《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題研究6000字（論文）》

開(kāi)平市房地產(chǎn)存在的問(wèn)題及對(duì)策分析TOC\o"1-2"\h\u20602摘要 摘要我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)多元發(fā)展趨勢(shì)，越來(lái)越多的企業(yè)受到了地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，所以經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不容樂(lè)觀，企業(yè)在發(fā)展運(yùn)營(yíng)過(guò)程中必須要認(rèn)真認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的重要性。根據(jù)當(dāng)前的收入情況，我們能夠發(fā)現(xiàn)企業(yè)的公司競(jìng)爭(zhēng)能力，要想有效提高，必須要逐步加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理能力。企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，必須要科學(xué)合理的判斷，并且準(zhǔn)確分析財(cái)務(wù)管理情況，這一問(wèn)題也引起了廣大投資者的重視，雖然小型企業(yè)相比較大型企業(yè)而言企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系并未構(gòu)建完善，但是在管理工作中也仍然存在著眾多的問(wèn)題和發(fā)展。探究發(fā)現(xiàn)當(dāng)前企業(yè)的日常財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作主要存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題，例如財(cái)務(wù)管理難以結(jié)合時(shí)代發(fā)展需求進(jìn)行改善和創(chuàng)新，無(wú)法有效提高金融質(zhì)量，所以也難以進(jìn)一步增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理能力。為有效提高企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的管理水平，本文主要以大華公司為例分析財(cái)務(wù)預(yù)算管理情況以及財(cái)務(wù)預(yù)算管理成本，通過(guò)探究財(cái)務(wù)預(yù)算狀況以及經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)于企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)合理的分析和評(píng)估，構(gòu)建完善的公司管理策略，有效應(yīng)用當(dāng)前的資源進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理，從而有效推動(dòng)公司各項(xiàng)工作的有效開(kāi)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；行政管理；財(cái)務(wù)分析一、開(kāi)平市房地產(chǎn)存在的問(wèn)題（一）房地產(chǎn)地價(jià)貴最近一個(gè)時(shí)期，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步泡沫化，已經(jīng)引起了廣大勞動(dòng)群眾乃至相當(dāng)一部分城市中產(chǎn)階級(jí)的不滿(mǎn)，成為中國(guó)的一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，開(kāi)平市房地產(chǎn)也不例外。正如最近有撰文指出（見(jiàn)“開(kāi)平市應(yīng)探索建立公有民租新住房制度”），目前房中國(guó)其實(shí)很不樂(lè)觀。地產(chǎn)泡沫的根源在于事實(shí)上以私有產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的住房制度必然導(dǎo)致住房金融化以及隨之而來(lái)的投機(jī)泡沫。