XXXX成本管理基礎(chǔ)知識內(nèi)部培訓(xùn)汪華勝

中國佛山市

寶能.國際文化金融中心

地產(chǎn)成本管理

基礎(chǔ)知識

分享會寶能佛山公司成本部hwason2013年01月

寶能是一家綜合開發(fā)投資企業(yè)，

是為營銷項目而來！我們?nèi)堑禺a(chǎn)企業(yè)“成本人”，

是為挖掘物業(yè)最大價值而來！關(guān)于成本的幾個概念1各階段成本管理3成本管理的一些手法4成本管理的基本方法2成本與每個人的關(guān)系5探討6

1關(guān)于成本的幾個概念1關(guān)于成本的幾個概念A(yù)成本是神馬B成本的構(gòu)成1關(guān)于成本的幾個概念1.通俗的說法2.正規(guī)的說法A成本是神馬

成本是為達到一種目的而放棄另一種目的所犧牲的資源（經(jīng)濟價值）。項目開發(fā)所需資源的整合代價

成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)、經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費。1關(guān)于成本的幾個概念建造成本開發(fā)成本A成本是神馬

指項目的建筑安裝成本。包括：前期費用、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、建安預(yù)備費6大項。

指項目的制造成本。開發(fā)成本=土地獲得價款+建造成本+“三項費用”。1關(guān)于成本的幾個概念完全成本項目成本A成本是神馬

完全成本=開發(fā)成本+“主營業(yè)務(wù)稅金及其附加”+“土地增值稅”+“企業(yè)所得稅”。有些單位的成本體系中，完全成本中不包含營業(yè)稅金。

在未特別說明時，一般指項目的“開發(fā)成本”1關(guān)于成本的幾個概念建安成本分攤成本A成本是神馬

一般指土石方工程費、基礎(chǔ)工程費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、主體裝飾裝修費。

主要是一種成本歸集上的“虛擬成本”，是指多個物業(yè)均受益的”附屬工程“成本的再分配。分攤級別有一級、二級、多級分攤；分攤基礎(chǔ)有占地面積、建筑面積等。1關(guān)于成本的幾個概念單方成本：A成本是神馬1.可售單方成本：按照可售面積折算的單位面積之項目成本。2.建筑單方成本：按照建筑面積折算的單位面積之項目成本。1關(guān)于成本的幾個概念地價價A成本是神馬1.基準準地地價價：在在城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃劃區(qū)區(qū)范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，對對不不同同級級別別的的土土地地或或者者土土地地條條件件相相當當?shù)牡膭騽蛸|(zhì)質(zhì)地地域域，，按按照照商商業(yè)業(yè)、、居居住住、、工工業(yè)業(yè)等等土土地地用用途途分分別別評評估估的的，，并并由由市市、、縣縣以以上上人人民民政政府府公公布布的的國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的平平均均價價格格。。俗俗稱稱““地地皮皮均均價價””。2.樓面面地地價價：單單位位建建筑筑面面積積平平均均分分攤攤的的土土地地價價格格。土地地價價格格一一般般是是指指土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓費費用用；；注注意意與與““土土地地成成本本””差差異異。。1關(guān)于成本的幾個概念1.土地地征征用用及及拆拆遷遷補補償償費費（（土土地地成成本本））B成本的構(gòu)成2.前期期費費用用；；3.建建安安工工程程費費；；4.基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)費費；；5.公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施費費；；6.開開發(fā)發(fā)間間接接費費；；7.建建安安預(yù)預(yù)備備費費；；1關(guān)于成本的幾個概念8.營銷銷費費：9.管管理理費費；；10.財財務(wù)務(wù)費費：：11.主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)稅稅金金及及其其附附加加；；（營業(yè)業(yè)稅稅/城城市市維維護護建建設(shè)設(shè)稅稅/教教育育費費附附加加/堤堤圍圍防防護護費費）B成本的構(gòu)成12.土地地增增值值稅稅；；13.企企業(yè)業(yè)所所得得稅稅。。1關(guān)于成本的幾個概念【注注】】2~7項項，，構(gòu)構(gòu)成成項項目““建建造造成成本本””；；8~9項項，，俗俗稱稱““三三項項費費用用””；；11~13項項，，主主要要為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目所所涉涉及及的的主主項項稅稅費費。。B成本的構(gòu)成

