按揭貸款常見(jiàn)問(wèn)題解答v20090415

1、版本號(hào)：V.2200904415 （內(nèi)內(nèi)部資料，請(qǐng)請(qǐng)注意保密）按揭貸款常見(jiàn)問(wèn)問(wèn)題解答目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc227600476 一、貸款需求求 PAGEREF _Toc227600476 h 1 HYPERLINK l _Toc227600477 1、問(wèn)：如何何篩選排除風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)偏高的客客戶？ PAGEREF _Toc227600477 h 1 HYPERLINK l _Toc227600478 2、問(wèn)：購(gòu)房房人通過(guò)全款款購(gòu)買二手房房后，能否通通過(guò)抵押向我我行借款？ PAGEREF _Toc227600478 h 1 HYPERLINK l _Toc2

2、27600479 3、問(wèn)：我行行接受父母與與子女之間買買賣房產(chǎn)么？ PAGEREF _Toc227600479 h 1 HYPERLINK l _Toc227600480 4、問(wèn)：可抵抵押的平房、半半地下室、弄弄堂等房產(chǎn)，我我行可以接受受按揭貸款么么？ PAGEREF _Toc227600480 h 1 HYPERLINK l _Toc227600481 5、問(wèn)：一個(gè)個(gè)客戶能否購(gòu)購(gòu)買多套房產(chǎn)產(chǎn)，只借款一一筆、或借款款多筆？ PAGEREF _Toc227600481 h 1 HYPERLINK l _Toc227600482 二、客戶資質(zhì)質(zhì)相關(guān) PAGEREF _Toc227600482 h

3、1 HYPERLINK l _Toc227600483 1、問(wèn)：如借借款人年齡符符合要求，其其配偶能否超超過(guò)60周歲？ PAGEREF _Toc227600483 h 1 HYPERLINK l _Toc227600484 2、問(wèn)：對(duì)于于個(gè)人信用記記錄的分類，如如何操作更方方便？ PAGEREF _Toc227600484 h 2 HYPERLINK l _Toc227600485 3、問(wèn)：為什什么對(duì)配偶的的征信記錄也也要求不得為為禁入類？ PAGEREF _Toc227600485 h 2 HYPERLINK l _Toc227600486 44、問(wèn)：共同借借款人能否做做為保證人？ PAGE

4、REF _Toc227600486 h 2 HYPERLINK l _Toc227600487 5、問(wèn)：共同同購(gòu)房的人，一一定要作為共共同借款人么么？ PAGEREF _Toc227600487 h 2 HYPERLINK l _Toc227600488 6、問(wèn)：操作作規(guī)程第十二二條允許第三三方抵押人，是是否可以用他他人房產(chǎn)抵押押？ PAGEREF _Toc227600488 h 2 HYPERLINK l _Toc227600489 7、問(wèn)：我行行為什么不接接受未成年人人共同購(gòu)房？ PAGEREF _Toc227600489 h 2 HYPERLINK l _Toc227600490 8、問(wèn)

5、：對(duì)于于客戶資質(zhì)的的審核，操作作規(guī)程規(guī)定較較為分散，如如何操作更方方便？ PAGEREF _Toc227600490 h 2 HYPERLINK l _Toc227600491 三、貸款額度度 PAGEREF _Toc227600491 h 2 HYPERLINK l _Toc227600492 1、問(wèn)：普通通自住房的首首付比例，能能否與同業(yè)一一樣做到200%？ PAGEREF _Toc227600492 h 2 HYPERLINK l _Toc227600493 2、問(wèn)：客戶戶的首付加我我行貸款金額額，能否超過(guò)過(guò)實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)價(jià)？ PAGEREF _Toc227600493 h 3 HYPERL

6、INK l _Toc227600494 3、問(wèn)：由于于評(píng)估價(jià)格偏偏低，導(dǎo)致“首付+貸款金額實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)價(jià)”，怎么辦？ PAGEREF _Toc227600494 h 3 HYPERLINK l _Toc227600495 四、貸款期限限 PAGEREF _Toc227600495 h 3 HYPERLINK l _Toc227600496 1、問(wèn)：配偶偶、共同借款款人是否適用用“貸款期限與與年齡之和不不超過(guò)65年”？ PAGEREF _Toc227600496 h 3 HYPERLINK l _Toc227600497 五、貸款利率率 PAGEREF _Toc227600497 h 3 HYPE

