房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅申報實務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算與納稅申報實務(wù)

圣才財務(wù)

sant&talent

主講人：尹穎mb-mail:cableyin@163.com2023/1/131厚積薄發(fā)，成會計英才第一模塊：會計科目設(shè)置與稅種一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)范圍與特點□

業(yè)務(wù)種類○

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、買賣與租賃○

房屋的開發(fā)、銷售與出租

住宅、公寓、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房

辦公樓

其他建筑物、附著物等配套設(shè)施

代建工程

周轉(zhuǎn)房□

業(yè)務(wù)特點○

開發(fā)周期長○

風(fēng)險高○

產(chǎn)品為不動產(chǎn)，位置固定○

投資額大○

單價高○

產(chǎn)品具有多樣性2023/1/132厚積薄發(fā)，成會計英才二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)流程公司注冊獲取土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)2023/1/133厚積薄發(fā)，成會計英才三、房地產(chǎn)會計核算體系與科目設(shè)置□房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度的演進(jìn)●1983年底前《基本建設(shè)簡易會計制度》●1984.1.1–1988年底《國營建設(shè)單位會計制度--會計科目和會計報表》●1989.1.1《國營城市綜合開發(fā)企業(yè)會計制度--會計科目和會計報表》●1992《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《企業(yè)財務(wù)通

則》，《分行業(yè)會計制度與分行業(yè)

財務(wù)制度》即兩則兩制●1993.1.7《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》●1998.1.27

《股份有限公司會計制度--

會計科目和會計報表》2023/1/134厚積薄發(fā)，成會計英才●2001.1.1《企業(yè)會計制度》

●2006.2.25《基本會計準(zhǔn)則及38項具體準(zhǔn)則》

目前，房地產(chǎn)企業(yè)可能執(zhí)行的是《企業(yè)會計準(zhǔn)則（2006）》、《企業(yè)會計制度》或《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》?！醴康禺a(chǎn)企業(yè)會計科目設(shè)置

除會計準(zhǔn)則中一般規(guī)定性會計科目外，房地產(chǎn)企業(yè)至少根據(jù)本行業(yè)特點，開設(shè)以下會計科目：2023/1/135厚積薄發(fā)，成會計英才一、存貨類●材料采購

●在途材料

●原材料●材料成本差異

●開發(fā)產(chǎn)品

●分期收款開發(fā)產(chǎn)品

●委托加工物資

●周轉(zhuǎn)房二、非流動資產(chǎn)類

●投資性房地產(chǎn)●投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）2023/1/136厚積薄發(fā)，成會計英才●投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

●長期應(yīng)收款●在建工程

●工程物資

三、成本類●開發(fā)成本

●開發(fā)間接費用●工程施工●工程結(jié)算四、兩個成本類二級明細(xì)科目

成本類兩個重要科目必須進(jìn)行詳細(xì)的明細(xì)核算，歸集房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)成本，具體如下：2023/1/137厚積薄發(fā)，成會計英才房屋開發(fā)成本---土地征用及拆遷補償費---前期工程費---基礎(chǔ)設(shè)施費---建筑安裝工程費---公共配套設(shè)施費---開發(fā)間接費開發(fā)間接費---人工費---折舊費---辦公費---水電費---勞保費---其他2023/1/138厚積薄發(fā)，成會計英才□房地產(chǎn)企業(yè)稅種與稅率

一、主要稅種

●營業(yè)稅

●房產(chǎn)稅

●土地增值稅

●企業(yè)所得稅

●城鎮(zhèn)土地使用稅

●耕地占用稅

●印花稅

●契稅

●城建稅

●教育費附加與河道管理費2023/1/139厚積薄發(fā)，成會計英才二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營各階段納稅稅種與稅率第一階段：企業(yè)設(shè)立階段稅種計算依據(jù)1.權(quán)利與許可證照5元/件

2.記錄資金的賬簿(實收資本

印花稅

+資本公積)*0.5‰,其他5元/件3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓使用合同,

合同金額的0.5‰

契稅1.自有房產(chǎn)投入本人獨資經(jīng)營，免稅2.接受以土地使用權(quán)等不動產(chǎn)出資。

按照土地使用權(quán)出讓、出售及房屋

買賣價的3%--5%2023/1/1310厚積薄發(fā)，成會計英才第二階段：獲取土地階段

稅種計算依據(jù)

印花稅同上

契稅同上

耕地占用稅1.獲取土地使用權(quán)，符

合耕地條件的，根據(jù)面

積和稅額一次性繳納；2.不合條件，不繳納。

第三階段：開發(fā)建設(shè)階段2023/1/1311厚積薄發(fā)，成會計英才稅種計算依據(jù)

印花稅

據(jù)各類合同的0.3-0.5‰

城鎮(zhèn)土地使用稅從取得的紅線圖次月起，

據(jù)實際占用面積與定額

稅率計算

第四階段：轉(zhuǎn)讓及銷售階段

稅種計算依據(jù)

營業(yè)稅

5%

城建稅7%、5%、1%

2023/1/1312厚積薄發(fā)，成會計英才教育費附加營業(yè)稅的3%

土地增值稅查賬征收：1.項目全部

竣工結(jié)算前，轉(zhuǎn)讓房地

產(chǎn)收入，預(yù)征；2.待項

目全部竣工且辦理結(jié)算

后進(jìn)行清算，多退少補

核定征收

印花稅同上

企業(yè)所得稅查賬征收：1.銷售未完工

產(chǎn)品取得收入，按預(yù)計

計稅毛利率，計算毛利額，2023/1/1313厚積薄發(fā)，成會計英才項目完工后計算實際毛利，

調(diào)整以前毛利合并到其他

項目計入當(dāng)年損益計算納稅2.銷售完工。稅率25%

核定征收

印花稅同上第五階段：房產(chǎn)持有階段2023/1/1314厚積薄發(fā)，成會計英才稅種計算依據(jù)

