第四章房地產(chǎn)信貸

房地產(chǎn)金融

學(xué)時(shí)：32

學(xué)分：2

課程性質(zhì)：限選任課教師：周霞

北京建筑工程學(xué)院第四章房地產(chǎn)信貸第一節(jié)房地產(chǎn)信貸的概念、特性及分類第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)貸款第三節(jié)個(gè)人住房貸款第四節(jié)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理何謂房地產(chǎn)信貸?房地產(chǎn)信貸是指以商業(yè)銀行為主體的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)活動(dòng)開展的信貸業(yè)務(wù)。就目前而言，間接融資方式是我國房地產(chǎn)行業(yè)融資的基本形式，其中最典型、最重要的間接融資方式，即商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)信貸的基本特性

1．貸款投向受到嚴(yán)格控制。房地產(chǎn)信貸資金賬戶實(shí)行嚴(yán)格的管理。2．貸款期限較長。房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限可能達(dá)到1至3年，甚至到5年；個(gè)人住房貸款的合同貸款期限可達(dá)20至30年，平均實(shí)際貸款期限也可達(dá)5至10年。3．貸款規(guī)模與資產(chǎn)占比有限制。房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般控制在商業(yè)銀行全部信貸資產(chǎn)的10％左右。個(gè)人住房貸款占比一般在10%到15%，或更高一點(diǎn)。某些國家和地區(qū)的著名商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款甚至高達(dá)其信貸資產(chǎn)的40％以上。房地產(chǎn)信貸的分類

——按貸款主體劃分

房地產(chǎn)企業(yè)貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和經(jīng)營性持有物業(yè)貸款。經(jīng)營性持有物業(yè)貸款，一般簡稱為法人按揭貸款，是指商業(yè)銀行向物業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)或其他企、事業(yè)單位發(fā)放的，用于購置自營商業(yè)用房或自用辦公用房的，期限較長分期還款的法人貸款；個(gè)人貸款包括個(gè)人住房貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款，及其附屬信貸產(chǎn)品和衍生信貸產(chǎn)品，如二手房貸款、轉(zhuǎn)按揭、加按揭等。房地產(chǎn)信貸的分類

——按信貸資金來源劃分

自營性房地產(chǎn)貸款的資金來源是商業(yè)銀行吸收的各類銀行存款；委托性房地產(chǎn)貸款的資金來源是其他非銀行機(jī)構(gòu)自有或根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定募集的資金。又可分為房地產(chǎn)開發(fā)委托貸款和個(gè)人住房委托貸款。前者是其他非銀行機(jī)構(gòu)利用其自有或募集的資金，委托商業(yè)銀行向指定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放的房地產(chǎn)貸款。后者是住房公積金管理部門利用其歸集的個(gè)人住房公積金，委托商業(yè)銀行向公積金繳存人發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款。對(duì)于商業(yè)銀行而言，信貸資金來源不同，所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不同，利潤來源也不同。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款？開發(fā)商為什么要借貸

開發(fā)商通過借貸籌集開發(fā)資金的重要原因——杠桿原理1、杠桿原理主要內(nèi)容2、杠桿作用的形式杠桿原理R為資產(chǎn)總收益率，i為貸款利率，Y為自有資金收益率，M為借貸資金所占比例，E為自有資金所占比例。

R=M*i+E*Y例4-1：假設(shè)一房屋價(jià)值10萬元，年凈營業(yè)收益1.2萬元，則資產(chǎn)總收益率為12%（12000/100000）。如果購買該房屋可以取得75%的銀行貸款，即貸款7.5萬元，貸款年利率為10%，每年應(yīng)還貸款利息7.5萬*10%=0.75萬元；購房人首付款2.5萬元。則扣除利息后每年購房者可獲取的凈營業(yè)收益為12000-7500=4500萬元。購房人投資的收益率為：自有資金收益率=購房者凈營業(yè)收益/自有資金（首付款）=4500/25000=18%。購房者自有資金收益率為18%>資產(chǎn)總收益率12%。

