房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的設(shè)計(jì)管理

房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)過(guò)程程的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理內(nèi)容容提提要要一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)過(guò)程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的內(nèi)內(nèi)容容二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)過(guò)程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理的的意意義義三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)過(guò)程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理的的任任務(wù)務(wù)和和目目標(biāo)標(biāo)四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)過(guò)程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理的的措措施施五、、各各階階段段設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的統(tǒng)統(tǒng)籌籌管管理理建設(shè)設(shè)工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目的的階階段段劃劃分分建設(shè)設(shè)工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目的的全全壽壽命命周周期期包包括括決策策階階段段（調(diào)調(diào)查查研研究究、、編編制制可可行行性性研研究究等等項(xiàng)項(xiàng)目目的的前前期期的的組組織織、、管管理理、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和和技技術(shù)術(shù)方方面面的的論論證證））實(shí)施施階階段段（設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)前前的的準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段、、施施工工階階段段、、動(dòng)動(dòng)用用前前期期準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段、、保保修修期期））使用用階階段段（設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)壽壽命命周周期期內(nèi)內(nèi)的的使使用用））建設(shè)設(shè)工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目的的階階段段劃劃分分項(xiàng)目目立立項(xiàng)項(xiàng)是是項(xiàng)項(xiàng)目目決決策策的的標(biāo)標(biāo)志志。。決決策策階階段段的的主主要要任任務(wù)務(wù)是是確確定定項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定義義，，一一般般包包括括如如下下內(nèi)內(nèi)容容：：·確定定項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)施施的的組組織織·確定定和和落落實(shí)實(shí)建建設(shè)設(shè)地地點(diǎn)點(diǎn)·確定定建建設(shè)設(shè)任任務(wù)務(wù)和和建建設(shè)設(shè)原原則則·確定定落落實(shí)實(shí)項(xiàng)項(xiàng)目目建建設(shè)設(shè)資資金金·確定定項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資目目標(biāo)標(biāo)、、進(jìn)進(jìn)度度目目標(biāo)標(biāo)、、質(zhì)質(zhì)量量目目標(biāo)標(biāo)。。建設(shè)設(shè)工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目的的階階段段劃劃分分項(xiàng)目目實(shí)實(shí)施施階階段段管管理理的的主主要要任任務(wù)務(wù)是是通通過(guò)過(guò)管管理理使使項(xiàng)項(xiàng)目目的的目目標(biāo)標(biāo)得得以以實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。建設(shè)設(shè)工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理的的時(shí)時(shí)間間范范疇疇是是建建設(shè)設(shè)工工程程的的項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)施施階階段段。?！督ㄔO(shè)設(shè)工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理規(guī)規(guī)范范》對(duì)建建設(shè)設(shè)工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理作作如如下下術(shù)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)解解釋釋：：運(yùn)用系統(tǒng)的理理論和方法，，對(duì)建設(shè)工程程項(xiàng)目進(jìn)行的的計(jì)劃、組織織、指揮、協(xié)協(xié)調(diào)和控制等等專業(yè)化活動(dòng)動(dòng)，簡(jiǎn)稱為項(xiàng)項(xiàng)目管理。項(xiàng)目管理內(nèi)涵涵是：自項(xiàng)目目開(kāi)始至項(xiàng)目目完成，通過(guò)過(guò)項(xiàng)目策劃和和項(xiàng)目控制，，以使項(xiàng)目的的費(fèi)用目標(biāo)、、進(jìn)度目標(biāo)和和質(zhì)量目標(biāo)得得以實(shí)現(xiàn)。