物業(yè)設(shè)備的具體巡檢內(nèi)容

-.z.物業(yè)設(shè)備的具體巡檢內(nèi)容巡檢的目標(biāo)對象細(xì)化后，還需要了解相關(guān)的具體巡檢內(nèi)容，從而提升巡檢的可操作性，比擬客觀地判斷設(shè)備及其機(jī)房處于正常狀態(tài)還是非正常狀態(tài)。巡檢具體內(nèi)容按系統(tǒng)大致可分為以下幾個(gè)方面：供配電：機(jī)房是否整潔，"四防一通〞是否完好；平安用具是否齊全完好合格，擺放位置是否適宜；變壓器三相溫度是否在正常值內(nèi)；是否有異味或者異聲；母排示溫蠟片是否熔化，接頭處是否松動(dòng)變色；電流表、電壓表、功率因素表等表計(jì)是否正常；柜內(nèi)外是否整潔，電器元件是否異常；電容器是否有膨脹或漏油現(xiàn)象；導(dǎo)線絕緣層是否有老化現(xiàn)象，接地線是否松動(dòng)或脫落；模擬屏顯示是否正常；正常照明和應(yīng)急照明是否完好；滅火器是否合格。給排水：泵房環(huán)境整潔度如何；手動(dòng)試備泵是否正常；泵運(yùn)轉(zhuǎn)方向是否正確；泵運(yùn)行時(shí)盤根處滴水速度是否在正常*圍內(nèi)；有無異味、異聲；控制柜內(nèi)外整潔度如何；控制柜儀表、指示燈等元器件是否完好正常，柜內(nèi)導(dǎo)線是否老化松動(dòng)；管道是否有堵塞、泄漏現(xiàn)象；閘門是否處于正常工作狀態(tài)，狀態(tài)牌是否掛好并與閘門的工作狀態(tài)一致；管道橡膠軟接頭是否有龜裂現(xiàn)象；止回閥是否完好；水箱(池)檢修出入口是否關(guān)門上鎖，溢水口是否有水溢出，管口防小動(dòng)物網(wǎng)罩是否完好；集水井防護(hù)蓋有無缺損，井內(nèi)是否有垃圾，排水速度是否正常；壓力表是否完好?？照{(diào)系統(tǒng)：機(jī)房環(huán)境整潔度如何；觀察電源電壓、電流表是否正常；觀察冷凍油油壓、油位、油色是否正常；觀察冷卻水、冷凍水進(jìn)出水壓力、溫度是否正常；冷卻水泵、冷凍水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；空調(diào)主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異常振動(dòng)或噪聲；管道、閥門是否有滲漏現(xiàn)象，冷凍保溫層是否有破損；閥門是否處于正常的工作狀態(tài)，狀態(tài)牌是否掛好并保持與閥門的工作狀態(tài)一致；冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常；控制柜(箱)指示燈及各電氣元件是否正常，接線是否有松動(dòng)脫落；有無異味異聲；滅火器是否合格。供暖、鍋爐：機(jī)房環(huán)境整潔度，通風(fēng)照明是否良好；觀察各水管、氣管、油罐等是否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；各壓力表、水位表、溫度表、排煙系統(tǒng)是否完好正常；鍋爐水位、油箱油位是否在正常*圍內(nèi)；水泵、油泵是否正常；連接螺母、螺絲有否松動(dòng)；是否有異味異聲；電源控制柜的表計(jì)、自控、指示燈及其他元件裝置是否完好正常，溫度設(shè)置的*圍是否正確，接線是否松動(dòng)脫落；滅火器是否合格。電梯機(jī)房：機(jī)房環(huán)境整潔度，正常照明和應(yīng)急照明是否完好；空調(diào)運(yùn)行是否正常；主機(jī)運(yùn)行是否正常；鋼絲繩是否有起毛斷絲現(xiàn)象；潤滑油油位是否在標(biāo)準(zhǔn)*圍內(nèi)；控制柜內(nèi)外整潔度，電氣控制元器件是否正常；滅火器是否合格；轎廂照明通風(fēng)是否正常；轎廂控制按鈕是否完好；轎廂平層是否良好；轎門開啟、關(guān)閉是否正常。