12%=（0.75*10%）+(0.25*18%)可見：借貸的重要的更為真實(shí)的目的：通過杠桿效應(yīng)，盡可能提高自有資金收益率。即，借雞下蛋，或借雞下更多的蛋。請(qǐng)思考：自有資金收益率受到什么因素影響？貸款比例是否越高越好？L、D和Y由R=M*i+E*Y和E=1-M，得到：R=M*i+（1-M）*YR-M*i=（1-M）*Y

設(shè)D=R-i，即資產(chǎn)收益率與貸款利率的差別。

L=1/(1-M)為杠桿因子，即自有資金所占比例的倒數(shù)。則：Y=i+(L*D)

表4-1貸款比例75%條件下利率變化對(duì)自有資金收益率的影響

貸款方案ABC貸款利率(％)101214貸款金額750007500075000年付利息7500900010500年凈營業(yè)收益120001200012000購房者可獲取的凈營業(yè)收益450030001500資產(chǎn)總收益率(％)121212首付自有資金250002500025000自有資產(chǎn)收益率(％)18126杠桿作用正

中負(fù)表4-2貸款比例80%條件下利率變化對(duì)自有資金收益率的影響貸款利率（％）

(i)自有資金收益率(％)(i+L*D)收益杠桿作用1111+(5*2)=21

正正1212+(5*1)=17

正正1313十(5*0)=13正中1414+[5*(一1)]=8

正負(fù)1515十[5*(一2)]=0零負(fù)1616+[5*(一4)]=一4負(fù)負(fù)從杠桿效應(yīng)來看，貸款比例并非越高越好。杠桿作用的形式

結(jié)合表4-1，杠桿作用可能呈現(xiàn)如下形式：（1）杠桿正作用：貸款利率<資產(chǎn)收益率時(shí)，自有資金收益率大于資產(chǎn)收益率（2）中性作用：貸款利率=資產(chǎn)收益率時(shí)，自有資金收益率等于資產(chǎn)收益率（3）杠桿負(fù)作用：貸款利率〉資產(chǎn)收益率時(shí)，自有資金收益率小于資產(chǎn)收益率L、D對(duì)Y的影響

(1)在杠桿作用為正時(shí)(D>0)，杠桿因子越大，則自有資金收益率提高越大。

(2)在杠桿作用為中性時(shí)(D=0)，杠桿因子對(duì)自有資金收益率無影響。

(3)在杠桿作用為負(fù)時(shí)(D<0)，貸款給自有資金帶來負(fù)擔(dān)，杠桿作用越大，則自有資金收益率降低幅度越大。房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本概念房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是指商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款人是經(jīng)工商管理部門注冊(cè)的，政府主管部門認(rèn)定并擁有一定資質(zhì)的，合法具有房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營權(quán)的企業(yè)。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款分類

