魅力再改產(chǎn)品價格策略課件

萬科魅力之城在售產(chǎn)品價格策略及銷售辦法萬科魅力之城在售產(chǎn)品價格策略及銷售辦法1市場再改產(chǎn)品銷售情況市場再改產(chǎn)品銷售情況2目錄華潤中海龍湖萬科城東數(shù)據(jù)來源：1、房管局備案數(shù)據(jù)2、現(xiàn)場和置業(yè)顧問溝通3、相關(guān)地產(chǎn)朋友信息支持目錄華潤數(shù)據(jù)來源：3華潤鳳凰城建筑形態(tài)占地面積容積率高層，27f約356畝4.506#5#4#3#2#1#7#8#在售樓棟會所華潤鳳凰城建筑形態(tài)占地面積容積率高層，27f約356畝4.54產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型P，140.71m2物業(yè)形態(tài)高層，27f樓間距視野向后基本無遮擋梯戶比2梯四戶賣點雙廳7.9m大開間，連通寬景陽臺；主臥轉(zhuǎn)角飄窗，臥室均帶寬幅飄窗實收總價約81w實收單價約5800元/平米優(yōu)惠措施一次性3%，按揭2%華潤鳳凰城房管局備案數(shù)據(jù)顯示該戶型上月銷售共計5套產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型P，140.71m2物5華潤·二十四城產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改）戶型面積144（C1）樓間距90-100梯戶比2梯4戶賣點1、南北通透，全觀景房，主臥、客廳南向；2、贈送錯層陽臺和錯層房間；3、半面積入戶花園和空中花園；4、主臥帶衛(wèi)生間和步入式衣帽間，保證私密性；5、獨特景觀衛(wèi)生間設計實收總價范圍120w左右實收單價范圍8500左右優(yōu)惠措施按揭2%，一次性3%房管局備案數(shù)據(jù)顯示該戶型上月銷售6套。華潤·二十四城產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再6華潤·翡翠城項目信息建筑形態(tài)高層（30-33層）占地面積1245畝容積率4.50四期鳥瞰圖華潤·翡翠城項目信息建筑形態(tài)高層（30-33層）占地面積7華潤·翡翠城產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改）暢銷戶型135㎡（B2+B3組合售賣）樓間距80M梯戶比2梯4戶戶型賣點1、板式，通透；2、主臥私密；3、贈送7-10㎡挑高陽臺實收總價范圍97-108w實收單價范圍約7300優(yōu)惠措施一次性3%，按揭2%注：翡翠城此面積段產(chǎn)品僅此一種，該戶型由于是兩種戶型拼湊房管局備案數(shù)據(jù)顯示該戶型上月沒有銷售。華潤·翡翠城產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改8一期二期1#2#4#3#5#6#7#8#9#10#11#12#中海蘭庭建筑形態(tài)占地面積容積率高層，32+1F約110畝4.2已售未售在售一期二期1#2#4#3#5#6#7#8#9#10#11#129產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型G型，135m2物業(yè)形態(tài)高層（24+1）F朝向南北朝向梯戶比兩梯四戶實收總價范圍約74w-85w實收單價范圍5500-6300優(yōu)惠措施一次性1%，中海會會員0.5%，業(yè)主再購1%，拆遷戶最高2%，災區(qū)1%。中海蘭庭房管局備案數(shù)據(jù)顯示該戶型上月銷售共計3套，成交均價在5700.產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型G型，135m2物業(yè)形10中海國際社區(qū)項目信息建筑形態(tài)占地面積容積率小高層（17）、多層（6+1、8+1）、別墅1986畝0.9橙郡1期橙郡2期林庭疊院中海國際社區(qū)項目信息建筑形態(tài)占地面積容積率小高層（17）、多11中海國際社區(qū)產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改）暢銷戶型146（小高層17層，H型）樓間距60-70梯戶比2梯4戶賣點1、朝向中庭；2、現(xiàn)房出售實收總價范圍82w左右實收單價范圍5500左右優(yōu)惠措施一次性1%橙郡一期此戶型本月初才推出來，之前是一期封存的產(chǎn)品，現(xiàn)房發(fā)售，直到現(xiàn)在共計銷售約6套。中海國際社區(qū)產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改126棟7棟8棟龍湖翠微清波項目信息建筑形態(tài)占地面積容積率小高層，18F約126畝3.1在售6棟7棟8棟13產(chǎn)品類型140-150（首改）暢銷戶型D1，136m2物業(yè)形態(tài)高層，18F樓間距50m以上梯戶比2梯四戶面價總價70-90w面價單價外圍5200-5500靠中庭5800-6200優(yōu)惠措施一次性1%；老帶新政策：老客戶成功推薦新客戶成功認購即可享受10000元購物代金券，新客戶享受3%的優(yōu)惠；8月16日：下午3點到8點，前十名購買優(yōu)惠4%翠微清波最高優(yōu)惠點數(shù)為8%外圍面價以5400為面均價，實收均價為4968中庭面價以6000為面均價，實收均價為5520產(chǎn)品類型140-150（首改）暢銷戶型D1，136m2物業(yè)形14產(chǎn)品類型140-150（首改）暢銷戶型C3，132m2物業(yè)形態(tài)高層，18F樓間距50m以上梯戶比2梯四戶面價總價76w起面價單價5600起優(yōu)惠措施一次性1%；老帶新政策：老客戶成功推薦新客戶成功認購即可享受10000元購物代金券，新客戶享受3%的優(yōu)惠；8月16日：下午3點到8點，前十名簽約購買優(yōu)惠4%翠微清波以5800為面均價，最高優(yōu)惠幅度為8%，實收均價為5336.產(chǎn)品類型140-150（首改）暢銷戶型C3，132m2物業(yè)形15房管局備案數(shù)據(jù)顯示這兩種戶型上月共計銷售17套。