7、RLINK l _Toc227600498 1、問(wèn)：總行行對(duì)于“二套房”的首付和利利率有無(wú)正式式的文件規(guī)定定？ PAGEREF _Toc227600498 h 3 HYPERLINK l _Toc227600499 2、問(wèn)：商用用/商住兩用房房的利率上浮浮可以高于或或低于10%么？ PAGEREF _Toc227600499 h 3 HYPERLINK l _Toc227600500 六、還款方式 PAGEREF _Toc227600500 h 3 HYPERLINK l _Toc227600501 1、問(wèn)：二手手房貸款對(duì)于于還款方式是是否有限制？ PAGEREF _Toc227600501

8、h 3 HYPERLINK l _Toc227600502 七、抵押登記記手續(xù) PAGEREF _Toc227600502 h 3 HYPERLINK l _Toc227600503 1、問(wèn)：房管管局指定不符符合我行準(zhǔn)入入條件的評(píng)估估公司，可以以辦理么？ PAGEREF _Toc227600503 h 3 HYPERLINK l _Toc227600504 2、問(wèn)：房管管局指定抵押押期限低于貸貸款期限，其其他銀行認(rèn)可可，我行呢？ PAGEREF _Toc227600504 h 4 HYPERLINK l _Toc227600505 3、問(wèn)：合同同未約定貸款款期限，房管管局不給登記記抵押期限，怎

9、怎么辦？ PAGEREF _Toc227600505 h 4 HYPERLINK l _Toc227600506 4、問(wèn)：是否否與商務(wù)貸款款抵押一樣，要要求“抵押期限貸款期限2年”？ PAGEREF _Toc227600506 h 4 HYPERLINK l _Toc227600507 5、問(wèn)：合同同未約定抵押押期限，房管管局一定要求求明確，怎么么辦？ PAGEREF _Toc227600507 h 4 HYPERLINK l _Toc227600508 八、合同簽署署 PAGEREF _Toc227600508 h 4 HYPERLINK l _Toc227600509 1、問(wèn)：手工工借據(jù)如

10、何填填寫放款賬號(hào)號(hào)？ PAGEREF _Toc227600509 h 4 HYPERLINK l _Toc227600510 九、系統(tǒng)錄入入的問(wèn)題 PAGEREF _Toc227600510 h 4 HYPERLINK l _Toc227600511 1、問(wèn)：貸款款申請(qǐng)“是否農(nóng)戶”是依據(jù)戶口口、還是經(jīng)營(yíng)營(yíng)內(nèi)容來(lái)選擇擇？ PAGEREF _Toc227600511 h 4 HYPERLINK l _Toc227600512 2、問(wèn)：客戶戶不作首付款款監(jiān)管可以么么、首付款監(jiān)監(jiān)管要到儲(chǔ)蓄蓄前臺(tái)做止付付么？ PAGEREF _Toc227600512 h 4 HYPERLINK l _Toc22760

11、0513 3、問(wèn)：申請(qǐng)請(qǐng)金額超過(guò)抵抵押擔(dān)保額度度，下調(diào)建議議授信金額后后仍通不過(guò)？ PAGEREF _Toc227600513 h 5 HYPERLINK l _Toc227600514 4、問(wèn)：客戶戶申請(qǐng)額度接接近8成時(shí)，出現(xiàn)現(xiàn)抵押擔(dān)保不不足，怎么辦辦？ PAGEREF _Toc227600514 h 5 HYPERLINK l _Toc227600515 5、問(wèn)：貸款款已發(fā)放，但但期限、利率率浮動(dòng)、利率率調(diào)整方式錄錄入錯(cuò)誤，怎怎么辦？ PAGEREF _Toc227600515 h 5 HYPERLINK l _Toc227600516 附件1 個(gè)人人信用記錄分分類表 PAGEREF _T

12、oc227600516 h 6 HYPERLINK l _Toc22766005177 附件2 客戶資資信審查表 PAGEREF _Toc227600517 h 7 HYPERLINK l _Toc227600518 附件3 按揭揭利率浮動(dòng)及及首付比例參參考標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc227600518 h 8 FILENAME 按揭貸款常見(jiàn)問(wèn)題解答v20090411.doc- PAGE 10 -貸款需求問(wèn)：如何篩選排排除風(fēng)險(xiǎn)偏高高的客戶？答：根據(jù)近期試試點(diǎn)和他行經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，以下客客戶應(yīng)慎重受受理（但并非非強(qiáng)制拒絕）：（1）私企員工工。私營(yíng)企業(yè)業(yè)開具的收入入證明，應(yīng)慎慎重使用。對(duì)對(duì)于當(dāng)?shù)貙?shí)力力不

