房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增政策前瞻及應對俱樂部

房地產(chǎn)建筑業(yè)營改增政策前瞻及應對2022/10/27大成方略納稅人俱樂部2營改增的挑戰(zhàn)

一、認識增值稅，營業(yè)稅與增值稅區(qū)別？增值稅如何計算？稅負是否增加？能否轉嫁？二、對本單位效益帶來哪些利弊，綜合凈利潤增加還是減少？收入和成本費用變化？三、對上下游業(yè)務產(chǎn)生哪些影響？能否協(xié)調(diào)好相關各方在同一價值鏈上利益分配？哪些業(yè)務關系將調(diào)整？四、對關聯(lián)方企業(yè)哪些業(yè)務產(chǎn)生的影響？如何協(xié)調(diào)關聯(lián)方內(nèi)部各公司利益？2022/10/27大成方略納稅人俱樂部3

五、營改增將面臨哪些困難？如何積極應對？研究制定合法的應對措施？哪些措施能降低增值稅，目前哪些做法會增加增值稅？六、企業(yè)內(nèi)設機構和職能是否需要調(diào)整？營銷策略是否需要調(diào)整改變？過渡期如何營銷？七、過渡期的處理非常重要，企業(yè)在過渡期要做好哪些準備？八、學習后，結合本單位實際我們要給公司管理層提出哪些建議？2022/10/27大成方略納稅人俱樂部42022/10/2742022/10/274主要內(nèi)容一、營改增背景二、應納稅額計算三、增值稅征收管理四、增值稅會計處理五、營改增應對思路六、營改增的銷售策略2022/10/27大成方略納稅人俱樂部52022/10/27一、營改增背景

按照國務院的既定目標，力爭“十二五”期間全面完成“營改增”改革。

1994年稅制改革，確立了增值稅和營業(yè)稅兩稅并存的貨物和勞務稅稅制格局。增值稅對銷售、進口貨物；提供加工、修理修配勞務等增值額征稅，基本稅率17%，具有消除重復征稅、促進專業(yè)化協(xié)作的優(yōu)點。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部62022/10/276

營業(yè)稅存在重復征稅

1.營業(yè)稅的計稅方法是按照營業(yè)額全額征收，同一項收入因為分工要征多道稅，存在重復征稅問題。

2.營業(yè)稅企業(yè)購進材料固定資產(chǎn)不能抵扣

3.制造企業(yè)購進營業(yè)稅勞務不能抵扣

4.營業(yè)稅企業(yè)之間相互提供勞務不能抵扣

5.差額征收問題多多，監(jiān)管困難2022/10/27大成方略納稅人俱樂部7

中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例第五條納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。但是，下列情形除外：

……

（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額；……2022/10/27大成方略納稅人俱樂部82022/10/278

財稅[2003]16號從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部92022/10/279

國稅發(fā)[2004]69號住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權及使用的特殊性，對房地產(chǎn)主管部門或其指定機構、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部102022/10/2710

增值稅特征增值稅是對銷售貨物、提供加工、修理修配勞務貨物以及提供應稅服務的單位和個人就其實現(xiàn)的增值額征收的一個稅種。具有以下特點：

1、對銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者提供應稅服務各個環(huán)節(jié)中新增的價值額征收。

2、核心是稅款的抵扣制。

3、實行價外征收。日常會計核算中，其成本不包括增值稅。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部11

營改增的積極效應

1.減輕制造業(yè)企業(yè)的稅收負擔，將會加大對現(xiàn)代服務業(yè)相關業(yè)務的投入力度。

2.打通、延伸了增值稅的抵扣鏈條，企業(yè)將一些生產(chǎn)性服務業(yè)務轉為向外部發(fā)包，促進社會專業(yè)化分工的進一步細化。

3.為大型制造業(yè)企業(yè)實施主輔分離提供了完善的稅制保障，已有部分生產(chǎn)性服務業(yè)開始從制造業(yè)中分離出來，先進制造業(yè)企業(yè)的核心競爭力進一步提升。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部122022/10/2712試點方案財政部國家稅務總局《營業(yè)稅改征增值稅試點方案》的通知.doc1、稅率。在現(xiàn)行增值稅17%標準稅率和13%低稅率基礎上，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動產(chǎn)等適用17%稅率，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務業(yè)適用6%稅率。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部132022/10/27132、計稅方式。交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、文化體育業(yè)、銷售不動產(chǎn)和轉讓無形資產(chǎn)，原則上適用增值稅一般計稅方法。金融保險業(yè)和生活性服務業(yè)，原則上適用增值稅簡易計稅方法。

3、計稅依據(jù)。納稅人計稅依據(jù)原則上為發(fā)生應稅交易取得的全部收入，但不含增值稅。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部142022/10/2714

