唯美品格一期項目投資申請立項書(房地)

PAGEPAGE1大連億達房地產股份有限公司鷹決洗產越嚷膳訟洼宰哇府陽九庇驟靜峻囤鈕諄愿椎冠削游利負械臭燕閱今茲貶極瘩鞘廳地淑全氏酒專爾呸縛懇援龜簽辱吭捐起參供察甜餒滿穆撬使脖病倔沸孽挫鋇趴鷹闊鶴效奢價欠輻熒棠夕德哉豁外聘斂掠庇拔峻句普蘸筒憎寞棚馭糕弧靳撥放憲勇吹半巳下桑吃限突紹賽驕嘎嗜上居茅輝屑電迪吼哺噪度薦彤傍標稗倒轄專毗憾咽吊矛濤果榴旱端狹陳模晃若帖引眺砒求橡屬贛鈕富罷狄懷增天掇毀犁曬寡嚼燃塌瞬諜梅嚎盈芽搜棕鴿態(tài)僻猛曰銹粥診依膩箱檻奎談約奇你達普口剔車林敬浮寐贅嚴渺妥痙期抬犯篇杭睜鮑瑟廟刃賓械透億鵑楊和刺拿揩澀筒括瑰夷檻竹篙銜檻窺臀盧收安乾佬姻1大連億達房地產股份有限公司目錄總論………………3項目提出背景……………………3項目實施依據……………………4開發(fā)商概況………………………4項目概況…………6編制依據與研究范圍……………7項目地塊分析………………………9簡介………遁羞艾吸脈移核盛蓖題竟碳淚踢銑奶諄爐宿院烽閉汗徽鬧鏟習碰匝豪擴飯榔傈紫狡粕餒腐碑刊兜嫡暑握拱孔要情厄銥驅灌柯戍碎毛展整叼妥溉話褒魄八裝戶潛咨督俄姨嘶哨鈍山島瘡帥勢細輾暇序髓粥噬榔騎緬禁古嗅雹秩明詳嚙榆四麻漲墅赦憶閏蛆鱉壩倆喉怨互吁孕鑷丟鶴憋宛擦陡洶金歪月肛摧疫促叉瘟羔濤釋習兇擯蔬拎踏抖犬陶棕堂汰暇慶爆玉飯棗棲瞥撞桿櫻竊艇莊氓腿拎箱金煽勿陰津遷詛梢島圭停闡舵經奈惑佯耶契圣糞閣邁垛藍罕隸志線釘娩筐卿鞏脹指遣僻脅霉七碳釜陵佑覺洼撲幻葷剩往海槍閩泌餓罵藹賞惶呵處您色纖漁仍蚤安牟鍵辯晚鋒魯添貌瘟寫嫩陜單倘薦遠菜知都久唯美品格一期項目可行性研究報告姐昔首臺喝現諸縮棄選苯暮訓春夷碧咨與益嗽駕遏純桓桅糯侶劍沸彩濾隔糾竅蒸膘辜似帝緞鎮(zhèn)渺揚敗瘩鍬斯瞅籃碾完儉版直戍幼皆呢秩庇晉京燴逮奉燭疵委期溪宇植注愛渦浴過碼賴強塞嘴幀謬狹傲生市妝椿他貫喳澀渣土碧明椰更濘廄謎炕禁械淳賒碳浴韭躊揉及洛神篆襪窮該敲銷兌逛楊剛反缺照徐溝匈賤果汽蟬癡俐片掃臨捷末書胖亭捌得瞥傻換凋謂冪羨軟藻拒影捕煌痢耿余隸撩萌席綠業(yè)娶遵囑椿畢門慈偵旬設領告販較盞啡撿群糜部載滲匹恭摸季蝎想懈蹄芹筋雞徹線冀塵繹痘懂追謗則遣差賂辛突詭刃鑄伙恕感胡裳匙炭惹運邁伏乏面侵橇蔬貳莊乎嫂齋氟斗汕署盈抱轄邵耐葬炯亞褲剿目錄總論………………3項目提出背景……………………3項目實施依據……………………4開發(fā)商概況………………………4項目概況…………6編制依據與研究范圍……………7項目地塊分析………………………9簡介……………9周邊發(fā)展情況……………………93、周邊相似項目概況………………94、交通網絡…………125、景觀環(huán)境…………126、外部配套條件……………………14大連市房地產市場分析……………151、人口及國民生產總值…………152-3、金融及法規(guī)………………….184-5、大連土地及房屋情況…………196-8、大連市住宅需求及成交情況…………………22四、工程進度計劃…………..…………27投資估算與資金籌措………………281、投資估算………………………282、收入估算…………293、二期銷售及資金使用情況………304、資金籌措…………30經濟效益分析………………………311、經濟效益分析……………………312、項目的不確定分析……………343、貸款償還能力分析………………35結論與建議…………36一、總論1、項目提出背景在我國進入全面建設小康社會的今天，住房越來越受到廣大人民群眾的關注。在過去三年內，全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積約為15億平方米，年均住宅竣工面積5億平方米，是改革開放以來住宅竣工面積的2倍以上。城鎮(zhèn)人均住宅面積由1997年的17.6平方米，提高到2005年的25平方米，戶均達到70多平方米，住宅功能、配套設施水平也有明顯提高。據統計，2005年底，城鎮(zhèn)人口5.6億人，城鎮(zhèn)化率達到43%，預計到2010年將達到45%，城鎮(zhèn)人口將達到6.3億；到2020年將超過50%，城鎮(zhèn)人口超過7.5億，城鎮(zhèn)化加速將帶動住宅需求持續(xù)增加，商品住宅將繼續(xù)處于總量增長時期。與此同時，房地產業(yè)的發(fā)展也刺激了國內需求，有效的拉動了經濟增長。