1.土地開發(fā)貸款。銀行向政府所屬土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或受政府委托進(jìn)行土地整理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于土地一級(jí)開發(fā)（包括土地收購及土地前期開發(fā)與整理）的貸款。2.商品房開發(fā)貸款。銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的商品房項(xiàng)目的貸款。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款。由于其用途不指向具體開發(fā)項(xiàng)目，監(jiān)控的難度較大，貸款資金多被反復(fù)挪用，商業(yè)銀行一般會(huì)嚴(yán)格控制此類貸款的發(fā)放。4.建筑安裝企業(yè)流動(dòng)資金貸款。用于解決建筑安裝企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)施工過程中流動(dòng)資金不足的貸款。墊資施工使該類貸款存在較大法律風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管更加困難。銀行一般持極為審慎的態(tài)度。5.項(xiàng)目儲(chǔ)備貸款。向符合一定條件的大型、特大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于其解決住房項(xiàng)目前期資金需求的貸款。屬于過渡性貸款，一般會(huì)在發(fā)放商品房開發(fā)貸款后，收回相應(yīng)的住房項(xiàng)目儲(chǔ)備貸款。存在較大政策性風(fēng)險(xiǎn)，也是銀行嚴(yán)格控制的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。按商業(yè)銀行支持力度的不同劃分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款支持類項(xiàng)目：對(duì)市場銷售前景好、經(jīng)濟(jì)效益好、還本付息能力強(qiáng),且項(xiàng)目建筑面積或建筑規(guī)劃占地面積在10萬平方米（含）以上的普通商品房項(xiàng)目和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，予以支持；選擇支持類項(xiàng)目：對(duì)高檔商品住宅項(xiàng)目、商業(yè)用房、寫字樓等項(xiàng)目，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況有選擇地給予支持；謹(jǐn)慎支持類項(xiàng)目：對(duì)酒店、別墅、大型商場或購物中心、高檔娛樂設(shè)施等項(xiàng)目要結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，分析研究，謹(jǐn)慎支持。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的一般管理模式一般會(huì)采取貸款封閉管理模式，即商業(yè)銀行從貸款發(fā)放，到按期收回貸款本息整個(gè)過程，對(duì)貸款資金的流動(dòng)實(shí)施全過程的監(jiān)控管理，以保障貸款資金的合規(guī)合理使用及安全地收回。主要包括項(xiàng)目授信管理、貸款使用管理、銷售回款管理、貸款收回管理及抵押物管理等。貸款封閉管理的主要內(nèi)容1．項(xiàng)目授信管理：嚴(yán)格的企業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；堅(jiān)持貸款額度與項(xiàng)目投資相匹配、還款計(jì)劃與建設(shè)銷售期相匹配的原則。2．貸款使用管理：監(jiān)管賬戶，?？顚Ｓ?，確保資金用于貸款指向的項(xiàng)目建設(shè)，防止挪用。3．銷售回款管理：監(jiān)測項(xiàng)目銷售率，間接監(jiān)控項(xiàng)目銷售收入資金。4．貸款回收管理5．抵押物管理貸款回收管理一般情況下，當(dāng)項(xiàng)目的銷售收入資金總額等于項(xiàng)目的開發(fā)投資總額扣除房地產(chǎn)開發(fā)貸款額和企業(yè)自有資金的投入額時(shí)，商業(yè)銀行則要求借款企業(yè)應(yīng)開始?xì)w還開發(fā)貸款，并隨著項(xiàng)目銷售收入的實(shí)現(xiàn)，按一定比例分期收回開發(fā)貸款本息。借款企業(yè)應(yīng)在項(xiàng)目銷售率最高不超過80%前，歸還全部房地產(chǎn)開發(fā)貸款本息。抵押物的動(dòng)態(tài)管理（1）隨著工程建設(shè)進(jìn)度及時(shí)辦理新建部分的抵押登記手續(xù)，特別是針對(duì)放款時(shí)僅以土地使用權(quán)抵押或隨著工程進(jìn)度逐筆發(fā)放貸款情況，尤其要確保抵押的足值、有效。（2）一般不接受車庫、會(huì)所等公建部分單獨(dú)作為抵押物；不接受人防等不可銷售的配套公建部分作為抵押物。（3）嚴(yán)格控制抵押率。土地使用權(quán)加在建工程抵押的，抵押率控制在最高不超過其評(píng)估價(jià)值的70%；僅使用土地使用權(quán)抵押的，抵押率應(yīng)控制在最高不超過其評(píng)估價(jià)值的60%。（4）抵押物評(píng)估價(jià)值不是認(rèn)定貸款抵押物價(jià)值的唯一依據(jù)。還可測算其實(shí)際價(jià)值。如果抵押物實(shí)際價(jià)值與評(píng)估價(jià)值出現(xiàn)較大差異，原則上以實(shí)際價(jià)值為依據(jù)。抵押物釋放的一般控制原則，見74頁。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的一般操作流程

貸前調(diào)查

項(xiàng)目評(píng)估抵押物價(jià)值評(píng)估授信審查審批放款貸后管理企業(yè)基本情況、企業(yè)授信情況、財(cái)務(wù)情況分析、項(xiàng)目基本情況、擔(dān)保情況分析

申貸企業(yè)資信評(píng)價(jià)、開發(fā)項(xiàng)目整體評(píng)價(jià)和貸款風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)

資料的完整性；政策的合規(guī)性；項(xiàng)目的可行性；財(cái)務(wù)狀況的合理性、安全性；授信要素（期限、利率等）的合理性；擔(dān)保的合法性、合規(guī)性、有效性、可靠性；貸款風(fēng)險(xiǎn)的可控性分級(jí)審批、簽訂借款合同、落實(shí)擔(dān)保、發(fā)放貸款