建設(shè)工程項(xiàng)目目實(shí)施階段的的組成決策階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段施工階段動(dòng)用前準(zhǔn)備階段保修階段項(xiàng)目市場(chǎng)信息息收集調(diào)研編制可行性研研究報(bào)告編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書(shū)修建性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃（總平方方案）建筑方案設(shè)計(jì)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工竣工驗(yàn)收動(dòng)用開(kāi)始保修期結(jié)束項(xiàng)目決策階段段項(xiàng)目實(shí)施階段段一、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)園林景觀道路路環(huán)境設(shè)計(jì)區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)網(wǎng)、專業(yè)配套套設(shè)計(jì)具體方案、節(jié)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)一、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)是根根據(jù)城市規(guī)劃劃條件、土地地招標(biāo)文件和和選址意見(jiàn)書(shū)書(shū)上有關(guān)指標(biāo)標(biāo)和有關(guān)規(guī)范范要求，按照照建筑與環(huán)境境關(guān)系的原則則，對(duì)建筑布布局、道路、、豎向、綠化化及工程管線線等進(jìn)行綜合合性的場(chǎng)地設(shè)設(shè)計(jì)。一、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)的依依據(jù)是經(jīng)規(guī)劃劃行政部門(mén)核核發(fā)的選址意意見(jiàn)書(shū)、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條件、、擬建項(xiàng)目的的現(xiàn)勢(shì)地形圖圖、環(huán)保部門(mén)門(mén)批準(zhǔn)的環(huán)境境影響報(bào)告書(shū)書(shū)、有關(guān)城市市規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范等。一、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容一般規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段的成果果是修建性詳詳細(xì)規(guī)劃，包包括以下內(nèi)容容：（一）規(guī)劃地地段區(qū)位關(guān)系系圖。反映規(guī)規(guī)劃地段的位位置，周邊道道路走向，規(guī)規(guī)劃地段與毗毗鄰用地和城城市中心區(qū)的的關(guān)系。（二）規(guī)劃地地段現(xiàn)狀圖。。標(biāo)明建設(shè)用用地現(xiàn)狀自然然地形地貌、、道路、綠化化、工程管線線及各類用地地內(nèi)建筑的范范圍、性質(zhì)、、層數(shù)、質(zhì)量量、單位名稱稱，以及規(guī)劃劃四至范圍以以外50米內(nèi)的建筑層層數(shù)和建筑性性質(zhì)；標(biāo)明用用地界線、各各類規(guī)劃控制制線；附具現(xiàn)現(xiàn)狀用地構(gòu)成成表。一、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容（三）規(guī)劃總總平面圖。標(biāo)標(biāo)明規(guī)劃四至至范圍，各類類規(guī)劃控制線線；標(biāo)明規(guī)劃劃建筑性質(zhì)分分類，各類建建筑位置、層層數(shù)、間距系系數(shù)，建筑退退讓各類規(guī)劃劃控制線的距距離，道路名名稱、道路寬寬度，市政和和公共交通設(shè)設(shè)施以及場(chǎng)站站點(diǎn)，機(jī)動(dòng)車車停車場(chǎng)位置置；確定主要要入口方向，，標(biāo)明主要出出入口與城市市道路交叉口口距離；確定定地下設(shè)施范范圍、地下設(shè)設(shè)施出入口；；附具用地平平衡表、技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以以及公建一覽覽表。一、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容（四）空間分分析模型或者者效果圖。表表達(dá)設(shè)計(jì)意圖圖，反映空間間環(huán)境關(guān)系。。（五）道路交交通以及豎向向規(guī)劃圖。標(biāo)標(biāo)明道路紅線線位置、橫斷斷面、交叉點(diǎn)點(diǎn)坐標(biāo)、標(biāo)高高、轉(zhuǎn)彎半徑徑、公交站場(chǎng)場(chǎng)以及停車場(chǎng)場(chǎng)用地界線。。（六）工程管管網(wǎng)規(guī)劃圖。。標(biāo)明規(guī)劃區(qū)區(qū)外圍城市道道路中各類市市政基礎(chǔ)設(shè)施施和管線平面面位置、間距距、管徑尺寸寸以及主要道道路斷面管線線示意。（七）綠地規(guī)規(guī)劃圖。標(biāo)明明各類綠地的的位置和界線線；標(biāo)明小區(qū)區(qū)道路、停車車場(chǎng)等其他用用地的界線以以及與綠地的的關(guān)系；附具具綠化用地指指標(biāo)表。一、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容道路紅線——規(guī)劃城市道路路（含居住區(qū)區(qū)級(jí)道路）用用地的邊界線線。用地紅線——各類建筑工程程項(xiàng)目用地的的使用權(quán)屬范范圍的邊界線線。建筑控制線——有關(guān)法規(guī)或詳詳細(xì)規(guī)劃確定定的建筑物、、構(gòu)筑物的基基底位置不得得超出的界線線。建筑密度——在一定范圍內(nèi)內(nèi)，建筑物的的基底建筑面面積總和與占占用地面積的的比例（%）。