成都市書香門第項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案

成都市書香門第項(xiàng)目營(yíng)銷策劃案即目高校錄前言金第一適節(jié)趁市場(chǎng)絕分析險(xiǎn)一、懷現(xiàn)階踢段成蹤都市躲房地逼產(chǎn)市雄場(chǎng)基顆本狀陳況翁二、語(yǔ)成都仿市同蔥類住揉宅調(diào)嫂查統(tǒng)狗計(jì)爺三、凡消費(fèi)變者分啊析揭第二掏節(jié)領(lǐng)項(xiàng)目伐概況滾一、貢項(xiàng)目悶區(qū)位澤二、三項(xiàng)目蠻周邊學(xué)環(huán)境蜂三、已項(xiàng)目必簡(jiǎn)況場(chǎng)第三欲節(jié)殿“輪書香蔬門第打”裳項(xiàng)目宰分析瓜SW駱OT慈分析型及營(yíng)揪銷思忠路提李煉與1.仿1扇SW邁OT告釋義野1.鄉(xiāng)2柏SW活OT博分析色意義決1.冠3蹤SW勸OT侍分析像作用遠(yuǎn)1.責(zé)4鹽SW頭OT推矩陣洲分析蝦2.爪總思敬路提迫煉或二、擔(dān)項(xiàng)強(qiáng)目?jī)r(jià)放格策澇略分延析深三、蓄核心捉價(jià)值頂分析脹第四痰節(jié)常推廣及策略撕界定女目標(biāo)部消費(fèi)鮮群界鉗定示賣點(diǎn)尚界定溜第五翅節(jié)筋廣告言策略帝廣告查宣傳批目的饅總體滴策略稿要樹乳立的溝形象各分期孔廣告鍵的整氧合策救略卸廣告欠主題誦及口朋號(hào)糖第六叛節(jié)豆?fàn)I銷遇活動(dòng)冊(cè)建議騎營(yíng)銷廊渠道庫(kù)及人略員促并銷建撫設(shè)游第七鋸節(jié)憐媒體黃策略縮媒體智目標(biāo)錘目標(biāo)寧受眾餓媒介蛛策略欠媒體給分析柿及選膜擇說(shuō)廣告律預(yù)算悶及分上配陳第八點(diǎn)節(jié)利方案逮說(shuō)明旺一、飛交建哲議娃二、涉蘇附構(gòu)（廣足告腳村本佩）前言歡任何縮營(yíng)銷困策劃寺方案谷的目坐的和煮宗旨統(tǒng)都是感在于追提高嚴(yán)產(chǎn)品洽的銷療售，醬塑造缺、提道升品吃牌形直象。賠本方青案在稱于為調(diào)“斯書香成門第萄”動(dòng)提供茂一個(gè)缸準(zhǔn)確須的定耀位與禁廣告抖方向刮，作別出全桶程戰(zhàn)庸略性駛的指腥導(dǎo)。茶在對(duì)廚本地牙市場(chǎng)瀉現(xiàn)狀宵進(jìn)行最了深芳入細(xì)天致的括了解籌和研取究分平析的權(quán)前提本下，悟找出拐“兵書香濾門第捧”捧項(xiàng)目夕的資偷源問(wèn)斗題與幅機(jī)會(huì)醒，以類達(dá)到譯或超查出怠“銜書香葡門第演”群的原凍定銷炊售計(jì)研劃。衰在最睡短的栽時(shí)間南以最焦有效匙的運(yùn)慨做方肺式來(lái)究實(shí)現(xiàn)蟻本項(xiàng)聞目?jī)r(jià)件值最理大化籮。器第一昨節(jié)陪市場(chǎng)構(gòu)分析殺一、攜成都聽(tīng)市房袖地產(chǎn)冶市場(chǎng)勞基本吩狀況兇1領(lǐng)、成閑都樓龜市趨臭勢(shì)第今年拌開年孩，成咐都房旦地產(chǎn)棒開局貫良好確。年物初，矛開發(fā)挖商就蕉大量程購(gòu)置益開發(fā)脂用地苦，因沸而開判發(fā)用村地也量較為泡充足蛙，截址至二桃月底戰(zhàn)，開文發(fā)商蛛擁有遇的開拍發(fā)土她地存丟量已貴達(dá)7冬52樹1畝伏。今賄年前床兩月墊，成但都市嬸房地找產(chǎn)開軌發(fā)共恐完成甚投資老42鋸.8貞5億晝?cè)?，密同比穩(wěn)凈增千投資鴉17憲.2域6億奮元，照增幅膏高達(dá)尊67鋪.5述%，室實(shí)現(xiàn)烤良好管開局撕。分班析今振年前湖兩個(gè)醋月的陽(yáng)房地采產(chǎn)發(fā)利展，話主要慣有以斯下幾胃大明密顯特娘點(diǎn)：同宗特點(diǎn)卵1：狐土地刺購(gòu)置挑費(fèi)成吵倍增團(tuán)長(zhǎng)您兇今年裹成都怖房市國(guó)前景贏依然派燦爛概，開及發(fā)商洽繼續(xù)勒看好解今年崗成都斃的房恒市，乒充滿濁信心騰。年防初，各開發(fā)丟商之湯間就栗打響積了對(duì)蛋土地杠的爭(zhēng)顆奪戰(zhàn)販，大談量購(gòu)到置開卡發(fā)用構(gòu)地，懲僅前階二個(gè)份月購(gòu)禮置的糠土地罰面積付就達(dá)真到9參4.捆79漏萬(wàn)平嶺方米代，增獄長(zhǎng)3障2.甘5%辜，用凳于土粒地購(gòu)襯置的植費(fèi)用去高達(dá)奔20錘.3丟4億裳元，煌增長(zhǎng)指3.捎4倍德，占型開發(fā)橫投資漠的比落重高爐達(dá)4伐7.諸5%坦，這主也是條房地綱產(chǎn)開燃發(fā)投時(shí)資大保幅增古加的添主因派。由浪于大預(yù)量購(gòu)種置開取發(fā)土禮地，尾房地器產(chǎn)開母發(fā)商聲的開明發(fā)用裝地較限為充們足?；榻刂练哦陆y(tǒng)底，屑擁有丙的開億發(fā)土讓地存徐量已殺達(dá)5桐01駱.4尼2萬(wàn)烏平方化米，飽折合濫土地窮面積輛為7蛇52獲1畝么。涌謠特點(diǎn)頁(yè)2：座港澳脈臺(tái)投靠資異上軍突爐起埋添內(nèi)資花對(duì)房參地產(chǎn)肉的絕責(zé)對(duì)主堂體地鑼位發(fā)染生動(dòng)?jì)D搖，董港澳勢(shì)臺(tái)投祝資表玩現(xiàn)突親出。頌前二摩個(gè)月借，內(nèi)伯資完糕成投帝資3遇0.包81方億，搞增長(zhǎng)吳30平.3立%，挑所占形比重免明顯廈下降練，由肌上年嘩同期寧的9字2.占4%誰(shuí)降為張71偵.9錄%，仗降低喘20繩.5毒個(gè)百我分點(diǎn)減；港趣澳臺(tái)恭完成謙投資葵9.梁87玻億，撿增長(zhǎng)為10絮.2宜倍，逃所占懲比重倚明顯占提高陸，由艙上年士同期覺(jué)的3續(xù).4喘%上今升到鴉23弄.0稍%，廢提高乞19襯.6冊(cè)個(gè)百瑞分點(diǎn)撤；外豎商完羅成投玉資2萄.1劉7億梁，增湖長(zhǎng)1條05撥.0農(nóng)%。融首特點(diǎn)埋3：劑商業(yè)催地產(chǎn)巧投資縱熱度紫不減瘋賽前二懼個(gè)月村，成蛛都完拔成住弦宅投掃資2坡4.桑19斗億，卡增長(zhǎng)脂35墾.0惡%；該商業(yè)篩地產(chǎn)京繼續(xù)毀成為魄開發(fā)零商投釋資的班熱點(diǎn)慣，完擱成投絡(luò)資8動(dòng).7省0億破，增活長(zhǎng)1鋼24茫.2央%。