實際上月翠微清波132和136這兩種戶型共計消化約40套。成交均價區(qū)間在4900-5500元/平米房管局備案數(shù)據(jù)顯示這兩種戶型上月共計銷售17套。16金域藍灣項目概況目前在售產(chǎn)品金域藍灣項目概況目前在售產(chǎn)品在售暢銷戶型解析產(chǎn)品類型100-130（首改）暢銷戶型A2，（90+32）=122m2，實得150表價5#樓85w左右，6#樓80w左右實收價奇數(shù)層（陽臺朝中庭）77w，偶數(shù)層（陽臺臨路）74w優(yōu)惠方式清盤一口價賣點1、超大贈送面積（32m2），贈送面積可改為客廳，原客廳可改為臥室，實現(xiàn)兩房變?nèi)?、南北朝向，面向中庭景觀銷售情況5#樓剩余二十多套，6#樓剩余幾套5#6#在售暢銷戶型解析產(chǎn)品類型100-130（首改）暢銷戶型A2，其他戶型產(chǎn)品類型130以上（再改）戶型C1，(107+34)=141m2表價120w-130w實收價110w-120w優(yōu)惠方式一次性2%賣點1、超大贈送面積（34m2）2、面向中庭景觀銷售情況3號樓整體剩余約50%3#其他戶型產(chǎn)品類型130以上（再改）戶型C1，(107+34)其他戶型產(chǎn)品類型130以上（再改）戶型C2，(151+27)=178m2表價150w-180w實收價140w-170w優(yōu)惠方式一次性2%賣點1、贈送面積（27m2）2、中庭景觀+河景3、板式通透銷售情況3號樓整體剩余約50%3#其他戶型產(chǎn)品類型130以上（再改）戶型C2，(151+27)其他戶型產(chǎn)品類型130以上（再改）戶型C3，(171+63)=234m2表價210w-230w實收價200w-220w優(yōu)惠方式一次性2%賣點1、超大贈送面積（64m2）2、臨河銷售情況3號樓整體剩余約50%3#其他戶型產(chǎn)品類型130以上（再改）戶型C3，(171+63)2棟4棟3棟藍谷地天域項目信息建筑形態(tài)占地面積容積率高層，33F300畝4在售2棟4棟3棟22藍谷地天域產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型3D，138.68物業(yè)形態(tài)高層，33F樓間距約200m賣點對36000中庭，南北朝向梯戶比三梯六戶實收總價范圍66w-70w實收單價范圍4700左右優(yōu)惠措施一次性1%藍谷地天域產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型3D，13823藍谷地天域產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型3D-2，136物業(yè)形態(tài)高層，33F樓間距約200m賣點對36000中庭，南北朝向，板式結(jié)構(gòu)梯戶比三梯六戶實收總價范圍75w左右實收單價范圍4900左右優(yōu)惠措施一次性1%藍谷地天域產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型3D-2，124藍谷地天域產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型3D-3，131.88物業(yè)形態(tài)高層，33F樓間距約200m賣點對36000中庭，南北朝向，板式結(jié)構(gòu)梯戶比三梯六戶實收總價范圍72w左右實收單價范圍4800左右優(yōu)惠措施一次性1%再改產(chǎn)品上月共計消化18套藍谷地天域產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型3D-3，125澳龍名城項目信息建筑形態(tài)多層（4、7），小高層（11、16），高層（33）占地面積81畝容積率3.94層33層16層11層7層澳龍名城項目信息建筑形態(tài)多層（4、7），小高層（11、1626澳龍名城產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改）暢銷戶型145、148（G型，11層高）樓間距50梯戶比1梯2戶賣點1、4.5m客廳開間；2、通透、采光，全觀景；3、布局合理，功能齊全多變實收總價范圍100-110w實收單價范圍7000-7500優(yōu)惠措施一次性4-5%，按揭3-4%房管局備案數(shù)據(jù)顯示該戶型上月成交2套澳龍名城產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改）暢27樓盤名稱位置朝向梯戶比樓層高建筑面積實收單價實收總價月消化鳳凰城中庭南北2梯4戶2714158008100005二十四城中庭南北2梯4戶33144850012000006翡翠城中庭南北2梯4戶3313573009800000中海蘭庭中庭南北2梯4戶3313557007700003國際社區(qū)中庭南北2梯4戶1714655008030006（半個月）翠微清波外圍臨路南北2梯4戶18136496867564840中庭南北2梯4戶181365500748000中庭東南2梯4戶181325300699600藍谷地中庭南北3梯6戶33139470065330018中庭南北3梯6戶331364900666400中庭南北3梯6戶331314800628800澳龍名城中庭南北1梯2戶11148720010656002魅力之城中庭南北1梯2戶1814259008300002從目前市場上再改產(chǎn)品的銷售情況來看，翠微清波和藍谷地的銷量較好，分別為18套和40套。藍谷地的成交價格在4700-4900.翠微清波的成交價格在4968-5500。隨著市場的持續(xù)低迷，不排除10月房交會期間，眾多樓盤的的大幅度降價促銷。市場競品比對一覽表樓盤名稱位置朝向梯戶比樓層高建筑面積實收單價實收總價月消化鳳28產(chǎn)品類型樓棟建筑面積實收均價7.27至今去化套數(shù)剩余套數(shù)樣板間可售套數(shù)可售合計首次置業(yè)4A8948300202455#89570013210218#8963001442265#90——樣板間11040#