營業(yè)稅

租金的5%

城建稅

7%、5%、1%

教育費附加營業(yè)稅的3%

城鎮(zhèn)土地使用稅同上

房產(chǎn)稅自用：計稅余值*1.2%

出租：租金的12%

2023/1/1315厚積薄發(fā)，成會計英才第二模塊：企業(yè)設(shè)立階段的會計核算與納稅計算

自本模塊開始，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點，系統(tǒng)講解各階段的實務(wù)案例。在講解案例前，請先跟隨我一道瀏覽一下房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)---萬科2010年的年報。

之后，我們將系統(tǒng)講解案例：設(shè)立階段獲取土地階段開發(fā)與建設(shè)階段轉(zhuǎn)讓與銷售階段持有階段投資性房地產(chǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)利潤形成與分配所得稅匯算階段納稅籌劃2023/1/1316厚積薄發(fā)，成會計英才一、公司注冊法規(guī)要求與出資方式●房地產(chǎn)企業(yè)注冊成立是需滿足以下法規(guī)

√《公司法》√《城市房地產(chǎn)管理法》√《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》●出資方式

√貨幣出資≥30%的注冊資金

√非貨幣財產(chǎn)

實物知識產(chǎn)權(quán)非專利技術(shù)工業(yè)產(chǎn)權(quán)

土地使用權(quán)2023/1/1317厚積薄發(fā)，成會計英才非貨幣出資的程序：如果出現(xiàn)股東非貨幣出資，則按照以下程序辦理：房地產(chǎn)資質(zhì)：1、2、3、4共四個等級，經(jīng)營范圍，資質(zhì)年檢

貨幣出資公司注冊成立財產(chǎn)評估辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)審計驗資營業(yè)執(zhí)照變更2023/1/1318厚積薄發(fā)，成會計英才二、設(shè)立階段納稅案例案例一：上海發(fā)達(dá)房地產(chǎn)公司于2012年1月1日設(shè)立了一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資金5000萬，其中2000萬為甲股東以土地使用權(quán)出資。會計開設(shè)賬本10個，總賬記賬資金，其他明細(xì)賬本與日記賬9個，于1月31日獲取營業(yè)執(zhí)照。此外，還有房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證各一個。印花稅一共繳納多少？（契稅在下章）答案：（5000萬+2000萬）*0.5‰+(9+1+2)*5

元=35000+60=35060元2023/1/1319厚積薄發(fā)，成會計英才三、設(shè)立階段賬務(wù)處理案例

此階段涉及到資本投入和前期開辦費賬務(wù)：案例二：上海發(fā)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司由甲、乙兩個公司和張凱個人共三個股東投資設(shè)立，三股東分別持股比例為50%、30%、20%。2012年1月1日，三個股東以貨幣資金一次性繳足款項，工商已辦好營業(yè)執(zhí)照。財務(wù)程序：先在銀行開立臨時驗資戶，股東一將出資款存入臨時賬戶，會計師事務(wù)所審計驗資，根據(jù)驗資報告和公司章程等工商注冊。2023/1/1320厚積薄發(fā)，成會計英才開立臨時驗資戶：

dr:銀行存款--驗資戶10000000cr:實收資本--甲公司5000000--乙公司3000000--張凱2000000原始憑證：《現(xiàn)金繳款單》、《銀行進(jìn)賬單》、《公司章程》等基本戶開好后臨時驗資戶資金轉(zhuǎn)入基本戶：dr:銀行存款--工商銀行897610000000cr:銀行存款--驗資戶10000000原始憑證：《銀行轉(zhuǎn)賬憑證》、《驗資報告》復(fù)印件等2023/1/1321厚積薄發(fā)，成會計英才案例三：發(fā)行股票融資長虹房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行普通股20000000股，每股面值為1元，發(fā)行價格為6元。股款120000000元已經(jīng)全部到位，發(fā)行過程中發(fā)生的相關(guān)稅費60000元。如何處理此筆業(yè)務(wù)？解析：計入股本金額20000000*1=20000000元，計入資本公積的金額=（6-1）*20000000-60000=99940000元dr:銀行存款--**銀行119940000cr:股本--普通股20000000

資本公積--股本溢價999400002023/1/1322厚積薄發(fā)，成會計英才案例三：以貨幣與實物財產(chǎn)混合出資甲、乙、丙三公司共同出資設(shè)立東方房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，注冊資本10000000元，甲、乙以貨幣出資，丙以設(shè)備出資，該設(shè)備的公允價值為2100000元。2011年9月20日，東方房地產(chǎn)公司如期收到個投資者一次性繳足的款項，丙于2011年5月6日辦妥財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。如何做賬？解析：第一步：貨幣資金出資，甲乙公司將資金存入臨時驗資戶，根據(jù)銀行進(jìn)賬單與會計師事務(wù)所向銀行詢證后出具的驗資報告：2023/1/1323厚積薄發(fā)，成會計英才dr:銀行存款--銀行8000000

cr:實收資本--甲公司5000000

--乙公司3000000第二步：1.聘請資產(chǎn)評估事務(wù)所評估資產(chǎn)2.辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)3.財產(chǎn)清單dr:固定資產(chǎn)---設(shè)備2100000cr:實收資本---丙公司2000000

