某房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)基本概念2房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)基本概念2房地產(chǎn)

是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物。房地產(chǎn)是什么？？？房地產(chǎn)基本概念3房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三房地產(chǎn)土地建筑物其他土地定著物實(shí)物權(quán)益區(qū)位實(shí)體質(zhì)量功能土地建筑物房地地上空間地面地下空間房屋構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)設(shè)備裝飾裝修示意圖房地產(chǎn)基本概念4房土地建筑物其他土地定著物實(shí)物權(quán)益區(qū)位實(shí)體質(zhì)量功能土地建筑房地產(chǎn)的實(shí)物分為有形的實(shí)體、實(shí)體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個(gè)方面；權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，在中國(guó)主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間使用權(quán)；區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置，具體可分為位置、交通、環(huán)境（自然、人工、社會(huì)和景觀等）和配套設(shè)施四個(gè)方面；地役權(quán)：是為自己房地產(chǎn)的便利而利用他人房地產(chǎn)的權(quán)利.典權(quán)：是指支付典價(jià)而占有他人不動(dòng)產(chǎn)并取得使用收益的權(quán)利.典權(quán)人、出典人、典物.實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位房地產(chǎn)基本概念5房地產(chǎn)的實(shí)物分為有形的實(shí)體、實(shí)體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個(gè)居住物業(yè)：自住、投資商用物業(yè)：經(jīng)營(yíng)性、收益性或投資性物業(yè)。包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)（商場(chǎng)、購物中心、店鋪）、酒店、娛樂類物業(yè)等。工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)等特殊物業(yè)：得到政府特殊許可的，如加油站、機(jī)場(chǎng)、港口、高速公路、橋梁、隧道、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)等房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)基本概念6居住物業(yè)：自住、投資房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)基本概念6固定性：流通的只是使用價(jià)值;單一性：世界上沒有兩件完全相同的房地產(chǎn);穩(wěn)定性：保值性：土地稀缺,隨時(shí)間不斷增值;累計(jì)性：社會(huì)財(cái)富龐大容器.房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)基本概念7固定性：流通的只是使用價(jià)值;房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)基本概念7房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的作用為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件可以改善人們的居住和生活條件可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐通過綜合開發(fā)，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工等工業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)基本概念8房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)業(yè)；房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理；其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服物業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)基本概念9房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于“一級(jí)市場(chǎng)”、“二級(jí)市場(chǎng)”與“三級(jí)市場(chǎng)”指土地轉(zhuǎn)讓及開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，新建商品房的租售，土地的使用權(quán)分割并轉(zhuǎn)移的市場(chǎng)；

“二級(jí)市場(chǎng)”——擁有房地產(chǎn)權(quán)證的小業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃的交易市場(chǎng)“三級(jí)市場(chǎng)”——“一級(jí)市場(chǎng)”——指土地使用權(quán)出讓，或批租的市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分級(jí)房地產(chǎn)基本概念10“一級(jí)市場(chǎng)”、“二級(jí)市場(chǎng)”與“三級(jí)市場(chǎng)”指土地轉(zhuǎn)讓及開發(fā)居住用地：70年工業(yè)用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂等用地：40年綜合或其他用地：50年各種土地用途年限房地產(chǎn)基本概念11居住用地：70年各種土地用途年限房地產(chǎn)基本概念11１、建筑密度:又稱為建筑覆蓋率，指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地總面積占建筑用地面積的比率

建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積x100%試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的基地總面積為600平方米，問建筑密度？60%房地產(chǎn)各技術(shù)指標(biāo)房地產(chǎn)基本概念12１、建筑密度:又稱為建筑覆蓋率，指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地２、容積率:是反映和衡量地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。

容積率=總建筑面積/建筑用地面積試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的總面積為4000平方米，問容積率為多少？4.0房地產(chǎn)各技術(shù)指標(biāo)房地產(chǎn)基本概念13２、容積率:是反映和衡量地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，指一定

如：在一定地塊內(nèi)，建筑物的各層面積均相同，則

３、建筑總面積=土地總面積x建筑密度x建筑層數(shù)

容積率=建筑密度x建筑層數(shù)基底面積房地產(chǎn)各技術(shù)指標(biāo)房地產(chǎn)基本概念14如：在一定地塊內(nèi)，建筑物的各層面積均相同，則基底

４、綠化率：指一定地塊內(nèi)所有的綠地面積（覆土面積在3米以上的綠化才算在綠化面積中）占規(guī)劃建設(shè)用地面積的比率。

綠化率=綠地面積/規(guī)劃建設(shè)用地面積x100%

房地產(chǎn)基本概念15房地產(chǎn)基本概念15建筑面積（銷售面積）＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偣妹娣e使用面積：各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積共有建筑面積.指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積.即公共面積分?jǐn)傁禂?shù)與套內(nèi)建筑面積之積.共有面積組成:電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他為整棟建筑物服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公共建筑空間的分割墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半.