乏為滿粉足成織都房物市旺灶盛的彈消費(fèi)鞋需求俯，保乏證房起市供凈應(yīng)，五開發(fā)市商在密增大斥投資魔的同自時(shí)，裹明顯佩加大瘡了新享開工割力度似，商版品房絲的新亭開工怠面積坐達(dá)2父03雜.5煤1萬(wàn)東平米甲，增莊長(zhǎng)3受4.涼0%莫，其橋中：漁住宅揭新開法工1抵60略.9繁1萬(wàn)演平米督，增憂長(zhǎng)2刑5.脹0%將；辦琴公樓駛新開統(tǒng)工3測(cè).6低2萬(wàn)練平米泛，增廣長(zhǎng)1醋.7匹倍；前商業(yè)果營(yíng)業(yè)凳用房逮新開綁工2槍8.數(shù)27忽萬(wàn)平愚米，螞增長(zhǎng)蝕67貌.5幟%。滴文特點(diǎn)浸4：肚開發(fā)茫商的肢實(shí)力可明顯誤增強(qiáng)兄臭受國(guó)辮家宏魄觀調(diào)柄控繼怖續(xù)緊籃縮房捕地產(chǎn)秀信貸扣政策令的影怨響，訊開發(fā)蛇商加柏大了辨自籌磨資金撓力度攔，其譜自籌憤的開紅發(fā)資個(gè)金大律幅增菊長(zhǎng)，躲進(jìn)一贊步減獅少對(duì)尊國(guó)內(nèi)據(jù)貸款沿的依禮賴，牽國(guó)內(nèi)邪貸款豆持續(xù)等下降蠅，加康之市三外有案實(shí)力愧的開芳發(fā)商業(yè)的進(jìn)缸駐，習(xí)開發(fā)倍的整別體實(shí)蔑力明絞顯增鐘強(qiáng)。蝶前二獻(xiàn)個(gè)月秋，到濃位的培房地拐產(chǎn)開奏發(fā)資截金達(dá)案82棟.7北5億筋，增喊長(zhǎng)3茅9.犧3%加，其而中：呢開發(fā)徐商自王籌的輕開發(fā)熔資金際為3奧7.思42閥億，養(yǎng)增長(zhǎng)指12宜1.昆7%態(tài)，所六占比攔重為翁45開.2叉%，墳上升曉16信.8蓄個(gè)百溫分點(diǎn)魚；國(guó)劇內(nèi)貸際款僅響為1攏6.慣03蚊億，辣下降奏5.籃6%監(jiān)，所潮占比躲重為圣19辨.4錫%，犁降低列9.江2個(gè)產(chǎn)百分岔點(diǎn)。忌杯特點(diǎn)嬸5：綁商品有房銷既售面精積下扁降誦民受去墨年商逐品房璃開工框面積榜持續(xù)關(guān)多月洗下降債的影患響，眼今年犁前二償個(gè)月菌，商穴品房秤的竣柱工面慶積僅蹤有4艷0.堤50嶄萬(wàn)平欄米，蕩同比淹下降融54栗.9鈔%。已竣工瘦面積研的減忍少導(dǎo)燒致可丟銷售誰(shuí)面積常同步獲下降頃，前良二個(gè)漆月商墊品房咬預(yù)售嫂面積料減少戀27門.3飯%，賺商品足房現(xiàn)逝房銷扒售面夕積減助少4那0.堂4%蔥。商容品房各銷售每以預(yù)跳售為鼓主，胸總銷也售面面積中暢八成喪以上象的為蹲預(yù)售笑。虜池特點(diǎn)送6：宅積壓她商品隱房銷是售加矩快老愛(ài)二月虧份，緞商品括房總矛體空瓦置面盲積為儲(chǔ)67料.1迫1萬(wàn)嗎平米判，同訂比減趨少4愚2.哈6%夾，其級(jí)中住瞎宅、枕辦公堤樓和傭商業(yè)弓營(yíng)業(yè)掃用房垂分別嶺下降鈴57牽.0糞%、愈40捎.0肆%和刊13做.4譜%。協(xié)空置固期在鐮一年溫以內(nèi)顛、一賠年至場(chǎng)三年晌、三淋年以式上的避商品笛房空量置面覆積分鄉(xiāng)別同們比減若少4拘2.姨0%寒、4振4.在8%進(jìn)和3幫3.槽9%上。踩2、唉現(xiàn)有鍋品牌奉樓盤擊的基框本狀愁況春現(xiàn)有鞭名的尖樓盤箏西門稀有金瓜沙西悲苑、被金沙服國(guó)際瘦、燕歸沙庭臉院等若；南距門有詠中海陰名城裝、錦戶官新糧城、損中華赤園、靠置信籃麗都弟等；復(fù)北門氏有盛躲世年提華、雹北斗洪星花健園等奇。但倡是由移于市乳場(chǎng)不擔(dān)是很某成熟蒼，少捕數(shù)樓喂盤存紗在這芬樣或弦那樣酷的缺集點(diǎn)。鋒具體滅表現(xiàn)帝在以噸下這毅些方吹面：慮A癢、吉定位暮及推街廣都駁不是礎(chǔ)很規(guī)斤范，所抱著韻賣出饑去就新是目筑的心攝理。煎忽視染樓盤淺品牌勞的建鉗設(shè)，似忽視占樓盤涂?jī)?nèi)涵脂的建梢設(shè)，壓導(dǎo)致蔥后繼泛開發(fā)路力不恰足。參B椒、有零的沒(méi)琴有服奇務(wù)的冒概念旱。這竹又表扛現(xiàn)在秩銷后穩(wěn)服務(wù)稱差勁妙,物殼業(yè)管線理不下規(guī)范咐，有纖的業(yè)巡主不夢(mèng)是享妻受服律務(wù)而妖是受孕氣，館造成較開發(fā)丙商與蹄業(yè)主系的對(duì)岡立，駐小區(qū)兩的基馳本建軟設(shè)搞喚不上拉去。頭C告、小也區(qū)規(guī)丑化與夏自然錘融和碧概念染不足銜，人塑為景劇觀痕欲跡太啊重。燕二、全成都找市同差類住田宅調(diào)傻查統(tǒng)瓦計(jì)議“醒同類刃”巖定義洞為具港有小午高層匹，高嗎層住煩宅小狡區(qū)?；@現(xiàn)將增成都日市同器類住前宅進(jìn)誠(chéng)行大獵體對(duì)葬比分求析如濃下：憐1、丘東懼門贈(zèng)建川服夢(mèng)追皇灣公婦館：傲位于嬸一環(huán)日路東觸三段憐建華靈南巷湯（成認(rèn)華區(qū)浪政府蜘旁）蹦，祝占地怪面積阻：1龍6畝鋸，主總戶訓(xùn)數(shù)2申23食戶右該項(xiàng)子目戶差型從鞠53尖—理19醫(yī)1平量方米贊共十歡余種尖。建掘筑面役積3觸.2貪萬(wàn)平難方米蹤，均吩價(jià)4券10貿(mào)0元殿/平康方米凡。2面00察4年澆10驢月2五2日皺開盤界時(shí)出冊(cè)現(xiàn)熱償銷。梅周邊偶生活界配套旦完善蚊，各平類設(shè)嶼施齊良全，細(xì)學(xué)校盲、醫(yī)賓院、攀超市賽等環(huán)影布周周圍，皺是成雁都市惰生活信較新為成換熟的沃社區(qū)執(zhí)之一鉛。漂中海鉆格林愿威治祝城孝：志位于落一環(huán)波路東計(jì)，望磚江路考1號(hào)豪，均窩價(jià)5經(jīng)00旬0元悲/平希方米蛙。占典地面蘆積：攪5萬(wàn)陽(yáng)平方碌米鎖總屯建面女：2性0萬(wàn)扇平方萬(wàn)米喝住鵲宅約名14羽萬(wàn)平糖方米直砌容積賄率：鞭3.食5吐總戶本數(shù)約儲(chǔ)11姜72籌戶。豆中海悅格林駱威治梳城/統(tǒng)望江圖觀邸菊首批熊次物繩業(yè)一癥推向尸市場(chǎng)收，便掌受到?jīng)_市場(chǎng)丈的熱劃力追牧捧，緣現(xiàn)首蘇批次獲物業(yè)頃即將明銷售破告罄炊，第協(xié)二批章精品休單位鎮(zhèn)即將添于4寺月下碰旬面確市。享第二賓批次壁物業(yè)水?dāng)M推乒出面棒積9將0豆—斧15巡0平灑米的掌兩房貪及三砍房臨好川大琴、園槽區(qū)中吩庭單近位。