資本公積---資本溢價100000案例四：以貨幣資金和出資土地使用權(quán)2023/1/1324厚積薄發(fā)，成會計英才甲、乙、丙三家公司共同出資設(shè)立一房地產(chǎn)公司，注冊資金10000000元，甲、乙、丙持股比例分別為50%、30%、20%。甲以土地使用權(quán)出資，土地使用權(quán)的公允價值為5000000元，乙、丙以貨幣資金出。2011年3月20日，新注冊的房地產(chǎn)公司一次性如期收到乙、丙以貨幣資金出資，甲公司于2011年5月6日辦理了財產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單、資產(chǎn)評估和使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。解析：第一步：乙、丙貨幣出資dr:銀行存款--銀行5000000cr:實收資本--乙公司3000000--丙公司20000002023/1/1325厚積薄發(fā)，成會計英才第二步：土地使用權(quán)出資

dr:開發(fā)成本--土地開發(fā)5000000cr:實收資本--甲公司5000000備注：如果土地是用來出租，則使用科目“投資性房地產(chǎn)”案例五：以債權(quán)出資2006年7月1日，甲公司應(yīng)收乙公司賬款的賬面余額60000元，由于乙公司發(fā)生財務(wù)困難，無法償付應(yīng)付賬款。經(jīng)雙方協(xié)商同意，財務(wù)將乙公司所欠債務(wù)轉(zhuǎn)為乙公司股本的方式進(jìn)行債務(wù)2023/1/1326厚積薄發(fā)，成會計英才重組，假定乙公司普通股的面值為1元，乙公司以20000股抵償該項債務(wù)，股票每股市價為2.5元。甲公司對該項應(yīng)收賬款計提壞賬準(zhǔn)備2000元。股票登記手續(xù)已辦理完畢，甲公司對其作為長期股權(quán)投資處理。如何處理該筆業(yè)務(wù)？解析：1.資本公積增加（2.5-1）*20000==30000元。2.債務(wù)重組利得=60000-2.5*20000=10000元

分錄如下：2023/1/1327厚積薄發(fā)，成會計英才dr:應(yīng)付賬款60000

cr:股本20000

資本公積--股本溢價30000

營業(yè)外收入--債務(wù)重組利得10000

案例六：將資本公積轉(zhuǎn)為實收資本或股本一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設(shè)立，原注冊資本為1000萬，甲乙丙分別出資500萬、300萬、200萬。未來擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)批準(zhǔn)，東方房地產(chǎn)公司按照原出資比例將資本公積轉(zhuǎn)增資本。該業(yè)務(wù)如何處理？2023/1/1328厚積薄發(fā)，成會計英才●公司作出《股東會決議》

●會計師事務(wù)所審計驗資，出具《驗資報告》

dr:資本公積5000000cr:實收資本--甲2500000--乙1500000--丙1000000

案例七：將盈余公積轉(zhuǎn)為實收資本一房地產(chǎn)公司由甲乙丙共同投資設(shè)立，甲乙丙持股比例分別為50%、30%、20%，2011年3月20日，經(jīng)股東會議決議審批，將盈余公積500萬轉(zhuǎn)增資本。如何處理此筆業(yè)務(wù)？2023/1/1329厚積薄發(fā)，成會計英才dr:盈余公積5000000

cr:實收資本--甲2500000

--乙1500000

--丙1000000附件：1.《股東會議決議》2.《驗資報告》案例八：實收資本減少---減資例1：一公司注冊資金100萬，實收資本50萬，根據(jù)《公司法》2年內(nèi)必須出資完畢，2年快到期了，50萬因缺乏資金無

法增資。怎么辦？

答案：去工商局申請辦理減資程序，變更營業(yè)執(zhí)照。財

務(wù)無需做任何賬務(wù)處理。2023/1/1330厚積薄發(fā)，成會計英才2.一公司注冊資金1000萬，實際到位1000萬，現(xiàn)經(jīng)股東會議決議減少注冊資金500萬。2011年8月30日所有手續(xù)辦理完畢。如何處理該筆業(yè)務(wù)？解析：第一步：股東作出減資決議

第二步：向工商局申請減資

第三步：稅務(wù)備案并進(jìn)行賬務(wù)處理dr:實收資本500cr：銀行存款5002023/1/1331厚積薄發(fā)，成會計英才3.東方股份有限公司截至到2008年12月31日共同發(fā)行股票10000000股，股票面值1元，資本公積（股本溢價）1500000元，盈余公積1000000元。經(jīng)股東大會批準(zhǔn)，東方房地產(chǎn)公司以現(xiàn)金回購本公司股票2000000股并注銷。假定東方房地產(chǎn)按照每股0.8元回購股票，不考慮其他因素，東方股份有限公司如何賬務(wù)處理？簡析如下：庫存股成本=2000000*0.8=1600000元2023/1/1332厚積薄發(fā)，成會計英才1.回購股份時

dr:庫存股1600000cr:銀行存款16000002.注銷股份時dr:股本2000000cr:庫存股1600000

資本公積--股本溢價4000003.如果東方股份以每股2.5元回購股票，其他條件不變，東方股份又是如何賬務(wù)處理？2023/1/1333厚積薄發(fā)，成會計英才3.1回購股份dr:庫存股5000000