消防控制中心：集中顯示屏顯示操作功能是否正常；打印設(shè)備打印的字跡是否清晰完整，是否符合現(xiàn)狀；蓄電池電壓等是否在正常*圍內(nèi)，電池是否有滲液等異常現(xiàn)象；主機(jī)各調(diào)節(jié)按鈕、報(bào)警按鈕的功能是否完好；設(shè)備有無積灰、銹蝕現(xiàn)象；接線是否有松動(dòng)、脫落現(xiàn)象；滅火器是否合格。一名職業(yè)物業(yè)管理人員必須在職場中養(yǎng)成一些良好的習(xí)慣。物業(yè)管理人員所從事的效勞工作，每天要面對的不僅僅是公司同事，更多的可能是業(yè)主、租戶及他們的親屬，如果是寫字樓物業(yè)，酒店物業(yè)，面對的人就更廣泛了。你的工作是為業(yè)主、租戶提供各方面的優(yōu)質(zhì)效勞，而優(yōu)質(zhì)效勞的實(shí)質(zhì)是物業(yè)管理人員的良好習(xí)慣，作為一名優(yōu)秀的物業(yè)管理人員必修養(yǎng)成以下9種習(xí)慣。修煉1：了解企業(yè)目標(biāo)和自己的職責(zé)物業(yè)管理人員必須知道所在企業(yè)的目標(biāo)、價(jià)值觀、信條和自己的工作*圍。每一位物業(yè)管理人員都有義務(wù)理解企業(yè)的目標(biāo)，并應(yīng)該進(jìn)一步知道圍繞這個(gè)根本目標(biāo)制定的各種和員工有關(guān)的工作規(guī)程和職責(zé)。修煉2：預(yù)見并滿足業(yè)戶的需求物業(yè)管理人員必須做到：盡量使用業(yè)戶的姓氏稱呼業(yè)戶，預(yù)見并滿足業(yè)戶需求，對業(yè)戶熱情親切，例如，看見業(yè)主大包小包的提了許多東西進(jìn)小區(qū)，就可以上前幫著提一下；在電梯里看見抱著小孩的業(yè)主不方便按樓層鍵，就幫助按鍵，其實(shí)人心都是長肉的，業(yè)主看在眼里，感謝在心里，物業(yè)管理人員的舉手之勞有時(shí)能換的業(yè)主的真心配合。修煉3：任何行動(dòng)都以業(yè)主、租戶為先物業(yè)管理人員在任何時(shí)間、地點(diǎn)，行動(dòng)都應(yīng)該以業(yè)主、租戶為先。物業(yè)管理人員應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：〔1〕禮貌。見到業(yè)主、租戶應(yīng)該打招呼問好，假設(shè)是不方便打招呼問好，也可以用微笑點(diǎn)頭示意。筆者每天去上班路過打廳時(shí)，值班保安都會投來一個(gè)微笑，真的讓人感覺很溫馨，一天的工作從微笑開場，這可是值班保安的功績?！?〕三輕。走路輕、講話輕、操作輕。在辦公室或值班亭如果有業(yè)主、租戶來時(shí)應(yīng)該停頓內(nèi)部的對話，轉(zhuǎn)而關(guān)注他們的需求。如果在和另外的業(yè)主、租戶講話時(shí)或通時(shí)，應(yīng)該用眼神和來訪者打招呼。由于工作需要乘電梯時(shí)應(yīng)該保持安靜，不要大聲和同事或其他人講話?！?〕禮讓。使用小區(qū)的公共措施時(shí)應(yīng)該自覺禮讓，讓業(yè)主、租戶優(yōu)先使用，如讓業(yè)主、租戶優(yōu)先出入電梯，在走廊通道禮讓業(yè)主、租戶先走等?！?〕方便。效勞是為了方便業(yè)戶，物業(yè)管理人員不應(yīng)該因?yàn)檎跒闃I(yè)戶效勞而使業(yè)戶不便。