房地產(chǎn)項目分析報告8

如對有助感評與分享房地導(dǎo)讀：本文房地產(chǎn)項目分析報告，僅供參考，如果覺得很不錯，歡迎點評和分享。房地產(chǎn)項目分析報告（一）一、項目概況（一）、開發(fā)項目區(qū)位條件威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)大慶路以北，地位地產(chǎn)龍灣花園小區(qū)隔河相對，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。（二）、規(guī)劃方案旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59規(guī)劃分區(qū)總用地3.61規(guī)劃用地3.18公頃，本。部A8地A9地兼容一部分住宅。總建筑面積為㎡，宅㎡（18）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！如對有助感評與分享相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。二、建設(shè)條件地點條件劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)?、電信、有線電視基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校商店郵局活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。實施條件詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。2、威海市國土資源局發(fā)布公告將于年7月6日進行國有土使用權(quán)開拍賣，現(xiàn)已多家實強知名度高經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報名參加競拍。3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。三、投資環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！如對有助感評與分享4、擬開發(fā)項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理，九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和戶后服務(wù)顧慮又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，整體優(yōu)勢大品牌品牌競爭能力并龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機，創(chuàng)造了條件。四、市場分析與價格預(yù)測（）、市場發(fā)展前景分析根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：1、房價將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響由土格筑材料等格上漲品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房價格居高不下。2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢城鎮(zhèn)化程加快大量人口城居住就增加歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！如對有助感評與分享市場需求。二是消費者的消費觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。二手房市場活躍對新房的促進隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優(yōu)化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。房地產(chǎn)營銷方式的改變房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質(zhì)量競爭上升到價格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。（二）、目標(biāo)客戶的定位目標(biāo)客戶群主要分為四類：一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體；二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群；四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。（三）、價格預(yù)測根據(jù)本項目自身特點，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價格及其發(fā)展趨勢，本項目預(yù)測價格：歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！如對有助感評與分享1、多層住宅均價元/㎡；2、高層住宅均價元/㎡；3、商業(yè)網(wǎng)點均價元/㎡；4、辦公樓均價元/㎡；5、車位均價萬元/個；6、儲藏室均價元/㎡。五、項目實施計劃1、按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在年7月6權(quán)后，將于今年底完成項目單體初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，工程報建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開工需要。2、為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份回收再下停擬期為3—2008年擬開發(fā)面積擬面積26150，2008年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進度計劃（見附表以經(jīng)驗科學(xué)管理模招投標(biāo)制監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。二銷售計劃及營銷策略歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！如對有助感評與分享銷售計劃根據(jù)工程建設(shè)進度計劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。年度銷售測算（見附表2）。營銷策略秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（2）、略、營銷策略及略，售目用報紙、電視、外牌、車站牌等之方式，及時地將息遞給購房溝用客戶群對企業(yè)品牌的認(rèn)識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識度。（3）、拓展銷售渠道售。用促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！如對有助感評與分享受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。（6）、結(jié)合價格策略實現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價格策略，的房屋價格，高的戶的關(guān)形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。六、項目財務(wù)經(jīng)濟分析（一）、投資估算按每畝萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。（見附表3）（二）、資金籌措根據(jù)投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)平方軟件項目可行性分析報告公里，古城區(qū)14.2平方公里。三、A州市住宅市場分析2002年A州市住宅市場分析在這之前，A州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元古城區(qū)2500元/m2，而新區(qū)住宅價格也一直在2000元/m2左右徘歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！如對有助感評與分享徊。究其原因不外乎以下幾點：①土地價格是一個首要的因素可行性分析報告模板地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應(yīng)的長期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個項目中只占很小的一部分。②整個A州的住宅以零星分散建設(shè)為多注重整個小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。③居民居住觀念沒有改變多數(shù)A州人項目可行性分析認(rèn)為，過了運河就覺得離開了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為A州新區(qū)是一個工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時，新橋鎮(zhèn)一直以來治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房價。④消費觀念也限制了整個A州市的房價。許多A州居民留戀于小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。2002年以來A州市住宅市場分析2002年是A州房價飛漲的一年。年10月份，A可行性分析報告編寫州市土地全面實行招投標(biāo)。這對于A州整個房地產(chǎn)市場是一個重要的轉(zhuǎn)折點，從至，開發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場招投標(biāo)，土地市場更趨于公平。與此同時，政府出臺了一系列的相關(guān)政策。①A州強化“強市富民”意識，努力使全市經(jīng)濟繼續(xù)在高平臺、低波動中運行，2002年全市經(jīng)濟繼續(xù)走強。同時，改變?nèi)芯用竦臍g迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！如對有助感評與分享消費觀念。②規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)模軟件可行性分析報告化、集約化經(jīng)營。把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟增長點，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。③在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開發(fā)項目，對存量土地開發(fā)項目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制。同時，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)