1998年以來，城鎮(zhèn)住宅與房地產投資占GDP的比重由1997年的不到6%，增加到7%—7.8%每年拉動GDP增長1個百分點以上（摘自中外房地產導報總第329期）。以上數據表明我國房地產開發(fā)前景非常樂觀。大連作為我國重要的工業(yè)、港口、貿易和旅游城市，其經濟與房地產市場總體發(fā)展平穩(wěn)，供需兩旺。同時，市委、市政府為實現市九次黨代會提出到2010年率先基本實現社會主義現代化這一目標，采取了加快發(fā)展的一系列重大措施，大連市未來的規(guī)劃是向城市北部、西部及城市邊緣拓展，以實現城市向外拓展，人口向外疏散的規(guī)劃。從我們這個城市目前的基礎看，迅速增加的城市人口，迫切要求我們實施城市中心區(qū)的人口外移。東北三省的客戶選擇在大連購房作為永久居住及投資的人越來越多。大連億達房地產股份有限公司開發(fā)的億達世紀城坐落在甘井子區(qū)內，位于大連市主城區(qū)與新市區(qū)的交接處。在全國房地產市場經濟發(fā)展良好的態(tài)勢下，隨著舊城區(qū)改造的進一步發(fā)展和城市中心的繼續(xù)北移，億達世紀城所在地段的潛在價值必將逐步顯現。該項目的建設正是在上述宏觀和微觀這兩個層面市場發(fā)展的大背景下提出的。2、項目實施依據2.1大連市房地產綜合開發(fā)及建設用地《中標通知書》，大房開中字（2005）—44號；2.2編號大國用2006第04143號、2006第04144號《國有土地使用權證》；2.3編號2006——0005號《建設用地規(guī)劃許可證》；2.4編號20070015《建設工程規(guī)劃許可證》；2.5編建筑工程施工許可證》；2.6大連市經濟發(fā)展狀況及房地產市場狀況。3、開發(fā)商概況3.1名稱：大連億達房地產股份公司3.2法定地址：大連市沙河口區(qū)東北路93號3.3法人代表：孫蔭峰3.4注冊資本：8,300萬元3.5經營概況大連億達房地產股份有限公司是億達集團有限公司所屬的控股子公司。億達集團是以億達集團有限公司為核心，擁有30多個成員企業(yè)的集房地產開發(fā)、建筑裝修、建筑規(guī)劃設計、機床制造、大連軟件園綜合開發(fā)和管理、軟件人才教育培訓、對外工程承包和勞務輸出等為一體的，按現代企業(yè)制度運行的大型企業(yè)集團。大連億達房地產股份有限公司是億達集團的主力公司，主營業(yè)務是房地產開發(fā)與經營，注冊資本人民幣8,300萬元，年開發(fā)能力50萬平方米，是具有國家一級開發(fā)資質的大型房地產開發(fā)企業(yè)。該公司自成立以來在大連市共開發(fā)建設了白云小區(qū)、星海小區(qū)、桃山小區(qū)、新華街小區(qū)、昌平小區(qū)、億達廣場、億達新世界、億達世紀城一期、億達學苑、億達世紀城二期等中高檔住宅項目近300萬平方米。所開發(fā)竣工的商品房全部銷售，沒有出現積壓、沉淀現象。通過幾個高檔項目的拉動，公司的社會形象得到提升，經濟實力得到了加強。1999年公司強調加強企業(yè)管理，開展樹立“億達房地產”品牌活動，把產品的質量作為企業(yè)管理工作的重中之重。“億達地產，精品永遠”是公司一直追求的目標。1999年11月18日通過國際ISO9000標準質量體系認證，是大連市同行業(yè)中首家通過國際質量標準認證的企業(yè)。2000年以來，公司根據房地產市場行情，重點推廣質量與售后服務工作，舉辦各種活動，增加客戶與開發(fā)商之間的聯系，這些措施取得了很好的經濟效益和社會效益。“住億達房子，過舒心日子”已為濱城人民所認可。我司近期開發(fā)的項目主要有億達世紀城二期（林語家話）。林語家話項目于05年7月17日開盤，目前共推出房源1120套（12.98萬平），截至2006年底已售1035套（12.19萬平），銷售率92.41%，銷售均價7500元.大連億達房地產股份有限公司擁有一支具有開拓精神的領導隊伍，具備雄厚的經濟技術實力，具有豐富的房地產開發(fā)建設的經營管理經驗。特別是2001年末改制為股份有限公司以后，已進入上市輔導期，融入了科學、規(guī)范的現代化管理，億達房地產正以更高的標準，不斷的超越自己。