監(jiān)控信貸資金流向、實(shí)地查訪借款企業(yè)與項(xiàng)目情況、定期收集重要信息、項(xiàng)目工程概、預(yù)、決算管理、逾期貸款的專項(xiàng)檢查與催收、不良貸款的管理個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人，即發(fā)放個(gè)人住房貸款的金融機(jī)構(gòu)，一般為商業(yè)銀行。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。個(gè)人住房貸款的特性消費(fèi)特性期限特性還款特性：分期還款、還款比例限制80頁擔(dān)保特性與開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性幾個(gè)相關(guān)概念-轉(zhuǎn)按揭是指已經(jīng)辦理個(gè)人住房貸款的借款人，在還款期間，由于房屋出售、贈(zèng)與、繼承、離異等原因引起房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，需將已抵押給貸款銀行的房屋產(chǎn)權(quán)和未結(jié)清的個(gè)人住房貸款同時(shí)轉(zhuǎn)移給受讓人，并由受讓人指定的貸款銀行在重新辦理抵押登記后，繼續(xù)為房屋產(chǎn)權(quán)的受讓人辦理個(gè)人住房貸款的業(yè)務(wù)。如果受讓人指定的貸款銀行為原貸款行，則稱為同行轉(zhuǎn)按揭；如果受讓人指定的貸款銀行非原貸款行，則稱為跨行轉(zhuǎn)按揭。

幾個(gè)相關(guān)概念-加按揭個(gè)人住房加按揭貸款（簡稱“加按揭”）指對(duì)貸款銀行現(xiàn)有個(gè)人住房貸款客戶發(fā)放的以原貸款抵押物為擔(dān)保的購房支出及家居消費(fèi)支出的貸款。隨著借款人逐期償還貸款本息，抵押率不斷降低，因此，在保證抵押率不超過規(guī)定范圍，貸款用途符合規(guī)定要求的前提下，貸款銀行可在原抵押物的基礎(chǔ)上，向借款人追加發(fā)放一定額度的個(gè)人貸款，即所謂加按揭。幾個(gè)相關(guān)概念-逆按揭逆向年金抵押貸款（簡稱“逆按揭”、“倒按揭”）是一種適合老年人的消費(fèi)信貸產(chǎn)品，是指擁有住房的老年借款人把其擁有完全產(chǎn)權(quán)的房子抵押給貸款銀行，由貸款銀行按約定每月向借款老人發(fā)放貸款以作為生活費(fèi)用，到期結(jié)清貸款本息。如果貸款期間借款老人去世，其親屬則可提前清償貸款銀行貸款本息，收回抵押房產(chǎn)；無親屬的，貸款銀行可處置抵押物以清償貸款本息。

個(gè)人住房抵押貸款的擔(dān)保方式保證擔(dān)保抵押擔(dān)保抵押加階段性保證擔(dān)保期房抵押質(zhì)押擔(dān)?？梢栽O(shè)定抵押的房地產(chǎn)

①依法獲得的出讓土地使用權(quán)；②依法獲得的房屋所有權(quán)及其房地產(chǎn)使用權(quán)；③依法獲得的期房所有權(quán)；④依法可抵押的其他房地產(chǎn)。抵押標(biāo)的物的條件：①必須具有特定性。③必須是法律允許轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)。②必須具有交換價(jià)值。④原則上便于管理和實(shí)施補(bǔ)充了解：《擔(dān)保法》中關(guān)于抵押設(shè)定的規(guī)定

不可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)：①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。補(bǔ)充了解：《擔(dān)保法》中關(guān)于抵押設(shè)定的規(guī)定

《擔(dān)保法》中關(guān)于抵押設(shè)定的規(guī)定第34條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物；(二)抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；(三)抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；(四)抵押人依法有權(quán)處分的國有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；(五)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；(六)依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押?！钡?7條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：(一)土地所有權(quán)；(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但本法第三十四條第(五)項(xiàng)、第三十六條第三款規(guī)定的除外(作者注：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押)；(三)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；(四)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)；(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；(六)依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)?！?/p>