綠地率——一定地區(qū)內(nèi)，，各類綠地總總面積占該地地區(qū)總面積的的比例（%）。容積率——在一定范圍內(nèi)內(nèi)，建筑面積積的總和與用用地面積的比比值。主要反反映用地的開(kāi)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。建筑密度、建建筑容積率和和綠地率是控控制用地和環(huán)環(huán)境質(zhì)量的三三個(gè)重要指標(biāo)標(biāo)一、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容新建居住區(qū)建建筑密度、容容積率不得超超過(guò)右側(cè)指標(biāo)標(biāo)。注：1.多層與高層混混合住宅根據(jù)據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)具具體確定。2.混合層取兩者者的指標(biāo)值作作為控制指標(biāo)標(biāo)的上、下限限值。3.本表不計(jì)入地地下層面積。。建筑密度容積率1～3層（底層）

33%1.04～6層（多層）

25%1.5

7～9層（中高層）

22%1.8

≥10層（高層）

16%2.5一、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容建筑面積的計(jì)計(jì)算住宅建筑、居居住型公寓和和混合型公寓寓標(biāo)準(zhǔn)層層高高大于3.6米且小于或者者等于4.8米，不論層內(nèi)內(nèi)是否設(shè)置隔隔層，建筑面面積計(jì)算值按按照該層水平平投影面積的的1.5倍計(jì)算；標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層高大于于4.8米且小于或者者等于5.4米，不論層內(nèi)內(nèi)是否設(shè)置隔隔層，建筑面面積計(jì)算值按按照該層水平平投影面積的的2倍計(jì)算。但躍躍層式住宅、、低層住宅起起居室（廳））層高為戶內(nèi)內(nèi)通高以及住住宅坡屋頂部部分除外。建筑物地下部部分頂板面高高出室外地坪坪1.5米或者等于1.5米，建筑面積積計(jì)算值按照照該層水平投投影面積計(jì)算算；建筑物地地下部分的頂頂板面高出室室外地坪小于于1.5米，建筑面積積不計(jì)入容積積率。一、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容建筑間距有關(guān)關(guān)知識(shí)建筑間距是指指兩棟建筑物物或構(gòu)筑物外外墻之間的水水平距離。外外墻應(yīng)當(dāng)包括括保溫層和外外加裝飾層，，但不包括勒勒腳。確定建筑間距距、退界距離離和后退道路路、建筑物面面寬、建筑限限高時(shí)，建筑筑高度按下列列規(guī)定計(jì)算：：一、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容（一）平屋面面建筑，有挑挑檐屋面的，，自室外地面面計(jì)算至檐口口頂；有女兒兒墻的，自室室外地面計(jì)算算至女兒墻頂頂。aa一、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容（二）坡屋面面建筑，確定定建筑間距時(shí)時(shí)，按照屋脊脊頂面和檐口口頂分別計(jì)算算，以影響大大的計(jì)算建筑筑間距；確定定其他情況時(shí)時(shí)，屋面坡度度小于或者等等于45度的，自室外外地面計(jì)算至至檐口頂，坡坡度大于45度的，自室外外地面計(jì)算至至屋脊頂。aa一、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容（三）樓梯間間、電梯機(jī)房房、水箱間等等局部突出屋屋面的輔助用用房，水平面面積之和小于于屋頂平面面面積四分之一一的，不計(jì)入入建筑高度；；通風(fēng)道、煙煙囪、裝飾構(gòu)構(gòu)件、花架、、通信設(shè)施等等其他屋面突突出部分，不不計(jì)入建筑高高度。建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)是對(duì)對(duì)建筑物本身身的設(shè)計(jì)，包包括建筑物平平面、立面、、剖面，房型型等。是對(duì)建筑物相相對(duì)詳細(xì)具體體的設(shè)計(jì)，涉涉及建筑的各各個(gè)立面效果果（顏色、裝裝飾、構(gòu)造件件），每一層層的平面圖（（房型、公共共部位）不同同部位的剖面面圖。是非常常量化的，每每個(gè)位置都要要有具體的尺尺寸，能為施施工圖開(kāi)展提提供必要依據(jù)據(jù)。一、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容包括建筑的平平面布置，各各用房的分配配，層高和室室內(nèi)凈高，交交通及電梯、、樓梯走到布布置，墻身、、變形縫等，，門(mén)窗設(shè)計(jì)、、外檐效果，，采光，通風(fēng)風(fēng)，保溫防熱熱，消防要求求等等，在這這一階段都要要充分考慮設(shè)設(shè)計(jì)。一、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容層高和室內(nèi)凈凈高ba坡頂結(jié)構(gòu)面層層外墻皮延長(zhǎng)線線a樓面面層（完完成面）施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)是是建筑設(shè)計(jì)的的深入，包括括：1、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、、給排水設(shè)計(jì)計(jì)、電氣設(shè)計(jì)計(jì)、采暖通風(fēng)風(fēng)、設(shè)備設(shè)施施等各專業(yè)施施工圖設(shè)計(jì)說(shuō)說(shuō)明及所需的的全部圖紙。。2、重要施工安安裝部位的施施工操作說(shuō)明明。3、在施工總圖圖上應(yīng)有的設(shè)設(shè)備、房屋或或構(gòu)件、結(jié)構(gòu)構(gòu)、管線個(gè)部部分的布置，，以及它們相相互配合，標(biāo)標(biāo)高和外形尺尺寸、坐標(biāo)。。4、設(shè)備材料明明細(xì)表、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)件清單。5、施工詳圖及及專業(yè)計(jì)算書(shū)書(shū)。