——未推房源20020首改70#11849356204168471#118522777079#125.56200252021841#

——未推房源43043再改4#14659002310312186#153——未推房源190197#152——未推房源212194組團1705700131265#134——樣板間1104A大平層138475107078組團頂躍1904638070736#174——未推房源3503537#136——未推房源3603638#142——未推房源2102139#137——未推房源40040合計

36013347

魅力剩余可售房源梳理產(chǎn)品類型樓棟建筑面積實收均價7.27至今去化套數(shù)剩余套數(shù)樣板29魅力后期可售房源主要集中在再改產(chǎn)品，共計218套。首改產(chǎn)品可售套數(shù)共計84套。首置產(chǎn)品可售套數(shù)共計45套從魅力剩余可售房源的梳理來看，魅力下階段的消化重點集中在再改產(chǎn)品。從市場維度分析，市場上再改產(chǎn)品的價格不斷走低的趨勢較為明顯。銷售目標：魅力剩余的可售產(chǎn)品中，在08年年底前消化90%的再改房源。也就意味著下階段再改產(chǎn)品的月均消化速度需達到30-40套/月我們把上個月市場上再改產(chǎn)品銷量較好的樓盤和魅力做點對點的比較從上表可以得出在售房源的去化速度（2008.7.27——今）

首置：27套首改：38套再改：3套再改產(chǎn)品剩余房源最多，但確是去化速度最慢的產(chǎn)品。魅力后期可售房源主要集中在再改產(chǎn)品，共計218套。首30再次改善產(chǎn)品細項打分表(100分為滿分)

100分魅力翠微清波藍谷地土地屬性及配套45%交通配套2112教育配套6243商業(yè)配套3123醫(yī)療配套4144土地屬性30142018品牌15%開發(fā)商品牌15151414產(chǎn)品40%規(guī)模3322容積率6655景觀環(huán)境7473梯戶比7752朝向3555樓層高5431本戶型所處位置3332戶型功能變化1000戶型綜合評價5453

