文檔 理剩余部分的房地產(chǎn)抵押時, 應(yīng)向有關(guān)登記部門查詢已抵押房地產(chǎn)的 詳細(xì)情形,防止顯現(xiàn)重復(fù)抵押情形； 4,依據(jù)現(xiàn)有規(guī)定,房改房可以轉(zhuǎn)讓流通,也可以抵押；在接受 以房改房抵押供應(yīng)反擔(dān)保時應(yīng)留意以下兩點(diǎn)： 一是標(biāo)準(zhǔn)價房改房的抵 押須原產(chǎn)權(quán)單位同意； 二是已購公有住房 （房改房）的抵押價值確認(rèn), 必需以抵押人可支配的價值為限； 第四條 以質(zhì)押方式供應(yīng)反擔(dān)保時,出質(zhì)標(biāo)的物范疇的確定： （一）以企業(yè)動產(chǎn)資產(chǎn)中的庫存

10、產(chǎn)品, 半成品出質(zhì)供應(yīng)反擔(dān)保的, 其質(zhì)押價值原就上分別按其生產(chǎn)成本價值的 50%核定； （二）以依法可以轉(zhuǎn)讓的股權(quán)出質(zhì)供應(yīng)反擔(dān)保的,應(yīng)遵循以下要 求： 股權(quán)質(zhì)押原就上應(yīng)占被保公司股份總額的 51%以上（出質(zhì)的股權(quán) 價值應(yīng)占股權(quán)所在企業(yè)股權(quán)總值的 51%以上）； （三）以應(yīng)收賬款出質(zhì)供應(yīng)反擔(dān)保的： 1,在目前環(huán)境下, 供應(yīng)反擔(dān)保的出質(zhì)應(yīng)收賬款一般只接受 : 銷 售貨物,供應(yīng)水,電,氣,暖,學(xué)問產(chǎn)權(quán)的許可使用等產(chǎn)生的債權(quán)； 大路,橋梁,隧道,渡口等不動產(chǎn)收費(fèi)權(quán)； 2,出于風(fēng)險防范考慮, 應(yīng)留意查驗(yàn)和分析出質(zhì)的應(yīng)收賬款質(zhì)量, 在質(zhì)量評判方面重點(diǎn)參照以下標(biāo)準(zhǔn)： 已發(fā)貨并由第三方付款人驗(yàn) 收合格的貨物產(chǎn)

11、生的應(yīng)收賬款； 對無不良信用記錄,資金實(shí)力強(qiáng)的 第三方付款人產(chǎn)生的應(yīng)收賬款； 詳細(xì)金額已被第三方付款人確認(rèn), 并在仍款時直接匯入出質(zhì)人在借款金融機(jī)構(gòu)開設(shè)賬戶內(nèi)的應(yīng)收賬款； 精品文檔 第 5 頁,共 9 頁精品文檔 到期日早于借款合同規(guī)定的仍款日的應(yīng)收賬款； 出質(zhì)的應(yīng)收賬款 賬面金額不得低于擔(dān)保金額本息總額, 并能夠供應(yīng)當(dāng)應(yīng)收賬款的對賬 憑證原件；此外, 在分析應(yīng)收賬款質(zhì)量時,可結(jié)合出質(zhì)人自身的以下 因素：出質(zhì)人客戶中財務(wù)穩(wěn)健的公司數(shù)量越多,客戶基礎(chǔ)質(zhì)量越高； 出質(zhì)人應(yīng)收賬款的集中度；出質(zhì)人的逾期趨勢等； 3,以下應(yīng)收賬款不予接受： 逾期的應(yīng)收賬款； 賬齡超過 90 天的應(yīng)收賬款； 提前開票或已

12、開票未發(fā)貨的應(yīng)收賬款； 來自企業(yè) 新客戶的應(yīng)收賬款； 來自企業(yè)內(nèi)部的應(yīng)收賬款； 變更銷售條款之 后產(chǎn)生的應(yīng)收賬款； 境外應(yīng)收賬款； （四）以林權(quán)出質(zhì)供應(yīng)反擔(dān)保的： 質(zhì)押率原就上最高不超過 5 折, 取得成本通常情形不超過 200-500 元/ 畝；【核價參考因素 1,取得 成本低； 2,樹木砍伐都必需取得相應(yīng)指標(biāo),并且砍伐多少就必需種 植多少,因此其經(jīng)濟(jì)價值是一個長遠(yuǎn)價值】 （五）以礦產(chǎn)開采權(quán)出質(zhì)供應(yīng)反擔(dān)保的：在專業(yè)的礦產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 評估值基礎(chǔ)上按 2-3 折折價；【核價參考因素： 由于礦脈埋藏于地下, 儲量及品嘗不確定性太大,同時地質(zhì)災(zāi)難發(fā)生頻繁,整體風(fēng)險較大】 第五條 以保證方式供應(yīng)反擔(dān)保時