抵押貸款合同的簽訂房地產(chǎn)抵押貸款合同，是指房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人(包括借貸雙方和擔(dān)保人)按照一定的法律程序所簽訂的書面契約。房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容應(yīng)包括：

(1)抵押當(dāng)事人姓名(或名稱)、國籍、住所或單位所在地。如自然人則載明姓名、年齡、身份證號(hào)。

(2)抵押貸款或擔(dān)保債務(wù)的價(jià)款用途、數(shù)額、幣別、期限、利率、支付方式和地點(diǎn)。

(3)抵押房地產(chǎn)名稱、數(shù)量、面積、估價(jià)、處所、產(chǎn)權(quán)歸屬和使用年限。如有特別編號(hào)、標(biāo)記或說明、圖紙的，應(yīng)分別予以記載。

(4)房地產(chǎn)抵押物的權(quán)證保管及歸還方式。

(5)房地產(chǎn)的占管人、占管方式、占管責(zé)任以及意外毀損、滅失責(zé)任。

(6)抵押房地產(chǎn)的保險(xiǎn)及受益人。

(7)歸還本息方式、逾期罰息、提前還款規(guī)定等。

(8)抵押房地產(chǎn)被處分時(shí)受償人的順序。

(9)抵押手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、違約責(zé)任、糾紛的解決。

(10)簽約日期、地點(diǎn)、當(dāng)事人簽名

圖4-2抵押貸款各參與人關(guān)系借款人債務(wù)人抵押人保險(xiǎn)公司貸款人債權(quán)人抵押權(quán)人房地產(chǎn)開發(fā)商超過債務(wù)部分保險(xiǎn)費(fèi)超過債務(wù)部分首先受償存入30%價(jià)款按期還本付息產(chǎn)權(quán)逐漸轉(zhuǎn)移70%的債務(wù)相當(dāng)于30%居住權(quán)實(shí)際上30%+70%相當(dāng)于70%產(chǎn)權(quán)證圖4-3抵押貸款運(yùn)行過程借款人債務(wù)人抵押人購房者貸款人債權(quán)人抵押權(quán)人銀行拍賣售價(jià)相當(dāng)于債務(wù)部分債權(quán)還本付息售價(jià)低于債務(wù)部分房屋（他項(xiàng)權(quán)利產(chǎn)權(quán)證）贖回貸款資金購房合同及房屋他項(xiàng)權(quán)利售價(jià)高出債務(wù)部分違約個(gè)人住房貸款的計(jì)算計(jì)算的關(guān)鍵點(diǎn)：貸款本金貸款本息額月還款額，即月供月還本金月還利息個(gè)人住房貸款的計(jì)算——

貸款期限在1年以內(nèi)

其中：P——貸款本金；I——期末應(yīng)付利息額；i——貸款月利率（‰）；n——貸款月數(shù)。（公式4－2）例4-2：某借款人向某商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款100,000元，期限10個(gè)月，貸款月利率為4.725‰，到期一次利隨本清。計(jì)算借款人到期應(yīng)還貸款本息。解：據(jù)上式，I＝10×4.725‰×100000＝4,725（元）則，到期借款人還本付息金額為104,725元。個(gè)人住房貸款的計(jì)算——

期限在1年以上貸款

In——當(dāng)期應(yīng)還利息額；Pn——當(dāng)期期初貸款本金額（上期期末本金余額）；Qn——當(dāng)期償還貸款本金額；Rn——當(dāng)期還款額；Pn+1——下期期初貸款本金額（當(dāng)期期末貸款本金余額）。式中Rn為每期的還款額，俗稱“月供”。

（公式4－3）

（公式4－4）

（公式4－5）

例4-2：某借款人向某商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款100,000元，期限24個(gè)月，貸款月利率為4.875‰，借款人選擇按月等額本息方式還款，合同約定每月還款額為4,425.31元。計(jì)算前兩個(gè)月月末償還本金額、利息金額和貸款的余額。解：根據(jù)上式，第一個(gè)月期末應(yīng)還利息額為：I1＝100,000×4.875‰＝487.50（元）∵每月還款本息合計(jì)為4,425.31元， ∴根據(jù)公式4－4，第一個(gè)月末償還貸款本金為：Q1＝4,425.31－487.50＝3,937.81（元）根據(jù)公式4－5，第一個(gè)月期末貸款本金余額為：P2＝100,000－3,937.81＝96,062.19（元）96,062.19元也是下期期初貸款本金額。同理：I2