100%合計100708067

折算率10-3再次改善產(chǎn)品細項打分表(100分為滿分)100分魅力翠微清31樓盤實收均價折算率折算價格權(quán)重權(quán)重均價翠微清波520010468060%2808藍谷地4800-3494440%1977.6合計100%4785.6維度一：從目前市場維度得出，魅力再改走量的價格在4785元/平米維度二：目前市場上再改產(chǎn)品的走量房源的總價區(qū)間在65-76萬，成交均價在4700-5400維度三：一方面考慮到市場再改產(chǎn)品價格持續(xù)走低的趨勢，魅力再改產(chǎn)品的價格應預留一定的價格空間，保持較大的競爭優(yōu)勢另一方面考慮到魅力再改產(chǎn)品庫存較高，需保持月均40套的去化速度同時考慮到10月房交會期間，大量樓盤的促銷行徑。建議魅力再改產(chǎn)品的價格控制在4800-5300。樓盤實收均價折算率折算價格權(quán)重權(quán)重均價翠微清波52001032魅力推售方式及價格策略：6、7#推出的同時，收回4#的價格表，針對外部一般客戶只銷售6、7#6#的實收均價控制在5200，7#的實收均價控制在5300總價區(qū)間68-7070-7373-7676-7979-8282-8585-8888-9090-100100以上6#24331110227#06143111134#作為內(nèi)部團購以及外部團購優(yōu)惠的指定房源

團購對象：銀行VIP客戶、中石油客戶、證券公司客戶、政府、拆遷辦、內(nèi)部員工4#在6075的面價上一次性給到20%的優(yōu)惠，實收均價在4860.總價區(qū)間65-6767-7070-7373-7676-7979-8282-8585-9090-100100以上4#10691110021

若團購客戶執(zhí)意要購買6#和7#，就在零售客戶優(yōu)惠后的實收總價基礎上再給到3%的團購優(yōu)惠魅力推售方式及價格策略：總價區(qū)間68-7070-7373-7336、7#優(yōu)惠構(gòu)成（針對一般的客戶）優(yōu)惠幅度比例優(yōu)惠1、23.24日開盤成功認購優(yōu)惠：3%（24日后換成萬客會九周年慶優(yōu)惠2%，8月內(nèi)簽約）2%100%2%2、8月迎奧運認購優(yōu)惠：0.5%0.50%100%0.50%3、付款方式優(yōu)惠：

1%九成、一次性首付八成首付七成首付六成首付五成首付四成

2.00%1.60%1.20%0.80%0.40%0.20%4、萬客會藍卡會員優(yōu)惠：0.2%0.20%65%0.13%5、萬客會金卡會員優(yōu)惠：2%（時間截止8月31日）2%5%0.10%6、被金卡推薦新客戶購房優(yōu)惠：1%（金卡客戶可享10000元購物券，時間截止8月31日）1%30%0.30%7、城東拆遷片區(qū)、災區(qū)客戶持相關(guān)證明優(yōu)惠：1%1%5%0.05%8、外銷人員帶來的客戶成功認購可享受額外1%的優(yōu)惠或現(xiàn)場銷售經(jīng)理逼定1%1%100%1.00%合計優(yōu)惠4.08%優(yōu)惠構(gòu)成：

實收均價優(yōu)惠幅度面價6#52004.08%54217#53004.08%5525

面價團購優(yōu)惠實收均價4#607520%48606、7#優(yōu)惠構(gòu)成（針對一般的客戶）優(yōu)惠幅度比例優(yōu)惠1、23.34針對零售客戶以及團購客戶的總價區(qū)間：70萬以下的房源為18套70-76萬的房源為24套76-79萬的房源為8套79-82萬的房源為5套

4#、6#、7#總價區(qū)間70萬以下70-7676-7979-8282-8585-8888-9090-100100以上套/p>

一般客戶的零售價團購客戶實收價格6#7#4#6#7#面價54215525607554215525優(yōu)惠幅度4.08%4.08%20%4.98%4.98%整體實收均價52005300486051515250標準層均總價734802755657689757739058748325價格表及總價區(qū)間驗證：利潤測算表：求量房源針對零售客戶以及團購客戶的總價區(qū)間：4#、6#、7#總價區(qū)35團購客戶尋找洽談執(zhí)行計劃：團購尋找對象啟動時間責任人相關(guān)合作銀行2008.8.21樓園園證券公司2008.8.21樓園園、陳瓚萬科公司內(nèi)部員工2008.8.21譚朝中石油團購客戶02008.8.21蔣玉敏拆遷辦團購客戶2008.8.21蔣玉敏工行農(nóng)泉支行2008.8.21蔣玉敏尋找團購客戶的對外價格口徑：萬科魅力之城正在組織專場團購，若購買6、7#房源在現(xiàn)場執(zhí)行的優(yōu)惠基礎上額外給到3%的優(yōu)惠，若購買4#房源，在原有面價的基礎上直接給到20%的團購優(yōu)惠。備注：（團購對象審核人員“譚朝、樓園園、蔣玉敏”）團購客戶尋找洽談執(zhí)行計劃：團購尋找對象啟動時間責任人相關(guān)合作36所有團購優(yōu)惠及行為，不告知現(xiàn)場銷售人員，也不讓其參與其中。團購客戶到訪現(xiàn)場后，出示“團購專場邀請函”以證明自己是團購客戶團購客戶到訪現(xiàn)場后，直接對接樓園園和蔣玉敏所有的團購優(yōu)惠最后確認由樓園園簽字確認。