要根治房地產(chǎn)市場(chǎng)的痼疾，可能只有廣泛實(shí)行帶有社會(huì)主義性質(zhì)的“公有民租”的住房制度。然而，只要仍然堅(jiān)持“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”這一錯(cuò)誤路線，就不可能真正落實(shí)利國(guó)利民的公有民租住房制度。在這篇短文中，筆者嘗試根據(jù)馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理，簡(jiǎn)單分析一下中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的平均構(gòu)成。從馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理出發(fā)，房地產(chǎn)作為商品，雖然有其一定的特殊性，但是從長(zhǎng)期平均來(lái)說(shuō)，其價(jià)格要圍繞價(jià)值波動(dòng)；即由商品中所包含的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定。這里說(shuō)的，價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)，指的是商品最終銷(xiāo)售的價(jià)格要圍繞價(jià)值波動(dòng)。比如，說(shuō)工業(yè)品的價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)，指的是工業(yè)品最終銷(xiāo)售時(shí)的價(jià)格，而不是工業(yè)品出廠時(shí)的價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上是房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的“商業(yè)資本家”。房地產(chǎn)企業(yè)并不生產(chǎn)新的價(jià)值，而是通過(guò)建筑業(yè)資本家（相當(dāng)于房地產(chǎn)或建筑業(yè)領(lǐng)域的“產(chǎn)業(yè)資本家”）讓渡的一部分價(jià)值來(lái)獲利。這樣，我們可以初步分析一下房地產(chǎn)價(jià)值的構(gòu)成。所有商品的價(jià)值都包括兩個(gè)部分，因?yàn)樵谏a(chǎn)商品過(guò)程中消耗的各種生產(chǎn)資料所轉(zhuǎn)移到新商品中的價(jià)值以及勞動(dòng)者在生產(chǎn)商品時(shí)新增加的價(jià)值；在資本主義條件下，勞動(dòng)者新生產(chǎn)的價(jià)值又可以分為補(bǔ)償勞動(dòng)者的勞動(dòng)力價(jià)值的部分和剩余價(jià)值。以上種種原因使得地皮得價(jià)格越來(lái)越貴，而地方政府僅靠賣(mài)地來(lái)維持經(jīng)濟(jì)政策是行不通的，在這種泡沫下無(wú)疑是對(duì)購(gòu)房者留下巨大隱患。（二）房地產(chǎn)建筑成本高開(kāi)平市房地產(chǎn)商的項(xiàng)目成本管控是建筑、房地產(chǎn)企業(yè)有效降低企業(yè)成本的核心舉措。項(xiàng)目成本管控不僅要管控項(xiàng)目建設(shè)中的人、材、機(jī)械等非稅收成本，而且要管控項(xiàng)目建設(shè)或項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的稅收成本。財(cái)稅法風(fēng)險(xiǎn)管控是建筑、房地產(chǎn)企業(yè)管控稅收成本和非稅收成本的重要成本管控思維！為了有效控制和節(jié)約建筑、房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本，筆者認(rèn)為，最有效的對(duì)癥下藥秘方是：源頭上管控好工程造價(jià)和合同簽訂，過(guò)程上管控好現(xiàn)場(chǎng)工程簽證和工程結(jié)算。具體到工作實(shí)踐中，確保兩種財(cái)稅法風(fēng)險(xiǎn)協(xié)同管理：一是確保項(xiàng)目的工程造價(jià)、增值稅計(jì)稅方法選擇、工程項(xiàng)目成本的財(cái)稅法風(fēng)險(xiǎn)協(xié)同管理；二是工程造價(jià)與工程結(jié)算的財(cái)稅法風(fēng)險(xiǎn)協(xié)同管理。