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e房地產(chǎn)各技術(shù)指標(biāo)房地產(chǎn)基本概念建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面積16房地產(chǎn)各技術(shù)指標(biāo)房地產(chǎn)基本概念建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面住宅結(jié)構(gòu)形式按性質(zhì)及規(guī)模劃分：低層（低于10米）多層（10-24米）小高層（27－33米）高層（36米以上）超高層（100米以上）按材料劃分磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（框架、框剪、剪力墻）鋼結(jié)構(gòu)型鋼混凝土結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)基本概念17住宅結(jié)構(gòu)形式按性質(zhì)及規(guī)模劃分：按材料劃分房地產(chǎn)基本概念17多層住宅：90-93%小高層及高層住宅：80-88%寫字樓物業(yè):70-75%商鋪物業(yè)：50%左右（街鋪：100%）房地產(chǎn)基本概念常規(guī)物業(yè)實(shí)用率18多層住宅：90-93%房地產(chǎn)基本概念常規(guī)物業(yè)實(shí)用率18住宅的開間：住宅采光面的寬度住宅的進(jìn)深：住宅垂直于采光面的的長(zhǎng)度住宅的層高：下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。住宅的凈高：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高=層高-樓板厚度房地產(chǎn)基本概念19住宅的開間：住宅采光面的寬度房地產(chǎn)基本概念19不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）1平方米=10.764平方英尺1公頃=10000平方米1公頃=15畝1畝=666.67平方米尺度單位換算房地產(chǎn)基本概念20不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）尺度單位換算房地產(chǎn)基房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)基本概念21房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)基本概念21

從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)的場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)定義22從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)土地所有者或當(dāng)前使用者開發(fā)商政府及其機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問建筑師設(shè)計(jì)師工程師及造價(jià)工程師物業(yè)代理及估價(jià)師會(huì)計(jì)師律師消費(fèi)者或買家房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者23土地所有者或當(dāng)前使用者房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者23房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及其影響因素房地產(chǎn)市場(chǎng)24房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及其影響因素房地產(chǎn)市場(chǎng)24參見下圖潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)對(duì)某種特定商品有某種興趣的消費(fèi)者。對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑匹配的消費(fèi)者的集合；如果對(duì)某些商品有消費(fèi)的限制，那么其他的人群就構(gòu)成合格的的有效市場(chǎng)。使公司決定開拓的那部分合格的有效市場(chǎng)。指已經(jīng)購買了企業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合潛在市場(chǎng)有效市場(chǎng)服務(wù)市場(chǎng)滲透市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)25參見下圖潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)對(duì)某種特定商品需求、供給與價(jià)格需求：消費(fèi)者在某特定時(shí)期，在一定市場(chǎng)上，按一定價(jià)格愿意且能購買的某種商品和勞務(wù)的數(shù)量。與消費(fèi)者的偏好、收入水平、商品的價(jià)格、相關(guān)商品（互補(bǔ)品、替代品）的價(jià)格、對(duì)商品未來價(jià)格的預(yù)期等有關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)26需求、供給與價(jià)格房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)26需求、供給與價(jià)格供給：廠商在一定市場(chǎng)上的某一特定時(shí)期內(nèi)，與一定價(jià)格相對(duì)應(yīng)，愿意且能提供商品的數(shù)量。與商品本身的價(jià)格、其他商品的價(jià)格、生產(chǎn)技術(shù)的變動(dòng)、生產(chǎn)要素的價(jià)格、政府的政策以及廠商對(duì)未來的預(yù)期正相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)27需求、供給與價(jià)格房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)27需求指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值人口數(shù)城市家庭人口就業(yè)人員數(shù)量及就業(yè)分布城市家庭可支配收入及城市家庭總支出房屋空間使用數(shù)量商品零售價(jià)格指數(shù)及城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)有效購買力房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)28需求指標(biāo)有效購買力房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)28供給指標(biāo)存量新竣工量滅失量空置量及空置率可供租售量房屋施工面積房屋新開工面積平均建設(shè)周期竣工房屋價(jià)值房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有效供給能力房地產(chǎn)市場(chǎng)29供給指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有效供給能力房地產(chǎn)市場(chǎng)29彈性理論需求價(jià)格彈性：指在一定時(shí)期內(nèi)一種商品的需求量變動(dòng)對(duì)于該商品的價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。（也可以理解為當(dāng)一種商品的價(jià)格變化百分之一時(shí)所引起的該商品的需求量變化的百分比。）供給價(jià)格彈性：供給量變動(dòng)率與價(jià)格變動(dòng)率的比值。影響因素，一是廠商供應(yīng)能力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期，二是產(chǎn)品的生產(chǎn)成本市場(chǎng)均衡需求的數(shù)量等于供給的數(shù)量房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)30彈性理論房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)30消費(fèi)者行為理論消費(fèi)者決策：指消費(fèi)者在既定的預(yù)算支出條件下，為使自己獲得最大的消費(fèi)滿足而做出的消費(fèi)選擇。效用：消費(fèi)者在消費(fèi)某種商品時(shí)所獲得的心理滿足程度。其取決于兩種因素，一是商品的自然屬性可以滿足人們的某種使用的需要；二是人們?cè)谙M(fèi)某種商品時(shí)對(duì)滿足的主觀感受。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)性價(jià)比房地產(chǎn)市場(chǎng)31消費(fèi)者行為理論房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)性價(jià)比房地產(chǎn)市場(chǎng)31消費(fèi)者行為理論消費(fèi)者均衡：