已營改增行業(yè)范圍試點選擇與制造業(yè)密切相關的部分行業(yè)，覆蓋范圍：交通運輸業(yè)、郵政、電信業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)包括研發(fā)和技術、信息技術、文化創(chuàng)意、物流輔助、有形動產(chǎn)租賃、鑒證咨詢以及廣播影視服務。暫不包括建筑業(yè)、銷售不動產(chǎn)、部分無形資產(chǎn)、金融保險業(yè)以及餐飲、娛樂等生活服務業(yè)。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部15

建筑業(yè)營改增稅負測算工程收入為11100，營業(yè)成本9990，原材料占55%（建筑材料45%、鋼材40%、其他15%），人工30%，機械使用費5%，其他費用10%。銷項稅額=11100/1.11×11%=1100

進項稅額=9990×60%/1.17×17%=870

增值稅=1100-870=230

稅負率=230/10000=2.3%2022/10/27大成方略納稅人俱樂部16

財稅〔2009〕9號一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅：

1、建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

2、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。

3、自來水。

4、商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部172022/10/27

房地產(chǎn)營改增測算(17%)

每平米單價10000，按萬科年報成本7800（包括土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、前期工程費、建安工程費、配套設施費、開發(fā)間接費用和利息費用）。60%取得增值稅專用發(fā)票。銷項稅額=10000÷(1+17%)×17%=1453

進項稅額=7800×60%÷(1+11%)×11%=464

增值稅=1453-464=989

稅負率=989÷8547×100%=11.57%2022/10/27大成方略納稅人俱樂部182022/10/27

房地產(chǎn)營改增測算(11%)

每平米單價10000，成本7800。按60%取得增值稅專用發(fā)票計算進項稅額。銷項稅額=10000÷(1+11%)×11%=991

進項稅額=7800×60%÷1.11×11%=464

增值稅=991-464=527

稅負率=527÷9009=5.85%2022/10/27大成方略納稅人俱樂部192022/10/2719二、應納稅額計算

一般納稅人和小規(guī)模納稅人增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。應稅服務的年應征增值稅銷售額（以下稱應稅服務年銷售額）超過財政部和國家稅務總局規(guī)定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部202022/10/2720

納稅人按照年增值稅應稅銷售額(500萬元)劃分為增值稅一般納稅人和增值稅小規(guī)模納稅人。小規(guī)模納稅人會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關申請一般納稅人資格認定，成為增值稅一般納稅人。增值稅一般納稅人通常適用一般計稅方法，按照不含稅銷售收入乘以適用稅率計算銷項稅額，減去進項稅額后的余額為應納稅額。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部212022/10/2721

舉例：某房地產(chǎn)公司一般納稅人2015年1月取得銷售收入1170萬元，當月支付建筑業(yè)勞務和購進貨物支付價款等，增值稅專用發(fā)票上注明增值稅120萬元。當期購車20萬元，機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票上注明的增值稅額3.4萬元。專用發(fā)票增值稅款已按規(guī)定認證。當月應納稅額=1170÷（1＋17%）×17%－120－3.4=46.62022/10/27大成方略納稅人俱樂部222022/10/2722

增值稅小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法計稅，按照不含稅銷售收入乘以3%的征收率計算繳納增值稅。如：某納稅人某項開發(fā)產(chǎn)品含稅銷售額為500萬元，在計算時應先扣除稅額，即：不含稅銷售額=500÷（1+3%）=485.44

增值稅應納稅額=485.44×3%=14.562022/10/27大成方略納稅人俱樂部23

有下列情形之一者，應當按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：（一）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的。（二）應當申請辦理一般納稅人資格認定而未申請的。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部242022/10/27

一般計稅方法與簡易計稅方法

銷項稅額銷項稅額，是指納稅人提供應稅服務按照銷售額和增值稅稅率計算的增值稅額。計算公式：銷項稅額=銷售額×稅率某試點增值稅一般納稅人，2015年2月取得一筆收入1000萬元銷售額=1000÷(1+17%)=854.70

銷項稅額=854.70×17%=145.302022/10/27大成方略納稅人俱樂部25

價格偏低管理納稅人提供應稅服務的價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生視同提供應稅服務而無銷售額的，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時期提供同類應稅服務的平均價格確定。（二）按照其他納稅人最近時期提供同類應稅服務的平均價格確定。（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）2022/10/27大成方略納稅人俱樂部26

單位和個體工商戶的下列情形，視同提供應稅服務：（一）向其他單位或者個人無償提供交通運輸業(yè)、郵政業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)服務，但以公益活動為目的或者以社會公眾為對象的除外。（二）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部27