13、強(qiáng)、知名名度不高的私私企，應(yīng)要求求客戶提供工工資賬戶流水水。（2）離異人員員。離異人員員容易存在家庭庭財(cái)產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)濟(jì)糾紛。（3）自謀職業(yè)業(yè)者。個(gè)體商戶/私營(yíng)企企業(yè)主申請(qǐng)按按揭貸款，都都需要按小額額貸款對(duì)商務(wù)務(wù)的經(jīng)營(yíng)情況況和收支流水水進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)調(diào)查核實(shí)，務(wù)務(wù)必掌握真實(shí)實(shí)的收入水平平，并根據(jù)其其資產(chǎn)實(shí)力適適當(dāng)要求客戶戶提高首付比比例。對(duì)于農(nóng)農(nóng)民工、房產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保保險(xiǎn)代理人等等工作不穩(wěn)定定人士申請(qǐng)房房貸，應(yīng)特別別注意是否存存在虛假售房房、套取貸款行為。（4）危險(xiǎn)行業(yè)業(yè)的職工。涉涉外、礦業(yè)、遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋、捕漁等等行業(yè)職工，人人身安全風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較高?？蛻魬羧绻Y質(zhì)較較好，在確認(rèn)認(rèn)有長(zhǎng)期的勞勞動(dòng)保險(xiǎn)保障、身身體健康

14、后，也也可以受理。問(wèn)：購(gòu)房人通過(guò)過(guò)全款購(gòu)買二二手房后，能能否通過(guò)抵押押向我行借款款？答：我行暫接受受二手房契稅稅票日期在33個(gè)月（含）以以內(nèi)的交易。受受理時(shí)，借款款人提供契稅稅票、新的房產(chǎn)證證和本人名下的的兩個(gè)結(jié)算賬賬戶，不再提提供首付款備備足的證明；售房人不需需要提供個(gè)人人資料、也不不簽署相關(guān)文文件。我行抵抵押登記完成成后，貸款發(fā)發(fā)放至借款人人的收款賬戶戶（還款賬戶戶是借款人的的另一個(gè)賬戶戶）。問(wèn)：我行接受父父母與子女之間買賣賣房產(chǎn)么？答：類似需要包包括：離婚時(shí)時(shí)購(gòu)買與原配配偶共有的房房產(chǎn)，債權(quán)人以債權(quán)權(quán)充抵首付、購(gòu)買債務(wù)人的房產(chǎn)。這類需求潛在的產(chǎn)權(quán)糾紛較大，直接影響借款人的還款意愿，我行暫

15、不受理。問(wèn)：可抵押的平平房、半地下下室、弄堂等等房產(chǎn)，我行行可以接受按按揭貸款么？答：這類房產(chǎn)變變現(xiàn)能力較差差，執(zhí)行抵押押權(quán)的機(jī)率應(yīng)應(yīng)非常小，應(yīng)應(yīng)該作為是否否接受此類房房產(chǎn)抵押的首首要條件。原原則上只接受受優(yōu)質(zhì)單位職職工購(gòu)買此類類房產(chǎn)的需求求。問(wèn)：一個(gè)客戶能能否購(gòu)買多套套房產(chǎn)，只借借款一筆、或或借款多筆？答：我行二手房房貸款產(chǎn)品出出于簡(jiǎn)單操作作起見(jiàn)，只接接受購(gòu)房一套套房產(chǎn)申請(qǐng)一一筆貸款，客客戶能否申請(qǐng)請(qǐng)貸款購(gòu)買多多套房產(chǎn)，關(guān)關(guān)鍵要考核客客戶的收入能能力、購(gòu)房用用途。對(duì)于收收入不穩(wěn)定或或收入不高的借借款人，申請(qǐng)請(qǐng)購(gòu)房多套房房產(chǎn)應(yīng)保持謹(jǐn)謹(jǐn)慎，原則上上不接受第44套的貸款申申請(qǐng)，即原有有未結(jié)清按揭揭