鳴核心腹競(jìng)爭(zhēng)兄力：索全景春觀人少文住概宅、取多重趕復(fù)合亡社區(qū)逢；衛(wèi)2、駕南門愛(ài)玉林語(yǔ)都市閑金岸煌：侮該項(xiàng)檢目是列一棟巴位于你成都讀市玉勞林小支區(qū)玉麗林南愛(ài)街屢1號(hào)制的小儉高層咽電梯猜公寓柿，總寄建面撐6.芳8萬(wàn)衛(wèi)平方蔬米，鳴戶型德面積褲38淡-1已80乳，價(jià)斬格3鞭40尸0-乏35妙00顫元/蝦平方設(shè)米左缺右。伐小區(qū)瓜內(nèi)有么游泳搭池、曲綜合基功能派籃球行場(chǎng)、新大型熟中心氣園林謎、大沉型活舞動(dòng)廣毒場(chǎng)、滴社區(qū)圖會(huì)所象中心墊。萄核心附競(jìng)爭(zhēng)識(shí)力：則現(xiàn)代迎城市組功能貨笨時(shí)揪尚人掌文典蓋范范；恢出入兩便利刃；貧近字50簽00顧平米混的小廟區(qū)中六心景岔觀園劃林，煌布局完幽雅答環(huán)境盒宜人晚?；菥S多窩利亞父公寓披：獻(xiàn)位于含武侯野區(qū)神據(jù)仙樹窯南路悠體育式公園膛旁，董總建詢面2樹3.翁5萬(wàn)磨平方銅米，罪容積襲率2畫.6打9津綠化權(quán)率4率5%負(fù)均戲價(jià)4烏00拋0元無(wú)/平供方米寨。瘦核心隸競(jìng)爭(zhēng)腹力：以離塵麻不離顏城；惑周邊傲環(huán)境玻綠色袋條件陣好；亞其發(fā)饑展迅泛速，幻塑造孤了良晴好綠同色生胃活理議念在雁消費(fèi)叛者心苦中形訂成良?xì)⒑玫膼炂放票??；?、含西門額由于賀西門礎(chǔ)為開刃發(fā)城繡區(qū)，笨在整蹲個(gè)大襪環(huán)境嘩的綠鬼化、喚城市儀規(guī)劃各方面久有其勺獨(dú)和特的屢優(yōu)勢(shì)謎?？偧忬w來(lái)遮說(shuō)，奮城西灑地段岔房地浩產(chǎn)都舒在賣遵自然旅環(huán)境削。鴨匯廈漢花園穗：鬼位于赤菁華礙北二評(píng)街吃36擴(kuò)號(hào)附債1號(hào)勢(shì)，均孤價(jià)3喉50袖0元績(jī)/平醫(yī)方米品。北綠化駱率3鏟1.勸19賭％

憂容貌積率胃2.辣48躬0賤建筑闖面積悉4.位99躍04江萬(wàn)平彈米我戶灑型為惕50秒——某16筆0平麥方米標(biāo)，2顏00怠4年培9月橋開盤盞，現(xiàn)交已全顫部售滅完。犁核心恭競(jìng)爭(zhēng)款力：怎城市寨核心顏風(fēng)景騙區(qū)；繪臨四浣花擋風(fēng)景六區(qū)、京杜莆崇草堂顛；并用綠錫色的推生活辮時(shí)尚尸來(lái)吸疊引白結(jié)領(lǐng)、類社會(huì)岔成功啊人士眠，市橡場(chǎng)銷貓售反克應(yīng)良喜好；莫其定霧位為看社會(huì)渾中高壇階層胡?？诮鸱克ぁぎ呏耥崯熖旄悍宋挥诙d成都傘市三境環(huán)路嚴(yán)西二針段內(nèi)茂側(cè)、矮外雙添楠片營(yíng)區(qū)；幅均價(jià)右32父00估元/洞平方兆米。核總占球地總貍面積唇96取.6衫畝，堡綠化每面積昆35棄.0烤1畝幣；由搖4棟籮電梯逝公寓貼、8勸棟多辦層住后宅、他2棟梅商業(yè)搬樓房間組成杠；容憲積率以2.烘15索，總慌戶數(shù)把69援2戶燈，地財(cái)下車駁位4腐30鉤個(gè)，拿地面嶄車位居50癢個(gè)。輪小區(qū)感住宅超的戶狠型是峽在獲愚得建凳設(shè)部狐設(shè)計(jì)辛優(yōu)秀離獎(jiǎng)的詞金房集苑戶挺型的惠基礎(chǔ)思之上瘋進(jìn)一殺步完體善提張升的寄，更則加經(jīng)行濟(jì)實(shí)鞏用、擴(kuò)新穎晴合理在。主蔑力戶遺型有拔：8搞5m共2、固99跟m2鉛的兩蜂房?jī)擅麖d單僑衛(wèi)；草12拜0m謠2、等13蛛0m密2、黎14輪5m素2的拔三房兆兩廳永雙衛(wèi)吧；1奮50宿m2本的四尾房?jī)少u廳雙芬衛(wèi)和仁部分光15躺0m器2、敏18屠0m軍2帶岡屋頂晃花園料的躍乳層等緒20暴余種栗。2揪00急4年丸5月使16六日開重盤。變核心伙競(jìng)爭(zhēng)坐力：隨以竹訓(xùn)為魂皺，植賀竹成胖韻；騰建筑臉風(fēng)格上淡雅傭飄逸和，空溫間尺綢度親團(tuán)和宜艘人。嬌4、停北頂門蜘金色護(hù)家園買：威位于棚府青柿路二江段，辰均價(jià)稀38黃00愧元/必平方夕米。綢占地彼面積遠(yuǎn)：3香.8降萬(wàn)平毒米

尖建筑侮面積咱：1禽0.切9萬(wàn)棟平米宴綠轉(zhuǎn)化率寬：3梯6.旅9%旁艦容積涂率：往2.年50怨遺20姓04粘年6范月1奧9日懇開盤蹤。毫核心日競(jìng)爭(zhēng)庫(kù)力：倘情景安花園概洋房挺；艱總體津規(guī)劃吳上，湊采用乞圍合刺式規(guī)鈴劃布學(xué)局耽；瘦在不它同的布空間減中出早現(xiàn)的宅聯(lián)排奔別墅欠、院爹落洋川房、單退臺(tái)舟式洋容房、肉空中滅情景瓣花園跳洋房像、頂哄層躍柱式觀港景洋醉房五惠種戶祖型形垂態(tài)，周從而有形成移豐富豬、具惹有韻幼律感挨的建釋筑造村型敢。粥5、剖內(nèi)那環(huán)線膝以內(nèi)第盛世法年華造：睡位于勾錦江勤文殊村院街終8號(hào)婚，均川價(jià)：取40揮00中元/其平方憐米盼容積滴率：持4.辜20釣建形面：媽3.村6萬(wàn)秘平方港米，伴停車碗位1祝60概個(gè)斤共4財(cái)00叉戶。堵今年是1月漿份開園盤至凳今已季銷售理近2歲/3訊，面色積為浪50趕多和啊80涌多的氣戶型炒已售貓完。岸售樓明部裝裝修簡(jiǎn)箱單，銜戶型苦資料燈不齊殊。染三洲羊佳潤(rùn)摸：姜位于霧錦江建東安占南路奴。均列價(jià)3豬50弟0元云/平旺方米老，容撓積率稅：5卸.5看4耐建面阻：1懇.0或3萬(wàn)射平方但米，晴綠化蘇率：倡31恐.2電%霉停車爐位4罰51鑒個(gè)。乏20豐03稻年1壇1月勺23環(huán)日開細(xì)盤，灶20呆04勒年1村2月玻31妖日交尊房，嘗現(xiàn)基組本售步完，刮戶型清為9遵0胡—構(gòu)15糟0平猾方米期。懂水岸賴麗舍耗：大位于父紅星胡路一匆段8惱號(hào)，廚均價(jià)刑37訓(xùn)00貿(mào)元/謀平方腸米，根容積浩率：石8.肉5，激綠化假率2所5%委，隨建面梅：2含.2呢萬(wàn)平陰方米俘，物潮管：牌1.娘2元如/平隔方米菠/月煌。戶瘡型從放50親—腔18顏0平辨方米捐，2非00特3年慶4月獄26曉日開肆盤，塌20伏04寶年6杰月3哈0日桂交房快。術(shù)南府歐錦血：愉位于妻順江鋒路1希18般號(hào)，岔均價(jià)將36值00杏元/厚平方星米，卸建面爽：5霜.7椒萬(wàn)平層方米潑，綠剃化率皂：5表4%渠，容炊積率駕：3匹.4怒7，仔物管林：1演元/愛(ài)平方豪米/淘月。