建筑項(xiàng)目的工程造價(jià)規(guī)則與工程項(xiàng)目的增值稅計(jì)稅方法有關(guān)。在開(kāi)平市建筑領(lǐng)域，如果建筑工程項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法，則依照現(xiàn)有稅法的規(guī)定，工程項(xiàng)目選擇9%的增值稅稅率向發(fā)包方開(kāi)具9%的增值稅發(fā)票；如果建筑工程項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，則依照現(xiàn)有稅法的規(guī)定，工程項(xiàng)目選擇3%的增值稅稅率向發(fā)包方開(kāi)具3%的增值稅發(fā)票。根據(jù)增值稅原理，增值稅是流轉(zhuǎn)稅類(lèi)，增值稅一定會(huì)轉(zhuǎn)移到工程造價(jià)成本中，因此，建筑企業(yè)向發(fā)包方開(kāi)具9%和3%的增值稅發(fā)票時(shí)，建設(shè)單位（房地產(chǎn)企業(yè)）在做工程造價(jià)時(shí)，工程造價(jià)中含有的增值稅稅額是不一樣的，即選擇一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的工程項(xiàng)目的工程造價(jià)是完全不一樣的。（三）炒房過(guò)度房產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展二十余年，成為推動(dòng)發(fā)展的一個(gè)重要行業(yè)，很多投資人都躋身于地產(chǎn)行業(yè)，想要從中分一杯羹，最為大家熟悉的，便是臭名昭著的炒房團(tuán)了！不管你買(mǎi)房還是不買(mǎi)房，相信只要對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的消息有一定了解的你，肯定聽(tīng)到過(guò)炒房團(tuán)所干的種種劣跡，他們利用資金對(duì)樓市和房?jī)r(jià)的走向進(jìn)行操控。并且善于使用水軍來(lái)進(jìn)行造勢(shì)，炒作房?jī)r(jià)熱度。在開(kāi)平市，低價(jià)團(tuán)購(gòu)開(kāi)盤(pán)小區(qū)，然后大肆宣傳營(yíng)造假象，之后從中可以獲取到暴力收入，是房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快的直接元兇之一，炒房團(tuán)哄抬房?jī)r(jià)，大家恨得牙根癢癢，可是自己因?yàn)橘Y金不足，卻無(wú)能為力，那么問(wèn)題就奇怪了，炒房團(tuán)是從哪里得到了這么多的資金來(lái)進(jìn)行炒房的呢，難道每一個(gè)擁有十幾套房產(chǎn)的炒房客都是富二代么？答案是否定的，他們的錢(qián)從哪里來(lái)，黨報(bào)人民網(wǎng)查出了亂象所在！在兩周前，黨報(bào)人民網(wǎng)發(fā)布了一篇比較有深度的文章，“信用卡套現(xiàn)亂象調(diào)查”直接指出“有人套現(xiàn)20余萬(wàn)炒股買(mǎi)房”。所以，通過(guò)杠桿原理來(lái)炒股，再把炒股轉(zhuǎn)到錢(qián)去推高房?jī)r(jià)，這是一大推手。雖然這種方式存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但是炒房團(tuán)為了金錢(qián)紛紛選擇鋌而走險(xiǎn)，而且只要炒房者謹(jǐn)慎操作，營(yíng)造出正常使用信用卡的假象，銀行也無(wú)法查出到底是正常用戶(hù)還是惡意炒房團(tuán)。很多炒房者只需要擁有一兩百萬(wàn)的啟動(dòng)資金，甚至就可以影響一個(gè)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。二、對(duì)開(kāi)平市的影響（一）政府資金緊張?jiān)谌珖?guó)土地財(cái)政偏高的情況下，向開(kāi)平市這樣的地方政府更是依賴(lài)土地出讓來(lái)彌補(bǔ)和平衡財(cái)政收支、發(fā)展基建的情況更加嚴(yán)重。其中近兩年地價(jià)、房?jī)r(jià)漲幅較快的浙江省和江蘇省土地依賴(lài)程度排在全國(guó)前列，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入幾乎與地方財(cái)政收入持平。