如業(yè)主使用電梯是不應(yīng)該搶先在里面清掃；來客詢問物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的*地時(shí)，要準(zhǔn)確為其指明方向，必要時(shí)，帶來客到達(dá)目的地等。修煉4：讓他人聽到你的微笑保證對你面前3米內(nèi)的業(yè)主、租戶及同事微笑致意，并讓另一端的人感覺到你的微笑。微笑是物業(yè)管理人員的重要習(xí)慣。微笑不僅會給他人帶來喜悅，而且可以化解不滿。物業(yè)管理人員不僅要保證向業(yè)主、租戶微笑，更重要的是市衛(wèi)校成為生活的一局部。修煉5：充分運(yùn)用企業(yè)所賦予自己的權(quán)力為滿足業(yè)戶、租戶的需求，應(yīng)充分運(yùn)用企業(yè)給你的權(quán)利。滿足業(yè)戶、租戶的需求是物業(yè)企業(yè)獲取利潤的源泉。只要是為了滿足業(yè)戶、租戶的需求，物業(yè)管路人員應(yīng)該對自身的判斷力充滿信心，充分運(yùn)用企業(yè)的授權(quán)解決業(yè)戶的困難。如果需要的話，不要吝嗇向其他部門的同時(shí)和上級管理者尋求支持和援助，直至勇敢地直接向總經(jīng)理尋求援助。修煉6：積極溝通物業(yè)管理熱暖應(yīng)積極溝通，消除部門之間的偏見，不要把責(zé)任推給其他部門或同事。在工作場所，不要對管理處做消極的評論。當(dāng)業(yè)戶、租戶提意見時(shí)，不要把責(zé)任推到其他同事或者其他部門，甚至推到上司的身上。這種推卸自身責(zé)任的態(tài)度會令業(yè)戶更加不滿，進(jìn)一步損害企業(yè)的形象。修煉7：把每一次業(yè)戶投訴書做改善效勞的時(shí)機(jī)傾聽并用最快的行動(dòng)解決業(yè)戶投訴，保證投訴的業(yè)戶得到安撫。盡一切努力，重新贏得業(yè)戶的信任。作為物業(yè)管理人員，你必須認(rèn)識到，其實(shí)沒有一個(gè)業(yè)戶愿意投訴。物業(yè)管理人員應(yīng)該把業(yè)戶每一次投訴看成一次贏得業(yè)戶配合工作的時(shí)機(jī)，必須盡一切方法，快速回應(yīng)，解決問題，再次贏得業(yè)戶對企業(yè)的信心。修煉8：上崗時(shí)精神飽滿物業(yè)管理人員的制服要干凈整潔、合身，鞋要擦亮，儀容儀表端正大方，上崗時(shí)要充滿自信。物業(yè)管理人員在上崗時(shí)精神飽滿、著裝整齊、充滿自信，不僅表達(dá)了對業(yè)戶的重視和尊敬，而且能夠充分展示企業(yè)形象和管理水平。自信來源于對工作的駕馭能力、滿意度和相關(guān)知識，在自信的一共才會有工作的自豪感，自信的員工該會得到他人的尊重修煉9：保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)設(shè)備設(shè)施破損時(shí)必須立即報(bào)修。不保護(hù)企業(yè)的資產(chǎn)就等于增加企業(yè)經(jīng)營的本錢。如何提升客戶滿意度客戶滿意度分為綜合滿意度和分項(xiàng)滿意度。前者是業(yè)主對小區(qū)整個(gè)環(huán)境的感受，決定了效勞人員的整體效勞水平；后者是業(yè)主對小區(qū)分項(xiàng)的滿意度，如平安、工程、客戶效勞和保潔綠化等，決定了業(yè)戶對小區(qū)管理處各部門的滿意度。在提升過程中，往往是先抓提升分項(xiàng)，加強(qiáng)根底效勞和管理，然后對各分項(xiàng)進(jìn)展整合。但是物業(yè)公司在實(shí)際運(yùn)作過程中，又承受著來自各方面的困惑：一、物業(yè)管理企業(yè)人力資源方面的現(xiàn)狀。