8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、項(xiàng)目揚(yáng)州久毅五金機(jī)抵涉及的位于揚(yáng)州市揚(yáng)子北路 667 號(hào)集項(xiàng)目揚(yáng)州久毅五金機(jī)抵涉及的位于揚(yáng)州市揚(yáng)子北路 667 號(hào)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)對(duì)象為集體建設(shè)用地使用毅五金機(jī)199883日領(lǐng)了集體土地建設(shè)用地使用證用途：工業(yè)用地，宗地使用內(nèi)已建有12幢工業(yè)用房，總建筑面11661.91m2，建筑容積率為 0.57。宗地開(kāi)發(fā)程度為宗地內(nèi)外達(dá)到通路、通上水、通下水通訊“五通”及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”的開(kāi)發(fā)水平。委托方要求侍估宗地土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)其觀、公正的價(jià)格參考進(jìn)行融資抵押提供待估宗地土地使用權(quán)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用村集體經(jīng)濟(jì)織通過(guò)投資方式向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體獨(dú)抵押，而只能隨地

2、上建筑物一同抵押；鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)用地使用權(quán)可依抵押，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后土地征用程序，該土地原有的集體質(zhì)不辦理變更土地用途手續(xù)，必須按原有的用途使該土地。也就是說(shuō)，該宗地可以隨地上建筑物一同抵押，但抵押如何確定？用什么估價(jià)方法評(píng)估合解決地為主，故土地估價(jià)不適于運(yùn)用收益還原法、剩余法、路線價(jià)法地為主，故土地估價(jià)不適于運(yùn)用收益還原法、剩余法、路線價(jià)法等握估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的土地地開(kāi)發(fā)費(fèi)等開(kāi)發(fā)土地的各項(xiàng)用，因此優(yōu)先采用基準(zhǔn)地價(jià)系近法進(jìn)因待估宗地?zé)o具體使用年期求取出待估宗地假定為國(guó)有出讓地使用權(quán)時(shí)的用年限設(shè)定為工業(yè)用地法定最高出讓年期 50年。然后扣除集體土地建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地土地使 用權(quán)時(shí)征收過(guò)程中須

3、繳納費(fèi)體建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格。集體土地建設(shè)用地使用權(quán)=國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格土地征收過(guò)程中須繳納費(fèi)用經(jīng)相關(guān)資源局，集體土地建設(shè)用地使用權(quán)如果轉(zhuǎn)為總體規(guī)劃 另外土地征收過(guò)程中須繳納以下費(fèi)用：農(nóng)業(yè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)土地用途變更征地土征地土地包干土地補(bǔ)償社保統(tǒng)籌補(bǔ)繳土地出讓契：國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)，必須符合土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的規(guī)劃用途，經(jīng)查閱城市規(guī)劃相關(guān)資料 待估宗地位于揚(yáng)州維揚(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 周邊工業(yè)企業(yè)較多 園區(qū)已初具規(guī)模 工業(yè)用地用途符合城市啟示黨進(jìn)一農(nóng)村的基本政策，長(zhǎng)穩(wěn)定并不斷完善以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)權(quán)的流啟示黨進(jìn)一農(nóng)村的基本政策，長(zhǎng)穩(wěn)定并不斷完善以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層

4、經(jīng)權(quán)的流轉(zhuǎn)在現(xiàn)階段，征用致使農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的表現(xiàn)為土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的村主要表現(xiàn)為農(nóng)用地流轉(zhuǎn) 指由已承包土地的農(nóng)戶在自愿的基礎(chǔ)上，將該土地的使用權(quán)在定的限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓給其他流轉(zhuǎn)和個(gè)人 以及農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)以及農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的流土地評(píng)估行業(yè)帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，如何評(píng)估集體土地用權(quán)的流轉(zhuǎn)價(jià)值，是值思考的新課題，從目前的狀本近法和收益還原法可能是比較可行的方法，上述為國(guó)有出讓土地使用權(quán)評(píng)估，然后扣除集體土地建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)時(shí)征收過(guò)程中須繳納費(fèi)用， 得出集體土地建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格，此方法個(gè)人認(rèn)為，還是有點(diǎn)牽強(qiáng)，不太合理，缺少理論基礎(chǔ)，隨著農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的開(kāi)，集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)成交案例的增多，這也給市場(chǎng)比