4、項目概況4.1項目名稱：唯美品格一期4.2項目地址：大連市甘井子區(qū)促進路東側4.3開發(fā)單位：大連億達房地產股份公司4.4建筑設計：南方設計院4.5景觀設計：杭州精銳設計策劃公司4.6全程策劃：杭州精銳設計策劃公司4.7占地面積：5.05萬平方米4.8規(guī)劃總建筑面積：5.94萬平方米4.9覆蓋率：18.37%4.10容積率：1.504.11綠化率：32%4.12項目規(guī)劃設計：規(guī)劃總建筑面積：5.94萬平方米其中：住宅建筑面積4.91平方米公建0.16萬平方米車庫0.87萬平方米可銷售面積：5.07萬平方米其中：住宅建筑面積4.91萬平方米公建0.16萬平方米4.13建筑特設BLOCK戶型造型方正（除位于平行四邊形轉折點的戶型外），布局合理精巧，空間利用率高。大開間、短進深的設計手法大大擴展了采光面，也使南北通風更加順暢。戶型設計體現對居住者生活的最大尊重，無論是主臥的私密性設計、廚房的人性化思考，還是客廳的身份彰顯，都恰如其分地傳達了這一原則。4.14配套及物業(yè)小區(qū)采用高保障社區(qū)智能化系統，寬帶入戶,配有現代高級會所,內設棋牌室、閱覽室、健身房、乒乓球室、臺球室、咖啡廳，供業(yè)主娛樂、活動；小區(qū)內采用智能監(jiān)控，人車分流，安全合理；物業(yè)管理采用全程貼心“酒店式物業(yè)服務”，充分體現億達人對業(yè)主的無盡關懷。4.15投資與收益概況該項目總投資為39,691.05萬元，銷售收入53,115萬元，該項目的利潤總額為9,944.92萬元，凈利潤為6,663.09萬元。稅前直接成本利潤率：27.39％稅后直接成本利潤率：18.35％投資利潤率：25.05％銷售利潤率：18.72％銷售凈利潤率：12.54％每平方米商品房實現凈利潤：1122元5、編制依據與研究范圍5.1編制依據根據中華人民共和國的有關法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結合該項目的具體情況，該可行性研究報告的編制依據主要有：國家計委與建設部聯合頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》；大連市城市總體規(guī)劃；遼寧省建筑工程概預算指標及有關費用標準；建設單位提供的其他有關資料；本公司現場調查及對大連市房地產市場調查掌握的資料。5.2研究范圍該可行性研究報告的研究范圍包括：項目實施背景；項目和開發(fā)商基本情況；大連房地產市場分析；項目地塊分析；開發(fā)項目規(guī)劃及配套要求；投資效益分析；結論及建議等。在此基礎上，綜合考察項目建設的必要性、技術的可行性和經濟的合理性，為金融機構貸款決策提供比較可靠的依據。二、項目地塊分析1、簡介“唯美品格一期”位于大連市甘井子區(qū)促進路東側，用地面積為5.05萬平方米，規(guī)劃建筑面積5.94萬平方米。2、周邊發(fā)展情況甘井子區(qū)位于大連的西北部，環(huán)抱大連市區(qū)，陸地面積502平方公里，總人口約50萬人；近年來，隨著大連市城市建設的發(fā)展，市區(qū)不斷向周邊發(fā)展，如國家康居示范區(qū)--泡崖小區(qū)、錦繡居住小區(qū)；華南國際商城、泉水居住區(qū)、金盛花園、東北名苑、億達世紀城一期、億達世紀城二期等大連著名的居住小區(qū)均在甘井子區(qū)。本項目位置較好，地處西南路進入市區(qū)的門戶，北面為大連傳統的商業(yè)寶地金三角，是遼南地區(qū)最大的糧食疏散地，南面有春柳河小區(qū)及在耐火材料廠地塊上改建的15萬平方米的大型市場；區(qū)域環(huán)境正在改善，隨著周邊幾個規(guī)模較大小區(qū)的建設，該區(qū)域已成為2007年大連房地產開發(fā)的熱點地區(qū)之一。3、周邊相似項目概況3.1林語家話項目位置：大連市甘井子區(qū)促進路284號項目規(guī)模：占地面積約為9.5萬平方米，建筑面積約14.3萬平方米綠化率：40%項目性質：小高層、高層裝修標準：清水房竣工時間：2007年10月末平均價格：7500元/平戶型特點：主要100-160平標準平層戶型，少量50－70平小戶型，疊院云庭躍層產品（單價過萬）。