以上尋找團購客戶的相關(guān)責任人在尋找洽談團購客戶時，需派發(fā)相關(guān)單位的牽頭人一定數(shù)量的“團購專場邀請函”團購過程中涉及的相關(guān)原則及流程如下：團購專場邀請函內(nèi)容：1、魅力之城核心賣點2、憑此卡可享受超值團購優(yōu)惠價，心動不如行動3、超值特惠專場團購的活動截至日期2008年8月31日3、樓園園、譚朝、蔣玉敏的姓名及電話所有團購優(yōu)惠及行為，不告知現(xiàn)場銷售人員，也不讓其參與其中。37我們下階段的銷售重點是突破再改產(chǎn)品的銷售考慮到9#所剩房源僅為14套（其中樣板間2套），客戶對其產(chǎn)品的滿意度也較高，但去化速度較慢，從7月27日-今，共計消化30套，為提高去化速度，可考慮把9#剩余房源提供給團購客戶供其選擇，若團購客戶購買9#房源，在銷售現(xiàn)場執(zhí)行的優(yōu)惠幅度上額外給到3%的團購優(yōu)惠即可。團購客戶若購買8組團，在8組團清盤一口價的基礎上額外給到1%的團購優(yōu)惠即可。備注：已售房源總價已售房源面積已售房源均價1971711032766019未售房源總價未售房源面積未售房源均價1340304122385990整體房源總價整體房源面積整體房源均價3312015155146007未售房源的團購套均總價約為：75萬我們下階段的銷售重點是突破再改產(chǎn)品的銷售備注：已售房源總價已38Thanks!Thanks!39萬科魅力之城在售產(chǎn)品價格策略及銷售辦法萬科魅力之城在售產(chǎn)品價格策略及銷售辦法40市場再改產(chǎn)品銷售情況市場再改產(chǎn)品銷售情況41目錄華潤中海龍湖萬科城東數(shù)據(jù)來源：1、房管局備案數(shù)據(jù)2、現(xiàn)場和置業(yè)顧問溝通3、相關(guān)地產(chǎn)朋友信息支持目錄華潤數(shù)據(jù)來源：42華潤鳳凰城建筑形態(tài)占地面積容積率高層，27f約356畝4.506#5#4#3#2#1#7#8#在售樓棟會所華潤鳳凰城建筑形態(tài)占地面積容積率高層，27f約356畝4.543產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型P，140.71m2物業(yè)形態(tài)高層，27f樓間距視野向后基本無遮擋梯戶比2梯四戶賣點雙廳7.9m大開間，連通寬景陽臺；主臥轉(zhuǎn)角飄窗，臥室均帶寬幅飄窗實收總價約81w實收單價約5800元/平米優(yōu)惠措施一次性3%，按揭2%華潤鳳凰城房管局備案數(shù)據(jù)顯示該戶型上月銷售共計5套產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型P，140.71m2物44華潤·二十四城產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改）戶型面積144（C1）樓間距90-100梯戶比2梯4戶賣點1、南北通透，全觀景房，主臥、客廳南向；2、贈送錯層陽臺和錯層房間；3、半面積入戶花園和空中花園；4、主臥帶衛(wèi)生間和步入式衣帽間，保證私密性；5、獨特景觀衛(wèi)生間設計實收總價范圍120w左右實收單價范圍8500左右優(yōu)惠措施按揭2%，一次性3%房管局備案數(shù)據(jù)顯示該戶型上月銷售6套。華潤·二十四城產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再45華潤·翡翠城項目信息建筑形態(tài)高層（30-33層）占地面積1245畝容積率4.50四期鳥瞰圖華潤·翡翠城項目信息建筑形態(tài)高層（30-33層）占地面積46華潤·翡翠城產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改）暢銷戶型135㎡（B2+B3組合售賣）樓間距80M梯戶比2梯4戶戶型賣點1、板式，通透；2、主臥私密；3、贈送7-10㎡挑高陽臺實收總價范圍97-108w實收單價范圍約7300優(yōu)惠措施一次性3%，按揭2%注：翡翠城此面積段產(chǎn)品僅此一種，該戶型由于是兩種戶型拼湊房管局備案數(shù)據(jù)顯示該戶型上月沒有銷售。