＝96,062.19×4.875‰＝468.30（元）Q2＝4,425.31－468.30＝3,957.01（元）P3＝96,062.19－3,957.01＝92,105.18（元）

個(gè)人住房貸款還款方式

——等額本息還款法

即貸款期限內(nèi)每期以相等的還款額償還貸款本金和利息。最為常用的一種歸還貸款本息的方式。R——每月還款額（含當(dāng)月所還貸款本金和利息）；i——貸款月利率（‰）；P——貸款本金；n——貸款總期（月）數(shù)。（公式4－15）

例4-3：假設(shè)借款人向銀行銀行貸款100,000元，期限24個(gè)月，月利率為4.875‰，計(jì)算還款計(jì)劃表。據(jù)式4－15，計(jì)算出月均還款額為4,425.31元。據(jù)式4－3、4、5，分別計(jì)算每期期末應(yīng)還貸款利息、償還貸款本金和期末貸款貸款本金余額：第一月應(yīng)付利息：100,000×4.875‰＝487.50元；第一月末償還貸款本金：4,425.31－487.50＝3,937.81元；第一月末償還本息合計(jì)487.50+3,937.81=4,425.31元。第一月月末尚未償還的貸款本金余額，即下期期初貸款本金：100,000－3,937.81＝96,062.19元。第二個(gè)月末應(yīng)付利息為：96,062.19×4.875‰＝468.30元；第二個(gè)月末償還的本金為：4,425.31－468.30＝3,957.01元；第二個(gè)月末貸款本金余額為：96,062.19－3,957.01＝92,105.18元。個(gè)人住房貸款還款方式

——等額本息還款法特點(diǎn)每月還款額是相等的，便于計(jì)算；每期的貸款本金余額逐漸減少；每期所付利息也在減少。個(gè)人住房貸款還款方式

——等額本金還款法

等額本金還款法，即貸款期限內(nèi)，按月分期償還貸款本金和利息，其中每期所還本金相等。

其中：Pn——第n期應(yīng)還貸款本金；P——貸款本金總額；N——貸款總期數(shù)。i－－貸款利率；n－－當(dāng)期貸款期數(shù)；In

－－第n期應(yīng)還利息。Rn——第n期末應(yīng)還款金額。

（公式4－23）（公式4－24）（公式4－22）例4-4：假設(shè)借款人向銀行貸款100,000元，期限24個(gè)月，月利率為4.875‰，采用等本還款方式，計(jì)算第1期期末和最后一期期末還款額，以及其中應(yīng)還利息和貸款本金。解：據(jù)式4－22，可計(jì)算出每月應(yīng)還本金為4,166.67元。據(jù)式4－23，一期期末應(yīng)還利息為：I1＝[100,000－（1－1）4,166.67]×4.875‰＝487.50據(jù)式4－24，一期期末還款額：R1＝4,166.67＋487.50＝4,654.17最后一期應(yīng)還利息：I24＝[100,000－（24－1）4,166.67]×4.875‰

＝4,166.67×4.875‰＝20.31R24＝4,166.67＋20.31＝4186.98等本還款法特點(diǎn)每期還款額中所還貸款本金相等的，而應(yīng)付利息是變化的，因此，每期還款額則是不同的。與等額還款法比較，借款人在貸款期滿時(shí)所付利息總額要少，但等本還款法在整個(gè)貸款期的前段，比采用等額本息還款法償還較多的本金。多還了本，自然少還息，但前期還款壓力更大。個(gè)人住房貸款的一般操作流程1