消費(fèi)者在既定收入的狀況下，將貨幣合理花費(fèi)于各種消費(fèi)品的組合，使消費(fèi)者獲得了最大的效用總量，此時(shí)消費(fèi)者不再改變其購買各種消費(fèi)品的數(shù)量，則消費(fèi)者的決策行為已達(dá)到均衡狀態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)32消費(fèi)者行為理論房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)32地租：利用土地所獲得的超額報(bào)酬地租=市場(chǎng)價(jià)格–生產(chǎn)成本–平均利潤(rùn)級(jí)差地租：不同生產(chǎn)條件下生產(chǎn)出來的農(nóng)產(chǎn)品具有統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格，不同位置的土地因而具有不同的地租地租及級(jí)差地租房地產(chǎn)市場(chǎng)33地租：利用土地所獲得的超額報(bào)酬地租及級(jí)差地租房地產(chǎn)市場(chǎng)33影響房地產(chǎn)的九大因素自身因素環(huán)境因素人口因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素行政因素國(guó)際因素心理因素其他因素房地產(chǎn)市場(chǎng)34影響房地產(chǎn)的九大因素自環(huán)人經(jīng)社行國(guó)心其房地產(chǎn)市場(chǎng)34房地產(chǎn)的空間市場(chǎng)——使用功能與房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場(chǎng)——資產(chǎn)的投資收益功能房地產(chǎn)的空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系這兩者是緊密聯(lián)系在一起的，空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率。從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)的需求；同時(shí)，空間市場(chǎng)的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。供給租金需求收益相互作用房地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)35房地產(chǎn)的空間市場(chǎng)——使用功能供給租金需求收益相互作用房地產(chǎn)運(yùn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過程。房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因是：供需因素的影響，其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵；市場(chǎng)信息不充分，導(dǎo)致從供需兩方面調(diào)整不均衡的實(shí)踐存在時(shí)滯；生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響；政策因素的影響；制度因素的影響等房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)36房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)36施永青2005年觀點(diǎn)

房地產(chǎn)周期

房地產(chǎn)市場(chǎng)是周期性極為明顯的市場(chǎng)，原因有幾個(gè)方面：(1)房地產(chǎn)的生產(chǎn)期很長(zhǎng)，短則一兩年，長(zhǎng)可以三五年。一旦發(fā)現(xiàn)供不應(yīng)求，短期內(nèi)都無法增加供應(yīng)，令樓市可以連年上升。(2)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)上的主要財(cái)富儲(chǔ)存工具，有余資的人都傾向投資地產(chǎn)。因此，經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，資金就會(huì)源源不絕地流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。流入的資金愈多，樓價(jià)就升得愈快，樓價(jià)上升又吸引更多的資金流入，令升市進(jìn)入自我完成的機(jī)制。(3)投資地產(chǎn)的財(cái)務(wù)杠桿效益大，按揭貨款往往可高達(dá)樓價(jià)的七至八成。只需拿出很少的資金，就可以把投資效率擴(kuò)大。當(dāng)然，當(dāng)資金退的時(shí)候，亦會(huì)飽受債主的壓力，無法退守，形成恐懼性拋售。復(fù)蘇期高漲期危機(jī)期蕭條期房地產(chǎn)市場(chǎng)37施永青2005年觀點(diǎn)復(fù)蘇期高漲期危機(jī)期蕭條期房地產(chǎn)市場(chǎng)37房地產(chǎn)泡沫：是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。

土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因金融機(jī)構(gòu)的過度房貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑泡沫成因房地產(chǎn)市場(chǎng)38房地產(chǎn)泡沫：土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)房地產(chǎn)金融與融資房地產(chǎn)資本市場(chǎng)房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)項(xiàng)目融資房地產(chǎn)市場(chǎng)39房地產(chǎn)金融與融資房地產(chǎn)資本市場(chǎng)房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)項(xiàng)目融主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款，是商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄等金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的主要組成部分；房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)投資信托的股票在股票交易所交易房地產(chǎn)抵押貸款證券逐漸成為證券市場(chǎng)的重要組成部分