cr:銀行存款50000003.2注銷股份dr:股本2000000

資本公積--股本溢價1500000

盈余公積1000000

利潤分配--未分配利潤500000cr:庫存股50000002023/1/1334厚積薄發(fā)，成會計英才案例九：開辦費的核算開辦費是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的前期費用，一般包括：工資、社保、住房公積金、租賃費、辦公費、培訓(xùn)費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)成本的費用。一般包括籌建期間到取得營業(yè)執(zhí)照后產(chǎn)生的第一筆收入之前的費用。不包括籌建期間的固定資產(chǎn)與無形資產(chǎn)等長期資產(chǎn)。發(fā)生時：dr:管理費用--開辦費--**費用cr:現(xiàn)金（銀行存款or其他應(yīng)付款）2023/1/1335厚積薄發(fā)，成會計英才案例十：印花稅的賬務(wù)處理本階段涉及到契稅與印花稅的賬務(wù)處理，契稅在獲取土地使用權(quán)階段詳細(xì)說明。dr:管理費用--印花稅cr:庫存現(xiàn)金

2023/1/1336厚積薄發(fā)，成會計英才第三模塊：獲取土地階段第一部分：土地制度●

土地所有權(quán)與使用權(quán)制度

國有土地

農(nóng)民集體所有●

土地獲取方式

招、拍、掛出讓制度

以劃撥方式取得

以轉(zhuǎn)讓方式取得

投資者入股取得

并購重組取得2023/1/1337厚積薄發(fā)，成會計英才第二部分：獲取土地階段納稅●契稅《中華人民共和國契稅暫行條例》

稅率3%--5%

征收對象：房地產(chǎn)

納稅義務(wù)發(fā)生時間：簽訂合同或取得類似合同憑證的當(dāng)天。自義務(wù)發(fā)生之日起，10日內(nèi)向土地或房產(chǎn)管理部門繳納案例一：2009年6月20日，甲公司以賬面價值為1000萬元、評估確認(rèn)價值為1200萬元的土地使用權(quán)對東方房地產(chǎn)公司進(jìn)行投資入股，當(dāng)?shù)?023/1/1338厚積薄發(fā)，成會計英才人民政府規(guī)定的契稅稅率為4%。請問該公司如何計算和繳納契稅？解析：1.納稅主體與時限

納稅主體：東方房地產(chǎn)公司

時限：2009年6月30日2.納稅金額計算

應(yīng)納契稅=1200*4%=48萬案例二：東方房地產(chǎn)公司2010年12月摘牌取得某市200畝的綜合用地的土地使用權(quán)，2023/1/1339厚積薄發(fā)，成會計英才每畝地價30萬元，該公司按照規(guī)定繳納了契稅。2011年7月該市修改城市規(guī)劃，調(diào)整城市支路，該綜合土地使用權(quán)的性質(zhì)變化為住宅用地，該公司按照要求對該宗土地進(jìn)行評估，按照住宅用地評估后地價為11000萬元，按照綜合用地評估后地價為9000萬元，該公司根據(jù)土地評估機構(gòu)的評估結(jié)果補交了2000萬元的土地出讓金。該市契稅征收率為4%，東方地產(chǎn)公司補繳契稅多少？解析：應(yīng)納契稅=（11000-9000）*4%=80萬2023/1/1340厚積薄發(fā)，成會計英才●印花稅

（財稅【2006】162號）《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》的規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按合同記載金額的0.5‰貼花，取得房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證等權(quán)利許可證按件貼花，每件5元。案例三：2009年1月東風(fēng)房地產(chǎn)公司通過競標(biāo)取得土地使用權(quán)100畝，地價為6000萬，3月取得該塊土地的使用證。東方房地產(chǎn)公司應(yīng)納41厚積薄發(fā)，成會計英才印花稅如何計算？解析：1簽訂土地使用權(quán)出讓合同時

應(yīng)納印花稅=6000*0.5‰=3萬元2取得土地使用證應(yīng)納稅5元。第三部分：獲取土地階段賬務(wù)處理案例一：獲取土地用于土地開發(fā)的土地使用權(quán)獲取土地成本借計入“開發(fā)成本--土地開發(fā)--土地征用及拆遷補償費”科目，同時貸記“銀行存款或應(yīng)付賬款”科目。2023/1/1342厚積薄發(fā)，成會計英才東方房地產(chǎn)公司通過投標(biāo)方式取得土地使用權(quán)100畝用于開發(fā)商品性土地總價款5000萬，單價50萬/畝,契稅稅率4%,當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額22.5元/平方米,通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地使用權(quán)出讓金及相關(guān)稅費.解析:1.支付土地出讓金dr:開發(fā)成本--土地開發(fā)--土地征用及

拆遷補償5000cr:銀行存款50002023/1/1343厚積薄發(fā)，成會計英才

2.應(yīng)交納契稅=5000*4%=200萬

dr:開發(fā)成本--土地開發(fā)--土地征用及拆遷補償200cr:銀行存款2003.應(yīng)繳納耕地占用稅100*666.67*22.5=150萬dr:開發(fā)成本--土地開發(fā)--土地征用及拆遷補償150cr:銀行存款1502023/1/1344厚積薄發(fā)，成會計英才4.簽訂出讓合同繳納印花稅5000*0.5‰=2.5萬dr:管理費用--印花稅25000cr:銀行存款25000案例二:獲取土地用于商品房開發(fā)獲取土地用于商品房開發(fā)則計入”開發(fā)成本-房屋開發(fā)--土地征用及拆遷補償”科目.2008年6月,東方房地產(chǎn)公司取得85畝土地2023/1/1345厚積薄發(fā)，成會計英才使用權(quán)用于商品房開發(fā),價款2500萬元,契稅稅率4%,當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅22.5元/平方米,通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金及相關(guān)稅費.解析:1.計入房屋開發(fā)成本=土地買價+契