物業(yè)管理公司是一個(gè)勞動(dòng)密集型的公司，自動(dòng)化程度較低，各個(gè)崗位都需要有人去操作，并且存在著整體薪酬水平不高、招聘難、招聘的基層員工對工作認(rèn)同度不高、對工作的環(huán)境和報(bào)酬的期望值過高等，以上的一切導(dǎo)致員工不能靜下心來工作、不能認(rèn)同公司、對公司忠誠度不高等，也造成了較大的人員流失率。而從滿意度調(diào)查中得出的結(jié)論證明這一點(diǎn)往往被業(yè)戶所關(guān)注。在較多的管理處的季度調(diào)查和年度調(diào)查的結(jié)論中，會有較多的業(yè)戶提出小區(qū)的保安和客服等工作人員更換過于頻繁，平安人員不能正確快速確實(shí)認(rèn)業(yè)主和身份等，導(dǎo)致小區(qū)的效勞質(zhì)量和感官度下降。這一切說明：人員的流失已經(jīng)成了業(yè)戶對物業(yè)管理不滿意的一個(gè)重要分項(xiàng)。如何更好的留住人材，更好的為業(yè)主效勞，就要充分的運(yùn)用各種措施，如通過提高薪酬，盡量使薪酬與行業(yè)內(nèi)的水平接軌、幫助員工規(guī)劃事業(yè)前程、創(chuàng)立并運(yùn)用企業(yè)文化、加強(qiáng)與員工的互通、正確運(yùn)用績效考核系統(tǒng)，讓員工感覺到公司所作的每一件事和每一項(xiàng)工作都是建立在"公開、公理、公正〞的根底上的，從而讓員工在這個(gè)公司看到自己的前途；在公司內(nèi)部建立一套行之有效的人才備用系統(tǒng)，對公司的中層干部灌輸一種"成全下屬就是成全自己的〞人才培養(yǎng)和使用模式。只有讓員工安心的為公司工作，為業(yè)戶效勞，只有打好這個(gè)根底，才能談到公司的開展和業(yè)戶滿意度的提升。二、完善根底管理，創(chuàng)新效勞觀念。管理處要高效的完成小區(qū)的日常根底效勞工作，如：保潔、綠化、工程維修等，保證小區(qū)時(shí)刻處于優(yōu)秀的狀態(tài)，時(shí)刻的讓效勞人員保持高昂的工作激情。(一)、效勞觀念的創(chuàng)新。物業(yè)管理要徹底的改變說教式的和近乎死板的效勞方式。要把"被動(dòng)式的效勞〞轉(zhuǎn)化成為"主動(dòng)式的效勞〞。要在員工的入職之初和管理處的日常培訓(xùn)中，給員工灌輸"認(rèn)同工作、主動(dòng)付出、被動(dòng)收獲、從而感恩〞的心態(tài)?？捎?行百里者半九十〞的理論跟他們溝通：對待一項(xiàng)工作，除了付出，還要學(xué)會堅(jiān)持，這樣才能成功！引導(dǎo)員工給自己定好位，樹立為業(yè)主效勞的主動(dòng)意識，則余下的問題就有可能迎刃而解。(二)、管理處要針對業(yè)主關(guān)注的不同點(diǎn)制定不同的效勞方案。物業(yè)管理提供的是效勞，是無形的產(chǎn)品。比方，小區(qū)年邁的老人，他們的身體或腿腳往往不方便，這個(gè)時(shí)候，我們就要要求我們的員工，要記得他們住在那一棟，為他們提供一切必要的幫助，老人帶東西的時(shí)候，我們盡一切力量幫助他們提東西，護(hù)送他們回家；有些老人在小區(qū)會過的比擬孤單，我們的員工就要時(shí)時(shí)的留意他們的心態(tài)，這個(gè)時(shí)候，我們的員工就不僅僅是效勞人員了，同時(shí)也要承當(dāng)著心理輔導(dǎo)師的作用，我們要盡可能陪老人聊天，聊家常，通過談話了解老人的心態(tài)，盡自己、盡物業(yè)管理處的能力去幫助老人解決問題。只要老人開心，他們的子女往往會愛屋及烏，一般情況下不會對物業(yè)管理處有過多的不滿。