按20劇03戴年1估2月諷13凝日開攝盤至咱今已吳銷售否完畢浩，面尚積從字85緊—宰14閑2平鹿方米桌。版聚星覽城：宋位于烈中仁蛇路，忘均價(jià)堂：3辟40命0元?jiǎng)?平橋方米場(chǎng)，建搖面：籍3.遼5萬(wàn)距平方熊米，島容積艷率：田2.坊8，沈綠化殃率：未50屆.5勺%，爽20忘03薄年1闖2月弟13猶日開泡盤，理20城04橡年4雕月3嗽0日纏交房橫，現(xiàn)績(jī)已售栽完，禮面積講從7鄭0悟—括20性0平視方米盈。漆錦海朽國(guó)際饞花園陷：蛾位于浴天仙陳橋北乳路7溫號(hào)，鄉(xiāng)起價(jià)透：3平20煎0元藝/平絨方米絞，均棵價(jià)3吵60腹0元隸/平悶方米默，建執(zhí)面：宿4.代57籍萬(wàn)平嚇?lè)矫缀?，綠研化率輝：3攪8.羨5%遲，容宜積率蓮：5巧.9喂，物惹管：據(jù)1.間5元脾/平趙方米割/月腸，2雕00戀3年肺8月絹1日妻開盤傍，現(xiàn)盒已售析完，求面積駝從1梨13奪—橋18字0平關(guān)方米素。炸三、邁消費(fèi)已者分膝析叼根據(jù)省《成文都市迎房地縱產(chǎn)》悠市場(chǎng)蹲調(diào)查些報(bào)告篩及《趕成都軋市居鄭周刊窩》房削地產(chǎn)秩市場(chǎng)淺調(diào)查筑報(bào)告按的結(jié)慕論，勇我們媽得出酒消費(fèi)更者購(gòu)鑼房心昆理和固對(duì)住誠(chéng)宅要畜求如鍵下：功1、律環(huán)境振規(guī)劃增一定戒要好若，各蟻種生幻活配副套要森齊全罪，各例種活哲動(dòng)場(chǎng)樓地、瞧場(chǎng)所墊要足吸夠；撥在規(guī)目劃時(shí)繳，一污定要共有超少前的唱思想德，使各小區(qū)寶更具蕉現(xiàn)代孕化氣融息，乎特別緊要注知意智算能化驗(yàn)；在勇樓盤姿外立屋面的眾設(shè)計(jì)陡上要慮新穎破，色慢調(diào)要嘩協(xié)調(diào)艦，風(fēng)帝格要僑跟上扒潮流燈；9躁2%抬的消茫費(fèi)者己傾向夕于入智住全液封閉雙式的仙小區(qū)保；欣2、鑼高綠北化率浴。幾病乎所佛有的律消費(fèi)新者認(rèn)蕉為高裹綠化雜率是趙十分貴必要葵的，印由此瓣看來(lái)瓣，現(xiàn)鄙在消印費(fèi)者蛙對(duì)住厘宅環(huán)除境的診要求支已經(jīng)揭越來(lái)造越高典；半3、低小區(qū)跳及其氧周圍猜的配僵套設(shè)不施的橫基本料要求逐為學(xué)根校、等幼兒壺園、弦菜市擦場(chǎng)、僚超市敗、醫(yī)壇院、塔籃球慢場(chǎng)、程網(wǎng)球絲場(chǎng)、刪圖書掏館、國(guó)棋牌雅室等方；叛4、抬67總%的諒消費(fèi)旱者愿帶意選遍擇多膜層住嗓宅，路但因社為現(xiàn)采今多遠(yuǎn)層住誠(chéng)宅的套價(jià)格址普遍妥比高描層住嚴(yán)宅貴毀。而填且市繁內(nèi)多錫層住猴宅選梅擇面凡較窄雙。固好越來(lái)比越多至消費(fèi)窯者傾殿向選遼擇小雜高層挑、高竊層住蒙宅，蒸對(duì)于谷單體化別墅砌因?yàn)楫€涉及融的資短金相字對(duì)較障大，葬所以士絕大丸多數(shù)歲消費(fèi)憐者不持會(huì)現(xiàn)低在打粱算購(gòu)報(bào)買別慰墅；睡5、周消費(fèi)潔者對(duì)胖物業(yè)秒管理妨的要壽求攝a、培提供貼保安懷、清霞潔衛(wèi)誕生、唉房屋敗維修掉、園動(dòng)林綠怎化和殖一些歸特色囑服務(wù)窯（如走家政劫、訂疫購(gòu)車姨票、逃托兒否、托翻老服項(xiàng)務(wù)等備）；券b、伍物業(yè)樓公司吃應(yīng)與卻小區(qū)客內(nèi)住朋戶增濁加聯(lián)財(cái)系，國(guó)加強(qiáng)裹溝通絕。沫第二在節(jié)詞項(xiàng)目賀概況庭一、服項(xiàng)目淚區(qū)位燙項(xiàng)目愁位于杯成都艘市西筋體北侄路2擾號(hào)，慣一環(huán)耕路與輝西體潮路匯容合點(diǎn)或，緊陸鄰府孔河。誤二、知項(xiàng)目幕周邊酬環(huán)境謹(jǐn)小區(qū)寒擁有踏超市尊、銀散行、塑知名橡快餐謙店、桐網(wǎng)吧取、茶聰樓和拘大型機(jī)綜合左書城癥作為刺配套伏，周駐邊社萌區(qū)擁右有大慧量成豎熟的院休閑澇購(gòu)物臺(tái)娛樂(lè)懶場(chǎng)所漂，包重括太勻平洋礎(chǔ)百貨姻（全再興店宜）、字家樂(lè)卵福（成八寶瓶店）螺、蘇康寧電崇器、需好有僻多中黃天店援、西鏈體運(yùn)轎動(dòng)中拳心、點(diǎn)華協(xié)緊影城報(bào)、加圓州國(guó)夜際會(huì)魚展中贈(zèng)心、窯成都齊樹德膨中學(xué)蚊、成焦都市狡第三鉛人民睬醫(yī)院銳、成卵都鐵閃路中謀學(xué)、酷省林揉業(yè)醫(yī)宣院、豆怡和頑醫(yī)院琴等，善交通甲、購(gòu)倉(cāng)物、戚娛樂(lè)燭、休洪閑都針極為辣便利科。但三、壘項(xiàng)目統(tǒng)簡(jiǎn)況越本項(xiàng)汪目現(xiàn)喜有2宇00唱余套啊12析0至酒20川0平鳳方米醒的戶陰型，列以4衡.5賢米大月開間置的客想廳和例大開仇啟式悶落地猛景觀向式玻封璃景所窗，旅把更邊多的腫空氣困和陽(yáng)頓光引家入居熟室，達(dá)以強(qiáng)教化住略宅的辱自然莖采光脊及景涂觀視逃野功柳能，諷令住棟戶在缸家中驕更容遵易欣口賞到筆府河舊美景耍。小侵區(qū)配堂套設(shè)畫施齊消全，士小區(qū)星擁有跨先進(jìn)匯的智然能化嶺安防尼系統(tǒng)最，保屬證住牽戶日室常起活居生舟活與當(dāng)安全逐。各組種先蝕進(jìn)的命基礎(chǔ)班設(shè)施鏟以充梢足的弟停車巡位為仆住戶突的高巡質(zhì)量山生活報(bào)奠定妄良好瓜基礎(chǔ)予，使羽人們俗充分阿享受善現(xiàn)代局化實(shí)井用住絮宅的習(xí)安全投便利均與樂(lè)先趣，蝦讓配宰套設(shè)潔施真汁正與名生活之相匹富配。信第三蘿節(jié)抓“障書香幣門第偵”將項(xiàng)目規(guī)分析宜SW靜OT領(lǐng)分析勢(shì)及營(yíng)托銷思哥路提羅煉麗1.燦1蛋SW輩OT存釋義胃SW容OT道就是顛對(duì)項(xiàng)御目的魔優(yōu)勢(shì)送(S毅)、僻劣勢(shì)置(W調(diào))、許機(jī)會(huì)辣點(diǎn)(獅O)風(fēng)、威斃脅點(diǎn)根(T鈴)進(jìn)鐮行總漫結(jié)、說(shuō)歸納猛。添1.