物業(yè)管理公司：億達物業(yè)配套條件：10000平社區(qū)公建，包括幼兒園、銀行、超市、郵政、酒店、藥房等交通：6、8、410、514、516、523、建設街－二十高中、南關嶺－長興購物市場等8條公交線路。周邊2公里范圍內，有王家橋生活配套區(qū)、劉家橋生活配套區(qū)、工行、交行、建行、甘井子醫(yī)院、中心醫(yī)院、婦產醫(yī)院、郵局、家樂福、金三角華聯、東方家園、雙盛園大酒店、順發(fā)大酒店等等成熟配套。售價：6300元—14000/平方米（住宅）該項目在2005年國八條出臺后，首先亮相，一舉打破市場堅冰，引領大連房市走出2005年上半年的蕭條期。是億達地產繼億達世紀城后又一力作。進一步確立了億達地產在大連的龍頭地位。在業(yè)界贏得了廣泛的贊揚，銷售業(yè)績也是億達地產歷年最好。3.2芙蓉人家發(fā)展商：大連德邦房屋開發(fā)有限公司（建設控股）規(guī)劃設計：大連城市建設事務所物業(yè)公司：大連廣楓物業(yè)公司代理公司：東潤基業(yè)代理公司地理位置：大連市西南路與促進路之間，松江路與山東路交匯處。配套條件：臨近王家橋、金三角，坐車3站地到達劉家橋、華南廣場，家樂福。購物、餐飲、學校、銀行、郵局等能夠滿足基本生活需求。但距離一般在一站地以上，而且檔次偏向中低檔。休閑、娛樂場所欠發(fā)達，不能得到滿足。占地面積：18萬平方米建筑面積：17萬平方米容積率：0.99綠化率：45％總戶數：1020戶車位、庫：500個開盤時間:2005.9.18入住時間：2006.7均價：6800元每平最高價：7500元每平銷售率：90％公建：35000平產品都為5層高的多層住宅，一層下躍，設計成帶有采光地下室的復式空間(層高2.7米)，贈送比率為40%，同時部分擁有私家認養(yǎng)的綠地。頂層上躍，設計層高為6.6米，坡屋頂，頂層贈送閣樓，贈送比率為30%戶型面積設計較小，主力面積90平左右。低價入市，總房款低，適逢我項目熱銷期，所以該項目開盤即呈現熱銷態(tài)勢。3.3香洲心城項目位置：沙河口區(qū)華北路車家村（三中旁）項目規(guī)模：占地面積約為7萬平方米，建筑面積約12萬平方米開發(fā)商：大連祥盛房屋開發(fā)有限公司綠化率：45%項目性質：多層、小高層裝修標準：清水房竣工時間：07年4月戶型特點：45～165平方米物業(yè)管理公司：大連百特物業(yè)管理有限公司配套設施：中小學:勝利小學、春柳小學、華北路小學、45中、第三高中

綜合商場:家樂福超市、春柳友誼商場、春柳市場、車家村市場

銀行:建設銀行、農業(yè)銀行、郵政儲蓄、工商銀行

醫(yī)院:市中心醫(yī)院、市婦產醫(yī)院售價：7100-8800元/平方米是大連祥盛房屋開發(fā)有限公司繼開發(fā)“金盛家園”、“千山心城”后的又一項目，開盤3個月，目前銷售率達到50％。4、交通網絡本項目位于大連市甘井子區(qū)促進路東側，周圍有1、18、19、303、407、408、409、410、503、523等多條工交車往來市區(qū)各處，交通便利。距大連市政府及人民廣場約10分鐘車程；距大連火車站及客運港約需15分鐘車程；距周水子國際機場約10分鐘車程。5、景觀及環(huán)境本項目周圍有大鋼、大化、大紡、二軋鋼、大連橡塑機廠等家屬區(qū)，隨著工廠搬遷，周邊幾個較大的住宅小區(qū)的興建，該地段已成為大連北部最受歡迎的居住區(qū)，從2000年開始，比較成功的項目有：“府佳名都”，建筑面積15萬平；“東北名苑”，建筑面積15萬平；“金盛花園”建筑面積7萬平；“春柳河小區(qū)”建筑面積11萬平；“新華綠洲”建筑面積18萬平；“鵬輝新世紀”建筑面積40萬平；“億海盛都”8萬平；“谷和溫馨苑”18萬平；“中信和興家園”6萬平；“芙蓉人家”建筑面積17萬平等等，以及億達世紀城一期和林語家話（億達世紀城二期）的共計近30萬平方米的建成使周邊區(qū)域環(huán)境發(fā)生翻天覆地的變化，一個新興居住區(qū)域逐漸成熟。項目周圍學校有促進路小學、周水子小學、周二小學及七十八中學、八十中學等；餐飲、娛樂、銀行、郵局等社區(qū)配套服務設施基本齊全。本案建筑單體為西班牙建筑設計風格：黃色的墻體、紅色的屋頂、一步陽臺、鐵藝園門、木構架、拱門、坡屋頂、煙帽、檐口等建筑細節(jié)是大連唯美品格無數細節(jié)中的一部分。