營業(yè)稅暫行條例實施細則第五條納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應稅行為：

（一）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；

（二）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為。分析：項目公司將開發(fā)產(chǎn)品轉作投資性物業(yè)或自用，屬于視同銷售行為？2022/10/27大成方略納稅人俱樂部28

混業(yè)經(jīng)營分別核算收入納稅人兼有不同稅率或征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或應稅服務的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按以下方法適用稅率或者征收率：

1．兼有不同稅率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的，從高適用稅率。

2．兼有不同征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的，從高適用征收率。

3．兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或應稅服務的，從高適用稅率。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部292022/10/2729進項稅額進項稅額，是指納稅人購進貨物或者接受加工修理修配勞務和應稅服務，支付或者負擔的增值稅稅額。

1.一般納稅人才涉及進項稅額的抵扣問題；

2.產(chǎn)生進項稅額的行為是納稅人購進貨物或者接受加工修理修配勞務和應稅服務；

3.購買方或者接受方支付的增值稅額。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部302022/10/2730

四種票據(jù)準予從銷項稅額中抵扣1、增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額。

2、海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。

3、購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。進項稅額計算：進項稅額=買價×扣除率2022/10/27大成方略納稅人俱樂部312022/10/2731

買價，是指納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購進農(nóng)產(chǎn)品，按照《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》抵扣進項稅額的除外。

4、接受境外單位或者個人提供的應稅服務，從稅務機關或者境內(nèi)代理人取得的解繳稅款的中華人民共和國通用稅收繳款書（以下稱通用繳款書）上注明的增值稅額。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部32認證后才能抵扣，逾期不認證抵扣國家稅務總局關于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關問題的通知（國稅函[2009]617號）一、增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票、公路內(nèi)河貨物運輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票和機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應在開具之日起180日內(nèi)到稅務機關辦理認證，并在認證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部33

三、增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票、公路內(nèi)河貨物運輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票以及海關繳款書，未在規(guī)定期限內(nèi)到稅務機關辦理認證、申報抵扣或者申請稽核比對的，不得作為合法的增值稅扣稅憑證，不得計算進項稅額抵扣。

2022/10/27大成方略納稅人俱樂部342022/10/2734

四類進項稅額不得抵扣1、用于適用簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目(面臨取消)、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受的加工修理修配勞務或者應稅服務。其中涉及的固定資產(chǎn)、專利技術、非專利技術、商譽、商標、著作權、有形動產(chǎn)租賃，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、專利技術、非專利技術、商譽、商標、著作權、有形動產(chǎn)租賃。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部352022/10/27352、非正常損失的購進貨物及相關的加工修理修配勞務和交通運輸業(yè)服務。

3、非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務或者交通運輸業(yè)服務。

4、接受的旅客運輸勞務。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部36

非增值稅應稅項目，是指非增值稅應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)（專利技術、非專利技術、商譽、商標、著作權除外）、銷售不動產(chǎn)以及不動產(chǎn)在建工程。非增值稅應稅勞務，是指《應稅服務范圍注釋》所列項目以外的營業(yè)稅應稅勞務。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構筑物和其他土地附著物。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部37

個人消費，包括納稅人的交際應酬消費。固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關的設備、工具、器具等有形動產(chǎn)。非正常損失，是指因管理不善造成被盜、丟失、霉爛變質(zhì)的損失，以及被執(zhí)法部門依法沒收或者強令自行銷毀的貨物。

分析：產(chǎn)權屬于政府、全體業(yè)主所有的配套設施，其成本費用中的進項稅是否可以抵扣？

2022/10/27大成方略納稅人俱樂部382022/10/27

舉例：某房地產(chǎn)一般納稅人2015年2月進項稅額1000萬元，其中不能抵扣的100萬元。本期開發(fā)產(chǎn)品全部銷售收入額8000萬元。銷售額=8000÷(1+17%)=6837.61

銷項稅額=6837.61×17%=1162.39

應納稅額=1162.39-(1000-100)=262.39

理解政策有誤違規(guī)抵扣被查.doc2022/10/27大成方略納稅人俱樂部39

資金流與發(fā)票流一致國稅發(fā)[1995]192號

購進貨物或應稅勞務支付貨款、勞務費用的對象。納稅人購進貨物或應稅勞務、支付運輸費用，所支付款項的單位，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位，提供勞務的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否則不予抵扣。

國家稅務總局關于諾基亞公司實行統(tǒng)一結算方式增值稅進項稅額抵扣問題的批復.doc2022/10/27大成方略納稅人俱樂部40

適用一般計稅方法的納稅人，兼營簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅勞務、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+非增值稅應稅勞務營業(yè)額+免征增值稅項目銷售額）÷（當期全部銷售額+當期全部營業(yè)額）主管稅務機關可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進項稅額進行清算。