華潤·翡翠城產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改47一期二期1#2#4#3#5#6#7#8#9#10#11#12#中海蘭庭建筑形態(tài)占地面積容積率高層，32+1F約110畝4.2已售未售在售一期二期1#2#4#3#5#6#7#8#9#10#11#1248產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型G型，135m2物業(yè)形態(tài)高層（24+1）F朝向南北朝向梯戶比兩梯四戶實收總價范圍約74w-85w實收單價范圍5500-6300優(yōu)惠措施一次性1%，中海會會員0.5%，業(yè)主再購1%，拆遷戶最高2%，災區(qū)1%。中海蘭庭房管局備案數(shù)據(jù)顯示該戶型上月銷售共計3套，成交均價在5700.產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型G型，135m2物業(yè)形49中海國際社區(qū)項目信息建筑形態(tài)占地面積容積率小高層（17）、多層（6+1、8+1）、別墅1986畝0.9橙郡1期橙郡2期林庭疊院中海國際社區(qū)項目信息建筑形態(tài)占地面積容積率小高層（17）、多50中海國際社區(qū)產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改）暢銷戶型146（小高層17層，H型）樓間距60-70梯戶比2梯4戶賣點1、朝向中庭；2、現(xiàn)房出售實收總價范圍82w左右實收單價范圍5500左右優(yōu)惠措施一次性1%橙郡一期此戶型本月初才推出來，之前是一期封存的產(chǎn)品，現(xiàn)房發(fā)售，直到現(xiàn)在共計銷售約6套。中海國際社區(qū)產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改516棟7棟8棟龍湖翠微清波項目信息建筑形態(tài)占地面積容積率小高層，18F約126畝3.1在售6棟7棟8棟52產(chǎn)品類型140-150（首改）暢銷戶型D1，136m2物業(yè)形態(tài)高層，18F樓間距50m以上梯戶比2梯四戶面價總價70-90w面價單價外圍5200-5500靠中庭5800-6200優(yōu)惠措施一次性1%；老帶新政策：老客戶成功推薦新客戶成功認購即可享受10000元購物代金券，新客戶享受3%的優(yōu)惠；8月16日：下午3點到8點，前十名購買優(yōu)惠4%翠微清波最高優(yōu)惠點數(shù)為8%外圍面價以5400為面均價，實收均價為4968中庭面價以6000為面均價，實收均價為5520產(chǎn)品類型140-150（首改）暢銷戶型D1，136m2物業(yè)形53產(chǎn)品類型140-150（首改）暢銷戶型C3，132m2物業(yè)形態(tài)高層，18F樓間距50m以上梯戶比2梯四戶面價總價76w起面價單價5600起優(yōu)惠措施一次性1%；老帶新政策：老客戶成功推薦新客戶成功認購即可享受10000元購物代金券，新客戶享受3%的優(yōu)惠；8月16日：下午3點到8點，前十名簽約購買優(yōu)惠4%翠微清波以5800為面均價，最高優(yōu)惠幅度為8%，實收均價為5336.產(chǎn)品類型140-150（首改）暢銷戶型C3，132m2物業(yè)形54房管局備案數(shù)據(jù)顯示這兩種戶型上月共計銷售17套。實際上月翠微清波132和136這兩種戶型共計消化約40套。成交均價區(qū)間在4900-5500元/平米房管局備案數(shù)據(jù)顯示這兩種戶型上月共計銷售17套。55金域藍灣項目概況目前在售產(chǎn)品金域藍灣項目概況目前在售產(chǎn)品在售暢銷戶型解析產(chǎn)品類型100-130（首改）暢銷戶型A2，（90+32）=122m2，實得150表價5#樓85w左右，6#樓80w左右實收價奇數(shù)層（陽臺朝中庭）77w，偶數(shù)層（陽臺臨路）74w優(yōu)惠方式清盤一口價賣點1、超大贈送面積（32m2），贈送面積可改為客廳，原客廳可改為臥室，實現(xiàn)兩房變?nèi)?、南北朝向，面向中庭景觀銷售情況5#樓剩余二十多套，6#樓剩余幾套5#6#在售暢銷戶型解析產(chǎn)品類型100-130（首改）暢銷戶型A2，其他戶型產(chǎn)品類型130以上（再改）戶型C1，(107+34)=141m2表價120w-130w實收價110w-120w優(yōu)惠方式一次性2%賣點1、超大贈送面積（34m2）2、面向中庭景觀銷售情況3號樓整體剩余約50%3#其他戶型產(chǎn)品類型130以上（再改）戶型C1，(107+34)其他戶型產(chǎn)品類型130以上（再改）戶型C2，(151+27)=178m2表價150w-180w實收價140w-170w優(yōu)惠方式一次性2%賣點1、贈送面積（27m