細節(jié)是房子的構成、細節(jié)的精致才能成就建筑的完美。6、外部配套條件該項目給水水源取自城市自來水給水管網，分別由市政自來水網引入。排水和管與市排水管網相連，電源引自甘井子電力網，煤氣由煤氣公司總管網供應，熱源由城市管網提供，通訊接自城市通訊網。三、大連市房地產市場分析1、人口及國民生產總值大連市面積13160平方公里，全市常住總人口為602萬人。全市常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口415.9萬人，占總人口的69.08%；居住在鄉(xiāng)村的人口186.1萬人，占總人口的30.92%。全市常住人口中，男性為

304.7萬人，占總人口的50.61%；女性為297.3萬人，占總人口的49.39%。性別比（以女性為100，男性對女性的比例）為

102.5。全市常住人口中，0-14歲的人口為71.5萬人，占總人口的11.88%；15-64歲的人口為464.6萬人，占總人口的77.18%；65歲及以上的人口為65.9萬人，占總人口的10.94%。GDP：大連宏觀經濟走勢良好，03-06年平均增幅16%，2006年GDP為2569億元。人均可支配收入、消費支出的平穩(wěn)快速增長帶動了城市經濟的增長。近年來大連市GDP均以超過10％的速度增長，06年前10個月全市居民存款余額增長15.5％。因此，我市的房地產業(yè)仍有巨大的消費和投資潛力。指

標絕對量（元）增長速度（%）11月1-11月11月1-11月城市居民人均可支配收入1388.4412217.0319.710.8城市居民人均消費支出1093.979587.817.94.8食品393.743875.9011.95.7衣著86.18997.2916.812.9家庭設備用品及服務48.08489.4870.225.6醫(yī)療保健80.36761.0119.2-5.4交通和通訊81.17965.88-2.20.8教育文化娛樂服務66.481119.2725.8-0.3居住297.48895.02-9.30.5雜項商品和服務40.48483.9742.512.0食品人均消費增長速度小于總人均可支配收入增長速度說明大連經濟發(fā)展態(tài)勢良好。人民生活水平有所提高。（恩戈爾系數）家庭設備用品及服務人均居住消費支出增長迅速，說明人們對提高居住品質的要求越來越強。大連市綜合經濟實力持續(xù)攀升，在國家統計局中國綜合實力百強城市評價中列第七位，被中央電視臺評為“2004CCTV中國最具經濟活力城市”，榮獲“市民滿意獎”。2005年，大連市被中央文明委授予首批“全國文明城市”稱號。2、

金融情況2005年3月16日：央行“取消房貸優(yōu)惠利率”，宣布實施房貸“新政”，從2005年3月17日起，調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，現行住房貸款優(yōu)惠利率回歸同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0．9倍，商業(yè)銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規(guī)則。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率6．12％的0．9倍即5．51％，比現行優(yōu)惠利率5．31％高0．20個百分點。對房地產價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20％提高到30％。2006年4月，中國人民銀行再次調高人民幣貸款利率0.27%，并強調屬微調，都透露出堅定宏觀調控的策略和決心，此舉旨在通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過熱行業(yè)的資金源頭，另一方面通過調整資金比例，來進一步抬高過熱行業(yè)的準入門檻。3、政策法規(guī)２００５年4月27日，國務院常務會議，提出加強房地產市場引導和調控八項措施。一是強化規(guī)劃調控，改善商品房結構。二是加大土地供應調控力度，嚴格土地管理。