稅+耕地占用稅=2500+2500*4%+85*666.67*22.5=2727.5萬2.印花稅=2500*0.5‰2023/1/1346厚積薄發(fā)，成會計英才3.合并賬務(wù)處理dr:開發(fā)成本--房屋開發(fā)--土地征用及拆遷補

償2727.5cr:銀行存款2727.54.簽訂土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)納印花稅2500*0.5‰=1.25萬dr:管理費用--印花稅1.25萬cr:銀行存款1.25萬案例三：土地用于自建用房2023/1/1347厚積薄發(fā)，成會計英才如果土地是用來自建用房等地上建筑物時，則取得的土地及相關(guān)稅費計入“無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)”科目。并且土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算成本，而作為“無形資產(chǎn)”核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷及計提折舊。契稅及耕地占用稅也計入無形資產(chǎn)成本。例：2008年3月12日，東方房地產(chǎn)公司以出讓方式取得一塊土地使用權(quán)，以銀行存款轉(zhuǎn)賬支付500萬元，并在該地塊上自建兩幢辦公樓自用。2023/1/1348厚積薄發(fā)，成會計英才，發(fā)生建筑工程支出1100萬。兩幢辦公樓已經(jīng)完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。假定土地使用權(quán)使用年限50年，無殘值，寫字樓的使用年限25年，預(yù)計殘值100萬。采用直線法計提折舊和攤銷。契稅率4%。解析：1.支付土地出讓金dr:無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)500cr:銀行存款5002023/1/1349厚積薄發(fā)，成會計英才2.繳納契稅500*4%=20萬dr:無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)20cr:銀行存款203.簽訂合同繳納印花稅500*0.5‰=0.25萬

dr:管理費用--印花稅0.25cr:銀行存款0.254.建造辦公樓支出2023/1/1350厚積薄發(fā)，成會計英才先計入在建工程后固定資產(chǎn)即dr:在建工程1100cr:銀行存款（應(yīng)付賬款等）11005.辦公樓完工達(dá)到可使用狀態(tài)dr:固定資產(chǎn)--辦公樓1100cr:在建工程--辦公樓11006.每年分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)和對辦公樓計提折舊dr:管理費用--無形資產(chǎn)攤銷10.4--折舊費402023/1/1351厚積薄發(fā)，成會計英才

cr:累計攤銷10.4

累計折舊40案例四：土地用于賺取租金企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其用于對外出租，應(yīng)計入“投資性房地產(chǎn)”科目。例：東方房地產(chǎn)公司2007年10月取得土地使用權(quán)9000萬（含稅）用于房地產(chǎn)開發(fā)，已完成土地開發(fā)，土地開發(fā)成本800萬。因房地產(chǎn)市場萎縮，公司準(zhǔn)備減緩房地產(chǎn)2023/1/1352厚積薄發(fā)，成會計英才開發(fā)，將已經(jīng)開發(fā)完成的土地用于出租。2008年2月與甲公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將這塊土地出租給甲公司使用，租賃期自2008年2月1日開始，租賃期2年。解析：1.支付出讓金dr:開發(fā)成本--土地開發(fā)9000cr:銀行存款90002.支付土地開發(fā)成本

2023/1/1353厚積薄發(fā)，成會計英才dr:開發(fā)成本--土地開發(fā)800

cr:銀行存款8003.自2008年2月1日，租期開始，將土地轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)dr:投資性房地產(chǎn)--土地使用權(quán)9800cr:開發(fā)成本--土地開發(fā)9800

案例五：暫時沒有確定土地使用權(quán)的土地2023/1/1354厚積薄發(fā)，成會計英才先計入“無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)”，后根據(jù)結(jié)

果再確定轉(zhuǎn)入其他的會計科目。關(guān)于契稅和土地使用稅的特別說明：契稅一般不通過“應(yīng)交稅費”科目核算具體計入什么科目，一般根據(jù)土地使用權(quán)的具體用途決定計入什么科目。如果是土地開發(fā)，則計入“開發(fā)成本--土地開發(fā)”，如果是房屋開發(fā)，自用則計入“無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)”。如果是2023/1/1355厚積薄發(fā)，成會計英才計入房地產(chǎn)開發(fā)出售，則計入“開發(fā)成本--房屋開發(fā)“。4.土地使用稅賬務(wù)處理

先計提：dr:管理費用--土地使用稅cr:應(yīng)交稅費--應(yīng)交土地使用稅

后上交：dr:應(yīng)交稅費--應(yīng)交土地使用稅cr:銀行存款2023/1/1356厚積薄發(fā)，成會計英才第四模塊：開發(fā)建設(shè)階段本階段重點核算內(nèi)容：

工程發(fā)包核算

材料核算

設(shè)備核算

往來賬核算

開發(fā)產(chǎn)品與費用核算

土地使用稅核算

印花稅核算

房產(chǎn)稅核算

開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)2023/1/1357厚積薄發(fā)，成會計英才一、報批報建手續(xù)