房地產(chǎn)資本市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)40主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房房地產(chǎn)資本市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)41房地產(chǎn)資本市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)41房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益融資與債務(wù)融資權(quán)益融資：投資者通過公司上市或增發(fā)新股、吸收其它機(jī)構(gòu)投資者資金、合作開發(fā)等方式，補(bǔ)足資本金；權(quán)益融資的資金供給方與投資者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所得報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)債務(wù)融資：通過舉債的方式，除銀行外，其它機(jī)構(gòu)投資者如保險(xiǎn)公司、退休基金也可提供債務(wù)融資。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，其報(bào)酬為貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)行企業(yè)債券和借入信用貸款；債務(wù)融資在一定的條件下可轉(zhuǎn)化為權(quán)益融資，可轉(zhuǎn)債就是一種。

房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)融資42房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)融資42個(gè)人住房抵押貸款商用房抵押貸款在建工程抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款土地收購儲(chǔ)備貸款,土地儲(chǔ)備貸款土地購置貸款,土地開發(fā)貸款和建設(shè)貸款土地儲(chǔ)備貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)貸款43個(gè)人住房抵押貸款商用房抵押貸款在建工程抵押貸款房土地收購儲(chǔ)備

房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)44房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)個(gè)資金墊付量大,占用周期長(zhǎng)投資的固定性與增值性風(fēng)險(xiǎn)大,回報(bào)率高房地產(chǎn)投資資金的特性房地產(chǎn)市場(chǎng)45資金墊付量大,占用周期長(zhǎng)投資的固定性與增值性風(fēng)險(xiǎn)大,回報(bào)率高房地產(chǎn)市場(chǎng)融資組織形式常用融資渠道融資方案分析既有項(xiàng)目法人融資和新設(shè)項(xiàng)目法人融資自有資金、信貸資金、證券市場(chǎng)資金、非銀行及融機(jī)構(gòu)資金、其它機(jī)構(gòu)和個(gè)人資金、預(yù)售或預(yù)租資金等。資金來源可靠性、融資結(jié)構(gòu)、融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)46房地產(chǎn)市場(chǎng)融資組織形式常用融資渠道融資方案分析既有項(xiàng)目法人融房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)基本概念47房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)基本概念47

房地產(chǎn)開發(fā)

？？？通過資本、勞動(dòng)力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會(huì)大眾提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，以此獲得相應(yīng)的回報(bào)。

涉及市場(chǎng)分析、投資決策、政府法律法規(guī)政策研究、經(jīng)濟(jì)合同、資金融通、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、成本控制、項(xiàng)目管理、風(fēng)險(xiǎn)控制和管理、市場(chǎng)營(yíng)銷和資產(chǎn)管理等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)48房地產(chǎn)開發(fā)？？？房地產(chǎn)開發(fā)48房地產(chǎn)開發(fā)的定義

通過對(duì)土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面的組合使用，從而為人類提供居住和各類活動(dòng)空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)49房地產(chǎn)開發(fā)的定義房地產(chǎn)開發(fā)49開發(fā)整體流程招標(biāo)掛牌拍賣《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》

《商品房預(yù)售許可證》

《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《房屋產(chǎn)權(quán)證》土地獲取項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目施工項(xiàng)目銷售項(xiàng)目竣工項(xiàng)目結(jié)束50開發(fā)整體流程招標(biāo)掛牌拍賣《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)工程規(guī)劃許特色政府官員調(diào)任，不少地產(chǎn)發(fā)展商隨之北上、南下。中國(guó)土地出讓，有一次性交清地價(jià)、也有只付少量定金；具有土地出讓的對(duì)象和范圍，由政府決定。大城市去香港招商，中型城市到廣東、深圳招攬大型、知名企業(yè)；獲取從協(xié)議出讓，逐漸過渡到招標(biāo)、拍賣、掛牌土地政府壟斷土地資源；房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)土地獲取51特色政府官員調(diào)任，不少地產(chǎn)發(fā)展商隨之北上、南下。中國(guó)土地出讓開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開發(fā)期建造期前期銷售期經(jīng)營(yíng)期情況(a):銷售(含預(yù)售)房地產(chǎn)開發(fā)周期52開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開發(fā)期建造期前期銷售期經(jīng)營(yíng)期情況(a):銷售(開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開發(fā)期建造期前期運(yùn)營(yíng)期情況(b):出租或營(yíng)業(yè),自用經(jīng)營(yíng)期房地產(chǎn)開發(fā)階段53開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開發(fā)期建造期前期運(yùn)營(yíng)期情況(b):出租或營(yíng)業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)土地情況指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地生地指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地毛地具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)的土地熟地54房地產(chǎn)開發(fā)土地情況指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地生房地產(chǎn)開發(fā)條件路通、水通、電通和場(chǎng)地平整具有了道路、供水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施和條件以及場(chǎng)地平整具有了道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施和條件以及場(chǎng)地平整三通一平五通一平七通一平55房地產(chǎn)開發(fā)條件路通、水通、電通和場(chǎng)地平整具有了道路、供水、排房地產(chǎn)開發(fā)程序開發(fā)程序投資機(jī)會(huì)及決策分析前期工作建設(shè)階段租售階段交付使用及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移56房地產(chǎn)開發(fā)程序開發(fā)程序投資機(jī)會(huì)及決策分析前期工作建設(shè)階段租售各階段工作內(nèi)容獲取土地使用權(quán)——《國(guó)有土地使用權(quán)證》確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案——《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》建設(shè)工程招標(biāo)開工申請(qǐng)與審批——《建設(shè)工程施工許可證》前期工作的其他環(huán)節(jié)12345前期開發(fā)57各階段工作內(nèi)容獲取土地使用權(quán)——《國(guó)有土地使用權(quán)證》確定規(guī)劃質(zhì)量控制…竣工驗(yàn)收安全管理進(jìn)度控制成本控制建設(shè)階段合同管理各階段工作內(nèi)容58質(zhì)量控制…竣工驗(yàn)收安全管理進(jìn)度控制成本控制建設(shè)階段合同管理各銷售階段選擇物業(yè)代理