13、： 保證方式實(shí)行連帶責(zé)任保證, 不接受一般保證； 以這種方式供應(yīng) 反擔(dān)保適用于全部融資擔(dān)保業(yè)務(wù)涉及的企業(yè)或項(xiàng)目；保證人包括： 企業(yè)股東,實(shí)際把握人及其配偶； 資產(chǎn)全部權(quán)人及其配偶； 精品文檔 為受保其或項(xiàng)目供應(yīng)資產(chǎn)抵押的 第 6 頁,共 9 頁精品文檔 第三方自然人供應(yīng)擔(dān)保的應(yīng)落實(shí)其是否具有足夠的仍款才能； 所 有保證人應(yīng)供應(yīng)身份證, 結(jié)婚證, 戶口簿以及資產(chǎn)證明并供應(yīng)家庭聯(lián) 系電話及手機(jī)號碼； 第六條 貸款抵押物評估方面： 1,動產(chǎn)抵押類：包括存貨,車輛和機(jī)器設(shè)備等；原就上需要求 借款客戶申請中介機(jī)構(gòu)對擬動產(chǎn)抵押類資產(chǎn)進(jìn)行評估, 其中：購買時 間在半年以內(nèi)的一手機(jī)器設(shè)備, 客戶能夠供應(yīng)相應(yīng)的

14、購銷合同和增值 稅發(fā)票,我公司能夠直接認(rèn)定價值的,可不強(qiáng)求資產(chǎn)評估； 雙方對資產(chǎn)價值分歧過大的需由資產(chǎn)評估公司評估確定；如我 公司認(rèn)為評估公司評估的資產(chǎn)價值明顯高于市場價值或市場價值走 向?yàn)橄陆第厔莸? 客戶經(jīng)理在商談抵押率時應(yīng)充分考慮打折成數(shù), 并 先期征聽我公司評審委成員的看法； 2,權(quán)益質(zhì)押類：包括參股企業(yè)股權(quán),股票,特許經(jīng)營權(quán),收費(fèi) 權(quán),林權(quán),采礦權(quán)等；原就上需要求借款客戶申請中介機(jī)構(gòu)對擬質(zhì)押 資產(chǎn)進(jìn)行評估, 對股票價值應(yīng)由我公司評審委員會集體認(rèn)可, 并商情 借款人同意； 3,不動產(chǎn)抵押類：包括土地,廠房（含廠區(qū)內(nèi)辦公用房）和倉 庫等；企業(yè)不動產(chǎn)抵押原就上需進(jìn)行評估,但土地,個人住房,

15、企業(yè) 和個人的商用房抵押物, 如雙方對抵押價值能夠協(xié)商一樣或者我公司 可以直接認(rèn)定其價值的, 經(jīng)我公司內(nèi)部評估小組認(rèn)可, 可不進(jìn)行評估； 精品文檔 第 7 頁,共 9 頁精品文檔 第七條 貸款抵押物財產(chǎn)保險方面： 1,動產(chǎn)類貸款抵押物：包括存貨,車輛和機(jī)器設(shè)備等；原就上 必需進(jìn)行保險； 2,不動產(chǎn)類貸款抵押物：包括廠房,倉庫和廠區(qū)內(nèi)生產(chǎn)所需的 辦公用房等,原就上需進(jìn)行保險 ; 對個人住房,企業(yè)和個人的商用房 等不易出險的貸款抵押物,可不進(jìn)行保險； 第八條 公證方面： 1,以動產(chǎn)作為抵押物貸款的 含存貨,車輛和機(jī)器設(shè)備等 ,原 就上必需進(jìn)行公證； 2,以權(quán)益作為質(zhì)押物擔(dān)保的（含參股企業(yè)股權(quán),股票,特許經(jīng)