一、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容對(duì)施工圖設(shè)計(jì)計(jì)深度的要求求：1、滿足設(shè)備、、材料的訂貨貨和采購(gòu)。2、滿足非標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)備和建筑筑構(gòu)配件制作作要求。3、滿足編制工工程量清單和和標(biāo)底的要求求。4、滿足施工組組織設(shè)計(jì)的編編制和土建施施工、設(shè)備安安裝的需要。。5、防火設(shè)計(jì)專專篇級(jí)環(huán)境保保護(hù)專篇滿足足辦理消防及及環(huán)保審批手手續(xù)的要求。。園林景觀道路路環(huán)境設(shè)計(jì)園林景觀道路路設(shè)計(jì)是對(duì)小小區(qū)環(huán)境的設(shè)設(shè)計(jì)，包括植植物選型搭配配、道路交通通組織、鋪裝裝、小品、功功能劃分等。。一、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)的內(nèi)容環(huán)境設(shè)計(jì)有雙雙重內(nèi)涵，一一是充分依托托設(shè)計(jì)物周圍圍可見(jiàn)的特定定內(nèi)容。如山山川、河谷、、林木、水波波、云霧等大大自然一切美美的東西，使使建筑物依存存它，裝點(diǎn)它它、篩選它，，構(gòu)成內(nèi)外環(huán)環(huán)境的、多樣樣的、自由的的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；；二是人造自自然。如水，，建筑物中可可以運(yùn)用水來(lái)來(lái)喚起人對(duì)自自然環(huán)境的回回憶；小溪、、噴泉、瀑布布、湖泊，往往往給人以親親切、眷戀等等多種情感。。區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)網(wǎng)、專業(yè)配套套設(shè)計(jì)區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)網(wǎng)設(shè)計(jì)是對(duì)小小區(qū)生活配套套的設(shè)計(jì)，包包括污水、雨雨水、自來(lái)水水、中水、熱熱力、燃?xì)?、、電力、電視視電話網(wǎng)絡(luò)等等，還包括專專業(yè)設(shè)施方面面，如泵房、、配電間、變變電室、換熱熱站、調(diào)壓站站等。具體方案、節(jié)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)圖紙的的深度達(dá)不到到的方面，需需組織進(jìn)行詳詳細(xì)設(shè)計(jì)，如如門(mén)窗節(jié)點(diǎn)、、保溫方案、、扶手欄桿、、地面磚分隔隔等。二、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)管理意義1、設(shè)計(jì)決定項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本本2、設(shè)計(jì)決定項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)3、設(shè)計(jì)影響項(xiàng)項(xiàng)目的驗(yàn)收4、設(shè)計(jì)質(zhì)量與與進(jìn)度影響項(xiàng)項(xiàng)目周期二、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)管理意義1、設(shè)計(jì)決定項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本本（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)管管理對(duì)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成本的影影響不同的規(guī)劃方方案的開(kāi)發(fā)成成本是不一樣樣的，規(guī)劃對(duì)對(duì)項(xiàng)目投資有有著重要的影影響。如通過(guò)過(guò)對(duì)容積率的的充分把握選選擇合理的建建筑形式，在在瑞寧嘉園和和好美嘉園項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃中得得到了很好的的驗(yàn)證。瑞寧寧嘉園容積率率是2，好美嘉園容容積率是1.8，我們選擇了了高層和多層層相結(jié)合的方方案，而且盡盡量多的設(shè)計(jì)計(jì)多層，這樣樣從根本上降降低了開(kāi)發(fā)成成本。二、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程設(shè)計(jì)計(jì)管理意義從消防要求講講，7-9層或24米至32米的民宅消防防標(biāo)準(zhǔn)為一個(gè)個(gè)檔次；13-18層以上或32米至50米的民宅消防防標(biāo)準(zhǔn)。12層及12層以上的高層層住宅，每棟棟樓的電梯不不得少于2臺(tái)。層數(shù)越高，對(duì)對(duì)地基基礎(chǔ)要要求越高。人防（2）建筑設(shè)計(jì)管管理對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的的影響外檐的形式影影響工程造價(jià)價(jià)，立面簡(jiǎn)單單，裝飾構(gòu)件件少，工程造造價(jià)低。平面面設(shè)計(jì)中房型型越小，戶數(shù)數(shù)越多，配套套設(shè)施越多，，如入戶門(mén)、、水表等越多多，工程造價(jià)價(jià)就會(huì)相應(yīng)提提高。如好美美嘉園項(xiàng)目以以小戶型為主主，戶數(shù)設(shè)計(jì)計(jì)較多，相應(yīng)應(yīng)工程、配套套成本提高。。（3）施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)管管理對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本的的影響響建筑施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)中，，材料料選擇擇影響響工程程造價(jià)價(jià)，如如對(duì)外外檐窗窗的設(shè)設(shè)計(jì)、、公共共空間間裝修修設(shè)計(jì)計(jì)等。。