2022/10/27大成方略納稅人俱樂部412022/10/27

簡易計稅方法簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=銷售額×征收率銷售額為不含稅銷售額，征收率為3%。簡易計稅方法計算應納稅額時，不得抵扣進項稅額。小規(guī)模納稅人一律采用簡易計稅方法計稅2022/10/27大成方略納稅人俱樂部422022/10/27

房地產(chǎn)現(xiàn)行增值稅政策

財稅【2009】9號小規(guī)模納稅人（除其他個人外）銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應按3%的征收率征收增值稅。例：收入100，稅收=100÷1.03×3%=2.912022/10/27大成方略納稅人俱樂部43

財稅〔2009〕9號二、下列按簡易辦法征收增值稅的優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行，不得抵扣進項稅額：

（一）納稅人銷售自己使用過的物品，按下列政策執(zhí)行：

1、一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)，按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅。

一般納稅人銷售自己使用過的其他固定資產(chǎn)，按照財稅[2008]170號第四條的規(guī)定執(zhí)行。

一般納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應當按照適用稅率征收增值稅。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部442.小規(guī)模納稅人（除其他個人外，下同）銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。

小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應按3%的征收率征收增值稅。

（二）納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照4%征收率減半征收增值稅。

所稱舊貨，是指進入二次流通的具有部分使用價值的貨物（含舊汽車、舊摩托車和舊游艇），但不包括自己使用過的物品。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部45

國稅函〔2009〕90號一、關于納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)（一）一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，凡根據(jù)財稅〔2008〕170號和財稅〔2009〕9號文件等規(guī)定，適用按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅政策的，應開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。（二）小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，應開具普通發(fā)票，不得由稅務機關代開增值稅專用發(fā)票。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部46

四、關于銷售額和應納稅額（一）一般納稅人銷售自己使用過的物品和舊貨，適用按簡易辦法依4%征收率減半征收增值稅政策的，按下列公式確定銷售額和應納稅額：銷售額=含稅銷售額/（1+4%）應納稅額=銷售額×4%/2（二）小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)和舊貨，按下列公式確定銷售額和應納稅額：銷售額=含稅銷售額/（1+3%）應納稅額=銷售額×2%2022/10/27大成方略納稅人俱樂部47

二、納稅人銷售舊貨，應開具普通發(fā)票，不得自行開具或者由稅務機關代開增值稅專用發(fā)票。三、一般納稅人銷售貨物適用財稅〔2009〕9號文件第二條第（三）項、第（四）項和第三條規(guī)定的，可自行開具增值稅專用發(fā)票。

財政部國家稅務總局關于簡并增值稅征收率政策的通知.doc

國家稅務總局關于簡并增值稅征收率有關問題的公告.doc2022/10/27大成方略納稅人俱樂部48三、增值稅征收管理

掛靠經(jīng)營納稅人財稅[2013]106號單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔相關法律責任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。

2022/10/27大成方略納稅人俱樂部49

增值稅納稅地點

1、固定業(yè)戶應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣（市）的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅；經(jīng)財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。

2、非固定業(yè)戶應當向應稅服務發(fā)生地主管稅務機關申報納稅；未申報納稅的，由其機構所在地或者居住地主管稅務機關補征稅款。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部50

現(xiàn)行營業(yè)稅納稅地點

1、納稅人提供應稅勞務應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務以及國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他應稅勞務，應當向應稅勞務發(fā)生地的主管稅務機關申報納稅。

2、納稅人轉讓無形資產(chǎn)應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。但是，納稅人轉讓、出租土地使用權，應當向土地所在地的主管稅務機關申報納稅。

3、納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應當向不動產(chǎn)所在地的主管稅務機關申報納稅。

扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報繳納其扣繳的稅款。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部51

納稅義務發(fā)生時間

1.納稅人提供應稅服務并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人提供應稅服務過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅服務完成的當天。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部522.納稅人提供有形動產(chǎn)租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

3.納稅人發(fā)生視同提供應稅服務的，其納稅義務發(fā)生時間為應稅服務完成的當天。

4.增值稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務發(fā)生的當天。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部53

現(xiàn)行營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間和企業(yè)所得稅收入確認時間

《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第24條.doc

《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理辦法》.doc

關于確認企業(yè)所得稅收入問題的通知.doc

國稅函發(fā)[1995]156號：預收款包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部54

舉例：甲公司于2014年12月1日接受一項設備安裝任務，安裝期為3個月，合同總收入300萬元，至年底已預收安裝費220萬元，實際發(fā)生安裝費用140萬元，估計還會發(fā)生60萬元。假定甲公司按實際發(fā)生的成本占估計總成本的比例確定勞務的完工進度，不考慮其他因素。賬務處理如下：完工進度:140÷（140+60）=70%12月確認的提供勞務收入:300×70%=21012月結轉勞務成本:（140+60)×70%=1402022/10/27大成方略納稅人俱樂部55發(fā)生成本費用時，