確定租售方案租售的監(jiān)控簽訂買賣合同協(xié)助辦理按揭資金回收各階段工作內(nèi)容59銷售階段選擇物業(yè)代理確定租售方案租售的監(jiān)控簽訂買賣合同協(xié)助交付使用及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移辦理入伙手續(xù)確定合理的入伙時(shí)間選擇物業(yè)管理公司房地產(chǎn)權(quán)證過戶轉(zhuǎn)移登記項(xiàng)目結(jié)束各階段工作內(nèi)容60交付使用及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移辦理入伙手續(xù)確定合理的入伙時(shí)間選擇物業(yè)管理*不同類型開發(fā)商之特點(diǎn)港資：新鴻基、和黃、新世界上市公司：萬科、金地、中海外、招商民營(yíng)：珠江投資、星河灣、京基、鴻榮源、星河地產(chǎn)、SOHO中國(guó)等等國(guó)企：長(zhǎng)城地產(chǎn)、上海綠地、外資：荷蘭ING（上海西郊網(wǎng)球俱樂部項(xiàng)目）、凱德置地61*不同類型開發(fā)商之特點(diǎn)61謝謝捧場(chǎng)!62謝謝捧場(chǎng)!62演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)64房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)基本概念65房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)基本概念2房地產(chǎn)

是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物。房地產(chǎn)是什么？？？房地產(chǎn)基本概念66房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三房地產(chǎn)土地建筑物其他土地定著物實(shí)物權(quán)益區(qū)位實(shí)體質(zhì)量功能土地建筑物房地地上空間地面地下空間房屋構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)設(shè)備裝飾裝修示意圖房地產(chǎn)基本概念67房土地建筑物其他土地定著物實(shí)物權(quán)益區(qū)位實(shí)體質(zhì)量功能土地建筑房地產(chǎn)的實(shí)物分為有形的實(shí)體、實(shí)體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個(gè)方面；權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，在中國(guó)主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間使用權(quán)；區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置，具體可分為位置、交通、環(huán)境（自然、人工、社會(huì)和景觀等）和配套設(shè)施四個(gè)方面；地役權(quán)：是為自己房地產(chǎn)的便利而利用他人房地產(chǎn)的權(quán)利.典權(quán)：是指支付典價(jià)而占有他人不動(dòng)產(chǎn)并取得使用收益的權(quán)利.典權(quán)人、出典人、典物.實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位房地產(chǎn)基本概念68房地產(chǎn)的實(shí)物分為有形的實(shí)體、實(shí)體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個(gè)居住物業(yè)：自住、投資商用物業(yè)：經(jīng)營(yíng)性、收益性或投資性物業(yè)。包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)（商場(chǎng)、購物中心、店鋪）、酒店、娛樂類物業(yè)等。工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)等特殊物業(yè)：得到政府特殊許可的，如加油站、機(jī)場(chǎng)、港口、高速公路、橋梁、隧道、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)等房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)基本概念69居住物業(yè)：自住、投資房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)基本概念6固定性：流通的只是使用價(jià)值;單一性：世界上沒有兩件完全相同的房地產(chǎn);穩(wěn)定性：保值性：土地稀缺,隨時(shí)間不斷增值;累計(jì)性：社會(huì)財(cái)富龐大容器.房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)基本概念70固定性：流通的只是使用價(jià)值;房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)基本概念7房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的作用為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件可以改善人們的居住和生活條件可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐通過綜合開發(fā)，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金渠道可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工等工業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)基本概念71房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)投資開發(fā)業(yè)；房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理；其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服物業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)基本概念72房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于“一級(jí)市場(chǎng)”、“二級(jí)市場(chǎng)”與“三級(jí)市場(chǎng)”指土地轉(zhuǎn)讓及開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，新建商品房的租售，土地的使用權(quán)分割并轉(zhuǎn)移的市場(chǎng)；