冶2脫SW魂OT犧分析握意義去一個(gè)眼項(xiàng)目市的營(yíng)鳳銷策棍劃，慮首先淋是對(duì)加項(xiàng)目姓的深越入了除解，園并總有結(jié)歸株納出度該項(xiàng)譜目的淋SW渴OT稱，有肝了項(xiàng)衰目的治SW蔬OT狹，我提們才己可能院對(duì)項(xiàng)連目有吩清醒顫準(zhǔn)確棋的營(yíng)星銷定牙位，瓶才可播能找枝到適尤合該喝項(xiàng)目疫的營(yíng)閑銷要廢點(diǎn)（址銷售態(tài)“骨賣點(diǎn)開”違的挖涉掘）腫。有值如一撤場(chǎng)戰(zhàn)陰爭(zhēng)，鼻SW糞OT羊分析緒告訴已我們?nèi)嗜绾卧佟懊鹤柚隋e(cuò)”此，當(dāng)披我們攪能夠針清晰損知道故我們棚項(xiàng)目燕的各匠種要腰素，蜜就可維以揚(yáng)挑長(zhǎng)避蕩短，府有的姓放矢糠地制唐定我倦們的抽策略駝，如金此才壺可能提在商內(nèi)業(yè)戰(zhàn)勿場(chǎng)中峽打贏練應(yīng)該遭獲得豎的勝磁利。票1.紅3蟲SW味OT網(wǎng)分析孕作用倆為了列保障蠶項(xiàng)目尸的成蜻功營(yíng)惠銷，貿(mào)我們幟在完牌成S嘆WO引T分掠析時(shí)冤，必朽須正耽確作膏到對(duì)洲項(xiàng)目獄各要城素的座分析渣和運(yùn)迫用：廁★園充分沿發(fā)揮第“杠S影”惱★職規(guī)避何“糾W疫”賠★段降低惕“至T里”透★活借助竿“蘇O片”傻★之提升警“處S貌”魔將項(xiàng)蝶目?jī)?yōu)素勢(shì)歐“費(fèi)S貪”核發(fā)揮他到極技致，朵且在星優(yōu)勢(shì)立部分庭整理啊出的星要點(diǎn)障（即滴銷售漆賣點(diǎn)葉、推們廣訴鄙求點(diǎn)作），堆是本濱項(xiàng)目柔區(qū)別饞于其惕他同榨質(zhì)項(xiàng)疼目的暢獨(dú)一京性要盤素，在無(wú)論不在銷錘售執(zhí)哭行還術(shù)是廣棍告推錘廣中激，都子應(yīng)該租以這難些要褲素為跡主要躁訴求瀉點(diǎn)，凡并加孔以深逗入和牢延展半，形斜成淺“跟書香罩門第繪”脊項(xiàng)目再的營(yíng)織銷策釣劃總哭思路眼。貞1.蕉4竭SW蛇OT于矩陣角分析緣：S（優(yōu)勢(shì)）S1、不可復(fù)制的珍稀地段優(yōu)勢(shì)：位居成都市中心緊鄰府河，風(fēng)景優(yōu)美。S2、區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)：臨西體路和一環(huán)路交通便利。S3、人文優(yōu)勢(shì)：老城墻人文歷史豐厚；經(jīng)典書城更是襯托書香氣息。S4、項(xiàng)目周邊完善的配套網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)；S5、現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)；S6、項(xiàng)目升值潛力巨大；——由于項(xiàng)目地塊資源不可再生、市區(qū)土地稀缺，項(xiàng)目所在地緊鄰臨“家樂(lè)福、太平洋”的優(yōu)越位置，環(huán)境附加值前景看好；加之整個(gè)市政規(guī)劃、道路、配套、綠化等都為新建，項(xiàng)目升值空間極大；——成都市政府出臺(tái)《土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)》已經(jīng)實(shí)施，土地價(jià)格上漲，本項(xiàng)目所在地屬一級(jí)住宅用地，土地升值機(jī)會(huì)不言而喻。S7、營(yíng)銷方獨(dú)具的客戶資源優(yōu)勢(shì)：在以往的住宅銷售中已累計(jì)大量客戶資源，（本項(xiàng)目的潛在客戶）。W（劣勢(shì)）W1、項(xiàng)目臨界現(xiàn)狀的劣勢(shì)：1、項(xiàng)目側(cè)面正修建高架橋。2、對(duì)面舊樓將進(jìn)行改造（原有建筑面臨拆遷），形象較差；W2、售樓處已拆除，在一定程度上影響銷售，極不利于本項(xiàng)目形象的展示和銷售。W3、項(xiàng)目?jī)?nèi)綠化無(wú)新意；W4、項(xiàng)目產(chǎn)品劣勢(shì)，項(xiàng)目戶型以大戶型為主，房屋總價(jià)過(guò)高，市場(chǎng)承接力有限。W5、國(guó)家利率上調(diào)對(duì)銷售的影響。W6、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房對(duì)市場(chǎng)的沖擊。O（機(jī)會(huì)點(diǎn)）O1、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形式機(jī)會(huì)——中國(guó)進(jìn)入WTO，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入國(guó)際循環(huán)，經(jīng)濟(jì)形式一片大好，增加本案產(chǎn)品目標(biāo)消費(fèi)者的數(shù)量。O2、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式機(jī)會(huì)——中國(guó)實(shí)施西部大開發(fā)政策，將導(dǎo)致區(qū)域資金積累，增加本案產(chǎn)品目標(biāo)消費(fèi)者的數(shù)量。O3、城市經(jīng)濟(jì)形式好——本市經(jīng)濟(jì)狀況的飛速發(fā)展，居民的經(jīng)濟(jì)收入提高，GDP值居全省首位，西部前茅，增強(qiáng)本項(xiàng)目營(yíng)銷機(jī)會(huì)。O4、項(xiàng)目在運(yùn)做的各環(huán)節(jié)中的整體性和專業(yè)性，獨(dú)特、專業(yè)營(yíng)銷策劃思路的機(jī)會(huì)——根據(jù)市場(chǎng)要求，細(xì)分市場(chǎng)，準(zhǔn)確的進(jìn)行市場(chǎng)定位，正確確定目標(biāo)消費(fèi)群，同時(shí)制定科學(xué)的價(jià)格策略、樹立品牌意識(shí)，進(jìn)行形象定位。O5、市場(chǎng)需求量的機(jī)會(huì)——項(xiàng)目體量小，具備有限市場(chǎng)機(jī)會(huì)；O6、即將到來(lái)的《成都市2005春季房交會(huì)》將推動(dòng)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成為近期銷售旺季；T（威脅點(diǎn)）T1、項(xiàng)目規(guī)模限制的威脅——由于項(xiàng)目規(guī)模限制，不易形成大形象（主要在小環(huán)境方面），這一點(diǎn)將削弱項(xiàng)目市場(chǎng)影響力。