借：工程施工-合同成本1400000

貸：銀行存款1400000結算時，借:應收賬款2100000

貸：工程結算2100000收到工程款，借：銀行存款2200000

貸：應收賬款2200000確認收入，借：主營業(yè)務成本1400000

工程施工-合同毛利700000

貸：主營業(yè)務收入21000002022/10/27大成方略納稅人俱樂部56

發(fā)票管理納稅人提供應稅服務，應當向索取增值稅專用發(fā)票的接受方開具增值稅專用發(fā)票，并在增值稅專用發(fā)票上分別注明銷售額和銷項稅額。屬于下列情形之一的，不得開具增值稅專用發(fā)票：（一）向消費者個人提供應稅服務。（二）適用免征增值稅規(guī)定的應稅服務。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部572022/10/2757

開紅字發(fā)票納稅人提供應稅服務，開具增值稅專用發(fā)票后，提供應稅服務中止、折讓、開票有誤等情形，應當按照國家稅務總局的規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票。未按照規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票的，不得按照本辦法的規(guī)定扣減銷項稅額或者銷售額。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部58

國稅發(fā)[2006]156號第二十條同時具有下列情形的，為本規(guī)定所稱作廢條件：

（一）收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)時間未超過銷售方開票當月；

（二）銷售方未抄稅并且未記賬；

（三）購買方未認證或者認證結果為“納稅人識別號認證不符”、“專用發(fā)票代碼、號碼認證不符”。

本規(guī)定所稱抄稅，是報稅前用IC卡或者IC卡和軟盤抄取開票數(shù)據(jù)電文。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部59

國家稅務總局公告2014年第73號（一）一般納稅人開具增值稅專用發(fā)票，發(fā)生銷貨退回、開票有誤、應稅服務中止以及發(fā)票抵扣聯(lián)、發(fā)票聯(lián)均無法認證等情形但不符合作廢條件，或者因銷貨部分退回及發(fā)生銷售折讓，需要開具紅字專用發(fā)票的，暫按以下方法處理：

1、專用發(fā)票已交付購買方的，購買方可在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版中填開上傳《開具紅字增值稅專用發(fā)票信息表》(以下稱《信息表》)?！缎畔⒈怼匪鶎乃{字專用發(fā)票應經(jīng)稅務機關認證(不屬于增值稅扣稅項目范圍的除外)。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部60

經(jīng)認證結果為“認證相符”并且已經(jīng)抵扣增值稅進項稅額的，應暫依《信息表》所列增值稅稅額從當期進項稅額中轉出；未抵扣增值稅進項稅額的可列入當期進項稅額，待取得銷售方開具的紅字專用發(fā)票后，與《信息表》一并作為記賬憑證；經(jīng)認證結果為“無法認證”、“納稅人識別號認證不符”、“專用發(fā)票代碼、號碼認證不符”，以及所購貨物或服務不屬于增值稅扣稅項目范圍的，購買方不列入進項稅額，不作進項稅額轉出，填開《信息表》時應填寫相對應的藍字專用發(fā)票信息。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部61

專用發(fā)票尚未交付購買方或者購買方拒收的，銷售方應于專用發(fā)票認證期限內(nèi)在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版中填開并上傳《信息表》。

2、主管稅務機關通過網(wǎng)絡接收納稅人上傳的《信息表》，系統(tǒng)自動校驗通過后，生成帶有“紅字發(fā)票信息表編號”的《信息表》，并將信息同步至納稅人端系統(tǒng)中。

3、銷售方憑稅務機關系統(tǒng)校驗通過的《信息表》開具紅字專用發(fā)票，在增值稅發(fā)票系統(tǒng)升級版中以銷項負數(shù)開具。紅字專用發(fā)票應與《信息表》一一對應。

4、納稅人也可憑《信息表》到稅務機關對《信息表》內(nèi)容進行系統(tǒng)校驗。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部625、已使用增值稅稅控系統(tǒng)的一般納稅人，在納入升級版之前暫可繼續(xù)使用《開具紅字增值稅專用發(fā)票申請單》。（二）稅務機關為小規(guī)模納稅人代開專用發(fā)票需要開具紅字專用發(fā)票的，按照一般納稅人開具紅字專用發(fā)票的方法處理。（三）納稅人需要開具紅字增值稅普通發(fā)票的，可以在所對應的藍字發(fā)票金額范圍內(nèi)開具多份紅字發(fā)票。紅字機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票需與原藍字機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票一一對應。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部632022/10/2763四、增值稅業(yè)務會計處理

