地產(chǎn)基本知識

房產(chǎn)基礎知識培訓房地產(chǎn)基本常識建筑基礎知識相關法律法規(guī)提綱NO.1房地產(chǎn)基本常識房地產(chǎn)基本常識房地產(chǎn)概念：房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。

包括：土地建筑物及地上附著物房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當權(quán)等。

房地產(chǎn)基本常識

房地產(chǎn)的特征1、房地產(chǎn)的自然特征2、房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規(guī)律。其主要歸功于房地產(chǎn)的重要組成部分-----土地。生產(chǎn)周期相互影響性房地產(chǎn)的增值性資金密集性易受政策限制性房地產(chǎn)基本常識房地產(chǎn)基本常識按照用途劃分：房地產(chǎn)的類型商業(yè)房地產(chǎn)居住房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)房地產(chǎn)基本常識低層建筑一層至三層且高度不大于11米的建筑為低層居住建筑。多層建筑4層至6層且建筑高度不大于24.0米的為多層住宅。中高層建筑

7層至9層且建筑高度不大于30.0米的為中高層住宅（不含6躍7層）。高層建筑10層及10層以上為高層住宅。超高層建筑

建筑高度大于100米的民用建筑為超高層建筑。點式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的建筑。板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米。房地產(chǎn)基本常識

全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使；集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。中國大陸現(xiàn)行土地制度中國大陸現(xiàn)行土地制度

國有土地使用權(quán)出讓國家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)