T2、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)項(xiàng)目的威脅——造成買家分流，周邊項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目形成的競(jìng)爭(zhēng)，這些項(xiàng)目的周期與我項(xiàng)目周期形成直接的沖擊。T3、理性消費(fèi)對(duì)銷售速度的威脅——由于近年來(lái)各大媒體加強(qiáng)了對(duì)購(gòu)房知識(shí)的宣傳及消費(fèi)者自我保護(hù)意識(shí)增強(qiáng)，使消費(fèi)者更加理性甚至苛刻，將影響本項(xiàng)目的銷售速度。T4、金融政策波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的威脅——由于中國(guó)自東南亞金融風(fēng)波以來(lái)，堅(jiān)持低利率金融政策由時(shí)已久，根據(jù)金融規(guī)律，利息將在近年內(nèi)有大幅度提高的可能，將給消費(fèi)者按揭成本帶來(lái)大幅度增加的威脅。T5、房?jī)r(jià)波動(dòng)的威脅——由于附近項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，直接分流目標(biāo)消費(fèi)者，從而影響項(xiàng)目銷售，形成對(duì)本案的直接威脅。嚇綜合護(hù)以上男的S巨WO胞T分畝析，芝本著自突出強(qiáng)優(yōu)勢(shì)騾，轉(zhuǎn)濱變減穩(wěn)弱劣著勢(shì)，定利用伐機(jī)會(huì)筍，規(guī)封避威桐脅的伸原則壞營(yíng)銷飲分析制及策茂略如神下：踩1下嚴(yán)突出旦“集S天”傭（優(yōu)悉勢(shì)）析：牧在營(yíng)捐銷策腐劃及晴執(zhí)行麥中，遍將利笨用各釋種宣訓(xùn)傳媒符介如舌、D經(jīng)M單應(yīng)、媒花體廣雞告等醬手段剩，充炊分展裂示其貼“寄S呈”棗部分停，使糞接觸券本案俘的目賄標(biāo)客咱戶群家全面賢了解量，從丸而達(dá)墓到認(rèn)宰同本端項(xiàng)目奔之目茄的。新2辣嶄轉(zhuǎn)變諒、減愁弱剝“設(shè)W到”扶（劣服勢(shì)）娃3、扯引導(dǎo)添“招O換”堵（機(jī)覺(jué)會(huì)）趣——響結(jié)合龜“海S頌”顛+竿“灑O水”秩占據(jù)舉入市態(tài)先機(jī)彎，充疾分利乞用本邁項(xiàng)目扶的各挎種優(yōu)飲勢(shì)和凱政策盟、市提場(chǎng)賦廈予的水機(jī)會(huì)那，進(jìn)悄行推腥廣宣害傳，除同時(shí)準(zhǔn)準(zhǔn)確資所定恐目標(biāo)恭客戶幫群，爹實(shí)現(xiàn)帶銷售閥；蓋4、六針對(duì)董“報(bào)S+幼W賀”略（優(yōu)皺勢(shì)+智劣勢(shì)敲）擋5、采針對(duì)礦“摟S+輕T箭”虛（優(yōu)摧勢(shì)+宿威脅鵲）及綜上蝶所述仁:本傻項(xiàng)目縱的核擺心競(jìng)須爭(zhēng)力洞:普以水掃為傍蒙，尊捷貴之圓居，研人文蓄大家椅。并開把這海些最湊有優(yōu)競(jìng)勢(shì)的嬌資源譜營(yíng)造番成最妙有價(jià)替值的宣產(chǎn)品車，和酷最有偽力的豐推廣鴨訴求太、最午詳實(shí)李的銷需售說(shuō)繁辭。踢2.域總思斃路提逝煉將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)“S”發(fā)揮到極至，且在優(yōu)勢(shì)部分整理出的要點(diǎn)，皆是賣點(diǎn)，是本項(xiàng)目區(qū)別于其他同質(zhì)項(xiàng)目的獨(dú)一性要素，無(wú)論在銷售執(zhí)行還是廣告推廣中，都應(yīng)該以這些要素為主要訴求點(diǎn)，并加以深入和延展，這就形成本項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃總思路。二、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析1樓盤定位可以是“成都文化藝術(shù)之都”，但價(jià)格應(yīng)定位是“中等偏上”。2低開高走，保證品牌支撐，預(yù)留樓盤銷售力。視銷售進(jìn)度加價(jià)應(yīng)是本案的基本策略。3確定“低開”的基礎(chǔ)價(jià)格時(shí)，除考慮市區(qū)各大樓盤的售價(jià)，亦應(yīng)考慮樓盤定位價(jià)。根據(jù)“盛世年華”的3700元/平方米，“星河名都”3760元/平方米的定價(jià)，以及對(duì)手和自身的優(yōu)劣勢(shì)，本項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)格定為3600元/平方米三核心價(jià)值分析1“書香門第”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”。營(yíng)造文化藝術(shù)概念。打品牌，人文概念具體化?！皶汩T第”是成都市有藝術(shù)修養(yǎng)的，有文化品位的人，向往藝術(shù)文化的人的部落。2“勞動(dòng)者光榮”，有錢是一種價(jià)值，是一種能力。有錢不外顯，購(gòu)買品位是一舉兩得的好事，“書香門第”正是這樣的載體。4“家在身旁”，勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家。家就在身旁，“書香門第”地處成都市內(nèi)環(huán)線，周圍遍布商業(yè)區(qū)。階級(jí)居住區(qū)概念是本案的核心價(jià)值之一。第四節(jié)推廣策略界定一，目標(biāo)消費(fèi)群界定從“書香門第”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅的銷售特點(diǎn)，界定“書香門第”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：1目標(biāo)消費(fèi)者：自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。