一方面，這幾年城市開(kāi)發(fā)主要依靠城郊結(jié)合部的土地，而這些土地大多屬于集體性質(zhì)，是通過(guò)土地用途變更才成為國(guó)有土地的。因此，真正的城市國(guó)有土地很少，占比也越來(lái)越小。另一方面，城市國(guó)有土地在經(jīng)歷了前些年的大規(guī)模開(kāi)發(fā)之后，剩下的國(guó)有土地大多是老舊小區(qū)改造、棚戶(hù)區(qū)改造等，看似土地出讓價(jià)格很高，實(shí)際拆遷成本更高，土地出讓收益很低，有的則是成本與收益倒掛。如果把土地出讓收益主要用于城市建設(shè)，而不更多用于農(nóng)村發(fā)展，顯然是不公平的。在過(guò)去城市發(fā)展的進(jìn)程中，地方政府一直被土地財(cái)政所綁架，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展階段還是在經(jīng)濟(jì)L型階段，都沒(méi)有找到可以替代土地財(cái)政的地方收入。在城鎮(zhèn)化的推動(dòng)下，城市建設(shè)依然需要依靠賣(mài)地來(lái)維持財(cái)政收支平衡。只要房地產(chǎn)價(jià)格在漲、好賺錢(qián)，這種安排對(duì)第三方公司來(lái)說(shuō)當(dāng)然有吸引力。也就是說(shuō)，公有的土地是地方政府手中用來(lái)消化呆壞賬、避免金融危機(jī)的重要資源。正因?yàn)閷?duì)大多數(shù)地方來(lái)說(shuō)，被賣(mài)掉的地是一小部分、還控制在地方政府手里的存量土地是大部分。通過(guò)限量供應(yīng)房地產(chǎn)用地使房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，不僅使剩下的存量土地可以做更大量的抵押借貸，提升接下來(lái)的土地收入，而且也擴(kuò)大政府手里用于平息金融危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)的武器。（二）房地產(chǎn)監(jiān)管不到位企業(yè)負(fù)擔(dān)重，首先重在我們開(kāi)平市的企業(yè)承擔(dān)了太多的政府責(zé)任，比如五險(xiǎn)一金。按照國(guó)家規(guī)定，企業(yè)為員工繳納五險(xiǎn)一金，雖然各省市的繳納比例有差別，但絕大多數(shù)都在工資總額的40%以上。其次，開(kāi)平市企業(yè)負(fù)擔(dān)重，是因?yàn)樯鐣?huì)服務(wù)成本高。舉個(gè)常見(jiàn)的例子，某集團(tuán)建了一座高標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)，投資了6000多萬(wàn)。可是至今也不能正式承接大量住戶(hù)。為什么？因?yàn)閯趧?dòng)力成本過(guò)高，與住戶(hù)所簽和同的交房日期一再延遲，它是鄉(xiāng)鎮(zhèn)住戶(hù)型建設(shè)用地，而非國(guó)家建設(shè)用地，所招的員工的本都零工、散工，就個(gè)體而言，單個(gè)的勞動(dòng)力成本是上升的。房企企業(yè)負(fù)擔(dān)重，還因?yàn)橛泻芏嚯[形的成本。有人做過(guò)調(diào)查，民營(yíng)房企特別是一些上了規(guī)模的民營(yíng)集團(tuán)，其領(lǐng)導(dǎo)人70%的精力沒(méi)有用在發(fā)展企業(yè)上，而是用在了和政府打交道上，只有不足30%的精力來(lái)發(fā)展企業(yè)。這種隱形成本比那些看得見(jiàn)的勞動(dòng)成本更可怕，企業(yè)家把心思放在了官場(chǎng)，就很難再專(zhuān)心于市場(chǎng)，對(duì)于企業(yè)家這種稀缺資源來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是巨大的浪費(fèi)。（三）房地產(chǎn)炒房漏洞多關(guān)于炒房的漏洞，可謂是十分多的。那么，漏洞最大的就是不少人炒房來(lái)進(jìn)行保值和增值。樓梯房和電梯房哪個(gè)更值錢(qián)一直是人們十分關(guān)心的話題，不管是剛需購(gòu)房者還是炒房客，肯定都想買(mǎi)更加保值的房子，所以在買(mǎi)樓梯房還是電梯房這個(gè)問(wèn)題上，很多人一直猶豫不決。但這也許只對(duì)老舊小區(qū)有一定保值功能。