“二級(jí)市場(chǎng)”——擁有房地產(chǎn)權(quán)證的小業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃的交易市場(chǎng)“三級(jí)市場(chǎng)”——“一級(jí)市場(chǎng)”——指土地使用權(quán)出讓，或批租的市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分級(jí)房地產(chǎn)基本概念73“一級(jí)市場(chǎng)”、“二級(jí)市場(chǎng)”與“三級(jí)市場(chǎng)”指土地轉(zhuǎn)讓及開發(fā)居住用地：70年工業(yè)用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂等用地：40年綜合或其他用地：50年各種土地用途年限房地產(chǎn)基本概念74居住用地：70年各種土地用途年限房地產(chǎn)基本概念11１、建筑密度:又稱為建筑覆蓋率，指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地總面積占建筑用地面積的比率

建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積x100%試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的基地總面積為600平方米，問建筑密度？60%房地產(chǎn)各技術(shù)指標(biāo)房地產(chǎn)基本概念75１、建筑密度:又稱為建筑覆蓋率，指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地２、容積率:是反映和衡量地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。

容積率=總建筑面積/建筑用地面積試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的總面積為4000平方米，問容積率為多少？4.0房地產(chǎn)各技術(shù)指標(biāo)房地產(chǎn)基本概念76２、容積率:是反映和衡量地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，指一定

如：在一定地塊內(nèi)，建筑物的各層面積均相同，則

３、建筑總面積=土地總面積x建筑密度x建筑層數(shù)

容積率=建筑密度x建筑層數(shù)基底面積房地產(chǎn)各技術(shù)指標(biāo)房地產(chǎn)基本概念77如：在一定地塊內(nèi)，建筑物的各層面積均相同，則基底

４、綠化率：指一定地塊內(nèi)所有的綠地面積（覆土面積在3米以上的綠化才算在綠化面積中）占規(guī)劃建設(shè)用地面積的比率。

綠化率=綠地面積/規(guī)劃建設(shè)用地面積x100%

房地產(chǎn)基本概念78房地產(chǎn)基本概念15建筑面積（銷售面積）＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偣妹娣e使用面積：各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積共有建筑面積.指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積.即公共面積分?jǐn)傁禂?shù)與套內(nèi)建筑面積之積.共有面積組成:電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他為整棟建筑物服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公共建筑空間的分割墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半.

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e房地產(chǎn)各技術(shù)指標(biāo)房地產(chǎn)基本概念建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面積79房地產(chǎn)各技術(shù)指標(biāo)房地產(chǎn)基本概念建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面住宅結(jié)構(gòu)形式按性質(zhì)及規(guī)模劃分：低層（低于10米）多層（10-24米）小高層（27－33米）高層（36米以上）超高層（100米以上）按材料劃分磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（框架、框剪、剪力墻）鋼結(jié)構(gòu)型鋼混凝土結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)基本概念80住宅結(jié)構(gòu)形式按性質(zhì)及規(guī)模劃分：按材料劃分房地產(chǎn)基本概念17多層住宅：90-93%小高層及高層住宅：80-88%寫字樓物業(yè):70-75%商鋪物業(yè)：50%左右（街鋪：100%）房地產(chǎn)基本概念常規(guī)物業(yè)實(shí)用率81多層住宅：90-93%房地產(chǎn)基本概念常規(guī)物業(yè)實(shí)用率18住宅的開間：住宅采光面的寬度住宅的進(jìn)深：住宅垂直于采光面的的長(zhǎng)度住宅的層高：下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。住宅的凈高：下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高=層高-樓板厚度房地產(chǎn)基本概念82住宅的開間：住宅采光面的寬度房地產(chǎn)基本概念19不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）1平方米=10.764平方英尺1公頃=10000平方米1公頃=15畝1畝=666.67平方米尺度單位換算房地產(chǎn)基本概念83不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）尺度單位換算房地產(chǎn)基房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)基本概念84房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)基本概念21

