房地產(chǎn)法 錢品石第七章

房地產(chǎn)法

第七章房地產(chǎn)抵押權(quán)第七章房地產(chǎn)抵押權(quán)

第一節(jié)房地產(chǎn)抵押概述

第二節(jié)房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定

第三節(jié)房地產(chǎn)抵押合同與抵押登記

第四節(jié)房地產(chǎn)抵押的效力與抵押權(quán)的實現(xiàn)

BACK第一節(jié)房地產(chǎn)抵押概述

一、房地產(chǎn)抵押的概念

二、房地產(chǎn)抵押的特征

三、抵押與按揭

四、抵押與質(zhì)押

五、抵押與典當

BACK

第二節(jié)房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定

一、抵押財產(chǎn)的范圍二、房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定的基本規(guī)定

BACK第三節(jié)房地產(chǎn)抵押合同與抵押登記

一、房地產(chǎn)抵押合同二、房地產(chǎn)抵押合同的登記三、以在建工程項目設(shè)定抵押的法律問題

BACK第四節(jié)房地產(chǎn)抵押的效力與抵押權(quán)的實現(xiàn)

一、房地產(chǎn)抵押的效力

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)

BACK

一、房地產(chǎn)抵押的概念

房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對其合法的房地產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。在房地產(chǎn)抵押關(guān)系中，作為擔保財產(chǎn)的房地產(chǎn)就是抵押物，提供抵押的房地產(chǎn)的債務(wù)人或第三人是抵押人；享有房地產(chǎn)抵押權(quán)的債權(quán)人為抵押權(quán)人。

BACK二、房地產(chǎn)抵押的特征

(一)房地產(chǎn)抵押主體和客體的合法性

(二)抵押人不轉(zhuǎn)移其對房地產(chǎn)的占有方式(三)抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的房地產(chǎn)而優(yōu)先受償

BACK四、抵押與質(zhì)押

1．質(zhì)押與抵押一樣也是一種擔保物權(quán)，質(zhì)押物的所有權(quán)人也可以為他人的借款進行質(zhì)押擔保。2．質(zhì)押權(quán)與抵押權(quán)一樣，質(zhì)押權(quán)人和抵押人都是獲得優(yōu)先受償權(quán)，而不是直接取得標的物的所有權(quán)。3．質(zhì)押與抵押不同的是，質(zhì)押人要轉(zhuǎn)移質(zhì)押物的占有，而抵押人則不轉(zhuǎn)移抵押物的占有。

BACK

三、抵押與按揭

（一）按揭的概念根據(jù)香港的《地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例》，按揭是屬主、業(yè)主或歸屬主將其物業(yè)轉(zhuǎn)讓予按揭受益人作為還款保證的法律行為。經(jīng)過這樣的轉(zhuǎn)讓，按揭受益人成為屬主、業(yè)主或歸屬主。還款后，按揭受益人將屬主權(quán)、業(yè)主權(quán)或歸屬主權(quán)轉(zhuǎn)讓回原按揭人?？梢?，按揭是按揭人提供期房為貸款作擔保。

（二）抵押與按揭的區(qū)別

BACK五、抵押與典當

（一）典權(quán)的概念

（二）抵押權(quán)與典權(quán)的區(qū)別

1．抵押權(quán)是擔保物權(quán)，即房地產(chǎn)抵押是為了擔保債務(wù)的按期履行。

2．抵押權(quán)是以不轉(zhuǎn)移占有的方式提供債務(wù)履行的擔保，典權(quán)則必須轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有為標志。

3．抵押人需對抵押擔保的借款支付利息，出典人則以提供典物使用權(quán)、收益為代價，無需承擔支付典價利息的義務(wù)。

4．抵押人行使抵押權(quán)是獲得抵押物的優(yōu)先受償權(quán)，而典權(quán)人則是直接獲得典物的所有權(quán)。BACK

舉例：

甲將自己的一處房屋典給某乙，乙支付典金30萬元給甲則獲得房屋的占有權(quán)和使用權(quán)。在一定的典期內(nèi)，乙既可以自己居住也可以對外出租，均與甲無關(guān)，但其并不享有房屋的所有權(quán)。典期屆滿，甲償還典金30萬元即可贖回房屋，而無需另付任何其他費用。

BACK一、抵押財產(chǎn)的范圍

(一)可以設(shè)定抵押的財產(chǎn)