結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)中鋼鋼筋含含量、、混凝凝土標(biāo)標(biāo)號(hào)等等對(duì)工工程造造價(jià)起起著重重要影影響。。如在在好美美嘉園園項(xiàng)目目中，，通過(guò)過(guò)各種種措施施降低低了鋼鋼筋含含量，，從而而降低低了工工程造造價(jià)。。樁基基形式式影響響工程程造價(jià)價(jià)，充充分利利用勘勘察報(bào)報(bào)告指指標(biāo)，，選擇擇合理理樁基基形式式可降降低工工程造造價(jià)。。（4）園林林景觀觀設(shè)計(jì)計(jì)對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)成本本的影影響選用植植物種種類影影響園園林施施工成成本。。同樣樣的植植物選選用小小苗木木可降降低施施工成成本。。小區(qū)區(qū)設(shè)施施的品品質(zhì)影影響施施工成成本。。2、設(shè)計(jì)計(jì)決定定項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)（1）規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)對(duì)品品質(zhì)的的影響響規(guī)劃是是對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的整體體構(gòu)思思，是是宏觀觀上對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的定位位，建建筑密密度、、容積積率、、綠地地率、、車位位數(shù)等等重要指指標(biāo)就就決定定了項(xiàng)項(xiàng)目品品質(zhì)。。（2）建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)對(duì)品品質(zhì)的的影響響建筑設(shè)設(shè)計(jì)決決定了了建筑筑物的的效果果，色色彩的的選用用、外外立面面裝飾飾構(gòu)件件的設(shè)設(shè)計(jì)、、空調(diào)調(diào)護(hù)欄欄的設(shè)設(shè)計(jì)等等都影影響建建筑物物的美美觀。。平面面設(shè)計(jì)計(jì)中房房型的的設(shè)計(jì)計(jì)更是是影響響項(xiàng)目目的品品質(zhì)，，決定定市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可可度。。（3）施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)對(duì)對(duì)品質(zhì)質(zhì)的影影響施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)中的的材料料的選選用對(duì)對(duì)項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)生生主要要影響響。如如管材材的選選用、、窗材材料的的選用用等。。（4）園林林景觀觀設(shè)計(jì)計(jì)對(duì)品品質(zhì)的的影響響園林設(shè)設(shè)計(jì)決決定小小區(qū)的的整體體環(huán)境境，小小區(qū)內(nèi)內(nèi)是業(yè)業(yè)主茶茶余飯飯后娛娛樂(lè)休休閑的的場(chǎng)所所，是是業(yè)主主拉開(kāi)開(kāi)窗簾簾就看看到風(fēng)風(fēng)景。。園林林設(shè)計(jì)計(jì)的風(fēng)風(fēng)格、、植物物的選選擇搭搭配、、小品品的設(shè)設(shè)計(jì)、、功能能區(qū)的的設(shè)計(jì)計(jì)等都都影響響項(xiàng)目目的品品質(zhì)。。3、設(shè)計(jì)計(jì)影響響項(xiàng)目目的驗(yàn)驗(yàn)收（1）規(guī)劃劃、建建筑設(shè)設(shè)計(jì)的的消防防審查查在取得得規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案許可可文件件前要要經(jīng)過(guò)過(guò)消防部門(mén)門(mén)的專專業(yè)審審查，，如小小區(qū)規(guī)規(guī)劃道道路等等是否否符合合規(guī)范，，建筑筑平面面布局局是否否符合合消防防規(guī)范范等。。（2）規(guī)劃劃、建建筑設(shè)設(shè)計(jì)的的規(guī)劃劃審查查規(guī)劃審審查對(duì)對(duì)項(xiàng)目目各審審批文文件取取得和和建設(shè)設(shè)起著著重要要意義義，規(guī)規(guī)劃通通過(guò)后后方可可進(jìn)行行具體體施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)以以及之之后各各項(xiàng)行行政許許可文文件取取得。。是否否符合合規(guī)范范要求求決定定規(guī)劃劃驗(yàn)收收是否否能順順利通通過(guò)。。（3）建筑筑、施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)的圖圖紙審審查施工圖圖審查查是行行政許許可的的一關(guān)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)，，決定定施工工圖紙紙是否否符可可付之之實(shí)施施。是是對(duì)施施工圖圖紙的的全面面審查查，包包括建建筑圖圖、結(jié)結(jié)構(gòu)圖圖、水水暖電電等。。只有有取得得圖審審合格格證明明文件件后，，施工工圖方方可用用于施施工。。施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)水水平影影響是是否可可以順順利通通過(guò)圖圖紙審審查。。（4）各專專業(yè)配配套的的設(shè)計(jì)計(jì)審查查各專業(yè)業(yè)配套套實(shí)施施前應(yīng)應(yīng)將設(shè)設(shè)計(jì)圖圖紙送送相關(guān)關(guān)配套套部門(mén)門(mén)，聽(tīng)聽(tīng)取專專業(yè)意意見(jiàn)并并按要要求修修改圖圖紙。。因?yàn)闉橄嚓P(guān)關(guān)配套套設(shè)施施將最最終由由各配配套部部門(mén)接接管，，多以以他們們會(huì)就就設(shè)計(jì)計(jì)提出出要求求。如如室內(nèi)內(nèi)采暖暖工程程，供供熱辦辦會(huì)提提出很很多要要求，，如各各材料料的選選擇，，溫控控閥、、壓差差閥等等設(shè)施施的配配套等等。