房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)（共59）

1房地產(chǎn)基基礎(chǔ)知知識培訓(xùn)訓(xùn)2房地產(chǎn)基本術(shù)術(shù)語3單元式住宅單元式住宅，，是以一個樓樓梯為幾戶服服務(wù)的單元組組合體，一般般為多層住宅宅。4框架結(jié)構(gòu)住宅宅框架結(jié)構(gòu)住宅宅：是指以鋼鋼筋混凝土澆澆搗成承重梁梁柱，再用預(yù)預(yù)制的加氣混混凝土、膨脹脹珍珠巖，浮浮石、蛭石、、陶粒等輕質(zhì)質(zhì)板材隔墻分分戶裝配而成成的住宅。高層住宅多為為框架剪力墻墻結(jié)構(gòu)5框架結(jié)構(gòu)圖片片6開間和進(jìn)深開間：住宅宅的寬度，是是指一間房房屋內(nèi)一面墻墻皮到另一面面墻皮之間的的實(shí)際距離。。一般參數(shù)3-4.5米進(jìn)深：住宅的的實(shí)際長度，，是指一間獨(dú)獨(dú)立的房屋或或一棟居住建建筑從前墻皮皮到后墻皮之之間的實(shí)際長長度。一般參數(shù)4-6米為了保證住宅宅具有良好的的自然采光和和通風(fēng)條件，，進(jìn)深不宜過過長。7層高和凈高層高：指下層層地板面到上上層樓層面之之間的距離，，也就是一層層房屋的高度度。一般參數(shù)為2.7—2.9米凈高：指下層層地板面表面面到上層樓板板面下表面之之間的距離。。關(guān)系：凈高＝＝層高－樓板板厚度8戶

型

圖是按一定的比比例繪制的住住宅建筑的水水平剖面圖。。一些房地產(chǎn)開開發(fā)和銷售企企業(yè)，為了使使購房者更全全面地了解住住宅的基本情情況，往往在在平面圖上配配置家具的尺尺寸和位置，，便于人們的的聯(lián)想和識別別。9樓層平面圖戶型樓層平面面位置圖標(biāo)明戶型在樓樓層平面中所所處的位置10小區(qū)規(guī)劃圖11商品房商品房是指具具有經(jīng)營資格格的房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)（包包括外商投資資企業(yè)）開發(fā)發(fā)經(jīng)營的住宅宅。商品房的價格格由成本、稅稅金、利潤、、代收費(fèi)用以以及地段、層層次、朝向、、質(zhì)量、材料料差價等組成成。12商品房效果圖圖13經(jīng)濟(jì)適用房是指由政府扶扶持的具有經(jīng)經(jīng)濟(jì)性和適用用性特點(diǎn)的社社會保障商品品住宅。這類類住宅應(yīng)減免免工程報建中中的部分費(fèi)用用，其成本略略低于普通商商品房。購買對象是城城鎮(zhèn)常住戶口口的中低收入入家庭，重點(diǎn)點(diǎn)是公務(wù)員、、教師、科技技人員和國有有企業(yè)、事業(yè)業(yè)單位職工。。14經(jīng)濟(jì)適用房——北京回龍觀小小區(qū)15商品房的“五五證”、“兩兩書”1、《國有土地使用用證》：本證是證明明土地使用權(quán)權(quán)，向國家支支付土地使用用權(quán)出讓金而而獲得了在一一定年限內(nèi)某某塊國有土地地使用權(quán)的法法律憑證。住住宅用地使用用年限70年（商業(yè)用地地50年）。2、《建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》：本證是建設(shè)設(shè)單位在向土土地管理部門門申請征用、、劃撥土地前前，經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃行政主管管部門確認(rèn)，，且建設(shè)項目目位置和范圍圍符合城市規(guī)規(guī)劃的法定憑憑證。3、《建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證》：本證是有關(guān)關(guān)建設(shè)工程符符合城市規(guī)劃劃要求的法律律憑證，其核核發(fā)的目的是是確認(rèn)建設(shè)單單位建設(shè)活動動的合法地位位，保證有關(guān)關(guān)建設(shè)單位和和個人的合法法權(quán)益。該證證件同時也是是建設(shè)活動中中接受監(jiān)督檢檢查時的法定定依據(jù)。4、《建設(shè)工程施工工許可證》：本證是建筑筑施工單位符符合施工各種種條件、允許許其開工的批批準(zhǔn)證件。5、《商品房銷售許許可證》和《商品房預(yù)銷許許可證》：此兩證是市市、縣人民政政府房地產(chǎn)行行政管理部門門允許房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷銷售商品房的的批準(zhǔn)性證件件。