從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)的場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)定義85從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)土地所有者或當(dāng)前使用者開發(fā)商政府及其機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)建筑承包商專業(yè)顧問建筑師設(shè)計(jì)師工程師及造價(jià)工程師物業(yè)代理及估價(jià)師會(huì)計(jì)師律師消費(fèi)者或買家房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者86土地所有者或當(dāng)前使用者房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者23房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及其影響因素房地產(chǎn)市場(chǎng)87房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及其影響因素房地產(chǎn)市場(chǎng)24參見下圖潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)對(duì)某種特定商品有某種興趣的消費(fèi)者。對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑匹配的消費(fèi)者的集合；如果對(duì)某些商品有消費(fèi)的限制，那么其他的人群就構(gòu)成合格的的有效市場(chǎng)。使公司決定開拓的那部分合格的有效市場(chǎng)。指已經(jīng)購買了企業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合潛在市場(chǎng)有效市場(chǎng)服務(wù)市場(chǎng)滲透市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)88參見下圖潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)對(duì)某種特定商品需求、供給與價(jià)格需求：消費(fèi)者在某特定時(shí)期，在一定市場(chǎng)上，按一定價(jià)格愿意且能購買的某種商品和勞務(wù)的數(shù)量。與消費(fèi)者的偏好、收入水平、商品的價(jià)格、相關(guān)商品（互補(bǔ)品、替代品）的價(jià)格、對(duì)商品未來價(jià)格的預(yù)期等有關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)89需求、供給與價(jià)格房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)26需求、供給與價(jià)格供給：廠商在一定市場(chǎng)上的某一特定時(shí)期內(nèi)，與一定價(jià)格相對(duì)應(yīng)，愿意且能提供商品的數(shù)量。與商品本身的價(jià)格、其他商品的價(jià)格、生產(chǎn)技術(shù)的變動(dòng)、生產(chǎn)要素的價(jià)格、政府的政策以及廠商對(duì)未來的預(yù)期正相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)90需求、供給與價(jià)格房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)27需求指標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值人口數(shù)城市家庭人口就業(yè)人員數(shù)量及就業(yè)分布城市家庭可支配收入及城市家庭總支出房屋空間使用數(shù)量商品零售價(jià)格指數(shù)及城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)有效購買力房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)91需求指標(biāo)有效購買力房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)28供給指標(biāo)存量新竣工量滅失量空置量及空置率可供租售量房屋施工面積房屋新開工面積平均建設(shè)周期竣工房屋價(jià)值房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有效供給能力房地產(chǎn)市場(chǎng)92供給指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有效供給能力房地產(chǎn)市場(chǎng)29彈性理論需求價(jià)格彈性：指在一定時(shí)期內(nèi)一種商品的需求量變動(dòng)對(duì)于該商品的價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。（也可以理解為當(dāng)一種商品的價(jià)格變化百分之一時(shí)所引起的該商品的需求量變化的百分比。）供給價(jià)格彈性：供給量變動(dòng)率與價(jià)格變動(dòng)率的比值。影響因素，一是廠商供應(yīng)能力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期，二是產(chǎn)品的生產(chǎn)成本市場(chǎng)均衡需求的數(shù)量等于供給的數(shù)量房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)93彈性理論房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)30消費(fèi)者行為理論消費(fèi)者決策：指消費(fèi)者在既定的預(yù)算支出條件下，為使自己獲得最大的消費(fèi)滿足而做出的消費(fèi)選擇。效用：消費(fèi)者在消費(fèi)某種商品時(shí)所獲得的心理滿足程度。其取決于兩種因素，一是商品的自然屬性可以滿足人們的某種使用的需要；二是人們?cè)谙M(fèi)某種商品時(shí)對(duì)滿足的主觀感受。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)性價(jià)比房地產(chǎn)市場(chǎng)94消費(fèi)者行為理論房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)性價(jià)比房地產(chǎn)市場(chǎng)31消費(fèi)者行為理論消費(fèi)者均衡：

消費(fèi)者在既定收入的狀況下，將貨幣合理花費(fèi)于各種消費(fèi)品的組合，使消費(fèi)者獲得了最大的效用總量，此時(shí)消費(fèi)者不再改變其購買各種消費(fèi)品的數(shù)量，則消費(fèi)者的決策行為已達(dá)到均衡狀態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)95消費(fèi)者行為理論房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)32地租：利用土地所獲得的超額報(bào)酬地租=市場(chǎng)價(jià)格–生產(chǎn)成本–平均利潤(rùn)級(jí)差地租：不同生產(chǎn)條件下生產(chǎn)出來的農(nóng)產(chǎn)品具有統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格，不同位置的土地因而具有不同的地租地租及級(jí)差地租房地產(chǎn)市場(chǎng)96地租：利用土地所獲得的超額報(bào)酬地租及級(jí)差地租房地產(chǎn)市場(chǎng)33影響房地產(chǎn)的九大因素自身因素環(huán)境因素人口因素經(jīng)濟(jì)因素社會(huì)因素行政因素國(guó)際因素心理因素其他因素房地產(chǎn)市場(chǎng)97影響房地產(chǎn)的九大因素自環(huán)人經(jīng)社行國(guó)心其房地產(chǎn)市場(chǎng)34房地產(chǎn)的空間市場(chǎng)——使用功能與房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場(chǎng)——資產(chǎn)的投資收益功能房地產(chǎn)的空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系這兩者是緊密聯(lián)系在一起的，空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率。從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)的需求；同時(shí)，空間市場(chǎng)的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。供給租金需求收益相互作用房地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)98房地產(chǎn)的空間市場(chǎng)——使用功能供給租金需求收益相互作用房地產(chǎn)運(yùn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過程。房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因是：供需因素的影響，其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵；市場(chǎng)信息不充分，導(dǎo)致從供需兩方面調(diào)整不均衡的實(shí)踐存在時(shí)滯；生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響；政策因素的影響；制度因素的影響等房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)99房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)36施永青2005年觀點(diǎn)