1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.國有土地使用證3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證4.建筑工程施工許可證二、項目施工建設(shè)1.材料及設(shè)備供應(yīng)2.工程發(fā)包

結(jié)算方式：月結(jié)、分段結(jié)、竣工一次結(jié)算3.工程分包2023/1/1358厚積薄發(fā)，成會計英才三、竣工驗收備案

四、產(chǎn)權(quán)初始登記成本費用核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成

土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本2023/1/1359厚積薄發(fā)，成會計英才二、成本核算過程

開發(fā)成本

1.土地征用及拆遷補償費2.前期工程費3.建筑安裝工程4.基礎(chǔ)設(shè)施費5.公共配套設(shè)施費6.開發(fā)間接費用

未建在建已完工（開發(fā)產(chǎn)品）實際發(fā)生的各項支出成本期間費用直接成本間接成本2023/1/1360厚積薄發(fā)，成會計英才各成本的具體項目為：土地征用及拆遷補償費

土地出讓金

拆遷補償費

安置費

城市基礎(chǔ)設(shè)施費或征地費前期工程費可行性研究規(guī)劃設(shè)計水文地質(zhì)工程地質(zhì)勘察、測繪通水、通電、通路清理平整建設(shè)用地2023/1/1361厚積薄發(fā)，成會計英才基礎(chǔ)設(shè)施費開發(fā)小區(qū)道路供水、電、氣、排污、排洪通訊照明工程（以上簡稱“七通”）環(huán)衛(wèi)與綠化工程公共配套設(shè)施費水塔停車場消防設(shè)施小區(qū)外交通道路開發(fā)間接費除可將能夠確定的土地用于房屋開發(fā)的直接計入“開發(fā)成本---房屋開發(fā)”；其他土地開發(fā)支出直接計入“開發(fā)成本---土地開發(fā)”2023/1/1362厚積薄發(fā)，成會計英才土地開發(fā)成本核算1.土地出讓金借：開發(fā)成本---土地開發(fā)---土地征用及拆遷補償費

貸：銀行存款2.支付勘察設(shè)計費借：開發(fā)成本---土地開發(fā)---土地征用及拆遷補償費

貸：銀行存款3.支付地下管道安裝工程借：開發(fā)成本---土地開發(fā)---基礎(chǔ)設(shè)施費貸：應(yīng)付賬款---a施工公司4.月末，一部分土地自用，一部分轉(zhuǎn)讓2023/1/1363厚積薄發(fā)，成會計英才根據(jù)土地開發(fā)總成本和面積等分配借：開發(fā)產(chǎn)品---自用土地---商品性土地貸：開發(fā)成本---土地開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓時：借：營業(yè)成本---土地轉(zhuǎn)讓成本貸：開發(fā)產(chǎn)品---商品性土地如果土地開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)建設(shè)，則需進(jìn)行如下賬務(wù)處理：2023/1/1364厚積薄發(fā)，成會計英才即由土地階段轉(zhuǎn)到房屋開發(fā)階段：借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)--土地征用及拆遷補償費--前期工程費--基礎(chǔ)設(shè)施費貸：開發(fā)成本--土地開發(fā)--土地征用及拆遷補償費--前期工程費--基礎(chǔ)設(shè)施費

房屋開發(fā)核算過程如何2023/1/1365厚積薄發(fā)，成會計英才房屋開發(fā)核算主要科目如下：開發(fā)成本--房屋開發(fā)--土地征用及拆遷補償（商品房a)--前期工程費（商品房a)--基礎(chǔ)設(shè)施費（商品房a)--建筑安裝工程費（商品房a)--公共配套設(shè)施費（商品房a)--開發(fā)間接費用（商品房a)此過程如何歸集和分配各項開支？最后：借：開發(fā)產(chǎn)品--商品房a