(三)、只有真正的了解了業(yè)戶的需求，有針對性去改正以前的工作方式，去迎合業(yè)主的真正需求，盡最大的努力讓業(yè)戶滿意，只有這樣才能取得最好的效果。三、做好日常性工作的同時(shí)，適當(dāng)增加增值性的效勞。現(xiàn)在小區(qū)的業(yè)戶較大局部群體是家里--上下班的路上--公司等三點(diǎn)一線，高節(jié)奏的工作和生活，可能讓他們不能更多的參與到小區(qū)的管理中來，對于管理處所作的一些工作，他們可能無法及時(shí)的或是不能深層次的了解到，如：小區(qū)組織的社區(qū)文化無暇參與、管理處組織的業(yè)主間的溝通也沒有時(shí)間參與，長往下去，鄰居之間變得比擬陌生，管理處與業(yè)戶之間也較為陌生，長而久之，就會犯了一個(gè)城市通?。盒^(qū)變的很冷淡，業(yè)戶之間沒有太多的溝通而變得很陌生。如果管理處工作人員從鄰里之間的溝通和小區(qū)的文化建立上入手著重建立和諧社區(qū)，相信客戶滿意度會有一個(gè)質(zhì)的提升。(一)、確保小區(qū)的平安，保證小區(qū)不發(fā)生平安和消防事故。小區(qū)中的平安是日常管理和效勞中的重中之重，也是業(yè)戶和管理處都想要得到的一個(gè)結(jié)果，小區(qū)平安了，才能讓業(yè)戶從根本上認(rèn)同管理處的各項(xiàng)效勞工作。所以為保證滿意度的提升，首先要在保證小區(qū)平安上下足功夫，如：1、合理的設(shè)置崗位，不讓小區(qū)內(nèi)留有平安隱患死角，平安崗位從點(diǎn)到面，層層覆蓋，讓隊(duì)員時(shí)時(shí)的出現(xiàn)在業(yè)戶的視野里和讓隊(duì)員及時(shí)的出現(xiàn)在需要幫助的業(yè)戶面前。2、合理設(shè)置平安硬件，如監(jiān)控設(shè)備等。在小區(qū)的隱蔽處、天井處、出入口處，更多的加裝監(jiān)控?cái)z像頭，讓業(yè)主抬頭就能看到監(jiān)控設(shè)備，并且要求監(jiān)控室隊(duì)員時(shí)刻盯著屏幕，保證做到在監(jiān)控區(qū)域內(nèi)如果有業(yè)主需要幫助，就算是業(yè)戶沒有向監(jiān)控中心求授，我們也要及時(shí)的出現(xiàn)在業(yè)戶面前，讓業(yè)戶從心里面感受到我們的效勞，感受到小區(qū)是平安的。3、要求監(jiān)控中心隊(duì)員，如遇有業(yè)主打?qū)χv要求開門禁時(shí)，一定要禮貌問好，特別是晚上回家時(shí)，一定要問候：先生/小姐，歡送您回家！力爭從通過精細(xì)的效勞和溫馨的問候打動(dòng)業(yè)戶。〔二〕、保證小區(qū)的設(shè)備的完好性。特別是特種設(shè)備，如電梯、發(fā)電機(jī)、給排水設(shè)備等。保證這些設(shè)備運(yùn)作正常，不發(fā)生電梯困人、無預(yù)兆停水停電等事故，確保小區(qū)業(yè)戶正常的生活秩序?！踩?、保證各部門員工的效勞禮儀的一致性和規(guī)*性。對管理處的工作人員做好禮節(jié)禮儀的培訓(xùn)，統(tǒng)一小區(qū)平安隊(duì)員、客服人員、保潔綠化人員、工程效勞人員的效勞規(guī)*，每個(gè)部門、每個(gè)工種的效勞都做到規(guī)*一致，讓業(yè)戶從每個(gè)效勞人員身上都可以感受到公司效勞一致性，力爭每次與業(yè)戶相遇時(shí)的問候，都能給業(yè)戶一個(gè)良好的心情?！菜摹?、效勞的及時(shí)和高效性，并制定相關(guān)應(yīng)急方案。針對業(yè)主的訴求，要第一時(shí)間的去響應(yīng)。