2年齡：年齡大約在35到55歲，3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，人口簡(jiǎn)單，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大。4對(duì)住宅小區(qū)有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。5文化程度相對(duì)較高，喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。二，賣點(diǎn)界定1項(xiàng)目本身的生活理念：（1）家在身旁，與工作地臨近。（2）自然入室，獨(dú)一無(wú)二臨江美景。（3）社區(qū)內(nèi)寧?kù)o安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。（4）保安設(shè)施齊備，安全起居。2“文化藝術(shù)”的設(shè)計(jì)理念（1）藝術(shù)就在生活中，園藝構(gòu)筑小區(qū)。（2）品位包圍生活，文化名人與我們同在。第五節(jié)廣告策略一廣告宣傳目的1．把項(xiàng)目宣傳與公司形象推廣做有機(jī)結(jié)合，適當(dāng)?shù)貥淞⒐镜钠放菩蜗螅?．樹立項(xiàng)目本身底蘊(yùn)深厚的形象，與其它市中區(qū)樓盤沒(méi)有品牌內(nèi)涵相區(qū)別；3．把“書香門第”塑造成品質(zhì)卓越的市中區(qū)第一樓盤；4．促進(jìn)樓盤銷售，為其成為成都品牌樓盤提供動(dòng)力。二總體策略1、不要過(guò)于強(qiáng)調(diào)“人文”概念，回避其他樓盤都在渲染的那種所謂的“人文關(guān)懷”，而要樹立項(xiàng)目富有個(gè)性的文化藝術(shù)概念；2、與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別，不直接、簡(jiǎn)單地賣環(huán)境，擯棄叫囂、喧鬧地廣告格調(diào)，而是挖掘環(huán)境能給予買家的利益點(diǎn)，使公眾形成對(duì)“天然綠色”生活的認(rèn)同；3、要通過(guò)廣告本身蘊(yùn)涵的文化氣息來(lái)塑造項(xiàng)目的文化品位，使項(xiàng)目具有既沉靜又不呆板，既現(xiàn)代又不張揚(yáng)的氣質(zhì)，同時(shí)又體現(xiàn)發(fā)展商穩(wěn)健而又內(nèi)斂的大家風(fēng)范；4、要體現(xiàn)周到細(xì)致，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。三要樹立的形象1、藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感；2、不僅是家，更是休身養(yǎng)性，處處體現(xiàn)出對(duì)品質(zhì)的追求，對(duì)業(yè)主的尊重。3、精品物業(yè)，安全第一樓盤四分期廣告的整合策略引導(dǎo)試銷期：廣告原則是-------給信息既通過(guò)活動(dòng)與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，特別是目標(biāo)消費(fèi)者，以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計(jì)目的的“書香門第”正準(zhǔn)備銷售。形成對(duì)“書香門第”的期待心理。并可作內(nèi)部銷售，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對(duì)樓盤的態(tài)度與看法。公開發(fā)售期：廣告原則---------給感覺(jué)以活動(dòng)與廣告塑造項(xiàng)目的文化品位，完成形象沉淀。通過(guò)公關(guān)及促銷活動(dòng)，使公眾對(duì)項(xiàng)目形成新的認(rèn)知，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。開發(fā)潛在消費(fèi)者。公開發(fā)售中期：廣告原則---------給實(shí)體通過(guò)對(duì)“書香門第”項(xiàng)目的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的靜品絕版印象，形成物超所值的感覺(jué)。五廣告主題及口號(hào)廣告主題：自然、藝術(shù)、享受理由：（1）自然：既代表了現(xiàn)代人的追求潮流，又在各眾多樓盤中訴求的人造綠色、景觀中脫穎而出，“書香門第”的草地，數(shù)木是天然的，還符合樓盤在工業(yè)城市中無(wú)污染區(qū)的優(yōu)越位置。使有“自然”能使買主有超越時(shí)髦，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺(jué)。（2）藝術(shù)：藝術(shù)是高品質(zhì)的象征，擁有文化藝術(shù)才是真正的品位。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級(jí)、高尚的愉悅享受，正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。（3）享受：不是人人都能在競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)中有一份快樂(lè)的享受，正是因?yàn)槌晒?，才能擁有享受，這能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺(jué)。并且，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。廣告口號(hào)：“書香門第”都市文化藝術(shù)家園理由：（1）“都市文化藝術(shù)家園”既是對(duì)“書香門第”從設(shè)計(jì)理念到硬件設(shè)施等綜合素質(zhì)的定位確認(rèn)，又是對(duì)業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達(dá)。（2）“都市文化藝術(shù)家園”具有超前的韻味，超越了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾說(shuō)一詞的空洞無(wú)物的“人文”概念炒作，與“書香門第”的形象定位十分契合。（3）廣告口號(hào)與廣告主題一脈相承，有利于相互照應(yīng)。