16商品房的“五五證”、“兩兩書”兩書：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商在商商品房交付時時，應(yīng)當(dāng)向購購買人提供《住宅質(zhì)量保證證書》和《住宅使用說明明書》?！蹲≌|(zhì)量保證證書》用于明確開發(fā)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的的保修責(zé)任，，《住宅使用說明明書》的作用是向業(yè)業(yè)主提示合理理使用住房的的注意事項。。《住宅質(zhì)量保證證書》的內(nèi)容：1.工程質(zhì)量部門門核驗的質(zhì)量量等級；2.保修范圍；3.保修期；4.用戶報修的單單位；5.答復(fù)和處理的的時限?！蹲≌褂谜f明明書》的內(nèi)容：1.開發(fā)單位、設(shè)設(shè)計單位、施施工單位，委委托監(jiān)理的應(yīng)應(yīng)注明監(jiān)理單單位；2.結(jié)構(gòu)類型；3.裝修、裝飾注注意事項；4.上水、下水、、電、燃?xì)?、、熱力、通訊訊、消防等設(shè)設(shè)施配置的說說明；5.有關(guān)設(shè)備、設(shè)設(shè)施安裝預(yù)留留位置的說明明和安裝注意意事項的說明明；6.門、窗類型，，使用注意事事項；7.配電負(fù)荷；8.承重墻、保溫溫墻、防水層層、陽臺等部部位注意事項項說明；9.其他需要說明明的問題；10.住宅中配置的的設(shè)施、設(shè)備備，生產(chǎn)廠家家的使用說明明書。應(yīng)注意的事項項：1.“兩書”的交付付時間為：商商品房交付的的時間；2.商品房的保修修期以將竣工工驗收的住宅宅交付用戶使使用之日起計計算；3.兩書制度執(zhí)行行1998年建設(shè)部頒布布的《商品住宅實(shí)行行住宅質(zhì)量保保證書和住宅宅使用說明書書制度的規(guī)定定》。17容積率、建筑筑密度、綠化化率容積率：建建筑面積／占占地面積建筑密度：所所有基底面積積之和／占占地面積綠化率：綠綠地面積／占占地面積18房屋使用率指房屋的使用用面積／建筑筑面積一般來講，塔塔樓的使用率率在70—80%。板樓使用率在在75—85%，別墅最高，，能達(dá)到90%以上。19起價、均價、、最高價起價：銷售價格中最最低價格均價：銷售價格相加加之和數(shù)／單位建筑面積積的和數(shù)最高價：銷售價格中最最高的價格20低層住宅是指1-3層高的住宅主要指：（一戶）獨(dú)立立式住宅別別墅（二戶）連立立式住宅（多戶）連排排式住宅（（townhouse)特點(diǎn)：低層住住宅與多層和和高層住宅相相比，最具有有自然親和性性，宜人的居居住氛圍。但但受到土地價價格與利用效效率、市政及及配套、規(guī)模模位置等客觀觀條件的限制制，總體供應(yīng)應(yīng)量有限。21低層表現(xiàn)形式式22多層住宅、小小高層、高層層住宅多層住宅多層住宅指：：4-6層高的住宅。。小高層住宅主要指9-11層高的住宅。。高層住宅一般至12層以上的住宅宅。23高層建筑24期房指開發(fā)商從取取得商品房預(yù)預(yù)售許可證開開始至取得房房地產(chǎn)權(quán)證大大產(chǎn)權(quán)止，在在這期間的商商品房稱為期期房。消費(fèi)者者在這一階段段購買商品房房是應(yīng)簽預(yù)售售合同。期房也稱樓花花25現(xiàn)房是指開發(fā)商已已辦妥房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)權(quán)權(quán)證的商品房房，消費(fèi)者在在這一階段購購買商品房時時應(yīng)簽訂出售售合同。在現(xiàn)場主要檢檢驗質(zhì)量問題題：如看各廳廳室過道的地地面，墻面、、頂棚、門窗窗、電話插孔孔是否合理等等等26尾房是指銷售進(jìn)入入尾聲的房子子。通常指樓樓盤銷售后其其剩余的一部部分房屋，一一般占整個樓樓盤的10%——20%左右。如果樓盤運(yùn)作作好，可能在在短期內(nèi)銷售售空，否則會會剩余部分尾尾房。27躍層住宅是指有上下兩兩個樓面，臥臥室，起居室室、客廳、廚廚房、衛(wèi)生間間及其他輔助助用房，上下下層之間的通通道不通過公公共樓梯，而而采用戶內(nèi)獨(dú)獨(dú)用的小樓梯梯。28復(fù)式住宅受躍層式住宅宅設(shè)計購想啟啟發(fā)，由香港港設(shè)計師李鴻鴻仁首先設(shè)計計，是一種經(jīng)經(jīng)濟(jì)型住宅。。每戶仍分上下下層，實(shí)際是是在層高較高高的一層樓中中增建一個夾夾層，兩層總總層高一般不不小于3.3米。29躍層住宅30拼裝房裝配式住宅的的通俗稱呼，，他的全稱是是預(yù)制裝配式式住宅，是將將預(yù)先在工廠廠生產(chǎn)的部材材運(yùn)到現(xiàn)場，，進(jìn)行裝配而而建成的住宅宅，在歐美及及日本被稱作作產(chǎn)業(yè)化住宅宅或工業(yè)化住住宅。