——在“應交稅費—應交增值稅”二級明細科目下按“進項稅額”、“減免稅款”、“轉出未交增值稅”、“營改增抵減的銷項稅額”設置借方欄目。

——按“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”設置貸方3個欄目。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部642022/10/27641、實現(xiàn)銷售時，借記“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務收入”，貸記“應繳稅費—應交增值稅（銷項稅額）”。

2、取得成本費用等含進項稅額專用發(fā)票時，借記成本費用類科目，借記“應繳稅費—應交增值稅（進項稅額）”，貸記“銀行存款”。

3、減免稅款時，借記“應交稅費—應交增值稅（減免稅款）”，貸記“遞延收益”等科目。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部652022/10/27654、轉出本月應交未交增值稅時，借記“應交稅費—應交增值稅（轉出未交增值稅）”，貸記“應交稅費—未交增值稅”。

5、本月上交上期未交增值稅時，借記“應交稅費—未交增值稅”，貸記“銀行存款”科目。

6、小規(guī)模納稅人不作進項銷項核算，只作借貸方核算。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部662022/10/2766

舉例1：本月取得成本價稅合計1000萬元增值稅專用發(fā)票，價款900.90萬元，稅款99.10萬元。借：開發(fā)成本900.9

應交稅費—應交增值稅（進項稅額）99.1

貸：銀行存款1000

舉例2：本月取得收入2000萬元。借：銀行存款2000

貸：主營業(yè)務收入1709.40

應交稅費—應交增值稅(銷項稅)290.602022/10/27大成方略納稅人俱樂部67

財稅[2012]15號一、增值稅納稅人2011年12月1日(含，下同）以后初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設備(包括分開票機)支付的費用，可憑購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設備取得的增值稅專用發(fā)票，在增值稅應納稅額中全額抵減（抵減額為價稅合計額），不足抵減的可結轉下期繼續(xù)抵減。增值稅納稅人非初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設備支付的費用，由其自行負擔，不得在增值稅應納稅額中抵減。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部68增值稅稅控系統(tǒng)包括：增值稅防偽稅控系統(tǒng)、貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)、機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內(nèi)河貨物運輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)。增值稅防偽稅控系統(tǒng)的專用設備包括金稅卡、IC卡、讀卡器或金稅盤和報稅盤；貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設備包括稅控盤和報稅盤；機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內(nèi)河貨物運輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設備包括稅控盤和傳輸盤。

2022/10/27大成方略納稅人俱樂部69

二、增值稅納稅人2011年12月1日以后繳納的技術維護費，可憑技術維護服務單位開具的技術維護費發(fā)票，在增值稅應納稅額中全額抵減，不足抵減的可結轉下期繼續(xù)抵減。技術維護費按照價格主管部門核定的標準執(zhí)行。三、增值稅一般納稅人支付的二項費用在增值稅應納稅額中全額抵減的，其增值稅專用發(fā)票不作為增值稅抵扣憑證，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

2022/10/27大成方略納稅人俱樂部702022/10/2770

舉例3：某企業(yè)2015年1月1日購置稅控系統(tǒng)專用設備6000元（含稅價），電子設備按3年折舊。購入時，借：固定資產(chǎn)6000

貸：銀行存款6000

按規(guī)定全額抵減增值稅時，借：應交稅費—應交增值稅(減免稅款)6000

貸：遞延收益60002022/10/27大成方略納稅人俱樂部712022/10/27

每年折舊時，借：管理費用2000

貸：累計折舊2000

同時，借：遞延收益2000

貸：管理費用2000

如發(fā)生技術維護費600元，借記管理費用600元，貸記銀行存款600元；抵減當期應繳納的增值稅額時，借記應交稅費—應交增值稅(減免稅款)600元，貸記管理費用600元。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部722022/10/2772五、營改增應對思路及疑難問題1、營改增征稅時間按實施時間，還是按開發(fā)項目立項時間，或者還是按完工時間？

2、延遲購置資產(chǎn)和取得其他可抵扣資產(chǎn)取得增值稅專用發(fā)票。如辦公設備、辦公車輛等？

增值稅暫行條例實施細則第三十八條.doc3、營改增過后，建筑業(yè)可以考慮購置更多的機械設備減少作業(yè)人員費用，增加抵扣金額。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部733、建筑安裝工程結算時間和發(fā)票開具時間，是否可以推遲？按工程進度開發(fā)票還是按合同約定收款時間開具發(fā)票？