（4）“都市文化藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項(xiàng)目訴求，有利于訴求的目標(biāo)性。廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則必須充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}，即藝術(shù)、自然、享受。電視、報(bào)紙、廣播、戶外、車體的視聽(tīng)設(shè)計(jì)要大膽前衛(wèi)，不落俗套，以突出表現(xiàn)文化修養(yǎng)。樓書設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性（幽雅的自然環(huán)境，高品質(zhì)的物業(yè)管理）。第六節(jié)營(yíng)銷活動(dòng)建議一營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè)1，營(yíng)銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷售渠道，“雙點(diǎn)”指開發(fā)商和潛在購(gòu)房者，“兩線”指銷售明線和暗線。明線銷售是指?jìng)鹘y(tǒng)的銷售方式，通過(guò)建設(shè)售樓部，成立銷售熱線，設(shè)置樣板房，參加房交會(huì)等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗(yàn)營(yíng)銷中裂變出來(lái)的一種銷售方式，以點(diǎn)帶面，依靠口頭傳播。如在目標(biāo)消費(fèi)者聚集的會(huì)所開展無(wú)形廣告銷售。2，人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊(duì)伍，售樓人員隊(duì)伍的思想意識(shí)必須是前衛(wèi)的、開放的、務(wù)實(shí)的，在與顧客接觸時(shí)，他們承擔(dān)了樓盤的第一形象，他們必須能體現(xiàn)項(xiàng)目的定位，有修養(yǎng)、有風(fēng)度、有氣質(zhì)。務(wù)實(shí)是指必須熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務(wù)必須準(zhǔn)確到位，交易動(dòng)作語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評(píng)。嚴(yán)禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。第七節(jié)媒體策略一、媒體目標(biāo)1，在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象；2，提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽(yù)度；3，力求“書香門第”銷售順利，并能引起銷售高潮；4，使小區(qū)形成良好的口碑效應(yīng)。二、目標(biāo)受眾自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層；內(nèi)心向往文化藝術(shù)的白領(lǐng)或政府部門人士。年齡：35——55歲左右主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì)，有文化品位（或希望有高的文化品位）；有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但是又比較講究物有所值；事業(yè)有成，希望獲得別人的稱贊，有種事業(yè)有成的豪情；工作環(huán)境相對(duì)嘈雜，接觸人員多，內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活。媒體接觸習(xí)慣——有固有的收視、閱讀習(xí)慣。1，喜歡新聞?lì)惞?jié)目及娛樂(lè)節(jié)目；四川電視臺(tái)新聞綜合頻道的《都市新聞》為地區(qū)收視率最高的節(jié)目；2，閱讀以《成都商報(bào)》、《華西都市報(bào)》和《成都居周刊》為主；3，收聽(tīng)廣播以在坐車（打的）時(shí)居多，或駕駛私家車時(shí)，多為消磨時(shí)間，被動(dòng)收聽(tīng)。三、媒介策略1，引導(dǎo)試銷期（1）以報(bào)紙廣告為主，預(yù)告樓盤作前期形象宣傳；（2）針對(duì)既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)DM廣告。2，公開強(qiáng)銷期（1）以報(bào)紙廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺(tái)、DM廣告、促銷活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)廣告，來(lái)形成強(qiáng)烈的宣傳攻勢(shì)，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次；（2）在銷售的同時(shí)，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時(shí)宣傳銷售情況，以形成一種新聞熱點(diǎn)；燥（3酒）劫適當(dāng)茂使用茅戶外楚媒體殃，以輝保持網(wǎng)宣傳酒的持罪久性曬；弟（4擁）畫定期獲檢討奸既定艱的媒員介策飾略和尋組合蒜，根完據(jù)客騰戶的繁反映京以及勤競(jìng)爭(zhēng)夫?qū)κ忠r的做穿法，朋即時(shí)請(qǐng)調(diào)整題與更盛換我蓋們的歡媒介凳組合堵。顯3，齊銷兄售沖代刺期巧（1擦）哀根據(jù)文前期障銷售括情況俗及客曠戶反羅饋意會(huì)見(jiàn)，朱對(duì)廣愧告訴算求及貓表現(xiàn)攜形式爺作出夕調(diào)整鋒，繼仆續(xù)以眉報(bào)紙錦廣告搶為主準(zhǔn)的廣府告的酒廣告農(nóng)攻勢(shì)搭，并富對(duì)已然購(gòu)買駱的客慮戶作炒跟蹤桿服務(wù)寺，挖哥掘潛蟲在客勸戶；露（2羽）漠媒體捐新聞尾炒作騎，作專銷售以輔助賄。解四、敘媒體僅分析博及選時(shí)擇可1、惡平面現(xiàn)媒體扶（1涂）《臣成都恥商報(bào)文》，訊《華賣西都石市報(bào)襖》《掃成都許居周批刊》指是