2成本管理的基本方法2成本管理的基本方法1.成本本管管理理的的實實質(zhì)質(zhì)2.三三項項基基本本原原則則A成本管理的原則按照照行行業(yè)業(yè)標標桿桿（（中中海海、、萬萬科科、、龍龍湖湖、、萬萬達達等等））流流行行先先進進理理念念：：成成本本管管理理以以市市場場需需求求為為導(dǎo)導(dǎo)向向，，保保證證質(zhì)質(zhì)量量為為前前提提，，過過程程控控制制為為環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，規(guī)規(guī)范范操操作作手手段段，，提提高高經(jīng)經(jīng)濟濟效效益益為為目目的的。①成成本本與與產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位相相匹匹配配原原則則；；②②目目標標管管理理原原則則；；③③事事前前控控制制為為主主的的全全過過程程管管理理原原則則。2成本管理的基本方法3.成本本管管理理的的““金金錢錢觀觀””A成本管理的原則

省錢等于賺錢

成本管理不等于省錢2成本管理的基本方法4.成成本本管管理理的的““產(chǎn)產(chǎn)品品觀觀””A成本管理的原則在一一定定成成本本前前提提下下為為客客戶戶提提供供最最大大化化的的價價值值。。2成本管理的基本方法AB成本管理體系的思路新項目可研準備測算規(guī)劃設(shè)計步步跟蹤合約規(guī)劃與招標事前定價施工管理動態(tài)反饋合同結(jié)算及時結(jié)算數(shù)據(jù)據(jù)分分析析與與儲儲存存工作作的的重重心心2成本管理的基本方法AC成本本管管理理未未來來的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢方案案優(yōu)優(yōu)化化管管理理創(chuàng)創(chuàng)新新對企業(yè)的價值管理的復(fù)雜度核算型控制型價值創(chuàng)造型重心前移2成本管理的基本方法D基本方法——目標成本管理1.目標標成成本本管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容合理理確定定成本本與與有有效效控制制成本本。2.目標標成成本本確確定定的的依依據(jù)據(jù)產(chǎn)品品把把握握、、經(jīng)經(jīng)驗驗數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫、、市市場場調(diào)調(diào)研研。3.實現(xiàn)現(xiàn)目目標標的的動動態(tài)態(tài)監(jiān)監(jiān)控控定期期反反饋饋、、各各級級監(jiān)監(jiān)控控、、及及時時預(yù)預(yù)警警、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)信信息息化化手手段段。2成本管理的基本方法E目標成本測算途徑1.建造造順順推推法法依據(jù)據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品品標標準準、、歷歷史史成成本本數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫、、市市場場情情況況等等，，以以一一定定計計價價模模型型進進行行順順推推。2.售價價倒倒逼逼法法按照確確定的的物業(yè)業(yè)售價價水平平及確確定利利潤要要求；；反推推計算算成本本水平平。