隨著舊改政策的推進(jìn)，四層以上加裝電梯，老舊的樓梯房將會(huì)有很大的升值空間，未來(lái)會(huì)變得越來(lái)越值錢(qián)；相反樓梯房一般是高層住宅，隨著時(shí)間的推移，高層住宅將會(huì)面臨電梯老化、消防設(shè)施老化、拆遷難等問(wèn)題，未來(lái)升值空間會(huì)越來(lái)越小?？偟膩?lái)說(shuō)，新規(guī)之下，未來(lái)10年，樓梯房會(huì)比電梯房更加保值。對(duì)于新樓房的保值、增值，在大的背景來(lái)看，在重點(diǎn)城市行得通。在一個(gè)相對(duì)陌生的市場(chǎng)是如何買(mǎi)房的呢？其實(shí)他們的買(mǎi)房邏輯很簡(jiǎn)單暴力：專(zhuān)挑核心區(qū)域的標(biāo)桿項(xiàng)目。至于所謂的價(jià)格反而沒(méi)太過(guò)關(guān)注，因?yàn)榇藭r(shí)開(kāi)平市跟漲一線城市，無(wú)錫跟漲蘇州的大趨勢(shì)已經(jīng)很明了，作為投資他們要做的就是要挑選出增值率最大的房子。而在樓市里，地段和產(chǎn)品恰恰就是最大的溢價(jià)要素。并且隨著時(shí)間的沉淀差距會(huì)越拉越大，最好的例子就是開(kāi)平市的玲瓏灣，成數(shù)倍的回報(bào)率，如果再給你選擇一次的機(jī)會(huì)，你會(huì)在乎當(dāng)時(shí)它的溢價(jià)嗎？明顯不會(huì)，因?yàn)樵鲋档幕貓?bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)初的投入。因此從資產(chǎn)增值的角度來(lái)說(shuō)，挑選核心區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目就是最適用的購(gòu)房邏輯。三、開(kāi)平市房地產(chǎn)問(wèn)題的解決方法（一）尋找地方政府的其他財(cái)政支撐對(duì)于政府而言,在尋找替代性產(chǎn)業(yè)支柱時(shí)，首先，用著力開(kāi)拓其它公共稅收新途徑。據(jù)了解，廣東省江門(mén)市的開(kāi)平市在采煤，造船，機(jī)器制造方面都有支柱性產(chǎn)業(yè)的效應(yīng)。其中，開(kāi)平市的礦產(chǎn)資源有鐵、錳、銅、錫、金、鈾、獨(dú)居石、鋰云母、煤、耐火石、鉀長(zhǎng)石等33種礦產(chǎn)資源最為有名。農(nóng)業(yè)以水稻為主，是廣東18個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)糧區(qū)之一。所以這些礦產(chǎn)資源既是實(shí)業(yè)，也是重要和潛在的重要財(cái)政支柱產(chǎn)業(yè)。開(kāi)平處于珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展擴(kuò)張位置和在珠三角的“城郊型”位置，決定了開(kāi)平廣闊的發(fā)展規(guī)律空間和強(qiáng)勁的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，也使開(kāi)平成為粵港澳大灣區(qū)的重點(diǎn)組成部分，為港、澳及廣大實(shí)業(yè)家投資興辦實(shí)業(yè)展示了廣闊的前景。開(kāi)平工業(yè)經(jīng)濟(jì)正逐步形成以水暖衛(wèi)浴、化纖紡織、食品工業(yè)為代表三大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，以電子信息、裝備設(shè)備、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)等為代表的新興產(chǎn)業(yè)。所以，開(kāi)平市可以在水暖衛(wèi)浴、化纖紡織、食品工業(yè)這三大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)上進(jìn)行創(chuàng)新。最終，可將該市區(qū)房地產(chǎn)的財(cái)政過(guò)度依賴(lài)政策調(diào)整至以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)附加值的新型產(chǎn)業(yè)中去。