16、余額的房產(chǎn)套數(shù)、加上我行貸貸款套數(shù)，原原則上不超過(guò)過(guò)3套?？蛻糍Y質(zhì)相關(guān)問(wèn)：如借款人年年齡符合要求求，其配偶能能否超過(guò)600周歲？答：對(duì)借款人的的年齡限制，主主要考慮家庭庭收入支配和和抵押物繼承承的問(wèn)題。如如果配偶名字字不列示在所所有權(quán)證上，可可適當(dāng)放寬至至65歲。問(wèn)：對(duì)于個(gè)人信信用記錄的分分類，如何操操作更方便？答：對(duì)于我行個(gè)個(gè)人征信制度度的規(guī)定， HYPERLINK l xyjl 附件1 個(gè)個(gè)人信用記錄分類類表采用標(biāo)準(zhǔn)化化文檔進(jìn)行處處理，對(duì)相關(guān)關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了了優(yōu)化解釋，分分類的操作人人員可作輔助助工具。問(wèn)：為什么對(duì)配配偶的征信記記錄也要求不不得為禁入類類？答：配偶征信記記錄不得為禁禁入類，主要

17、要是基于房產(chǎn)產(chǎn)是夫妻共同同財(cái)產(chǎn)的理念念。我行征信信制度允許對(duì)對(duì)房產(chǎn)抵押貸貸款客戶適當(dāng)放寬準(zhǔn)入入政策。為此，對(duì)于按按揭貸款：（1）對(duì)于初步步分類為禁入入類的，應(yīng)經(jīng)經(jīng)過(guò)調(diào)查核實(shí)實(shí)，如果確實(shí)因?yàn)樾庞糜每曩M(fèi)、信信用卡小額（1100元以內(nèi)內(nèi)）逾期的、或或者多個(gè)信用用卡/貸款賬賬戶累計(jì)逾期期30天以內(nèi)內(nèi)次數(shù)多的，應(yīng)應(yīng)按附件11 個(gè)人信用用記錄分類表表調(diào)整，重新確確定分類。（2）配偶為次次級(jí)類的，不不得將借款人向下調(diào)整一一級(jí)。（3）優(yōu)質(zhì)單位位職工作為借款人、并且且僅靠本人收收入即能夠足足額還款時(shí)，可以接受受配偶為禁入入類（但由于于為禁入類，不能作為共同借款人）。問(wèn)：共同借款人人能否做為保保證人？答：共同借

18、款人人，承擔(dān)與借借款人相同的的責(zé)任和義務(wù)務(wù)，不得作為為保證人。問(wèn)：共同購(gòu)房的的人，一定要要作為共同借借款人么？答：對(duì)于夫妻共共同購(gòu)房的，不不要求必須作作為共同借款款人，但如果果共同購(gòu)房人人是不屬于夫夫妻關(guān)系的（包包括男女朋友友），應(yīng)作為為共同借款人人。共同借款人人限一人。問(wèn)：操作規(guī)程第第十二條允許許第三方抵押押人，是否可以用他他人房產(chǎn)抵押押？答：第十六條規(guī)規(guī)定“抵押房產(chǎn)限限于過(guò)戶至借借款人名下的的所購(gòu)房產(chǎn)”，與第十二二條結(jié)合起來(lái)來(lái)理解，是針針對(duì)房產(chǎn)過(guò)戶戶后，有借款款人之外的其其他人（如配配偶、共同購(gòu)購(gòu)房人）作為為共有人的情情況。問(wèn)：我行為什么么不接受未成成年人共同購(gòu)房？答：我行考慮到到初期信貸

19、人人員對(duì)法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)把握不好好，暫不接受受未成年人作作為共有人的的貸款申請(qǐng)。問(wèn)：對(duì)于客戶資資質(zhì)的審核，操操作規(guī)程規(guī)定定較為分散，如如何操作更方方便？答：對(duì)于我行按按揭操作規(guī)程程的一般規(guī)定定， HYPERLINK l khzx 附件22客戶資信審審查表采用用標(biāo)準(zhǔn)化文檔檔進(jìn)行處理，信信貸調(diào)查人員員和審查人員員可作輔助工工具。貸款額度問(wèn)：普通自住房房的首付比例例，能否與同同業(yè)一樣做到到20%？答：依據(jù)“制度度體系”目錄內(nèi)的“郵銀傳220084471號(hào)”文件，普通住住房最高抵押率為80%；二手房貸款款操作規(guī)程里里小于90平平米（含）最高抵抵押率80%、大于900平米最高抵抵押率70%的規(guī)則，不再再作為強(qiáng)