并要根據(jù)不同的訴求應(yīng)用不同的處理程序，確保業(yè)戶的工作和生活不受影響。對于業(yè)戶投訴的問題不要去護(hù)短，要學(xué)會用感謝的心態(tài)去對待業(yè)戶的投訴，要感謝用戶的投訴改變了我們的工作思路和工作效率，在處理日常投訴中，盡可能的把"對〞讓給業(yè)戶，這樣才能處理問題，而不至于激發(fā)矛盾！接訴人員，要有較高的處理和分辨問題的能力，對待業(yè)戶的投訴要先有一個(gè)預(yù)判，對待投訴內(nèi)容要分上一個(gè)輕重緩急，并且要把分辨問題排在處理投訴的前面。如：業(yè)主來電說，他正在沖涼，可是小區(qū)整個(gè)停水了，要求得到管理處的協(xié)助。這個(gè)時(shí)候，我們的接訴人員首先想到的應(yīng)該是：先讓效勞人員提水給業(yè)戶送過去，而不是先找維修人員去維修水管。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，先讓業(yè)主把身上肥皂沫沖掉，比先修好管道重要！制定人性化的應(yīng)急方案，如：小區(qū)停電時(shí)，送蠟燭；停水時(shí)，組織平安隊(duì)員挨家送水等，在特殊時(shí)刻，解決業(yè)戶的生活之難，才是業(yè)戶最需要的。〔五〕、提升業(yè)戶的居住、出行感受，組織高質(zhì)量的社區(qū)文化活動(dòng)。要想做好這一點(diǎn)，結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況和物業(yè)公司的本身情況，可從以下幾點(diǎn)入手：1、事前的充分調(diào)研，確?；顒?dòng)安康和可參與性。如活動(dòng)之初，先開展問卷調(diào)查，可由車場崗和主門崗對出入的業(yè)戶或車輛進(jìn)展簡單的詢問，對有意向者發(fā)放問卷，問卷可羅列將要進(jìn)展的活動(dòng)工程、活動(dòng)的區(qū)域*圍、由個(gè)人承當(dāng)?shù)馁M(fèi)用以及業(yè)戶的建議等等，只有充分的了解業(yè)戶的喜好，然后舉行相應(yīng)的活動(dòng)，才能保證業(yè)戶的參與，才能取得理想的效果，調(diào)查可以說是對整個(gè)活動(dòng)成功與否起到至關(guān)重要的作用。2、做好社區(qū)活動(dòng)前的籌劃和宣傳。可利用：大堂通知、短信提醒、海報(bào)宣傳、制作宣傳折頁讓門崗、車場崗隊(duì)員在業(yè)戶出入時(shí)，發(fā)放到每個(gè)業(yè)戶的手里等，以起到最大的宣傳效用。3、同時(shí)組織管理處工作人員，對業(yè)主參與活動(dòng)進(jìn)展及時(shí)登記和確認(rèn)，及時(shí)的跟業(yè)戶進(jìn)展溝通，在整個(gè)社區(qū)活動(dòng)的過程中，也是物業(yè)工作人員與業(yè)戶溝通的最好的時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)候沒有了相互的需求和設(shè)防，大家可以像朋友一樣去溝通，就算是反映問題，雙方也比擬容易承受。4、回訪?；顒?dòng)做完了，溝通也完成了，這個(gè)時(shí)候應(yīng)特別注重回訪。主要針對的是：業(yè)戶對活動(dòng)的滿意度、對活動(dòng)提出的需要改良的地方和在活動(dòng)時(shí)業(yè)戶針對管理處在日常效勞中提出的建議和意見等，同時(shí)把管理處當(dāng)前所做的工作的進(jìn)度跟業(yè)戶進(jìn)展溝通和匯報(bào)。5、形成書面的記錄。物業(yè)所組織的每一個(gè)社區(qū)活動(dòng)完成后，都要把整個(gè)