2）2、中庭景觀+河景3、板式通透銷售情況3號樓整體剩余約50%3#其他戶型產(chǎn)品類型130以上（再改）戶型C2，(151+27)其他戶型產(chǎn)品類型130以上（再改）戶型C3，(171+63)=234m2表價210w-230w實收價200w-220w優(yōu)惠方式一次性2%賣點1、超大贈送面積（64m2）2、臨河銷售情況3號樓整體剩余約50%3#其他戶型產(chǎn)品類型130以上（再改）戶型C3，(171+63)2棟4棟3棟藍谷地天域項目信息建筑形態(tài)占地面積容積率高層，33F300畝4在售2棟4棟3棟61藍谷地天域產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型3D，138.68物業(yè)形態(tài)高層，33F樓間距約200m賣點對36000中庭，南北朝向梯戶比三梯六戶實收總價范圍66w-70w實收單價范圍4700左右優(yōu)惠措施一次性1%藍谷地天域產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型3D，13862藍谷地天域產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型3D-2，136物業(yè)形態(tài)高層，33F樓間距約200m賣點對36000中庭，南北朝向，板式結(jié)構(gòu)梯戶比三梯六戶實收總價范圍75w左右實收單價范圍4900左右優(yōu)惠措施一次性1%藍谷地天域產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型3D-2，163藍谷地天域產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型3D-3，131.88物業(yè)形態(tài)高層，33F樓間距約200m賣點對36000中庭，南北朝向，板式結(jié)構(gòu)梯戶比三梯六戶實收總價范圍72w左右實收單價范圍4800左右優(yōu)惠措施一次性1%再改產(chǎn)品上月共計消化18套藍谷地天域產(chǎn)品類型130-150（再改）暢銷戶型3D-3，164澳龍名城項目信息建筑形態(tài)多層（4、7），小高層（11、16），高層（33）占地面積81畝容積率3.94層33層16層11層7層澳龍名城項目信息建筑形態(tài)多層（4、7），小高層（11、1665澳龍名城產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改）暢銷戶型145、148（G型，11層高）樓間距50梯戶比1梯2戶賣點1、4.5m客廳開間；2、通透、采光，全觀景；3、布局合理，功能齊全多變實收總價范圍100-110w實收單價范圍7000-7500優(yōu)惠措施一次性4-5%，按揭3-4%房管局備案數(shù)據(jù)顯示該戶型上月成交2套澳龍名城產(chǎn)品信息·首改產(chǎn)品類型130-150m2（再改）暢66樓盤名稱位置朝向梯戶比樓層高建筑面積實收單價實收總價月消化鳳凰城中庭南北2梯4戶2714158008100005二十四城中庭南北2梯4戶33144850012000006翡翠城中庭南北2梯4戶3313573009800000中海蘭庭中庭南北2梯4戶3313557007700003國際社區(qū)中庭南北2梯4戶1714655008030006（半個月）翠微清波外圍臨路南北2梯4戶18136496867564840中庭南北2梯4戶181365500748000中庭東南2梯4戶181325300699600藍谷地中庭南北3梯6戶33139470065330018中庭南北3梯6戶331364900666400中庭南北3梯6戶331314800628800澳龍名城中庭南北1梯2戶11148720010656002魅力之城中庭南北1梯2戶1814259008300002從目前市場上再改產(chǎn)品的銷售情況來看，翠微清波和藍谷地的銷量較好，分別為18套和40套。藍谷地的成交價格在4700-4900.翠微清波的成交價格在4968-5500。隨著市場的持續(xù)低迷，不排除10月房交會期間，眾多樓盤的的大幅度降價促銷。市場競品比對一覽表樓盤名稱位置朝向梯戶比樓層高建筑面積實收單價實收總價月消化鳳67產(chǎn)品類型樓棟建筑面積實收均價7.27至今去化套數(shù)剩余套數(shù)樣板間可售套數(shù)可售合計首次置業(yè)4A8948300202455#89570013210218#8963001442265#90——樣板間11040#