（二）適當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整勞動(dòng)力工資對(duì)于根據(jù)市場(chǎng)來(lái)調(diào)整勞動(dòng)工資，最為有效的是根據(jù)市場(chǎng)來(lái)批量招聘工人。在保證足夠的施工人員前提下，再在工資方面進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，這需要各個(gè)保障制度和分配制度的協(xié)調(diào)。一是進(jìn)一步推行企業(yè)工資集體協(xié)商制度，保障職工民主參與的權(quán)利。真正落實(shí)以職工代表大會(huì)制度為主要內(nèi)容的企業(yè)民主管理制度，保障職工的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)和監(jiān)督權(quán)，重點(diǎn)建立健全職工收入分配協(xié)商決定機(jī)制、職工收入正常增長(zhǎng)機(jī)制和職工收入支付保障機(jī)制。建議政府制定法規(guī)，明確規(guī)定企業(yè)的工資水平和工資制度只有經(jīng)過(guò)平等協(xié)商、簽訂集體合同或工資集體協(xié)議，并經(jīng)職工代表大會(huì)審議通過(guò)才視為合法，真正建立起企業(yè)工資共同決策制度。二是加強(qiáng)企業(yè)工資分配監(jiān)控，充分發(fā)揮政府宏觀指導(dǎo)作用。政府有關(guān)職能部門(mén)要定期對(duì)企業(yè)工資分配情況進(jìn)行執(zhí)法檢查，規(guī)范企業(yè)執(zhí)行最低工資標(biāo)準(zhǔn)的行為，明確職工工資與企業(yè)效益同步(或相應(yīng))增長(zhǎng)。政府要從宏觀上把握好工資分配的“度”，使企業(yè)工資支付與工資成本相適應(yīng)，人均工資水平與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，職工工資收入與群眾生活水平相適應(yīng)。（三）出臺(tái)相關(guān)政策抑制炒房隨著國(guó)際量化寬松政策的調(diào)控，中國(guó)物價(jià)難以控制，抑制房?jī)r(jià)，將資本擠到股市、藝術(shù)品市場(chǎng)可以抑制房?jī)r(jià)的上升。根據(jù)這一原理，開(kāi)平市的房?jī)r(jià)也可以嘗試在將資本市場(chǎng)通過(guò)政策調(diào)控，轉(zhuǎn)移至股市等方面。所以，若開(kāi)平市相關(guān)部門(mén)推出這樣的政策，是有利于加碼調(diào)控?？梢韵胂螅绊懛?jī)r(jià)的因素很多，但是最主要的因素就是地價(jià)的溢價(jià)率和售價(jià)的溢價(jià)率。現(xiàn)在幾乎是全國(guó)各地的樓市都在限制某塊地的溢價(jià)率，但是卻沒(méi)有限制這塊地在售價(jià)上的溢價(jià)率，現(xiàn)在杭州市率先出臺(tái)既限制某塊地在地價(jià)上的溢價(jià)率，同時(shí)也限制這塊地在售價(jià)上的溢價(jià)率，這就從成本和售價(jià)兩個(gè)方面控制了炒房，這也是在最關(guān)鍵的兩個(gè)地方控制了炒房。讓熱資本轉(zhuǎn)移到其它地方這個(gè)方法是特別好用的，能夠很好地控制炒房，讓房?jī)r(jià)能夠穩(wěn)定在一個(gè)安全的范圍內(nèi)。從這里我們也可以看出相關(guān)部門(mén)堅(jiān)持“房住不炒，惠利剛需”的決心，嚴(yán)厲打擊炒房行為，我國(guó)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制已經(jīng)越來(lái)越完善成形，房?jī)r(jià)也越來(lái)越易被控制，很難再出現(xiàn)之前那種“一夜高漲”的情況了?？偨Y(jié)開(kāi)平市房地產(chǎn)的問(wèn)題主要由三方面因素構(gòu)成，它們分別是政府靠賣(mài)地、勞動(dòng)力成本高，和炒房客炒作的三方面構(gòu)成。在土地政策上，地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政以及嚴(yán)格限制土地使用，是推高房?jī)r(jià)的重要原因；其次，炒房客在該地區(qū)的炒房作用，是開(kāi)平市原本穩(wěn)定的房?jī)r(jià)推高的主要原因。在應(yīng)對(duì)的策略上，開(kāi)平市地方政府應(yīng)該有房?jī)r(jià)的限購(gòu)、房產(chǎn)稅、空