這種住宅由三三種結(jié)構(gòu)：鋼鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)構(gòu)、輕量鋼結(jié)結(jié)構(gòu)。面積以以100-200平米最多。31水景住宅、旅旅游房地產(chǎn)水景住宅：水景住宅就是是依水而建的的住宅?！八睘殛?，，山之南為陽陽?！甭糜畏康禺a(chǎn)：：休閑度假村、、產(chǎn)權(quán)酒店、、海景住宅等等旅游置業(yè)項項目。所有這這些以旅游、、休閑度假為為主題置業(yè)，，可稱為旅游游房地產(chǎn)。32townhouse住宅指城區(qū)住宅，，多指連排別別墅，一般3-5層。特點(diǎn)：1、多建于市郊郊區(qū)域2、高綠化率和和優(yōu)美的小區(qū)區(qū)景觀，居住住環(huán)境更貼近近自然3、住宅居住功功能齊全33Penthouse住宅概念來源于美美國，指屋頂頂上的房間，，可稱為空中中別墅。小進(jìn)進(jìn)深，大開間間，采光通風(fēng)風(fēng)極好。超大平臺，又又有私家花園園。34商品房買賣合合同基本內(nèi)容容1、用地依據(jù)、、商品房坐落落位置、商品品房交付使用用時間2、總價款、付付款方式、付付款時間3、建筑面積、、套內(nèi)面積、、分?jǐn)偯娣e4、商品房銷售售方式5、商品房屋的的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、、產(chǎn)權(quán)登記約約定的期限和和有關(guān)方責(zé)任任6、發(fā)生變更的的約定7、關(guān)于房屋設(shè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、房房屋質(zhì)量的承承諾和責(zé)任8、合同約定面面積與實(shí)測面面積發(fā)生差異異的處理9、違約責(zé)任任35水箱箱供供水水指在在樓樓盤盤頂頂部部的的屋屋頂頂水水箱箱，，由由泵泵房房將將水水抽抽至至屋屋頂頂水水箱箱，，在在會會留留下下來來滿滿足足各各層層用用水水。。弊病?。海洪L長期期使使用用形形成成二二次次污污染染，，特特別別是是積積淀淀水水垢垢后后容容易易產(chǎn)產(chǎn)生生有有害害細(xì)細(xì)菌菌，，有有些些住住宅宅區(qū)區(qū)的的樓樓頂頂水水箱箱由由于于管管理理不不善善，，沒沒有有做做到到定定時時清清洗洗，，甚甚至至長長出出青青苔苔，，嚴(yán)嚴(yán)重重污污染染水水源源的的清清潔潔。。36變頻頻供供水水是指指取取消消了了屋屋頂頂水水箱箱，，居居民民生生活活用用水水直直接接來來自自設(shè)設(shè)立立在在小小區(qū)區(qū)的的變變頻頻泵泵房房輸輸入入，，從從而而大大大大提提高高了了用用水水質(zhì)質(zhì)量量。。而且且，，也也使使得得設(shè)設(shè)計計樓樓盤盤外外觀觀更更為為簡簡潔潔，，更更為為美美觀觀。。將將成成為為完完善善供供水水配配套套質(zhì)質(zhì)量量上上的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢。。37物業(yè)業(yè)管管理理物業(yè)業(yè)管管理理是是物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)接接受受房房屋屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人或或業(yè)業(yè)主主委委員員會會的的委委托托，，依依照照物物業(yè)業(yè)管管理理合合同同或或者者協(xié)協(xié)議議，，對對已已投投入入使使用用的的各各類類房房屋屋建建筑筑和和附附屬屬配配套套設(shè)設(shè)施施及及場場地地進(jìn)進(jìn)行行管管理理，，同同時時對對房房屋屋區(qū)區(qū)域域周周圍圍的的環(huán)環(huán)境境、、清清潔潔衛(wèi)衛(wèi)生生、、安安全全保保衛(wèi)衛(wèi)、、公公共共綠綠地地、、道道路路養(yǎng)養(yǎng)護(hù)護(hù)等等實(shí)實(shí)施施統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理，，并并向向住住用用人人提提供供多多方方面面的的綜綜合合性性服服務(wù)務(wù)。。