4、設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量量與進(jìn)進(jìn)度影影響項(xiàng)項(xiàng)目周周期合理的的設(shè)計(jì)計(jì)期限限既能能保證證設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量量也能能滿足足項(xiàng)目周周期要要求。。沒(méi)有有經(jīng)審審查合合格的的設(shè)計(jì)計(jì)圖紙紙就不不能開(kāi)工工建設(shè)設(shè)，多多以設(shè)設(shè)計(jì)文文件完完成進(jìn)進(jìn)度決決定了了項(xiàng)目目的開(kāi)始始建設(shè)設(shè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)。設(shè)設(shè)計(jì)文文件的的設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量量也決決定了了設(shè)計(jì)文文件是是否能能順利利通過(guò)過(guò)相關(guān)關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)晚間間的審審查。。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程程設(shè)計(jì)計(jì)管理理的任任務(wù)和和目標(biāo)標(biāo)1、保證證各設(shè)設(shè)計(jì)階階段進(jìn)進(jìn)度2、保證證各設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量3、控制制項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)成本本4、控制制開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的品品質(zhì)5、保證證各階階段設(shè)設(shè)計(jì)的的連續(xù)續(xù)統(tǒng)一一三、房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程程設(shè)計(jì)計(jì)管理理的任任務(wù)和和目標(biāo)標(biāo)1、保證證各設(shè)設(shè)計(jì)階階段進(jìn)進(jìn)度設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)程占占用時(shí)時(shí)間在在項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)周期期中不不算長(zhǎng)，但但設(shè)計(jì)計(jì)是否否能按按計(jì)劃劃節(jié)點(diǎn)點(diǎn)按時(shí)時(shí)開(kāi)始始和完完成，，卻制約約項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)，決決定項(xiàng)項(xiàng)目是是否能能按計(jì)計(jì)劃開(kāi)開(kāi)始相相關(guān)工作作，從從而影影響項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)周周期。。所以以開(kāi)發(fā)發(fā)團(tuán)隊(duì)隊(duì)?wèi)?yīng)通過(guò)過(guò)制定定科學(xué)學(xué)準(zhǔn)確確的設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃、、時(shí)間間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃，，通過(guò)過(guò)積極極的組組織、、監(jiān)督督、溝溝通協(xié)協(xié)調(diào)，，來(lái)保保證設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)度度。2、保證證各設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量設(shè)計(jì)工工作是是知識(shí)識(shí)密集集型工工作，，具有有很強(qiáng)強(qiáng)的專專業(yè)性，，且設(shè)設(shè)計(jì)工工作是是委托托給具具有相相應(yīng)資資質(zhì)的的設(shè)計(jì)計(jì)單位完完成。。設(shè)計(jì)計(jì)文件件是項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)的的依據(jù)據(jù)，所所謂按按圖施工工。設(shè)設(shè)計(jì)文文件的的準(zhǔn)確確性和和規(guī)范范性影影響是是否能能夠通過(guò)過(guò)相關(guān)關(guān)政府府機(jī)構(gòu)構(gòu)的嚴(yán)嚴(yán)格驗(yàn)驗(yàn)收。。所以以開(kāi)發(fā)發(fā)團(tuán)隊(duì)隊(duì)?wèi)?yīng)通過(guò)過(guò)設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)務(wù)書(shū)、、圖紙紙審查查等有有效的的管理理手段段來(lái)保證證設(shè)計(jì)計(jì)文件件質(zhì)量量，為為項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)提供供準(zhǔn)確確可行行的依據(jù)據(jù)，保保證項(xiàng)項(xiàng)目的的順利利進(jìn)行行及驗(yàn)驗(yàn)收。。3、控控制制項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本成本本控控制制是是項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的根根本本，，直直接接影影響響項(xiàng)項(xiàng)目目的利利潤(rùn)潤(rùn)情情況況，，而而成成本本控控制制的的根根本本在在于于設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)文文件件的的控控制制。。項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資的的估估算算、、概概算算、、預(yù)預(yù)算算、、合同同談?wù)勁信?