貸：開發(fā)成本--房屋開發(fā)（商品房a)關(guān)于公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用的分配原則：2023/1/1366厚積薄發(fā)，成會計英才公共配套設(shè)施費是一種公共建筑設(shè)施，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房、變電所、自行車棚等。如果根據(jù)相關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益不屬于開發(fā)商，則公共配套設(shè)施成本應(yīng)分?jǐn)傆嬋敕课莩杀?。發(fā)生支出時：借：開發(fā)成本--開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)貸：銀行存款（應(yīng)付賬款等）分配時：借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)--配套設(shè)施費2023/1/1367厚積薄發(fā)，成會計英才貸：開發(fā)成本--配套設(shè)施開發(fā)關(guān)于開發(fā)間接費用如下：開發(fā)間接費用的具體內(nèi)容包括：管理人員的工資五險一金職工福利費折舊費修理費辦公費水電費勞動保護(hù)費2023/1/1368厚積薄發(fā)，成會計英才工程管理費周轉(zhuǎn)房攤銷項目營銷設(shè)施建造費等發(fā)生時：借：開發(fā)成本--開發(fā)間接費用貸：現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等分配時：借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)--開發(fā)間接費用貸：開發(fā)成本--開發(fā)間接費用2023/1/1369厚積薄發(fā)，成會計英才分配間接成本的原則：占地面積法建筑面積法直接成本法預(yù)算造價法房屋開發(fā)核算案例見p75，大家動手做一做！2023/1/1370厚積薄發(fā)，成會計英才配套設(shè)施開發(fā)成本核算配套設(shè)施開發(fā)核算原則與房屋開發(fā)類似，具體核算的科目為：開發(fā)成本--配套設(shè)施開發(fā)--土地征用及拆遷補償費(a商場）--前期工程費（a商場）--基礎(chǔ)設(shè)施費（a商場）--建筑安裝工程費（a商場）--開發(fā)間接費用（a商場）--配套設(shè)施費（a商場）配套設(shè)施竣工，則根據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)表進(jìn)行以下賬務(wù)處理：借：開發(fā)產(chǎn)品--配套設(shè)施（a商場）貸：開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)—上述三級科目2023/1/1371厚積薄發(fā)，成會計英才銷售費用、管理費用與財務(wù)費用核算即期間費用核算同其他行業(yè)，不再贅述。請思考，如果房地產(chǎn)企業(yè)自行采購材料，則應(yīng)采用哪些會計科目，以及如何核算以下內(nèi)容1.材料核算2.往來賬目3.委托加工物資4.固定資產(chǎn)關(guān)于投標(biāo)保證金與履約保證金的核算2023/1/1372厚積薄發(fā)，成會計英才案例：東方房地產(chǎn)公司招標(biāo)采購空調(diào)，投標(biāo)保金為5萬，投標(biāo)結(jié)束后，甲公司中標(biāo)，乙公司中標(biāo)反悔，丙公司未中標(biāo)。東方房地產(chǎn)公司如何賬務(wù)處理？1.收取投標(biāo)保證金借：銀行存款15萬貸：其他應(yīng)付款15萬2.甲公司中標(biāo)，根據(jù)中標(biāo)通知書，轉(zhuǎn)為履約保證金借：其他應(yīng)付款--甲公司（投標(biāo)保證金）

貸：其他應(yīng)付款--甲公司（履約保證金）5萬2023/1/1373厚積薄發(fā)，成會計英才3.乙公司反悔借：其他應(yīng)付款--乙公司（投標(biāo)保證金）

貸：營業(yè)外收入4.退回丙公司保證金借：其他應(yīng)付款--丙公司（投標(biāo)保證金）貸：銀行存款關(guān)于與施工單位結(jié)算如何賬務(wù)處理？案例見p1002023/1/1374厚積薄發(fā)，成會計英才開發(fā)產(chǎn)品增加與減少的核算：開發(fā)增加借：開發(fā)產(chǎn)品--土地--房屋--配套設(shè)施貸：開發(fā)成本2.開發(fā)產(chǎn)品減少（1）實際對外轉(zhuǎn)讓借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品（2）分期收款方式2023/1/1375厚積薄發(fā)，成會計英才借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品（3）計入周轉(zhuǎn)房借：周轉(zhuǎn)房貸：開發(fā)產(chǎn)品（4）計入投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)階段關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅的核算2023/1/1376厚積薄發(fā)，成會計英才第五模塊：轉(zhuǎn)讓與銷售階段本階段主要業(yè)務(wù)內(nèi)容：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓；商品房銷售；其他建筑物、附著物銷售；配套設(shè)施銷售等本階段主要稅種：營業(yè)稅；城建稅；教育費附加；2023/1/1377厚積薄發(fā)，成會計英才土地增值稅；企業(yè)所得稅；印花稅等。一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出售交換贈與房地產(chǎn)簽訂轉(zhuǎn)讓合同后90日內(nèi)向房地產(chǎn)管理部門備案2023/1/1378厚積薄發(fā)，成會計英才二、商品房銷售1.商品房銷售包括商品房預(yù)售與現(xiàn)房銷售預(yù)售許可證，預(yù)售交付90天后到房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。2.自行銷售與委托銷售3.付款方式：一次性付款；分期付款；按揭付款。4.商品房銷售流程2023/1/1379厚積薄發(fā)，成會計英才商品房銷售流程如下：

前期策劃與營銷

取得預(yù)售許可證后開盤預(yù)售

簽訂銷售合同與收款

商品房交付

2023/1/1380厚積薄發(fā)，成會計英才商品房交付流程如下：通知業(yè)主辦理入住手續(xù)確認(rèn)身份現(xiàn)場驗房并交鑰匙辦理房屋權(quán)屬登記及房產(chǎn)證

第一部分：轉(zhuǎn)讓與銷售階段會計處理2023/1/1381厚積薄發(fā)，成會計英才一、銷售階段的會計科目設(shè)置：

主營業(yè)務(wù)收入--土地轉(zhuǎn)讓收入--商品房銷售收入--配套設(shè)施銷售收入--代建工程結(jié)算收入主營業(yè)務(wù)成本--土地轉(zhuǎn)讓成本--商品房銷售成本--配套設(shè)施銷售成本--代建工程結(jié)算成本其他業(yè)務(wù)收入2023/1/1382厚積薄發(fā)，成會計英才其他業(yè)務(wù)成本預(yù)收賬款應(yīng)收賬款應(yīng)交稅費營業(yè)稅金及附加土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓案例案例一：東方房地產(chǎn)公司對外轉(zhuǎn)讓已經(jīng)開放完成的土地一塊，價值2000萬元，實際取得成本為1300萬，已辦妥轉(zhuǎn)讓手續(xù)，價款已存入銀行。2023/1/1383厚積薄發(fā)，成會計英才如何進(jìn)行賬務(wù)處理？確認(rèn)收入借：銀行存款2000