38物業(yè)業(yè)管管理理39物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)用用1、管管理理、、服服務(wù)務(wù)人人員員的的工工資資和和按按規(guī)規(guī)定定提提取取的的福福利利費(fèi)費(fèi)2、公公共共設(shè)設(shè)施施、、設(shè)設(shè)備備日日常常運(yùn)運(yùn)行行、、維維修修及及保保養(yǎng)養(yǎng)費(fèi)費(fèi)3、綠綠化化管管理理費(fèi)費(fèi)4、清清潔潔衛(wèi)衛(wèi)生生費(fèi)費(fèi)5、保保安安費(fèi)費(fèi)6、辦辦公公費(fèi)費(fèi)7、物物業(yè)業(yè)管管理理點(diǎn)點(diǎn)為為固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)折折舊舊費(fèi)費(fèi)8、法法定定稅稅費(fèi)費(fèi)40小區(qū)區(qū)車車位位標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)普通通住住宅宅，，按按每每千千戶戶300～500個車車位位為為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)設(shè)置置中高高檔檔商商品品住住宅宅按按每每戶戶1個車車位位標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)設(shè)置置，，高高檔檔公公寓寓和和別別墅墅按按每每戶戶1～3個車車位位標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)設(shè)置置目前車車位的的價格格不等等，一一般從從6～11萬左右右。41公共維維修基基金指住宅宅樓房房的公公共部部位和和公用用設(shè)施施，設(shè)設(shè)備的的維修修養(yǎng)護(hù)護(hù)基金金。用于對對住宅宅樓房房公共共部位位和共共用設(shè)設(shè)施、、設(shè)備備的維維修、、養(yǎng)護(hù)護(hù)。商品房房的公公共維維修基基金為為總房房款的的2%。42購買商商品房房付款款方式式1、一次次性付付款2、按揭揭付款款銀行按按揭公積金金按揭揭3、分期期付款款4、其他他付款款方式式例例如：：5%首付款款等43公用建建筑面面積分分?jǐn)傄?guī)規(guī)定可分?jǐn)倲偟墓媒ńㄖ婷娣e：：大堂、、公共共門廳廳、走走廊、、過道道、公公用廁廁所、、電梯梯前廳廳、樓樓梯間間、電電梯井井、電電梯機(jī)機(jī)房、、垃圾圾道、、管道道井、、消防防控制制室、、水泵泵房、、水箱箱間、、冷凍凍機(jī)房房、消消防通通道、、交電電室、、煤氣氣調(diào)壓壓室、、衛(wèi)星星電視視接收收機(jī)房房、值值班警警衛(wèi)房房、物物業(yè)管管理用用房等等以及及其他他功能能上為為該建建筑服服務(wù)的的專用用設(shè)備備用房房44不應(yīng)分分?jǐn)偣媒ńㄖ湛臻g倉庫、、機(jī)動動車庫庫、非非機(jī)動動車庫庫、車車道、、供暖暖鍋爐爐等，，作為為人為為防工工程的的地下下庫、、單獨(dú)獨(dú)具備備使用用功能能的獨(dú)獨(dú)立使使用空空間售房單單位自自營、、自用用的房房屋為多棟棟房屋屋服務(wù)務(wù)的警警衛(wèi)室室、管管理（（包括括物業(yè)業(yè)管理理）用用房但每個個項目目自身身有其其特點(diǎn)點(diǎn)，具具體可可見每每個項項目的的公攤攤原則則。45購房應(yīng)應(yīng)繳納納的相相關(guān)稅稅費(fèi)購買房房產(chǎn)時時涉及及到的的稅共共有8種，包包括營營業(yè)稅稅、城城市建建設(shè)維維護(hù)稅稅、教教育費(fèi)費(fèi)附加加、固固定資資產(chǎn)投投資方方向調(diào)調(diào)節(jié)稅稅、房房產(chǎn)稅稅、印印花稅稅、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅和契契稅。。個人購購買住住宅要要繳納納的稅稅是印印花稅稅和契契稅46裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)主要是是項目目的基基本裝裝修情情況介介紹。。如：大大堂、、公共共走廊廊、窗窗、門門是合同同的附附件之之一47印花稅稅、契契稅什么叫叫印花花稅印花稅稅是對對經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動動和經(jīng)經(jīng)濟(jì)交交往中中書立立、領(lǐng)領(lǐng)受憑憑證征征收的的一種種稅。。什么叫叫契稅稅契稅是是指房房屋所所有權(quán)權(quán)發(fā)生生變更更時，，就當(dāng)當(dāng)事人人所訂訂契約約按房房價的的一定定比例例向新新業(yè)主主征收收的一一次性性稅收收。他他是對對房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變變動征征收的的一種種專門門的稅稅種。。