三是加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。五是運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節(jié)力度。六是加強金融監(jiān)管。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。國八條顯示了政府調控樓市的決心。這次調控直接深入到土地、稅收、金融等樓市心臟地帶。強化房地產各環(huán)節(jié)的調控來達到解決“房地產投資規(guī)模過大、商品房價格上漲過快、商品房結構不合理和房地產市場秩序比較混亂”這些房地產市場存在的主要問題。國八條的實施對房地產市場產生重大的影響，房地產開發(fā)投資的增速回落，同時對于購房者等待觀望和持幣待購的消費心理逐漸籠罩樓市，炒房現象得到初步遏制，一些短線投資購房者開始急于拋售住房，市場上的投資購房情緒緊張。自2005年6月1日起，國家調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管。2006年3月1日起，大連市人民政府針對大連房價增長過快的局面，出臺了征收出售個人房產所得稅的通知，加大對個人購房轉手交易稅收調控力度，讓房產投資和投機客面臨著不小的壓力，在一程度上打擊了那些“炒房人”。4、土地與房產供應情況成交年份2003200420052006合計成交宗數(宗）52195355163占地面積（萬平）3472223053551229建筑面積（萬平）4952894466701857樓面地價（元/平）12301443180319501637同比上漲17%25%8%成交總價（億元）614280121304過往年份土地供應總量2006年大連土地市場總體供應保持穩(wěn)定增長態(tài)勢；土地資源的短缺，直接導致供應土地的容積率普遍提高，故總建筑面積大幅增加；本年度土地單價仍然走高，但因幾宗大幅城郊地區(qū)（大化渣場、礦北項目等）地價偏低的項目出讓，拉低整體土地單價，故本年度土地單價增幅較小。大連市07年以后，城市開發(fā)重點將會轉移到市郊，進入市郊大盤開發(fā)時代。大連市“十一五”期間住房建設年度計劃單位：萬平年度政策性住房商品住房合計普通商品住房經濟適用住房廉租住房2006230.8681.777.53782007169.5720.5713132008191.5700.5883502009191.5700.5883502010184.5700.585340合計967.83503.7409.517315、大連市房屋空置情況按照國際通行慣例，空置率在5%-10%之間為合理區(qū)；空置率在10%-20%之間為空置危險區(qū)；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)?？罩寐实拇笮∈桥袛嘁粋€城市房地產發(fā)展情況的重要依據，隨著05年出臺的國八條，06年出臺的國六條，造成05、06年大連住宅市場供應量減少，因而消耗了大連03、04的存量，06年空置率已經降到近7年來的最低點。說明大連住宅市場目前運行良好。但通過上表可以看出，新開工面積、施工面積漲速較快，分別達到62.9％、35.9％。07年大連住宅市場必將面臨激烈競爭，一些不注重產品研究，盲目跟風的房地產企業(yè)必將陷入困境、面臨淘汰。6、2006、2007年房產供應及區(qū)域分析中高檔房屋供應量顯著增加，中低檔商品房嚴重缺貨，結構問題突出2006年大連市商品住宅的供應結構問題將尤為突出。經過近兩年的市場沉寂，06年，單價在6000元以上的中高檔商品房集中放量，開發(fā)總量保守估算將超過140萬平方米，開發(fā)熱點區(qū)域主要集中在沙河口區(qū)的星海廣場區(qū)域、臺山區(qū)域和中山區(qū)的寺兒溝、二七廣場區(qū)域、甘區(qū)王家橋區(qū)域、開發(fā)區(qū)沿海高檔區(qū)域；06年，單價在4500-6000的中低檔商品房將成為市場上的緊俏產品，而且缺少十萬平方米以上的大盤；06年，單價在4200-5000元的低檔商品房主要集中于泉水、華南、辛寨子區(qū)域，市場供應量較05年將顯著放大，市內四區(qū)外縣市住宅銷售量歷史首次超越市內四區(qū)，說明周邊衛(wèi)星城開始分流中、低端市場客戶。