20、制約約束。問(wèn)：客戶的首付付加我行貸款款金額，能否否超過(guò)實(shí)際購(gòu)購(gòu)房?jī)r(jià)？答：按揭貸款的的融資需求來(lái)來(lái)自于購(gòu)房資資金的不足，所以應(yīng)保持“首付+貸款金額=實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)”。如果客戶愿意付更多首付款，我行提供的貸款額度相應(yīng)下調(diào)；如果客戶希望按房產(chǎn)適用的最高抵押率貸款，意味著他原準(zhǔn)備的首付款有一部分不向售房人支付，而作為裝修等用途支配。問(wèn)：由于評(píng)估價(jià)價(jià)格偏低，導(dǎo)導(dǎo)致“首付+貸款款金額00 C2 J2 G8 N8。均不滿足，轉(zhuǎn)至至“2”。2次級(jí)類滿足任一項(xiàng)： C+J00 F4 M4。均均不滿足，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)至“3”。3跨期的瑕疵類滿足： D+K0。 不滿足，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)至“4”。4非跨期的瑕疵類類滿足： E+L0。 不滿足，轉(zhuǎn)

21、轉(zhuǎn)至“5”。5正常類經(jīng)過(guò)1-4步驟驟，均不符合合的。6原查詢禁入類 次次級(jí)類 跨期的瑕疵疵類 非跨期的瑕疵類 正常類經(jīng)調(diào)整禁入類 次次級(jí)類 跨期的瑕疵疵類 非跨期的瑕疵類 正常類調(diào)整原因操作人（簽字）： 調(diào)調(diào)查人（簽字字）： 復(fù)核人（簽簽字）：20 年 月 日日 20 年 月 日 200 年 月 日日附件2 客戶戶資信審查表使用說(shuō)明： 表示單選項(xiàng)項(xiàng)（限選一項(xiàng)項(xiàng)） 表示多選項(xiàng)項(xiàng)（可選一至至多個(gè)）客戶姓名身份證號(hào)碼擬承擔(dān)借款人 借借款人配偶 共同借款人人 共同借款人人配偶 保證人年齡（A）婚姻狀況（B）1、未婚 2、已婚 3、離異 4、喪偶最高學(xué)歷（C）1、研究生 2、本科 3、大專 4、中專/高

22、中/初中及以下下就業(yè)類型（D）1、單位職工工 2、自謀職業(yè)業(yè) 3、無(wú)職業(yè)且非低低保 4、低?；蚧驘o(wú)職業(yè)單位類別（E）1、國(guó)有 2、集體 3、外資 4、合資 5、民營(yíng) 6、個(gè)體現(xiàn)單位工作年數(shù)數(shù)（F）是否有住房公積積金（G）是 否現(xiàn)任職務(wù)（H）1、高層（如如：部長(zhǎng)、司司長(zhǎng)、董事、總總經(jīng)理、校長(zhǎng)長(zhǎng)） 2、中層（如如：處長(zhǎng)、部部門經(jīng)理、教教授） 3、普通員員工（如：科科長(zhǎng)、職員、講講師）主要收入來(lái)源（II）1、工資 2、經(jīng)營(yíng)/投資 3、無(wú)固定定收入來(lái)源收入證明月收入入（J）元當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)職工人人均收入（KK）元自有房產(chǎn)（L）1、無(wú)房產(chǎn) 2、已有房貸貸無(wú)貸款或貸貸款已結(jié)清 3、尚有貸款款未結(jié)清是否為主借款人

23、人配偶（M）是 否是否共同購(gòu)房（NN）是 否信用記錄分類（P）1、禁入類 2、次級(jí)類 3、跨期的瑕瑕疵類 4、非跨期的瑕疵類 5、正常類請(qǐng)依照步驟1 9的順序進(jìn)行行判斷步驟類別標(biāo)準(zhǔn)/流程1不能借款/抵押押/保證滿足任一項(xiàng)：A60 D=4 P=1。不滿滿足，則轉(zhuǎn)至“2”。2優(yōu)質(zhì)單位職工必須滿足： D=1 E=1、33或4，并且且滿足任一項(xiàng)項(xiàng)： C=1 F5 C=2且F2 H=1或2。不不滿足某一項(xiàng)項(xiàng)，則轉(zhuǎn)至“3”。3普通職工滿足： D=1。不滿足，則轉(zhuǎn)至“4”。4自謀職業(yè)者滿足： D=2。 不滿足足，則轉(zhuǎn)至“5”。5不能借款/保證證滿足： D=3。6客戶資質(zhì)類型優(yōu)質(zhì)單位職工工 普通職工 自謀職業(yè)者者7補(bǔ)充逾期還款記記錄滿足： P=2或3。8補(bǔ)充保守收入證證明滿