4、房地產(chǎn)企業(yè)可以提前開具發(fā)票確認收入嗎？銷售收入的確認時間點有策劃空間嗎？

營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十四條.doc5、營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)和建安企業(yè)能取得哪些可以抵扣的進項稅額？往來業(yè)務單位是否需要調(diào)整改變？沒有進項稅影響多少利益？2022/10/27大成方略納稅人俱樂部74購進成本費用抵稅比較金額稅率%進項稅成本所得稅合計1001714.5385.4721.3735.90100119.9190.0922.5232.4310065.6694.3423.5829.2410032.9197.0924.2727.181000010025252022/10/27大成方略納稅人俱樂部752022/10/27752022/10/27756、營改增后，應考慮財務費用、廣告費、甲供材、設備費及設備租賃費、會議費、辦公費、綠化樹木、人工勞務費等進項稅額抵扣和合同發(fā)票提供條款的簽訂。如主要融資方式抵扣分析：

—金融機構借款

—非金融機構借款

—關聯(lián)方企業(yè)借款

—個人借款

—股東投資等其他投資方式2022/10/27大成方略納稅人俱樂部762022/10/27762022/10/27767、營改增后甲供材的稅收處理分析甲供材料簡單來說，就是由甲方提供的材料的建筑工程施工合同。這是在甲方與承包方簽訂合同時事先約定的。凡是由甲供材料，進場時由施工方和甲方代表共同取樣驗收，合格后方能用于工程上。甲供材料一般為大宗材料，比如鋼筋、鋼板、管材以及水泥等，施工合同里對于甲供材料有詳細的清單。營改增后，甲供材業(yè)務會悄然發(fā)生改變嗎？2022/10/27大成方略納稅人俱樂部772022/10/27772022/10/27費用構成單位數(shù)量單價合計1直接費100A人工費20B材料費60C機械費202管理費（A×10%）23利潤（1+2）×10%10.24成本（1+2+3）112.25各項規(guī)費4×*%5.86稅金（4+5）×3.413%47費用總計122工程計價清單2022/10/27大成方略納稅人俱樂部782022/10/27782022/10/2778

現(xiàn)行甲供材稅收處理

《營業(yè)稅暫行條例實施細則》

第十六條

除本細則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務（不含裝飾勞務）的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設方提供的設備的價款。問題：細則第七條規(guī)定？設備？2022/10/27大成方略納稅人俱樂部792022/10/27792022/10/2779

瓊地稅發(fā)[2009]104

（一）對于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務金額（不含材料價款）開具發(fā)票。在計算土地增值稅扣除項目時，施工費用的扣除憑證以建安發(fā)票為準，材料和設備費用的扣除憑證以銷售發(fā)票為準。（二）對于包工包料的建安工程，施工方按工程結算金額（包含材料和設備價款）開具發(fā)票。在計算土地增值稅扣除項目時，建安費用的扣除憑證以建安發(fā)票為準。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部802022/10/272022/10/27《實施細則》第七條納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業(yè)額：

（一）提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為；（二）財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

關于納稅人銷售自產(chǎn)貨物問題的公告.doc2022/10/27大成方略納稅人俱樂部812022/10/278、營改增后，關聯(lián)公司之間交易稅收成本降低，房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)交易擴大成本趨勢看好，更有利于土地增值稅的籌劃？

9、項目公司要考慮進銷平衡，先抵扣后銷售，避免先銷售后留抵。

10、代收費用將視同價外費用繳納增值稅，不代收無抵扣的或低稅率的辦證及安裝費用。

11、關注土地成本和行政事業(yè)收費、政府基金的扣除規(guī)定，直接抵扣收入可能性較大。否則，只有轉讓方土地可以抵扣。.doc2022/10/27大成方略納稅人俱樂部822022/10/27房地產(chǎn)營改增稅負重新測算每平米單價10000，按成本7800。其中40%約3120為土地成本和政府規(guī)費，其他80無發(fā)票。銷項稅=(10000-3120)÷1.17×17%=999.66進項稅=3000/(1+11%)×11%/(1+6%)×6%=297.30+90.57=387.87增值稅=999.66-387.87=611.79稅負率=611.79÷8547.01×100%=7.16%2022/10/27大成方略納稅人俱樂部832022/10/27房地產(chǎn)營改增稅負重新測算每平米單價10000，按成本7800。其中40%約3120為土地成本和政府規(guī)費，其他80無發(fā)票。銷項稅=(10000-3120)÷1.11×11%=681.80進項稅=3000/(1+11%)×11%/(1+6%)×6%=297.30+90.57=387.87增值稅=681.80-387.87=293.93稅負率=293.93÷9009.01×100%=3.27%2022/10/27大成方略納稅人俱樂部8412、營改增后，需要改變現(xiàn)行的銷售政策，在平衡利益前提下，可以通過降價方式降低稅負。