1．不動產(chǎn)；2．動產(chǎn)；3．財產(chǎn)權(quán)利。

（二）禁止設(shè)定抵押的財產(chǎn)

BACK禁止設(shè)定抵押權(quán)的財產(chǎn)有：1．土地所有權(quán)，包括國家和集體土地所有權(quán)；2．被依法查對、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制權(quán)利的房地產(chǎn)；3．公益性的設(shè)施，如用于教育的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物等；4．權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；5.其他依法不得抵押的其他房地產(chǎn)，例如通過行政劃撥而尚未建有地上房屋及其他附屬物的土地使用權(quán)；如耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權(quán)。BACK二、房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定的基本規(guī)定

(一)房屋和土地使用權(quán)同時抵押。(二)同一房地產(chǎn)可設(shè)定兩個以上抵押權(quán)。(三)兩宗以上房地產(chǎn)可設(shè)定同一抵押權(quán)的。

(四)以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。(五)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

BACK

一、房地產(chǎn)抵押合同

(一)房地產(chǎn)抵押合同的性質(zhì)和內(nèi)容(二)房地產(chǎn)抵押合同條款的幾個問題

1．禁止訂立流質(zhì)條款

2．抵押的期限

BACK二、房地產(chǎn)抵押合同的登記

我國《擔保法》規(guī)定，當事人以土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物、林木、航空器、船舶、車輛以及企業(yè)的設(shè)備和其他動產(chǎn)抵押的，應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。當事人以其他財產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。

BACK三、以在建工程項目設(shè)定抵押的法律問題

在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。在房地產(chǎn)開發(fā)融資的實務(wù)中房地產(chǎn)期權(quán)抵押是普遍采用的一種擔保方法。

BACK一、房地產(chǎn)抵押的效力

1．抵押人應(yīng)當維護抵押房地產(chǎn)的安全與完好

2．抵押人對抵押房地產(chǎn)的處分權(quán)受到了一定的限制

3．抵押權(quán)涉及的范圍

BACK二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)

(一)

房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)

(二)房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的方式

(三)

抵押房地產(chǎn)處分時的注意事項

(四)

抵押房地產(chǎn)處分所得的分配

BACK

(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)

1．債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模?債務(wù)人又不能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的；2．作為公民的抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；3．作為法人的抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；4．抵押人違反規(guī)章的規(guī)定與合同的約定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；5．作為法人的抵押人發(fā)生減資、分立、清算情況而影響或者可能影響抵押合同履行的；

BACK

(三)抵押房地產(chǎn)處分時的注意事項

1．以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進行處分時，應(yīng)當以處分所得的價款中繳納相當于應(yīng)當繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項后，抵押權(quán)人才可優(yōu)先受償。

2．處分抵押房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同處分，但新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)，故處分新增房屋所得的價款抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。3．除以拍賣方式處分抵押物之外，已出租抵押房地產(chǎn)的承租人，以及按份共有權(quán)的抵押房地產(chǎn)的其他共有權(quán)人，或者與抵押物不宜分割或者共同配套使用設(shè)施的房地產(chǎn)共有權(quán)人，對處分的房地產(chǎn)擁有優(yōu)先的購買權(quán)。

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抵押房地產(chǎn)處分時的注意事項

4．尚在租賃期內(nèi)的房地產(chǎn)處分后，抵押權(quán)設(shè)定前已出現(xiàn)的，原租賃關(guān)系繼續(xù)有效；抵押權(quán)設(shè)定后出租的，原租賃關(guān)系自然終止。5．抵押人破產(chǎn)后，其破產(chǎn)前已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)不屬破產(chǎn)之財產(chǎn)范圍。但處分抵押物所得款項清償債務(wù)的剩余部分，才屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。

BACK問題討論：

A公司與B空調(diào)公司因工程款拖欠提出仲裁申請。1999年4月，仲裁庭作出裁決：B公司應(yīng)支付欠款1500萬元。此后，申請人向地區(qū)中級人民法院申請強制執(zhí)行，法院于2000年2月28日作出裁定：因?qū)公司享有抵押權(quán)的銀行向法院提出有擔保物權(quán)，要求暫緩執(zhí)行，決定中止執(zhí)行。法院的理由是新合同法第286條關(guān)于建筑工程施工程承包的“優(yōu)先受償權(quán)”與抵押擔