房地產(chǎn)周期

房地產(chǎn)市場(chǎng)是周期性極為明顯的市場(chǎng)，原因有幾個(gè)方面：(1)房地產(chǎn)的生產(chǎn)期很長(zhǎng)，短則一兩年，長(zhǎng)可以三五年。一旦發(fā)現(xiàn)供不應(yīng)求，短期內(nèi)都無法增加供應(yīng)，令樓市可以連年上升。(2)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)上的主要財(cái)富儲(chǔ)存工具，有余資的人都傾向投資地產(chǎn)。因此，經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，資金就會(huì)源源不絕地流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。流入的資金愈多，樓價(jià)就升得愈快，樓價(jià)上升又吸引更多的資金流入，令升市進(jìn)入自我完成的機(jī)制。(3)投資地產(chǎn)的財(cái)務(wù)杠桿效益大，按揭貨款往往可高達(dá)樓價(jià)的七至八成。只需拿出很少的資金，就可以把投資效率擴(kuò)大。當(dāng)然，當(dāng)資金退的時(shí)候，亦會(huì)飽受債主的壓力，無法退守，形成恐懼性拋售。復(fù)蘇期高漲期危機(jī)期蕭條期房地產(chǎn)市場(chǎng)100施永青2005年觀點(diǎn)復(fù)蘇期高漲期危機(jī)期蕭條期房地產(chǎn)市場(chǎng)37房地產(chǎn)泡沫：是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。

土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因金融機(jī)構(gòu)的過度房貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑泡沫成因房地產(chǎn)市場(chǎng)101房地產(chǎn)泡沫：土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)房地產(chǎn)金融與融資房地產(chǎn)資本市場(chǎng)房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)項(xiàng)目融資房地產(chǎn)市場(chǎng)102房地產(chǎn)金融與融資房地產(chǎn)資本市場(chǎng)房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)項(xiàng)目融主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款，是商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄等金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的主要組成部分；房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)投資信托的股票在股票交易所交易房地產(chǎn)抵押貸款證券逐漸成為證券市場(chǎng)的重要組成部分

房地產(chǎn)資本市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)103主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房房地產(chǎn)資本市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)104房地產(chǎn)資本市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)41房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益融資與債務(wù)融資權(quán)益融資：投資者通過公司上市或增發(fā)新股、吸收其它機(jī)構(gòu)投資者資金、合作開發(fā)等方式，補(bǔ)足資本金；權(quán)益融資的資金供給方與投資者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所得報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)債務(wù)融資：通過舉債的方式，除銀行外，其它機(jī)構(gòu)投資者如保險(xiǎn)公司、退休基金也可提供債務(wù)融資。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，其報(bào)酬為貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)行企業(yè)債券和借入信用貸款；債務(wù)融資在一定的條件下可轉(zhuǎn)化為權(quán)益融資，可轉(zhuǎn)債就是一種。

房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)融資105房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)融資42個(gè)人住房抵押貸款商用房抵押貸款在建工程抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款土地收購儲(chǔ)備貸款,土地儲(chǔ)備貸款土地購置貸款,土地開發(fā)貸款和建設(shè)貸款土地儲(chǔ)備貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)貸款106個(gè)人住房抵押貸款商用房抵押貸款在建工程抵押貸款房土地收購儲(chǔ)備

房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)107房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)個(gè)資金墊付量大,占用周期長(zhǎng)投資的固定性與增值性風(fēng)險(xiǎn)大,回報(bào)率高房地產(chǎn)投資資金的特性房地產(chǎn)市場(chǎng)108資金墊付量大,占用周期長(zhǎng)投資的固定性與增值性風(fēng)險(xiǎn)大,回報(bào)率高房地產(chǎn)市場(chǎng)融資組織形式常用融資渠道融資方案分析既有項(xiàng)目法人融資和新設(shè)項(xiàng)目法人融資自有資金、信貸資金、證券市場(chǎng)資金、非銀行及融機(jī)構(gòu)資金、其它機(jī)構(gòu)和個(gè)人資金、預(yù)售或預(yù)租資金等。資金來源可靠性、融資結(jié)構(gòu)、融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)109房地產(chǎn)市場(chǎng)融資組織形式常用融資渠道融資方案分析既有項(xiàng)目法人融房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)基本概念110房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)基本概念47

房地產(chǎn)開發(fā)

？？？通過資本、勞動(dòng)力、土地資源和管