——未推房源20020首改70#11849356204168471#118522777079#125.56200252021841#

——未推房源43043再改4#14659002310312186#153——未推房源190197#152——未推房源212194組團1705700131265#134——樣板間1104A大平層138475107078組團頂躍1904638070736#174——未推房源3503537#136——未推房源3603638#142——未推房源2102139#137——未推房源40040合計

36013347

魅力剩余可售房源梳理產(chǎn)品類型樓棟建筑面積實收均價7.27至今去化套數(shù)剩余套數(shù)樣板68魅力后期可售房源主要集中在再改產(chǎn)品，共計218套。首改產(chǎn)品可售套數(shù)共計84套。首置產(chǎn)品可售套數(shù)共計45套從魅力剩余可售房源的梳理來看，魅力下階段的消化重點集中在再改產(chǎn)品。從市場維度分析，市場上再改產(chǎn)品的價格不斷走低的趨勢較為明顯。銷售目標：魅力剩余的可售產(chǎn)品中，在08年年底前消化90%的再改房源。也就意味著下階段再改產(chǎn)品的月均消化速度需達到30-40套/月我們把上個月市場上再改產(chǎn)品銷量較好的樓盤和魅力做點對點的比較從上表可以得出在售房源的去化速度（2008.7.27——今）

首置：27套首改：38套再改：3套再改產(chǎn)品剩余房源最多，但確是去化速度最慢的產(chǎn)品。魅力后期可售房源主要集中在再改產(chǎn)品，共計218套。首69再次改善產(chǎn)品細項打分表(100分為滿分)

100分魅力翠微清波藍谷地土地屬性及配套45%交通配套2112教育配套6243商業(yè)配套3123醫(yī)療配套4144土地屬性30142018品牌15%開發(fā)商品牌15151414產(chǎn)品40%規(guī)模3322容積率6655景觀環(huán)境7473梯戶比7752朝向3555樓層高5431本戶型所處位置3332戶型功能變化1000戶型綜合評價5453

100%合計100708067

折算率10-3再次改善產(chǎn)品細項打分表(100分為滿分)100分魅力翠微清70樓盤實收均價折算率折算價格權(quán)重權(quán)重均價翠微清波520010468060%2808藍谷地4800-3494440%1977.6合計100%4785.6維度一：從目前市場維度得出，魅力再改走量的價格在4785元/平米維度二：目前市場上再改產(chǎn)品的走量房源的總價區(qū)間在65-76萬，成交均價在4700-5400維度三：一方面考慮到市場再改產(chǎn)品價格持續(xù)走低的趨勢，魅力再改產(chǎn)品的價格應預留一定的價格空間，保持較大的競爭優(yōu)勢另一方面考慮到魅力再改產(chǎn)品庫存較高，需保持月均40套的去化速度同時考慮到10月房交會期間，大量樓盤的促銷行徑。建議魅力再改產(chǎn)品的價格控制在4800-5300。樓盤實收均價折算率折算價格權(quán)重權(quán)重均價翠微清波52001071魅力推售方式及價格策略：6、7#推出的同時，收回4#的價格表，針對外部一般客戶只銷售6、7#6#的實收均價控制在5200，7#的實收均價控制在5300總價區(qū)間68-7070-7373-7676-7979-8282-8585-8888-9090-100100以上6#24331110227#06143111134#作為內(nèi)部團購以及外部團購優(yōu)惠的指定房源

團購對象：銀行VIP客戶、中石油客戶、證券公司客戶、政府、拆遷辦、內(nèi)部員工4#在6075的面價上一次性給到20%的優(yōu)惠，實收均價在4860.總價區(qū)間65-6767-7070-7373-7676-7979-8282-8585-9090-100100以上4#10691110021

若團購客戶執(zhí)意要購買6#和7#，就在零售客戶優(yōu)惠后的實收總價基礎上再給到3%的團購優(yōu)惠魅力推售方式及價格策略：總價區(qū)間68-7070-7373-7726、7#優(yōu)惠構(gòu)成（針對一般的客戶）優(yōu)惠幅度比例優(yōu)惠1、23.24日開盤成功認購優(yōu)惠：3%（24日后換成萬客會九周年慶優(yōu)惠2%，8月內(nèi)簽約）2%100%2%2、8月迎奧運認購優(yōu)惠：0.5%0.50%100%0.50%3、付款方式優(yōu)惠：

1%九成、一次性首付八成首付七成首付六成首付五成首付四成

2.00%1.60%1.20%0.80%0.40%0.20%4、萬客會藍卡會員優(yōu)惠：0