48商品房預(yù)預(yù)售商品房預(yù)預(yù)售也稱稱樓花買買賣，是是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)與與購房者者約定，，由購房房者交付付訂金或或預(yù)付款款，而在在未來一一定日期期擁有現(xiàn)現(xiàn)房的房房產(chǎn)交易易行為。。其實(shí)質(zhì)質(zhì)是房屋屋期貨買買賣，買買賣的只只是房屋屋的一張張期貨合合約49商品房預(yù)預(yù)售條件件已交付全全部土地地使用出出讓金，，并取得得土地使使用權(quán)證證書，土土地使用用權(quán)未經(jīng)經(jīng)抵押持有建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證按提供預(yù)預(yù)售的商商品房計計算，開開放上投投入開發(fā)發(fā)建設(shè)的的資金應(yīng)應(yīng)達(dá)到工工程建設(shè)設(shè)總投資資的25%以上，并并已確定定施工進(jìn)進(jìn)度和竣竣工交付付時間同金融機(jī)機(jī)構(gòu)已經(jīng)經(jīng)簽訂預(yù)預(yù)售款監(jiān)監(jiān)管協(xié)議議50取得商品品房預(yù)售售許可證證

應(yīng)當(dāng)當(dāng)提交的的資料和和證件1.開發(fā)經(jīng)營營企業(yè)的的營業(yè)執(zhí)執(zhí)照；2.建設(shè)項目目的投資資立項證證明文件件；3.工程施工工進(jìn)度計計劃；4.投入開發(fā)發(fā)建設(shè)的的資金已已達(dá)工程程建設(shè)總總投資的的25%以上的證證明材料料；5.商品房預(yù)預(yù)售方案案，方案案中應(yīng)當(dāng)當(dāng)說明商商品房的的位置、、裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、交交付使用用日期、、預(yù)售總總面積、、交付使使用后的的物業(yè)管管理等內(nèi)內(nèi)容；6.需向境外外預(yù)售的的應(yīng)當(dāng)同同時提交交允許境境外銷售售的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件51商品房的的銷售面面積如何何測算商品房按按“套””或“單單元”出出售，商商品房的的銷售面面積為購購房者所所購買的的套內(nèi)或或單元內(nèi)內(nèi)建筑面面積與應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟牡墓媒ńㄖ娣e積之和，，即：商品房=套內(nèi)建+分?jǐn)偟墓娩N售面積積筑筑面積積建建筑面積積52預(yù)售合同同約定的的商品房房面積與與建成后后實(shí)測面面積有出出入的處處理辦法法實(shí)測面積積與暫測測面積存存在一定定范圍（（如3%）內(nèi)的誤誤差，不不視為賣賣方違約約；但雙雙方應(yīng)按按實(shí)測面面積和合合同約定定的單價價重新結(jié)結(jié)算，多多退少補(bǔ)補(bǔ)。若實(shí)實(shí)測面積積與暫測測面積的的誤差超超過一定定范圍(如3%）視為賣賣方違約約，賣方方應(yīng)承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)責(zé)任，買買房也可可以把這這一情況況視為解解約的原原因。53房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是指指土地使使用權(quán)人人和房屋屋所有權(quán)權(quán)人通過過買賣、、交易、、贈與、、繼承等等方式，，將房屋屋的所有有權(quán)和相相應(yīng)的土土地使用用權(quán)（二二者統(tǒng)稱稱為房產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)））轉(zhuǎn)移給給他人的的行為。。54辦理房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓的手續(xù)續(xù)1.簽訂書面面轉(zhuǎn)讓合合同；2.在合同簽簽訂后30日內(nèi)持房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書書、當(dāng)事事人的合合法證明明、轉(zhuǎn)讓讓合同等等有關(guān)文文件向房房地產(chǎn)所所在地的的房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門提出出申請；；3.房地產(chǎn)部部門對提