樓盤項(xiàng)目的審查

貸款受理

貸前調(diào)查

個(gè)人資信評(píng)估

個(gè)人統(tǒng)一授信

貸款審查和審批

調(diào)查核實(shí)、實(shí)地考察、準(zhǔn)入審查

借款人資料、所購房屋資料

個(gè)人素質(zhì)、職業(yè)情況、負(fù)債收入比率、持有資產(chǎn)情況、擔(dān)保情況、綜合印象等

統(tǒng)一控制個(gè)人客戶在貸款銀行內(nèi)部貸款總量

簽署借款合同，

《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交由貸款銀行收押

貸款的發(fā)放

約見貸款申請(qǐng)人，核實(shí)情況和資料個(gè)人住房貸款的一般操作流程2

合同變更

貸后風(fēng)險(xiǎn)檢查

貸款收回

違約貸款催收

不良貸款處置

風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)損失核銷與管理

經(jīng)規(guī)定程序的審查后，與借款人就原合同要素變更簽署貸款補(bǔ)充協(xié)議對(duì)借款人、保證人和擔(dān)保情況進(jìn)行持續(xù)的跟蹤檢查短信息催收、電話催收、信函催收、上門催收、律師函催收，直至向違約借款人提起法律訴訟等

對(duì)個(gè)人不良貸款及時(shí)采取法律訴訟、以物抵貸等措施追索、處置損失類貸款核銷，遵循盡職追索、責(zé)任追究、依法合規(guī)、時(shí)效性、保密性、賬銷案存等原則

銀行出具貸款結(jié)清憑證；通知借款人，持相關(guān)證件、憑據(jù)、貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由貸款銀行收押的法律憑證；辦理抵押登記注銷手續(xù)。

房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理何謂信貸風(fēng)險(xiǎn)？

信貸風(fēng)險(xiǎn)，是指商業(yè)銀行的貸款業(yè)務(wù)遭受各種直接或間接損失的可能性，以及損失程度與范圍的不確定性。信貸風(fēng)險(xiǎn)的基本分類新巴塞爾協(xié)議要求商業(yè)銀行必須納入經(jīng)濟(jì)資本計(jì)量的風(fēng)險(xiǎn)類型分為三類：信用風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)是指交易對(duì)手或債務(wù)不能正常履行合約或信用品質(zhì)發(fā)生變化而導(dǎo)致交易另一方或債權(quán)人遭受損失的潛在可能性。是商業(yè)銀行面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)，也是最主要的風(fēng)險(xiǎn)。其直接表現(xiàn)就是商業(yè)銀行不良貸款上升，信貸質(zhì)量惡化。市場風(fēng)險(xiǎn)又稱價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，是指由于被用于交易的資產(chǎn)或可交易的資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)生變化而導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)。可以分為利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、股市風(fēng)險(xiǎn)、商品價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)（期貨風(fēng)險(xiǎn)）。對(duì)于商業(yè)銀行來說，市場風(fēng)險(xiǎn)主要是利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于不完善或失靈的內(nèi)部控制、人為的錯(cuò)誤、制度失靈以及外部事件給銀行帶來直接或間接損失的可能性。包括諸如控制風(fēng)險(xiǎn)、信息技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、欺詐風(fēng)險(xiǎn)以及法律和商譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等。與信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)相比，操作風(fēng)險(xiǎn)大多是在銀行可控范圍內(nèi)的內(nèi)生風(fēng)險(xiǎn)，與收益無關(guān)，主要取決于商業(yè)銀行管理的水平與效率；而信用風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)更多表現(xiàn)為外生風(fēng)險(xiǎn)，與收益相關(guān)。參閱補(bǔ)充材料：騙貸伎倆大起底風(fēng)險(xiǎn)管理的發(fā)展過程

20世紀(jì)80年代初，《巴塞爾協(xié)議》誕生，通過對(duì)不同類型資產(chǎn)規(guī)定不同權(quán)數(shù)來量化風(fēng)險(xiǎn)的分析方法，解決信用風(fēng)險(xiǎn)問題；90年代，國際大銀行開始建立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)測量與資本配置模型，以彌補(bǔ)《巴塞爾協(xié)議》的不足，解決市場風(fēng)險(xiǎn)問題；97年亞洲金融危機(jī)以來，更加重視市場風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)的綜合模型以及操作風(fēng)險(xiǎn)的量化問題，全面風(fēng)險(xiǎn)管理模式引