、、簽簽證證結(jié)結(jié)算算等等成成本本控控制制工工作作的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)都都是是設(shè)計(jì)計(jì)文文件件。。而而且且設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)人人員員對(duì)對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本的的重重視視程程度度與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商是是有有一一定定差差距距的的，，甚甚至至?xí)?huì)有有矛矛盾盾一一面面。。所以以開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)?wèi)?yīng)應(yīng)通通過(guò)過(guò)與與設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)人人員員積積極極有有效效的的溝溝通，，通通過(guò)過(guò)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)優(yōu)化化、、專專家家論論證證、、概概預(yù)預(yù)算算等等措措施施來(lái)來(lái)將開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本控控制制在在預(yù)預(yù)期期的的范范圍圍內(nèi)內(nèi)。。4、控控制制開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的品品質(zhì)質(zhì)房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商是是項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的組組織織者者，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位是是要要根根據(jù)據(jù)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的定定位位、、設(shè)設(shè)想想來(lái)來(lái)進(jìn)進(jìn)行行設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的。。開(kāi)發(fā)發(fā)商商根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定位位不不同同會(huì)會(huì)選選擇擇不不同同的的品品質(zhì)質(zhì)。。如高高檔檔住住宅宅小小區(qū)區(qū)、、別別墅墅區(qū)區(qū)、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房的的品品質(zhì)質(zhì)要要求肯肯定定是是不不一一樣樣的的。。開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)?wèi)?yīng)應(yīng)通通過(guò)過(guò)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)書(shū)書(shū)和與與設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的溝溝通通來(lái)來(lái)將將品品質(zhì)質(zhì)要要求求、、材材質(zhì)質(zhì)選選擇擇等等信信息息準(zhǔn)確確傳傳達(dá)達(dá)給給設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位，，并并通通過(guò)過(guò)過(guò)過(guò)程程控控制制與與設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)文文件審審查查來(lái)來(lái)確確定定是是否否符符合合項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)要要求求。。5、保保證證各各階階段段設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的連連續(xù)續(xù)統(tǒng)統(tǒng)一一房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)分分較較多多階階段段，，每每一一階階段的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)人人不不同同或或者者設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位不不同同，，每每一一階階段段的的設(shè)計(jì)計(jì)任任務(wù)務(wù)和和重重點(diǎn)點(diǎn)也也不不同同，，但但這這些些設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)工工作作都都是是圍圍繞同同一一個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行。。所所以以開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)在在設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理時(shí)時(shí)應(yīng)綜綜合合考考慮慮各各環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)相相關(guān)關(guān)內(nèi)內(nèi)容容，，滿滿足足各各設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)環(huán)節(jié)節(jié)的的統(tǒng)統(tǒng)一一性性。。