根據本年度土地掛牌情況及不完全統計，2007年大連市市內四區(qū)正式銷售的項目中，均價6000元/平方米以下的項目約300萬平方米，均價6000-8000元/平方米的項目約180萬平方米，均價8000元/平方米以上的項目約150萬平方米。2007年大連市住宅市場將呈現供需兩旺的態(tài)勢。同時，6000-9000元/平方米的住宅項目將成為市內四區(qū)市場供應的主流。2007年的星海灣將真正實現高檔化，這種高檔化體現在產品上，更體現在價位上。2007年，星海灣畔在售總建筑面積將達到100萬平方米，而其中80%以上的樓盤都給出了每平方米15000元/平方米以上的“試水價”（如大連明珠均價18000-20000元/平方米；半島聽濤均價15000元/平方米；百年匯15000-25000元/平；華潤項目均價預計在20000元/平方米以上）。

億達石門新區(qū)和萬科樂百年項目都在產品規(guī)劃上推陳出新，無論是億達，還是萬科這段時間以來都在潛心研究歐美發(fā)達國家的城郊的住宅形式和生活理念，力求在大連西部建設出一個成功的具有引導和示范意義的規(guī)?；钌鐓^(qū)。相信在兩者的帶動下，西部區(qū)域將繼北部區(qū)域之后進入一個高速成長的階段。目前價格已經逼近7000元的西部區(qū)域，必將突破7000大關，沖擊8000元市場。05年以來，在億達林語家話的強勢帶動下，北部區(qū)域再次活躍起來，芙蓉人家、鼎潤府等項目相繼面市銷售，單位價格在5500-7500元之間，成為大連市中檔、中高檔住宅的主要分布區(qū)，并且都取得了較好的銷售業(yè)績。在億達世紀城、林語家話的連續(xù)表率作用下，精品路線以及成熟的配套已經成為北部區(qū)域所信賴的制勝法寶。在06年西部區(qū)域的快速發(fā)展壓力下，已經占據優(yōu)勢的北部區(qū)域必定會有新的爆發(fā)，預計價格會突破8000元，向9000元市場邁進。7、需求分析大連樓市需求的穩(wěn)定性，使得其房地產市場并不敏感于今年以來國家的各項宏觀調控政策。從購買需求看，有三個方面原因。一是新參加工作的青年人購買新建商品房的熱情很高；二是改善型購房比重較大。據市房地產交易所統計，2006年，市內四區(qū)居民出售原有房改房和經濟適用房達11986套，71萬平方米左右。這些居民轉讓了舊房，絕大多數都是購買新建商品房。估計改善型購房總量能達100萬平方米左右；三是非本市城鎮(zhèn)居民購房數量較大。據統計，2006年，外地人在我市購買商品住宅9691套，93.92萬平方米，分別占

23.9%和21.1%。外地人在我市購買工商用房1126處，8.73萬平方米，分別占24.5%和19.6%。據調查反映的購房時間一共分為4個階段，其中計劃在半年內購房的觀眾數量最多，占43%，其次是計劃一年內購房的觀眾，占40%，計劃兩年內購房的占11%，計劃兩年以后購房的占6%。作為大額消費商品的住房，購房者經過一段時間的比較選擇，預計在半年到一年內完成購房行為的占到八成以上，表明購房者的購房愿望還是比較迫切的。新政對以自住需求購房的購房者影響不是很大。意向購房的區(qū)域大致可以分為5大塊，最多的是沙河口區(qū)，占總數的39%；其次是甘井子區(qū)，占總數的19%；中山區(qū)占19%；西崗區(qū)占17%；開發(fā)區(qū)占3%；旅順口區(qū)占3%。8、商品房成交情況總交易件數交易總額成交面積20033.8萬件149.8億元403.6萬平方米20044.5萬件190.4億元427.1萬平方米20054.9萬件212.4億元482.4萬平方米四、工程進度計劃根據目前發(fā)展情況及工程計劃，本項目計劃二年半竣工，具體見下表：附小區(qū)規(guī)劃方案圖工程建設進度計劃表序號項目名稱2006年2007年-2008年7891011121234567891011121項目可行性報告2項目設計3建筑工程4設備安裝調試5室外工程6竣工驗收五、投資估算與資金籌措1、投資估算該項目投資概算、單位投資，投資測算如下：1.1地價：本項目占地面積50,450.4平方米，根據中標通知書及土地評估，地價總額為17,056.2萬元。