3各階段的成本控制3各階段的成本控制A土地投資論證階段B項目啟動階段C方案設(shè)計階段D工程實施階段E竣工結(jié)算階段3各階段的成本管理土地投資論證階段目標成本(投資版)項目啟動階段目標成本(定位版)方案設(shè)計階段目標成本(方案版)工程實施階段目標成本(執(zhí)行版)竣工結(jié)算階段項目竣工成本動態(tài)及及責任任成本本執(zhí)行行目標成本形成3各階段的成本管理1.測算2.意意義A土地投資論證階段此階段段要求求精度度不高高，一一般采采用成成本經(jīng)經(jīng)驗值值估算算法。。寶能集集團目目前由由投資資中心心(拓拓展機機構(gòu))負責責測定定。①作為為投資資決策策參考考，提提醒投投資風(fēng)風(fēng)險；；②項項目若若成功功吸納納后，，作為為啟動動階段段成本本的參參照依依據(jù)。3各階段的成本管理1.測算2.意意義B項目啟動階段拿地后后，項目團團隊對對擬建建項目目進行行詳細策策劃，設(shè)定定項目目定位位，明明確項項目經(jīng)經(jīng)濟技技術(shù)指指標、、配置置標準準、交交房標標準、、建造造標準準、工程進進度，，材料料供應(yīng)應(yīng)方案案，銷銷售策策劃，，銷售售進度度等，根據(jù)據(jù)測算算模型型進行行測定定。一一般由由項目目團隊隊負責責測定定。①促使使項目團團隊明明確項項目成成功標標尺及及具體體指標標，達達成共共識、、做出出承諾諾；②本本階段段成本測測算應(yīng)應(yīng)達到或或超過過“投資資版””的收益益指標標3各階段的成本管理1.測算與與控制制2.意意義C方案設(shè)計階段此階段段是設(shè)計階階段成成本控控制的的重點點，一般般采用用成熟熟的經(jīng)經(jīng)濟模模型進進行進進一步步細化化測算算。主主要確確定前前期費費用、、各項項專業(yè)業(yè)工程程/項項目的的控制制指標標等，，并做做好前前期報報建工工作的的成本本控制制。有有些公公司將將此階階段細細分為為方案案版、、初步步設(shè)計計版。。此部部分成成本可可控區(qū)區(qū)間約約為70~80%①目標標成本本形成成的關(guān)關(guān)鍵階階段，，承前前啟后后；②②目標標成本本控制制分解解的重重要參參照，，此時時，合合約規(guī)規(guī)劃、、成本本責任任制、、設(shè)計計優(yōu)化化等均均要““落地地”。3各階段的成本管理1.測算與與控制制2.意意義D工程實施階段此階段段的測測算基基本上上非常常清晰晰，嚴嚴格按按目標標成本本模型型編制制；要要作為為工程程實施施階段段的““嚴防死死守”的底線線、采采取招招標及及合同同手段段，技技術(shù)手手段、、管理理手段段等進進行過過程控控制。。此部部分成成本可可控區(qū)區(qū)間約約為10~15%成本控控制、、銷售售控制制。3各階段的成本管理1.結(jié)算及及評估估2.意意義E竣工結(jié)算階段按照完完成情情況、、合同同、技技術(shù)檔檔案、、施工工管理理資料料、竣竣工資資料等等，確認（（結(jié)算算）已已發(fā)生生、估算未未發(fā)生生的開發(fā)發(fā)成本。項目后后評估估，指指導(dǎo)新新項目目。4成本管理的一些手法A責任成本B合約規(guī)劃C限額設(shè)計D成本優(yōu)化E動態(tài)監(jiān)控4成本管理的一些手法A責任成本將目標標成本本按照照設(shè)計計、工工程、、項目目發(fā)展展、營營銷、、成本本、采購購等不同同責任任主體體進行行劃分分，明明確各自的成本本管理理職責責，通過技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指指標的的目標標設(shè)定定、執(zhí)執(zhí)行和和考核核，來來保證證整體體成本本的有效““落地地”。。寶能集集團計計劃于于2013年著著手實實施。。①促促使全員自自覺實實施成成本管管理行行為；②要讓每每一個個人，，把成成本價價值思思維：："刻進骨骨頭里里、融融入血血液中中！"4成本管理的一些手法B合約規(guī)劃通過策策劃開開發(fā)（（工程程）管管理模模式，，確定定承、、發(fā)包包模式式，并并據(jù)此此對項項目全全生命命周期期內(nèi)所所發(fā)生生的所所有合合同大大類及及金額額進行行分屬屬劃分分、對對成本本目標標進行行分解解預(yù)估估。是投資資策劃劃重要要的一一環(huán)，，其重重要性性并不不亞于于營銷銷、定定位策策劃。。4成本管理的一些手法B合約規(guī)劃合理確確定開開發(fā)承承、發(fā)發(fā)包模模式；有效打通““目標成成本”與““合同同”聯(lián)聯(lián)系；；規(guī)范合合約管管理，，清晰晰各合合同之之間的的管理理界面面、工工程界界面；建立標標準化化合同同條款款（或或合同同范本本，或或合同同大綱綱），，提高高合約約管理理效率率，降降低法法律風(fēng)風(fēng)險；指導(dǎo)采采購分分判，，合理理確定定合約約分判判時間間。4成本管理的一些手法C限額設(shè)計貫徹目目標成成本管管理工工作的的重心心前移移思路路，根根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)品定定位，，分解解各項項工程程指標標，進進行事事前限限額管管理。。除了工工程，，有些些公司司對相相關(guān)費費用也也進行行了限限額管管理。。4成本管理的一些手法D成本優(yōu)化產(chǎn)品配配置確確定后后，物