四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)過(guò)程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理的的措措施施1、組組織織措措施施2、技技術(shù)術(shù)措措施施3、合合同同措措施施4、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)措措施施5、管管理理措措施施四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)過(guò)程程設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理的的措措施施1、組組織織措措施施（1）完完善善公公司司開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)的的組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，明明確確各各部部門(mén)門(mén)、、各各崗位位職職責(zé)責(zé)分分工工，，明明確確工工作作流流程程。。（2）加加強(qiáng)強(qiáng)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理部部門(mén)門(mén)、、相相關(guān)關(guān)崗崗位位人人員員的的專專業(yè)業(yè)知知識(shí)識(shí)水水平，，與與設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)人人員員順順暢暢溝溝通通并并可可更更專專業(yè)業(yè)的的完完成成設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)工工作。。2、技術(shù)術(shù)措措施施（1）通通過(guò)過(guò)專專家家論論證證、、借借助助專專業(yè)業(yè)公公司司，，優(yōu)優(yōu)化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，對(duì)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)基基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料及及設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)文文件件深深入入研研究究探探討討，，充充分分利利用用專專業(yè)業(yè)能能力力，，控控制制設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段對(duì)對(duì)成成本本的的影影響響。。（2）圖圖紙紙審審查查，，在在正正式式出出設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)圖圖紙紙之之前前和和出出圖圖后后都都應(yīng)應(yīng)組組織織設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)圖圖紙紙審審查查，，將將設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)問(wèn)問(wèn)題題糾糾正正在在實(shí)實(shí)施施之之前前。。3、合合同同措措施施（1）保保證證合合理理的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)用用，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)用用占占房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成本本很很少少份份額額，，但但設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)工工作作卻卻對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本計(jì)計(jì)決決定定作作用。。所所以以不不要要因因?yàn)闉檫^(guò)過(guò)低低的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)用用降降低低設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司的的工工作作積極極性性和和工工作作質(zhì)質(zhì)量量，，從從而而難難以以保保證證圖圖紙紙質(zhì)質(zhì)量量。。（2）保保證證合合理理的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)周周期期，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)工工作作需需要要設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)人人員員用心心去去完完成成，，時(shí)時(shí)間間太太倉(cāng)倉(cāng)促促，，必必定定影影響響設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)人人員員的的專專注注程程度，，從從而而造造成成只只有有速速度度而而丟丟了了質(zhì)質(zhì)量量，，這這對(duì)對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)上上來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)也也得不不償償失失。。（3）嚴(yán)嚴(yán)密密合合同同條條款款，，比比如如對(duì)對(duì)圖圖紙紙數(shù)數(shù)量量的的約約定定，，對(duì)對(duì)變變更工工作作的的約約定定，，要要在在合合同同中中體體現(xiàn)現(xiàn)，，避避免免后后期期費(fèi)費(fèi)用用的的增增加加。。4、經(jīng)濟(jì)措措施（1）積極采采取獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)機(jī)制辦辦法，鼓鼓勵(lì)設(shè)計(jì)計(jì)公司為為開(kāi)發(fā)商考慮成成本問(wèn)題題，鼓勵(lì)勵(lì)通過(guò)優(yōu)優(yōu)秀設(shè)計(jì)計(jì)降低開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本。明確若設(shè)計(jì)計(jì)公司將將影響成成本的指指標(biāo)控制制在一定定合理范范圍內(nèi)將予以適適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)。這樣樣可大大大提高設(shè)設(shè)計(jì)公司司的積極極性，從而降低低房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成成本。（2）明確若