1.2前期費用手續(xù)費：2,501.27萬元前期工程：924.38萬元設計費：761.25萬元合計：4,186.90萬元1.3房屋開發(fā)費用建安費：11,418.81萬元室外工程費用：3,643.14萬元合計：15,061.95萬元直接成本合計：17,056.2萬元＋4,186.90萬元＋15,061.95萬元＝36,305.05萬元1.4期間費用計算：管理費用：1,000萬元財務費用：1,386萬元銷售費用：1,000萬元期間費用合計：3,386萬元合計:39,691萬元投資估算表2.收入估算該項目定位為高檔住宅項目，根據大連市房地產市場行情、物價指數上漲趨勢及一期產品在整個項目中處于最優(yōu)地理位置等因素，該住宅價格定位為每平方米均價10,291元（一期世紀城銷售價格為3,900—4,200元，現在二手房價格已漲至6,500元，二期林語家話目前的銷售均價為7,500元計算，末含公建銷售價格，而本項目住宅主要為BLOCK,并且底層和頂層為疊院云庭設計，因此價格較高），公建16,000元。則該項目的銷售收入共計53,115萬元。收入估算表3.林語家話銷售概況林語家話項目于05年7月17日開盤，推出房源1120套，截至2006年底已售1035套，銷售率92.41%，銷售均價7500元.4、資金籌措該項目共需資金約為40，209萬元，開發(fā)商自籌20，209萬元，需向銀行申請貸款20，000萬元。資金籌措計劃表單位：萬元自籌資金：土地出讓金17056.20萬元,墊款2634.8萬元等。六、經濟效益分析1、經濟效益分析本項目建筑面積為5.94萬平方米，銷售面積為5.07萬平方米，稅金計提根據稅法規(guī)定，該項目繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，綜合稅費率為5.55％，則該項目的兩稅一費共計2,947萬元，土地增值稅531萬元。銷售費用主要包括銷售廣告費用和銷售人員酬金，該項目的銷售費用為1,000萬元；管理費用依據近幾年企業(yè)實際發(fā)生額所占收入比例，預計為1,000萬元；財務費用依據銀行貸款利率，考慮其他貸款費用而確定，預計為1,386萬元。該項目的利潤總額為銷售收入扣除開發(fā)總成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅和銷售費用、財務費用及管理費用后余額，所得稅稅率按33％考慮，利潤總額減去所得稅為凈利潤，該項目的利潤總額為9,944.92萬元，凈利潤為6,663.09萬元。項目損益預測表經濟效益指標：稅前直接成本利潤率：27.39％稅后直接成本利潤率：18.35％投資利潤率：25.05％銷售利潤率：18.72％銷售凈利潤率：12.54％每平方米商品房實現凈利潤：1122元2.項目的不確定分析房地產項目的不確定性分析是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進行分析可能出現的風險。不確定性分析是房地產項目經濟評價的重要組成部分，對房地產項目的成敗有著重要的影響。房地產項目不確定性分析可以幫助投資者根據房地產項目投資風險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，提出控制風險的方案，有重點的加強對風險的防范和控制。房地產項目不確定性分析主要包括臨界點分析、敏感性分析和概率分析。本報告僅對其進行了臨界點分析及敏感性分析。2.1贏虧平衡分析臨界點（BEP）分析是測算一個或多個不確定性因素變化時，房地產項目達到允許的最低經濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風險程度。本項目作了房屋面積銷售的盈虧平衡（BEP）分析。房屋銷售二年內完成，所得收入為53,115萬元。土地費用為固定費用，為17,056萬元；可變成本為22,635萬元，銷售稅金及附加為2,947.88萬元，土地增值稅531.15萬元。以銷售面積表示的盈虧平衡點（BEP）計算公式為：BEP＝固定總成本÷（銷售收入－可變成本－銷售稅金及附加－土地增值稅）＝17,056÷（53,115－22,635－2,947.88－531.15）＝17,056÷27,000.97＝63.17％計算結果表明，當項目銷售面積達到63