土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷。

只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

國有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年房地產(chǎn)基本常識房地產(chǎn)基本常識房地產(chǎn)基本常常識取得國有土地地使用權(quán)房地產(chǎn)基本常常識房地產(chǎn)基本常常識房產(chǎn)術(shù)語1、商品房：由房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)開發(fā)建建設并出售，，出租的房屋屋。2、經(jīng)濟適用住房房：用地一般實行行行政劃撥的的方式，免收收土地出讓金對各種經(jīng)經(jīng)批準的收費費實行減半征征收，出售價價格實行政府府指導價，按保保本微利的原原則確定。3、期房：是指開發(fā)商從從取得商品房房預售許可證證開始至取得得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證證止，在這一一期間的商品品房稱為期房房。消費者在在這一階段購買買商品房時應應簽預售合同同。房地產(chǎn)基本常常識房地產(chǎn)基本常常識4、現(xiàn)房：所謂現(xiàn)房是指指開發(fā)商已辦辦妥房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證（大產(chǎn)證證）的商品房，消消費者在這一一階段購買商商品房時應簽簽出售合同。。在成都市通常常意義上指的的現(xiàn)房是指項項目已經(jīng)竣工工可以入住的的房屋。5、準現(xiàn)房：準現(xiàn)房是指房房屋主體已基基本封頂完工工，小區(qū)內(nèi)的的樓宇及設施的大大致輪廓已初初現(xiàn)，房型、、樓間距等重重要因素已經(jīng)經(jīng)一目了然，工工程正處在內(nèi)內(nèi)外墻裝修和和進行配套施施工階段的房房屋。6、毛坯房是指沒有裝修修的房。7、入伙是指業(yè)主領取取鑰匙，接房房入住。房地產(chǎn)基本常常識8、住宅與公寓的的區(qū)別：主要區(qū)別在于于日照、采光光的區(qū)別。公公寓：除日照照要求外均滿滿足《住宅設計規(guī)范范》和《住宅建筑規(guī)范范》其他強制性內(nèi)內(nèi)容的一類特特殊的生活單單元，中央商商務區(qū)內(nèi)“公寓”的建筑面積占占項目總住宅宅建筑面積的的比例不受限限制，除中央央商務區(qū)外的的其他區(qū)域“公寓”的建筑面積不不得超過項目目總住宅建筑筑面積的20%。銷售房屋必須須具備的五證證：1、建設用地規(guī)規(guī)劃許可證2、建設工程規(guī)規(guī)劃許可證3、國有土地使使用證4、建設工程施施工許可證5、預售許可證證銷售房屋必須須具備的兩書書：商品房質(zhì)量保保證書商品房使用說說明書房地產(chǎn)基本常常識房地產(chǎn)基本常常識開發(fā)商的資質(zhì)質(zhì)等級（按注注冊資本）1、一級企業(yè)為為5000萬以上；2、二級為2000萬以上；3、三級為800萬以上；4、四級為100萬以上；房地產(chǎn)基本常常識NO.2建筑基礎知識建筑基本知識識一類居住用地地獨立式住宅集集中、擁有齊齊全的配套設設施、并且布布局完整的用用地，獨立式住宅的的層數(shù)基本是是3層或3層以下。二類居住用地地涵蓋了分布廣廣泛的以多層層、中高層及及高層單元式式居住建筑為為主、配套設施齊全、布布局完整的用用地，該類用用地在全市分分布廣泛，在在居住用地中中占主導地位。三類居住用地地主要是針對在在工業(yè)區(qū)、倉倉儲區(qū)和學校校（尤其是大大學）等功能能區(qū)中配套建建設的居住建筑筑物用地，主主要容納企業(yè)業(yè)單身職工或或?qū)W校單身師師生員工居住住，這類居住建筑筑物往往作為為工業(yè)區(qū)、倉倉儲區(qū)和學校校的附屬配套套設施出現(xiàn)。。建筑基礎知識識按建筑結(jié)構(gòu)分分類：1、磚木結(jié)構(gòu)：：主要承重構(gòu)件件是用磚、木木做成。一般般層數(shù)較低，，通常在3層以下。2、磚混結(jié)構(gòu)：：塑向承重構(gòu)件件采用采用磚磚墻和磚柱，，水平承重采采用鋼筋混凝凝土樓板、屋屋頂板。一般般在6層以下。優(yōu)點：工程造價較低低廉缺點：抗震性差，開開間，進深尺尺寸及層高都都受到一定限限制，目前城城市六層以上上（含六層））的住宅已禁禁止采用磚混混結(jié)構(gòu)。建筑基本知識識建筑基礎知識識3、鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)建筑：這類建筑物承承重構(gòu)件由鋼鋼筋和混凝土土（水泥，剎剎石，水）兩兩大材料組成成。特點：結(jié)構(gòu)適應性強強，抗震性能能好，耐久年年限較長。適適用于多層，，高層甚至超超高層。常用用有框架結(jié)構(gòu)構(gòu)、框架剪力力墻結(jié)構(gòu)等。。框架結(jié)構(gòu)：：優(yōu)點：抗震性能能好，結(jié)構(gòu)構(gòu)牢固，使使用壽命長長，且住宅宅內(nèi)可以自自由分隔，，大開間住住宅均采用用此構(gòu)。缺點：房梁以及在墻面的的拐角處會有柱子子，影響美觀?？蚣艚Y(jié)構(gòu)：這種結(jié)構(gòu)是在框框架結(jié)構(gòu)中布置一一定數(shù)量的剪力墻墻，是由框架和剪剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)構(gòu)組成的新的受力力形式。特點：隱梁，隱柱。建筑基礎知識常用術(shù)語和指標：：1、層高：一般所稱的層高是是指下層樓板面到到上層樓板面之間間的距離，層高減減樓板厚度為凈高高。電梯一般為3米，多層2.8-3米。2、朝向：其他朝向的優(yōu)劣順順序大致為東南、、東、西南、北、、西。3、開間：住宅的寬度是指一一間房屋內(nèi)一面墻墻皮到另一面墻皮皮之間的實際距離離。4、進深：住宅的進深又稱住住宅的長度，是指指一間獨立的房屋屋或一幢居住建筑筑從前墻皮到后墻墻皮之間的實際長長度。房地產(chǎn)基本常識建筑基礎知識常用術(shù)語和指標：：5、總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主主管部門劃定的用用地范圍內(nèi)的土地地面積；6、建設用地地面積（凈凈用地面積積）：經(jīng)城市規(guī)劃劃行政主管管部門劃定定的建設用用地范圍內(nèi)內(nèi)的土地面面積；7、建筑面積：：指建筑物外外墻或結(jié)構(gòu)構(gòu)外圍水平平投影面積積之和，包包括陽臺、、挑廊、地地下室、室室外樓梯等等。且具備備有上蓋、、結(jié)構(gòu)牢固固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建建筑。8、容積率：地塊總建筑筑面積/地塊面積9、建筑密密度：地塊總建筑筑基地面積積/地塊面積房地產(chǎn)基本本常識建筑基礎知知識常用術(shù)語和和指標：10、三通一平：：是指水通、、電通、路路通及場地地平整；11、七通一平：：是指水通、、電通、路路通、排水水通、排污污通、通訊訊通、煤氣氣通及場地地平整；12、紅線圖：又叫（宗地圖）），是按一定比比例尺制作的用用以標示一宗地地的用地位置、、界線和面積的的地形平面圖。。它由政府土地地管理部門頒發(fā)發(fā)給土地使用權(quán)權(quán)受讓者，受讓讓者只能在紅線線范圍內(nèi)施工建建房；建筑基礎知識常用術(shù)語和指標標商品房銷售面積積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積公攤系數(shù)＝分攤攤的公用建筑面面積／套內(nèi)建筑筑面積之和公攤率=分攤的公用建筑筑面積／建筑面面積公用建筑面積＝＝整幢建筑的建建筑面積－套內(nèi)內(nèi)建筑面積之和和－不應分攤的的建筑面積將建筑物整棟的的公用建筑面積積除以整棟樓各各套套內(nèi)建筑面面積之和，得到到建筑物的公用用建筑面積分攤攤系數(shù)注意：公攤系數(shù)數(shù)≠公攤率建筑基礎知識復式：一個住宅占兩個個樓層，有內(nèi)部部樓梯聯(lián)系上下下層，一般在首首層安排起居室室、廚房。餐廳廳、衛(wèi)生間等。躍式：是一層住宅但較較普通住宅高，，可在局部掏出出夾層，安排臥臥室或書房等用用樓梯聯(lián)系上下下，其目的是在在有限的空間里里增加使用面積積，提高住宅的的空間利用率。。錯層：是一套房子不處處于同一平面，，即房內(nèi)的廳、、臥、衛(wèi)、廚、、陽臺處于幾個個高度不同的平平面上。錯層住住宅的面積計算算方法參照平面面住宅面積計算算。建筑基礎知識綠地率與綠化率率的區(qū)別？綠地率：在規(guī)劃劃項目建設用地地內(nèi)各類綠地面面積的總和與規(guī)規(guī)劃項目建設用地面積的的比率（%）。綠化率：包括屋屋頂綠化在內(nèi)的的各類綠化面積積總和與規(guī)劃項項目建設用地面積的比率率。NO.3相關法律常識相關法律常識識合同生效的要要件：當事人在訂立立合同時必須須具有相應的的訂立合同的的行為能力。。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，年滿滿18周歲且不屬于于不能辨認自自己行為的精精神病人、處處于昏迷狀態(tài)態(tài)的人，都是是具有完全行行為能力的人人；16周歲以上不滿滿18周歲，根據(jù)情情況界定。合同當事人的的意思表示真真實合同不