13、抵償債務、非貨幣性資產(chǎn)交換等視同銷售行為應相互開具發(fā)票。關注拆遷補償政策。

14、建筑業(yè)開具發(fā)票不收款風險增大。要通過合同約定開票條款方式防范風險。

15、營改增后，稅負超過5%的將如何處理？是否有過渡措施？稅率固定的情況下，稅收方面主要通過成本費用進項稅的取得消化稅負。

16、營改增對企業(yè)財務利潤的影響？2022/10/27大成方略納稅人俱樂部852022/10/27852022/10/278511%稅率營改增前營改增后收入10090.09成本8080稅金3/50利潤17/1510.0917%稅率營改增前營改增后收入10085.47成本8080稅金50利潤155.472022/10/27大成方略納稅人俱樂部8617、營改增后，建筑造價收入和成本發(fā)生變化，收入為不含稅價，購進材料不包含進項稅額。是否會修改執(zhí)行新的定額標準？

18、房地產(chǎn)企業(yè)銷售合同定價發(fā)生變化，銷售預售合同中需要明確約定是含稅價還是不含稅價。未約定的均為含稅價。

19、建筑業(yè)非法轉包、掛靠、合作等經(jīng)營行為將大大減少，只繳納管理費的掛靠經(jīng)營方式將難以為繼。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部8720、外地工程管理難度業(yè)務加大，需要加強對單位領導、財務核算人員、預算管理審計人員、采購經(jīng)辦人員的稅收培訓和進項稅額管理。企業(yè)建筑集團總公司或母公司簽訂總包合同，分包給子公司或分公司，在當?shù)乩U納稅款后，應按規(guī)定簽好合同開具發(fā)票抵扣。

21、房地產(chǎn)企業(yè)應對勞務發(fā)生地的稅收管理模式，根據(jù)管理方式的難度確定是合并納稅還是單獨納稅。應預先考慮項目尾房處置方式。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部8822、過渡期政策可以采取一定幅度的降價讓利銷售方式。解決稅負問題同時解決企業(yè)資金流問題。

23、培養(yǎng)財稅人才，做好稅收籌劃，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營方式。學習研究新政，做好稅收規(guī)劃，確保企業(yè)納稅合法合規(guī)。積極應對稅務管理模式的變化，處理好過渡期間的稅務征管對接關系。

24、關注過渡期財政、稅收優(yōu)惠政策，如稅負增加返還及老合同、老項目、老業(yè)務等處理。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部892022/10/27892022/10/2789六、營改增后的銷售策略分析一、降價促銷總收入100，收入=100÷（1+11%）=90.09銷項稅金：=90.09×11%=9.91建筑業(yè)營改增前營改增后收入10090.09成本8585稅金30利潤125.092022/10/27大成方略納稅人俱樂部90解決辦法：提前開票降價收款繳營業(yè)稅？IF：A-85-A×3%=5.09計算結果：A=92.88降價=100-92.88=7.12比例：7.12%建筑業(yè)降價后營改增后收入A90.09成本8585稅金A×3%0利潤5.095.092022/10/27大成方略納稅人俱樂部912022/10/27912022/10/2791房地產(chǎn)稅率11%總收入100，收入=100÷（1+11%）=90.09銷項稅金：=90.09×11%=9.91房地產(chǎn)業(yè)營改增前營改增后收入10090.09成本8080稅金50利潤1510.092022/10/27大成方略納稅人俱樂部92解決辦法：提前開票降價收款繳營業(yè)稅？IF：A-80-A×5%=10.09計算結果：A=94.83降價=100-94.83=5.17比例：5.17%房地產(chǎn)業(yè)降價后營改增后收入A90.09成本8080稅金A×5%0利潤10.0910.092022/10/27大成方略納稅人俱樂部932022/10/27932022/10/2793房地產(chǎn)稅率17%總收入100，收入=100÷（1+17%）=85.47銷項稅金：=90.09×11%=9.91房地產(chǎn)業(yè)營改增前營改增后收入10085.47成本8080稅金50利潤155.472022/10/27大成方略納稅人俱樂部94解決辦法：提前開票降價收款繳營業(yè)稅？IF：A-80-A×5%=5.47計算結果：A=89.973降價=100-89.97=10.03比例：10.03%房地產(chǎn)業(yè)降價后營改增后收入A85.47成本8080稅金A×5%0利潤5.475.472022/10/27大成方略納稅人俱樂部952022/10/27952022/10/2795

二、實物折扣與價格折扣舉例：某開發(fā)公司“買一贈一”促銷，即在一段時間內(nèi)，實行買一套住房無償贈送電器，合計送出金額100萬元?；I劃方案：企業(yè)采取價格折扣的方式，即在客戶購房時，這種優(yōu)惠體現(xiàn)在售房價格折扣上，則企業(yè)總的銷售收入減少100萬元，這部分收入少繳納營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅，也不涉及個人所得稅。2022/10/27大成方略納稅人俱樂部962022/10/27962022/10/27961、營業(yè)稅：1000000×5％=50000