貸：主營業(yè)務(wù)收入--土地轉(zhuǎn)讓收入20002.結(jié)轉(zhuǎn)成本借：主營業(yè)務(wù)成本--土地轉(zhuǎn)讓成本1300

貸：開發(fā)產(chǎn)品--商品性土地13003.繳納各種稅金應(yīng)交營業(yè)稅=（2000-1300）*5%=35萬；應(yīng)交城建稅=35*7%=2.45萬2023/1/1384厚積薄發(fā)，成會計英才應(yīng)交教育費附加=35*3%=1.05萬應(yīng)交印花稅=2000*5/10000=1萬應(yīng)交土地增值稅：（1）扣除項目金額=1300+35+2.45+1.05+1=1339.5萬（2）增值額=2000-1339.5=660.5萬（3）增值率=660.5/1339.5*100%=49%2023/1/1385厚積薄發(fā)，成會計英才（4）應(yīng)交土地增值稅=660.5*30%=198.15萬借：營業(yè)稅金及附加2366500

貸：應(yīng)交稅費--應(yīng)交營業(yè)稅350000--應(yīng)交城建稅24500--應(yīng)交教育費附加10500--應(yīng)交土地增值稅1981500借：管理費用--印花稅10000貸：銀行存款10000轉(zhuǎn)讓土地營業(yè)稅政策參見財稅【2003】16號2023/1/1386厚積薄發(fā)，成會計英才商品房銷售案例一、商品房預(yù)售會計核算1.定金--“其他應(yīng)付款”或“預(yù)收賬款”；收到定金后無論財務(wù)如何做賬務(wù)處理，定金應(yīng)計算繳納營業(yè)稅等；2.預(yù)售房會計核算--“預(yù)收賬款”或“應(yīng)收賬款”；同時根據(jù)稅法應(yīng)計算繳納營業(yè)稅、附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。3.按揭保證金核算銀行要求房地產(chǎn)公司除開立一般結(jié)算戶外，還2023/1/1387厚積薄發(fā)，成會計英才需開立一個按揭保證金賬戶。企業(yè)在報建時，計委和建委要求銀行開具資金證明，按揭保證金上的資金不能計算在內(nèi)。在編制現(xiàn)金流量表時，此資金也不能視同“現(xiàn)金”概念。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向貸款銀行繳納的按揭保證金，有的是從銀行貸款中直接扣減，有的是銀行先發(fā)放貸款后由房地產(chǎn)企業(yè)從結(jié)算賬戶中劃轉(zhuǎn)到保證金賬戶。貸款行直接扣收按揭貸款保證金時：借：銀行存款

2023/1/1388厚積薄發(fā)，成會計英才借：其他貨幣資金--按揭保證金戶貸：預(yù)收賬款如果是從一般結(jié)算戶直接轉(zhuǎn)入按揭保證金時，借：其他貨幣資金--按揭保證金貸：銀行存款購房人違約未及時還款時，貸款行從按揭保證金戶扣收承購人本息時：借：其他應(yīng)收款貸：其他貨幣資金--按揭保證金承購人還款時，做相反的分錄。2023/1/1389厚積薄發(fā)，成會計英才按揭保證金解凍時：借：銀行存款貸：其他貨幣資金--按揭保證金案例一：東方房地產(chǎn)公司采用銀行按揭方式銷售商品房一套，房屋價款180萬，承購人首付款70萬，按揭貸款110萬。2008年5月，該套商品房按揭貸款到賬，貸款行從按揭貸款中直接收取10%按揭保證金。放款次月起，承購人開始還款。2008年12月5日還款日，承購人未及時還款，貸款銀行直接從按揭保證金戶扣款65002023/1/1390厚積薄發(fā)，成會計英才

元；12月底，承購人補繳納了還款2009年5月該套商品房房產(chǎn)證書辦理完畢，按揭

貸款保證金解凍轉(zhuǎn)入對應(yīng)的一般結(jié)算戶。如何進(jìn)行賬務(wù)處理？分析：1.承購人支付首付款借：銀行存款70貸：預(yù)收賬款702.商品房款按揭到帳借：銀行存款992023/1/1391厚積薄發(fā)，成會計英才其他貨幣資金--按揭保證金11貸：預(yù)收賬款1103.承購人違約借：其他應(yīng)收款6500貸：其他貨幣資金--按揭保證金65004.承購人補繳納還款借：其他貨幣資金--按揭保證金6500貸：其他應(yīng)收款65005.按揭保證金解凍借：銀行存款112023/1/1392厚積薄發(fā)，成會計英才貸：其他貨幣資金--按揭保證金11

代收配套設(shè)施費、辦證費及維修基金的核算含義：房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收房款時，同時代收天然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視安裝費、房產(chǎn)證辦證費及維修基金等費用。核算科目“其他應(yīng)付款”，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項維修基金免征營業(yè)稅問題的通知》（國稅發(fā)【2004】69號），住房專項維修2023/1/1393厚積薄發(fā)，成會計英才

基金不征納營業(yè)稅。

案例：東方房地產(chǎn)公司2009年6月銷售給承購人甲商品房一套，價款為50萬。城建稅7%、教育費附加3%，土地增值稅預(yù)征率3%，企業(yè)所得稅預(yù)計毛利率15%。則：1.公司收到承購人購房定金3萬借：銀行存款3貸：預(yù)收賬款--甲32.預(yù)收承購人甲支付首付款12萬借：銀行存款2023/1/1394厚積薄發(fā)，成會計英才貸：預(yù)收賬款--甲12